Mit rund 15.500 Wohnungübergaben im Jahr 2018 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Nase vorn. Wieder erwiesen sich die 185 Unternehmen der GBV als aktiver Motor für leistbares Wohnen. Allein das Neubauvolumen betrug rund 2,8 Milliarden Euro. Spitzenreiter ist Wien mit 3.900 Wohnungen, dicht gefolgt von Niederösterreich mit 3.520 Einheiten – Oberösterreich holte auf, mit 2.240 Fertigstellungen. Die Hochkonjunktur in der Bauwirtschaft führt aber zu Verzögerungen und exorbitanten Preisen.

Auch die Komplexität des Bauens zieht die Abwicklung von Bauvorhaben in die Länge, dazu zählen die Vielzahl an „Zusatzaufgaben“, die Gemeinnnützige zu leisten haben. Die Palette reicht hier von Options-, Bestands- und Kooperationsverträgen, Verträgen zur Herstellung von Infrastruktur, für das Besiedlungsmanagement oder auch für Mobilität. Die GBV als All-in-Dienstleister? „Das sind alles wichtiges Aspekte rund um das Thema Wohnen, doch wir sind bald am Ende mit unseren Kräften, denn niemand will für diese Zusatzleistungen zahlen, das übernehmen wie selbstverständlich die GBV“, meint Karl Wurm.

Nichts desto trotz, die Zahl der in Bau befindlichen Wohnungen erreicht einen Rekordwert: Anfang 2019 waren 33.600 Wohnungen in Bau, diese Zahl wurde zuletzt in den 1990er Jahren erreicht. 2019 und 2020 werden mehr als 16.500 Wohnungen übergeben werden. Auch die Sanierungsleistung, rund 950 Millionen pro Jahr, ist beachtlich, parallel dazu ebenso die Reduktion von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen. Doch trotz aller Bemühungen: Leistbarer Wohnraum bleibt ein Dauerthema.

Zufrieden mit der WGG-Novelle?

Wurm: „Die Eckpfeiler in der WGG-Novelle sind die Absicherung des gemeinnützigen Vermögens vor Abfluss, die erweiterte Eigentumsbildung, eine adaptierte Regelung zur Wohnungsvergabe und Maßnahmen gegen AirBnB-Vermietung gemeinnütziger Wohnungen.“

Niederösterreich zeigt, dass es auch ohne Wohnbauinvestitionsbank geht, mit den soeben geholten 125 Millionen Euro von der Europäischen Investitionsbank, zu einem tollem Zinssatz von 0,43 Prozent. Ein Beispiel für alle Bundesländer?

Wurm: „Ja, das ist großartig – nur, es war schon ein gewaltiger Aufwand. Aber klar, das von Niederösterreich entwickelte Fördermodell kann als Vorzeigebeispiel bezeichnet werden.“

Damit kann Niederösterreich auf Jahre leistbaren Wohnraum garantieren. Wie sehen Sie die Entwicklungen in Deutschland? Es gibt keine Gemeinnützigkeit mehr, die Mieten sind explodiert, jetzt wird an Enteignung aller Unternehmen gedacht, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen.

Wurm: „Das ist für mich eine katastrophale Entwicklung! Man braucht eine soziale Manövriermasse und einen geregelten Wohnungsbestand. Die Theorie, dass der Markt es schon richtet, ist im Fall des Wohnbaus gefährlich. Genau das ist jetzt in Deutschland passiert: sozialer Wohnbau durch Investoren funktioniert nicht.“

Was war Ihr größter Erfolg?

Wurm: „Dass wir einen kompletten Imagewandel der GBV geschafft haben! Wie ich in diese Branche eingestiegen bin, hatten die gemeinnützigen Bauträger ein schlechtes Image – heute ist ein GBV-Mieter stolz! Aber auch bei Nicht- GBV-Mietern ist unser Ansehen top, unsere Wohnungen stehen ausstattungsmäßig oft über jenen des freifinanzierten Marktes…

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Europas Städte wachsen schnell und ziehen immer mehr Menschen an. Den Trend bestätigen auch demografische Prognosen. Am Wohnungsmarkt äußert sich das mit steigendem Bedarf an Wohnraum. Der soll aber auch bezahlbar sein. Vor diesem Hintergrund wurde vergangenes Jahr die erste europäische Wohnbaugenossenschaft gegründet: Living in Metropolises, LIM, mit über 30 Gründungsmitgliedern aus Österreich, Deutschland, Frankreich und den Niederlanden. Das Ziel ist nicht nur leistbare Mieten in Europas Städten, sondern auch unkomplizierte Wohnungswechsel.

Der Fokus liegt vor allem auf jungen Menschen, aber auch der Verbindung von Generationen. Das erste LIM-Projekt wird im Berliner Bezirk Treptow-Köpenick realisiert: Bis 2020/21 sollen rund 30 flächen- und ressourcenschonend gebaute Wohnungen mit funktionalen Grundrissen entstehen.

Initiative für Leistbarkeit

Steigende Wohnkosten bringen immer mehr EU-Bürger unter Druck. Die Plattform „Housing for all“ hat nun eine Kampagne mit Unterstützern aus 15 Ländern gestartet. Hauptelement ist eine Europäische Bürgerinitiative, EBI. Initiatorin ist die Österreicherin Karin Zauner-Lohmeyer, Organisatorin der internationalen Tagung „Housing for all“ in Wien. Konkrete Forderungen: Die Bereitstellung günstiger Finanzmittel für leistbares Wohnen, ein unkomplizierter Zugang zum geförderten Wohnbau, keine Beschränkungen öffentlicher Investitionen in bezahlbaren und sozialen Wohnraum sowie keine Steuervorteile für Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen. Der Wohnbedarf und die Wohnkosten in europäischen Städten und Regionen sollen zudem statistisch erfasst werden.

Das Ziel: Die Sammlung einer Million Unterschriften bis März 2020 bzw. die Erreichung einer Mindestanzahl an Unterstützungserklärungen in mindestens sieben Staaten (14.250 in Österreich). Dann müssen die Anliegen von der EU-Kommission und vom Europäischen Parlament behandelt werden. In Österreich ist der gemeinnützige Verein „Europeans for affordable housing – Für bezahlbares Wohnen in Europa“ Träger der Initiative. housingforall.eu

Lebenszyklen von Baustoffen optimieren

Der Fachverband der Stein- und keramischen Industrie zog neben der Veröffentlichung eines Umsatzplus von 4,6 Prozent und steigender Personal-, Transport- und Energiekosten heuer auch Öko-Bilanz. „Es ist bekannt, dass die Stein- und keramische Industrie energieintensiv ist und die Prozessemissionen unserer Produkte nicht völlig verhindert werden können”, so Andreas Pfeiler, Geschäftsführer des Fachverbands Steine-Keramik. Man zähle aber auch zu den effizientesten energieintensiven Branchen in Europa und arbeite weiter an Optimierung.

Laut der Institute der Austrian Cooperative Research (ACR) gebe es keine ökologischen Vorteile einer Bauweise, hieß es. Oft werde eine bewusste Besserstellung von biobasierten Produkten wie Holz forciert. Im Rahmen eines Projektes mit dem Wegener Center für Klima und Globalen Wandel an der Karl-Franzens-Universität Graz wird daher erforscht, wie einzelne Schritte im Lebenszyklus eines Baustoffs optimiert und Wechselwirkungen zwischen Produktion, Transport und Verwendung besser aufeinander abgestimmt werden können. Auch die Politik sei gefordert, umfassende Ökobilanz bei Baustoffen zu ziehen.

Nachbarschaftliches Wohnen

Ab 2021 ist in Floridsdorf ein neuer Stadtteil mit leistbaren Wohnungen geplant. Das Areal „An der Schanze“ soll auf zehn Bauplätzen Wohnraum für rund 3.300 Menschen bieten, inklusive moderner Infrastruktur- Konzepte und einem angrenzenden Bildungscampus. Geplant ist ein Schwerpunkt für Alleinerziehende: Zur Förderung der sozialen Teilhabe werden konkrete Vorschläge entwickelt, die zu einem Aufbau sozialer Netze und zur Förderung nachbarschaftlicher Kontakte beitragen.

Eine funktionierende Erdgeschoßzone soll dabei helfen. Im Rahmen der IBA_Wien (Internationale Bauausstellung) sollen für die rund 1.500 Wohnungen unter dem Titel „Neues soziales Wohnen“ neue Modelle des Wohnens erprobt werden. Der dafür kürzlich gestartete Bauträgerwettbewerb ist Teil der Wiener Wohnbau-Offensive 2018 bis 2020.

„Wiener Modell“ in Dublin

Das „Wiener Modell“ im Wohnbau wurde im Rahmen einer Ausstellung in Dublin präsentiert. In Dublin wendet jeder zehnte Haushalt mehr als 60 Prozent des Einkommens für die Miete auf, zudem gibt es 10.000 Obdachlose. Allerdings habe die Stadt nur wenig Geld und vor allem auch wenige Grundstücke. Der irische Wohnbauforscher David Silke ortet drei große Unterschiede zwischen Wien und Dublin: Die Langfristigkeit des „Wiener Modells” mit sehr präsenter öffentlicher Hand; den hohen Mietwohnungsanteil im Gesamtbestand, von denen die Mehrheit der Stadt oder gemeinnützigen Bauträgern gehört wie auch die Finanzierungsformen…

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Bis heute sind die auf 17 Tiroler Gemeinden verteilten Siedlungen das Herzstück im Wohnungsbestand der NHT. Vor allem in den kleineren Gemeinden war der typische Bautyp bei den Südtiroler Siedlungen einstöckig, prägnant war auch der äußerst großzügiger Umgang mit den zur Verfügung stehenden Flächen. Baudichten unter 0,4 und ein Wärmebedarf von 170 bis 220 kWh/m²/Jahr sind zwei Kennzahlen, die in der Regel Abriss und Neubau naheliegender machten, als eine Sanierung. NHT-Geschäftsführer Hannes Gschwentner gesteht den alten Siedlungen neben einer oft idyllischen Atmosphäre bemerkenswerte Grundrisse zu – auf 60 Quadratmeter passable Wohnungen für vier Personen zu bauen, ist eine Leistung. Aber anstatt diese Siedlungen zu sanieren, baut Gschwentner an deren Stelle lieber neue Passivhäuser, „denn diesen Siedlungen fehlen 70 Jahre Weiterentwicklung im Wohnbau und in der Technik.“

Dazu gehört auch, dass in alten Siedlungen das Leben für ältere Menschen beschwerlich bis unmöglich wird. „Was wir heute bauen, ist fast immer barrierefrei, bzw. ermöglicht betreutes Wohnen.“ Es ist daher davon auszugehen, dass viele Menschen in einer neuen Wohnung länger selbstständig leben können, ehe sie eine Alteneinrichtung in Anspruch nehmen.

Das gesamte, bis 2035 geplante Restrukturierungsprogramm sieht vor, dass von den ursprünglich 3.807 Südtiroler NHT-Wohnungen 1.714 abgebrochen werden bzw. bereits wurden. Diese 1.714 Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von 105.000 Quadratmeter, sollen im Endausbau durch rund 3.000 Wohnungen mit rund 193.000 Quadratmeter ersetzt werden. Annähernd zur Halbzeit des Programms wurden in die Neubauten rund 140 Millionen Euro netto investiert und 45 Millionen in Sanierungen.

Eine Sonderstellung nimmt Kematen ein, zwölf Kilometer westlich von Innsbruck. Die dortige Siedlung mit 127 Wohnungen steht unter Denkmalschutz, wobei in der Entscheidung der Behörde u. a. darauf verwiesen wird, dass es sich um eines der wenigen gut erhaltenen Beispiele für diese Sonderform des Wohnbaus handle, die stark von der nationalsozialistischen Blut-und-Boden-Ideologie geprägt sei und die Züge eines idealtypischen „Angerdorfes“ trage. Kematens Bürgermeister hat mit dem Denkmalschutz keine Freude, Gschwentner spricht von „gemischten Gefühlen“.

Auf der einen Seite stehe Sentimentalität, weil „das ist unsere Geschichte als Neue Heimat“, auf der anderen Seite erwartet er schwierige Gespräche mit den Mietern. Denn die derzeitigen Mieten von vier bis fünf Euro werden um rund drei Euro steigen, womit diese Neubauniveau erreichen werden – obwohl es auch in Zukunft nur Einzelheizungen geben wird. Immerhin soll sich der Wärmebedarf dank der thermischen Sanierung und neuer Fenster auf 70 kWh reduzieren.

Im Innsbrucker Stadtteil Pradl haben die Nazis am damaligen östlichen Stadtrand ein zusammenhängendes Neubauviertel errichtet, das auch architektonische Kontroversen widerspiegelt. Auf der einen Seite die städtische Architektur von Peter Koller (mit besten Kontakten zum NS-Chefarchitekten Albert Speer) mit einer Blockrand- und Innenhofverbauung, vier- bis fünfgeschossigen Häuserzeilen und Erkern, die für das typisch „Innsbruckerische“ standen. Demgegenüber der von Gauleiter Franz Hofer geförderte Helmut Erdle, mit an Südtiroler Bauernhäuser erinnernde niedrige Gebäude und ländlicher Ästhetik mit Holzbalkonen und Lauben.

Nachverdichtung im Innenhof

Die „städtischen“ Ensembles in Pradl wie der Linden- und Eichhof wurden bereits hochwertig saniert, die „bäuerlichen“ Siedlungen wurden bzw. werden zum Großteil abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Für die Neugestaltung des weitläufigen Innenhofs, in dem sich auch das Büro der NHT befindet, hatte die NHT einen geladenen Wettbewerb ausgeschrieben. Ziel war es, die Garagen, Lagerräume und Werkstätten durch ein Wohngebäude zu ersetzen. Die Jury (Bauträger, Architektenkammer, Stadtplanung, Stadtplanung und Mieter) entschied sich für ein Projekt des Innsbrucker Architekten Manfred Gsottbauer. Der Clou des Projekts ist es, den Hofraum nicht mit einem, sondern zwei kleineren Solitärbauten zu bestücken. Die beiden Ende 2018 bezogenen Gebäude verfügen über 32 Wohnungen, eine Kinderkrippe und eine betreute Wohngemeinschaft für acht bis zehn Jugendliche. Unterirdisch befinden sich 150 Autoabstellplätze.

Obwohl von einer Nachverdichtung zu sprechen ist, hat sich durch den Abriss der ebenerdigen Garagen etc. die Grünfläche verdoppelt. In ihrer äußeren Gestaltung sind die annähernd würfelförmigen Gebäude „unprätentiös zeitgemäß“ (Gsottbauer) und korrespondieren gleichzeitig mit den Fassaden des knapp 80 Jahre alten Bestands. Das weitläufige Geflecht aneinandergrenzender Innenhöfe ist mit Wegen besser erschlossen und damit durchlässiger geworden. Dadurch wird eine spezielle Qualität vieler Südtiroler Siedlungen unterstrichen, Räume zu bieten, die halböffentlich/halbprivat sind.

Eine Besonderheit hebt Architekt Gsottbauer hervor: Die Sorge von Bewohnern des Altbestandes, durch den Neubau in ihren Wohnungen Belichtung zu verlieren, war völlig unbegründet. Im Gegenteil, der helle Putz der beiden neuen Häuser führt durch Reflexion des Sonnenlichts zu einer besseren Belichtung der gegenüberliegenden nordseitigen Wohnungen.

Neues Stadtviertel

Weniger als einen Kilometer nordöstlich entsteht ein neues Stadtviertel zwischen der Reichenauer Straße und dem Naherholungsgebiet der Sill. Die Südtiroler Siedlung „Pradler Saggen“, die überwiegend aus langgestreckten, zweistöckigen Baukörpern besteht, wird in mehreren Stufen komplett abgerissen und neu gebaut. Hier war die Innsbrucker Architektin Silvia Boday als Wettbewerbssiegerin hervorgegangen. Ihr Projekt setzt mit einem zehnstöckigen Wohnturm an der wichtigen Verkehrsachse Reichenauer Straße ein markantes Zeichen…

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Thomas Ritt

„Der private Wohnungsbau ist nicht Teil der Lösung, sondern Teil des Problems geworden. Beides zusammen führt zum Teil zu schlechten und kleinen Wohnungen mit höheren Mieten im privaten Wohnungsmarkt und zu längeren Wartezeiten bei den leistbaren und auch qualitativ überlegenen, geförderten Wohnungen“.

Die, die sich jetzt erstmals am Wohnungsmarkt umschauen, haben es besonders schwer. Sie kommen in eine Situation, die durch ein starkes Bevölkerungswachstum geprägt ist. Zusätzlich spürt man noch immer die Auswirkungen der Krise von 2008 – jede Menge Kapital sucht wegen niedriger Zinsen attraktive Anlagemöglichkeiten. Von Betongold ist in Anlageprospekten zu lesen – die Vergoldung des Betons erfolgt dann über die Miete. Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind, treibt diese Goldsuche die Bodenpreise in absurde Höhen und verdrängt so den geförderten Wohnbau. Jede als Finanzanlage gebaute, oft qualitativ minderwertige Wohnung verhindert, dass eine leistbare Wohnung gebaut wird. In dieser Situation gibt es tatsächlich Menschen, die nach mehr Markt schreien. Die Ergebnisse so einer Politik kann man sich in München, Paris und London anschauen…

Winfried Kallinger

„Die ganze Branche war blöd genug, sich dank niedriger Zinsen zu überbieten. Wenn die Selbstregulierung nicht mehr funktioniert, muss jemand eingreifen. Das gilt in allen Bereichen der Wirtschaft, und das hat die Stadt Wien hier getan.“

Ich habe mich von Beginn an für diese Bauordnungsnovelle engagiert. Warum? Die Entwicklung der vergangenen Jahre war bedenklich, der Wohnmarkt ist dem Realeinkommen davongelaufen. Das Gesamtpaket im Neubau war für viele unleistbar. Daran waren alle schuld, die gewerblichen genauso wie die gemeinnützigen Bauträger. Alle haben geglaubt, dass alles geht. Die Schrumpfung der Wohnungsgrößen ist am Limit angelangt – das nächste wären Mikrowohnungen oder Schrankwohnungen, das kann es ja nicht sein. Das alles war mit dem Selbstverständnis der Wiener Wohnbautradition nicht vereinbar.

Der Mindestanteil an geförderten Wohnungen ist mit zwei Dritteln sicher hoch angesetzt, aber es geht ohnehin nur um künftig umzuwidmende Flächen, die heute Grünland oder ungewidmet sind. Wichtig ist, innerhalb einer Wohnanlage eine gesunde Mischung hinzubekommen.

Heute, ein halbes Jahr nach der Bauordnungsnovelle, herrscht in der Branche die Ruhe nach dem Sturm. Man kann es auch Schockstarre nennen…

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Laut österreichischem Regierungsprogramm sollen „Investitionsanreize für Neubau und Sanierung“ gesetzt werden: „Nachverdichtung und Überbauung haben Vorrang vor Versiegelung grüner Wiesen“. Dem entsprechen auch die baukulturellen Leitlinien des Bundes, die „zu einer sparsamen und möglichst kompakten Siedlungsentwicklung“ auffordern. Vor der Nachverdichtung kommt in der Regel die Frage nach der Bestandserneuerung. Ein Blick über die Grenzen – zwei spannende Beispiele mit viel Mehrwert für Bewohner – zeigt das Potential der Sanierung.

Die Großsiedlung „Quartier du Grand Parc“ aus den 1960er-Jahren liegt im Norden des Stadtzentrums von Bordeaux in Frankreich. Sie steht im Eigentum der sozialen Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Bordeaux und verfügt über mehr als 4.000 Wohnungen. Gegenüber Strategien zur Nachverdichtung in Österreich besteht in Frankreich die Tendenz zu einer Reduktion von Dichte in derartigen Wohnvierteln, wie sie durch die Anru (L’Agence nationale pour la rénovation urbaine) verfolgt wird. Gegenüber Förderungen für Nachverdichtungsprojekte wird oft eher dem Abriss und dem Wiederaufbau kleinerer Gebäude der Vorzug gegeben. Die Wohnbauten in Bordeaux wurden jedoch von der Unesco als erhaltenswertes baukulturelles Erbe eingestuft.

2010 wurde eine Sanierung für drei dieser Bauten mit 530 Wohnungen in zehn- bzw. 15-geschossigen Blöcken beschlossen. Den Wettbewerb dazu gewann das Büro Lacaton & Vassal. Ihr Konzept steht im Zeichen wirtschaftlicher, sozialer und energetischer Nachhaltigkeit. Anstelle kleiner Loggien wurde eine Zone aus attraktiven Wintergärten und Balkonen vorgesetzt. Dadurch erhalten die Wohnungen mehr Luft, Licht und eine größere Flexibilität, ohne den Grundriss zu verändern, was einen spürbaren Mehrwert darstellt. Die Beibehaltung der bestehenden Wohnstandards ermöglicht eine höhere Flexibilität der Wohnungstypologien als bei einem Neubau. Die bisherigen Mieter blieben in ihren Wohnungen. Zusätzlich wurden die Bauten mit kleinen Wohnungen aufgestockt.

Die Erweiterung kostete gegenüber einer reinen energetischen Sanierung etwa das Doppelte, mit rund 50.000 Euro pro Wohnung ist dies aber immer noch wesentlich günstiger als ein Neubau. Da für die Deckung der Kosten Rücklagen aus dem abbezahlten Gebäude herangezogen werden konnten, kam es auch zu keiner Mieterhöhung. Der Nachteil der Strategie liegt in der Belastung der Mieter durch die Sanierung und den Zubau bei Vollbetrieb.

Keep it raw

Die Wohnsiedlung „Park Hill“ in Sheffield war in die Jahre gekommen: heruntergekommene Fassaden, schlechte Isolierung und die schummrige Beleuchtung der Gänge trugen seit den 1980ern zu einem derart schlechten Image bei, dass Park Hill mit seinen knapp 1.000 Wohnungen zu einem Synonym für einen Ort sozialen Abstiegs wurde. Dennoch hielt Sheffield anders als Städte mit vergleichbarem Wohnungsbestand an „ihrer“ Problemsiedlung fest und stellte sie 1998 sogar unter Denkmalschutz, denn die Baustruktur erwies sich nach wie vor als qualitativ gut und tragfähig.

Die Strategie, dadurch Investoren anzulocken, ging schlussendlich auch auf. Urban Splash, ein britisches Immobilienunternehmen, das sich auf die Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden mit Schwerpunkt auf Wohnen spezialisiert hatte, begann 2009 mit einem lang angelegten und umfassenden Revitalisierungsvorhaben, das noch bis 2022 läuft. Eines ihrer zehn Prinzipien war es, die Rohheit des im Stil des Brutalismus stehenden Gebäudeensembles in Sheffield beizubehalten („Keep it raw“).

Im Zuge der Totalsanierung bleibt nur das Betonskelett erhalten, nicht notwendige Trennwände wurden zu Gunsten großzügiger und offener Grundrisse entfernt. Wesentliche Mehrwerte finden sich für die Bewohner nun im Erdgeschoss, das durch neue Nutzungen wie eine Kinderkrippe, Büros, ein Pub, ein Restaurant und kleinere Geschäfte reaktiviert wurde. Ein weiterer Mehrwert ist die Aufhebung der ehemaligen Monofunktionalität des (sozialen) Wohnens durch eine Mischung aus Eigentumswohnungen, Sozialwohnungen, Büro- und Arbeitsplätzen sowie Studentenwohnungen.

Ganzheitliche Maßnahmen

Die Beispiele zeigen die Bedeutung der Auseinandersetzung sowohl in Form der spezifischen architektonischen Qualitäten der Bestandsgebäude als auch mit der Kritik an ihnen. Bei Park Hill wurde auf die fehlende räumliche Beziehung zwischen Wohnungen und Erschließung durch die Erweiterung der Wohnungszugänge eingegangen. Beim Quartier du Grand Parc stand die Förderung der Aneignungsfähigkeit durch die nutzungsoffenen Wintergärten im Zentrum…

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Standardisierte Vielfalt heißt die Leitidee für das Projekt im bislang größten Bauträger-Wettbewerb des Wohnfonds Wien, ausgeschrieben im Sommer 2018 für einen neuen Stadtteil in Wien 22, Berresgasse. Dort sollen bis 2022 rund 3.000 geförderte Wohnungen entstehen, nebst allen Einrichtungen der Infrastruktur. Bearbeitungsgebiet 6 allein wird 730 Wohnungen beherbergen. Mit ihrem „ambitionierten Projekt“ – erklärt Hannes Stangl – traten drei gemeinnützige Bauträger gemeinsam an und waren erfolgreich: Wohnbau – eine Genossenschaft im Sozialbau-Verbund – mit Pichler & Traupmann Architekten, EGW Heimstätte mit Baumschlager & Eberle sowie Heimat Österreich, deren Planung die Projektbau Projektmanagement GmbH beisteuert.

Der richtige Weg

„Wir wollen innovative Standardisierungsprozesse von der Planung über die Herstellung bis zur Bewirtschaftung entwickeln“, referierte Hannes Stangl, Technik-Direktor der Sozialbau AG, kürzlich beim Architektur-Festival „Turn On“ im Radiokulturhaus des ORF. Denn nur eine serielle Bauweise mit Vervielfältigung von Bauelementen wäre „der richtige Weg“ in die Zukunft leistbaren Wohnbaus. Dabei gelte es, „so viele Teile wie möglich“ seriell herzustellen – „die Kunst ist, jenen Schnittpunkt zu finden, wo die Vorfertigung günstiger“ als herkömmliche Bauweisen kommt. Überdies müsse die Bauweise „gestalterische Vielfalt zulassen“.

Wie diese Anforderungen zu erfüllen sind, weiß Architekt Johann Traupmann: „Wir haben Grundrisse entwickelt, die – nicht unähnlich den gründerzeitlichen Häusern – von einer Mittelmauer-Bauweise gekennzeichnet sind.“ Dieser effiziente Bautypus beruht auf einem von der Tiefgarage über sämtliche Geschosse durchgängigen Tragsystem mit einem Achsmaß von 5,10 Meter. Elementdecken aus Fertigteilen überspannen sämtliche Räume. An den tragenden Außenwänden kommen vorgefertigte Sandwich-Elemente zum Einsatz. Dennoch sind die „unterschiedlichen Handschriften“ der beteiligten Architektenbüros an den Fassaden deutlich erkennbar. Traupmann etwa setzt auf eine markante Wabenstruktur. Arkaden entlang der Blockränder verbinden drei Architekturen zu einer städtebaulichen Einheit.

Die neue BIM-Strategie

„Das gesamte Projekt sowie alle zur Verwendung gelangenden Fertigteile werden in Building Information Modelling geplant“, erklärt der in BIM-Planung versierte Architekt, dessen Headquarter für den ÖAMTC in Wien zu internationalem Renommee geführt hat. „Für die Einführung von BIM in unser Unternehmen haben wir uns klare Ziele gesetzt.“ ergänzt Hannes Stangl: „Wir wollen nicht alles, was dieses Planungstool kann, sondern selbst die Anforderungen definieren.“ Aus der Sicht eines Bauträgers, der Gebäude auf Dauer in seinem Bestand hält, gelte es die Vorteile zu generieren. Stangl nennt dies „Auftraggeber-Informations-Anforderungen“ – kurz AIA. Und solche habe es „für den Wohnbau noch nicht gegeben“.

Die spezielle BIM-Strategie wurde in Workshops mit Sozialbau-Mitarbeitern aus Planung, Technik, Hausverwaltung, IT und Sanierung entwickelt. Diese konzentriert sich auf Schwerpunkte wie „frühzeitige Kalkulationssicherheit. Betrachtung der Lebenszykluskosten, Datenverwaltung für Baustellenlogistik und Optimierung der Bewirtschaftung“. Die vier Säulen des Datengebäudes bieten Sicherheit im bislang kaum überblickbaren Kostengefüge…

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Karl Wurm formulierte es als langjähriger Obmann der GBV und aufgrund seiner Erfahrung als Bauträger unverblümt: „Wenn wir so mit den hochqualitativen Qualitäten und Ansprüchen weitermachen, wird es bald keinen leistbaren Wohnraum mehr geben. Wir brauchen eine einfache Wohnbauschiene.“ Eine Antwort auf die Frage, wie der Weg zu leistbarem Wohnraum aussehen kann, kam dann vor allem aus der Praxis und die lautete: Standardisierung. Andreas Pfeiler, Geschäftsführer Fachverband Steine-Keramik, dazu: „Noch vor ein paar Jahren benötigten wir dringend mehr Wohnungen, heute gibt es ein breites Angebot, das jedoch nicht leistbar ist.“

Mit der Finanz- und Wirtschaftskrise brach das Thema Wohnen auf, erinnerte Josef Muchitsch, Abgeordneter zum Nationalrat. Aus dem Baupakt entstand 2010 die Initiative Umwelt und Bauen, mit der Intention, Maßnahmen für den Wohnungsneubau und die Sanierung zu erarbeiten. 2013 präsentierte die Initiative drei zentrale Vorschläge: langfristige Sicherung der Wohnbauförderung, Schaffung von rechtlichen Grundlagen für eine raschere Baulandmobilisierung und zusätzliches Kapital für den sozialen Wohnbau. „Wir waren sehr euphorisch – unsere Forderungen wurden aufgenommen, aber nicht umgesetzt“, so Muchitsch. Er resümierte auch darüber, dass die WBIB ebenso nicht zustande kam: „Und auch die WGG-Novelle wird nicht garantieren, dass der Wohnbau wieder leistbar wird.

Wir brauchen einen gesunden Mix an gefördertem und privaten Wohnbau.“ Karl Wurm warnte vor dem „Rezept“, dass mehr bauen den Wohnbau billiger macht. Wurm führte als Hauptpreistreiber u.a. die Grundkosten und die zahlreichen Extras an, die GBV heute leisten müssen und wetterte gegen einen Ausverkauf der Sozialwohnungen: „Wir brauchen eine Absicherung des Systems. Bauen ist so komplex geworden, auch die Verträge betreffend. Hier braucht es dringend Verbesserungen. Diese Komplexität erzeugt gewaltige Verzögerungen und Frust bei allen Beteiligten.“

Einigkeit herrschte darüber, dass Österreich eine einfache Wohnungsschiene benötigt, die leistbar ist. Wurms Vergleich mit der Autoindustrie, wo eine Bandbreite an Qualitäten zur Auswahl steht, wurde begrüßt. Michael Gehbauer, Geschäftsführer WBV-GPA, brachte das Thema Förderungen als unerlässlich für den leistbaren, sozialen Wohnraum ein, als eigentlicher Motor des sozialen Wohlfahrtsstaates.

Potential zur Kostensenkung

Doch wie sieht die Praxis aus? „Handarbeit – jede Baustelle ist bei uns ein Unikat. Das ist absurd und steigert die Kosten“, so Wurm. Für Elmar Hagmann, Bauunternehmen Sedlak, liegt der Knackpunkt für die explodierenden Baukosten vor allem darin, dass zu wenig miteinander gearbeitet wird – und dadurch das Potential für Produktivitätssteigerungen nicht genützt wird: „Kostengünstiges Bauen geht nur, wenn wir das Miteinander forcieren. Solange wir baubegleitend bauen, wird es nicht günstiger werden. Wir müssen effizienter werden, das beginnt bei der Planung und geht bis zur Ausführung.“

Hagmann zeigte anhand einer klassischen Baubesprechung die Reibungsverluste auf, die letztlich auch zu Kostentreibern werden. Eine McKinsey- Studie belegt die Realität mit Zahlen. Damit war auch Hagmann schnell bei der Kernaussage der Enquete: Standardisierung und Vorfertigung, denn dort liegt das Potential, die Kosten zu senken. Das war das Stichwort für Markus Engerth, Leiter technischer Unternehmensbereich des Hoch- und Ingenieurbau der Strabag,der von der Vorfertigung als Lösungsansatz für kostengünstiges Bauen und letztlich leistbarem Wohnraum überzeugt ist: „Serielles Bauen ist die Zukunft, doch um wirklich einzusparen, braucht es mehr. Wir werden bis 2030 zwischen zehn und 20 Prozent weniger gewerbliche Unternehmen haben…

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Deutschland hat vor 30 Jahren die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. Der sogenannte „Hermelinklub“ großer Wohnungsunternehmen begrüßte dies damals ausdrücklich. Inzwischen sind viele dieser „Wohnversorger“ in Investorenhände verkauft, und hunderttausende Mietwohnungen aus dem früher „bezahlbaren“ Sektor zu „Marktobjekten“ mutiert. Deshalb herrscht in Berlin und anderen Großstädten heute Mietenwucher und Wohnungsmangel. In Demonstrationen und sogar Volksbegehren werden Reformen bis hin zur „Vergesellschaftung von Großvermietern“ gefordert, deutsche Politiker trauern der Gemeinnützigkeit nach.

Ein aufgelegter Elfer für den Verein für Wohnbauförderung, welcher im April zu einem Symposium nach Krems einlud. Im ehemaligen Kirchenschiff des Kloster Und wurde die Titel-Frage „Wozu Gemeinnützigkeit?“ dann auch recht einhellig beantwortet. „Österreich und vor allem Wien werden gerne als Vorzeigebeispiel leistbaren Wohnens herangezogen“, erklärte vwbf-Obmann Markus Sturm. „Das verdanken wir zum großen Teil dem gemeinnützigen Wohnbau, dessen Wert unumstritten ist.“ Ins gleiche Horn stieß AK-Kommunalpolitik- Experte Thomas Ritt. Er sprach von einem „wichtigen Eckpfeiler…, der auf das Mietniveau des gewinn-orientierten Wohnbaus dämpfend wirkt“. Vergleiche zwischen Wien und München – „dort muss man im Schnitt gut das Doppelte bezahlen“ – untermauerten diese These eindrucksvoll.

Ein großer Pluspunkt wären auch „die unbefristeten Mietverträge, die man im marktmäßigen Wohnsektor kaum noch bekommt“. Dennoch pochte Ritt darauf, Gemeinnützigkeit müsse man in der Praxis letztendlich „leben“. Dies betreffe den Wohnungsverkauf ebenso wie „das Erziehen nicht-gemeinnütziger Töchter“ und das Kostendeckungsprinzip. Es gelte, den „Markenkern zu stärken“, etwa durch „günstige Wohnungen für bedürftige Gruppen“ und indem die soziale Funktion des öffentlichen Raumes unterstützt wird.

Solidarische Wohnpolitik

„Die Wohnbaupolitik muss die Menschen in den Mittelpunkt stellen“, forderte dann Bernd Rießland, Generaldirektor-Stv. der Sozialbau AG. Er konzentrierte sich auf Unterschiede zwischen „marktgetriebener Wohnpolitik, die auf Gewinnmaximierung zielt“ und einer „solidarischen Wohnpolitik der Gemeinnützigen, die auf einer kostendeckenden Wohnkalkulation und längeren Finanzierungsräumen basiert, und zusammen deutlich günstigere Mieten ermöglicht“. Kostenmiete wäre als Grundprinzip idealtypisch.

Auf die soziale Funktion des gemeinnützigen Wohnbaus kam schließlich Simon Günther von der TU Wien zu sprechen. Leistbares Wohnen sei ein wichtiger gesellschaftlicher Auftrag. „Es sorgt für soziale Sicherheit und Zusammenhalt“. Andreas Sommer, Wohnrecht-Experte im Wirtschaftsministerium, betonte die positiven Effekte des gemeinnützigen Wohnbaues für die Gesellschaft und erläuterte die Eckpunkte WGG-Reform.

Solides Fundament

Diese dürfte nun bevorstehen, war der abschließenden Podiumsdiskussion mit drei Wohnbausprechern der Parlamentsparteien zu entnehmen – und wurde noch im April von der zuständigen Bundesministerin bestätigt. Für politische Differenzen sorgte die Eigentumsbildung an gemeinnützigen Mietwohnungen, von der Regierung forciert, von Ruth Becher (SPÖ) mit dem Postulat „einmal gemeinnützig – immer gemeinnützig“ strikt abgelehnt…

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Selbst wenn es 2030 die vom Umweltbundesamt errechneten zwei Millionen Elektroautos auf unseren Straßen geben sollte, würden die Klimaziele verfehlt – so die Verkehrsforschung. Daher stehen neben der Lösung technischer und ökonomischer Herausforderungen wie Batterieleistung und damit Reichweite, Ladestellplätze und Kaufpreis, vor allem auch weitreichende Veränderungen beim Nutzerverhalten selbst und soziale Aspekte im Vordergrund. E-Carsharing stellt dabei einen zukunftsorientierten Baustein dar, insbesondere wenn ein „Community“-Ansatz die Basis bildet.

Ein zukunftsorientiertes und bedarfsgerechtes Carsharing-Angebot in einer Wohnanlage können sich viele noch nicht wirklich vorstellen. Auch Bauträger sind noch eher skeptisch. Erfahrungen mit organisiertem (Elektro-)Carsharing gibt es jedoch in Österreich bereits genug – wie z. B. in der „Autofreien Mustersiedlung“ in Wien oder Projekte des Anbieters „caruso“ in Vorarlberg zeigen. Die Projekte werden sehr unterschiedlich bewertet. Ein Selbstläufer ist das (E-)Carsharing in Wohnanlagen jedenfalls noch nicht.

Mehrgeschossige Wohnanlagen stellen ein großes Potenzial für die Umsetzung von veränderungsstimulierenden Mobilitätsmaßnahmen dar. Allein im Besitz gemeinnütziger Bauvereinigungen stehen in Österreich über 70.000 Gebäude mit weit über einer halben Million Wohnungen. Als Zielgruppe bzw. Multiplikatoren müssen daher die Wohnbauträger und ihre Hausverwaltungen angesprochen werden. Diese müssen für die Potenziale und Möglichkeiten von E-Carsharing in ihren Wohnhausanlagen sensibilisiert werden. Umgekehrt ist es das Ziel, dieses Feld an potenziellen Kunden für Anbieter von E-Mobilität zu öffnen und damit weitere Mobilitätsangebote zu schaffen.

Das ambitionierte Ziel muss daher sein, dass Elektromobilität generell und E-Carsharing zu Standardbausteinen in allen Wohnanlagen werden. Mittelfristig könnte das über den Trend des „Sharing“ von Elektrofahrzeugen erreicht werden, wenn es zugleich gelingt, auch das Nutzerverhalten zu ändern. Das bedeutet, öffentliche Verkehrsmittel zu forcieren und auf ein eigenes (Zweit-)Auto soweit möglich, zu verzichten.

Plattform „Veränderung bewegen“

„Elektromobilität in der Praxis 2018“ lautet eine Ausschreibung des Klima- und Energiefonds. Ziel des laufenden Programms ist die Förderung der Elektromobilität als Beitrag zur Umsetzung der Klima- und Energiestrategie 2030. Schwerpunkte sind Bewusstseinsbildung und Maßnahmen zur Beschleunigung der Marktdurchdringung von E-Autos. wohnbund:consult in Kooperation mit ÖGUT und VCÖ setzt 2019 ein Projekt des Programms um: „Veränderung bewegen. E-Carsharing in Wohnhausanlagen bringen“. Im Rahmen einer B2B-Kommunikationsstrategie sollen vor allem Wohnbaugesellschaften auf mehreren Ebenen für die Potenziale von E-Carsharing sensibilisiert und zu einer Umsetzung motiviert werden. Der besondere Schwerpunkt liegt auf Wohnanlagen mit bevorstehenden Veränderungen wie Sanierungen und/oder Nachverdichtungen sowie auf Neubauvorhaben. E-Carsharing als zukunftssicheres, alternatives Mobilitätsangebot soll den Menschen direkt im unmittelbaren Wohnumfeld angeboten werden.

„Community“ als Schlüssel

Dort, wo Veränderungsprozesse bereits in Gang sind und Neues entsteht, wird von der Forschung großes Potenzial gesehen. Als Beispiele können Sanierung und Nachverdichtung von Wohnanlagen, aber auch die Entwicklung und soziale Programmierung von Neubau genannt werden. Für den Erfolg von Mobilitätsmaßnahmen, insbesondere von Carsharing, sind jedoch die Akzeptanz der Zielgruppe und das Nutzerverhalten entscheidend, und das sind die Bewohner einer Hausgemeinschaft bzw. Community.

Ein community-basiertes Mobilitäts- projekt wie das (E-)Carsharing kann zu einer besseren Nachbarschaft und zu einer höheren Wohnzufriedenheit beitragen. „Neue Mobilität“ kann auch nur dann nachhaltig sein, wenn Maßnahmen und Investitionen vermieden werden, die nicht angenommen oder eigentlich gar nicht benötigt werden. Bei einem community-basierten Mobilitätsangebot sollten die Nutzer proaktiv in das Projekt eingebunden werden: sie können Fahrzeugpatenschaften übernehmen, Einschulungen für Interessierte vornehmen oder durch Kontakte in der Nachbarschaft und im Grätzel die „Werbetrommel rühren“.

Pilotprojekt „Zukunft Wohnen“

Im Jahr 2017 wurde in der Großwohnanlage des Bauträgers BWSG in der Hauffgasse 37-47 in Wien-Simmering mit 500 Mietwohnungen ein community-basiertes E-Carsharing gestartet. Hintergrund ist zum einen die umfassende Sanierung mit Aufstockung und zum anderen eine EU-Förderung im Rahmen des Programms „Smarter together – Gemeinsam g’scheiter“…

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Der Beitrag Community aus der Steckdose – (E-)Carsharing im Wohnbau erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Knappheit an erschwinglichen Grundstücken speziell in den Städten und Ballungszentren habe den Wohnbau enorm unter Druck gebracht. Wenn auch der Mangel an Bauland derzeit von den Gemeinnützigen als größtes Problem angesehen wird, wird es aber notwendig sein, daneben noch weitere Schritte zur Sicherung leistbaren Wohnens zu setzen.

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