Richtigen Bauplatz auswählen

+ Menschen, die neu bauen, sollten schon bei der Auswahl des Bauplatzes daran denken, Hanglagen oder deutliche Vertiefungen im Gelände zu meiden. Die Gestaltung des Geländes sollte so vorgenommen werden, dass möglichst wenig Wasser nahe an das Gebäude herkommen kann. Feste Barrieren, Mauern oder Wälle können zusätzlichen Schutz bieten. Bauherren können das Haus von vornherein höher setzen.

Wasserdicht im Sockelbereich

+ Keller- und Außenwände müssen vor allem im Sockelbereich wasserdicht abgeschirmt sein. Tieferliegende Fenster und Türen sollten druckwasserdicht sein. Bei den Zu- und Ableitungen für Strom, Gas und Telefon sowie Sanitär und Heizung ist auf solides Abdichten durch den Installateur zu achten.

Versicker-Flächen vorhalten

+ Jeder Immobilienbesitzer sollte ausreichend Fläche zum Versickern des Wassers vorhalten. Sogenannte Retentionsmulden senken das Risiko einer Überschwemmung ebenso wie wasserdurchlässige Befestigungen von Auffahrten und Wegen…

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Wer ist für den Winterdienst verantwortlich?

Es ist Aufgabe der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die wichtigsten Wege auf dem Grundstück bei Eis und Schnee gefahrlos begehbar bleiben. Das gilt für die Zugänge zum Eingangsbereich ebenso wie für Wege zu Mülltonen und Tiefgarage. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, informiert hierzu: „Viele Gemeinden verpflichten per Satzung oder Verordnung Haus- und Wohnungseigentümer dazu, den Räum- und Streudienst auch für die an das Grundstück angrenzenden öffentlichen Gehwege zu übernehmen.

Ist die Immobilie vermietet, kann der Winterdienst in beiden Fällen an die Mieter übertragen werden.” Dabei ist zu beachten, dass eine einfache Formularklausel im Mietvertrag hierfür nicht ausreicht – die Regelungen sollten detailliert aufgeführt werden (BGH VI ZR 126/07). Außerdem muss der Eigentümer Räumwerkzeug und Streugut zur Verfügung stellen. Die Kosten für letzteres kann er über die Nebenkosten auf die Miete umlegen.

Profi mit Winterdienst beauftragen

„Da die vorgeschriebenen Räumzeiten insbesondere für Berufstätige oder in der Urlaubszeit schwer einzuhalten sind, ist die Beauftragung eines externen Dienstleisters mit Hilfe einer professionellen Immobilienverwaltung sinnvoll”, rät Kaßler. Allerdings sind Hausbesitzer oder Wohneigentümergemeinschaften (WEG) damit nicht per se von der Haftung im Schadensfall befreit. Vielmehr haben sie die Pflicht zu kontrollieren, ob das Unternehmen vorschriftsmäßig arbeitet.

Dasselbe gilt übrigens auch, wenn sie die Räum- und Streupflicht an die Mieter übertragen haben. Ratsam ist es, die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten regelmäßig zu protokollieren. Damit können Eigentümer im Streitfall nachweisen, dass sie ihrer Sorgfaltspflicht Genüge getan haben.

Zudem sollten WEG ebenso wie Besitzer vermieteter Mehrfamilienhäuser eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens zehn Millionen Euro abschließen. Die Kosten der Versicherung können per Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden. Übrigens: Wurde ein professioneller Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, können Hauseigentümer und Mieter ihre Kosten hierfür laut Entscheidung des Bundesfinanzhofs (Az. VI R 56/12) als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen.

Auch Vermieter können Kosten im Rahmen des Winterdienstes steuerlich absetzen – allerdings nicht für haushaltsnahe Dienstleistungen, sondern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Alle Angaben dazu gehören in die Anlage V der Steuererklärung.

Was, wann und wie muss geräumt werden?

Prinzipiell gilt: Wege müssen werktags ab 7 Uhr und bis 20 Uhr begehbar sein, an Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumpflicht ‒ je nach Kommune ‒ eine bis zwei Stunden später am Morgen. Die Satzungen der Gemeinden treffen für die Breite der zu räumenden Fläche unterschiedliche Vorgaben, üblich ist ein Streifen von einem Meter bis 1,50 Meter. „Es reicht aber nicht, nur einmal am Tag aktiv zu werden, wenn es mehrmals schneit…

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Vorsicht Schimmel

Das Grundgerüst von Solaranlagen wird gewöhnlich an Dachhaken montiert. Oft wird für die Befestigung dieser Haken ein Stück der Dachziegel herausgeflext. Die Folge: Gerade bei der hohen Schneelast im Winter, drohen die bearbeiteten Ziegel zu brechen. Regen- und Tauwasser können so bis in die Isolationsschicht des Gebäudes sickern und kostspielige Schäden anrichten. „Wie es unter ihrer Solaranlage aussieht, bemerken viele Betreiber erst, wenn es schon zu spät ist. Meist bleiben sie auf den unnötigen Kosten dann auch noch sitzen: Denn zum einen geben die Dachziegelhersteller für bearbeitete Ziegel keine Garantie mehr. Zum anderen achten die wenigsten Hausbesitzer darauf, Schäden durch Schneedruck mit ihren Wohngebäude- und Hausratsversicherungen abzudecken“, sagt Siegfried Marzari, Geschäftsführer der Marzari Technik GmbH.

Kürzere Montagezeit

Teure Reparaturen lassen sich vermeiden – mit der innovativen Metalldachplatte des Leutkircher Unternehmens. Sie wird einfach anstelle eines normalen Dachziegels eingesetzt. Der Haken für die Solarmodule wird an ihr und der darunter liegenden Dachkonstruktion befestigt und sorgt für den sicheren Halt der Solarmodule – ohne, dass dafür Löcher in den Dachziegel geflext werden müssen. Zusätzlich ist die Marzari-Platte aus feuerverzinktem Stahl mit einem Schaumstoffkeil ausgestattet, der für eine geschlossene Dachhaut sorgt und das Gebäude effektiv vor Schmutz und allen Wettereinflüssen schützt. Das Beste daran: Den Mehrpreis für die Metalldachplatte holt der Handwerker schnell wieder über die kürzere Montagezeit rein…

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Schwieriger wird es, Schneeverwehungen auf dem Dach zu beseitigen. Dabei können auch hier durch Tauwasser Schäden entstehen. Beispielsweise, wenn auf der Südseite der Schnee direkt auf der Dachfläche aber noch unter der geschlossenen Schneeschicht zu tauen beginnt. Das Wasser kann dann nicht ablaufen und sucht sich seinen Weg über die Ziegel ins Haus. Oft passiert das auch an Kamineinfassungen oder Dachflächenfenstern. Da hilft nur eins: Nach dem Tauwetter umgehend die Schäden beseitigen lassen. Denn feuchte Wärmedämmung schimmelt – und sie dämmt nicht mehr…

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Die Auswertung der Schadensdaten zeigt, dass Wohngebäude in Deutschland aufgrund ihrer soliden Bauweise zumeist ausreichend gegen auftretende Unwetterereignisse geschützt sind. Dennoch kommt es in Ausnahmefällen, z.B. beim Sturm Kyrill 2007 oder Xynthia 2010, zu deutlich mehr Gebäudeschäden und relevanten Schadenssummen. Der höchste Einzelschadendurchschnitt wurde im Jahr 2013 mit knapp 6.000 Euro in Baden-Württemberg verzeichnet und ist auf Sturm Andreas zurückzuführen. Auffällig ist, dass die Regionen Deutschlands eine unterschiedlich hohe Wahrscheinlichkeit aufweisen, mit spezifischen Schäden infolge von Extremwetterverhältnissen konfrontiert zu werden. Gebäude in Nordrhein-Westfalen sind besonders betroffen von Sturmereignissen und Starkniederschlägen. Gebäude in Baden-Württemberg und Bayern sind vor allem gegen Schäden anfällig, die durch Hagelereignisse und Schneedruck entstehen. Im Osten Deutschlands zeigt sich die größte Betroffenheit durch Überschwemmungen.

Vorbeugende planerische und bauliche Maßnahmen

Es ist nicht abzusehen, wie häufig und wie stark Extremwettereignisse zukünftig auftreten. Die Studie macht jedoch auf das Gefährdungspotential aufmerksam. „Vor allen untersuchten Schadensarten können sich Verbraucher durch vorbeugende planerische und bauliche Maßnahmen schützen. Idealerweise werden sie auf die typischen Unwetterschäden in ihrer Region abgestimmt“, rät Florian Becker, Geschäftsführer des BSB. Diese Optimierungsmaßnahmen könnten sowohl beim Neubau als auch beim Gebäudebestand ergriffen werden. Die Erfahrung der Versicherer zeigt darüber hinaus, dass wetterbedingte Schäden häufig auf Mängel am Bau zurückzuführen sind. Aus diesem Grund ist es ratsam, Neubauten durch einen Bausachverständigen zu überprüfen und Bestandsbauten regelmäßig instand zu halten. In jedem Fall sollten private Bauherren und Wohneigentümer überprüfen, ob sie die Möglichkeit haben, sich gegen Elementarschäden zu versichern.

Erik Stange

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Die Standsicherheit von Bauwerken und ihrer Bauteile ist entsprechend den Landesbauordnungen so nachzuweisen, dass Leben und Gesundheit der Bewohner oder Benutzer nicht gefährdet werden. Die Grundlagen für die statischen Nachweise sind in den entsprechenden Normen abgebildet. So gibt die DIN EN 1991-1-3 Eurocode 1 (Einwirkung auf Tragwerke Teil 1-3: Allgemeine Einwirkungen, Schneelasten) die zulässigen Belastungen eines Flachdachs durch Eis und Schnee vor.

Bei der Räumung besteht Absturzgefahr

In Teilen Deutschlands werden zunehmend starke Schneefälle verzeichnet, die einige Dachkonstruktionen an die Grenzen ihrer Belastbarkeit bringen. Ist die zulässige Schneelast erreicht, muss der Betreiber das Dach zur Wahrung der Gebäudestatik räumen. Dabei sollten Dacheinbauten wie in der Dachfläche verlegte Lichtplatten besonders berücksichtigt werden, da sie in der Regel nicht durchsturzsicher sind. Während Lichtkuppeln und Lichtbänder bei geringen und mittleren Schneehöhen als Gefahrenbereiche erkennbar sind, lassen sich Lichtplatten schon bei geringen Schneehöhen auf der Dachfläche nicht eindeutig lokalisieren.

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Der Beitrag Vorsicht, Eis und Schnee von Dach: so begrenzen Sie die Gefahr mit Heizbändern an Rohren und Rinnen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag RA Dr. Peter Hitpaß – muss Mieter Schnee schippen, wenn Vermieter es will? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.