Laut dem Entwurf der neuen EU-Gebäuderichtlinie sollen bis 2050 sämtliche Gebäude in Europa klimaneutral sein. Wer ein Haus der Energieeffizienzklasse G hat, muss dies gemäß der Richtlinie bis 2030 so sanieren, dass es mindestens der Effizienzklasse F entspricht. Noch ist der Entwurf nicht verabschiedet und in nationales Recht übertragen. Aber es ist davon auszugehen, dass der Druck auf Eigentümerinnen und Eigentümer deutlich steigen wird, ihre Häuser energetisch zu sanieren.

Die entsprechenden Maßnahmen variieren von Haus zu Haus. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau neuer Türen und Fenster, Dämmungen, Dacherneuerungen oder neue Heizungsanlagen. Gerade für Erbbaurechtsnehmer stellt sich aber die Frage: Lohnt sich das auch finanziell?

Bei 22 Prozent aller deutschen Erbbaurechtsgeber laufen bis 2030 Verträge in großem Umfang aus. Eine zweite Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten, wie eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands zeigt. Bei Ablauf des Vertrages muss zunächst geklärt werden, ob der Erbbaurechtsvertrag verlängert wird oder das Gebäude gegen Entschädigung an den Erbbaurechtsausgeber übergeht. Die Entschädigung variiert je nach Vertrag. In 46 Prozent der Fälle liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes, bei 38 Prozent darüber. Das ergab eine Studie von JLL im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands.

Verträge vorzeitig verlängern

Der Deutsche Erbbaurechtsverband rät deshalb dazu, frühzeitig das Gespräch mit dem Erbbaurechtsgeber zu suchen und die Erbbaurechte zu verlängern, wenn größere Umbaumaßnahmen geplant sind. Die mittlere Vertragslaufzeit bei Verlängerungen beträgt rund 60 Jahre. „Mit diesem Planungshorizont können die meisten Erbbaurechtsnehmer gut arbeiten. Und auch die Banken sind dann eher bereit, Kredite zu vergeben, zum Beispiel für eine Dachsanierung“, weiß Dr. Matthias Nagel, geschäftsführender Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands.

Hinzu kommt, dass der Verhandlungsspielraum für die Erbbaurechtsgeber oft größer ist, je früher die Verlängerung beschlossen wird. Bei Verträgen, die mindestens 10 Jahre vor dem Zeitablauf verlängert werden, gewähren die Erbbaurechtsgeber laut JLL-Studie im Schnitt geringere Erbbauzinsen als bei solchen, die erst kurz vor Ablauf neu verhandelt werden…

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Weil Business as usual nicht mehr reicht

Wer ein Unternehmen führt, weiß: Über Strategien und Investitionen entscheidet man am besten nach Faktenlage. Einzig auf Intuition und Erfahrung zu setzen, ist heutzutage riskant. Trotzdem orientiert sich die Bestandsplanung oftmals noch an Erfahrungswerten, Gepflogenheiten – und damit am Gestern.

Pandemie und Kriegsfolgen zwingen weltweit dazu, neue Lieferketten zu etablieren. Die Wirtschaft ist angeschlagen, und die hohe Inflation trifft nicht nur die Kunden. Auch Fachkräftemangel, Bevölkerungswandel, Energie- und Klimawende fordern Antworten, die keinen Aufschub dulden. Veränderung ist das neue Normal. Die Immobilienbranche muss ihren CO2-Ausstoß radikal senken – im Sinne von ESG aus gesellschaftlicher Verantwortung, die Mieter wie Investoren einfordern, sowie aus regulatorischen und wirtschaftlichen Gründen.

Schließlich wird nicht nur die europäische Renovierungswelle – von der GEG-Novelle bis zur aktualisierten Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie der EU – die Branche mit neuen Gesetzen vor neue, oft unerwartete Herausforderungen stellen.

Faktenbasiert planen und entscheiden 

Wer in solchen Zeiten fundiert sagen kann, wo eine Instandhaltung und wo eher eine Modernisierung Sinn ergibt, ist klar im Vorteil. Hier schnell zu entscheiden und dabei noch das Compliance-Risiko zu senken, scheint eine Herkulesaufgabe. Doch den Schlüssel dazu hält jedes Immobilienunternehmen schon in der Hand: In seinem ERP-System liegen exakte Daten vor, anhand derer sich Strategien und Budgets mit dem Wissen von heute planen lassen. Entscheidend ist allerdings, wie man diese Daten aggregiert, bewertet, aufbereitet – und so als Fakten anschaulich und nutzbar macht.

Smarte Lösungen spielen zusammen 

Neue Analyse- und Planungswerkzeuge tun genau das. Dazu greifen sie im digitalen Ökosystem des Unternehmens nahtlos ineinander und nutzen künstliche Intelligenz für ein aktives bauliches Bestandsmanagement. Die Aareon Smart World ist beispielsweise eine ganzheitliche Plattform für diese Ökosysteme, in denen ein bedarfsgenaues Set digitaler Lösungen das Kernsystem erweitert.

Beispiel AiBATROS®: Das smarte Tool von CalCon verknüpft Daten zum Bauzustand und zur Energieeffizienz eines Objekts mit ERP-Daten und empfiehlt anhand intelligenter Simulationen fundierte kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen. Dabei rückt AiBATROS® je nach Bedarf einzelne Gebäude oder ganze Siedlungen und Quartiere in den Fokus der Planung.

Business Intelligence einfach und flexibel 

In gleicher Weise verlangen Geschäftsentscheidungen ein neues Herangehen. Auch dabei sind konsistente Daten untrennbar damit verbunden, ihre komplexen Zusammenhänge sichtbar und anschaulich zu machen. Tabellen stoßen da schnell an ihre Grenze: Sie sind zu zeitintensiv, nicht sonderlich flexibel und mit viel fehleranfälliger Handarbeit verbunden.

Vor allem aber bleibt ihr Vorhersagepotenzial beschränkt. Um zukunftsträchtige Entscheidungen zu untermauern, gibt es daher bessere Wege…

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Vor diesem Hintergrund hat das Wohnungsunternehmen LEG das renommierte Wuppertal Institut beauftragt, energetische Gebäudesanierungen sowie Neubauprojekte ökologisch zu bewerten. Im Fokus der Untersuchung standen dabei Materialbedarf, Primärenergieverbrauch und die damit verbundenen Treibhausgas- Emissionen. Die Studienergebnisse liegen jetzt vor.

Studie belegt ökologische Vorteile energetischer Sanierung von Gebäuden

Anhand eines umfangreichen Datensatzes zu den Gebäuden aus drei relevanten Baualtersklassen des Immobilienbestandes der LEG hat das Wuppertal Institut den CO₂-Fußabdruck im Lebenszyklus eines neuen Gebäudes im Vergleich zur Sanierung eines bestehenden Gebäudes analysiert. Dem zugrunde lagen verschiedene Strukturmerkmale der Gebäude wie der Zeitraum der Erstellung, die Wohnungsanzahl, die Anzahl an Etagen, die Dachform sowie der Wandaufbau und die Wohnfläche.

Im Ergebnis zeigt die Studie, dass, wenn auch die CO₂-Kosten für den Bau neuer Gebäude Berücksichtigung finden, der Ansatz der energetischen Sanierung nur die Hälfte des CO₂-Fußabdrucks eines Neubaus verursacht. Zwar hat der Neubau zweifelsfrei einen sozialen Wert, da er das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ausgleichen hilft. Aber eine Alternative zur Sanierung in Beständen ist er aus ökologischer Sicht nicht. Oder anders gesagt: Neubau ist notwendig, wo zusätzlicher Wohnraum gefragt ist. Abriss und Neubau ist in puncto Klimaschutz in aller Regel dagegen kontraproduktiv und keine Lösung für den Gesamtbestand in Deutschland.

Die Studie hat aber auch gezeigt, dass der Weg zur Elektrifizierung von Heizsystemen, z.B. über Wärmepumpen, noch deutlich beschleunigt werden und damit die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern verringert werden muss.

Entscheidend ist bei alledem die Umsetzungsgeschwindigkeit und Kosteneffizienz. Die LEG verfolgt genau diesen Ansatz und hat verschiedene Projekte angestoßen. Insbesondere der seriellen Sanierung kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, um die Kosten für Mieter, Umwelt und Gesellschaft möglichst gering zu halten.

Weg zur Elektrifizierung von Heizsystemen muss beschleunigt werden, um Abhängigkeit von fossilen Energieträgern zu verringern

Neben dem Energiesprongprojekt in Mönchengladbach-Hardt verfolgt die LEG darüber hinaus weitere eigene Initiativen, um das Thema voranzutreiben. Daneben zahlen aber auch weitere Projekte, wie die Erprobung dezentraler Energieversorgung mit einem Biomasseheizkraftwerk im Siegerland, der weitere Anschluss unserer Bestände an Fernwärmenetze sowie die Erprobung unterschiedlicher Maßnahmen zur Änderung des Nutzerverhaltens in die Klimastrategie der LEG ein…

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Äußere Einflüsse wie Erschütterungen, Lageänderungen oder Temperaturschwankungen können dazu führen, dass sie explodieren. Dies stellt ein lebensgefährliches Risiko für das gesamte Umfeld dar.

Stadt als auch die Bezirksregierung sind beteiligt

Bei anstehenden Neubaumaßnahmen und Modernisierungen muss Vonovia sicherstellen, dass keine Blindgänger auf dem Grundstück liegen. Das Prozedere ist aufwändig, sowohl die Stadt als auch die Bezirksregierung sind beteiligt. Das Bindeglied zwischen diesen Parteien ist Nicolas Meininghaus, technischer Bauleiter bei Vonovia, der mit der Kampfmittelräumung betraut ist.

Seit drei Jahren macht er diesen Job, kennt sich aber schon viel länger mit Sprengstoff aus. Denn Meininghaus hat ein explosives Hobby: Seit 15 Jahren ist er geprüfter Pyrotechniker für Großfeuerwerke. Ein Freund hatte ihn dazu gebracht. Bei Vonovia ist Meininghaus unter anderem der Ansprechpartner für die Mieter vor Ort. „Der persönliche Kontakt ist uns wichtig. So können wir Ängste abbauen und mit Rat und Tat zur Seite stehen“, sagt er und fügt hinzu: „Die meisten sind natürlich froh, wenn wir wieder weg sind. Vor allem dann, wenn wir nichts gefunden haben.“

Kampfmittelüberprüfung für anstehende Modernisierung

Wie viele Bohrungen er in seiner Karriere bereits betreut hat, zählt Meininghaus nicht mehr mit. Bei allen Modernisierungs- sowie Neubauprojekten stehen routinemäßig Kampfmitteluntersuchungen an. Denn auf einer Baustelle fahren schwere Baufahrzeuge, die mögliche Blindgänger auslösen könnten. An 17 Orten hat Vonovia in diesem Jahr bereits Blindgängerverdachtspunkte ausgemacht.

Kampfmittelüberprüfung nach Schema

Der erste Schritt in einem Überprüfungsprozess ist die Beantragung der Luftbildauswertung bei der Ordnungsbehörde oder Feuerwehr. Anhand der Luftbilder kann man erkennen, wo möglicherweise Blindgänger liegen könnten. Sind Verdachtspunkte vorhanden, müssen diese von einem staatlichen Vermesser eingemessen werden. Bei einem Ortstermin mit Bezirksregierung und Ordnungsamt wird festgelegt, was für Vorbereitungen getroffen werden müssen, damit der Kampfmitteldienst ohne Hindernisse arbeiten kann…

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Klares Ziel: Energieverbrauch senken

Der aktuelle Bericht des „Weltklimarats“ IPCC macht einmal mehr die Dringlichkeit des Klimaschutzes deutlich. Zwar steht das Thema derzeit ohnehin überall im Fokus, konkrete Fortschritte lassen jedoch nach wie vor auf sich warten. Diese sind insbesondere im Gebäudebereich erforderlich.

Die Zahlen zu dessen Anteil am CO2-Ausstoß kennt ja inzwischen jeder zur Genüge: Nachhaltiges Bauen und Betreiben von Immobilien wird für die Wohnungswirtschaft aber nicht nur immer wichtiger, weil sie damit einer gesellschaftlichen Verantwortung nachkommt, auch wirtschaftliche Aspekte spielen zunehmend eine Rolle – seien es nun Vorteile bei der Finanzierung oder die für Januar 2022 geplante EU-Taxonomie.

Flächendeckende Lösungen statt Leuchtturmprojekte

Natürlich hat sich in den letzten Jahren gerade beim Neubau schon einiges getan – nicht umsonst liest man immer wieder von eindrucksvollen Projekten mit Nachhaltigkeitszertifikat. Aber solche Leuchttürme zeigen vor allem, wie tief die Dunkelheit um sie herum tatsächlich ist. Denn da liegt die breite Masse der Wohnimmobilien – im Schnitt 36 Jahre alt und angesichts einer jährlichen Neubauquote von rund einem Prozent der Hebel, an dem es anzusetzen gilt, will man die Klimaziele erreichen.

Zumal es im Hinblick auf Nachhaltigkeit ohnehin Sinn macht, Gebäudebestände zu modernisieren, statt durch Abriss und Neubau zusätzlich Material, Energie und CO2 zu verbrauchen. Um die Modernisierung und energetische Optimierung von Beständen voranzutreiben, braucht es jedoch erst einmal mehr technische Informationen zum einzelnen Gebäude.

Laut einer Umfrage von Ernst & Young stellt die Datenerhebung auf Objektebene für fast 90 Prozent der befragten Unternehmen sogar die größte Herausforderung für eine ESG-(Environmental-Social-Governance-)konforme Portfoliosteuerung dar. Die Digitalisierung kann dabei helfen, hier mit möglichst geringem Aufwand mehr Transparenz zu schaffen – durch Automatisierung und skalierbare Lösungen.

Mit IT Effizienz steigern

Deshalb setzt AiBATROS® – die Software für strategisches Instandhaltungsmanagement, die CalCon, eine Tochtergesellschaft von Aareon, anbietet – auf eine effiziente Datenerhebung, bei der sich Genauigkeit und Wirtschaftlichkeit im optimalen Verhältnis befinden…

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Im Rahmen der von beiden Verbänden getragenen Aktion Barrierefreies Bad (ABB) fordern sie eine langfristige Verstetigung der Fördermaßnahme, um Investitionssicherheit zu schaffen. In den letzten Jahren waren die finanziellen Mittel für barrierereduzierende Maßnahmen aufgrund der hohen Nachfrage bereits zur Jahresmitte nicht mehr verfügbar. In diesem Jahr war der ausnahmsweise auf 130 Millionen Euro aufgestockte Fördermitteltopf sogar schon Anfang Juni aufgebraucht.

Das Bad spielt eine Schlüsselrolle für selbstbestimmtes Wohnen im Alter

„Die Folgen der demografischen Entwicklung werden uns in den nächsten Jahren eine stetig wachsende Versorgungslücke bei altersgerechten Wohnungen bescheren“, urteilt Helmut Bramann, Hauptgeschäftsführer des ZVSHK. Das Sanitärhandwerk habe im letzten Jahr 1,2 Millionen Bäder gebaut oder saniert, von denen über die Hälfte barrierefrei ausgelegt sind.

„Das reicht zur Bedarfsdeckung aber längst nicht aus“, folgert Bramann. „Da das Bad die Schlüsselrolle spielt für eine möglichst lange selbstständige Alltagsbewältigung in den eigenen vier Wänden, muss eine verantwortungsvoll handelnde Politik auf lange Sicht in die Bauprophylaxe investieren.“

Vorbereitungsmodul „Pflegegerechtes Bad“ in die Förderung aufnehmen

ZVSHK und VDS wollen daher die bauliche Vorsorge für die spätere ambulante Pflege in den Fokus der zukünftigen KfW-Förderung rücken, um langfristig die Sozialsysteme finanziell zu entlasten. Denn die ambulante Pflege im eigenen Bad erspart die hohen Pflegekosten in Heimen. Jens Wischmann, Geschäftsführer VDS, betont: „Aktuell gibt es Fördermittel von der KfW-Bankengruppe für Renovierungen mit dem Fokus auf altersgerechtes Wohnen…

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Rund 18 Millionen Euro hat VIVAWEST dort investiert. Seit Juni 2017 hat das Unternehmen 214 Wohnungen im Quartier mit Mitteln des Landes NRW modernisiert.

Das Ziel, den Wohnkomfort und die Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner zu erhöhen, wurde erreicht: Neue frische Farben an den energetisch modernisierten Gebäuden, helle Flure mit neuen Aufzügen und moderne, barrierefreie Bäder in den Wohnungen – die Seniorenwohnanlage aus den Baujahren 1975/76 erstrahlt nun in neuem Glanz.

Alle Wohnungen sind nach Abschluss der Arbeiten barrierefrei, haben eine neue Elektroanlage und Multimediavorrichtungen. Die Gebäude verfügen über elektrische Türen in den Hauszugangsbereichen und Orientierungshilfen durch Lichter und Farben in den Treppenhäusern. Eine umfassende Neugestaltung der Außenanlagen rundet die Modernisierungsmaßnahme ab.

Bis 2025 insgesamt 800 Millionen Euro für die energetische Gebäudesanierung

„Die Modernisierung unserer Bestandsquartiere hat für VIVAWEST ein großes Gewicht: Wir investieren bis 2025 insgesamt 800 Millionen Euro in die energetische Gebäudesanierung sowie in ergänzende umfangreiche Wohnungsmodernisierungen zur Wohnwertverbesserung“, sagt Uwe Eichner, Vorsitzender der VIVAWEST-Geschäftsführung.

„Wir freuen uns, dass wir nach vier Jahren Bauzeit die vollständig mit öffentlichen Mitteln finanzierte Modernisierung der Seniorenwohnanlage an der Glücksburger Straße erfolgreich abschließen und unseren Beitrag für barrierefreies und seniorengerechtes Wohnen in Bochum leisten konnten“, ergänzt Eichner.

Umzüge organisierte VIVAWEST

Als einer der größten Quartiersentwickler in NRW verfügt VIVAWEST über große Erfahrung bei der Umsetzung von Großmodernisierungen. Seit Sommer 2017 hat das Unternehmen an der Glücksburger Straße die umfangreichen Modernisierungsarbeiten in fünf Bauabschnitte unterteilt. Die hier beheimateten Senioren mussten dafür bauabschnittsweise ihre Wohnungen verlassen und für durchschnittlich acht Monate in eine baugleiche Ersatzwohnung in der Wohnanlage umziehen.

Danach konnten sie in ihre frisch modernisierte Ursprungswohnung zurückkehren in eine andere Wohnung der Anlage einziehen oder in der Ersatzwohnung verbleiben. Die Umzüge organisierte VIVAWEST.

„So eine umfassende Modernisierung im bewohnten Zustand ist für alle Beteiligten eine große Herausforderung. Dank einer intensiven Kommunikation mit unseren Mietern durch das vor Ort tätige Team und einer gelungenen Koordination der beteiligten Gewerke konnten wir die Arbeiten mit möglichst wenig Unannehmlichkeiten für die Bewohner erledigen“, sagt Carsten Gröning, Leiter des VIVAWEST-Kundencenters Westfalen…

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Die Dichtheit ist nur gewährleistet, wenn nach erfolgter Abdichtung keine Änderungen an den Anschlüssen vorgenommen werden. Beim Einschrauben der Armaturen bzw. der Anschlussstücke darf sich der installierte Rohranschluss nicht verändern oder mitdrehen, da hierdurch die Dichtmanschette abreißt. Bei Verwendung von Vorwandsystemen stellt sich diese Problematik nicht, da die richtige Anschlusslänge durch das System konstruktiv vorgegeben ist. In konventionellen Unterputzinstallationen wird empfohlen, die Armaturenanschlüsse mittels Montageeinheiten/Montageplatten mit aufgesetzten Anschlusswinkeln vorzunehmen

Diese Produkte erleichtern die lagerichtige Installation der Anschlüsse. Eine „Abdichtung mit Silikon“ um die Durchdringung ist keine Abdichtung im Sinne der DIN 18534.

2.3.2 Rohrdurchgänge und Rosetten

Fliesenleger sind bei Rohrdurchgängen besonders gefordert, die Lochaussparung nicht zu groß auszuführen. Die Fliesen dürfen allerdings auch keinen Kontakt zum Rohranschluss haben, um den Schallschutz nicht zu gefährden und um eine ggf. erforderliche Ausdehnung zu ermöglichen.

Die Aussparung am Rohr darf nicht zu groß ausgeführt werden, damit die vom Armaturenhersteller vorgesehenen Rosetten die Aussparung sauber abdecken. Gerade im hochwertigen Armaturenbereich gibt es einen Trend zu immer kleineren Rosetten. Der Rohrverschluss/Baustopfen muss die Größe und Form der zum Einsatz kommenden Rosetten/Abdeckungen bereits berücksichtigen, damit die richtige Aussparungsgröße in den Fliesen angebracht werden kann.

Eine Rosette hat keine Dichtfunktion im Spritzwasserbereich. Die Rohrdurchführung muss vorher abgedichtet sein. Der Übergang zwischen der Rohrdurchführung und des Fliesenbelages ist vor der Montage der Rosette/Abdeckung durch den ausführenden Sanitärfachbetrieb mit einem elastischen Dichtstoff oder Füllmaterial zu schließen.

2.3.3 Baustopfen

Steht die Höhenlage des Fliesenuntergrundes zum Zeitpunkt der Rohrinstallation bereits fest, dann kann der SHK-Betrieb die notwendigen Anschlusspunkte der Armaturen danach ausrichten. Ansonsten ist es unvermeidbar, dass nach Fertigstellung der Verputzarbeiten eine Anpassung der Anschlüsse zur Erreichung einer fachgerechten Abdichtung der Durchdringung vorgenommen wird. Diese Leistung ist zwingend erforderlich.

Dieser Leistungspunkt sollte als eigene Position in das Angebot bzw. das Leistungsverzeichnis aufgenommen werden. Diese Position wird unmittelbar nach Ausführung der Verputz- oder Trockenbauarbeiten notwendig. Auf jeden Fall vor Ausführung der Abdichtungsarbeiten…

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In die energetische Sanierung investiert die GEWOBA rund 7 Millionen Euro und sorgt so langfristig für sozialverträgliche Mieten. Aber nicht nur die Höhe und Kubatur des Architekturklassikers sind beeindruckend. Seit 1996 steht das Wohnhochhaus unter Denkmalschutz – bei der Sanierung ist besonderes Fingerspitzengefühl gefragt.

Über den aktuellen Stand der Sanierunugsarbeiten und die besonderen Herausforderungen im Umgang mit diesem besonderen Gebäude sprachen wir mit der Architektin Nurdan Gülbas, GEWOBA-Projektleiterin.

Frau Gülbas, wie sind die Arbeiten angelaufen, wie sieht es aktuell auf der Baustelle aus?
Die Arbeiten sind planmäßig angelaufen. Nach gut vier Monaten konnte die komplette Einrüstung des Hochhauses (immerhin rund 8.500 Quadratmeter) einschließlich der Vernetzung, trotz einiger anspruchsvoller Herausforderungen, termingerecht fertiggestellt werden. Inzwischen haben alle Gewerke auf der Baustelle begonnen, darunter Abbrucharbeiten an Dach und Ostfassade, Demontage der Befahranlage, Reinigung der Westfassade, restauratorische Untersuchung aller Holzelemente. Kurzum: Wir sind mittendrin und liegen gut in Zeit.

Wie sind Sie in Planung und Entwurf an das Projekt herangegangen – mehr aus Sicht der Möglichkeiten im Bestand, oder von der energetischen Zielsetzung geleitet?
Die Planung sieht eine erhaltende Modernisierung vor, also soweit wie möglich erhaltend zu sanieren und so optimal wie möglich energetisch zu ertüchtigen. Für den KfW-Effizienzhaus-Nachweis ist es wichtig, dass alle energetischen Maßnahmen durchgeführt werden, die durch das Landesamt für Denkmalpflege genehmigt werden können.

Was waren in der Vorplanung die besonderen Herausforderungen im Hinblick auf den Denkmalstatus?
Im Fokus der gesamten Sanierung steht die Ostfassade mit einer Fläche von ca. 3.200 Quadratmetern, die gemäß dem heutigen Stand der Technik gedämmt wird und eine neue hinterlüftete Fassadenverkleidung erhält…

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Klares Ziel: Energieverbrauch senken

2019 entschied sich die Eigentümerin Mettiss AG, das über 50-jährige fünfgeschossige Bürohaus an der Rosenbergstraße in St. Gallen umfassend zu sanieren und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Die Bausubstanz des Betonskelettbaus war zwar noch intakt, doch seit der letzten Sanierung waren 25 Jahre vergangen.

Da ohnehin ein Wechsel des Einzelmieters anstand, erwies sich der Zeitpunkt für die Modernisierung als ideal. Dass das Bürohaus heute ein energetisches Vorzeigeobjekt ist, hat mit der persönlichen Überzeugung der Eigentümerschaft zu tun. „Die Energiewende vollzieht sich nicht einfach so, man muss sie aktiv herbeiführen“, hält Michael Mettler fest. Als Unternehmer trage man eine Verantwortung für kommende Generationen, findet Mettler.

Aus diesen Gründen will er das Immobilienportfolio der Mettiss AG soweit technisch möglich auf netto null trimmen. Bereits wurden sämtliche Ölheizungen stillgelegt und an vier Standorten Photovoltaikanlagen installiert, eine davon auf dem Dach des Bürogebäudes an der Rosenbergstraße.

Gegebenheiten des Ortes nutzen

„Es ist nicht einfach, gute und innovative Haustechnik-Planer zu finden“, sagt Mettler. Die meisten Planer legten Anlagen zu groß aus und verbauten zu viel Technik, anstatt massvoll zu dimensionieren und bereits vorhandene Potenziale zu nutzen. Genau hier setzt Beat Kegels Lösung an. Eine fundierte Kenntnis der Physik sowie der Einbezug baulicher Gegebenheiten und der Bedürfnisse der Nutzenden bilden die Basis seines Konzepts.

Das klingt aus technischer Sicht einfach, setzt aber eine intelligente Planung voraus – und nicht zuletzt kommunikative Fähigkeiten, um Bauherrschaften und Planende von der unkonventionellen Lösung zu überzeugen. Bei Michael Mettler rannte Kegel offene Türen ein. Mettler ist selber Architekt, hat langjährige Erfahrung mit nachhaltigem Bauen und 2000-Watt-Arealen und weiß daher, wovon er spricht.

Energieverbrauch um Faktor 13 gesenkt

„Als Beat Kegel erklärte, dass sich der Energieverbrauch um den Faktor 10 senken lasse, dachte ich zuerst, das sei ein bisschen hoch gegriffen“, blickt Mettler zurück. Er vertraute jedoch dem erfahrenen Ingenieur – zu Recht: Wie Messungen nach der ersten Heizperiode zeigten, konnte der Energieverbrauch gar um den Faktor 13 gesenkt werden. Das Ziel der Eigentümerschaft war indes nicht allein, mit einem möglichst zurückhaltenden Einsatz von Technik eine möglichst große Effizienzsteigerung zu erreichen, sondern auch den Komfort für die eingemieteten Institute der Universität St. Gallen HSG deutlich zu erhöhen.

Hoher Komfort, überzeugende Ästhetik, kurze Bauzeit

Um in sämtlichen Räumen angenehme klimatische Bedingungen zu erreichen, wird die hohe thermisch aktivierbare Gebäudemasse genutzt. Zwischen 70 und 80 % der Heiz- und Kühlleistung des Gebäudes übernehmen die massiven Decken und Wände des Gebäudes. Die Haustechnik muss lediglich den Rest leisten. Die Raumdecke speichert die Wärme über mehrere Stunden, was den Heizbedarf im Winter deutlich reduziert.

Auch die Abwärme der IT kann (ohne Wärmepumpe) zur Raumheizung verwendet werden. Sie liefert konstant 3 kW und reduziert damit den Jahreswärmebedarf. Während Hitzeperioden in den Sommermonaten wiederum ist eine Nachtauskühlung der Gebäudemasse möglich. Diese erfolgt energie- und kostensparend über ein „Freecooling“ ohne Kältemaschine und macht etwa 70 % der Kühlenergie aus…

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