Kosten sparen und zugleich in Maßnahmen gegen die Klimakrise investieren – ist das nicht ein Widerspruch? Nein, wenn es nach den Referenten dieser Freitag-Akademie geht. Wie wichtig es ist, dazu die Bewohnerinnen und Bewohner ins Boot zu holen, erläuterte eingangs Ernst Bach: „Es ist die Hausverwaltung, die die Mieten vorschreibt und die man anruft, wenn der Nachbar zu laut ist. Das Bestandsmanagement hingegen befasst sich damit, den Bewohnern zu liefern, was sie sich wünschen – Wohnqualität. Daher nennen wir uns nicht mehr Hausverwaltung, sondern Bestandsmanagement.“

Der Vorstandsdirektor der Sozialbau bringt diesen Crashkurs in angewandter Semantik nicht von ungefähr. Bis 2022 sollen alle Häuser des Unternehmens mit PV-Anlagen ausgestattet sein. Ein ambitioniertes, aber umsetzbares Ziel, wie Bach meint, bei dem es allerdings etliche Faktoren zu bedenken gäbe, um sowohl für die Umwelt als auch monetär gewinnbringend zu sein. Die richtige Dimensionierung, um nichts ins Netz zurückspeisen zu müssen und den produzierten Strom zur Gänze in der Wohnhausanlage zu verbrauchen, sei dabei ein Hauptaspekt.

Mit dem Betanken von Elektroautos lassen sich zusätzliche Verbraucher für PV-Strom gewinnen. Ein sehr interessantes Pilotprojekt ist in diesem Zusammenhang ein E-Transporter, der um zehn Euro tageweise von den Bewohnerinnen gebucht werden kann. Davon ausgehend wird die Elektromobilität im Rahmen der „Förderung Innovative energieeffiziente Mobilitätsangebote im Wohnbau der Stadt Wien“ ausgebaut und um 100 E-Tankstellen und zehn Car-Sharing-Autos erweitert, die wiederum mittels Photovoltaik beladen werden.

Erfolgsrezept Zentralisierung

Ein weiteres Kostenthema: Gemeinschafts- thermen. Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 liegt die Erhaltungspflicht für „mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräte“ beim Vermieter. Die Kosten: stolze 50 Cent pro Quadratmeter und Wohnung. Die Erneuerung einer Gaskombitherme schlägt mit 4000 bis 6000 Euro zu Buche.

Die Lösung: die Zentralisierung der Wärmeversorgung, wobei das Ziel sein müsse, alle Wohnungen anzuschließen. Niemand ließe sich aber, so Bach, gern durch die Wohnung Röhren ziehen. Üblicherweise wird daher nur bei Wohnungswechsel nachgerüstet. Das Erfolgsrezept, um rascher voranzukommen, liegt in zentralen Heizräumen auf dem Dach, von denen das Heizwärmeverteilnetz über die Kamine nach unten führt. Die Errichtungskosten betragen 3200 bis 3300 Euro pro Wohnung. Dadurch kann die Umrüstung minimalinvasiv erfolgen und stößt auf Akzeptanz bei den Mietern.

Um Verbesserungsmaßnahmen breit in der Mieterschaft zu positionieren, komme man mit singulären Themen wie „nachhaltige Energie“ nicht weit. Seit einem Jahr steht daher unter dem Motto „gemeinsam stärker“ Mieterinnen und Mietern im Verbund der Sozialbau ein umfassendes Serviceangebot zur Verfügung. Selbst wenn sich der Einzelne nur für das eine oder andere Segment der Partnerschaft interessiere, gelinge es so, Themen an viele zu transportieren und von der Kundschaft als Partner akzeptiert zu werden.

Wissenschaftlich vorgehen

Die NHT – Neue Heimat Tirol, vertreten durch Engelbert Spiß, setzt auf wissenschaftliche Begleitung, um sicherzugehen, dass die Dinge, die man in Angriff nimmt, auch in der Umsetzung funktionieren. In ein mit dem Energieinstitut Vorarlberg, der Universität Innsbruck und der FH Rosenheim entwickeltes Tool fließen sämtliche Daten der gemeinnützigen Wohnbauträger Vorarlbergs und der NHT ein – und mittels Monitoring wird erhoben, wo und vor allem warum Energie verloren geht.

Damit lassen sich bereits ab der Frühphase der Planung die Eckdaten des Energieverbrauchs über Jahrzehnte berechnen. Das Tool soll im Übrigen als Beitrag zur Energiewende auf Wunsch allen Branchenkollegen zur Verfügung gestellt werden…

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Übereinstimmend kamen die Baufachleute zu dem Schlusse, dass die bisherigen konservativen Baumethoden in naher Zukunft wirtschaftlich nicht mehr tragbar sein werden, dass andererseits für die Rationalisierung und Industrialisierung Serienplanung und eine exakte Vorplanung Voraussetzung sind.“ Was klingt wie das Resümee einer aktuellen Debatte zum Thema Vorfertigung, schrieb bereits im November 1960 die Arbeiterzeitung über eine Diskussion im Bauzentrum zwischen Vertretern von Ministerien, Stadt Wien, Genossenschaften und Baufirmen. Im darauf folgenden Jahr wurde zum Zwecke der Erhöhung der Wohnbaukapazität die „Montagebau Wien“ gegründet.

Der gegenwärtige Zwang zu einer höheren Wohnbauproduktion im Bereich des leistbaren Wohnens befeuert erneut die Debatte über die Industrialisierung des Bauens, wobei mit dem Argument der Schnelligkeit meist auch jenes der erhofften niedrigeren Kosten einhergeht. So gut wie alle Studien, die sich mit seriellen Bauweisen befassen, vermögen keine eindeutige Antwort zu geben. Neben den Herstellungskosten wirken sich auch andere Umstände auf die Höhe der Mieten aus. Architektin Julia Gill, Mitautorin der Studie „Serieller Wohnungsbau.

Standardisierung der Vielfalt“ für die IBA Berlin 2020, bestätigt, dass es schwierig ist, über die Kosten belastbare Daten zu bekommen. Es gäbe eine „immens große Bandbreite an seriellen Bauweisen“, die erst bei einem sehr hohen Wiederholungsfaktor von Wohnungstypen und Bauteilen Einsparungseffekte mit sich bringen. Allerdings: „Wir haben festgestellt, dass sich die Art der Vergabe – auch von Grundstücken – viel stärker auf günstige Mieten auswirkt als ein paar Prozent Ersparnis bei den Baukosten.“

Bauen mit Weitblick

Auch der Bauingenieur Markus Lechner von der TU München hat sich als Projektleiter des interdisziplinäre Forschungsprojekts „Bauen mit Weitblick“ intensiv mit dem seriellen Bauen befasst. Da bekanntlich das Bauwesen Weltmeister im BIM nicht.“ Das Forschungsteam erarbeitete daher einen Systembaukasten für den sozialen Wohnungsbau, der mit Fokus auf der Optimierung der Planungs-, Fertigungs- und Montageprozesse im Rahmen der industriellen Produktion einen Katalog an Grundrissen für verschieden Gebäudetypologien, die an unterschiedliche Grundrisskonfigurationen anpassbar sind, anbietet. Bei der Entwicklung habe sich gezeigt, dass besonders die Anordnung der Schächte besonderer Aufmerksamkeit bedarf.

Weniger komplex ist günstiger

Barbara Fritsch-Raffelsberger, Prokuristin der Familienwohnbau, sieht in der Produktion in der Halle eine Möglichkeit, die Problematik der Baumängel in den Griff zu bekommen, die viele Ressourcen der Bauträger als auch der Baufirmen verschwendet. Dass die effizientere Produktion eines hochwertigeren Produktes zugleich kostengünstiger ist, bezweifelt sie aber, da zunächst ein hoher Investitionsbedarf besteht. Fritsch-Raffelsberger weiß wovon sie spricht, hat ihr Unternehmen schließlich im Jänner 2018 mit heri&salli den Bauträgerwettbewerb für „Forum am Seebogen“ in der Seestadt Aspern gewonnen, bei dem ein spezieller Fokus auf der Modul- und Systembauweise lag…

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Aber einmal Hand aufs Herz: Kontrolliert man selbst sorgfältig und regelmäßig alle Zu- und Abgänge auf dem eigenen Konto und würden einem fehlerhafte oder unberechtigte Abbuchungen sofort auffallen? Wer das von sich behaupten kann, der hat bestimmt auch noch nie vergessen, einen Dauerauftrag zu kündigen, nachdem z. B. alle Raten für eine Anschaffung gezahlt waren, oder einen Dauerauftrag anzupassen, wenn sich z. B. dank niedriger Verbrauchswerte der monatliche Abschlag bei einem Energieversorger verändert hat.

Daueraufträge im Auge behalten

„Daueraufträge einfach unverändert laufen zu lassen, das geschieht aber tatsächlich häufiger, als man glauben mag“, so die Erfahrung von Bernd Drumann, Geschäftsführer der BREMER INKASSO GmbH. „Eigentlich könnte man meinen, dass gerade da, wo es um das eigene Geld geht, sehr genau hingesehen wird. Aber dem ist nicht so. Innerhalb der letzten sechs Jahre haben wir durchschnittlich pro Jahr an Schuldner 28.000 Euro zurückgezahlt, die auf Grund von Überzahlung bei uns eingegangen sind“, so Drumann. „Einen Schwerpunkt bildeten dabei die Überzahlungen aus Daueraufträgen, die, sind sie erst einmal eingerichtet, zu wenig auf ihre Aktualität hin kontrolliert werden.

Haben wir im Auftrag eines Mandanten mit dessen Schuldner eine Vereinbarung treffen können, dass eine noch offene Forderung z. B. durch Ratenzahlungen getilgt wird, richtet der Schuldner häufig der Einfachheit halber einen Dauerauftrag bei der Bank ein. Ist die Forderung dann beglichen, wird nicht selten vergessen, den Dauerauftrag zu beenden. Meist weisen wir einen Schuldner sogar darauf hin, dass seine letzte Rate ansteht. Das ist besonders dann der Fall, wenn der ausstehende Restbetrag geringer ausfällt als die bisher überwiesenen Raten. Es kommt vor, dass wir sogar mehrmals anfragen müssen, wohin der überzahlte Betrag denn zurücküberwiesen werden soll“, fügt Drumann hinzu.

Überzahlung nach Schuldentilgung

„Wenn wir von Überzahlungen reden, dann handelt es sich dabei wohlgemerkt um Gelder, die zu viel gezahlt wurden, nachdem ein Schuldner seine Schuld komplett getilgt hat. Komplett bedeutet, der Gläubiger hat bei erfolgreichem Einzug der Gesamtforderung seine Forderung vom Schuldner zu 100% erhalten. Ebenso hat der Schuldner auch alle Zinsen und Kosten, die dem Gläubiger durch Einschaltung eines Rechtsanwaltes oder eines Inkassounternehmens entstanden sind, als Verzugsschaden voll umfänglich gezahlt. Vor einer Rückzahlung prüfen wir jedoch noch, ob der Gläubiger, unser Mandant, ggf. noch andere offene Forderungen gegen den Schuldner hat. Der Mandant muss der Rückzahlung zustimmen. Tut er dies, zahlen wir dem Schuldner den Überzahlungsbetrag zurück.“

Im eigenen Interesse um Forderungen kümmern

Ein Schuldner sollte sich immer mal wieder nach dem Stand der Forderung an ihn erkundigen und die Gesamtforderung im Auge haben. „Das gilt besonders für den Fall“, so Drumann, „dass auch Dritte auf die Forderung einzahlen, wie z. B. Familienangehörige oder Freunde, die dem Schuldner helfen wollen. Manchmal weiß aber die Linke nicht, was die Rechte tut.“…

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Die Realität: Der Wohnungsbestand ist vielfach in die Jahre gekommen. Baukosten steigen. Mieter werden anspruchsvoller. Auf die Instandhaltung der Gebäude kommen daher deutlich gestiegene Anforderungen zu. Doch wie setzt man diese in der Praxis um? Ohne Fachleute, die das Instandhaltungskostenmanagement in seiner Komplexität verstehen, professionell managen und strategisch planen, wird es nicht mehr gehen. Diese sind am Markt schwer zu finden. Durch eine gezielte berufsbegleitende Weiterbildung kann die Lücke aber geschlossen werden. Die Kenntnis und das Managen von Instandhaltungskosten sind zu zentralen Erfolgsfaktoren in der Wohnungswirtschaft geworden.

In dem Lehrgang werden fundierte Fachkenntnisse mit dem Ziel vermittelt, eine übergreifende Verzahnung zwischen den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik und Recht für den Instandhaltungsbereich herzustellen.

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Mit einem durchschnittlichen Arbeitsaufwand von 20 bis 25 Arbeitsstunden und damit verbundenen Personalkosten von 380 bis 420 Euro pro Vermietung, machen diese Personalkosten laut Ritterwald-Studie den mit Abstand größten Kostenfaktor im Vermietungsprozess aus. Diesen Prozess zu optimieren und die Bearbeitungszeiten zu reduzieren, bieten daher enorme Einsparmöglichkeiten für Wohnungsunternehmen.

Organisation der kompletten Mietersuche

Hier kommt das Hamburger Unternehmen Immomio ins Spiel: Sein webbasiertes Tool übernimmt die komplette Organisation der Mietersuche. Verwalter können Exposés erstellen, die einfach auf ihre Immobilienportale sowie auf Ihre Homepage gestreut werden. Dank der webbasierten Bewerbungsplattform können die Interessenten selbständig ihre Selbstauskünfte pflegen, sich auf Wohnungen bewerben und Termine auswählen. Durch den onlinebasierten Bewerbungsprozess mit eigens entwickeltem Matching-Algorithmus wird die Mietersuche fast vollständig…

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Bei Liegenschaften des Kreises habe man den Ausstoß von Kohlendioxid jährlich um 600 Tonnen reduzieren können, sagte Landrätin Stephanie Ladwig am Freitag in Preetz. Das bedeute 15 Prozent weniger Energiekosten. Nach den Worten von VNW-Direktor Andreas Breitner beteiligen sich derzeit rund 20 VNWUnternehmen mit 80 Heizungsanlagen an diesem Projekt. „Davon profitieren die Mieterinnen und Mieter von rund 4000 Wohnungen. Jedes Jahr werden rund 3000 Tonnen CO2 eingespart.“

Moderner Messtechnik für Heizungsanlagen

Im Rahmen von BETA-Nord werden Heizungsanlagen mit moderner Messtechnik ausgestattet. Dadurch wird ermöglicht, die Betriebsdaten wie Temperatur und Verbrauch in Echtzeit auszulesen und zu visualisieren. Zudem ist es möglich den Betrieb jederzeit zu überwachen, online einzusehen und bei Störungen unmittelbar einzugreifen. Neben der Einsparung von Energie lassen sich die Anlagen kostengünstiger und
länger betreiben.

17 Unternehmen mit 80 Anlagen

„Das Projekt BETA-Nord startete offiziell im Herbst 2016“, sagte Breitner. „Derzeit haben 17 Unternehmen insgesamt 80 Anlagen registriert. Zunächst ging es darum, geeignete Messtechnik zu installieren und die Temperaturdaten zu visualisieren. Inzwischen können vorhandene Geräte zahlreicher Hersteller ausgelesen und die Daten verwendet werden. In vielen Fällen ist auch eine Betreuung der Heizanlage per Ferneinstellung möglich. Teilnehmer können sich über den Nutzungsgrad der Anlage und die Verbrauchsdaten informieren.“

„BETA-Nord sorgt für Handlungssicherheit“, sagte der VNW-Direktor weiter. Die Echtzeit-Informationen aus dem Monitoring liefern jederzeit eine fundierte Grundlage für Entscheidungen in Bezug auf die Anlage. So lässt sich beispielsweise die Frage beantworten, ob bei einer Störung überhaupt ein Notdienst beauftragt werden muss und ob die Störung sich über das Internet aus der Ferne beheben lässt?“

BETA-Nord ist somit für alle ein Gewinn

„Der Klimaschutz ist für die VNW-Unternehmen ein Herzensanliegen“, sagte Breitner. „Bei der Sanierung, der Modernisierung und dem Neubau nutzen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften die umfangreichen Möglichkeiten des Energiesparens seit vielen Jahren. Dabei legen die im VNW organisierten Unternehmen großen Wert…

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Der Beitrag BIM vermeidet Baufehler, spart kosten, macht Bauen für Investoren transparent – die Bau- und Zulieferbranche muss sich BIM anpassen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Größter Preistreiber bei den Wohnkosten sind weiterhin eindeutig die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um über 76 Prozent gestiegen. Nach einer Phase der spürbaren Entspannung bei den Energiepreisen in den Jahren 2014/2015 sind die Preise für Heizöl, Gas und andere Energieträger sein Anfang 2016 wieder auf leichten Wachstumskurs. Flüssige Brennstoffe wie leichtes Heizöl verteuerten sich über den gesamten Zeitraum von 2000 bis 2017 um 61 Prozent, Gas um 82 Prozent und Fernwärme sogar um 83 Prozent.

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Der Beitrag Der Osten ist ideal für Mieterstrom geeignet – Beispiel Dresden: 15 bis 20 Prozent Ersparnis für die Mieter erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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