Keller Archive - Wohnungswirtschaft-dev

Produktfehler schlägt mehrfach zu: Ein Ventilkopfstück einer Armatur war gebrochen und Wasser trat aus

jweidemann — Tue, 06 Dec 2022 19:59:07 +0000

Insgesamt 75 Kalt- und Warmwasserventilzähler waren ca. ein Jahr zuvor in einem Mehrfamilienhaus installiert worden. Jetzt brach in einer Wohnung im fünften Obergeschoss schon der zweite. Wenige Monate vorher war es aus gleicher Ursache in einem anderen Stockwerk zu einem Wasserschaden gekommen. Was lief hier falsch?

Der Hausmeister bemerkte den Wasseraustritt im Keller. Die Wohnung im fünften OG stand zu dieser Zeit leer, so dass das Wasser unbemerkt durch einen Kabelschacht bis in den Keller gelangen konnte. Nach dem Öffnen der Wohnung fand er das gleiche Bild wie beim ersten Schaden: Ein Ventilkopfstück einer Armatur war gebrochen und das Wasser trat aus der Gewindeverbindung zum Gehäuse aus.

Das Bauteil wurde dem IFS für eine Untersuchung zugesandt. Im Inneren war das Gewinde umlaufend gebrochen. Die Untersuchung der Bruchstrukturen im Rasterelektronenmikroskop förderte eine Rissfläche zutage, auf der mit interkristallinen Strukturen die typischen Merkmale einer Spannungsrisskorrosion vorhanden waren. Diese war die Ursache für das Versagen des Ventils.

Nun galt es zu ermitteln, worauf die Spannungsrisskorrosion zurückzuführen war. Die Röntgenmikroanalyse zeigte, dass die chemische Elementzusammensetzung des Messingwerkstoffes in Ordnung war. Auch ein schadenursächlicher Montagefehler durch den Installateur konnte ausgeschlossen werden, da das Ventilkopfstück von diesem beim Einbau in der Regel nicht verändert wird und auch entsprechende Spuren nicht vorhanden waren.

Der Bruch erfolgte im Gewinde (Mitte) Foto: www.ifs-ev.org.

Blieb noch die letzte mögliche Ursache für die Spannungsrisskorrosion: die Werkstoffhärte. Bei der Herstellung von Messingbauteilen werden im Material Eigenspannungen erzeugt. Sollen die Bauteile später in Trinkwasserinstallationen eingesetzt werden, müssen sie nach der Bearbeitung einer Wärmebehandlung unterzogen werden, um diese Materialspannungen auf ein unkritisches Maß zu reduzieren. Ansonsten kommt es aufgrund des im Trinkwasser vorhandenen Sauerstoffes zu Spannungsrisskorrosion…

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Die Rechtsprechung deutscher Zivilgerichte zum Thema Keller -Mietminderung wegen Schimmelkeller und andere unterirdische Urteile

jweidemann — Tue, 08 Feb 2022 14:49:59 +0000

Wenn der Keller einer Immobilie Anlass zum Rechtsstreit gibt Kellerräume zählen normalerweise nicht zu den Örtlichkeiten, die von Eigentümern oder Mietern besonders beachtet werden. Hier finden sich Abstell-, Vorrats- und Versorgungsflächen, die oft nur wenige Male im Jahr aufgesucht werden. Trotzdem kann es auch hier gelegentlich Anlass zu einem Rechtsstreit geben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat neun Gerichtsurteile gesammelt, die sich mit dieser Materie befassen.

Muffig und modrig

Manchmal macht ein Keller vor allem durch den Geruch aufmerksam, der von ihm ausgeht. Es riecht dann muffig und modrig, was für die Bewohner eine erhebliche Belästigung darstellen kann. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 4/19) führte in einem Beschluss aus, dass nicht jeder Modergeruch – bedingt durch Feuchtigkeit – einen Mangel darstelle. Insbesondere gehe es um den Sanierungszustand zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Hier sei das Gebäude zu einem Zeitpunkt errichtet worden, zu dem Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Außerdem habe der Vorbesitzer auch keine besonderen Versprechungen (etwa Sanierungsarbeiten) gemacht, so dass man nicht von einem Mangel ausgehen müsse. Die Sache wurde vom Bundesgerichtshof zur Klärung, ob im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegt, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Diebe im Keller

In einem anderen Fall ging es um eine Einbauküche des Vermieters, die von der Mieterin ausgebaut worden war und im Keller gelagert wurde. Die Mieterin hatte Wert darauf gelegt, eine eigene Küche zu verwenden, war aber im Gegenzug bereit, den Mietzins zu bezahlen, wie er inklusive gestellter Küche vereinbart worden war. Eines Tages wurde die gelagerte Küche von Unbekannten aus dem Keller gestohlen. Der Eigentümer forderte trotzdem weiterhin die Mietzahlungen im vereinbarten Umfang. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 198/15) stimmte dem zu, denn es sei durch den Diebstahl keine Verschlechterung der Beschaffenheit der Wohnung eingetreten.

Mietminderung wegen Schimmelkeller

Mit dem Keller einer Doppelhaushälfte, den Mieter eigentlich nutzen sollten, war wenig anzufangen. Er war feucht, Bausubstanz rieselte von den Wänden und alle gelagerten Gegenstände setzten nach einer gewissen Zeit Schimmel an. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 628/12) sah darin eine erhebliche Beeinträchtigung und eine Unterschreitung des zu erwartenden Mindeststandards und genehmigte deswegen eine Mietminderung…

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VPB: Fundamenterder müssen funktionieren, weil trockne Keller die Spannung bei Blitzschlag schlechter ableiten

jweidemann — Tue, 26 Jun 2018 19:25:23 +0000

Den „Fundamenterder“ kennen die wenigsten Bauherren. Er ist Teil des elektrischen Schutzsystems eines Hauses und damit lebenswichtig für die Bewohner, denn er leitet bei Blitzeinschlägen die Spannung im Haus oder in der Nachbarschaft ins Erdreich ab, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Früher, als Kellerböden noch feucht waren und direkten Kontakt mit dem Erdreich hatten, funktionierte dieser Potentialausgleich gut. Seit immer mehr Keller aus wasserundurchlässigem Beton gegossen werden, wird der Ausgleich unterbunden. Aber auch schlecht leitende, trockene Bodenschichten können dieses Problem nach sich ziehen. Fundamenterder müssen deshalb heute oft anders verlegt werden.

Laut DIN 18014:2014-3 liegen Fundamenterder unter WU-Kellern unter der Gebäudesohle im Erdreich – bei nicht unterkellerten Gebäuden bis zu 80 Zentimeter. Dort werden sie ringförmig um das gesamte entstehende Haus herum in V4A–Material eingebaut und mit dem Potentialausgleich in der Bodenplatte verbunden. Im Ernstfall wird so die Überspannung gleich unter die Bodenplatte und ins Erdreich geleitet. Bauherren sollten bei ihren Baustellenbesuchen auf diese Details achten und im Zweifel den unabhängigen Sachverständigen mit einer Kontrolle beauftragen…

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VPB: Abdichtung des Kellers muss sorgfältig geplant und ausgeführt werden – möglichst vom Experten begutachten lassen

jweidemann — Tue, 24 Apr 2018 18:48:26 +0000

Erdreich ist immer feucht. Deshalb müssen Häuser zum Baugrund hin abgedichtet werden. Das gilt für alle Bauten, gleich ob sie mit oder ohne Keller geplant sind, ob sie auf einem Streifenfundament oder einer Fundamentplatte lasten. Die Abdichtung gehört zu den problematischen Bauteilen, so die Erfahrung der Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Sie wird über die Normenreihe DIN 18531 bis DIN 18535 geregelt. „Eigentlich wäre es einfach, die Abdichtung mängelfrei auszuführen, denn wie ein Gebäude abgedichtet werden muss, wird in den technischen Normen exakt definiert“, erläutert Dipl.-Bau-Ing. Volker Wittmann, Leiter des VPB-Büros in Regensburg. „Dass es trotzdem viele Probleme mit der Abdichtung gibt, hat verschiedene Ursachen.“

Häufig fehlende Baugrundgutachten

Eine davon ist das häufig fehlende Baugrundgutachten. Am Anfang jeder Planung steht – theoretisch – immer die Analyse des Bodens. Erst das Baugrundgutachten dokumentiert, wie der Boden beschaffen ist. Daraus ergeben sich dann die Art der Konstruktion, die dazu passende Abdichtung und schließlich die preisliche Kalkulation des Kellers. Fehlt das Baugrundgutachten, sind die Planer auf Annahmen angewiesen, die sich aber bei Baubeginn dann häufig als unzutreffend erweisen.

„Erfahrungsgemäß gehen die meisten Baufirmen in ihren Angeboten von idealen Bodenverhältnissen aus“, beobachtet Volker Wittmann. „Stellt sich dann beim Aushub heraus, dass der Boden doch seine Tücke hat, zum Beispiel ‚drückendes Wasser‘, dann muss umgeplant werden. Unter Zeitdruck kann dabei viel schiefgehen. Außerdem kostet ein aufwändigerer Keller mehr als ein einfacher. Unsere Erfahrung zeigt: Fehlt das Baugrundgutachten, müssen Bauherren in der Regel mit Mehrkosten rechnen.“

Vorgesehenes Material benutzen

Ein weiteres Problem bei der Abdichtung ist die Ausführung auf der Baustelle. „Das sollte eigentlich klappen, denn für jede Art von Bodenfeuchte gibt es technisch passende Abdichtung. Planer können sie in der entsprechenden Norm aus einer Auswahltabelle ablesen“, erläutert Bauherrenberater Wittmann. „Allerdings müssen die Baufirmen dann auch das in der Planung…

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Ob Einfamilienhaus oder Mehrgeschosser: Beim Keller rät der VPB zur vertraglichen Regelung + Kellerpläne und Nachweise übergeben lassen

jweidemann — Tue, 27 Jun 2017 15:57:17 +0000

Keller bauen ist kein Problem, Keller gibt es schließlich vorgefertigt. Das zumindest suggeriert die Werbung. Tatsächlich ist es nicht so einfach, einen Keller zu bauen. Der unterirdische Bauabschnitt muss gut geplant, sorgfältig berechnet und sauber konstruiert werden, damit er wasserdicht ist und lange hält. „Viele Baufirmen bieten in ihren Schlüsselfertigangeboten zunächst Standardkeller an, offerieren dann aber kurz vor Baubeginn für ein paar tausend Euro mehr einen wasserdichten Keller“, beobachtet Dipl.-Ing. Klaus-Peter Frenzel, Sachverständiger beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros Jena-Saaleland.

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Vorsicht bei Kellerlüftung im Sommer – falsches Vorgehen kann zu Feuchteschäden führen

jweidemann — Mon, 08 Jul 2013 23:04:23 +0000

An heißen Sommertagen denken manche Hausbesitzer oder -bewohner gerne daran, den Keller einmal so richtig durchzulüften, um muffigen Geruch und Feuchtigkeit zu vertreiben. Genau dieses aber könne Feuchtigkeit in Kellern erst recht herbeiführen – richtiges Lüften sei deshalb auch hier unverzichtbar. Darauf weist die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Hessen mit ihrem Vorsitzenden Günther Belz hin.

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Bauen im Erdreich

jweidemann — Wed, 30 Jan 2013 08:55:28 +0000

Es ist heute relativ einfach, mit modernen Baustoffen auch im Erdreich aktiv Klimaschutz zu betrieben. Hier ist Deutschland sicher weltweit ein Vorreiter. Kaum eine Nation, mit Ausnahme der skandinavischen Länder, setzt so intensiv auf klimaschützende Maßnahmen, beispielsweise durch die EnEV und das EEWärmeG. Doch gibt es auch in Deutschland noch große Lücken. Besonders betroffen davon ist die Immobilienwirtschaft mit ihrem sanierungsbedürftigen Anteil an Altgebäuden.

Zwar gibt es mittlerweile einige wohnungswirtschaftliche Unternehmen, die ihre Bestandsgebäude nach neuen energetischen Gesichtspunkten sanieren, doch sind es noch immer zu Wenige. Deshalb sollte jeder verantwortungsbewusste Vorstand sich für den aktive Klimaschutz seiner Bestandsgebäude einsetzen. Denn wirtschaftlich sind solche Maßnahmen auf Dauer immer: Der Mieterfluktuation wird minimiert, die Unterhalts- und Heizkosten gesenkt und durch Nutzung erneuerbarer Energien die Abhängigkeit von Öl und Gas gemindert. Zudem gibt es ausreichend Fördermittel für klimaschützende Maßnahmen, man muss sie nur richtig einsetzen. Damit könnte die Wohnungswirtschaft sich als Vorreiter des Klimaschutzes präsentieren und sicher eine breite Aufmerksamkeit finden.

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