Mehr als zwei Drittel (67 Prozent) der Wohnungsunternehmen müssen den klimaschonenden und altersgerechten Umbau ihrer Wohnungen auf Eis legen, rund 13 Prozent müssen ihn ganz aufgeben. Das meldet der GdW nach einer bundesweiten Umfrage. Und der Grund? Eine Kostenexplosion beim Material, gepaart mit Fachkräftemangel in den Baugewerken.

Aber damit nicht genug. Jährlich kommen über eine Million Leitungswasserschäden in Gebäuden hinzu. Das ist im Schnitt alle 30 Sekunden ein Leck. Auch hier steigen die Schadenskosten stetig, über 3,4 Milliarden Euro waren es im letzten Jahr. Aber es gibt auch Schäden, die nicht sofort entdeckt werden. Schäden, die über Jahre Tropfen für Tropfen das Gemäuer, die Decke oder den Fußboden durchfeuchten. Dies sind die ganz teuren Schäden, die häufig mit Schimmelbildung einhergehen.

Schadenprävention ist das Gebot der Stunde, bei der Planung, bei der Materialauswahl, durch ein Leitungswasserschaden- Management, das zum Einsatz kommen muss. Nur, wie hat man kurz vor Bauabnahme die Kontrolle? Sind alle Leitungen dicht, oder leckt es schon. Ein Berliner Unternehmen setzt auf Sensortechnik. Eingelassen als Raster in den „Gefahrenzonen“, zeigen die Sensoren „nass“ oder „trocken“ an. Per Handlesegerät werden die Daten ausgelesen. Unser Bericht zeigt, wie es geht.

Ein Wasserschaden im Wohngebäude kann viele Gründe haben, deshalb ist eine systematische Schadenanalyse besonders wichtig. Das Ergebnis sollte mit allen Abteilungen besprochen werden, um präventiv aktiv zu werden. Warum, lesen Sie im Beitrag von Helmut Asche und Siegfried Rehberg. Die Moderatoren beim FORUM LEITUNGSWASSER haben Stefan Schenzel, von der Schadenberatung der AVW, zu seinen Praxiserfahrungen befragt.

Wir kennen sie alle, die Legionelle. Auch andere Akteure machen sich in unserem Trinkwasser bzw. in unseren Trinkwasserleitungen breit. Sie gefährden unsere Gesundheit. Aber wie werden wir sie wieder los? Mit der chemischen Keule? Mit Wasser, bis zu 70 Grad heiß? Und was passiert bei den alltäglichen Hygiene- Maßnahmen, dem Putzen von Toilette, Dusche, Wanne und Waschbecken? Fragen, denen Dr. Georg Scholzen, Experte im FORUM LEITUNGSWASSER, auf den Grund geht. Antworten lesen Sie in seiner Serie, „Hintergrundwissen bei Leitungswasserschäden“, Hygiene/Gefährdungsanalyse – Welche Auswirkungen hat das auf das Korrosionsverhalten der Trinkwasserinstallation?

Das und mehr erwartet Sie in der neuen Ausgabe von FORUM LEITUNGSWASSER.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!

Herzlichst, Ihr

Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe,
Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER

Der Beitrag Wer ein Problem anpackt, hat es schon halb gelöst (Horaz) erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Eine bemerkenswerten Aufklärungs-Kampagne haben die Berliner Wasserbetriebe gestartet. Es geht um das Thema Rohrverstopfung und den Folgen. Auch bei den Wohnungsunternehmen ist Thema ganz oben auf der Agenda, wie Stefan Schenzel, Experte für Schadenprävention und Schadenberatung der AVW, in diesem Gespräch erklärt. Die Berliner Wasserbetriebe setzen nicht nur auf Text und Grafiken, ein hitverdächtiger Song, ein Ohrwurm bring es auf den Punkt.

KLICKEN SIE HIER und das Youtube-Video mit dem Song öffnet sich.

Im dritten Teil der Interviewreihe mit dem Experten der AVW, Stefan Schenzel, vertiefen Helmut Asche und Siegfried Rehberg die in letzter Zeit gewonnen Erfahrungen aus den Gesprächen mit den Fachleuten der Wohnungsunternehmen.

Herr Schenzel, Welche Abteilungen in den Wohnungsunternehme (WU´s) sind vor allem an Ihrer Schadenberatung interessiert?

Die Organisations-Struktur in den Unternehmen ist sehr verschieden, daher ist keine eindeutige organisatorische Zuordnung möglich. Bei kleineren WU‘s ist die Analyse der Schäden auch in der 1. Führungsebene angesiedelt. Als positives Beispiel darf genannt werden: In einigen WU´s finden mit dem Schadenberater „Qualitäts-Audits“ statt, an denen Vertreter aller Abteilungen teilnehmen.

Stefan Schenzel

Welche Auswertungen von Analysedaten und Hinweise auf Schadensschwerpunkte interessieren dabei besonders?

Die Zuordnung von „Schadensnestern“ ist insbesondere für technische Abteilungen sehr aufschlussreich. Technische Abteilungen nutzen die Schadensanalysen zur Steuerung der Investitionen und Optimierungen der Technologie bei den Leitungssystemen und den Vergabeprozessen. Schadenspotentiale können so frühzeitig aufgezeigt werden, d.h. die Instandsetzungs-Maßnahmen können so zielgenau erfolgen. Die Analysen machen die erforderlichen Reparaturaufwendungen für techn. Störungen planbarer.

Stefan Schenzel

Stellen Sie gemeinsame Interessen der technischen und kaufmännischen Abteilungen fest?

Für die Techniker, wie auch Kaufleute, sind die Schadensanalysen zum Teil auch eine Bestätigung der getroffenen Investitionsentscheidungen, z. B. für eine Strangsanierung. Die kaufmännischen Abteilungen befassen sich neben den Investitionsentscheidungen in der Regel mit der Gestaltung der Versicherungsprämien.

Stefan Schenzel

Welche Ursachen für Schäden werden denn bei Ihren Analysen deutlich? …

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Frau Kugel, wir sehen uns akut und zunehmend mit verschiedenen Krisen konfrontiert – welchen Handlungsbedarf sehen Sie aktuell prioritär, damit Unternehmen langfristig „entspannt“ in die Zukunft blicken können?

Dass wir uns jetzt in Krisen befinden, ist vielleicht für viele Unternehmen eine Besonderheit. Aber es war sicherlich zu erwarten, dass es in der weltwirtschaftlichen Entwicklung nicht über Jahrzehnte hinweg nur bergauf gehen kann. Insofern wird es aus meiner Sicht immer Notwendigkeiten geben, auf Herausforderungen vorbereitet zu sein und auch Trends zu erkennen. Die demografische Entwicklung und der Wandel zum Beispiel sind beispielsweise keine Überraschung, die Beschäftigtenstruktur ist bekannt.

Wenn im Unternehmen also absehbar ist, dass ein Großteil der Mitarbeitenden demnächst in Rente gehen wird, muss man frühzeitig dafür sorgen, dass es Nachfolger*innen gibt und man als Arbeitgeber attraktiv ist, um neue Talente anzuziehen und nicht erst zwei Jahre davor in Panik geraten. Also: mit Weitblick klare, strategische Ziele langfristig zu verfolgen und diese nicht hinter den kurzfristigen Erfolg zu stellen.

Janina Kugel

Sie sagen, ESG muss ein fester Bestandteil der Unternehmensstrategie werden, um die Nachhaltigkeitsthemen der Zukunft erfolgreich meistern zu können. Können Sie an einem Beispiel zeigen, inwiefern das nicht nur die Unternehmen, sondern auch die einzelnen Stakeholder beeinflusst und was es dabei zu beachten gilt?

ESG beinhaltet gesellschaftliche Themen sowie globale Herausforderungen. In den letzten Jahrzehnten wurden die über die Betriebswirtschaft hinausgehenden Themen in vielen Unternehmen immer nur am Rande betrachtet. Eigentlich muss jetzt allen klar sein, dass ein erfolgreiches Unternehmen nur dann in der Zukunft bestehen kann, wenn diese Themen nicht als Randthemen betrachtet werden, sondern fest in der Unternehmensstrategie integriert sind, also in jedem einzelnen Geschäftsbereich verankert sind.

Ich spreche nicht von Greenwashing, sondern von klar messbaren wissenschaftlich basierten Zielen. Der Druck zu Veränderungen kommt nicht nur aus der Wissenschaft oder von Regierungen, sondern auch von großen Investoren sowie von Teilen der Gesellschaft.

Janina Kugel

Welches Mindset braucht es, um ESG erfolgreich anzuwenden, und wie lässt sich das im Unternehmenskontext umsetzen? Welche Skills müssen Leader dafür mitbringen?

Das notwendige Mindset bei allen Veränderungen, ob das nun ESG oder andere Themen sind, ist so zu verstehen, dass man die eigene Perspektive weiten und das eigene Verhalten ändern muss. Mit der Aussage, wir machen alles weiter wie bisher, wird es nie zu Transformation kommen. In vielen Teams sind die Erfahrungen sehr homogen, das gilt auch in der Geschäftsführungs- oder Vorstandsebene.

Wer sich darüber bewusst ist, dass homogene Führungsstrukturen nicht geeignet sind, um die Heterogenität der Herausforderungen zu verstehen, wird bewusst andere Aspekte und Sichtweisen in den Entscheidungsprozess einbeziehen und dadurch schneller und nachhaltig erfolgreich sein.

Janina Kugel

In Ihrem 2021 erschienenen SPIEGEL-Bestseller „It‘s now: Leben, führen, arbeiten – Wir kennen die Regeln, jetzt ändern wir sie“ sind die Themen „Veränderungen“ und“ „Wandel“ von zentraler Bedeutung. Was bedeutet Wandel unter den heutigen Voraussetzungen, Chancen und Hindernissen für Sie? …

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In der Regel ist das auch der Fall, doch nicht immer sind die Eigentümer mit der Installation vertraut, wie dieser vom IFS untersuchte Schaden zeigt:

Im Keller eines Einfamilienhauses kam es zum Rückstau von Abwasser, während die Eigentümer im Urlaub waren. Das Handwaschbecken in einem Kellerraum lief über, und der Raum stand schließlich mehrere Zentimeter unter Wasser. Ein Rückstau, aber von einem ungewöhnlichen Ausgangspunkt, wie sich herausstellte. Es gab eine Rückstausicherung, an die neben dem Waschbecken auch die Entwässerungsleitung für das Kondensatwasser eines Brennwertheizgerätes angeschlossen war. Bei dem Rückstauverschluss handelte es sich um ein Gehäuse mit zwei eingesetzten Klappen.

Über einen Hebel auf der Oberseite konnte man die Klappen festsetzen, also dauerhaft schließen. Diese Notsperre ist für Installations- oder Reparaturarbeiten vorgesehen. Vor dem Start in den Urlaub hatte der Eigentümer sie festgesetzt. Offenbar hatte er nicht verstanden, dass die Rückstauklappe das Eindringen von Wasser funktionsbedingt blockieren würde und er mit dem zusätzlichen Verschließen nun auch das Abfließen von Wasser verhinderte. Das Kondensatwasser der Heiztherme füllte bald den Abwasserstrang, der sich gebäudeseitig hinter der Rückstausicherung befand und nur etwa 20 Liter Wasser aufnehmen konnte.

In einem anderen Fall kam es in einem Geschäftsgebäude bei Starkregen zum Wasseraustritt aus einem Rückstauverschluss.

Das Bauteil wurde zur Ermittlung der Schadenursache im IFS-Labor untersucht. Auch hier handelte es sich um ein Kunststoffgehäuse mit zwei eingesetzten Klappen. Auf dem Grundkörper befand sich ein Verriegelungsdeckel mit Schnellverschluss, und dieser war auf einer Seite abgebrochen. Die Bruchstelle offenbarte Strukturen eines Gewaltbruchs…

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Der Einsatzbereich ist vielfältig. Neben Fußbodenheizungen können auch Badezimmer, Küchenabdichtungen oder Kellerbereiche eine mögliche Gefahrenquelle für Nässeschäden darstellen. Mit Hilfe der HUM-ID Sensortechnik lassen sich diese einfach und schnell identifizieren und punktuell orten, ohne großflächige Reparaturen und Eingriffe vornehmen zu müssen.

„Unsichtbare Nässe“ wird per App erfasst

Der HUM-ID Sensor „KD1“ wird im Bodenbereich liegend direkt unterhalb der Abdichtung platziert. Dank des saugstarken und leitfähigen Spezialvlies entgeht ihm kein Tropfen Nässe – egal ob z.B. an Bauteilfugen, innerhalb von Dämmschichten oder unterhalb von Badezimmerarmaturen. Das Auslesen der Sensoren erfolgt über ein Handlesegerät, das eine direkte Übertragung der Daten an das Smartphone ermöglicht.

Die Hum-ID Sensoren sind extrem robust und leistungsfähig. Die kabel- und batterielosen Sensoren sind hochwertig verarbeitet und werden ausschließlich in Deutschland hergestellt. Die Menge der benötigten Sensoren richtet sich nach der Größe des Flachdachs.

Neben dem fürs Flachdach konzipierte Sensor WD 1, der meist stehend in die Unterseite der Wärmedämmung eingebaut wird, gibt es mit dem Sensor KD 1 einen Sensor, der sich explizit für die Kontrolle von Nässe in Kaltdächern und im Bodenbereich eignet.

Einfacher Einbau – Die kabel- und batterielose Kontrolle

In Abhängigkeit vom Einsatzbereich und den verwendeten Materialien werden die objektbezogenen Rastermaße zur Bestimmung der Sensoranzahl zu Grunde gelegt. „Generell obliegt es dem Sicherheitsbedürfnis des Bauherrn, in welchen Bereichen und Abständen die Sensoren platziert werden sollen. Grundsätzlich wird im Bodenbereich ein Verlegeraster von einem Sensor pro Quadratmeter empfohlen.“, so Gerd Müller, Geschäftsführer der HUM-ID GmbH, „An Risikostellen kann es jedoch sinnvoll sein, die Sensoren auch in kleinerem Abstand einzubauen. Wir unterstützen unsere Kunden gerne bei der Planung.“

Der Sensor Typ „KD1“ kann beliebig oft den Status „nass“ oder „trocken“ anzeigen. Das kabel- und batterielose RFID-Auslesesystem kann sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungsfällen eingesetzt werden. Häufig findet es auch in Kaltdächern oder Wandbereichen von Holzbauten Anwendung.

Bauherren wollen Gewissheit

Die erste Sensorkontrolle wird oft schon während der Bauphase vom Verarbeiter durchgeführt um etwaige Problemstellen frühzeitig zu identifizieren und gegebenenfalls auszubessern. Die Sensorkontrolle gilt auch zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer als wichtiges Dokument zur Abnahme z.B. nach Abschluss der Neubau- oder Sanierungsmaßnahme…

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Die Installationsfirma ersetzte mehrere Blindkappen und stellte keinen weiteren Wasseraustritt fest. Als die Eigentümer drei Monate später aus einem Urlaub zurückkehrten, bemerkten sie aufsteigende Feuchtigkeit, deren Ursprung bei der anschließenden Leckageortung im Bereich des Zulaufventils am Heizkreisverteiler gefunden wurde. Doch dabei sollte es nicht bleiben: In der Badezimmerwand wurde ein zweiter Schadenschwerpunkt geortet.

Zum Ortstermin des IFS-Gutachters zeigte sich, dass an dem Zulaufventil des Heizkreisverteilers Ablaufspuren vorhanden waren. Beim Öffnen des Ventils trat an einer Überwurfverschraubung Tropfwasser aus. Anschließend wurde das Ventil ausgebaut und später im Labor näher untersucht.

Die Ursachenermittlung des zweiten Schadenschwerpunktes im Badezimmer stellte sich einfacher dar. Hier war das Abwasserrohr für das Waschbecken mangelhaft montiert: In einer Leichtbauwand war eine Steckverbindung zwischen zwei Rohleitungsabschnitten so schlecht erstellt, dass an der Oberseite ein 5 mm breiter Spalt vorhanden war. Das Rohr war nicht in die Muffe eingesteckt worden. Daraus war regelmäßig Abwasser aus dem Waschbecken in den Wand- und Bodenaufbau gelangt. Da die Verbindung unzugänglich war, musste der Fehler schon bei der Montage unterlaufen sein.

Die Ursache für den Wasseraustritt am Heizkreisverteiler konnte erst im Labor gefunden werden. Hier stellte der Gutachter fest, dass sich mit den vorliegenden Bauteilen bei sorgfältiger Installation eine dichte und druckfeste Verbindung erstellen ließ. Der Monteur hatte die Schraubverbindung nur nicht vollständig angezogen…

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• bei der Wassergewinnung
• der Wasseraufbereitung
• der Verteilung

Nach § 3 Nr. 9 sieht die Trinkwasserverordnung einen Technischen Maßnahmewert vor. Dies ist „ein Wert, bei dessen Überschreitung eine von der Trinkwasserinstallation ausgehende vermeidbare Gesundheitsgefährdung zu besorgen ist und Maßnahmen zu hygienisch-technischen Überprüfung der Trinkwasser-Installation im Sinne einer Gefährdungsanalyse eingeleitet werden,“ müssen.

Dies bedeutet z.B. für Legionellen, einen Wert von 100 ml Kolonien bildende Einheiten (KBE). Bei Erreichen dieses Maßnahmenwertes ist Handeln angesagt. Das Erreichen des Technischen Maßnahmenwertes hat noch kein Gesundheitsrisiko zu Folge. Es zeigt an, dass die Anlage nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht!

Letztlich bedeutet dies, dass in der Installation günstige Verhältnisse für das Wachstum von Biofilmen und damit von potenziellen Krankheitserregern vorliegen. Oft begünstigen diese Verhältnisse auch die Korrosionswahrscheinlichkeiten. Daher ergibt sich für den Betreiber einer TWI nicht nur aus rechtlichen Verpflichtungen die hygienischen Verhältnisse zu gewährleisten, sondern auch im ureigensten Interesse die Korrosionswahrscheinlichkeit möglichst gering zu halten, weil das Auswirkungen auf die Nutzungsdauer der Gesamtanlage hat. Diese Zusammenhänge werden nachfolgend erläutert.

Desinfektion sinnvoll? Ist es ratsam, bei einem erhöhten Wert sofort eine thermische oder chemische Desinfektion durchzuführen? Ganz klar NEIN.

Warum? Die Anwendung von Desinfektionsmittel beschränkt sich nicht nur auf krankheitserregende Keime, sondern stellt gleichzeitig einen chemischen und/oder thermischen Angriff auf das Rohrmaterial dar…

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Nachdem im ausgebauten Dachgeschoss eines Reihenhauses Leitungswasser aus einer undichten Duschinstallation in die Leichtbauwände gedrungen war, baute ein Fachbetrieb den Fußbodenaufbau und die Gipskartonbeplankungen der Ständerwände teilweise zurück.

Unverpackt durch das Haus

Die verschimmelten Gipskartonplatten der Leichtbauwände trugen die Sanierungsprofis unverpackt durch das Haus. Derweil stand im Dachgeschoss die Tür zum Kinderzimmer offen.

Das IFS wurde beauftragt zu prüfen, ob es nach der Sanierung noch Schimmelpilzquellen im Haus gab. Und die gab es in der Tat. Der Gutachter führte Gesamtpartikelmessungen im Sanierungsbereich, im Kinderzimmer, im Treppenhaus und im Wohnzimmer im Erdgeschoss durch.

Dabei stellte er im Bereich von Schlaf- und Badezimmer eine erhebliche und im Kinderzimmer immerhin eine erhöhte Belastung durch Sporen vom Typ Stachybotrys fest. Dieser Pilz schätzt zellulosehaltige Baustoffe, speziell Gipskarton, und verursacht einen intensiven schwarzen Befall. Die erste Sanierung hatte also das Problem nicht beseitigt, sondern zum Leidwesen der Eigentümerin vergrößert. Es folgten eine aufwendige Feinreinigung – diesmal durch einen qualifizierten Fachbetrieb – und umfangreiche Nachmessungen…

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Diese Hinweise in ihrer Vielfalt und ihren Wechselwirkungen zu berücksichtigen, ist für alle am Bau beteiligten Handwerker eine durchaus komplexe Aufgabe.

Im hier beschriebenen Fall kam es vier Jahre nach dem Bau eines Einfamilienhauses zu einem erheblichen Durchfeuchtungsschaden, weil im ersten Obergeschoss ein T-Stück in einer Heizungsleitung brach. Es bestand aus dem Kunststoff PPSU und wurde im Labor des IFS näher untersucht: Der 16mm-Abgang war im Fittinggrundkörper vollständig abgebrochen. Auffällig war eine Verunreinigung der Oberfläche mit Resten von Bauschaum. In den Kontaktbereichen war das Kunststoffmaterial durch den Bauschaum angelöst. Unter dem Mikroskop zeigte sich, dass der Riss von diesen äußeren Bereichen nach innen verlaufen war und sich im Material in verschiedene Richtungen ausgebreitet hatte.

Der Fittinghersteller warnt in seinen Technischen Informationen vor Kontakt mit zahlreichen auf Baustellen üblichen Materialien, wie z.B. Mauerwerk, Zement, Gips, Schmutz und Bohrstaub. Aber auch vor Dichtund Reinigungsmitteln, Farben und zahlreichen weiteren Stoffen müssen die Bauteile geschützt werden. Selbst Montageschäume, Dämmungen sowie Schutz- und Klebebänder sollten vom jeweiligen Hersteller für die Werkstoffe PPSU und PVDF freigegeben sein. Sogar eine Prüfung der Materialverträglichkeit für den jeweiligen Anwendungsfall wird vorgegeben…

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Top-Themen:

• Ohne Veränderung kein Wandel – Deshalb eigene Perspektive weiten und das eigene Verhalten ändern. Janina Kugel im Interview
• Kommunikation über Abteilungsgrenzen hinaus ist hilfreich bei der Schadenprävention
• Hygiene/Gefährdungsanalyse – Welche Auswirkungen hat das auf das Korrosionsverhalten der Trinkwasserinstallation?

Der Beitrag Forum Leitungswasser Ausgabe 11 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.