Das gilt gemäß dem BGH auch dann, wenn es sich um ein vom Vermieter errechnetes Guthaben handelt, selbst wenn der Vermieter das Guthaben sogar bereits an den Mieter ausgezahlt haben sollte. Auch dann kann – so damals im BGH-Urteil aus 2011 – der Vermieter noch nachträglich die Abrechnung zu Lasten des Mieters korrigieren und das Guthaben bzw. eine Gutschrift reduzieren, insofern diese Korrektur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist erfolgt oder die verspätete Korrektur nach Ablauf der Jahresfrist nicht vom Vermieter zu vertreten ist, siehe § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis seitens des Vermieters liegt nämlich weder durch die Erstellung der Abrechnung vor noch durch Erstellung einer (in der ersten Abrechnung) ausgewiesenen Gutschrift.

Der BGH führte in seinem damaligen Urteil auszugsweise wie folgt aus:

„… Innerhalb der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB kann der Vermieter indessen – wie hier der Fall – eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne Weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt. … Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 BGB weitgehend geschützt.

Ebenfalls zutreffend ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Bekl. trotz der den Kl. bereits erteilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens berechtigt war, die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kl. zu ändern, da in dem bloßen Umstand der vorbehaltlosen Gutschrift kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist. …“

Das Amtsgericht (AG) Berlin-Kreuzberg hat sich jetzt mit einem dogmatisch gut begründeten (allerdings mieterfreundlichen) Urteil (Urteil vom 3. März 2022 zu 23 C 71/21) mit einem interessanten Parallelsachverhalt beschäftigt, der so noch nicht in der Rechtsprechung behandelt wurde:

Im Fall des AG Berlin-Kreuzberg hatte der Vermieter den Mietern ebenfalls irrtümlich ein zu hohes Guthaben in der Abrechnung ausgewiesen, der Fehler fiel dem Vermieter aber erst NACH Ablauf der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf. Der Vermieter erstellte dann (nach Ablauf der Abrechnungsfrist) eine Korrektur der Abrechnung, und anstatt des ursprünglich errechneten Guthabens in Höhe von fast EUR 1.500,00 ergab sich (laut der 2. Betriebskostenabrechnung) nur noch ein Guthaben in Höhe von knapp EUR 500,00.

Die Mieter waren damit nicht einverstanden und klagten, vertreten durch einen Rechtsanwalt, auf Auszahlung des sich aus der ersten Abrechnung ergebenden Guthabens von fast EUR 1.500,00 (zuzüglich der ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten). Mit Erfolg…

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Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 Euro nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 derzeit nicht zu, weil sie dem Beklagten die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Beklagten daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehe.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Es reiche vielmehr aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen könne, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe.

Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ – bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle – sei zur sachgerechten Überprüfung die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich…

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Geklagt hat ein Mieter, dem sein Vermieter die Heizkosten je zur Hälfte nach Wohnfläche und nach gemessenem Verbrauch abrechnet. Der Mieter ist der Auffassung, dass sich laut Heizkostenverordnung in seinem Fall 70 Prozent der Kosten am Verbrauch bemessen müssten.

Das LG Frankfurt als Vorinstanz war der Ansicht gewesen, dass offen bleiben könne, ob dafür die Voraussetzungen vorliegen. Das Gericht verwies auf das Kürzungsrecht: Demnach kann der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen, wenn der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnet. Dies gelte auch bei falschen Abrechnungen.

Das sah der BGH anders: der Mieter hat Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels. Die Verordnung verpflichte keinen Mieter, auf weitere fehlerhafte Abrechnungen zu warten, um dann gegebenenfalls seinen Anteil zu kürzen, hieß es. Der BGH hat den Fall an das LG Frankfurt zurückverwiesen. Es muss jetzt klären, ob das Haus die speziellen Voraussetzungen für den 70-Prozent-Schlüssel erfüllt…

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Sachverhalt:

Die Klägerin ist eine Wohnungsgenossenschaft. Mit notariellem Vertrag vom 30. Januar 1995 kaufte ihre Rechtsvorgängerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des dritten Förderwegs (§ 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27. Oktober 1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke unter Übernahme der auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtung.

H5>Bisheriger Prozessverlauf:

Mit ihrer Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann, und dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Die von der Klägerin übernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu der Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen ist gemäß § 134 BGB unwirksam. Das Rechtsgeschäft ist im dritten Förderweg auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglichte eine Vereinbarung des staatlichen Darlehensgebers mit dem privaten Bauherrn. Dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte hierbei nicht vorgesehen waren, ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, „ein längerer Zeitraum“ geboten ist. Ein „Zeitraum“ besteht in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Dieses Verständnis der Norm entspricht auch der Gesetzesbegründung und der Systematik des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Mit dem 1989 eingeführten dritten Förderweg sollte nämlich eine gegenüber dem ersten und zweiten Förderweg flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollten kürzere Bindungen ermöglicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhöhen.

Allein der Umstand, dass die Stadt der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, rechtfertigt keine unbefristete Bindung. Zwar sind Grund und Boden – zumal in städtischen Lagen – ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibt. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehört es aber zum Konzept des dritten Förderwegs, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellt. Gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG rechtfertigt eine solche Bereitstellung von Bauland eine Bindung für einen „längeren Zeitraum“ von mehr als 15 Jahren; eine unbefristete Bindung hat der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen…

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Urteile im Detail Lamellenzaun

Wer als Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche besitzt, dem sind gewisse Freiheiten bei der Gestaltung dieser Fläche eingeräumt. Bei einem sollte er allerdings vorsichtig sein: Wenn er eigenmächtig einen Lamellenzaun errichtet, geht er möglicherweise einen Schritt zu weit. Denn dabei handelt es sich nach Ansicht des Amtsgerichts Bottrop um eine bauliche Veränderung, die trotz des Sondernutzungsrechts der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Liegt diese nicht vor, muss der Zaun wieder abgebaut werden.

Ersatzbau

Fenster im Erdgeschoss der Grenzwand eines Gebäudes sind unzulässig. Das gilt auch dann, wenn es sich um ein fast 200 Jahre altes Objekt handelt, das grundlegend umgebaut werden soll. Die zuständige Kreisverwaltung hatte zwar unter Hinweis auf Bestandsschutz eine Genehmigung erteilt, doch ein Nachbar war gegen diese Entscheidung vor das Verwaltungsgericht Neustadt gezogen. Die Richter stellten fest: Die geplanten Veränderungen an der Bausubstanz (etliche neu gemauerte Wände) seien so gravierend, dass das Projekt einem Ersatzbau gleich komme. #

Ein Grundstückseigentümer aus Rheinland-Pfalz befand, dass das Bauvorhaben seines Nachbarn entschieden zu nahe an die gemeinsame Grundstücksgrenze heranrücke. Er legte auf dem Wege des Eilantrages Widerspruch gegen die im vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilte Baugenehmigung ein, weil er sich in seinen Rechten verletzt sah. Schon für den Aushub der Baugrube…

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Der Beitrag Betriebskosten, „Attest“ vom Vermieter, Schadensersatz, Standfestigkeit, Verwalter, Mieter, Eigentümer – vier Fälle, vier Urteile erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Sauna, Hausverbot, abgemahnt, Verwalter, Mieter, Eigentümer – vier Fälle, vier Urteile erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.