Netzwerk Nachbarschaft zeichnet bereits zum 14. Mal „Die schönsten Nachbarschaftsaktionen“ aus. Doch was machen die Nachbarn der vergangenen Jahre mit ihrem Preisgeld? Sie investieren es in den nachhaltigen Ausbau ihrer Projekte, wie zahlreiche Beispiele zeigen.

Wir sind stolz wie Oskar“, sagt Bärbel Pook vom „Stadtteilnetzwerk nördliche Innenstadt Kiel“. Die Initiative, die sich mit vielfältigen Angeboten für Kultur und Gemeinschaftsleben im Viertel einsetzt, gewann 2017 einen der sechs Nachbar-Oskars mit einem Preisgeld von 500 Euro. „Für die Gewinner ist die Auszeichnung eine ganz besondere Anerkennung und Motivation, ihre Projekte nachhaltig auszubauen“, berichtet Erdtrud Mühlens vom Netzwerk Nachbarschaft. So kaufte das „WillkommensKulturHaus Ottensen“ mit dem Preisgeld drei neue Nähmaschinen – und bewirbt sich mit der Upcyclingaktion „Altona bleibt Fair“ für den diesjährigen Wettbewerb. Die Aktiven des inklusiven Bauprojektes „UN-konventionell“ in Kalletal feierten ihre Auszeichnung zum „Ort der guten Nachbarschaft“ gemeinsam mit ihrem Bürgermeister Mario Hecke. Auch sie bewerben sich jetzt mit einer neuen Aktion – der „Dorf-Hochschule“, die neue Wege des Zusammenkommens und des Engagements entwickelt und ausbildet.

Engagement und Fantasie>

Alle Teilnehmerprojekte zeigen: das nachbarschaftliche Engagement ist bunt und vielfältig! Das Spielecafé des Vereins „Jung und Alt spielt“ im bayerischen Pfarrkirchen dient den Anwohnern unterschiedlicher Generationen als Treffunkt zum fröhlichen Austausch. Die Nachbarn bauen jetzt die Angebote für gesellschaftliche Gruppen wie zum Beispiel Demenzerkrankte weiter aus. Die Aktiven der Initiative „Lübecker SonntagsDialoge“, Alteingesessenen und Geflüchtete, feiern mit einem spektakulären Sommerfest ihre gute Nachbarschaft bei internationaler Musik, Tanz und gutem Essen.

Wiener Nachbarn setzen auf Grün

Auch aus Österreich kommen spannende Bewerbungen. Der „Krongarten“ war das erste Urban Gardening Projekt der Stadt Wien und gilt als wichtiger Vorreiter für viele Aktionen im öffentlichen Raum. Der konsumfreie Treff auf einem ehemaligen Parkplatz wird jährlich neu gestaltet. Dieses Jahr gibt die Künstlergruppe „Phool Patti“ der Nachbaroase einen farbenfrohen pakistanischen Look…

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Dabei wissen wir ja alle: Mangel und Nachfrage lassen Preise steigen. Da versagen politische Bremsen. Hier geht es nicht um Bremsen, sondern um “Bezahlbar Bauen = Bezahlbar Wohnen”. Und dies muss gesagt werden: Mietpreise entstehen nicht im Hinterzimmer des Vermieters. Wir sprechen hier ja vom “Bezahlbaren Wohnen”. Der Bürger / Wähler / Mieter nennt dies auch schlicht Miete. Die Höhe einer Miete ist die Summe der Herausforderungen, die ich als Investor meistern muss. Dies gilt bei Bestandsmodernisierung und Neubau gleichermaßen. Aber damit nicht genug. Zur Miete kommen noch die Komfortwünsche des “Kunden” hinzu, nämlich Wärme, Licht und Wasser, oft schon zweite oder dritte Miete genannt. Und da sitzen viele “Väter und Mütter” mit im Boot mit Namen “Bezahlbar Wohnen/ Miete”, die nicht gemeinsam in eine Richtung rudern.

Da sind wir wieder bei der Abteilung Mangel und Nachfrage. Bauland ist knapp und wird immer teurer. Unterschätzt wird das Thema Arbeitskräfte- Mangel = Qualitäts-Mangel. Und zu guter Letzt, die Regelungswut, auch Abgaben an die Bürokratie von Berlin bis hinunter zu den Städten und Gemeinden.

Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen, hat an sieben Schwerpunkten festgemacht, wo es wirklich kneift. Er hat sie auf den Hamburger Wohnungsmarkt bezogen und hier den ganzheitlichen Ansatz der Betrachtung gewählt – und schon ist neben der Wohnungswirtschaft, die Bauwirtschaft und die Politik mit im Boot. Mit vielen Beispielen, aber lesen Sie selbst

Bezahlbar Bauen = bezahlbar Wohnen – vnw-Chef Andreas Breitner nennt sieben Bremsen, die gelöst werden müssen. Ab Seite 5

Und dann noch die Nachricht vom Wochenende in der Süddeutschen. Mike Szymanski berichtet dort von einem 12-Punkteplan von SPD-Chefin Nahles und ihrem Stellvertreter Schäfer-Gümbel. Mit dem Plan wolle die SPD-Spitze den Anstieg der Mieten in Ballungszentren stoppen. Und das soll so gehen: In angespannten Wohnungsmärkten werden für fünf Jahre alle Mietsteigerungen maximal auf Höhe der Inflationsrate gedeckelt. Bei heutiger Inflation wären es knapp 2 Prozent. Bislang darf die Miete innerhalb von drei Jahren in den betroffenen Gebieten um bis zu 15 Prozent erhöht werden.

Da darf ich auch nur wieder den VNW-Chef Breitner zitieren: „….. Was dem Rechtspopulisten die Flüchtlingspolitik ist, scheint dem Linkspopulisten die Wohnungsfrage zu werden. In Berlin wird offen über die Enteignung ganzer Wohnungsunternehmen schwadroniert, nach der Mietpreisbremse wird nun gar ein Mietpreisstopp gefordert……“

Bezahlbar als Student wohnen, das geht in Österreich, genauer in Graz. Lesen Sie ab Seite 16 „Mikrowohnungen in Massivholzbauweise – Studenten wohnen in Graz für 7,70 Euro“.

Mit der Klimaveränderung müssen wir uns mit unseren Gebäuden auch auf neue Risiken einstellen. Regen, Sturm etc. treten ohne Vorwarnung auf, setzen Keller unter Wasser, oder decken Dächer ab. Was Sie vorab tun können, lesen Sie ab Seite 21: Schaden-Prävention: Sturm, Überflutung, Hagel, Schneedruck etc. durch planerische und bauliche Maßnahmen verhindern helfen

September 2018. Ein neues Heft, mit neuen Inhalten wartet auf Sie.
Klicken Sie mal rein.
Ihr Gerd Warda

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1. Mangel an Kapazitäten in der Bauwirtschaft

„Der Mangel an Kapazitäten in der Bauwirtschaft behindert inzwischen massiv den Bau bezahlbarer Wohnungen und gefährdet die Erreichung der Wohnungsbauziele. Zudem steigen infolge des Baubooms und des Mangels die Kosten für die Errichtung von bezahlbaren Wohnungen.“

„Ein Kurzumfrage unter VNW-Unternehmen hat ergeben, dass inzwischen nur noch etwa die Hälfte der Bauunternehmen ein Angebot auf ausgeschriebene Bauleistungen abgeben – und das oft zu höheren Preisen. Von einem ‚Ausschreibungsverfahren‘ kann längst nicht mehr gesprochen werden.“

„Steigende Baukosten werden vornehmlich verursacht durch Preiserhöhungen in der Industrie (Materialkosten), Lohnerhöhungen, Fachkräftemangel im Baugewerbe und eine geringe Anzahl der abgegebenen Angebote, die höhere Angebotspreise zur Folge haben. Zudem werden Bauzeiten weniger eingehalten und es sinkt die Qualität in der Bauausführung.“

VNW-Unternehmen zufolge sind folgende Gewerke besonders betroffen: Rohbau, Gerüstbau, Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro und Metallbau.

Beispiele für deutliche Kostensteigerungen:

A) Ein Unternehmen muss bei Gewerken wie Erdungsarbeiten, Kampfmittelsondierung und Rohbauarbeiten oftmals ein zweites oder sogar drittes Verfahren durchführen, weil es schwierig ist, genügend Angebote zu erhalten. Im Gewerk Metallbau sind bei einem jüngsten Projekt gar keine Angebote eingegangen. Deshalb musste ein neues Verfahren angesetzt werden, wodurch sich alle Fristen und Termine verschoben. Dies hatte erhebliche Mehrkosten zur Folge. In dem Gewerk Hubpodest wurden einzelne Preispositionen mit über 1.000 Prozent des geschätzten Wertes angeboten. Bei der Kampfmittelsondierung gab es eine Preissteigerung von rund 44 Prozent im Vergleich zur Ausschreibung. Bei Rohbauarbeiten lag diese Preissteigerung bei rund 19,2 Prozent.

B) Ein anderes Unternehmen baut derzeit 24 Mietwohnungen und 34 Tiefgaragenstellplätze. Das Unternehmen schrieb mindestens 20 Generalunternehmer an, um dann lediglich drei Angebote zu erhalten. Das hält die Genossenschaft im Augenblick davon ab, weitere Neubauvorhaben zu projektieren. Auffällig sind steigende Materialpreise und erhöhte Stundensätze. Für das Neubauvorhaben hatte die Genossenschaft mit Baukosten von brutto 4,5 Millionen Euro kalkuliert. Das günstigste Angebot lag bei 5,5 Millionen Euro. Aufgrund von unvorhergesehenen Kostensteigerungen und zahlreichen Nachträgen wird jetzt mit Gesamtkosten von deutlich mehr als sechs Millionen Euro gerechnet.

C) Ein weiteres Unternehmen baut derzeit ein fast identisches Haus in Ausstattung und Material, das man bereits im Jahr 2010 errichtet hat. Beim Rohbau hat sich der Betrag von 535.000 Euro auf 821.000 Euro (plus 53 Prozent) erhöht.

D) Eine Genossenschaft berichtet, dass bei einer in der Ausschreibung befindlichen Modernisierung sich eine dramatische Verschlechterung der Situation im Bereich Rohbau zeige. Bei zehn angefragten Bietern liege bis jetzt kein Angebot vor.

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Schont die Umwelt und den Geldbeutel der Nutzer

„Wir sehen in vielen Städten, welche Probleme entstehen, wenn jeder ein eigenes Auto fährt. Zudem spüren wir es, wenn wir neue Wohnungen bauen: Wir müssen Parkplätze einplanen, wo eigentlich auch dringend benötigter Wohnraum entstehen könnte. Daher wollen wir helfen, die Mobilität zeitgemäßer zu organisieren. Wir haben uns bewusst für Standorte entschieden, an denen die Infrastruktur ideale Voraussetzungen bietet, um auch ohne eigenes Fahrzeug von A nach B zu kommen“, erläutert Klaus Freiberg, Mitglied des Vorstands bei Vonovia. „Carsharing ist nachhaltig: Es schont die Umwelt und den Geldbeutel der Nutzer.“

Das Auto wird via Handy-App geöffnet

Das Angebot kann über die Internetseite des jeweiligen Partners gebucht werden. Das ausgewählte Auto wird via Handy-App geöffnet und nach dem Ende der Mietzeit auch wieder verriegelt. Die Abrechnung erfolgt direkt mit dem Kooperationspartner. Zur Auswahl stehen Kleinwagen, ideal für Erledigungen in der Stadt, oder Kombi-Modelle für Familienausflüge und größere Einkäufe. Gezahlt wird nur die tatsächlich zurückgelegte Strecke, Fixkosten gibt es nicht. Kürzere Fahrten sind bereits zu Kosten ab fünf Euro möglich. „Wir stellen die Autos direkt in unsere Siedlungen. Denn um einen wirklichen Service zu bieten, muss das Prinzip einfach sein: Klicken, einsteigen, losfahren!“ erläutert Klaus Freiberg…

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Individuelle Mobilität ist künftig jederzeit auch ohne eigenes Auto möglich. An zunächst fünf Stationen in verschiedenen Wohngebieten innerhalb Rostocks können Pkw tagsüber bereits ab 3,78 Euro pro Stunde gemietet werden.

Im Rahmen einer wettbewerblichen Ausschreibung der WIRO konnte das Tochterunternehmen der Deutschen Bahn überzeugen. Es ist mit rund 4.000 Fahrzeugen in 400 Städten vertreten und betreibt mit 2.500 Stationen das flächenmäßig größte Carsharing-Netz in Deutschland. In diesem Zusammenhang profitieren auch alle anderen Rostocker vom neuen Angebot. Es steht ihnen ebenfalls zur Nutzung offen. Vorteil für die WIRO: Mitarbeiter des Wohnungsunternehmens sind dienstlich und privat künftig ebenfalls mit den „Flinkster“-Wagen unterwegs. Die Fahrzeuge ergänzen den eigenen Fuhrpark.

Thomas Hofmann, Regionalleiter Vertrieb Ost, Deutsche Bahn Connect, sieht das Rostocker Wohnungsunternehmen in einer Vorreiterrolle: „Mit diesem „Prima Klima“-Projekt übernimmt die WIRO Verantwortung und leistet einen wertvollen Beitrag, das Leben in der Stadt attraktiv zu gestalten. Mit der Einrichtung von „Flinkster“-Stationen im unmittelbaren Wohnumfeld ist jederzeit die Wahlmöglichkeit zwischen Straßenbahn, Bus oder der individuellen Alternative mit dem Pkw gegeben.“

Ralf Zimlich, Vorsitzender der WIRO-Geschäftsführung, ist vom nachhaltigen Erfolg des Projekts überzeugt: „Der gemeinschaftliche Gebrauch von Autos bietet den Einwohnern nicht nur einen praktischen Nutzen im Alltag, sondern spart Platz und ist auch eine gute Nachricht für das Klima. Denn Studien gehen davon aus, dass ein Carsharing-Fahrzeug um die fünf Privatfahrzeuge ersetzt.“…

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Was Studierende wünschen

„Die Entwicklung der letzten Jahre in Österreich zeigt, dass Studentenwohnheime eindeutig im Trend liegen und nicht nur bei Studienanfängern, sondern auch bei Investoren als neue Assetklasse gefragt sind“, erklären unisono Walter Eichinger, Geschäftsführer vom Projektentwickler Silver Living GmbH, und Mag. Wolfgang P. Stabauer, Geschäftsführer der ÖKO-Wohnbau SAW GmbH. Der Schwerpunkt im Zuge der Wohnraumbeschaffung für Studenten liegt auf den besonderen Bedürfnissen der jungen Zielgruppe. Vor allem die Distanz zwischen Wohnheim und Universität sowie kurze Wege zu den Freizeitaktivitäten und Lokalitäten, gut durchdachte, klare Grundrisse und leistbarer Raum zum Entfalten sind für Studierende wichtige Kriterien bei der Raumauswahl.

Erstmals ökologische Massivholzbauweise für Studenten Wohnen

„Die Moserhofgasse 19 folgt dem Trend der ständig steigenden Nachfrage nach Mikrowohnungen und verbindet dabei moderne Architektur mit ökologischer Bauweise“, sagt Eichinger. „Die Massivholzbauweise wird damit in dieser Größe erstmals in Graz für Studenten Wohnen verwirklicht. Das auf einem derart eindrucksvollen innerstädtischen Areal ein Studenten Campus in ökologischer Holzbauweise realisiert werden soll, ist auch weltweit einmalig. Die gesamte Liegenschaft ist durch die Anordnung der einzelnen 60 Wohnmodule und ihr überdachtes Atrium als eine Art Mikrostadt innerhalb der Stadt konzipiert.“ Ein Wohnmodul besteht aus 2 bis 5 kleinen Wohneinheiten, die jeweils mit einem modernen Bad und einer Pantryküche ausgestattet sind.

„Das Konzept der Wohnmodule ermöglicht zudem eine jederzeitige Konversion in klassische Wohnungen oder ebenso eine Vermietung an andere Nutzer, wie Lehrlinge, Schüler und Familien. Die monofunktionale Spezialimmobilie Studentenheim wird somit zu einem attraktiven multifunktionalen Investmentobjekt.“

Hippes Studentenleben

Das Leben der Studenten ist nach innen ausgerichtet, in Rücksichtnahme auf die Nachbarn in diesem dicht bebauten Gebiet. DI Eva Beyer vom Architekturbüro Dominik Staudinger ZT GmbH dazu: „Brücken und Stege verbinden die einzelnen Wohnblöcke und Terrassen und schaffen ein anregendes Wohnerlebnis. Lese- und Studierräume, ein Seminarraum, Grillplatz, Fitnessraum, eine Dachterrasse für Sport, Rooftop-Bar und vieles mehr sind nur einige Highlights, die den Studierenden viel Raum zum Entfalten und Lernen bieten, aber auch Services wie z.B. Reinigung werden zum Teil standardmäßig angeboten“. Im Trend sind die Bepflanzungen in der Anlage, die für ein besseres Mikroklima sorgen. Eigene „Dorfplätze“, die auf den Verbindungsbrücken und Terrassen zu „Dorfplätzen in der Luft“ werden, stellen zusätzliche attraktive Begegnungszonen für die Bewohner dar. Nahversorgung ist durch zahlreiche Shops gewährleistet. Wichtig für Studierende ist auch eine kompetente Betreiberorganisation, die den hohen Ansprüchen von Silver Living und ÖKO-Wohnbau gerecht wird.

Vorteile der Massivholzbauweise

Massivholz als heimischer Baustoff ist nicht nur besonders stabil, es wirkt auch feuchtigkeitsregulierend und hat eine hohe Wärmespeicherkapazität. „Denn Feuchtigkeit wird aufgenommen und bei trockener Raumluft wieder abgegeben“, sagt Bernhard Pointinger, Geschäftsführer Pointinger Bau GmbH. „Die Bauweise vereint zeitgemäße Architektur mit Ressourcenschonung und Energieeffizienz, indem sie nachhaltige Materialen einsetzt. So sparen die Wohnungen bereits während der Errichtung enorm viel Energie ein und schonen dadurch die Umwelt.“

Studentenstadt Graz

Mit mehr als 284.000 Einwohnern und fast 60.000 Studierenden ist Graz der zweitgrößte Universitätsstandort des Landes und DIE österreichische Universitätsstadt, damit ist fast jeder sechste Einwohner der Stadt Student. „Es ist zu erwarten, dass der Zuzug von Studenten nach Graz steigt, da die Forschungs- und Bildungseinrichtungen einen exzellenten Ruf haben“, erklären Eichinger und Stabauer. „Prognosen der Landesstatistik Steiermark lassen ein starkes Bevölkerungswachstum erwarten. Insgesamt wird die Stadt um mehr als ein Viertel anwachsen und im Jahr 2050 mehr als 350.000 Einwohner zählen.“ Diese Zuwächse bringen großes Entwicklungspotential für den Immobilienmarkt, d.h. es wird sehr viel mehr Wohnraum benötigt, als bisher vorgesehen ist…

Mikrowohnungen in Massivholzbauweise

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Die Kammer warnte außerdem davor, aufgrund des hohen Drucks, der gegenwärtig auf den Wohnungsmarkt wirkt, die städtebaulichen Fehler der Vergangenheit zu wiederholen. Kammerpräsident Robert Marlow: „Wir dürfen nicht die Kosten zum einzigen Kriterium machen. Wer jetzt billig baut, handelt nicht zukunftsgerecht. Nachhaltige und umweltgerechte Konzepte sind dringend geboten, um keine hastig errichteten neuen Problemviertel entstehen zu lassen. Neben einzelnen Gebäuden müssen wir die Quartiere als Ganzes betrachten – für heute und für die Zukunft.“

Gute Gestaltung bedeutet Akzeptanz durch die Bewohner

Marlow betonte, dass gerade die Gestaltung der Gebäude kein schmückendes Beiwerk sei, auf das aus Kostengründen verzichtet werden könne und zudem auch bei guter Planung nicht zwangsläufig kostentreibend wirken müsse. „Gute Gestaltung bedeutet Akzeptanz durch die Bewohner. Nur wer gerne in seiner Wohnung, in seinem Haus und in seinem Quartier lebt, wird es auch wertschätzen, sich darum kümmern und sich in die Stadtgesellschaft einbringen.“ Zudem müsse aus Gründen des Klimaschutzes eine umweltgerechte Architektur umgesetzt werden. „Das was wir heute bauen, steht für die nächsten Jahrzehnte und sollte auch so lange nachhaltig funktionieren – ökologisch, gestalterisch, technisch und sozial.“Der Kammervorstand forderte zudem Bund, Land und Kommunen beim Grundstücksverkauf dazu auf, das beste Konzept umzusetzen und nicht Höchstpreisangeboten den Vorzug zu geben, um das Bauen von nachhaltigen, städtebaulichen, architektonischen und sozialen Qualitäten zu fördern. Neben Kammerpräsident Robert Marlow, der Mitglied der Lenkungsgruppe ist, arbeiten weitere Vorstandsmitglieder der Architektenkammer in den verschiedenen Arbeitsgruppen des Bündnisses. Erste Ergebnisse sollen am 7. November 2018 beim Wohnungspolitischen Kongress vorgestellt werden.

Lars Menz

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Die Auswertung der Schadensdaten zeigt, dass Wohngebäude in Deutschland aufgrund ihrer soliden Bauweise zumeist ausreichend gegen auftretende Unwetterereignisse geschützt sind. Dennoch kommt es in Ausnahmefällen, z.B. beim Sturm Kyrill 2007 oder Xynthia 2010, zu deutlich mehr Gebäudeschäden und relevanten Schadenssummen. Der höchste Einzelschadendurchschnitt wurde im Jahr 2013 mit knapp 6.000 Euro in Baden-Württemberg verzeichnet und ist auf Sturm Andreas zurückzuführen. Auffällig ist, dass die Regionen Deutschlands eine unterschiedlich hohe Wahrscheinlichkeit aufweisen, mit spezifischen Schäden infolge von Extremwetterverhältnissen konfrontiert zu werden. Gebäude in Nordrhein-Westfalen sind besonders betroffen von Sturmereignissen und Starkniederschlägen. Gebäude in Baden-Württemberg und Bayern sind vor allem gegen Schäden anfällig, die durch Hagelereignisse und Schneedruck entstehen. Im Osten Deutschlands zeigt sich die größte Betroffenheit durch Überschwemmungen.

Vorbeugende planerische und bauliche Maßnahmen

Es ist nicht abzusehen, wie häufig und wie stark Extremwettereignisse zukünftig auftreten. Die Studie macht jedoch auf das Gefährdungspotential aufmerksam. „Vor allen untersuchten Schadensarten können sich Verbraucher durch vorbeugende planerische und bauliche Maßnahmen schützen. Idealerweise werden sie auf die typischen Unwetterschäden in ihrer Region abgestimmt“, rät Florian Becker, Geschäftsführer des BSB. Diese Optimierungsmaßnahmen könnten sowohl beim Neubau als auch beim Gebäudebestand ergriffen werden. Die Erfahrung der Versicherer zeigt darüber hinaus, dass wetterbedingte Schäden häufig auf Mängel am Bau zurückzuführen sind. Aus diesem Grund ist es ratsam, Neubauten durch einen Bausachverständigen zu überprüfen und Bestandsbauten regelmäßig instand zu halten. In jedem Fall sollten private Bauherren und Wohneigentümer überprüfen, ob sie die Möglichkeit haben, sich gegen Elementarschäden zu versichern.

Erik Stange

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Das Ziel ist das gleiche, die Wege sind verschieden – so könnte man kurz und knapp die Dynamik beschreiben, die seit geraumer Zeit mächtig Schwung in die Immobilienwirtschaft der europäischen Länder bringt. Denn grenzüberschreitend stehen die Zeichen zwar auf Digitalisierung, die Schwerpunkte unterscheiden sich jedoch von Land zu Land. Über die eigene Grenze zu blicken, kann ausgesprochen lehrreich sein, da oftmals Lösungen der Nachbarn Impulse für den heimischen Markt setzen können. Auch die sogenannten PropTechs geben mit neuen Methoden wichtige Anstöße. Gehen etablierte IT-Unternehmen mit diesen Start-ups Kooperationen ein, kann das sehr zum Vorteil ihrer Kunden sein.

Viele neue Technologien zielen auf zwei wesentliche Verbesserungen: eine engere Vernetzung und einen wachsenden Service-Mehrwert. Das heißt: Innovative ganzheitliche Systeme ermöglichen den Austausch zwischen Kunden, Mitarbeitern und Geschäftspartnern von Unternehmen sowie technischem Equipment in Gebäuden. Aufgrund dieser effizienteren Prozesse sinken nicht nur die Kosten, sondern gleichzeitig steigen die Transparenz und der Service-Mehrwert für Anwender.

Welche Entwicklungen vollziehen sich derzeit konkret? Hier eine prägnante Übersicht zu Deutschland, Frankreich, Großbritannien, den Niederlanden, Norwegen und Schweden.

Deutschland: digitales Bewusstsein wächst

In Deutschland steigt das Interesse an digitalen Angeboten für die Immobilienwirtschaft sichtlich. Wichtige Aspekte in Bezug auf digitale Geschäftsprozesse sind Vernetzung, Integrationsfähigkeit und Effizienzpotenziale. Ein Beispiel hierfür ist eine neue CRM-App, ein direkter Draht zwischen Mietern, Eigentümern und Mitarbeitern der Verwaltung. Als mobile Informations- und Kommunikationszentrale optimiert sie den Kundendialog und sorgt für Kosteneffizienz, Prozessoptimierung und mehr Kundenzufriedenheit. Die PropTech-Szene, die in Deutschland sehr dynamisch ist, beschäftigt sich ebenfalls in großen Teilen mit der Verbesserung zahlreicher Vorgänge: Das Start-up Immomio beispielsweise hat sich zum Ziel gesetzt, den Vermietungsprozess zu vereinfachen, indem es mithilfe einer automatischen Qualifizierung aller Mietinteressenten die passenden Mieter und Vermieter zusammenbringt.

Frankreich: ein digitaler Vorreiter

In der französischen Immobilienwirtschaft ist die Digitalisierung bereits weit fortgeschritten. Der Wohnungsbauverband hat sogar spezielle Strukturen geschaffen, um die Digitalisierung insbesondere der sozialen Wohnungswirtschaft zu fördern. Letztlich haben alle Veränderungen die effizientere Gestaltung von Prozessen zum Ziel – ob es um Zahlungsverkehr, Mietervermittlung, Virtual und Augmented Reality oder vorausschauende Instandhaltung geht. Trends wie Building Information Modeling, Chat-Bot-Technologien oder natürliche Sprachverarbeitung werden heiß diskutiert. Zahlreiche PropTechs beschäftigen sich mit WorkForce-Mobilisierung, Smart Buildings und B2B-Plattformen. Das Start-up Intent Technologies etwa stellt eine offene Plattform für die gesamte Immobilienwirtschaft bereit und versorgt auch das schon lange etablierte Service-Portal Mareon mit wichtigen Handwerker-, Dienstleister- und IOT-Daten.

Großbritannien: viel Potenzial für neue Lösungen

Die britische Immobilienwirtschaft ist vor allem in Bezug auf mobile Anwendungen weit. Ein Beispiel sind die 360°-Lösungen, die Mietern einen Top-Service und Außendienstmitarbeitern von Wohnungsunternehmen einen Rundumblick auf ihre Arbeit erlauben. Die maßgeblichen Impulse für solche Lösungen setzen etablierte Unternehmen der Branche, erst in jüngster Zeit kommen auch PropTechs verstärkt auf den Markt. Im Fokus aller Player stehen neue Technologien, die Geschäftsprozesse optimieren – denn der britische Markt, vor allem der soziale Wohnungsbau, steht unter erheblichem Digitalisierungsdruck: Bis 2020, so will es der Gesetzgeber, müssen Housing Associations ihre Mieten um ein Prozent pro Jahr reduzieren. Grund dafür sind die rasanten Preisanstiege, aufgrund derer sich viele Briten die hohen Mieten kaum noch leisten können.

Die Niederlande: Kommunikation im Fokus

Die niederländische Verwaltung ist stark digitalisiert – eine große Herausforderung ist allerdings noch die Etablierung eines Standards für den digitalen Informationsaustausch mit den Behörden, die den sozialen Wohnungsbau überwachen. Der Digitalisierungsdruck steigt zudem dadurch, dass Mieter schlichtweg einen modernen Service erwarten und ihre Zufriedenheit ausschlaggebend ist für Rankings von sozialen Wohnungsunternehmen. Das PropTech Mail2Pay etwa hat eine Plattform für eine effizientere Kommunikation zwischen Mietschuldner und Gläubiger aufgesetzt, die über WhatsApp-Nachrichten und Robotic Calls läuft…

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Bei Besichtigung top, bei Vertragsschluss flop

Wenn ein Mieter eine Wohnung besichtigt, dann interessiert er sich meistens auch sehr stark für die Ausstattung der Küche. Sind die Geräte neu? Entsprechen sie seinen Bedürfnissen? Ein Mieter in Berlin hatte in dem Zusammenhang ein seltsames Erlebnis: Ihm wurde beim Besichtigungstermin eine hochwertige Einbauküche vorgeführt, doch nach Vertragsabschluss fand sich dort plötzlich ein sehr viel einfacheres, billigeres Modell. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 366/04) entschied, dass dies kein korrektes Vorgehen des Eigentümers gewesen sei. Der Mieter habe einen Anspruch darauf, genau das Modell zu erhalten, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Wohnung eingebaut gewesen sei.

Entschädigung bei Küchentausch

Auch eine Küche kommt ins Alter. Mit fortschreitender Zeit hat der Eigentümer immer geringere Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter sie beschädigt oder entfernt. Das musste ein Eigentümer erfahren, als er bei einer über 25 Jahre alten Küche von seinem Mieter Schadenersatz forderte, nachdem dieser die Geräte entfernt hatte. Sein Argument: Die Küche sei nicht abgenutzt gewesen und habe immerhin ursprünglich 15.000 Mark gekostet. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 62 S 13/01) sah das nicht so. Ein Vierteljahrhundert liege weit über der durchschnittlichen Nutzungsdauer, der Zustand des Objekts sei außerdem nicht substantiiert dargelegt worden, weswegen es keine Entschädigung gebe.

Dunstabzug undicht, Mietminderung?

Wenn aus einem defekten Küchenrohr regelmäßig unangenehme Gerüche austreten, dann muss sich ein Mieter das nicht gefallen lassen. Im konkreten Fall waren die Folgen des Mangels besonders schwerwiegend, weil es sich um eine offene Küche handelte und deswegen die komplette Wohnung von den Ausdünstungen betroffen war. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 342/17) entschied, hier sei eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent angebracht. Die Bewohner hatten eigentlich 15 Prozent für angemessen gehalten.

Kücheneinbau und Steuer

Wenn ein Eigentümer in einem vermieteten Objekt die Einbauküche komplett erneuert (Spüle, Herd, Möbel und Elektrogeräte), dann kann er diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Er muss sie einem Urteil des Bundesfinanzhofes zu Folge (Aktenzeichen IX R 14/15) in einem Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben, was steuerlich weniger attraktiv ist. Es handle sich hier nämlich nicht um einen sofort und vollständig absetzbaren „Erhaltungsaufwand“, entschieden die obersten Finanzrichter…

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