„Ich gehe davon aus, dass unter den neuen Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren keine Genossenschaft auf städtischem Boden neue Wohnungen errichten wird“, sagt Matthias Saß, neu gewählter Vorsitzender des Vereins Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften und Vorstand der Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG. „Hauptgrund ist die Vereinbarung, nach der städtische Grundstücke künftig nur noch im Wege des Erbbaurechts vergeben werden dürfen. Das macht es für uns Genossenschaften quasi unmöglich, zu bauen.“

Wer überall nur Miethaie sieht, der hat das Prinzip einer Genossenschaft nicht verstanden

Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften seien Bestandshalter, die ein Grundstück nur dann erwerben würden, wenn sie darauf ein Gebäude mit Wohnungen errichten könnten, sagt Matthias Saß. „Die Genossenschaften beweisen über alle Krisen hinweg seit mehr als 120 Jahren, dass sie soziale Vermieter sind, die ihren Mitgliedern Wohnraum in hoher Qualität zu bezahlbaren Preisen dauerhaft zur Verfügung stellen. Sie haben sich den Vertrauensakt eines Grundstücksverkaufs redlich verdient und sind sich ihrer Verantwortung auch als Selbstverpflichtung sehr bewusst.“

Den Genossenschaften jetzt de facto zu unterstellen, sie würden mit Baugrund spekulieren wollen, zeuge von einer durch Ideologie geprägten Sicht auf den Wohnungsmarkt, so Matthias Saß. „Wer aber überall nur Miethaie sieht, der hat das Prinzip einer Genossenschaft nicht verstanden. Genossenschaften sichern den sozialen Frieden in ihren Quartieren, kümmern sich um stabile Nachbarschaften und sind die eigentliche Mietpreisbremse.

In Hamburg liegt bei den Genossenschaften die durchschnittliche Nettokaltmiete im Monat bei 7,10 pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Wert des Hamburger Mietenspiegels liegt bei 9,29 Euro.“ All das als Grundprinzip und Selbstverständnis.

Sozialpolitische Leistung der Genossenschaften wird nicht gewürdigt

Mit der Festlegung, Genossenschaften dürften städtische Grundstücke nur noch pachten, signalisiere man ihnen, dass man ihre sozialpolitische Leistung der vergangenen Jahrzehnte nicht zu würdigen wisse, sagt Matthias Saß. „Zudem macht man diesen Unternehmen das Wirtschaften im Sinne der Mitglieder, Mieterinnen und Mieter schwer. Wer ein Grundstück nur pachten darf, bekommt bei der Kreditvergabe von den Banken ggf. deutlich schlechtere Konditionen eingeräumt.“

„Die Stadt betont seit Jahren, wie wichtig die Genossenschaften als Pfeiler des sozialen Friedens und bezahlbaren Wohnens für Hamburg sind“, sagt Matthias Saß weiter. „Um das zu unterstützen, hätten wir jetzt besondere Unterstützung gebraucht, anstatt uns weitere Knüppel zwischen die Beine zu werfen. Die Vereinbarung mit den Initiativen wird dazu führen, dass die wir nur noch auf eigenen Grundstücken bauen können.“ …

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Die Ungültigkeit des Berliner Mietspiegels hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erläutert: „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen. Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen: Denn wahrscheinlich sind die Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Gibt es keinen Mietspiegel, so ist es zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Sebastian hierzu: „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere. Dazu ist auch noch fraglich, ob die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Mieterschutz ist in Berlin stark eingeschränkt. Das wäre vermeidbar gewesen.“

Am 6. Mai 2021 hatte der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlicht, den er als sogenannten qualifizierten Mietspiegel ansieht. Tatsächlich ist aber dieser eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach geltendem Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.

Gravierende statistische Fehler

Der Berliner Mietspiegel 2021 fügt sich damit in die Vielzahl der Berliner Mietspiegel ein, die erfolgreich vor Gericht angegriffen wurden. Professor Sebastian erläutert: „Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner. In den letzten 20 Jahren wurden in fast jedem Berliner Mietspiegel gravierende statistische Fehler festgestellt. Das hat eine Serie von gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten verursacht. Das Vertrauen in den Berliner Mietspiegel ist zerstört.“

Aus Sicht des Wissenschaftlers sollte sich der zuständige Senator für Stadtentwicklung, Andreas Geisel, der völlig verfahrenen Sache persönlich annehmen und aus der Serie von Problemen die Konsequenzen ziehen…

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Bundesbauministerin Geywitz: „Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eine gesamtstaatliche Aufgabe. Deshalb unterstützt der Bund die Länder mit erheblichen Mitteln.“ Die Länder verpflichten sich ihrerseits, Landesmittel in Höhe von mindestens 30 Prozent der in Anspruch genommenen Bundesmittel bereitzustellen. Bundesbauministerin Geywitz betont: „Mit der Unterzeichnung der Verwaltungsvereinbarung zum klimagerechten sozialen Wohnungsbau liegen nun die erforderlichen Grundlagen für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus im Programmjahr 2022 vollständig vor. Unmittelbar nach Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2022 können die Länder über die Mittel in Höhe von 2 Milliarden Euro verfügen und bis zum Ablauf des kommenden Jahres Bewilligungen aussprechen.“

Die jetzt unterschriebene Verwaltungsvereinbarung regelt den Einsatz von Bundesfinanzhilfen in Höhe von 1 Milliarde Euro, die der Bund den Ländern in Umsetzung des am 23. Juni 2021 beschlossenen Klimaschutz- Sofortprogramms 2022 für den energetisch hochwertigen Neubau und die energetische Sanierung von Sozialwohnungen gewährt. Dies bedeutet, dass beim Neubau der Effizienzhausstandard 55 und für Modernisierungen der Effizienzhausstandard 85 einzuhalten ist.

Die Verwaltungsvereinbarung ergänzt die bereits von Bauministerin Geywitz unterschriebene Verwaltungsvereinbarung zum klassischen sozialen Wohnungsbau. Hier werden im Gegensatz zum klimagerechten sozialen Wohnungsbau keine über das Ordnungsrecht hinausgehenden energetischen Anforderungen gestellt. Auch für den klassischen sozialen Wohnungsbau stehen im Programmjahr 2022 Bundesmittel in Höhe von 1 Milliarde Euro zur Verfügung…

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Alexander Gluttig

„Die Praxistauglichkeit der WEG-Novelle wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen.“

Grundsätzlich gelungen!
Grundsätzlich sehe ich die Novelle als gelungen an, vor allem in puncto Forcierung klimaschützender Maßnahmen. Allerdings sehe ich keine umfassende und strukturelle Reform, sondern lediglich punktuelle Anpassungen. In Teilbereichen entsteht der Eindruck, dass versucht wurde, möglichst viele spezifische Einzelfälle „unter einen Hut“ zu bringen, anstatt allgemeine Tatbestände gesetzlich zu regeln. Vielleicht stelle ich mir das als Bauträger und Verwalter einfacher vor. Der tägliche Umgang mit den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer zeigt jedoch, dass wir einfache und praktische Regeln brauchen.

Beispielsweise ist die Neuregelung der Mindestrücklage, hinsichtlich der Höhe der Dotierung und des Betrachtungszeitraums der voraussichtlich anfallenden Aufwendungen, sehr klar geregelt. Die gesetzlich normierten Ausnahmefälle, sprich eine erst kurz zurückliegende Neuerrichtung oder durchgreifende Sanierung etc., lassen durch das Fehlen der Festlegung eines definierten Zeitraums einen erheblichen Interpretationsspielraum zu.

Auch die Regelung hinsichtlich der Entbehrlichkeit der Einhebung einer Rücklage in den ersten drei Jahren nach Errichtung oder durchgreifender Sanierung bei gleichzeitiger gesetzlicher Verpflichtung der Bildung einer Rücklage, wirft vor allem haftungstechnische Fragen für die Verwaltungen auf. Grundsätzlich positiv sehe ich die Erweiterung des Kreises der nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 privilegierten Änderungen um die Anbringung einer Vorrichtung zum „Langsamladen“ eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs. Wir bemerken eine starke Nachfrage nach Ladeinfrastruktur.

Die fehlende Begriffsdefinition des „Langsamladens“ könnte zu aufwendigeren Einzelfallprüfungen führen. Wobei ich denke, dass die zukünftigen Herausforderungen mehr in der gemeinsamen Anschaffung und Bereitstellung der Anschlusskapazitäten und Leitungsinfrastruktur liegen werden. Die Praxistauglichkeit der WEG-Novelle wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen. Positiv sind jedenfalls die neuen Bestimmungen, die eine Eindämmung des Klimawandels unterstützen und zu einer fortschrittlichen und einfacheren Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten führen.

Mag. (FH) Alexander Gluttig ist seit 2021 Obmann der EBG, er hat Wirtschaftswissenschaften studiert und war u. a. zehn Jahre in der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH tätig.

Christian Zenz

„Es wird schon noch dauern, bis sich alle an die neuen Regelungen bspw. zur Mindestrücklage oder zu den neuen Abstimmungsverhältnissen gewöhnen.“

Positive Weichen sind gestellt!
„Vereinfachte Willensbildung kommt dem Klima zugute!“ „So wird Wohnbau nicht zukunftsfit, sondern teurer!“ „Ladestationen in einer Gemeinschaftsanlage zu errichten, wird mit ,right to plug´ nun einfacher.“ „Diese Mindestrücklagen- Regelung schafft massive Rechtsunsicherheit!“ Leser dieser Aussagen werden sich fragen, welche Parlamentsfraktion die Wahrheit für sich beanspruchen darf. Eine Frage, die nicht einfach zu beantworten ist.

Wahr ist zweifellos, dass die vorliegende Novelle des WEG 2002 eine der bis dato größeren wohn(zivil)rechtlichen Novellen ist, von den Novellen 2016 und 2019 im WGG einmal abgesehen. Wahr ist darüber hinaus auch, dass alle Parteien auf die eine oder andere Weise Recht behalten werden. Besonders im wohnrechtlichen Diskurs scheint der Blick in die Glaskugel ja eine sehr beliebte Disziplin zu sein…

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Frist bis Januar 2023

Die Mietspiegelreform schreibt erstens die Erstellung von Mietspiegeln für große Städte mit mindestens 50.000 Einwohner:innen vor. Zweitens sind Mieter:innen und Vermieter:innen laut dem Gesetz verpflichtet, über ihre Mietverhältnisse Auskunft zu geben. Städte, die bisher keinen Mietspiegel vorweisen können, müssen bis zum 01.01.2023 einen solchen erstellen oder erstellen lassen und veröffentlichen. Entscheidet sich die Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, der aufwendiger anzufertigen ist, verlängert sich die Frist bis zum 01.01.2024.

Von den 200 deutschen Städten, die die Mietspiegelreform aufgrund ihrer Einwohnerzahl betrifft, müssen circa 65 noch in diesem Jahr handeln, so die Einschätzung von Analyse & Konzepte immo.consult. Das Unternehmen erstellt seit mehr als 25 Jahren Mietspiegel im Auftrag von Städten und Gemeinden. Diese Zahl umfasst sowohl Städte, die bisher noch gar keinen Mietspiegel vorweisen können, als auch solche, deren Mietspiegel oder Mietspiegelfortschreibung 2022 die Gültigkeit verliert. Insbesondere in den großen Mittelstädten gibt es Nachholbedarf: Während 80 Prozent der Großstädte bereits einen aktuellen Mietspiegel bereitstellen, tun das derzeit nur 60 Prozent der Mittelstädte.

Bessere Datenbasis dank neuer Auskunftspflicht

„Wer einen Mietspiegel hat, profitiert von größerer Rechtssicherheit bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten – und damit bei der Festlegung der Mietpreise. So tragen Mietspiegel auch dazu bei, Unstimmigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen vorzubeugen“, erläutert Florian Schweiger von Analyse & Konzepte immo.consult die Zielsetzung der Gesetzesreform…

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Im 18. Jahrhundert gab es in Österreich eine Dachsteuer. Je größer die Dachfläche, desto mehr monetäre Abgabe hatte der Hauseigentümer zu leisten. Im 19. Jahrhundert wurde in vielen europäischen Ländern eine Fenstersteuer eingeführt. Das fiskalische Soll stieg mit der Anzahl der Maueröffnungen. Und kurz nachdem 1912 nach Plänen von Ernst Gotthilf und Alexander Neumann das Bankvereinshaus am Schottentor errichtet wurde, trat in Wien die sogenannte Stiegensteuer in Kraft, woraufhin eines der insgesamt fünf Stiegenhäuser wieder abgerissen und mit Eisenbeton-Deckenplatten etagenweise geschlossen wurde.

„Die Steuergestaltung war immer schon aktuellen politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklungen unterworfen“, sagt Michael Haugeneder, Geschäftsleiter von ATP Sustain, einer Forschungs- und Sonderplanungsgesellschaft innerhalb der ATPGruppe. „Daher halte ich die Einführung der CO²-Steuer, über die heute nachgedacht wird, für eine prinzipiell gute Sache. Und ich denke, gemeinsam mit der neuen EU-Taxonomie, die Unternehmen und Finanzinstitute ab 2022 anwenden werden müssen, wird das zu einem absoluten Game-Changer innerhalb der gesamten Bau- und Immobilienbranche werden.“

Zu einem Game-Changer? Ja, für Haugeneder könnte die Kombination aus österreichischen und europäischen Zielsetzungen die bisherige Immobilien- und Finanzierungsgesellschaft komplett auf den Kopf stellen. Er sieht in der Taxonomie- Einführung ein enormes Potenzial. „Bislang haben die Ökonomen die Entscheidung, ob ein Projekt finanziert wird oder nicht, ausschließlich aus finanziellen Überlegungen getroffen.

Ab nun werden auch andere Qualitäten wie etwa Einhaltung des Klimaschutzes, Klimawandelresilienz oder Umweltverschmutzung als ökonomische Kriterien verpflichtend berücksichtigt. Ab nun hat Nicht-Klimaschutz einen hohen Preis. Und ich gehe davon aus, dass seriöse Ökonomen in Zukunft nur noch taxonomiekonforme Immobilien finanzieren werden.“

Speicherfähige Masse

Zum Beispiel wie die 2226-Häuser von Baumschlager Eberle, die komplett ohne Heizung, Kühlung und Lüftung auskommen. Nachdem 2013 in Lustenau der vielfach preisgekrönte Prototyp in Form eines Bürohauses fertiggestellt wurde, folgten nun ein Therapiezentrum in Lingenau, Vorarlberg, das Wohnhaus „2226 Emmenweid“ im schweizerischen Emmen sowie das „2226 Graf“ in Dornbirn, das dank seiner fast 80 Zentimeter (!) dicken Außenwände superträge ist und superviel speicherfähige Masse aufweist. Zu den wenigen Tech-Maßnahmen zählen eine Fotovoltaikanlage zur Warmwasseraufbereitung sowie Infrarot- Paneele als Back-up, falls es mal doch zu kalt ist. Weitere 2226-Projekte sind bereits in Planung.

Auch die Wohnbauselbsthilfe engagiert sich in puncto CO²-neutral. Für den Wohnbau in Wolfurt mit 33 Wohneinheiten erhielt der Bauträger klimaaktive Gold. Der klimaaktiv Gebäudestandard ist österreichweit das bekannteste Bewertungssystem für die Nachhaltigkeit von Gebäuden mit besonderem Fokus auf Energieeffizienz, Klimaschutz und Ressourceneffizienz. Gebäude in klimaaktiv Qualität garantieren die Einhaltung hochwertiger Standards in den Bereichen niedriger Energieverbrauch, mehr Behaglichkeit, Raumluftqualität und Gesundheit sowie Ausführung und Wirtschaftlichkeit.

Das Projekt wird wissenschaftlich begleitet. Beim Monitoring werden Energiebedarf und Luftqualität laufend kontrolliert. Zudem werden auch CO²-, Feuchtehaushalt und Temperatursituation berücksichtigt. So können die Wohnungen hinsichtlich Behaglichkeit und Raumluftqualität weiter optimiert werden. „Bei dem Projekt haben wir das Studiendesign möglichst umfassend gestaltet, um den größtmöglichen Erkenntnisgewinn und damit Nutzen für die Bewohner zu erzielen“, erläutert Martin Ploss vom Energieinstitut Vorarlberg.

Unzählige Zertifizierungsfragen

„Ich rechne damit, dass sich durch die EU-Taxonomie die Bau- und Immobilienbranche komplett verändern wird und in zwei, spätestens drei Jahren die ersten Veränderungen spürbar sein werden“, sagt Doris Wirth, Taxonomie-Auditorin, Geschäftsführerin von Bluesave und Vizepräsidentin der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, kurz ÖGNI…

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Verwaltungsvereinbarung der sozialen Wohnraumförderung

Die Bauministerkonferenz ist sich einig, dass es eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe ist, die Klimaziele zu erreichen. Der Baubereich ist in Deutschland ein großer Treibhaus-Emittent. Ziel ist es daher, die Treibhausgase im Bereich des sozialen Wohnungsbaus signifikant zu senken. Im Rahmen des Klimaschutz- Sofortprogramms der Bundesregierung wird für das Programmjahr 2022 zusätzlich eine Milliarde Euro für den klimagerechten sozialen Wohnungsbau bereitgestellt.

Die Vorsitzende der Bauministerkonferenz, Thüringens Infrastrukturministerin Susanna Karawanskij sagte hierzu: „Es bleibt eine wichtige Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen. Wir begrüßen die Aufstockung der Bundesförderung für Klimaschutzmaßnahmen. Gemeinsam mit dem Bund verfolgen die Länder das Ziel, den Wohnungsbestand bis zum Jahr 2045 treibhausgasneutral zu betreiben: Wir sind jedoch besorgt, dass aufgrund der Kurzfristigkeit die Verwendung der Finanzmittel aus dem Klimabaustein nicht gänzlich gelingen könnte.

Vor diesem Hintergrund bedauern wir es, dass der Bund und die Länder sich bisher nicht annähern konnten. Wir hoffen aber, dass die Verhandlungen zur Verwaltungsvereinbarung 2022 konstruktiv fortgesetzt und noch in diesem Jahr abgeschlossen werden.“

Umsetzung der Klimaziele der EU und des Bundes

Die Umsetzung der Klimaziele wurde im Rahmen der Berichterstattung einer Arbeitsgruppe „Umsetzung der Klimaziele der EU und des Bundes“ umfassend dargestellt. Die Forderungen werden an die EU und den Bund gerichtet. Sie greifen unterschiedliche Schlussfolgerungen z. B. für die effiziente Sanierung und Modernisierung öffentlicher Nicht-Wohngebäude, die unmittelbare Umsetzung der EU-Renovierungswelle oder auch gebäudeintegrierte und netzgebundene Lösungen auf.

Die Bauministerkonferenz unterstützt die Schlussfolgerungen, insbesondere im Hinblick auf die gleichgewichtige Abwägung ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte sowie die entsprechende Mittelausstattung der Förderprogramme und die Weiterentwicklung von Fördergegenständen der Städtebauförderung. Diese Anliegen sind auf EU- und Bundesebene aufzugreifen und umzusetzen. Effektiver Klimaschutz darf nicht an mangelnder Sozialverträglichkeit scheitern.

Änderung der Musterbauordnung

Die Ministerpräsidentenkonferenz hatte im vergangenen Jahr verschiedene Verfahrens- und inhaltliche Erleichterungen im Bauordnungsrecht angemahnt. Ziel sollte unter anderem die Erleichterung des Wohnungsbaus sein z. B. beim Dachgeschossausbau oder bei Aufstockungen. Vor diesem Hintergrund wurde in der Bauministerkonferenz die Änderung der Musterbauordnung beschlossen. Wesentliche Änderungen ergeben sich bei der Erleichterung der Aufzugspflicht, dem barrierefreien Bauen sowie der Nachbar- und Öffentlichkeitsbeteiligung…

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Höchste Zeit für eine gerechtere Boden- und Wohnungspolitik, die vorausschauend und auf die Belange des Gemeinwohls fokussiert ist. Zudem sollte sie der Vereinbarkeit verschiedener Anforderungen – Bezahlbarkeit des Wohnens, Klimaschutz, schonender Umgang mit Flächen – Rechnung tragen.

Strategisches Instrument der Kommunalpolitik

Die Entwicklung resilienter und lebendiger Quartiere setzt eine integrierte Baulandentwicklung voraus. Dabei ist eine gemeinwohlorientierte Boden- und Baulandpolitik ein strategisches Instrument der Kommunalpolitik, dass durch die politische Spitze oder politische Beschlüsse abgesichert werden sollte. Sie sollte als Gemeinschaftsaufgabe unter Mitwirkung aller am Wohnungsmarkt tätigen Akteure kooperativ umgesetzt werden: der Bauträger und Projektentwickler, der Bestandshalter, der privaten Kleinvermieter:innen und Selbstnutzer:innen sowie von Mieter:innen und Nachbar:innen.

Mit einem maßvollen, differenzierten und marktkonformen Einsatz von Quotenmodellen, Erbbaurechten, Konzeptvergaben, Direktvergaben an kommunale Unternehmen, Genossenschaften oder an weitere gemeinwohlorientierte Akteure kann in Quartieren eine Mischung aus Eigentum, freifinanziertem, preisgedämpften, genossenschaftlichem und gemeinschaftlichem Wohnungsbau erreicht werden. Eine Überfrachtung der bauland- und bodenpolitischen Instrumente mit Kriterien und Anforderungen gilt es zu vermeiden. Denn sie verteuern das Bauen und Wohnen, ohne einen wesentlichen Mehrwert für die Stadtentwicklung und Nachhaltigkeit zu liefern.

Vorkaufsrechte, Baugebote, Umlegung oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Für die Baulandmobilisierung und -entwicklung steht ein umfassender Instrumentenkasten zur Verfügung, der durch das Baulandmobilisierungsgesetz in dieser Legislatur noch gestärkt wurde. Dazu gehören neben einer kommunalen Bodenvorratspolitik mit liegenschaftlicher Partizipation auch eine kooperative Baulandentwicklung privater Grundstücke über städtebauliche Verträge; ebenso wie die Anwendung hoheitlicher Instrumente wie Vorkaufsrechte, Baugebote, Umlegung oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen…

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Digitale Anwendungen können eine enorme Unterstützung leisten. Als einer der ersten Facility-Service-Dienstleister hat die WISAG bereits vor über 15 Jahren ein digitales Pflegetagebuch für das Freiflächenmanagement eingesetzt. Das System sorgt für Überblick, vereinfachte Planung, Wirtschaftlichkeit und Rechtssicherheit. Im Bereich Wohnungswirtschaft ist das Tool besonders gefragt. Warum das so ist, hat Betriebskostenaktuell Alles rund um die Wohnkosten direkt bei René Trageser nachgefragt. Er ist Vertriebsleiter im Segment Wohnen, WISAG Garten- und Landschaftspflege Frankfurt am Main.

Herr Trageser, wie genau muss man sich ein solches digitales Pflegetagebuch vorstellen?

Es handelt sich um eine Online-Plattform, die alle Grau- und Grünflächen rund um die Gebäude eines Kunden erfasst. Aber nicht nur das: Es werden alle Aufgaben im Bereich der Garten- und Landschaftspflege, die dort zu erledigen sind, auf einen Blick sichtbar – samt der anfallenden Kosten. Das digitale Tool schafft also praktischen Überblick, eine leichtere Planung und mehr Kostentransparenz.

René Trageser

Wie genau funktioniert das?

Wir fotografieren die Liegenschaften mit einer Drohne aus der Luft und erfassen sie mit ihren geografischen Koordinaten und Flächenangaben in unserem digitalen Pflegetagebuch. Die entsprechenden Daten verknüpfen wir mit einer Karte, die alle Flächen visualisiert. Neben Grün- und Grauflächen gehören dazu auch Objekte wie Gehölze, Bäume, Spielgeräte, Mülltonnenstellplätze sowie Auto- und Fahrradparkplätze. Das schafft bereits jede Menge Struktur. Und im zweiten Schritt hinterlegen wir alle zugehörigen Pflegearbeiten im System.

René Trageser

Und die kann man dann aktuell verfolgen?

Ja genau. Der große Vorteil: Die Anwender können den Pflegestatus ihrer Grünflächen und einzelner Objekte jederzeit online abrufen. Und das quasi in Echtzeit. Wann muss zum Beispiel eine Hecke geschnitten werden? Ist die TÜV-Prüfung für die Spielplatzschaukel fällig? Man behält die verschiedenen Themen automatisch im Blick und kann sie bedarfsgerecht steuern.

René Trageser

Wer sind denn die Anwender, sprich für wen lohnt sich das Tool am meisten? …

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Nach den bisherigen Regelungen können sich Luftschadstoffe an windstilleren Orten zwischen Häusern sammeln, wo sie zum Risiko für die menschliche Gesundheit werden. Die Bundesregierung fasst die bisherigen Regeln genauer, um die Luftqualität vor allem in eng besiedelten Gebieten zu verbessern. Der Bundesrat muss der Verordnung (Änderung der 1. BImSchV) noch zustimmen.

Beim Verbrennen von Festbrennstoffen wie Holz und Kohle entstehen oft unangenehme Gerüche und Rauch, aber auch geruchlose und für das menschliche Auge unsichtbare gesundheitsgefährdende Schadstoffe wie Feinstaub, Benzo(a)pyren, Dioxine und Furane. Sie werden vor allem in enger bebauten Wohngebieten zum Problem. Denn an Stellen, die kaum von der natürlichen Luftströmung durchströmt werden, sammeln sich Luftschadstoffe in Bodennähe und beeinträchtigen die Gesundheit insbesondere von Kindern, Senioren und kranken Menschen.

Höhe ist abhängig von der Entfernung und von der Leistung der Anlage

Mit dem beschlossenen Verordnungsentwurf der Bundesregierung soll der Abtransport von Abgasen mit der freien Luftströmung gewährleistet werden. Die Mündung eines Schornsteins muss künftig außerhalb der so genannten Rezirkulationszone des Einzelgebäudes liegen, also außerhalb des Bereichs, wo Abgase nicht vom Wind weggetragen werden können und vor Ort verbleiben. Dazu muss die Austrittsöffnung des Schornsteins nahe am Dachfirst angeordnet werden und diesen um mindestens 40 Zentimeter überragen.

Firstferne Errichtungen sind unter der Voraussetzung möglich, dass bestimmte technische Vorgaben eingehalten werden. Damit die Abgase ausreichend verdünnt werden, muss der Schornstein so gestaltet sein, dass dessen Austrittsöffnung die Oberkanten von Lüftungsöffnungen, Fenster und Türen in der Umgebung um eine gewisse Höhe überragt. Diese Höhe ist abhängig von der Entfernung und von der Leistung der Anlage. Die neuen Vorgaben berücksichtigen dabei die höheren Staubfrachten von Anlagen mit größeren Feuerungswärmeleistungen stärker als bisher.

Von der Änderung betroffen sind ausschließlich neue Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit einer Feuerungswärmeleistung von weniger als einem Megawatt…

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