Wofür schlägt Ihr Herz: Wohnbau oder Finanzen?

Für das Objekt an sich! Mich hat immer schon fasziniert, dass ich die Immobilie, die ich als Bankerin finanziere, auch angreifen kann. Heute finanziere ich die Immobilie nicht nur, sondern entwickle und begleite sie über den gesamten Lebenszyklus.

Schmidt-Mitscher

Bis vor Kurzem waren Sie Bankerin in der Erste Group und haben den Immobilienfinanzierungs- und Leasingbereich geleitet. Seit März sind Sie nun Geschäftsführerin in der Erste-Bank-Tochter ÖVW, zuständig für Hausverwaltung und Technische Betreuung. Wie kam es zum Umstieg?

Ich war davor immer im finanzierenden Bereich, aber noch nie im operativen Bereich tätig. Das Angebot wurde an mich herangetragen, und mich hat die Aufgabe extrem gereizt

Schmidt-Mitscher

Was haben Sie aus Ihrem vorigen Beruf mitgenommen?

Die Liebe zur Immobilie und die Kundenorientierung, die mich schon mein ganzes Leben lang begleitet hat. Früher war mein Gegenüber der Firmenkunde, heute sind es in erster Linie Mieter und Wohnungseigentümer. Was ich auch mitnehme, ist der respektvolle Umgang mit dem Menschen.

Schmidt-Mitscher

Und was haben Sie dort gelassen?

Die große Organisation einer Bank mit Tausenden Mitarbeitern. Das ÖVW ist ein mittelgroßer Bauträger mit übersichtlichen Strukturen. Da passt auch der Slogan dazu: „Willkommen daheim!“ Da fühlt man sich sofort gut aufgehoben.

Schmidt-Mitscher

Das Schwerpunktthema der hier vorliegenden Ausgabe widmet sich dem jungen Wohnen. Inwiefern schlägt sich das auch in Ihrem Portfolio nieder?

Ganz massiv! Das ÖVW gibt es seit 1954, und unser Fokus war immer schon das leistbare Wohnen für jede Lebenssituation. Mit den verhältnismäßig niedrigen Wohnkosten, die wir anbieten können, sprechen wir natürlich auch eine jüngere Bewohnerschaft an, die zum ersten oder zweiten Mal einen Wohnbedarf hat. Das ist unsere DNA. Und das ist auch der ureigenste Auftrag des Eigentümers an uns.

Schmidt-Mitscher

Was genau bedeutet junges Wohnen überhaupt? Haben junge Menschen andere Wohnvorstellung als ältere? …

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Bei der Generalversammlung im Juni wurde bei der „Wien-Süd“ ein Generationenwechsel vollzogen: Nach 50 Jahren Obmannschaft übergab Maximilian Weikhart seine Funktion an den bisherigen Obmannstellvertreter Andreas Weikhart. „In diesem halben Jahrhundert, in dem ich die Ehre hatte, der, Wien- Süd‘ vorzustehen, ist es gelungen, das Unternehmen zu einem der führenden gemeinnützigen Bauträger zu etablieren.

Mit rund 22.000 Wohneinheiten übergebe ich einen ausgezeichnet aufgestellten Konzern“, so Maximilian Weikhart. Er wurde als Mitglied des Vorstandes für weitere drei Jahre bestellt. „Es ist schwer, mit den vergangenen 50 Jahren Obmannschaft zu konkurrieren, und auch gar nicht notwendig: Schon unser Unternehmensmotto ,Innovation aus Tradition‘ gibt der ,Wien-Süd‘ den Weg der Veränderung und Erneuerung vor, ohne aber Bewährtes zu vergessen. Es ist eine große Aufgabe“, erläutert der neue Obmann Andreas Weikhart. Er trat nach seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt bereits 2013 als Vorstand in die „Wien-Süd“ ein.

Buchtipp: Bauen für die Gemeinschaft

„Bauen für die Gemeinschaft in Wien – Solidarisch Partizipativ Wegweisend“ heißt das neue Buch von Isabella Marboe, erschienen in der Edition Detail. Das Buch zeigt zeitgenössische Architektur, die sozial ist. Gemeinsam, dialogorientiert und individuell knüpft sie an die soziale Tradition der Stadt an. Vorgestellt werden bespielhafte Projekte von Baugruppen für Randgruppen wie Obdachlose und Flüchtlinge sowie Orte der Gemeinsamkeit für Neubaugebiete und Nachbarschaften.

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Bauteilaktivierung bringt’s!

Gemeinnützige Bauträger punkten beim Klimaschutz. Immer mehr GBV setzen das System der Bauteilaktivierung zum Heizen und Kühlen ein. Vor allem in der heißen Jahreszeit bewährt sich die Bauteilaktivierung, bei der die Speicherfähigkeit von Beton einfach – ähnlich wie bei einer Fußbodenheizung – genützt wird. Ein Erfolgsbeispiel ist das Wohnquartier MGG22, das von Neues Leben gemeinsam mit Projektpartner und Initiator M2plus Immobilien GmbH in Stadlau errichtet wurde. Die Internationale Bauausstellung IBA Wien 2022 präsentiert mit dem innovativen Heiz- und Kühlsystem einen „Game-Changer“ für die Energieversorgung im Wohnbau.

Die Wärme für Beheizung und Warmwasser wird über Sole/Wasser-Wärmepumpen in Verbindung mit Erdwärme-Tiefensonden erzeugt. Insgesamt 30 Erdsonden mit je 150 Meter wurden gebohrt und verbaut. Die entzogene Erdwärme wird im Heizfall mit Hilfe einer Wärmepumpe auf ein höheres Temperaturniveau gebracht. Im Kühlungsfall wird Wärme ins Erdreich eingebracht und somit gleichzeitig regeneriert. www.nachhaltigwirtschaften.at

Jahresbericht der NHT

Über 130 Millionen Euro investiert die Neue Heimat Tirol heuer wieder im Lande. Eingerechnet der 2020 gestarteten Projekte verbaut der Bauträger innerhalb von zwei Jahren eine Viertelmilliarde Euro. 2020 wurden 519 neue Wohnungen fertiggestellt, davon 449 in Miete, damit beträgt das Portfolio 19.684 Wohneinheiten…

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Statt durch die Mall zu gehen und dort Gefahr zu laufen, mich zu verirren, entscheide ich mich für den Zugang von außen, wo das markante „Schild“, das Coop Himmel(b)lau außen an den einstigen Industriebau gelehnt haben, bessere Orientierung gibt.“ Ehe im Gemeinschaftsraum köstlicher, von der rumänischen Oma gebackener Nussstrudel kredenzt wird, führen Maria und Cristian durch das Haus.

Maria, die demnächst das Doktorat der Wirtschaftsinformatik an der WU in Angriff nehmen wird, wohnt bereits seit sechs Jahren hier, Cristian, Informatikstudent an der TU und zuvor schon in zwei anderen Heimen wohnhaft, seit vier. Seit anderthalb Jahren unterstützen sie ehrenamtlich ein paar Stunden im Monat die Heimleitung. Als Gegenleistung gibt es eine kleine Mietreduktion.

Die Gaso-Bar sieht immer noch cool aus. Schade, dass sie ebenso wie die Sauna wegen der Pandemie geschlossen ist. Die beiden Orte sind unter normalen Umständen die Hotspots des sozialen Lebens. Auch das Fitnesscenter läuft derzeit auf Sparflamme – nur zwei Personen dürfen gleichzeitig trainieren. Dass sich die Pandemie auf die Belegung des Heims ausgewirkt hätte, konnten beide nicht beobachten. Das liegt wohl auch an den moderaten Kosten. 347 bis maximal 476 Euro beträgt das Benützungsentgelt.

Wenig sei das, für das, was sie hier an Vorteilen gegenüber anderen Heimen geboten bekommen, meinen die beiden. Das Spektrum der 73 ganz unterschiedlichen Appartements reicht von Single-Einheiten bis 5-Personen-Appartements mit Einzelzimmern und drei Bädern. „Es ist hier viel eleganter als anderswo“, ergänzt Maria, die es genießt, einen hohen Grad an Privatheit zu haben und zum Beispiel nicht auf eine Gemeinschaftsküche angewiesen zu sein.

Heimverwaltung und Lage

„Wir sind schon verwöhnt“, gibt sie frank und frei zu. Als sie hier eingezogen ist, habe sie sich sehr bei den Eltern beschwert, dass sie hier mit fremden Studierenden in einem Apartment wohnen müsse. Sie soll froh sein, dass sie sich nicht so, wie es früher war, ein einziges Zimmer mit anderen teilen müsse, sei die Antwort gewesen. Mittlerweile teilt sich Maria ein Zweier-Apartment mit ihrer jüngeren Schwester, die das kleinere Zimmer bekommen hat.

Die Treppe, die vom kleinen Vorraum steil und schräg auf die Wohnebene führt, erinnert Maria an Zaha Hadids „Library & Learning Center“ auf dem WU-Campus. Maria hat das Glück, ein Zimmer mit großem Fenster zu haben. Das hat nicht jeder. „Die Architektur ist nice-to-have. Es ist sehr nett hereinzukommen und auch ein bisschen schick“, findet Maria. Dass es für Hausfremde nicht so leicht ist, hineinzufinden, halten beide für einen Vorteil: Das hält ungebetene Gäste von den Heimpartys fern…

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Willst du dich modern einrichten, so überlege, auf welche Mindestzahl an Möbeln du deine Ansprüche bringen kannst.“ Als die Architekten Franz Kaym und Alfons Hetmanek 1933 einen Entwurf für ein (unrealisiert gebliebenes) „Ledigenhaus“ vorstellten und gleich Ratschläge für die Einrichtung desselben mitlieferten, war der Typus der Kleinwohnung für junge Menschen ein Novum. Die Zeitschrift Profil der Zentralvereinigung der Architekten widmete damals dem Thema unter dem Titel „Der Junggeselle“ (Wohnungen für junge Damen kamen sehr wohl auch vor) eine ganze Ausgabe.

In der Zwischenzeit ist „Junges Wohnen“ in den Wohnbauförderungs-Programmen aller Bundesländer berücksichtigt. Dazu kommen unterschiedliche Formen an Heimen und Wohngemeinschaftsmodelle. Egal, ob gefördertes „Junges Visualisierung: Bokeh Design Studio, Pläne: Gerner Gerner plus Wohnen“ oder freifinanzierte Kleinwohnungen – das Segment erlebt einen veritablen Boom. Wie die Jungen ticken, interessiert daher nicht nur öffentliche Institutionen, sondern auch einzelne Bauträger. Die WET-Gruppe ließ 2019 die Wohnbedürfnisse der niederösterreichischen Jugendlichen und jungen Erwachsenen im Alter von 16 bis 30 Jahren erheben.

Ihre Eltern wohnen überwiegend in Eigenheimen oder Eigentumswohnungen – ein Ideal, das die Jungen ebenso anstreben, obwohl sie zu 82 Prozent der Meinung sind, dass eine eigene Wohnung oder ein Haus zu kaufen, zusehends schwieriger wird. Doch trotz dieser pessimistisch- realistischen Einschätzungen sind die Ansprüche der jungen Niederösterreicher durchaus gehoben: Rund 80 Quadratmeter sollte die perfekte Wohnung haben, ein eigener Balkon oder Garten steht auf der Wunschliste ebenso ganz oben wie die gute Lage, die abgesehen von einer guten Verkehrsanbindung ruhig, sicher und naturnah sein soll.

Interessant ist, dass in einer Zeit, wo in manchen mitteleuropäischen Großstädten das Genossenschaftswesen eine Renaissance erlebt, für die wenigsten der befragten jungen Leute eine Genossenschaftswohnung eine erstrebenswerte Option ist. Das läge laut Studie daran, dass viele mit dem Begriff Genossenschaft negative Assoziationen verbinden und ein Informationsdefizit über das Genossenschaftswesen herrsche.

Großstadtnähe gefragt

Während die ganz Jungen noch eher zum Leben in oder nahe einer Großstadt tendieren, steigt mit zunehmendem Alter der Wunsch nach dem Leben in kleineren Gemeinden, wobei Jugendliche aus höheren Bildungsschichten deutlich mehr Interesse daran zeigen, in einem urbanen Umfeld zu wohnen als solche mit niedriger und mittlerer Bildung. Studienautor Bernhard Heinzelmaier beobachtet diese Trendumkehr von der Land- zur Stadtflucht auch in Wien, und auch deutsche Studien würden das gleiche Bild zeichnen: „Durch Corona ist das Bedürfnis nach Halt im Leben explodiert, traditionelle Werte haben einen Aufschwung erlebt und in Bezug auf das Wohnen stellen sich Fragen, die sich vorher nicht gestellt haben“, so der Jugendforscher.

„Regrounding“ nennt man diese Tendenz zu einem neuen Biedermeier, der sich allerdings schon vor der Pandemie abgezeichnet habe. Die Hoffnung ländlicher Gemeinden, durch ein entsprechendes Wohnangebot einerseits die junge Bevölkerung im Ort zu halten, aber auch neue Bewohner zu gewinnen, scheint dadurch genährt zu werden. Bei schrumpfender Bevölkerungszahl einfach draufloszubauen, davon rät Isabella Stickler, Vorständin der St. Pöltner Siedlungsgenossenschaft Alpenland ab. Es sei wichtig, den Bedarf richtig einzuschätzen und die Erwartungen an Zuzügler nicht hoch zu schrauben.

In der Regel entstünden aber gerade beim „Jungen Wohnen“ gute Nachbarschaften, weil es weniger Konfliktpotenzial böte als Mehrgenerationenwohnen und sich die Jungen über Social Media vernetzen und gut kennen. Die von der Alpenland-Tochter Terra errichtete Anlage in Gerersdorf wird daher nun ganz oben im Stiegenhaus mit einer Lounge nachgerüstet, um der Hausgemeinschaft den Austausch außerhalb der virtuellen Welten zu erleichtern. Gemeinschaftsräume sind in dieser Förderschiene nämlich nicht vorgesehen, dafür müsse bauordnungsgemäß ein Spielplatz errichtet werden, der eher nicht gebraucht wird.

Kosten und zudem einen hohen Grad an Versiegelung verursachen auch die Pkw-Stellplätze. Viele Gemeinden bestünden auf zwei pro Wohnung, obwohl man mit einem erfahrungsgemäß gut durchkäme. Hier sei weitaus mehr Flexibilität gefragt, damit die Bewohner auch Freude daran haben. Die Ansprüche der jungen Kunden an die Wohnungsausstattung sind hoch, kann Stickler bestätigen. Dennoch gibt es beim Jungen Wohnen „nur“ Duschen und keine Badewannen.

„Da sehen wir lieber Arbeitsnischen vor, das ist von der Wertigkeit her besser gelagert.“ Seit 2013 gibt es in Niederösterreich das Angebot „Junges Wohnen“, mit Ende Juni 2021 waren 1.327 Wohneinheiten bezogen, rund 900 sind in Bau. Die Wohnungen dürfen nicht größer als 60 Quadratmeter sein, ausschließlich in Miete vergeben werden, der einmalige Finanzierungsbeitrag darf 4.000 Euro nicht überschreiten und die Bewohner bei Anmietung das 35. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.

Ökonomisch und pragmatisch

Im Burgenland, wo es die Förderaktion „Junges Wohnen“ seit 2015 gibt, wird der Gürtel enger geschnallt. Hier sind maximal 55 Quadratmeter plus Abstellraum vorgesehen. Zudem sind die Wohnungen mit Küchen ausgestattet. Statt eines Finanzierungsbeitrages wird eine Kaution verlangt, die Nettomiete ohne Betriebskosten beträgt rund fünf Euro…

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Es ist kein Geheimnis: Bei Jugendlichen und jungen Menschen ändern sich die Lebensumstände schnell. Man wohnt alleine, zu zweit, dann wieder alleine, in einer WG, als Alleinerziehende, als junge Familie. Wie macht die Wohnung diese biografischen Bewegungen mit? Brauchen junge Menschen ganz andere Grundrisse als ältere, deren Lebensumstände stabiler und planbarer sind? Oder einfach kluge flexible Lösungen, die die Wohnung adaptierbar machen?

Verena Mörkl und Christoph Mörkl haben Erfahrung in diesen Fragen gesammelt. Ihr Büro Superblock Architekten realisierte 2014 am Nordbahnhof in Kooperation mit dem Magazin biber das Wohnprojekt „Wohnen mit scharf!“, die Zielgruppe waren Menschen mit Migrationshintergrund. „Wir hatten uns im Vorfeld erkundigt, ob migrantische Junge anders wohnen“, erinnert sich Christoph Mörkl heute. „Das tun sie aber überhaupt nicht. Sie wollten eine ganz normale Wohnung, aber mit Superförderung. Das Monetäre spielt immer die Hauptrolle.“

Drei Jahre später kooperierten Superblock mit der Alpenland im Rahmen der damals neuen niederösterreichischen Förderschiene „Junges Wohnen“. Jeweils ein Gebäude mit 29 Wohnungen wurde in St. Pölten im Frühjahr 2017 und Baden im Sommer 2017 fertiggestellt. „Unser Konzept basierte auf dem Standpunkt, dass die Wohnung innerhalb der Wände unterschiedliche Lebenssituationen abdecken muss“, erklärt Verena Mörkl. „Man hat schließlich in diesem Alter noch nicht die finanziellen Möglichkeiten, dauernd umzuziehen. Wir haben es damals so gelöst, dass wir wenig Trakttiefe und lange Fassaden angeboten haben.

Wohnungen also, die auf engstem Raum all das abbilden können. Und ganz wesentlich dazu ein großer Außenraum, für den die Jungen nicht extra zahlen müssen. Es wurden vorab die Interessenten angeschrieben, welche Gemeinschaftseinrichtungen sie sich wünschen – an erster Stelle war ein Grillplatz, dann eine Gemeinschaftsküche. Soweit wir sehen, wird das heute sehr gut und intensiv genutzt.“

Hemmschuh Rückbau

Ansätze, die sich die beiden Architekten auch für Wien wünschen, allerdings seien dort die Konditionen im Smart-Wohnbauprogramm zu strikt, um Flexibilität bei der Zimmereinteilung zuzulassen. „Außerdem müssten die Mieter allfällige Umbauten beim Auszug wieder rückbauen, was ein großer Hemmschuh ist“, so Christoph Mörkl. „Es gibt zwar Möglichkeiten, über die Möblierung die Zimmer anders aufzuteilen, aber viele Bauträger geben dieses Wissen an die Mieter nicht weiter, weil sie keine Umbauten haben wollen.“

Intensiv mit den Bedürfnissen der Jungen beschäftigt man sich auch bei der Wohnbaugruppe in der Steiermark. „Auf schnell ändernde Lebensumstände zu reagieren, ist schwierig, weil Gesetze und Förderung sehr strikte Grenzen setzen“, sagt Vorstandsdirektor Wolfram Sacherer. „Beim Eigentum ist eine gewisse Flexibilität möglich, beim geförderten Wohnbau weniger.

Wir wollen hier aber weiterdenken und haben mit unseren Startwohnungsprojekten in Liezen und Wagna spezielle geförderte Angebote für junges Wohnen lanciert. Das Projekt umfasst vor allem Zweizimmerwohnungen und kleine Dreizimmerwohnungen inklusive Küchen und versteht sich als Angebote für die Übergangsphase nach dem Auszug von Zuhause.“

Das Alterslimit ist mit 35 festgelegt, der Mietvertrag auf zehn Jahre befristet und kann – sofern das Alterslimit noch nicht erreicht wurde – einmal verlängert werden. Eine der wesentlichsten Veränderungen beim Bedarf fand jedoch, so Sacherer, außerhalb der Wohnung statt: „Bei jungen Familien ist durch Corona der Bedarf an Grün und Freiraum gestiegen.

Wir werden hier in Zukunft mehr bieten, weil gerade die jungen Bewohner im direkten Wohnumfeld aktiv mehr machen wollen: Hochbeete zum Garteln zum Beispiel.“ Letztendlich sind aber auch hier die Prioritäten klar gesetzt. „Die Leistbarkeit steht beim geförderten Wohnbau immer im Vordergrund, danach die Lage. Beim Eigentum steht die Lage an erster Stelle. Erst dann geht es darum, wie die Wohnung tatsächlich ausschaut.“

Leistbarkeit vor Lage

Bei der Neuen Heimat Tirol hat man die Wünsche der jungen Generation fachlich eruiert und 2019 eine repräsentative Umfrage unter 18- bis 35-Jährigen vorgenommen. Das Ergebnis: Die Wohnbedürfnisse unterscheiden sich kaum von jenen der vorhergehenden Generationen. Ganz oben auf der Wunschliste: Waschmaschinenanschluss, W-Lan, Fahrradabstellraum, gute Öffi-Anbindung.

Gemeinschaftsräume sind dagegen vor allem ein netter Bonus. „Bevorzugt werden Wohngrundrisse ab zwei Zimmern, das Schlafzimmer sollte möglichst getrennt sein“, berichten die NHT-Geschäftsführer Hannes Gschwentner und Markus Pollo. „Und wenn schon eine Einzimmerwohnung, dann soll der Grundriss die Möglichkeit bieten, den Schlafbereich bei Bedarf mit einer einzuziehenden Wand abtrennen zu können.“ Mehr als dies zählen jedoch auch hier die drei L Leistbarkeit, Leistbarkeit, Leistbarkeit – und das noch vor Lage, Lage, Lage.

So viel zum Wohnbau, doch wie haben sich die Bedürfnisse von Studierenden entwickelt? Studentenwohnheime haben in den letzten Jahren einen Boom erfahren, vor allem, weil sie als Anlageobjekt entdeckt wurden. Doch auch im Inneren hat sich einiges getan, denn die Ansprüche sind heute anders als früher, sowohl bei einheimischen als auch bei internationalen Studierenden.

„Studierende haben sich in der Vergangenheit vor allem für die soziale Komponente eines Heimes entschieden“, berichtet Martin Strobel, Geschäftsführer der gemeinnützigen Wihast, die österreichweit mehr als 3.200 Plätze in ihren 16 Heimen verwaltet. „Sie wollten selbst im Haus die Gemeinschaftsräume gestalten und eine starke Community aufbauen. Das hat sich ein wenig verändert Richtung Trend zum Einzelzimmer, der sich deutlich verstärkt hat.

Wir bieten derzeit aktuell unsere Heimplätze zu 80 Prozent als Einzelzimmer und 20 Prozent als Doppelzimmer an.“ Bei den Gemeinschaftsräumen können die Bewohner auch heute mitreden. „Es kommt öfters vor, dass die Funktionen von Gemeinschaftsräumen umgestaltet werden, da sich die Bedürfnisse und Nutzungen der Studierenden ändern. Hierbei ist es wichtig, dass die Ausstattungen der Räumlichkeiten zweckmäßig, aber flexibel sind.“

Höherer Standard

Auch beim größten Anbieter in Österreich, der gemeinnützigen Stuwo, konstatiert man eine starke Dynamik auf dem Wohnheimmarkt. „Die Wohnbedürfnisse von Studierenden haben sich in den letzten Jahren radikal verändert“, so Vorstand Florian Huemer. „Sie versprechen sich heute einen höheren Standard zum gleichen Preis. Geteilte Sanitärzellen sind heute nicht mehr gewünscht, und Doppelzimmer sind schwierig zu vermieten…

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Die ersten Schritte fühlen sich an, als würde man in eine Baustelle einbrechen und als Guerilla-Fotograf zwischen Bauzäunen und Betonmischern hindurchkraxeln. Diesseits der Zäune Baustelle, der Rohbau wird gerade hochgezogen. Jenseits der Zäune alte, verlassene, ja fast schon romantische Ruinenarchitektur mit schönbrunngelbem Gemäuer und matt-grünen Türen, Fenstern, Blechapplikationen. „Diese Farbe nennt sich Resedagrün“, sagt Fritz Kittel. „Eine ganz typische Farbe für das Gaswerk Leopoldau. Wir haben die Farbe analysieren und mit heutigen Lacken nachmischen lassen. Damit können wir einen Teil des alten Geistes dieser wunderschönen historischen Infrastrukturanlage erhalten.“

Kittel, Geschäftsführer der EGW Heimstätte, ist einer von insgesamt zwölf Bauträgern, die das 14 Hektar große Areal – einst Gaswerk Leopoldau, betrieben von den Wiener Netzen – in den kommenden Jahren in einen Wohnpark mit rund 1.400 Wohnungen umwandeln werden. Zu den hier tätigen Bauvereinigungen zählen Heimbau, Neue Heimat, Frieden, Schwarzatal, Familienwohnbau, SGN, BWSG, Wigeba und Soravia mit jeweils einem Bauplatz sowie Arwag, Gesiba und EGW Heimstätte mit je zwei Bauplätzen. Der eine Teil des Gebietes ist bereits revitalisiert und besiedelt. Der andere noch laut und staubig.

„Natürlich ist rundherum noch viel Baustelle, und auch die historischen Pavillons müssen zum überwiegenden Teil erst noch saniert und bespielt werden“, sagt Kittel. „Aber so ist das, wenn man ein neues Areal bebaut. Ich persönlich erachte diese Form von Stadterweiterung als sehr sinnvoll. Wir sprechen immer von Ressourcennutzung und von Eindämmung von Bodenverbrauch. Dies hier ist ein geradezu hervorragendes Beispiel für Brownfield-Nutzung. Mit dem Rückgang der fossilen Brennstoffe werden in den kommenden 20 Jahren noch viele weitere Gaswerke in ganz Österreich von der Landkarte verschwinden und Platz machen für Wohnbau.“

Es liegt in der Natur von Gaswerken und anderen infrastrukturellen Einrichtungen einer Stadt, dass diese meist abseits des städtischen Trubels liegen und mit öffentlichen Verkehrsmitteln nur bedingt gut erreichbar sind. In diesem Fall sind dies neben ein paar Buslinien die S-Bahn-Station Siemensstraße (fünf bis zehn Gehminuten entfernt) sowie die U1-Endstation Leopoldau, zu der man einen rund 20-minütigen Fußmarsch einkalkulieren muss. „Aber dafür“, so Kittel, „bieten wir dank der günstigen Grundkosten auch ein entsprechend günstiges Wohnen an, von dem vor allem Singles, Jungfamilien und Alleinerziehende profitieren.“

Gut kalkuliert

Das bestätigt auch Hüseyin Kargi, der vom Einkaufen heimkommt und gerade sein Fahrrad absperrt. Der ausgebildete Friseur wohnt am Bauplatz D, Heimbau, und ist Mieter einer 86 Quadratmeter großen Wohnung mit zwei Balkonen. „Ich habe davor im 10. Bezirk gewohnt, doch die Wohnung ist mir im Laufe der Zeit einfach zu teuer geworden. Hier zahle ich deutlich weniger und bin noch dazu in einem ruhigen, grünen Park, umgeben von Bäumen und alten, denkmalgeschützten Häusern. Die Wohnung ist wirklich leistbar. Aber ja, natürlich fehlt noch das Leben. Zum Einkaufen muss ich mit dem Rad fahren.“

Ein paar Blöcke weiter wohnt Maria Schönswetter. Vor ein paar Monaten hat die 39-Jährige gemeinsam mit ihrem Mann eine geförderte 65-Quadratmeter- Mietwohnung im Haus Leopold (Arwag) bezogen. „Ich hätte mir nie vorstellen können, in Floridsdorf zu wohnen“, sagt sie. „Aber mit der Zeit ist uns unsere Ein-Zimmer-Wohnung in Meidling zu klein geworden. Jetzt haben wir eine Smart-Wohnung mit drei Zimmern. Ganz ehrlich, in einem anderen Bezirk, in einer zentraleren Lage hätten wir uns eine solche Wohnung in dieser Größe nicht leisten können.“ Schönswetter sitzt auf einem der vielen hölzernen Liegepodeste, die hier wie kleine Bühnen über den gesamten Grünraum verstreut sind. Ab und zu gehen Leute mit Kindern und Hunden vorbei.

„In der Zwischenzeit habe ich die Gegend hier richtig schätzen gelernt. Es gibt Wiesen und Felder zum Spazierengehen, mit dem Rad fahren wir oft den Marchfeldkanal entlang, und gleich hinter der Stadtgrenze gibt es ein paar schöne Heurige.“ Die Wohnung sei gut geschnitten, das Preisangebot für Familien mit kleinem Portemonnaie gut kalkuliert, der Mix an Mietern und Eigentümern angenehm proportioniert…

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W iesen, Urban Gardening, ein Cafépavillon, Sitzbänke. Der Helmut-Zilk-Park im Wiener Sonnwendviertel bietet das ganze Freiraumzubehör für Anrainer aller Generationen. Doch es waren nicht diese Features, die bei der Gruppe der Jugendlichen beliebt waren. Der populärste Treffpunkt war ein kleiner, primitiver Holzverschlag, übrig geblieben von der Baustelle: Eine Sitzbank, ein Tisch, zwei Wände, ein Dach, ganz ohne jegliche Gestaltungsambition. Dies erwies sich als exakt der richtige Mix für 13- bis 17-Jährige. Jeder, der sich an seine eigene Jugend erinnert, kann es nachvollziehen: Man will vor allem unbehelligt sein, man will geschützte Orte für den ersten Kuss, die erste Tschick, fürs Reden und Herumalbern.

Der Holzverschlag ist inzwischen verschwunden, daneben ist ein großer Freiraum für dieselbe Zielgruppe entstanden: Der 1.275 Quadratmeter große Jugendspielplatz, entworfen vom Büro Yewo Landscapes. Von der ersten Sekunde an herrschte hier wilde Bewegung. Es wird geturnt, gehangelt, geschaukelt. Ein einfaches, aber vielfältiges System aus gebogenen Rahmen, ausgestattet mit Bändern, Ringen, Schnüren, Tüchern und Stangen.

Die Hauptzielgruppen sind 10- bis 16-Jährige, aber auch Erwachsene zwischen 17 und 60 plus. Motorik-Spielplätze und öffentliche Fitnessgeräte sind wienweit eine Erfolgsgeschichte der letzten Jahre, vom Esterházypark über den Bruno-Kreisky-Park bis zum Donaukanal. Die Corona- Pandemie hat den Drang nach Bewegung im Außenraum noch verstärkt.

Gendergerechte Planung

Vor allem in dicht bebauten Bezirken mit wenig Grünraumanteil wie im zentralen Favoriten sind solche Angebote elementar, weiß man bei der zuständigen Gebietsbetreuung Ost. „Die Freiflächen im Sonnwendviertel und der Motorikpark werden über die Bezirksgrenzen hinweg von allen Altersgruppen gut angenommen. Besucher kommen nicht nur aus der näheren Umgebung, sondern auch von weiter weg. Durch die Corona- bedingte Schließung von Einrichtungen, die vor allem von Jugendlichen und jungen Erwachsenen genutzt werden, sind im Freiraum jetzt auch Gruppen anzutreffen, die zuvor andere oder kommerzielle Angebote genutzt haben. In unserer Arbeit haben wir oft mit den Gruppen zu tun, die den öffentlichen Raum intensiv nutzen.“

Gerade der 10. Bezirk sei ein junger Bezirk, wobei Jugendliche und junge Menschen keine homogene Gruppe darstellten, sondern sehr unterschiedliche Wünsche und Bedürfnisse haben. „Zentral ist für Jugendliche die Möglichkeit, sich mit anderen zu treffen und Rückzugsräume zu haben. Wir beobachten, dass gerade in dieser Altersgruppe die Nutzung des öffentlichen Raums stark vom Geschlecht abhängt.

Deswegen sind gendergerechte Planung oder Angebote wie der „Reumädchenplatz“ gerade für jugendliche Mädchen und junge Frauen wichtig, um sich den öffentlichen Raum anzueignen.“ Zu beachten sei bei der Möblierung der Freiräume, dass genügend Sitzplätze, WCs und schattige Plätze bereitgestellt würden, gerade in neuen Parks, deren Bäume noch keinen Schatten spenden. Der Helmut-Zilk-Park wurde dieses Jahr dementsprechend mit drei neuen Pergolen und einem „öKlo“ aufgerüstet.

Drang ins Freie

Der verstärkte Drang ins Freie vergrößert natürlich auch die Reibungsflächen. Gerade in neuen Quartieren wie dem Sonnwendviertel, deren Bewohner selbst relativ jung sind und eine Familie gegründet haben, kommt es zu Konflikten, wenn sich unten am Platz oder im Park abends Leute treffen, die kaum mehr als zehn Jahre jünger, aber dafür deutlich partyfreudiger sind.

„Da in den letzten Monaten viele Treffpunkte für Jugendliche und junge Erwachsene geschlossen waren, wurden auch vermehrt halböffentliche Räume wie Höfe und Eingangsbereiche von Supermärkten und Gebäuden als Treffpunkte genutzt, was teilweise auch zu Konflikten geführt hat“, berichtet die Gebietsbetreuung gb*ost…

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Der Begriff „feld“ ist für die Architekten ein inspirierendes Wort, das Provisorium, das Spannungsfeld – mehrere inhaltliche Bedeutungen schwingen da mit.

Wo sehen Sie den Schwerpunkt bei „Planen für Junge“?

Bildungseinrichtungen, Schulen und Kindergärten sind natürlich explizit für Junge gedacht und geplant, wobei auch hier dem Austausch zwischen den verschiedenen Altersgruppen eine zentrale Bedeutung zukommt. Für den Wohnbau ist diese Unterscheidung falsch. Wo fängt Jung oder Alt an, es gibt ja auch Junggebliebene. Wir sehen die Planung als integrierenden Prozess, für alle an der Gesellschaft Beteiligten. Wir haben einmal einen Bauträger–Wettbewerb mit dem Titel „Junges Wohnen“ gewonnen – unserer Antwort war damals, die Frage nicht auf Altersschichten oder Grenzen zu beziehen, sondern wenn, dann auf die Art des Wohnens. Wir wollten junge Typologien einführen und vielleicht eine andere Form des Wohnens anbieten. Es geht darum, den Umgang mit Wohnen jung und experimentell zu halten.

Lucius Burckhart lehnt es ja strikt ab, als Architekt für eine nicht definierte Nutzerschicht zu planen, weil man ja nie wissen kann, wer schließlich in den (speziell) Wohnbauten wohnen wird. Wie bewältigt der Architekt diesen Widerspruch?

Wir planen bis zu einem gewissen Grad ständig für anonyme Nutzer, auch wenn es je nach Gemengelage stärkere Schnittstellen oder Beziehungen gibt. Im geförderten Wohnbau ist das durch – vom Architekten – mitkreierte Szenarien abgebildet. Im Grunde ist immer der gesamte Kontext wichtig für eine Planung. Und grundsätzlich soll man mit Gebäuden langfristig, flexibel umgehen können.

Wir stellen uns die Frage, wie kann man den klassischen Wohnraum erweitern und durch einen Zusatz aufwerten? Und das haben wir bei dem erwähnten Wettbewerb gemacht: Wir haben Räume außerhalb des expliziten Wohnbereiches geschaffen, der von den Nutzern individuell gebraucht werden kann. Sie können sich also zusätzlich zu dem vorgegebenen Wohnangebot in diesen Bereichen nochmals verwirklichen.

Sollten wir nicht eher die bereits gebaute Substanz nutzen, statt ständig neue Smart-Wohnungen zu erfinden?

Das kann man nicht mit Ja oder Nein beantworten. Es ist richtig, dass wir mit den Ressourcen sehr schonend, sehr bewusst umgehen müssen, und das beginnt mit dem Bodenverbrauch, mit der Versiegelung. Wir in Österreich sind ja die Europameister im Versiegeln. Man kann aber auch die Frage stellen, ob das Recht auf Wohnen nicht ein Grundrecht ist. Das ist der Spannungsbogen, aber was das (gesellschafts-politisch) bedeutet, sei dahingestellt.

Jedenfalls wäre eine konsequente (Um-)Nutzung von Vorhandenem ein sehr wichtiger Beitrag. So gesehen teilen wir das Postulat, für dessen Umsetzung es dringend einen politischen Willen bräuchte (Stichwort Leerstandsabgabe, Zwischennutzungskonzepte), bis zu einer teilweisen Relativierung von geltenden Anforderungen beim Umbau von Bestandsgebäuden…

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Anfang 2021 lebten in Österreich laut Statistik Austria exakt 8.932.664 Personen, davon waren 1.365.415 Personen zwischen 15 und 29 Jahre alt. Rund 410.000 von ihnen leben in Wien. Während der Altersschnitt in den meisten anderen Bundesländern kontinuierlich steigt, wird die Bundeshauptstadt jünger und ist heute das „jüngste“ Bundesland Österreichs.

Laut einer aktuellen Sora-Studie „Junge Menschen in Wien II“ im Auftrag der AK Wien leben 88 Prozent der jungen Wiener gerne in der Stadt, 75 Prozent geben an, mit ihrer Lebenssituation zufrieden zu sein. Das bedeutet im Vergleich zur Vorgängerstudie einen Rückgang von zehn Prozent. Entscheidend für diese Entwicklung ist vor allem die Verschlechterung der finanziellen Lage. Nur knapp 60 Prozent der Befragten sind mit der Höhe ihres Einkommens eher oder sehr zufrieden, mehr als ein Viertel gibt an, nicht gut mit dem Haushaltseinkommen über die Runden zu kommen. Die Pandemie hat die finanziellen Probleme vieler junger Menschen noch einmal verstärkt.

Die Gründung eines eigenen Haushalts wird immer schwerer und verzögert sich infolge der fehlenden Leistbarkeit. „Die jungen Menschen stehen vor einer ungewissen Zukunft und hohen Wohneinstiegskosten“, sagt Sina Moussa- Lipp von der AK Wien. Fast die Hälfte der jungen Wiener in eigenem Haushalt lebt in privater Hauptmiete, das ist ein Anstieg um sechs Prozent seit 2013. Dort sind laut Statistik Austria die Wohnkosten für junge Menschen um rund 27 Prozent höher als bei den gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen (siehe Tabelle).

Die Wohnkostenbelastung ist laut Sora-Studie speziell für junge Menschen in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, auch Befristungen haben seit 2008 deutlich zugenommen, ebenso die Überbelegung. „Speziell junge Haushalte mit Kindern sind von Befristungen und Überbelegungen betroffen. Mehr als 40 Prozent dieser Wohnungen sind überbelegt“, sagt Moussa-Lipp.

Teures Studium

Auch für die große Gruppe der Studierenden ist Wohnen eine kostspielige Angelegenheit. Laut Studierenden- Sozialerhebung der österreichischen Hochschülerschaft ÖH sind die durchschnittlichen Wohnkosten für Studierende in Österreich alleine zwischen 2015 und 2019 um 14 Prozent gestiegen. Im Vergleich zur Gesamtbevölkerung, die rund ein Viertel ihres Haushaltseinkommens für Wohnen aufwenden muss, sind es bei den Studierenden rund 40 Prozent.

Am stärksten sind die Kosten für Wohnungen mit Partner gestiegen (+21 Prozent), gefolgt von den Kosten für Wohnheime (16 Prozent). Studierende, die in Einzelhaushalten leben, gaben im Vergleich zu 2015 um elf Prozent mehr für Wohnen aus, für Wohngemeinschaften liegt der Anstieg bei neun Prozent. Laut Einschätzung der ÖH hat sich dieser Trend auch in den letzten zwei Jahren fortgesetzt. Zwar gab es speziell im Bereich der Studierendenheime in letzter Zeit eine leichte Entspannung auf Angebotsseite, dies ist allerdings fast ausschließlich auf eine massive Zunahme des Angebots im hochpreisigen Segment kommerzieller Anbieter zurückzuführen.

Dagegen ist das Angebot an privaten Einzelwohnungen und Wohngemeinschaften laut ÖH in den vergangenen Jahren massiv geschrumpft und immer mehr Vermieter bevorzugen eine andere, finanzkräftigere Klientel. Dass der Wunsch nach eigenständigem, leistbaren Wohnen bei den Studierenden aber immer wichtiger wird, zeigen vermehrte Anfragen bei der Hochschülerschaft zum Thema gemeinnütziges und kommunales Wohnen. „Das ist auch der einzige Sektor, wo es noch unbefristete, gesicherte Wohnmöglichkeiten für junge Erwachsene ohne finanzstarkem familiären Hintergrund gibt“, heißt es bei der ÖH.

Gegensteuern der Gemeinnützigen

Viele gemeinnützige Bauvereinigungen haben schon vor Jahren junge Mieter als Zielgruppe erkannt und haben nicht nur in den großen Ballungszentren entsprechende, maßgeschneiderte Wohnungen oder Projekte im Angebot. So hat etwa die Salzburger Genossenschaft Wohnbau Bergland in Zell am See, Grödig oder Bürmoos Projekte mit Starterwohnungen und kleineren Wohneinheiten in Zentrumsnähe realisiert. Auch die Heimbau richtet sich im Neubau mit kompakten, günstigen Wohnungen und in der Wiedervermietung mit kleinen Ein- bis Zwei-Zimmer- Wohnungen zu günstigen Konditionen explizit an ein junges Publikum.

Um die akuten Wohnbedürfnisse von Studierenden zu befriedigen, hat das ÖSW schon 1994 gemeinsam mit dem Österreichischen Volkswohnungswerk die Stuwo Gemeinnützige Studentenwohnbau AG gegründet. Der zweitgrößte Studentenheimanbieter Österreichs ist auch heute noch bundesweit der einzige gemeinnützige Bauträger in diesem Segment. Seit der Gründung wird annähernd im Zwei-Jahres-Rhythmus ein neues Wohnheim errichtet. Abgerundet wird das Angebot des ÖSW an junge Mieter durch die Marke room- 4rent, das serviciertes Wohnen auf Zeit anbietet.

Die komplett möblierten Apartments beginnen bei 28 Quadratmeter, die durchschnittliche Größe beträgt um die 40 Quadratmeter und reicht bei einzelnen Suiten bis zu 85 Quadratmeter. Internetanschluss, TV und Betriebskosten sind in der provisionsfreien Pauschalmiete inkludiert. Dienstleistungen wie Apartmentreinigung, Wäscheservice, Küchenausstattung oder hauseigene Fitness- und Wellnessangebote können hinzugebucht werden.

Nicht nur billig

Viele junge Mieter verfügen über begrenzte finanzielle Möglichkeiten. „Junges Wohnen bedeutet aber nicht unbedingt auch gleich allgemein günstiges Wohnen“, erklärt Wohnbau Bergland-Geschäftsführer Philipp Radlegger. Bei der Wohnbau Bergland ergeben sich geringere Gesamtkosten für die junge Klientel unter anderem dadurch, dass die Wohnungen selbst kleiner und mit einer Küche ausgestattet sind, sodass ein Teil der finanziellen Belastung gerade beim Einrichten der ersten eigenen Wohnung wegfällt…

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