Warmwasser vom Herd

Angesichts der drastisch gestiegenen Preise in Folge des Ukraine-Krieges kam ein Hauseigentümer auf die Idee, die Gasversorgung für einige von ihm vermietete Wohnungen im Sommer zu unterbrechen. Das Warmwasser könnten die Mieter in der Küche zubereiten und später, im Winter, sei ein Heizen auch mit Elektrolüftern möglich.

Das Verwaltungsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 8 L 1907/22) verwarf diese ungewöhnliche Lösung und gab einer behördlichen Anordnung zur Wiederherstellung der Gasversorgung statt. Warmwasser gehöre zu den Mindeststandards modernen Wohnens und müsse deswegen vom Vermieter garantiert werden.

Heizung läuft, Abnahme zwei Jahre verweigert

Es ist für den Bauherrn ärgerlich, wenn die Protokolle zur Druck- und Dichtigkeitsprüfung einer neu eingebauten Heizung nicht vorhanden sind. Aber trotzdem kann das nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen, wenn die Anlage bereits seit zwei Jahren beanstandungsfrei funktioniert.

Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 104/14) stellte fest, dass der Auftraggeber die Abnahme nicht habe verweigern dürfen und die Rechnung der Firma bezahlen müsse. Hinweise auf eine mangelnde Dichtigkeit, wie vom Bauherrn behauptet, seien nicht feststellbar gewesen. Entscheidend seien hier letztlich nicht die fehlenden Prüfprotokolle, sondern die Funktionstüchtigkeit der Anlage.

Nichtgenutzte Heizungen verplomben

Ein älteres Ehepaar wollte seinen Vermieter dazu bringen, die Heizkörper derjenigen Räume zu verplomben, in denen man grundsätzlich nicht heize. Dabei handelte es sich um die früheren Kinderzimmer, das Bad und die Toilette. Trotz der dauerhaften Abschaltung, die das Paar behauptete, waren für die Räume monatliche Kosten von fünf Euro entstanden. Der Eigentümer lehnte die Verplombung mit der Begründung ab, dass sich das auf die gesamte Hydraulik der Anlage auswirke.

Vom Amtsgericht München (Aktenzeichen 416 C 10714/20) erhielt er Recht. Die Mieter seien verpflichtet, alle Räume im Winter wenigstens auf unterer Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Außerdem müssten die Mieter der benachbarten Wohnungen für ihre Nachbarn „mitheizen“, um den Temperaturverlust auszugleichen. Das könne man von ihnen nicht verlangen.

Fußbodenheizung entlüften, wer zahlt?

Wenn für das Entlüften einer Fußbodenheizung (mit der zentralen Heizanlage verbunden) ein Spezialschlüssel notwendig ist, dann unterliegt dies nicht der Kleinreparaturklausel. Das heißt: Der Eigentümer kann nicht seine Mieter mit den Kosten dafür belasten.

Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 201 C 47/14) wies darauf hin, dass nur solche Arbeiten unter diese Regelung fielen, die durch den regelmäßigen Gebrauch der Mieter einer schnelleren Abnutzung unterliegen.

Heizungstausch umlagefähig?

Ein Vermieter machte eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend – unter anderem mit Hinweis auf die Erneuerung der Heizungsanlage. Doch mit diesem Begehren konnte er sich vor dem Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 S 78/20) nicht durchsetzen. Der Austausch der Anlage sei gesetzlich erforderlich gewesen, was eine Umlage ausschließe.

Heizung defekt, wann greift die Mietminderung?

Wenn die Heizung längerfristig nicht funktioniert, dann kann das zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings achtet die Rechtsprechung sehr genau auf den Anteil der betroffenen Wohnungsfläche und auf den Monat, in dem sich der Ausfall ereignete.

Das Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 48 C 48/15) ordnete im Falle eines kleinen Raumes, der nicht beheizbar war, für den Winter eine Minderung in Höhe von acht Prozent und für den Monat April in Höhe von vier Prozent an.

Falsch beraten?

Ein Hausbesitzer forderte von einem Kaminkehrer rund 7.000 Euro Schadenersatz wegen einer Falschberatung. Der Fachmann hatte dem Betroffenen mitgeteilt, der vorhandene Kachelofen entspreche nicht mehr den Vorschriften und müsse ohne Nachrüstung stillgelegt werden.

Der Hausbesitzer ließ entsprechende Arbeiten von einer Fachfirma durchführen. Doch später zog er vor Gericht, denn der Kaminkehrer habe ihm nicht gesagt, dass das alte Modell im Notfall trotzdem hätte betrieben werden dürfen. Das Landgericht München (Aktenzeichen 15 O 4553/21) erkannte hier keine Falschberatung, denn der Schornsteinfeger habe keine Hinweise erhalten, dass eventuell nur ein Notfallbetrieb in Frage kommen könne.

Bei Heizungsreparatur Termine einhalten, sonst…

Ein Ausfall der Gasversorgung kann fatal sein – in den wärmeren Monaten wegen des fehlenden Warmwassers, im Winter zusätzlich noch wegen des Heizungsausfalls. Wenn der Vermieter einen Zeitraum angibt, innerhalb dessen die reparaturbedürftige Gastherme wieder instandgesetzt wird, dann sollte er diese Frist auch einhalten.

Sonst haben die Mieter nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 65 T 66/19) via einstweiliger Verfügung den Anspruch auf Wiederherstellung der Anlage.

Einrohrheizung zu warm, ein Mietmangel?

Bei vielen Streitfällen vor Gericht ist es den Mietern in ihrer Wohnung zu kalt. Seltener kommt es vor, dass es ihnen zu warm ist. Genau das monierten jedoch Mieter in Berlin, bei denen die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung im Winter für Temperaturen von 24 bis 26 Grad sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen 8 C 149/15) sah hierin keinen erheblichen Mietmangel, denn der Zustand habe schon beim Bezug der Wohnung bestanden.

Heizungstausch ohne Plan, was nun?

Wenn ein Heizungsaustausch nur in einzelnen Objekten einer Anlage stattfinden soll und es an einer Gesamtplanung fehlt, dann muss der Mieter das nicht dulden. Konkret ging es um den Austausch einer Einrohr- durch eine Zweirohr-heizung. Erschwerend kam für den Mieter hinzu, dass er seine Wohnung über Wochen hinweg nicht hätte nutzen können und ihm auch keine Ersatzwohnung angeboten worden war.

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 215/19) stellte fest, die Vorteile der Maßnahme seien für den Mieter im Vergleich mit den Nachteilen nur sehr gering gewesen.

Dr. Ivonn Kappel

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Denkmalpfleger dürfen Haus besichtigen

Denkmalschutzbehörden können ihre Arbeit nur sinnvoll erledigen, wenn ihnen die dafür nötigen Rechte zugestanden werden. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (Aktenzeichen 1 CS 12.2638) bestätigte in einem Urteil, dass es den Fachleuten unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt sein müsse, ein entsprechendes Gebäude außen und innen zu besichtigen und für den Amtsgebrauch Fotos davon zu fertigen. Angesichts des „desolaten äußeren Eindrucks“ des Objekts hatte die Behörde dringend eine Begutachtung begehrt.

Nur Experten…

Denkmalrechtliche Genehmigungen zum Abbruch eines Gebäudes können juristisch angefochten werden, allerdings nicht von jedermann. Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (Aktenzeichen 2 L 136/19) entschied, Dritte seien grundsätzlich nicht dazu berechtigt. Konkret ging es um ein ehemaliges Bet- und Backhaus, das ein Einwohner der Stadt mit seiner letztlich nicht zulässigen Anfechtung retten wollte.

Makler darf nichts verschweigen

Drumherumreden oder das Verschweigen wichtiger Sacherhalte helfen in der Regel nichts, wenn ein Makler ein Gebäude an den Kunden bringen will. Grundlegende Angelegenheiten wie eine bevorstehende Denkmalschutzprüfung des Objekts sollte er besser erwähnen, wenn er im Nachhinein keine Schwierigkeiten bekommen möchte. Dies stellte das Oberlandesgerichts Oldenburg (Aktenzeichen 4 U 24/14) fest. Natürlich kann ein Makler die Prüfung nur dann erwähnen, wenn es ihm auch bekannt geworden ist.

Denkmalpflichten nicht aussitzen

Es bringt dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes wenig, wenn er auf Zeit spielt. Macht er später geltend, die Denkmaleigenschaft sei entfallen, weil sich die Bausubstanz seiner Immobilie unterdessen stark verschlechtert habe, so hat er damit keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 4 K 1123/14) bestand darauf, dass das Haus nach wie vor schutzwürdig sei. Eine Ortsbesichtigung durch das Gericht habe das ergeben…

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I. Entscheidungen des BGH

1. Anmietkosten von Rauchwarnmeldern sind keine umlagefähigen Betriebskosten

Das hat der BGH mit Urteil vom 11. Mai 2022 (Az. VIII ZR 379/20) jetzt endgültig entschieden und schafft damit Klarheit in einem jahrelangen Meinungsstreit.

Während das LG Magdeburg (Urteil vom 27.September 2011 (Az.: 1 S 171/11) Anmietkosten für Rauchwarnmelder noch als „sonstige“ Betriebskosten gemäß §2 Nr.17 BetrKV für grundsätzlich umlagefähig ansah, hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Fachliteratur seit einigen Jahren auf breiter Front die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als „sonstige“ Betriebskosten) umlagefähig sind (so z.B. LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016 (Az.: 1S198/15). Die Miete von Rauchwarnmeldern ist explizit nicht im Katalog von § 2 BetrKV enthalten. Der Gesetzgeber hat dies auch nicht vorgesehen. Damit scheidet eine Umlage aus.

Eine Umlage scheidet auch als „sonstige Betriebskosten“ aus, weil der Vermieter die Anschaffungskosten trägt. Diese kann er auch anteilig nicht als Modernisierung auf den Mieter umlegen.

2. Mieter steht grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu – digitales, papierloses Büro

Das hat der BGH mit Urteil vom 15. Dezember 2021 (Az.: VIII ZR 66/20) entscheiden. In Einzelfällen kann lediglich Vorlage von Kopien oder Scanprodukten vom Vermieter geschuldet sein Grundsätzlich steht einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu. In Einzelfällen kann vom Vermieter aber nur die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten geschuldet sein.

In Streitfall beanspruchten die Mieter einer Wohnung in Günzburg Einsicht in die Originalbelege zu den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017. Die Vermieterin hatte nur Belegkopien übersandt. Während das Amtsgericht Günzburg den Anspruch der Mieter auf Einsicht in die Originalbelege bejahte, verneinte das Landgericht Memmingen einen solchen Anspruch. Seiner Auffassung nach sei der Anspruch durch die Übersendung der Kopien erfüllt worden. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Mieter.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zustehe. Der Anspruch sei nicht von einem besonderen Interesse der Mieter abhängig. Wird dem Mieter ohne sein Einverständnis lediglich Belegkopien übersandt, müsse er also nicht den Verdacht begründen, die Kopien seien manipuliert oder weisen Unstimmigkeiten auf. Darauf komme es nicht an.

Jedoch kann in Einzelfällen der Anspruch der Mieter auf die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten beschränkt sein, so der Bundesgerichtshof. Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, müsse der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls entscheiden. Voraussetzung sei aber auf jeden Fall, dass die Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit gehen dabei zu Lasten des Vermieters.

3. Kosten der Fällung eines morschen Baums stellen umlagefähige Betriebskosten dar

Das hat der BGH mit Urteil vom 10. November 2021 (Az.: VIII ZR 107/20) entschieden. Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind als Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Auch hier klärt das Gericht einen jahrelangen Streit.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2015 musste eine seit über 40 Jahre in einer Wohnanlage in Niedersachsen stehende Birke gefällt werden, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten für die Fällung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 anteilig auf die Mieter um. Eine der Mieterinnen war damit nicht einverstanden, weshalb es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kam. Sowohl das AG Neustadt am Rübenberg als auch das LG Hannover bejahten die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten auf die Mieter…

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Wohnkomplex mit rund 200 Mietparteien und knapp 200 Tiefgaragenstellplätze

Die Kläger mieteten in München-Schwanthalerhöhe eine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz. Zu dem 2012 errichteten Wohnkomplex gehören bei rund 200 Mietparteien knapp 200 Tiefgaragenstellplätze, die über zwei Hausanschlüsse mit Strom versorgt werden. Für ihr künftiges Hybridfahrzeug beabsichtigen die Kläger eine Fachfirma mit der Errichtung einer Ladestation zu beauftragen, die Einbaukosten von 1.600 – 1.700 Euro veranschlagt, keine Nutzungspauschale erhebt und die Ladestation direkt an den zur Wohnung gehörenden Stromzähler anschließen würde. Die Beklagte hält dagegen, dass über jeden Hausanschluss nur fünf bis zehn Ladestationen angeschlossen werden könnten. 27 Mietparteien hätten aber bereits Interesse an einer Ladestation angemeldet.

Die Beklagte verweist die Kläger deswegen an einen städtischen Versorger, der für die Errichtung bei einer Einmalzahlung von 1.499 Euro eine monatliche Nutzungspauschale von 45 Euro und eine nach Fahrzeugtypen gestaffelte monatliche Strompauschale in Rechnung stellen würde. Nur dieser könne durch technische Maßnahmen wie Verlegung von Brückenkabeln, die Erstellung eines Trafos, neuer Zuleitungsleitungen und neuer Zähler eine Versorgung so vieler Ladestationen ohne Überlastung der Hausanschlüsse gewährleisten. Die Kläger hätten angesichts der öffentlichen Förderung ohnehin nur einen Bruchteil dieser Kosten zu tragen.

Aus Gründen der Gleichbehandlung und weil damit zu rechnen sei, dass in nächster Zeit mehrere Mieter nach Ladestationen verlangen, sei es nicht möglich den Klägern die erbetene Erlaubnis zu erteilen. Die Kläger meinen, dass in ihrem Fall bei noch nicht erreichten 20 Ladestationen eine solche Überlastung des Stromnetzes eben noch nicht zu befürchten sei und sie nicht auf das langfristig für sie teurere Angebot verwiesen werden dürften.

Das AG München hat die Klage des Ehepaares abgewiesen

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München begründet ihr Urteil u.a. so: „Gemäß § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.

Gleichbehandlung mehrerer Mietparteien

Grundsätzlich soll dem Mieter im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit offenstehen, wen er für entsprechende bauliche Veränderungen an der Mietsache beauftragt. Dies ist insofern sachgerecht, als der Mieter die erforderlichen Kosten für die bauliche Veränderung zu tragen hat. Allerdings ist es dem Vermieter auch nicht verwehrt, eine Gleichbehandlung mehrerer Mietparteien anzustreben…

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Das gilt gemäß dem BGH auch dann, wenn es sich um ein vom Vermieter errechnetes Guthaben handelt, selbst wenn der Vermieter das Guthaben sogar bereits an den Mieter ausgezahlt haben sollte. Auch dann kann – so damals im BGH-Urteil aus 2011 – der Vermieter noch nachträglich die Abrechnung zu Lasten des Mieters korrigieren und das Guthaben bzw. eine Gutschrift reduzieren, insofern diese Korrektur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist erfolgt oder die verspätete Korrektur nach Ablauf der Jahresfrist nicht vom Vermieter zu vertreten ist, siehe § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis seitens des Vermieters liegt nämlich weder durch die Erstellung der Abrechnung vor noch durch Erstellung einer (in der ersten Abrechnung) ausgewiesenen Gutschrift.

Der BGH führte in seinem damaligen Urteil auszugsweise wie folgt aus:

„… Innerhalb der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB kann der Vermieter indessen – wie hier der Fall – eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne Weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt. … Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 BGB weitgehend geschützt.

Ebenfalls zutreffend ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Bekl. trotz der den Kl. bereits erteilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens berechtigt war, die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kl. zu ändern, da in dem bloßen Umstand der vorbehaltlosen Gutschrift kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist. …“

Das Amtsgericht (AG) Berlin-Kreuzberg hat sich jetzt mit einem dogmatisch gut begründeten (allerdings mieterfreundlichen) Urteil (Urteil vom 3. März 2022 zu 23 C 71/21) mit einem interessanten Parallelsachverhalt beschäftigt, der so noch nicht in der Rechtsprechung behandelt wurde:

Im Fall des AG Berlin-Kreuzberg hatte der Vermieter den Mietern ebenfalls irrtümlich ein zu hohes Guthaben in der Abrechnung ausgewiesen, der Fehler fiel dem Vermieter aber erst NACH Ablauf der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf. Der Vermieter erstellte dann (nach Ablauf der Abrechnungsfrist) eine Korrektur der Abrechnung, und anstatt des ursprünglich errechneten Guthabens in Höhe von fast EUR 1.500,00 ergab sich (laut der 2. Betriebskostenabrechnung) nur noch ein Guthaben in Höhe von knapp EUR 500,00.

Die Mieter waren damit nicht einverstanden und klagten, vertreten durch einen Rechtsanwalt, auf Auszahlung des sich aus der ersten Abrechnung ergebenden Guthabens von fast EUR 1.500,00 (zuzüglich der ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten). Mit Erfolg…

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Ungedämmt

Nicht immer profitieren alle Einheiten einer größeren Wohnanlage von der erfolgten Wärmedämmung. Eine Dachgeschosswohnung gehörte zum Gesamtobjekt, grenzte aber nicht an die gedämmten Bereiche, trotzdem erhielt die Mieterin wegen der Wärmedämmung eine Mieterhöhung. Sie hielt den Aufschlag für unzulässig und wehrte sich dagegen. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 277/18) schloss sich dieser Meinung an. Es sei unbillig, jemanden zur Kasse zu bitten, der gar nichts von den Maßnahmen habe.

Innendämmung statt Überbau

Bei allem Verständnis für die Notwendigkeit der Wärmedämmung: Ein Nachbar muss einen daraus resultierenden Überbau nicht dulden, wenn mit vertretbarem Aufwand auch eine Innendämmung möglich wäre. So urteilte das Bayerische Oberste Landesgericht (Aktenzeichen 1 ZRR 4/19). Man könne nicht davon ausgehen, dass eine Außendämmung einen grundsätzlichen Vorrang habe. Es komme auf die konkrete Situation vor Ort an, die hier eben Alternativen ohne Rückgriff auf das Nachbargrundstück geboten hätte.

Nachträgliche Wärmedämmung zumutbar

Anders ist es, wenn bei einem Bestandsgebäude die nachträgliche Wärmedämmung nur durch einen zumutbaren und geringfügigen Überbau zu erreichen ist. Dann hat der Nachbar dies hinzunehmen, wie der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 115/20) feststellte. Dieses Grundsatzurteil hat eine entscheidende Bedeutung im Zusammenhang mit der Dämmung und wird häufig zitiert.

Überbau der Grundstücksgrenze

Auch in einem zweiten Fall erlaubte das höchste deutsche Gericht den nachträglichen Überbau der Grundstücksgrenze zu Gunsten der Wärmedämmung. Umstritten war hier, ob die großzügige Berliner Landesvorschrift, die im Gegensatz zu anderen Bundesländern keine weitergehenden Prüfpflichten versieht, noch verfassungsgemäß sei…

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Klirrende Holz-Kastendoppelfenster 

Undichte und klirrende Holz-Kastendoppelfenster können in einer Altbauwohnung ziemlich lästig sein. Immer wieder kommen Mieter auf die Idee, sie könnten ihre monatlichen Zahlungen deswegen mindern. Doch das Amtsgericht Neukölln (Aktenzeichen 14 C 75/20) wies darauf hin, dass man in einem Altbau als Mieter mit solchen Problemen rechnen müsse. Erst wenn bei Starkregen Feuchtigkeit eindringe oder Zugluft die Wohnqualität deutlich einschränke, sei der Fall anders zu bewerten.

Kellerfenster verdunkelt 

Die Verdunkelung von Fenstern und damit der Entzug von natürlichem Licht gelten normalerweise als gewichtige Gründe für eine Mietminderung. Doch wenn Fenster in einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerraum verdunkelt werden, begründet das laut Amtsgericht Tecklenburg (Aktenzeichen 13 C 171/20) kein Recht auf Mietminderung. Das Gericht hatte erhebliche Zweifel daran, dass eine Beeinträchtigung des Gebrauchs des Lager- und Hobbyraumes vorliege.

Schimmel nach Wasserschaden 

Ein Wasserschaden im Badezimmer, der zur Durchfeuchtung mehrerer Wände geführt hat und Schimmelbildung hervorrief, kann zu einer nennenswerten Minderung der Miete führen. Das Amtsgericht Paderborn (Aktenzeichen 54 C 20/21) hielt in einem konkreten Fall eine Reduzierung der monatlichen Zahlungen um 40 Prozent für angemessen.

Nicht angemessene Lüftungstipps 

Das Lüftungsverhalten in einer Wohnung hat maßgeblichen Einfluss darauf, ob Schimmel entstehen kann oder nicht. Deswegen kann ein Eigentümer von Mietern verlangen, dass sie sich entsprechend verhalten. Was aber ist, wenn der Eigentümer in einem von ihm verteilten Informationsblatt nicht angemessene Empfehlungen zum Lüften gibt? Dann begründet das laut Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 358/20) bei Schimmelbefall Minderungsansprüche des Mieters in Höhe von 25 Prozent.

Kaum Wasserdruck 

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass das Wasser nur tropfenweise aus dem Hahn kommt, dann muss eine Mieterin das nicht hinnehmen. Das Amtsgericht Moers (Aktenzeichen 561 C 220/17) sprach der Betroffenen eine Minderung in Höhe von 5 Prozent zu. Sie hatte ins Badezimmer gehen müssen, um Wasser zu holen…

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Fliesen- durch einen Holzbelag ausgetauscht

Ein Vermieter kann den Zustand einer vermieteten Wohnung nicht ohne weiteres eigenmächtig in wesentlichen Punkten verändern. So wurde bei der Terrasse einer Eineinhalbzimmerwohnung der Fliesen- durch einen Holzbelag ausgetauscht. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er forderte im Rahmen der Instandsetzung eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 315/15) sah es ebenso. Einer der Hauptgründe für diese Entscheidung war die Tatsache, dass die Terrasse ein Drittel der Gesamtfläche der Wohnung ausmachte und somit den Charakter des Objekts prägte.

Vorsicht Asbest

Wenn asbesthaltige Fußbodenbeläge saniert werden, muss bei den Arbeiten auf einen Aspekt geachtet werden: Es dürfen bei der Demontage keine asbesthaltigen Klebstoffreste übrigbleiben, die dann lediglich überdeckt oder versiegelt werden. Denn damit wären nach Meinung des Verwaltungsgerichts Arnsberg (Aktenzeichen 6 K 7190/17) weiterhin Schadstoffe vorhanden, von denen ein Gefährdungspotential ausgeht.

Teppichtausch nach 18 Jahren

Nach zehn Jahren ständigen Gebrauchs hat ein Teppich häufig seine besten Zeiten hinter sich. Deswegen steht einem Mieter ab diesem Zeitpunkt ein Austausch zu. Im konkreten Fall war der Teppich sogar bereits 18 Jahre alt. Nach einer Weigerung des Vermieters tauschte die Bewohnerin den Teppich selbst aus und forderte Kostenerstattung. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 184/17) hielt das für angemessen und betrachtete auch einen Ausgleich „neu für alt“ an den Vermieter als nicht erforderlich.

Nur technischen Standards gültig

Wohnungseigentümer sanierten ihr Badezimmer und entfernten dabei auch den Estrichbelag. Die darunter wohnenden Nachbarn vertraten die Meinung, bei einer solchen Maßnahme hätte gleichzeitig ein verbesserter Schutz vor Trittschall eingebaut werden müssen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 276/16) verneinte dies. Es seien unverändert die zur Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards gültig.

Wohnwertsteigerung durch Dielenböden?

Können Dielenböden ein wohnwerterhöhendes Ausstattungsmerkmal sein? Diese Frage beantwortete das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 214/18) abschlägig. In den relevanten Beschreibungen der Qualitätsanforderungen des örtlichen Mietspiegels sei das nicht erwähnt, deswegen könne in aller Regel keine Wohnwertsteigerung angenommen werden…

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(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 32/20)

Der Fall: Eine Mieterin blieb für einen Monat 135 von 704 Euro Miete schuldig und im Folgemonat zahlte sie gar nichts. Der Eigentümer sprach ihr die Kündigung aus. Das zuständige Amtsgericht gab der anschließenden Räumungsklage statt, weil die Betroffene dem Gesetz entsprechend zwei Monate nacheinander einen „nicht unerheblichen“ Teil der vereinbarten Summe nicht bezahlt habe. Das Landgericht sah es anders und stellte fest, es handle sich nur im zweiten Monat um einen nicht unerheblichen Teil. Im ersten Monat betrage der Rückstand lediglich 19 Prozent.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof wollte dem Splitting des Landgerichts in zwei einzeln zu betrachtenden Monaten nicht folgen. Der gesamte Rückstand sei maßgeblich für die Bewertung der Angelegenheit. Wenn man die zwei Monate zusammen betrachte, fehle mehr als eine Monatsmiete. Deswegen sei der Räumungsklage des Eigentümers hier stattzugeben.

Problem Vorkaufsrecht

Gemeinde muss Antragsteller unverzüglich ein Zeugnis darüber ausstellen
In bestimmten Fällen gibt es ein gesetzlich abgesichertes Vorkaufsrecht der Gemeinde, falls eine Immobilie verkauft werden soll. Für Kaufinteressenten ist es in dem Zusammenhang wichtig, behördlicherseits darüber informiert zu werden, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht oder nicht. Ein solches „Negativzeugnis“ muss nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unverzüglich erteilt werden…

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Scheune als Brennholzlager

Wer mit Brennholz heizt, der ist auf ausreichende Lagerflächen angewiesen. Sonst geht ihm in der kalten Jahreszeit der Nachschub aus. Ein Mieter hatte mit seinem Vermieter vereinbart, dass er Holz in einer Scheune auf dem Grundstück stapeln dürfe. Der neue Eigentümer der Immobilie wollte das untersagen, doch das Amtsgericht Vaihingen (Aktenzeichen 1 C 217/16) wies ihn darauf hin, dass er an diese Abrede gebunden sei.

Wohnung als Lager gemietet

Was ist eigentlich davon zu halten, wenn jemand eine Wohnung mietet, sich aber in dieser so gut wie nicht aufhält? In einem Münchner Fall nutzte ein Betroffener stattdessen das Objekt, um eigenen und geerbten Hausrat aufzubewahren. Gelegentlich empfing er dort potenzielle Käufer der Ware. Der Vermieter wollte das nicht dulden, am Ende ging der Rechtsstreit durch drei Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 93/10). Letztlich hieß es, dass diese Art der Wohnungsnutzung nicht vertragswidrig sei.

Vermieter räumt Dachboden

Selbst wenn Gegenstände unberechtigt gelagert wurden, dürfen sie nicht einfach so entfernt werden. Ein Eigentümer hatte ohne vorherige Ankündigung Dinge aus dem Besitz des Mieters, die im Bereich des Dachbodens lagen, entsorgt. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 235 C 267/12) bezeichnete das als pflichtwidriges Verhalten. Das Mindeste wäre es gewesen, die Hausbewohner zunächst über die bevorstehende Abholung zu informieren.

Sammler oder Messie?

Manchmal hat das Aufheben von Dingen gar nichts mehr mit einer üblichen Lagerung zu tun, sondern kippt um in ein wahlloses Anhäufen von Gegenständen. Doch selbst ein derartiges Messie-Verhalten, also das Zustellen der Wohnung mit Textilien und Altpapier, rechtfertigt noch nicht automatisch eine Kündigung. Das Landgericht Münster (Aktenzeichen 01 S 53/20) entschied, dass alleine die abstrakte Gefahr einer Schädigung nicht ausreiche.

Licht im Keller?

Ein Kellerraum, der seiner Bestimmung nach zu Lagerzwecken dienen soll, muss nicht unbedingt über Licht von außen verfügen. Im konkreten Fall war der Keller dadurch verdunkelt worden, dass vor den Fenstern eine Gartenbank und eine Sichtschutzwand aufgestellt worden waren. Der Mieter begehrte deswegen eine zehnprozentige Minderung. Das Amtsgericht Tecklenburg (Aktenzeichen 13 C 171/20) stimmte dem nicht zu.

Der Keller sei im Vertrag nicht ausdrücklich als Wohnraum bezeichnet. Daran ändere sich auch nichts, wenn der Mieter hier eine Modelleisenbahn und eine Sitzecke eingerichtet habe…

Der Beitrag Wenn Mieter und Eigentümer Sammeln und Horten – Was ist erlaubt? – Neue Urteile rund ums Lagern in Haus und Hof erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.