Das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht des Mieters stellt ein gesetzlich ungeregeltes Rechtsinstitut dar. Eine gesetzliche Grundlage existiert nur für den preisgebundenen Wohnraum in § 29 Abs. 1 NMV, die aber als auslaufendes Recht nicht auf den preisfreien Wohnraum übertragen werden kann. Für den preisfreien Wohnraum ist bis heute im Einzelnen umstritten, auf welcher Rechtsgrundlage das Einsichtsrecht des Mieters fußt.

Letztlich kann dahingestellt bleiben, ob sich das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht aus § 259 BGB, aus § 556 Abs. 3 BGB oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten lässt. Entscheidend für die Praxis ist, dass das Einsichtsrecht durch die Rechtsprechung ab den achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts entwickelt worden ist und seitdem immer deutlichere Konturen bekommen hat.

Sinn und Zweck des Einsichtsrechts ist nach Ansicht der mietrechtlichen Rechtsprechung, dem Mieter eine sachgerechte Überprüfung der Richtigkeit der Belege, die der Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu Grunde liegen, zu ermöglichen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegeinsicht bedarf es seitens des Mieters nicht. Vielmehr genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Die Einsicht soll dem Mieter zur Vorbereitung möglicher Einwendungen gegen die Abrechnung dienen.

Im Ergebnis ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die vom Vermieter getätigten Rechenschritte ggfs. unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe nachzuvollziehen.

2. Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Mieters

Am 25.05.2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) in Kraft getreten. Diese beinhaltet in Art. 15 DS-GVO ein allgemein formuliertes datenschutzrechtliches Auskunftsrecht einer betroffenen Person gegen den Verantwortlichen i.S.v. Art. 4 Nr. 8 DS-GVO. Der Anspruch ist auf die Übermittlung von Informationen gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von personenbezogenen Daten i.S.v. Art. 4 Nr. 1 DS-GVO der betroffenen Person betreffen.

Für Wohnraummietverhältnisse wurde dieses datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Art. 15 DS-GVO erstmals in den beiden Entscheidungen des AG Wiesbaden vom 26.04.2021 (Teilurt. v. 26.04.2021, 93 C 2338/20) und des LG Wiesbaden vom 30.09.2021 (Urt. v. 30.09.2021, 3 S 50/21) konkretisiert. Diese Entscheidungen betrafen einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft über die Verarbeitung von personenbezogenen Daten des Mieters im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung. Eine weitere Entscheidung zur Anwendung von Art. 15 Abs. 1 DS-GVO in Wohnraummietverhältnissen behandelte der BGH im Urteil vom 22.02.2022 (Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21).

Dabei ging es nicht um eine Betriebskostenabrechnung, sondern um einen Auskunftsanspruch eines Mieters zur Identifikation der Person eines Mitbewohners, der sich bei der Vermieterin über starke Geruchsbelästigungen und Ungeziefer im Treppenhaus, die aus der Wohnung des Mieters herrührten, beschwert hatte.

Seit 25.05.2018 steht somit das gesetzlich in Art. 15 DS-GVO verankerte datenschutzrechtliche Auskunftsrecht neben dem von der Rechtsprechung entwickelten mietrechtlichen Einsichtsrecht des Mieters in die Belege für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters.

3. Unterschiedliche Voraussetzungen der beiden Ansprüche

Beide dem Mieter zustehenden Ansprüche unterscheiden sich von ihren Voraussetzungen.

1. Voraussetzungen des datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruchs
   Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Betroffenen ist auf die Übermittlung von Informationen gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von ihn betreffenden personenbezogenen Daten durch den Verantwortlichen betrifft. Welche Auskünfte im Einzelnen durch den Mieter vom Vermieter verlangt werden können, ergibt sich aus Art. 15 Abs. 1 lit. a) – h) DS-GVO. Im Ergebnis kann der Mieter also nur eine Auskunft über seine personenbezogenen Daten verlangen, die der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verarbeitet hat.
   
   In Art. 4 Nr. 1 DS-GVO werden personenbezogene Daten als all diejenigen Informationen definiert, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen. Die identifizierte oder identifizierbare natürliche Person wird in der DS-GVO als die betroffene Person bezeichnet. Der Begriff der personenbezogenen Daten ist in Art. 4 Nr. 1 DS-GVO sehr weit gefasst. Voraussetzung für den Personenbezug ist lediglich, dass die Daten „aufgrund ihres Inhalts, ihres Zwecks oder ihrer Auswirkungen mit einer bestimmten Person verknüpft“ sind (BGH, Urt. v. 15.06.2021, VI ZR 576/19; BGH, Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21).
   
   Bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen durch den Vermieter sind verschiedene personenbezogene Daten des Mieters betroffen. Neben Name, Anschrift, Telefonnummer, sonstigen Kontaktdaten und Geburtsdatum von Mietern zählen hierzu auch die nach erfasstem Verbrauch durch die Mieter gemessenen Betriebskosten. Die Erhebung von Verbrauchsdaten durch externe Messdienstleistungsunternehmen und deren Übermittlung an den Vermieter zum Zwecke der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ändert nichts an der datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit des Vermieters.
   
   Die externen Messdienstleistungsunternehmen sind als Auftragsverarbeiter gemäß Art. 4 Nr. 8, Art. 28 DSGVO tätig. Verantwortlicher i.S.v. Art. 4 Nr. 7 DS-GVO bleibt auch in solchen Fällen der Vermieter, da dieser gegenüber den externen Messdienstleistern über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung der personenbezogenen Daten entscheidet.
2. Voraussetzungen des betriebskostenrechtlichen Einsichtsrechts
   Anders als in Art. 15 Abs. 1 DS-GVO existiert bei dem durch die Rechtsprechung entwickelten betriebskostenrechtlichen Einsichtsrecht eine Beschränkung der Einsicht des Mieters lediglich auf seine im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verarbeiteten personenbezogenen Daten nicht. Vielmehr hat der Vermieter dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Ob diese Belege (auch) personenbezogene Daten des Mieters enthalten oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Das betriebskostenrechtliche Einsichtsrecht ist somit weiter gefasst.

4. Unterschiedliche Rechtsfolgen der beiden Ansprüche

Beide Ansprüche des Mieters weisen unterschiedliche Rechtsfolgen auf…

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Das hat das AG Ludwigslust durch Urteil vom 14. März 2022 (Az.: 44 C 504/20) entschieden. Nach einer Betriebskostenabrechnung hat ein Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege im Original, wenn diese noch vorhanden sind. Der Vermieter darf ihn nicht auf eingescannte Kopien in einer Zweigstelle verweisen.

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung in Hagenow hatten wiederholt um Einsicht in die Originalbelege für Betriebskostennachforderungen aus mehreren Jahren gebeten. Die in Berlin ansässige Vermieterin verwies auf ein Büro in Boizenburg, bei dem die eingescannten Kopien eingesehen werden könnten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter ihre Kaution zurück; die Vermieterin rechnete mit Betriebskostennachforderungen für mehrere Jahre auf.

Das Urteil: Das AG Ludwigslust hielt die Aufrechnung für unbegründet, da die Vermieterin die Belegeinsicht verweigert habe. Zwar könne bei Führung eines papierlosen Büros der Vermieter auf Kopien verweisen, wenn die Originalbelege nicht mehr vorhanden seien. Das gelte jedoch nicht für ein papierloses Büro in einer Zweigstelle. Dass am Hauptsitz der Vermieterin die Originalbelege nicht mehr vorhanden seien, habe sie nicht vorgetragen. Die Einsicht dort sei für die Mieter wegen der Entfernung unzumutbar, sodass die Vermieterin Einsicht der Originalunterlagen im Büro in Boizenburg hätte ermöglichen müssen.

Quelle: GE 2022, 796
Dr. Peter Hitpaß,
hitpass@vnw.de

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Wohnkomplex mit rund 200 Mietparteien und knapp 200 Tiefgaragenstellplätze

Die Kläger mieteten in München-Schwanthalerhöhe eine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz. Zu dem 2012 errichteten Wohnkomplex gehören bei rund 200 Mietparteien knapp 200 Tiefgaragenstellplätze, die über zwei Hausanschlüsse mit Strom versorgt werden. Für ihr künftiges Hybridfahrzeug beabsichtigen die Kläger eine Fachfirma mit der Errichtung einer Ladestation zu beauftragen, die Einbaukosten von 1.600 – 1.700 Euro veranschlagt, keine Nutzungspauschale erhebt und die Ladestation direkt an den zur Wohnung gehörenden Stromzähler anschließen würde. Die Beklagte hält dagegen, dass über jeden Hausanschluss nur fünf bis zehn Ladestationen angeschlossen werden könnten. 27 Mietparteien hätten aber bereits Interesse an einer Ladestation angemeldet.

Die Beklagte verweist die Kläger deswegen an einen städtischen Versorger, der für die Errichtung bei einer Einmalzahlung von 1.499 Euro eine monatliche Nutzungspauschale von 45 Euro und eine nach Fahrzeugtypen gestaffelte monatliche Strompauschale in Rechnung stellen würde. Nur dieser könne durch technische Maßnahmen wie Verlegung von Brückenkabeln, die Erstellung eines Trafos, neuer Zuleitungsleitungen und neuer Zähler eine Versorgung so vieler Ladestationen ohne Überlastung der Hausanschlüsse gewährleisten. Die Kläger hätten angesichts der öffentlichen Förderung ohnehin nur einen Bruchteil dieser Kosten zu tragen.

Aus Gründen der Gleichbehandlung und weil damit zu rechnen sei, dass in nächster Zeit mehrere Mieter nach Ladestationen verlangen, sei es nicht möglich den Klägern die erbetene Erlaubnis zu erteilen. Die Kläger meinen, dass in ihrem Fall bei noch nicht erreichten 20 Ladestationen eine solche Überlastung des Stromnetzes eben noch nicht zu befürchten sei und sie nicht auf das langfristig für sie teurere Angebot verwiesen werden dürften.

Das AG München hat die Klage des Ehepaares abgewiesen

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München begründet ihr Urteil u.a. so: „Gemäß § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.

Gleichbehandlung mehrerer Mietparteien

Grundsätzlich soll dem Mieter im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit offenstehen, wen er für entsprechende bauliche Veränderungen an der Mietsache beauftragt. Dies ist insofern sachgerecht, als der Mieter die erforderlichen Kosten für die bauliche Veränderung zu tragen hat. Allerdings ist es dem Vermieter auch nicht verwehrt, eine Gleichbehandlung mehrerer Mietparteien anzustreben…

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Klirrende Holz-Kastendoppelfenster 

Undichte und klirrende Holz-Kastendoppelfenster können in einer Altbauwohnung ziemlich lästig sein. Immer wieder kommen Mieter auf die Idee, sie könnten ihre monatlichen Zahlungen deswegen mindern. Doch das Amtsgericht Neukölln (Aktenzeichen 14 C 75/20) wies darauf hin, dass man in einem Altbau als Mieter mit solchen Problemen rechnen müsse. Erst wenn bei Starkregen Feuchtigkeit eindringe oder Zugluft die Wohnqualität deutlich einschränke, sei der Fall anders zu bewerten.

Kellerfenster verdunkelt 

Die Verdunkelung von Fenstern und damit der Entzug von natürlichem Licht gelten normalerweise als gewichtige Gründe für eine Mietminderung. Doch wenn Fenster in einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerraum verdunkelt werden, begründet das laut Amtsgericht Tecklenburg (Aktenzeichen 13 C 171/20) kein Recht auf Mietminderung. Das Gericht hatte erhebliche Zweifel daran, dass eine Beeinträchtigung des Gebrauchs des Lager- und Hobbyraumes vorliege.

Schimmel nach Wasserschaden 

Ein Wasserschaden im Badezimmer, der zur Durchfeuchtung mehrerer Wände geführt hat und Schimmelbildung hervorrief, kann zu einer nennenswerten Minderung der Miete führen. Das Amtsgericht Paderborn (Aktenzeichen 54 C 20/21) hielt in einem konkreten Fall eine Reduzierung der monatlichen Zahlungen um 40 Prozent für angemessen.

Nicht angemessene Lüftungstipps 

Das Lüftungsverhalten in einer Wohnung hat maßgeblichen Einfluss darauf, ob Schimmel entstehen kann oder nicht. Deswegen kann ein Eigentümer von Mietern verlangen, dass sie sich entsprechend verhalten. Was aber ist, wenn der Eigentümer in einem von ihm verteilten Informationsblatt nicht angemessene Empfehlungen zum Lüften gibt? Dann begründet das laut Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 358/20) bei Schimmelbefall Minderungsansprüche des Mieters in Höhe von 25 Prozent.

Kaum Wasserdruck 

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass das Wasser nur tropfenweise aus dem Hahn kommt, dann muss eine Mieterin das nicht hinnehmen. Das Amtsgericht Moers (Aktenzeichen 561 C 220/17) sprach der Betroffenen eine Minderung in Höhe von 5 Prozent zu. Sie hatte ins Badezimmer gehen müssen, um Wasser zu holen…

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Das Urteil des BGH vom 15. Dezember 2021 ist abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de – Entscheidungsdatenbank

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hat die Zustimmung der Beklagten zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt, die Klage jedoch zurückgenommen. Mit der Widerklage verlangen die Beklagten Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen zugrundeliegenden Originalbelege.

Die Klägerin hat den Beklagten stattdessen Belegkopien übersandt. Die Widerklage der Mieter hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten (die Mieter) die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH stellt zunächst fest, dass die vom Vermieter nach § 556 Abs.3 S. 1 Halbsatz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dazu diene, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung müsse dazu die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs.1 Halbsatz 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Zu der ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehöre es, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenen Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

In systematischer Auslegung von Wortlaut und Normzweck des § 259 Abs.1 BGB begründet der BGH, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalbelege beziehe. Schon aus dem Wortlaut des § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB ergäbe sich, dass der Rechenschaftspflichte (hier: der Vermieter) Belege vorzulegen habe, soweit sie erteilt worden seien. Aus dieser Formulierung würde deutlich, dass der Rechenschaftspflichtige diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend seien…

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Während vor einigen Jahren das LG Magdeburg (Urteil vom 27. September 2011 – 1 S 171/11) und das AG Hamburg-Altona (Urteil vom 3. Mai 2013 – 318a C 337/12) Anmietkosten für Rauchwarnmelder noch als „sonstige“ Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV für grundsätzlich umlagefähig an- sahen, hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Fachliteratur seit einigen Jahren auf breiter Front die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als „sonstige“ Betriebskosten) umlagefähig sind (so z. B. LG Düsseldorf, Urteil vom 6. April 2020 – 21 S 52/19; LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016 – 1 S 198/15; AG Dortmund, Urteil vom 30. Januar 2017 – 423 C 8482/16; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 4. Dezember 2013 – 715 C 283/13; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 2 BetrKV, Randnummer 79).

Eine Entscheidung des BGH zu dieser Rechtsfrage gab es bis vor Kurzem zwar noch nicht. Die Rechtsauffassung, dass die Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig sind, ist jedoch rechtlich plausibel und nachvollziehbar. Wir haben daher auch beim letzten „Norddeutschen Mietrechtstag“ am 8. November 2021 in Lübeck auf diese in der Rechtsprechung und Fachliteratur bereits zu dem Zeitpunkt vorherrschende Tendenz hingewiesen.

Das Problem liegt dabei auf den Punkt gebracht darin, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern – anders als z. B. die Kosten für die Anmietung von Kaltwasserzählern (§ 2 Nr. 2 BetrKV), für Geräte zur Wärmeerfassung (§ 2 Nr. 4 a BetrKV) und für Warmwasserzähler (§ 2 Nr. Nr. 5 a i. V. mit 2 BetrKV) – gerade nicht im Katalog der umlagefähigen Betriebskosten ausdrücklich aufgeführt sind.

Kosten, die nicht in diesem Katalog aufgeführt sind, können aber allenfalls als sog. sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden. Das ist jedoch nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen möglich, die nach dem BGH bei Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht gegeben sind. Nach dem BGH handelt es sich bei den Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht um Betriebskosten…

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Scheune als Brennholzlager

Wer mit Brennholz heizt, der ist auf ausreichende Lagerflächen angewiesen. Sonst geht ihm in der kalten Jahreszeit der Nachschub aus. Ein Mieter hatte mit seinem Vermieter vereinbart, dass er Holz in einer Scheune auf dem Grundstück stapeln dürfe. Der neue Eigentümer der Immobilie wollte das untersagen, doch das Amtsgericht Vaihingen (Aktenzeichen 1 C 217/16) wies ihn darauf hin, dass er an diese Abrede gebunden sei.

Wohnung als Lager gemietet

Was ist eigentlich davon zu halten, wenn jemand eine Wohnung mietet, sich aber in dieser so gut wie nicht aufhält? In einem Münchner Fall nutzte ein Betroffener stattdessen das Objekt, um eigenen und geerbten Hausrat aufzubewahren. Gelegentlich empfing er dort potenzielle Käufer der Ware. Der Vermieter wollte das nicht dulden, am Ende ging der Rechtsstreit durch drei Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 93/10). Letztlich hieß es, dass diese Art der Wohnungsnutzung nicht vertragswidrig sei.

Vermieter räumt Dachboden

Selbst wenn Gegenstände unberechtigt gelagert wurden, dürfen sie nicht einfach so entfernt werden. Ein Eigentümer hatte ohne vorherige Ankündigung Dinge aus dem Besitz des Mieters, die im Bereich des Dachbodens lagen, entsorgt. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 235 C 267/12) bezeichnete das als pflichtwidriges Verhalten. Das Mindeste wäre es gewesen, die Hausbewohner zunächst über die bevorstehende Abholung zu informieren.

Sammler oder Messie?

Manchmal hat das Aufheben von Dingen gar nichts mehr mit einer üblichen Lagerung zu tun, sondern kippt um in ein wahlloses Anhäufen von Gegenständen. Doch selbst ein derartiges Messie-Verhalten, also das Zustellen der Wohnung mit Textilien und Altpapier, rechtfertigt noch nicht automatisch eine Kündigung. Das Landgericht Münster (Aktenzeichen 01 S 53/20) entschied, dass alleine die abstrakte Gefahr einer Schädigung nicht ausreiche.

Licht im Keller?

Ein Kellerraum, der seiner Bestimmung nach zu Lagerzwecken dienen soll, muss nicht unbedingt über Licht von außen verfügen. Im konkreten Fall war der Keller dadurch verdunkelt worden, dass vor den Fenstern eine Gartenbank und eine Sichtschutzwand aufgestellt worden waren. Der Mieter begehrte deswegen eine zehnprozentige Minderung. Das Amtsgericht Tecklenburg (Aktenzeichen 13 C 171/20) stimmte dem nicht zu.

Der Keller sei im Vertrag nicht ausdrücklich als Wohnraum bezeichnet. Daran ändere sich auch nichts, wenn der Mieter hier eine Modelleisenbahn und eine Sitzecke eingerichtet habe…

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Allgemeine Wohngebiet – Kita erlaubt

In einem allgemeinen Wohngebiet müssen gewisse Rücksichten auf die dort lebenden Menschen genommen werden. Viele störende Betätigungen und Einrichtungen sind deswegen nicht erlaubt. Eine Kindertagesstätte mit bis zu 95 Kindern zählt allerdings nach Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Niedersachsen (Aktenzeichen 1 ME 42/21) nicht dazu, wenn genügend Stellplätze für den An- und Abfahrtsverkehr der Eltern vorhanden sind. Hier waren 40 Stellplätze geplant, was dem Oberverwaltungsgericht ausreichend erschien.

Bernhardiner an die Leine

Große freilaufende Hunde können schon für Erwachsene eine erhebliche Bedrohung darstellen. Bei Kindern ist das erst recht der Fall. Deswegen untersagte es das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 Wx 22/08), dass sich der Bernhardiner eines Ehepaares im gemeinschaftlich mit einer Familie genutzten Garten unangeleint aufhalten dürfe. Die Kinder der Familie waren erst vier und sechs Jahre alt. Das Gericht stellte fest, es komme gar nicht darauf an, ob das Tier schon einmal als gefährlich aufgefallen sei. Alleine seine Größe reiche aus, um in bestimmten Situationen eine Bedrohung darzustellen.

Zwei Wohnungen und Sorgerecht

Wenn Familien auseinandergehen, dann schließen sich oft viele gravierende Probleme an. So leben die Eltern plötzlich in zwei Wohnungen und beherbergen dort jeweils im Wechsel ihre Kinder. Ein sorgeberechtigter Elternteil hat jedoch nach einer Trennung keinen Anspruch auf einen Berechtigungsschein für eine Dreiraumwohnung, nur weil ihn am Wochenende die Kinder besuchen. So entschied es das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 8 K 332.17). Die Kinder seien auf Grund ihres befristeten Aufenthalts keine Haushaltsangehörigen im rechtlichen Sinne.

Glücksspiel und Kinderspielplatz

Um Kinder nicht schon in jungen Jahren der Nähe zum Glücksspiel auszusetzen, gibt es in den Bundesländern entsprechende gesetzliche Bestimmungen. So darf im Umkreis von 300 Metern von Spielplätzen und Kitas keine Spielhalle betrieben werden. Das Verwaltungsgericht Kassel (Aktenzeichen 3 L 1247/20) bestätigte die behördliche Anordnung der Schließung einer Spielhalle aus diesem Grund…

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Muffig und modrig

Manchmal macht ein Keller vor allem durch den Geruch aufmerksam, der von ihm ausgeht. Es riecht dann muffig und modrig, was für die Bewohner eine erhebliche Belästigung darstellen kann. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 4/19) führte in einem Beschluss aus, dass nicht jeder Modergeruch – bedingt durch Feuchtigkeit – einen Mangel darstelle. Insbesondere gehe es um den Sanierungszustand zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Hier sei das Gebäude zu einem Zeitpunkt errichtet worden, zu dem Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Außerdem habe der Vorbesitzer auch keine besonderen Versprechungen (etwa Sanierungsarbeiten) gemacht, so dass man nicht von einem Mangel ausgehen müsse. Die Sache wurde vom Bundesgerichtshof zur Klärung, ob im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegt, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Diebe im Keller

In einem anderen Fall ging es um eine Einbauküche des Vermieters, die von der Mieterin ausgebaut worden war und im Keller gelagert wurde. Die Mieterin hatte Wert darauf gelegt, eine eigene Küche zu verwenden, war aber im Gegenzug bereit, den Mietzins zu bezahlen, wie er inklusive gestellter Küche vereinbart worden war. Eines Tages wurde die gelagerte Küche von Unbekannten aus dem Keller gestohlen. Der Eigentümer forderte trotzdem weiterhin die Mietzahlungen im vereinbarten Umfang. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 198/15) stimmte dem zu, denn es sei durch den Diebstahl keine Verschlechterung der Beschaffenheit der Wohnung eingetreten.

Mietminderung wegen Schimmelkeller

Mit dem Keller einer Doppelhaushälfte, den Mieter eigentlich nutzen sollten, war wenig anzufangen. Er war feucht, Bausubstanz rieselte von den Wänden und alle gelagerten Gegenstände setzten nach einer gewissen Zeit Schimmel an. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 628/12) sah darin eine erhebliche Beeinträchtigung und eine Unterschreitung des zu erwartenden Mindeststandards und genehmigte deswegen eine Mietminderung…

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Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 Euro nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 derzeit nicht zu, weil sie dem Beklagten die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Beklagten daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehe.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Es reiche vielmehr aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen könne, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe.

Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ – bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle – sei zur sachgerechten Überprüfung die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich…

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