Warmwasser vom Herd

Angesichts der drastisch gestiegenen Preise in Folge des Ukraine-Krieges kam ein Hauseigentümer auf die Idee, die Gasversorgung für einige von ihm vermietete Wohnungen im Sommer zu unterbrechen. Das Warmwasser könnten die Mieter in der Küche zubereiten und später, im Winter, sei ein Heizen auch mit Elektrolüftern möglich.

Das Verwaltungsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 8 L 1907/22) verwarf diese ungewöhnliche Lösung und gab einer behördlichen Anordnung zur Wiederherstellung der Gasversorgung statt. Warmwasser gehöre zu den Mindeststandards modernen Wohnens und müsse deswegen vom Vermieter garantiert werden.

Heizung läuft, Abnahme zwei Jahre verweigert

Es ist für den Bauherrn ärgerlich, wenn die Protokolle zur Druck- und Dichtigkeitsprüfung einer neu eingebauten Heizung nicht vorhanden sind. Aber trotzdem kann das nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen, wenn die Anlage bereits seit zwei Jahren beanstandungsfrei funktioniert.

Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 104/14) stellte fest, dass der Auftraggeber die Abnahme nicht habe verweigern dürfen und die Rechnung der Firma bezahlen müsse. Hinweise auf eine mangelnde Dichtigkeit, wie vom Bauherrn behauptet, seien nicht feststellbar gewesen. Entscheidend seien hier letztlich nicht die fehlenden Prüfprotokolle, sondern die Funktionstüchtigkeit der Anlage.

Nichtgenutzte Heizungen verplomben

Ein älteres Ehepaar wollte seinen Vermieter dazu bringen, die Heizkörper derjenigen Räume zu verplomben, in denen man grundsätzlich nicht heize. Dabei handelte es sich um die früheren Kinderzimmer, das Bad und die Toilette. Trotz der dauerhaften Abschaltung, die das Paar behauptete, waren für die Räume monatliche Kosten von fünf Euro entstanden. Der Eigentümer lehnte die Verplombung mit der Begründung ab, dass sich das auf die gesamte Hydraulik der Anlage auswirke.

Vom Amtsgericht München (Aktenzeichen 416 C 10714/20) erhielt er Recht. Die Mieter seien verpflichtet, alle Räume im Winter wenigstens auf unterer Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Außerdem müssten die Mieter der benachbarten Wohnungen für ihre Nachbarn „mitheizen“, um den Temperaturverlust auszugleichen. Das könne man von ihnen nicht verlangen.

Fußbodenheizung entlüften, wer zahlt?

Wenn für das Entlüften einer Fußbodenheizung (mit der zentralen Heizanlage verbunden) ein Spezialschlüssel notwendig ist, dann unterliegt dies nicht der Kleinreparaturklausel. Das heißt: Der Eigentümer kann nicht seine Mieter mit den Kosten dafür belasten.

Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 201 C 47/14) wies darauf hin, dass nur solche Arbeiten unter diese Regelung fielen, die durch den regelmäßigen Gebrauch der Mieter einer schnelleren Abnutzung unterliegen.

Heizungstausch umlagefähig?

Ein Vermieter machte eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend – unter anderem mit Hinweis auf die Erneuerung der Heizungsanlage. Doch mit diesem Begehren konnte er sich vor dem Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 S 78/20) nicht durchsetzen. Der Austausch der Anlage sei gesetzlich erforderlich gewesen, was eine Umlage ausschließe.

Heizung defekt, wann greift die Mietminderung?

Wenn die Heizung längerfristig nicht funktioniert, dann kann das zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings achtet die Rechtsprechung sehr genau auf den Anteil der betroffenen Wohnungsfläche und auf den Monat, in dem sich der Ausfall ereignete.

Das Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 48 C 48/15) ordnete im Falle eines kleinen Raumes, der nicht beheizbar war, für den Winter eine Minderung in Höhe von acht Prozent und für den Monat April in Höhe von vier Prozent an.

Falsch beraten?

Ein Hausbesitzer forderte von einem Kaminkehrer rund 7.000 Euro Schadenersatz wegen einer Falschberatung. Der Fachmann hatte dem Betroffenen mitgeteilt, der vorhandene Kachelofen entspreche nicht mehr den Vorschriften und müsse ohne Nachrüstung stillgelegt werden.

Der Hausbesitzer ließ entsprechende Arbeiten von einer Fachfirma durchführen. Doch später zog er vor Gericht, denn der Kaminkehrer habe ihm nicht gesagt, dass das alte Modell im Notfall trotzdem hätte betrieben werden dürfen. Das Landgericht München (Aktenzeichen 15 O 4553/21) erkannte hier keine Falschberatung, denn der Schornsteinfeger habe keine Hinweise erhalten, dass eventuell nur ein Notfallbetrieb in Frage kommen könne.

Bei Heizungsreparatur Termine einhalten, sonst…

Ein Ausfall der Gasversorgung kann fatal sein – in den wärmeren Monaten wegen des fehlenden Warmwassers, im Winter zusätzlich noch wegen des Heizungsausfalls. Wenn der Vermieter einen Zeitraum angibt, innerhalb dessen die reparaturbedürftige Gastherme wieder instandgesetzt wird, dann sollte er diese Frist auch einhalten.

Sonst haben die Mieter nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 65 T 66/19) via einstweiliger Verfügung den Anspruch auf Wiederherstellung der Anlage.

Einrohrheizung zu warm, ein Mietmangel?

Bei vielen Streitfällen vor Gericht ist es den Mietern in ihrer Wohnung zu kalt. Seltener kommt es vor, dass es ihnen zu warm ist. Genau das monierten jedoch Mieter in Berlin, bei denen die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung im Winter für Temperaturen von 24 bis 26 Grad sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen 8 C 149/15) sah hierin keinen erheblichen Mietmangel, denn der Zustand habe schon beim Bezug der Wohnung bestanden.

Heizungstausch ohne Plan, was nun?

Wenn ein Heizungsaustausch nur in einzelnen Objekten einer Anlage stattfinden soll und es an einer Gesamtplanung fehlt, dann muss der Mieter das nicht dulden. Konkret ging es um den Austausch einer Einrohr- durch eine Zweirohr-heizung. Erschwerend kam für den Mieter hinzu, dass er seine Wohnung über Wochen hinweg nicht hätte nutzen können und ihm auch keine Ersatzwohnung angeboten worden war.

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 215/19) stellte fest, die Vorteile der Maßnahme seien für den Mieter im Vergleich mit den Nachteilen nur sehr gering gewesen.

Dr. Ivonn Kappel

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Fliesen- durch einen Holzbelag ausgetauscht

Ein Vermieter kann den Zustand einer vermieteten Wohnung nicht ohne weiteres eigenmächtig in wesentlichen Punkten verändern. So wurde bei der Terrasse einer Eineinhalbzimmerwohnung der Fliesen- durch einen Holzbelag ausgetauscht. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er forderte im Rahmen der Instandsetzung eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 315/15) sah es ebenso. Einer der Hauptgründe für diese Entscheidung war die Tatsache, dass die Terrasse ein Drittel der Gesamtfläche der Wohnung ausmachte und somit den Charakter des Objekts prägte.

Vorsicht Asbest

Wenn asbesthaltige Fußbodenbeläge saniert werden, muss bei den Arbeiten auf einen Aspekt geachtet werden: Es dürfen bei der Demontage keine asbesthaltigen Klebstoffreste übrigbleiben, die dann lediglich überdeckt oder versiegelt werden. Denn damit wären nach Meinung des Verwaltungsgerichts Arnsberg (Aktenzeichen 6 K 7190/17) weiterhin Schadstoffe vorhanden, von denen ein Gefährdungspotential ausgeht.

Teppichtausch nach 18 Jahren

Nach zehn Jahren ständigen Gebrauchs hat ein Teppich häufig seine besten Zeiten hinter sich. Deswegen steht einem Mieter ab diesem Zeitpunkt ein Austausch zu. Im konkreten Fall war der Teppich sogar bereits 18 Jahre alt. Nach einer Weigerung des Vermieters tauschte die Bewohnerin den Teppich selbst aus und forderte Kostenerstattung. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 184/17) hielt das für angemessen und betrachtete auch einen Ausgleich „neu für alt“ an den Vermieter als nicht erforderlich.

Nur technischen Standards gültig

Wohnungseigentümer sanierten ihr Badezimmer und entfernten dabei auch den Estrichbelag. Die darunter wohnenden Nachbarn vertraten die Meinung, bei einer solchen Maßnahme hätte gleichzeitig ein verbesserter Schutz vor Trittschall eingebaut werden müssen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 276/16) verneinte dies. Es seien unverändert die zur Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards gültig.

Wohnwertsteigerung durch Dielenböden?

Können Dielenböden ein wohnwerterhöhendes Ausstattungsmerkmal sein? Diese Frage beantwortete das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 214/18) abschlägig. In den relevanten Beschreibungen der Qualitätsanforderungen des örtlichen Mietspiegels sei das nicht erwähnt, deswegen könne in aller Regel keine Wohnwertsteigerung angenommen werden…

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Zu früh gebaut

Ein Eigentümer hatte das 16 Monate vor Beginn der geplanten Bauarbeiten getan. Das sei weit verfrüht und damit rechtsmissbräuchlich gewesen, wehrten sich die Betroffenen. Sie wollten die Maßnahmen nicht dulden. Die zuständigen Richter in zweiter Instanz sahen es ebenso. Wenn der Eigentümer so früh dran sei, untergrabe er damit das an den Zugang der Ankündigung geknüpfte Sonderkündigungsrecht und beschränke eventuell die Möglichkeiten des Mieters, Härtegründe geltend zu machen. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 S 108/20)

Grunderwerbssteuer aufheben? Kaufvertrag über Immobilie muss erhebliche Wohnflächendifferenz aufweisen

Ist die Grunderwerbssteuer erst einmal bezahlt, dann kann sie nicht so ohne weiteres wieder aufgehoben oder geändert werden. Allerdings könnte die Nichterfüllung von erheblichen Vertragsbedingungen durch den Verkäufer nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein wesentliches Argument zu Gunsten des Steuerzahlers darstellen.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II R 4/18

Das Urteil im Detail

Der Fall:
Nach einem abgeschlossenen und vollständig durchgeführten Immobilienkauf machte der Erwerber geltend, dass die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben im Vertrag um mehr als zehn Prozent abweiche. Er begehrte eine Rückabwicklung des Vertrages und wollte auch die bezahlte Grunderwerbssteuer zurückerhalten. Die Verfahrensbeteiligten und ein Gutachter kamen zu höchst unterschiedlichen Ergebnissen, wie die Wohnfläche konkret zu berechnen sei und am Schluss musste in letzter Instanz der Bundesfinanzhof eine Entscheidung treffen.

Das Urteil:
Die Richterinnen und Richter gaben dem Fiskus recht und legten fest, dass der Grunderwerbssteuerbescheid nicht aufzuheben sei. Im speziellen Fall seien die Flächenangaben im Vertrag nicht auf eine so drastische Art und Weise von der Realität abweichend, dass man die Wohnung als mangelhaft betrachten müsse.

Ein Rücktrittsrecht sei deswegen zu verneinen und ebenso die Rückgängigmachung der Grunderwerbssteuer. Bei einer Minderfläche von mehr als zehn Prozent, so der BFH, hätte man grundsätzlich von einem schweren Mangel sprechen können.

Ein störender Mast Mobilfunkanlage musste Abstandsflächen zu Nachbarn einhalten

Der Mast einer Mobilfunkanlage ist zwar nicht im eigentlichen Sinne als ein „Gebäude“ zu betrachten, aber er kann bei entsprechender Beschaffenheit durchaus eine ähnliche Wirkung entfalten. Das hat dann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Auswirkungen auf seine baurechtliche Einordnung und die nötigen Abstandsflächen zu den Nachbarn.

Thüringer Oberverwaltungsgericht, Aktenzeichen 1 KO 597/17

Das Urteil im Detail

Der Fall:
Ein Unternehmen wollte am Rande einer Wochenendhaussiedlung einen Mobilfunkmasten mit einer Höhe von 30 Metern und einer Breite von 1 Meter errichten. Der Abstand zum nächstgelegenen Haus betrug lediglich rund 10 Meter, was zu einer rechtlichen Auseinandersetzung über zwei Gerichtsinstanzen hinweg führte. So war zunächst das Verwaltungsgericht davon überzeugt, dass die Baugenehmigung erteilt werden müsse, womit die Nachbarn nicht einverstanden waren.

Das Urteil:
Das Oberverwaltungsgericht sah die Angelegenheit anders. Wegen der erheblichen Dimensionen dieses Projekts müsse man bei dem geplanten Masten von einer gebäudeähnlichen Wirkung ausgehen. Er würde nach seiner Errichtung als ein die Umgebung optisch beherrschendes Bauwerk wahrgenommen und könne auf diese Weise den nachbarlichen Wohnfrieden gefährden. Deswegen sei die Baugenehmigung zu verweigern…

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Die höchsten deutschen Zivilrichter haben nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nun eine aktuelle Antwort darauf gegeben. Das Fazit: Eigentümer können die Modernisierungskosten zwar umlegen, ihnen sind dabei aber gewisse Grenzen gesetzt.

300 Euro Miete steigt um 400 Euro nach Generalsanierung

Der Fall:
Eine Mieterin zahlte monatlich etwas mehr als 300 Euro für ihre Wohnung. Doch dann setzte der Vermieter zu einer Art Generalsanierung an – unter anderem erneuerte er Treppenhausfenster, Wohnungstüren, Briefkästen und Haustüren.

Zwei Mieterhöhungen binnen eines Jahres hätten am Ende dazu geführt, dass die Frau über 400 Euro mehr im Monat hätte bezahlen müssen. Das schien der Betroffenen deutlich überhöht, zumal sie die Notwendigkeit mancher Arbeiten bestritt.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Mieterin nicht in vollem Umfang an den Kosten beteiligt werden dürfe. Bei den Umbauten sei zwischen Modernisierung (Verbesserung des Wohnwerts) und Instandhaltung (Erhalten der Bewohnbarkeit) zu unterscheiden.

Für Letzteres ist der Eigentümer alleine verantwortlich. Bei der Modernisierung darf er die Mieter zur Kasse bitten – allerdings ist hier ein möglicher Instandhaltungsanteil abzuziehen. Sonst sei es einem Eigentümer möglich, sich unter dem Deckmantel der „Modernisierung“ tatsächlich fällige Erhaltungsmaßnahmen bezahlen zu lassen.

Im konkreten Fall – es ging um bis zu 60 Jahre alte Bauteile wie etwa die Wohnungstüre – sei die Lebensdauer schlicht „bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen“ gewesen.

Lange Beziehung Einmaliger Zahlungsverzug des Mieters rechtfertigt keine Kündigung

Es sollte tunlichst nicht vorkommen, dass der Mieter seinem Vermieter den monatlich fälligen Mietzins schuldig bleibt – auch nicht um wenige Tage. Die Verträge sind einzuhalten und der Betrag muss zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto der Eigentümer eintreffen.

Doch im Falle eines einmaligen Verzuges nach langer vertraglicher Beziehung darf der Vermieter laut Infodienst Recht und Steuern der LBS noch nicht die Kündigung als schärfstes Schwert ziehen. (Amtsgericht Rheine, Aktenzeichen 10 C 234/18)

Der Fall:
Nach 14-jähriger Vertragslaufzeit kam es in einem Mietverhältnis erstmals zu einer Verzögerung bei der Bezahlung der Miete für zwei Monate nacheinander…

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Urteile im Detail

Auf Facebook Ein Mieter suchte sich für seine Verbalinjurien nicht den Eigentümer des von ihm bewohnten Objekts aus, sondern dessen Mitarbeiterin. Diese Beschäftigte bezeichnete er zunächst als „faul“ und dann auf der Facebook-Seite als „talentlose Abrissbirne“. Daraufhin wurde ihm gekündigt. Doch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 216 C 461/14) entsprach dem nicht. Hier liege, wenn überhaupt, eine „eher weniger schwerwiegend(e)“ Beleidigung vor. Das gebotene Mittel des Eigentümers wäre zunächst eine Abmahnung gewesen. Mildernd berücksichtigte das Gericht die Tatsache, dass der Mieter aus gegebenem Grund – wegen störenden Lärms aus der Gartenanlage – sehr aufgebracht gewesen war.

Beleidigung in der Öffentlichkeit

Besonders unschön ist es, wenn Beleidigungen nicht nur im persönlichen Gespräch zwischen Mieter und Eigentümer ausgetauscht werden, sondern in aller Öffentlichkeit. Wenn also eine unbestimmte Zahl von Menschen zuhören kann. Das war der Fall, als ein Eigentümer seinen Mieter vor dem Anwesen als „Arschloch“, „Wichser“ und „Hausbesetzer“ titulierte. Das Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 T 17/10) betrachtete die beiden erstgenannten Ausrücke als unflätig und kritisierte insbesondere am Begriff „Hausbesetzer“, dass der Beleidigte damit in die Nähe strafrechtlich relevanten Verhaltens gerückt werde. Ein Schmerzensgeld in Höhe von 800 Euro betrachtete das Landgericht als angemessen.

Angeschwärzt

Eine Mieterin aus Brandenburg wählte einen ganz anderen, höchst ungewöhnlichen Weg, um ihrem Vermieter zu schaden. Sie wandte sich an dessen Baufinanzierer und wies diesen darauf hin, dass es zu „unglaublichen Vorkommnissen“ gekommen sei und der Vermieter ständig grundlose Kündigungen ausspreche. Eine Beschwerde an das Bundesaufsichtsamt für das Banken- und Kreditwesen werde folgen. Dies betrachtete das Landgericht Potsdam (Aktenzeichen 4 S 193/10) als üble Nachrede und damit als eine Vertragsverletzung, die zur Kündigung berechtige. Dieses Verhalten sei auch nicht dadurch zu rechtfertigen, dass sich die Mieterin über eine lange andauernde Baustelle im Garten geärgert habe.

Gravierende Beleidigung

Den Eigentümer bzw. Verwalter einer Mietwohnung als „Terrorist(en)“ zu bezeichnen – das stellt eine gravierende Beleidigung dar. In einem Streit in München „argumentierte“ ein Mieter folgendermaßen: „terroristen landen mindestens im knast! und ihr seid sehr feindselige und sehr gefährliche terroristen nazi ähnliche braune mist haufen auf eigener art!!!“ Das schien dem Landgericht München (Aktenzeichen 14 S 16950/15) dann doch jedes erträgliche Maß zu überschreiten. Man müsse hier von einer „schwerwiegende(n) Vertragsverletzung“ sprechen, die „ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar macht“. Da helfe auch das Jahrzehnte währende Mietverhältnis nicht mehr.

Mit Abfall beworfen

Manchmal ist es die Mischung aus unzumutbaren Verhaltensweisen und Verbalinjurien, die eine Kündigung rechtfertigt. So bewarf eine Mieterin in Köln die Nachbarn auf der unter ihr liegenden Terrasse mit Abfällen, ließ nächtens ihren Rollkoffer durch das Treppenhaus in den Keller klackern, bezeichnete einen Nachbarn, der sich beschwerte, als „blöden Sack“. Bereits in der Vergangenheit war es zu Zwischenfällen wie etwa nächtlichem Staubsaugen gekommen. Dem Landgericht Köln (Aktenzeichen 10 S 139/15) reichte das in der Summe aus, um eine Kündigung für berechtigt zu halten….

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Der Beitrag Acht Urteile! „Terrorist“, „feige Sau“ und „promovierter Arsch“ – Wenn sich Mieter und Vermieter von Immobilien allzu heftig streiten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Betriebskosten, „Attest“ vom Vermieter, Schadensersatz, Standfestigkeit, Verwalter, Mieter, Eigentümer – vier Fälle, vier Urteile erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Sauna, Hausverbot, abgemahnt, Verwalter, Mieter, Eigentümer – vier Fälle, vier Urteile erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag LBS-Untersuchung: Deutliches Süd-Nord-Gefälle bei Bauwerkskosten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Der Anteil dieser Heizsysteme liegt insgesamt im Wohnungsbestand bei rund 4 Prozent, im Neubau sogar schon bei 34 Prozent. Dort nehmen die erneuerbaren Energieträger bereits Platz 2 hinter Gas ein, das in 53 Prozent der Neubauten als überwiegende Energiequelle für die Heizung eingesetzt wird. Öl, Strom oder Fernwärme erreichen zusammen nur knapp 10 Prozent.

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Der Beitrag Über 1,5 Millionen Wohnungen werden mit Holz, Sonne, Wind oder Wärmepumpen beheizt – Verfünffachung seit dem Jahr 2002 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.