Alle sieben Minuten fährt die Straßenbahn durch die Waagner-Biro-Straße. Mal sitzen zwei Personen drin, mal eine, mal keine. „Rundherum wird gebaut, es wohnen noch relativ wenig Leute hier“, sagt Christine Braunersreuther. „Aber in der Früh, wenn die Kinder ins Leopoldinum fahren, oder am Nachmittag, wenn die Schule dann aus ist, sieht die Sache schon anders aus. In ein, zwei Jahren, da bin ich mir sicher, wird das eine ziemlich gut frequentierte Strecke sein.“ Die Straßenbahn, um die es sich handelt, ist die Verlängerung der Linie 6, die vom Hauptbahnhof um sechs Stationen verlängert wurde, ehe sie in der neuen Smart City ihre finale Gleisschleife um die Baustelle des sogenannten Smart Quadrats legt.

Und wieder eine leere Bim. Braunersreuther, Clubobfrau der regierenden Grazer KPÖ und Mitglied im Ausschuss für Verkehr und Stadtplanung, verfolgt die Pläne zur Smart City schon seit geraumer Zeit, steht dem 8,2 Hektar großen Stadtentwicklungsgebiet aber mit einer, wie sie meint, „gesunden Distanz“ gegenüber. Das Areal westlich und nordwestlich des Grazer Hauptbahnhofs war einst ein klassisches Industriegebiet mit Lager- und Logistikhallen. Manche alteingesessenen Betriebe wie etwa PJ Messtechnik oder Stahlgroßhandel F. Eberhardt zeugen auch heute noch davon. Erste Ideen, die Hallen zu schleifen und die zentrumsnahen Baulandreserven einzustädtern, reichen bis in die 1980erund 1990er-Jahre zurück.

„Aber erst 2013 hat es das Projekt erstmals in den Gemeinderat geschafft“, sagt Braunersreuther. Mit einer EU-Förderung, Smart-City-Kriterien und der Absicht, hier vor allem auf die Karte städtebaulicher Verträge zu setzen und die Bauträger und Investoren in die öffentliche Pflicht zu nehmen, sollte ein innovatives, zukunftsfähiges Exempel statuiert werden. „Zu den smarten Auflagen zählte von Anfang an, dass nachhaltige Technologien zum Einsatz kommen und dass schon vor Besiedelung des Quartiers die Grünflächen, Parkanlagen und öffentlichen Verkehrsmittel fertiggestellt und in Betrieb sind.“

Christine Braunersreuther steht vor einem riesigen Schuttberg. Neben ihr Erdbrocken und Bruchstücke eines alten, gemauerten Mauerbogens, im Hintergrund Kräne und Bagger. „Ich stehe hier im zukünftigen Nikolaus-Harnoncourt- Park, der eigentlich schon längst hätte fertig sein sollen, in dem die Bäume schon längst wachsen sollten. Diese Auflage ist leider nicht erfüllt.“

Zentralisierte Haustechnik

Man brauche die Fläche für Logistik und Zwischenlagerung, heißt es offiziell seitens der Bauträger. Auch die Straßenbahn nahm ihre Jungfernfahrt, nachdem die Volksschule Leopoldinum schon ein Semester lang in Betrieb war, mit einiger Verspätung erst im Jänner 2022 auf. Etwas smarter immerhin ist die zum überwiegenden Teil zentralisierte Haustechnik. Unter dem AVLBürogebäude, das schon vor einigen Monaten besiedelt wurde, befindet sich mit rund 2,5 Megawatt Leistung das größte Grundwasser-Projekt der Steiermark.

„Aufgrund der guten Grundwasserreserven haben wir im Baufeld Mitte ein zentrales Energiesystem“, erklärt Oliver Vallant, Geschäftsführer der Smart City Mitte Holding GmbH. „Aus 40 Meter Tiefe saugen wir zwölf Grad warmes Grundwasser an, das wir im Winter in Wärme verwandeln und im Sommer fürs Kühlen nutzen.“ Die beim Kühlen anfallende Abwärme wird zudem für die Warmwasseraufbereitung verwendet. Im Endausbau soll die Anlage rund 310 Wohnungen und 21.000 Quadratmeter Büro- und Geschäftsfläche versorgen. Als Back-up fungiert eine Fernwärmeleitung, die kurzfristig in Betrieb genommen werden kann.

„Die klimafreundliche Energie ist für einen Stadtteil, der den Namen Smart City trägt, meines Erachtens eine Selbstverständlichkeit“, sagt Braunersreuther. Im Hintergrund pirscht sich wieder eine Straßenbahngarnitur an. „Viele andere Aspekte aber, die ebenso selbstverständlich sein sollten, wurden verabsäumt. Die autofahrerfreundlichen Vorgängerregierungen haben den Ausbau des öffentlichen Verkehrs immer wieder auf Eis gelegt. Das ist wirklich ärgerlich.“

Komposition aus „Blockrandbebauung“

Auf der Mängelliste der Clubobfrau und Stadtplanungsexpertin stehen außerdem fehlende fußläufige Querungen in die Osthälfte des Lend-Bezirks sowie eine attraktive Schließung und Verdichtung des Radwegnetzes. Der Ärger ist nachvollziehbar. Zwischen den beiden Unterführungen Peter-Tunner- Gasse im Norden und Eggenberger Straße im Süden liegen 1,5 Kilometer Luftlinie…

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Das Brauquartier in Graz-Puntigam, ein neuer Stadtteil mit 65.000 Quadratmeter Nutzfläche und rund 2.000 Bewohnern, ist der erste großvolumige Wohnbau, der mit Abwärme von der benachbarten Brauerei Puntigam beheizt wird, auch die Energie für das Warmwasser kommt aus der Brauerei. Das Know-how dahinter stammt von der Kelag Energie & Wärme. Das Brauquartier Puntigam ermöglicht das Miteinander von Wohnen, Arbeiten, Freizeitgestaltung und Einkaufen. Errichtet wurde der neue Stadtteil von der C&P Immobilien AG.

Die Abwärme aus dem Gärprozess der benachbarten Brauerei Puntigam dient als Energiequelle für die Heizung und die Warmwasserversorgung des Brauquartiers. Diese Abwärme hebt die Kelag Energie & Wärme mit drei Wärmepumpen auf nutzbare Temperaturniveaus, um Heizwärme und Warmwasser zum Brauquartier leiten zu können. „Alles funktioniert einwandfrei, obwohl die technische Konzeption sehr komplex und anspruchsvoll und auch für uns eine Premiere war“, so Adolf Melcher, Geschäftsführer der Kelag Energie & Wärme. Sie investierte rund 1,5 Millionen Euro, nun liefert die Anlage etwa 3,8 Millionen Kilowattstunden pro Jahr Wärme an das Brauquartier.

„Für uns ist es wichtig, zukunftsfähige Lösungen zu entwickeln, von denen alle profitieren, die Menschen, die Umwelt und die Unternehmen“, betont Melcher. „Das verstehen wir unter gelebter Verantwortung.“ Das Ziel ist klar: 100 Prozent grüne Energie. Das Projekt Brauquartier ist ein kleiner, aber feiner Schritt in die Zukunft. Die Brau Union Österreich und die Kelag Energie & Wärme arbeiten schon seit vielen Jahren eng zusammen. Puntigamer braut pro Jahr mehr als eine Million Hektoliter Bier. Vorher wurde die Abwärme an die Umwelt abgegeben, nun wird sie für die Wärmeversorgung des benachbarten Brauquartiers genutzt.

Melcher berichtet von staatlichen Initiativen zu einem erneuerbaren Wärmegesetz: „Das Ende von Öl und Gas ist klares Ziel. Aber es gibt noch viele Themen, eines davon sind die vielen Gaseinzelheizungen, da werden dann Unternehmen wie wir gebraucht, die mit innovativen Lösungen helfen, die Ökologisierung einzuleiten. Die vollständige Ökologisierung der Fernwärme wird noch viele Anstrengungen brauchen, aber die Richtung stimmt. Wichtig ist, dass wir unseren Weg konsequent fortsetzen und auch darauf achten, welche erneuerbaren Ressourcen uns zur Verfügung stehen“, so Melcher.

Ende von Öl und Gas

Die Kelag Energie & Wärme liefert Wärme, die hauptsächlich aus Bioenergie und Abwärme stammt: Jährlich werden so rund 600.000 Tonnen CO² pro Jahr eingespart. Der Großteil ist bereits ökologisiert, durch industrielle Abwärme z.B. von der Voest, der Glas- und Stahlindustrie und Biomasse. „Wir planen, dass bis 2035 unsere Fernwärmenetze weitgehend frei von fossiler Energie sein werden. Aufgrund der Nachfrage nach erneuerbarer Energie bauen wir auch alle Netze kontinuierlich aus, hier wird insbesondere Erdgas zurückgedrängt. Gebäude werden auch weniger Energie brauchen, aber wir werden auch mehr grüne Wärme bereitstellen müssen“, meint Melcher.

Ein aktuelles, zukunftsweisendes Projekt ist der Solarpark Friesach in Kärnten. Österreichs größte solarthermische Anlage wurde im Beisein von Umweltministerin Leonore Gewessler und dem Kärntner Landeshauptmann Peter Kaiser eröffnet. Die Anlage deckt in den Sommermonaten zu 100 Prozent den Warmwasserbedarf der Fernwärmekunden in Friesach ab und trägt in der Übergangszeit zur Heizung bei. 2,5 Millionen Kilowattstunden kommen in Zukunft aus der solarthermischen Großanlage, das entspricht dem Jahresverbrauch von rund 500 Wohnungen.

Der Solarpark Friesach wurde von drei Kärntner Unternehmen gemeinsam umgesetzt: „Unser Kraftwerk“ errichtete den Solarpark, die Fernwärmeleitung und den Pufferspeicher und finanzierte das Projekt über ein Bürgerbeteiligungsmodell. Der Weltmarktführer bei Solarpanelen, „GreenoneTec“ aus St. Veit an der Glan, lieferte die 436 Großflächenkollektoren. Die Wärme aus dem Solarpark Friesach wird in das mehr als zehn Kilometer lange Fernwärmenetz der Kelag Energie & Wärme eingespeist. In der Übergangszeit und im Winter kann mit dem großen Wärmespeicher der Einsatz der beiden Biomassekessel optimiert werden.

Erneuerbar anstatt fossil

„Das soeben fertiggestellte Fernwärmenetz Niklasdorf zeigt, dass es möglich ist, aus fossiler Energie auszusteigen und erneuerbare Energie zu nutzen“, erzählt Melcher. Über das 3,7 Kilometer lange Fernwärmenetz liefert die Kelag Energie & Wärme in der ersten Ausbaustufe pro Jahr rund fünf Millionen Kilowattstunden Wärme an Kunden in Niklasdorf…

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Mit digitalen Lösungen vernetzbar, bilden sie den Kern des digitalen Ökosystems im Unternehmen und schaffen die Basis für die digitale Transformation. Welche wichtige Rolle dabei die Flexibilität des ERP-Systems sowie dessen Anpassungsfähigkeit an spezifische Branchenanforderungen und Marktgegebenheiten spielt, verdeutlicht die Entscheidung des größten gemeinnützigen Bauträger Österreichs, ÖWG Wohnbau in Graz, mit der ERP-Lösung Aareon RELion in die digitale Zukunft zu gehen.

„Ein deutscher Anbieter für den österreichischen Markt? Das klingt natürlich erst einmal ungewöhnlich“, sagt Mag. Christian Krainer, Vorstandsdirektor und Obmann von ÖWG Wohnbau. „Doch unsere Entscheidung war goldrichtig. Mit Aareon RELion haben wir einen starken Partner gefunden, der die Eigenarten der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Österreich versteht und über das gleichnamige ERP-System für uns digital abbildet.“

Die Definition des „Österreich-Standards“

In Österreich soll gefördertes Wohnen für eine breite Bevölkerungsschicht zur Verfügung stehen. Zudem wird hier zwischen Objekt- und Subjektförderung unterschieden: Während bei der Wohnung jeder den gleichen Anspruch hat, wird die Wohnbeihilfe nach dem finanziellen Stand des Mieters bewertet. Auch die Dreiteilung Miete, Eigentum und Miete mit Kaufoption ist eine österreichische Besonderheit.

Nimmt man noch den österreichischen Föderalismus hinzu mit seinen länderspezifischen Bauordnungen und Förderprogrammen, wird schnell deutlich, warum eine EDV-Unterstützung gleichzeitig wünschenswert und herausfordernd ist.

„Bevor wir uns für RELion entschieden haben“, fährt Mag. Krainer fort, „musste uns bewiesen werden, dass all diese Besonderheiten realisierbar sind. Das geschah in einer Proof of Concept-Phase anhand zehn systemrelevanter Prozesse. In gemeinsamen Arbeitsgruppen wurden diese analysiert und schließlich innerhalb RELion digital abgebildet. Dieser Österreich-Standard wurde individuell auf unsere Bedürfnisse zugeschnitten und bildete die Vertrauensgrundlage in die Leistungsfähigkeit von Aareon RELion.“

Größer und zukunftsorientierter

Der österreichische Markt für EDV- und ERP-Systeme für die Immobilienwirtschaft ist stark fragmentiert und bietet viele unterschiedliche Insellösungen. Hinzu kommt, dass die meisten Anbieter relativ klein im Hinblick auf ihre personellen Ressourcen sind. „Es war für uns in der Vergangenheit oft ein Problem, spezifische Anforderungen schnell umgesetzt zu bekommen“, berichtet Mag. Krainer.

„Wir sehen uns immerhin als Motor der Baubranche, der von der Planung bis zur Bauausführung alles aus einer Hand bietet. Natürlich liegt für uns die Zukunft in der Digitalisierung. Aber dafür brauchen wir einen ebenso starken Partner. Und den haben wir mit Aareon RELion nun gefunden.“

ERP-System RELion bietet viele Vorteile

Danach gefragt, welche Vorteile RELion ÖWG Wohnbau bietet, muss Mag. Krainer nicht lange überlegen: „Einer der Hauptgründe, warum wir zu RELion gewechselt sind, ist die Tatsache, dass das System auf der Microsoft® Dynamics 365 Business Central-Plattform basiert. Für uns ist das Garant dafür, dass RELion auch in Zukunft weiter entwickelt wird. Zudem ist die Anmutung von vielen Microsoft-Produkten her vertraut…

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Was Studierende wünschen

„Die Entwicklung der letzten Jahre in Österreich zeigt, dass Studentenwohnheime eindeutig im Trend liegen und nicht nur bei Studienanfängern, sondern auch bei Investoren als neue Assetklasse gefragt sind“, erklären unisono Walter Eichinger, Geschäftsführer vom Projektentwickler Silver Living GmbH, und Mag. Wolfgang P. Stabauer, Geschäftsführer der ÖKO-Wohnbau SAW GmbH. Der Schwerpunkt im Zuge der Wohnraumbeschaffung für Studenten liegt auf den besonderen Bedürfnissen der jungen Zielgruppe. Vor allem die Distanz zwischen Wohnheim und Universität sowie kurze Wege zu den Freizeitaktivitäten und Lokalitäten, gut durchdachte, klare Grundrisse und leistbarer Raum zum Entfalten sind für Studierende wichtige Kriterien bei der Raumauswahl.

Erstmals ökologische Massivholzbauweise für Studenten Wohnen

„Die Moserhofgasse 19 folgt dem Trend der ständig steigenden Nachfrage nach Mikrowohnungen und verbindet dabei moderne Architektur mit ökologischer Bauweise“, sagt Eichinger. „Die Massivholzbauweise wird damit in dieser Größe erstmals in Graz für Studenten Wohnen verwirklicht. Das auf einem derart eindrucksvollen innerstädtischen Areal ein Studenten Campus in ökologischer Holzbauweise realisiert werden soll, ist auch weltweit einmalig. Die gesamte Liegenschaft ist durch die Anordnung der einzelnen 60 Wohnmodule und ihr überdachtes Atrium als eine Art Mikrostadt innerhalb der Stadt konzipiert.“ Ein Wohnmodul besteht aus 2 bis 5 kleinen Wohneinheiten, die jeweils mit einem modernen Bad und einer Pantryküche ausgestattet sind.

„Das Konzept der Wohnmodule ermöglicht zudem eine jederzeitige Konversion in klassische Wohnungen oder ebenso eine Vermietung an andere Nutzer, wie Lehrlinge, Schüler und Familien. Die monofunktionale Spezialimmobilie Studentenheim wird somit zu einem attraktiven multifunktionalen Investmentobjekt.“

Hippes Studentenleben

Das Leben der Studenten ist nach innen ausgerichtet, in Rücksichtnahme auf die Nachbarn in diesem dicht bebauten Gebiet. DI Eva Beyer vom Architekturbüro Dominik Staudinger ZT GmbH dazu: „Brücken und Stege verbinden die einzelnen Wohnblöcke und Terrassen und schaffen ein anregendes Wohnerlebnis. Lese- und Studierräume, ein Seminarraum, Grillplatz, Fitnessraum, eine Dachterrasse für Sport, Rooftop-Bar und vieles mehr sind nur einige Highlights, die den Studierenden viel Raum zum Entfalten und Lernen bieten, aber auch Services wie z.B. Reinigung werden zum Teil standardmäßig angeboten“. Im Trend sind die Bepflanzungen in der Anlage, die für ein besseres Mikroklima sorgen. Eigene „Dorfplätze“, die auf den Verbindungsbrücken und Terrassen zu „Dorfplätzen in der Luft“ werden, stellen zusätzliche attraktive Begegnungszonen für die Bewohner dar. Nahversorgung ist durch zahlreiche Shops gewährleistet. Wichtig für Studierende ist auch eine kompetente Betreiberorganisation, die den hohen Ansprüchen von Silver Living und ÖKO-Wohnbau gerecht wird.

Vorteile der Massivholzbauweise

Massivholz als heimischer Baustoff ist nicht nur besonders stabil, es wirkt auch feuchtigkeitsregulierend und hat eine hohe Wärmespeicherkapazität. „Denn Feuchtigkeit wird aufgenommen und bei trockener Raumluft wieder abgegeben“, sagt Bernhard Pointinger, Geschäftsführer Pointinger Bau GmbH. „Die Bauweise vereint zeitgemäße Architektur mit Ressourcenschonung und Energieeffizienz, indem sie nachhaltige Materialen einsetzt. So sparen die Wohnungen bereits während der Errichtung enorm viel Energie ein und schonen dadurch die Umwelt.“

Studentenstadt Graz

Mit mehr als 284.000 Einwohnern und fast 60.000 Studierenden ist Graz der zweitgrößte Universitätsstandort des Landes und DIE österreichische Universitätsstadt, damit ist fast jeder sechste Einwohner der Stadt Student. „Es ist zu erwarten, dass der Zuzug von Studenten nach Graz steigt, da die Forschungs- und Bildungseinrichtungen einen exzellenten Ruf haben“, erklären Eichinger und Stabauer. „Prognosen der Landesstatistik Steiermark lassen ein starkes Bevölkerungswachstum erwarten. Insgesamt wird die Stadt um mehr als ein Viertel anwachsen und im Jahr 2050 mehr als 350.000 Einwohner zählen.“ Diese Zuwächse bringen großes Entwicklungspotential für den Immobilienmarkt, d.h. es wird sehr viel mehr Wohnraum benötigt, als bisher vorgesehen ist…

Mikrowohnungen in Massivholzbauweise

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