Einer der Branchenvorreiter der digitalen Transformation ist die GEBAG Duisburger Baugesellschaft mbH. Um diese Transformation zu steuern, wurde unter der Regie von Referatsleiter IT Kai van der Hoven eine umfassende Digitalisierungsstrategie erarbeitet. Sie setzt den Rahmen für alle Überlegungen und jede eingeführte Softwarelösung: „Unser oberstes Ziel ist es, dass der Mieter den größtmöglichen Nutzen erfährt. Wir möchten ihm alle Informationen, die er braucht, bestmöglich präsentieren und uns mit der angemessenen Aufmerksamkeit und Zeit um jeden Kunden kümmern“, fasst van der Hoven zusammen.

Attraktivere Angebote bereitstellen

Denn während in den deutschen Metropolen weiterhin ein Vermietermarkt vorherrscht, müssen Wohnungsunternehmen abseits der Ballungszentren sich heute wieder um Mieter bemühen. Das bedeutet, attraktivere, innovative Angebote bereitzustellen. Damit das gelingen kann, muss vielerorts ein echter Wandel in der Unternehmenskultur stattfinden. „Die Immobilienbranche ist generell eher konservativ – wir haben nicht den Ruf, der innovationsfreudigste Markt zu sein“, sagt van der Hoven. Um dennoch Bereitschaft und Begeisterung für Veränderung zu erzeugen, müssen die Gründe dafür erklärt werden: „Es ist wichtig, klar zu kommunizieren, dass wir diese Dinge unternehmen, um unsere Arbeit zu erleichtern und am Ende ein besseres Leistungsportfolio für den Kunden bereitzustellen – nicht, um einen ominösen Selbstzweck der Digitalisierung zu erfüllen.“

Veränderung beginnt im Kopf

Dieser Wandel der Unternehmenskultur beginnt auf der Führungsebene: Sie muss den Bedarf für Veränderung erkennen, sich offen zeigen für digitale Themen und – auch wenn es schwerfällt – eigene Wissenslücken eingestehen. Immobilienwirtschaftliche Führungskräfte, die Lust und Begeisterung für digitale Themen haben und die Branche weiterentwickeln möchten, sind der Motor für die Digitalisierung. Damit er Fahrt aufnehmen kann, muss Vertrauen geschaffen werden, sagt van der Hoven: „Vertrauen, dass das Unternehmen von den Veränderungen profitieren wird. Dass die neue Software keine Hokuspokus-Lösung, sondern ein bewährtes und dennoch innovatives Produkt ist. Dass sie Mehrwerte für alle Beteiligten bereithält.“

Im Kern geht es um Prozesse

Um diese – hauptsächlich kommunikativen – Herausforderungen zu meistern, greift die GEBAG unter anderem auf die Berliner Datatrain GmbH zurück. Doch auch an anderer Stelle leistet sie Unterstützung: Ganz grundlegend soll durch Digitalisierung die Effizienz gesteigert werden, erst daraus ergeben sich positive Effekte wie ein verbesserter Kundenservice. Deshalb zielen die Lösungen von Datatrain in erster Linie auf Prozessoptimierung – und die kann nur stattfinden, wenn der Arbeitsgegenstand genau bekannt ist. Vor jeder Software-Einführung steht deshalb stets die umfassende Analyse: „Zu Beginn der Zusammenarbeit haben wir mit Datatrain intensiv jeden einzelnen unserer Prozesse analysiert und – wenn nötig – weiterentwickelt. Das war natürlich aufwändig, ist jedoch eine elementare Grundlage für jeden weiteren Schritt. Ohne Prozessanalyse kann keine Prozessoptimierung und keine Digitalisierung stattfinden“, so van der Hoven.

Die Mitarbeiter begeistern

Bereits zu diesem frühen Zeitpunkt sollten die Mitarbeiter eingebunden werden. Das bedeutet nachfragen, anhören und aufnehmen. Sie wissen am besten, wie die tägliche Arbeit abläuft, sie können helfen, Ineffizienzen zu identifizieren und sie sollen die Digitalisierung letztendlich umsetzen. Das gelingt nur, wenn sie sie als persönlichen Vorteil sehen, der ihre Arbeit erleichtern wird. Die Voraussetzungen dafür sind ganz unterschiedlich: „Das Interesse der Mitarbeiter an diesen Themen ist sehr unterschiedlich “, erzählt van der Hoven. „Es gibt ‚junge Wilde‘, die Feuer und Flamme sind und ihre Chance sehen, sich selbst die Arbeit zu erleichtern. Ich sehe aber auch Kollegen, die dem ganzen sehr skeptisch gegenüber stehen. “ Nicht jeder ruft ‚Hurra‘ wenn verkündet wird, dass sein Unternehmen nun eine umfassende Digitalisierungsstrategie verfolgt. Auch hier sind für van der Hoven ständige Kommunikation und das Schaffen von Vertrauen der Schlüssel.

Fehler gehören dazu

Dennoch: Wo neue Wege begangen werden, werden Fehler gemacht. Auch die GEBAG machte diese Erfahrung, als sich vor einigen Jahren eine soeben eingeführte Software als nicht funktional herausstellte: „Wir mussten uns selber unangenehme Fragen stellen. Haben wir im Auswahlprozess die falschen Fragen gestellt? Haben wir uns von bunten Prospekten und Versprechen blenden lassen? Haben wir nicht genau genug geprüft, wie das Produkt in unser Portfolio und unsere Strategie passen könnte?“ Doch nicht jeder Fehler ist so offenkundig – viel häufiger hapert es im Kleinen…

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Ich war letzte Woche auf der ISH in Frankfurt, der Weltleitmesse für Wasser, Wärme, Klima. Effizienz, Klimawandel und das Erreichen war ein Thema, ganz oben aber Stand die Digitalisierung. Die Hersteller haben ihre Produktkataloge BIM-fähig gemacht. Sie haben für die Handwerker Apps entwickelt, die beim Einbau helfen können, so wird die Einbau-Qualität besser. Sie haben ihre Geräte für die Ferndiagnose durch autorisierte Handwerker fit gemacht, damit die Wohnungswirtschaft nicht unter dem Heizungsausfall in der Weihnachtszeit leidet. Diese App verbessert den Service und hält die Kosten im Griff. Digitalisierung wird Garant für Qualität und Sicherheit. Auch beim Steuern und Messen der Geräte geht es voran. Mit den gewonnenen Daten werden Verbrauch und Kosten transparent und Mieter können reagieren. Lesen Sie hierzu ab Seite 13 wie die „Smart-WG“ in einer Wohnung der Deutsche Wohnen digitale Helfer testet.

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Ihr Gerd Warda

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Mit der Unterzeichnung einer Kooperationsvereinbarung legen die Gewobag und die Siemens AG die Grundlage für die vereinbarte Entwicklungskooperation. „Als Vordenker und Marktführer für Smart-City- Lösungen bringen wir unser Know-how in die Partnerschaft mit der Gewobag ein. Intelligente, digital vernetzte Gebäude sind dabei ein wichtiger Baustein, um die Vorteile der Digitalisierung in Ballungsräumen zu nutzen“, so Uwe Großmann, Leiter Smart City Community Siemens Deutschland.

Energie, Mobilität sowie virtuelle und physische Infrastruktur

Die Zusammenarbeit ist für einen Zeitraum von fünf Jahren vereinbart. Der Fokus liegt dabei auf den Bereichen Energie, Mobilität sowie virtuelle und physische Infrastruktur. Im Rahmen der Partnerschaft identifizieren und entwickeln beide Unternehmen gemeinsam Pilotprojekte sowie relevante Produktangebote, Services und Lösungen für zukunftsweisende, intelligent vernetzte Wohnquartiere.

Für die Entwicklung kommt MindSphere als IoT-Plattform („Internet of Things“) zum Einsatz. Mit MindSphere lassen sich neue Apps und digitale Services entwickeln und betreiben. Damit können die immensen Datenmengen, die in Wohn- und Betriebsgebäuden sowie bei den Blockheizkraftwerken der Gewobag durch Sensorik, Heizung-, Lüftung-, Klima- und Sicherungstechnik anfallen, schnell gesammelt und ausgewertet werden. Die verschiedenen Datenströme werden so vernetzt und daraus Informationen und später Optimierungen abgeleitet.

Das Themenfeld „Energie“ wird zu einem der Treiber der Partnerschaft. Hier ist vor allem die Verbesserung der Klima-Bilanz ein wesentlicher Faktor der Entwicklungskooperation…

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Wenn von neuen Mobilfunkstandards die Rede ist, steht oftmals die hohe Bandbreite oder die geringe Latenzzeit im Vordergrund. Denn das ist es, was Verbraucher oder industrielle Anwender hauptsächlich interessiert. Ganz andere Ansprüche ergeben sich in Anwendungen für die Verbrauchserfassung in Gebäuden und insbesondere in Mehrfamilienhäusern. Hier geht es nicht darum, dass möglichst viele Bits und Bytes in einem Sekundenbruchteil von A nach B gelangen. Stattdessen sollen hier verschlüsselte Verbrauchswerte für Wärme, Wasser und Gas mit oft nur wenigen Kilobytes von Erfassungsgeräten über Datensammelpunkte in Gebäuden zuverlässig an eine Cloud übertragen werden. Dort können sie entschlüsselt, analysiert, verknüpft sowie verarbeitet und verwaltet werden. In Abgrenzung zum Breitbandfunk spricht man hier von Schmalbandfunk – auch Narrowband (NB) genannt. Da es hier vorrangig um die sichere Übertragung von Verbrauchswerten auch aus abgelegenen Gebäudeteilen geht, spielt die Funk-Durchdringung durch das Gebäude, auch durch dicke Wände, eine große Rolle.

Verbrauchsdaten als Input für höhere Energieeffizienz

Als aussichtsreicher Kandidat für unterschiedliche Schmalband-Anwendungen gilt der 2016 verabschiedete 4G-Standard LTE NB-IoT, dessen Marktdurchdringung auch von großen deutschen Telekommunikationsanbietern vorangetrieben wird. So verbessern beispielsweise die integrierten Verschlüsselungsoptionen dieses Standards die Sicherheit der Datenkommunikation. Charakteristisch ist zudem eine hohe Störfestigkeit, hohe energetische Effizienz der Datenübertragung und gute Festkörperdurchdringung: LTE NB-IoT durchdringt Betonmauern bis ins Untergeschoss. Welche Anwendungsmöglichkeiten bietet LTE NB-IoT daher speziell für die sichere und digitale Verbrauchsdatenerfassung in Immobilien? Valide Antworten auf diese Frage liefert eine Reihe von Feldversuchen, die der bundesweit präsente Energiedienstleister Techem gemeinsam mit Vodafone im Rahmen eines Pilotprojekts durchgeführt hat.

Den Hintergrund für die Versuchsreihen bildete ein Anwendungsszenario aus dem Gebäudemanagement: Ein stationäres Netzwerk verteilter Endgeräte wie etwa Zähler und Heizkostenverteiler das die im Gebäude erfassten Verbrauchswerte für Wasser, Gas und Wärme per Nahfunk (ShortRangeDevices radio) an einen oder mehrere Datensammler überträgt. Von hier aus werden die Daten – bislang via GPRS-Mobilfunk – in verschlüsselter Form an eine Cloud übermittelt. Dort werden sie zunächst entschlüsselt und anschließend in geeigneter Weise weiterverarbeitet. Eine solche zentrale Auswertung sorgt für effizientere Überwachungs-, Steuerungs- und Abrechnungsprozesse. Zudem ermöglicht sie eine intelligente Analyse und Verknüpfung von anonymisierten Verbrauchsinformationen ganzer Gebäudebestände. Daraus ergibt sich ein enormes Potenzial zur Analyse und Steuerung von Energieflüssen und damit zur Verbesserung der Energieeffizienz in Immobilien.

Bessere Gebäudedurchdringung und längere Batterielebensdauer

In den Feldversuchen konnte nun zum einen festgestellt werden, dass bei höchstens gleichem und häufig reduziertem Energieverbrauch für die Datenübertragung durch die neue Technologie eine deutlich bessere Gebäudedurchdringung erzielt werden kann. So sind Datensammelpunkte üblicherweise im Keller oder unter dem Dach installiert. Je nach Bauart müssen die Funkwellen demnach unterschiedlich starke Außenwände oder Decken durchdringen. Mit NB-IoT lassen sich Daten mit vergleichsweise geringem Energieaufwand und mit einer hohen Eindringtiefe in Gebäude und folglich auch aus Gebäuden heraus zuverlässig übertragen: Im Vergleich zum gängigen GPRS-Mobilfunk erreicht eine NB-IoT-Funkstrecke bei gleicher Energiezufuhr ein um 20 Dezibel höheres Linkbudget infolge höherer Empfangsempfindlichkeit. Zum anderen kann bei gleichem Linkbudget die gleiche Datenmenge mit einem deutlich geringeren Energieaufwand übertragen werden. Diese beiden Aspekte sind gerade im Hinblick auf die Montageorte und auf die Batteriestandzeiten von stationären Datensammlern ein großer Vorteil. So ermöglicht eine dauerhaft geringe Energieaufnahme den wirtschaftlich vertretbaren Einsatz von batteriegestützten Datensammlern und damit den Verzicht auf Stromkabel und Steckdosen. Und auch Montageeinsätze werden deutlich seltener.

Die Kombination der Techem OMS-basierten Nahfunklösung radio4 zum Einsammeln der verschlüsselten Verbrauchs- und Sensordaten schafft in Kombination mit der neuen LTE NB-IoT-Technologie eine Vielzahl von Vorteilen für Datensicherheit, Batteriestandzeit und Flexibilität in der Montage der Datensammler. Hinzu kommt die ab 2020 geplante sehr gute Netzabdeckung für LTE NB-IoT und folglich die sehr hohe Datenverfügbarkeit in Deutschland. Dies führt in Summe zu einer hohen Attraktivität dieser Lösung. Zudem verschafft die Lösung auch Mietern und Vermietern im Alltagsbetrieb deutliche Vorteile – der erforderliche Aufwand für das Auslesen und Übertragen der Verbrauchsdaten sinkt und der hohe Automatisierungsgrad unterstützt den Einsatz weiterer Digitalisierungsmöglichkeiten der Geschäftsprozesse.

Neue Services dank moderner Technik

Die moderne Technik schafft die Basis für weitere Verbesserungen, vor allem im Hinblick auf die Entwicklung von neuen Anwendungen und Geschäftsmodellen. So ist es mittelfristig auch denkbar, LTE NB-loT in Verbrauchsendgeräten einzusetzen – für mehr Geräte-Vernetzung und neue Services. Durch seine Verschlüsselungsmöglichkeiten gewährleistet LTE NB-IoT eine datenschutzkonforme Datenübertragung. Die vielfältigen Optionen zur verbesserten Steuerung der Versorgung mit Wärme, Wasser oder Gas sorgen für schlankere Prozesse und mehr Energieeffizienz und senken folglich die Verbrauchskosten. Darüber hinaus ermöglicht die Funkanbindung an eine zentrale Energieeffizienzlösung zum Beispiel auch Smart-Heating- Angebote, mit denen die Bewohner aktiv in die Optimierung des eigenen Verbrauchs einbezogen werden und diesen sogar selbst steuern können…

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Die Smart-WG wurde von Prof Dr. Dr. Thomas Schildhauer, Gründer und Direktor des IEB, und Prof. Dr. Daniel Michelis von der Hochschule Anhalt entwickelt. Gemeinsam mit dem Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen, die den WG-Bewohnern die Kreuzberger Altbauwohnung zur Verfügung gestellt und ausgestattet hat, konnte das Projekt realisiert werden.

Seit Oktober 2017 haben so Studierende die Möglichkeit, während ihres Praktikums in der vernetzten Wohngemeinschaft zu wohnen, in der sie die Funktionsweise smarter Technologien erforschen und darüber in ihrem WG-Blog diesmartwg.com berichten.

In der WG experimentieren die Studierenden beispielsweise, wie die Steuerung von Haushaltsgeräten per Sprachassistentin oder ein intelligentes Sicherheitssystem alltägliche Lebensabläufe im Wohnumfeld verändern. Geleitet wird die Smart-WG von Stefan Stumpp (IEB).

Die Auszeichnung als „Projekt des Monats“ bezieht sich auf die wichtige Forschungsfrage, wie der Einsatz vernetzter Technologien den Energieverbrauch in der Wohnung der Zukunft senken kann. So regulieren in der WG smarte Thermostate die Heizung, wenn das Fenster zum Lüften geöffnet wird oder die intelligente Lichtsteuerung reagiert, wenn ein Raum nicht genutzt wird.

„Berlin spart Energie“ ist eine Kampagne des Berliner ImpulsE-Programms mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz. Sogenannte Best-Practice-Vorbilder werden regelmäßig als Impulsgeber für die Energiewende ausgezeichnet.

Drei Fragen an die Smart WG:

Gab es bestimmte Erwartungen beim Einzug, die im Alltag ganz anders eingetroffen sind?

„Unser erster Eindruck, als wir in die WG eingezogen sind war, dass es eine schön eingerichtete Altbauwohnung ist. Erst auf den zweiten Blick haben wir erkannt, welche smarten Geräte sich in der WG verbergen. Lediglich die Lichter im Eingang sind uns sofort aufgefallen, da sie per Bewegungssensor angingen.

Die Erwartung alle Smart Home Geräte durch Sprachsteuerung einfach und intuitiv zu nutzen ist nicht komplett eingetroffen. Nichtsdestotrotz konnten wir die Geräte durch die Apps schnell und einfach bedienen. Zudem kann man die Sprachsteuerung individuell anlernen, wodurch sie nach einer gewissen Eingewöhnungsphase gut funktioniert.“

Habt ihr das Gefühl, dass die Technik euch dabei hilft, umweltfreundlicher zu leben und Energie zu sparen? Wie bewusst begleitet euch das Thema im Alltag (noch)?

„Gerade jetzt im Winter ist das Thema energiesparendes Heizen besonders präsent und uns sehr wichtig. Mithilfe unserer smarten Thermostate wird nur geheizt, wenn wir auch zuhause sind. Sind wir abwesend, wird dies per GPS erkannt und die Heizungen gehen automatisch aus. Genauso wenn das Fenster aufgemacht wird leitet ein Sensor diese Information an die Heizung, die dann automatisch für eine bestimmte Zeit ausgeschaltet wird. Wöchentlich erhalten wir zudem einen Energiesparbericht, wie effizient wir geheizt haben und wie hoch unser Einsparpotenzial war.

Außerdem tragen unsere smarten Lichter einen großen Teil dazu bei energiebewusst zu wirtschaften. Diese sind ausschließlich mit LED’s ausgestattet und schalten sich ebenfalls automatisch aus, wenn man die Wohnung verlässt. Des Weiteren sind in vielen Räumen smarte Bewegungssensoren installiert, wodurch das Licht dort nur angeht, wenn es tatsächlich benötigt wird. Insgesamt war es erstaunlich positiv, wie viel diese smarten Geräte zur Schonung der Umwelt beitragen.“

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Die elektronische Erfassung und Übermittlung von Verbrauchsdaten, basierend auf moderner AMR-fähiger Hardware (Automatic-Meter-Reading), bietet viele Vorteile. KALO setzt konsequent auf diese Technologie, die nicht nur für eine Effizienzsteigerung in der Datenerfassung, sondern auch für eine erhöhte Datenqualität sorgt.

Die Ablesung von Verbrauchswerten ist aber nur ein Part des vielschichtigen Prozesses der Heizkostenabrechnung, der von der Gerätemontage über das Gerätemanagement und der Datenplausibilisierung bis hin zur Rechnungsstellung reicht. Hier können EVU von der umfassenden Expertise der KALO profitieren: Das Hamburger Unternehmen gehört zu den schnellsten und erfahrensten Messdienstleistern in Deutschland und bietet EVU ab sofort seine Submetering-Lösungen als White-Label-Angebot an. Dies ermöglicht Stadtwerken und regionale Energieversorgern ohne großen Aufwand den eigenen Wohnungswirtschaftskunden Submetering als ergänzende Dienstleistung anzubieten und das eigene Leistungsportfolio sinnvoll zu erweitern.

Vorteile fürs EVU

Dabei ergeben sich für EVU zahlreiche Vorteile: Mit der Ausweitung des Leistungsspektrums können Energielieferung und Heizkostenabrechnung aus einer Hand angeboten und die Kundenbindung weiter vertieft werden. Die Nähe zur örtlichen Wohnungswirtschaft kann genutzt und ausgebaut und die Wertschöpfung auf regionaler Ebene gehalten werden. Darüber hinaus ist eine sinnvolle Verknüpfung von Submetering und vom EVU bereitgestellter Smart-Metering-Infrastruktur möglich, indem das Smart-Meter-Gateway zur gemeinsamen, sicheren Datenübertragung genutzt wird.

Bedarfsgerechte modulare Lösungspakete

Neben dem Full-Service-Paket, das den kompletten Prozess von der Gerätemontage über die vollständige Datenplausibilisierung bis zur Abrechnung mit dem Mieter inklusive White-Label-Rechnungsversand umfasst, bietet KALO zwei weitere Abstufungen seiner Dienstleistung an – je nachdem wie weit der Energieversorger einzelne Prozessschritte im eigenen Unternehmen selbst abbilden möchte oder kann.

Stufe eins des Angebots beinhaltet ein Grundpaket. Dazu gehören die Bereitstellung der Submetering-Hardware, bestehend aus Heizkostenverteilern, Wasser- und Wärmezählern, sowie Datensammlern und Gateways. Daneben sind die Installation der Infrastruktur sowie Betrieb und Monitoring Teil der Dienstleistung. Mit Hilfe einer reduzierten technischen Plausibilisierung des Geräte-Managements werden darüber hinaus Rohdaten aufbereitet und auf einer transparenten Plattform bereitgestellt.

In der zweiten Stufe des Angebots werden bereits bewertete Verbrauchsdaten direkt in das ERP des Energieversorgers geliefert, die zudem einer erweiterten Plausibilisierung unterzogen wurden. Weiterhin ist die Promilleabrechnung zur Weiterverwendung in seinem eigenen System enthalten.

In Stufe drei – dem Full-Service-Paket – wird das Angebot um die Abrechnung mit vollständiger technischer und kaufmännischer Plausibilisierung ergänzt. Das Ergebnis der Abrechnung wird dem Kunden als White- Label-Abrechnung zur Verfügung gestellt. In der Rolle des Druckdienstleisters übernimmt KALO sogar das Drucken, Sortieren, Kuvertieren und Versenden der Betriebs- und Heizkostenabrechnung. EVU können somit Submetering-Lösungen in ihr Angebot aufnehmen, ohne sich um etwas kümmern zu müssen.

Pilotkunde inteligy

Mit der Kölner inteligy GmbH wurde bereits der erste Pilotkunde gefunden. Der Energieversorger ist spezialisiert auf die gewerbliche Immobilien- und Wohnungswirtschaft und beliefert bundesweit über 900.000 Wohneinheiten mit Gas, Strom, Fernwärme und Wärmecontracting. Um ihren Kunden umfassende Dienstleistungen im Bereich Submetering zuverlässig und kompetent anbieten zu können, setzen die Kölner auf das Full-Service-Angebot der KALO. „Wir entwickeln unser Portfolio stetig weiter, um unseren Kunden einen effizienteren Einsatz ihrer Ressourcen zu ermöglichen“, sagt Konrad Knappe, Geschäftsführer der inteligy…

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Das Ziel der Maßnahme: die vollständige digitale Integration der internen und externen Geschäftsprozesse. Das bedeutet, alle Gruppen, mit denen Immobilienverwalter in Kontakt stehen, in die Plattform zu integrieren und ausschließlich digital mit ihnen zu interagieren. Hier erschließen sich enorme Potenziale, denn wie viele andere Dienstleistungsbranchen hat auch die Verwaltungsbranche einen hohen Anteil an manuellen Prozessen, deren Digitalisierung und Automatisierung in den kommenden Jahren deutliche Wettbewerbsvorteile bieten werden.

Fleißaufgabe Schadensfall

Aus der Vielzahl von Kommunikationsabläufen, die zu den regelmäßigen Aufgaben von Immobilienverwaltern zählen, sticht einer besonders hervor: Die Bearbeitung von Schadensfällen ist aufgrund der hohen Anzahl der involvierten Parteien und einzelnen Teilschritte einer der aufwändigsten und komplexesten Prozesse der Immobilienverwaltung. Dabei fallen viele unterschiedliche Teilprozesse an, deren Abschluss in der Regel vollständig von der Verwaltung verantwortet wird: Sie muss den Überblick behalten, Struktur schaffen und am Ende alle Teilprozesse zusammenführen. Wie komplex, umfassend und leider auch mühselig diese Aufgabe ist, zeigt das Beispiel eines klassischen Schadensfalls.

Eine Reparatur benötigt enormen Vorlauf

Der Prozess beginnt mit einer Schadensmeldung. Der Eigentümer einer Wohnung in einem WEG-verwalteten Mehrfamilienhaus stellt fest, dass von der Decke im Badezimmer Wasser tropft und informiert den Hausmeister. Der nimmt den Schaden auf und stellt die naheliegende Diagnose: Rohrbruch. Jetzt ist ein schnelles Handeln der Verwaltung gefordert, um zu verhindern, dass noch weitere Schäden entstehen, denn das Wasser fließt derweil weiter. Es gilt, den Rohrbruch durch entsprechende Sofortmaßnahmen eines Dienstleisters schnellstmöglich zu beheben – gegebenenfalls unter Einbezug eines Notdienstes.

Ist der akute Primärschaden behoben, muss die Verwaltung prüfen, wie es zum Rohrbruch kam. Liegt ein Versicherungsschaden vor, wird der Versicherungsmakler eingeschaltet und auch der Beirat wird über den Fall informiert. Nun wird ein Handwerker beauftragt, einen Bericht und einen Kostenvoranschlag für die Beseitigung der Sekundärschäden zu erstellen. Die Verwaltung leitet nach eingehender Prüfung beides an den Versicherungsmakler weiter, der die Reparaturmaßnahmen schließlich bewilligt. Jetzt kann sie die Erstellung eines verbindlichen Angebots des Handwerkers anfordern, das wiederum an die Versicherung weitergeleitet wird. Diese prüft den Vorgang nun ein letztes Mal und gegebenenfalls unter Einbezug eines Sachverständigen, bevor der Reparaturauftrag freigegeben wird.

Erst nach diesem aufwändigen Abstimmungsprozess kann die Verwaltung den Handwerker mit der Beseitigung der Sekundärschäden beauftragen. Doch damit nicht genug: Im Verlauf der Maßnahmen ist sie für die Terminkoordination und Kommunikation zwischen Handwerkern, Eigentümern und Hausmeister sowie die Überwachung der Reparatur zuständig. Nach erfolgter Schadensbeseitigung stellt der Handwerker eine Rechnung für die Sofortmaßnahmen und Reparatur der Sekundärschäden, die von der Verwaltung geprüft und kontiert wird. Anschließend wird sie zur Zahlung an die Buchhaltung und zur Erstattung an den Versicherungsmakler gegeben. Ein Ende findet der langwierige Prozess, wenn die Versicherung die Kosten erstattet und diese von der Buchhaltung entsprechend verbucht werden

Großer Kommunikationsaufwand, großes Optimierungspotenzial

In Summe ein Prozess, an dem mit Verwaltung, Buchhaltung, Handwerker, Hausmeister, Eigentümer, Beirat und Sachverständigem sowie Versicherungsmakler oder Versicherung bis zu acht Parteien beteiligt sind, und der zahlreiche Telefon- und E-Mail-Stunden kostet, bevor er abgeschlossen ist. Laut Kay Hildebrandt, Geschäfts- und Bereichsleiter der Pantaenius Versicherungsmakler GmbH bietet sich durch eine digitale Kommunikationsplattform enormes Optimierungspotenzial: „Gerade bei solch komplexen Abläufen ist die Digitalisierung der Interaktion aller Beteiligten sehr wichtig. Sie ermöglicht es, den Informationsfluss für den Verwalter zu zentralisieren und, durch die direkte Involvierung der richtigen Gruppen und das Schaffen von Zugriffsmöglichkeiten an der richtigen Stelle, Nachfragen und Abstimmungsaufwand auf ein Minimum zu reduzieren.” Zusätzlich ist dadurch gewährleistet, dass ausschließlich digitale Informationen produziert werden, die einfach weiterverarbeitet werden können, ein papierarmes Büro ermöglichen und die Grundlage für weitere Optimierungen legen.

Zentralisierung schafft Transparenz und Effizienz

Zeitaufwändige Abstimmungsprozesse gehören damit in einigen deutschen Immobilienverwaltungen bereits der Vergangenheit an: „Alle Abläufe, ob intern oder extern, werden mit unserem Ticketmanagement erfasst und bearbeitet. Ohne weitere Interaktion weiß dadurch jeder Mitarbeiter, was er wann zu tun hat“, sagt beispielsweise Roland Weber, Geschäftsführer der Dipl. Ing. Schober u. Weber Immobilienverwaltung GmbH. Grundsätzlich gilt: Je stärker Dienstleister in diese Prozesse miteinbezogen werden und Kommunikation vereinfacht wird, desto transparenter und einfacher wird die Arbeit des Verwalters. Eine digitale Kommunikationsplattform ermöglicht den verschiedenen Dienstleistern einen eigenen Zugriff auf entsprechende Bereiche und ihre Aufträge…

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Zeit ist Geld. Je einfacher und schneller sich eine Wärmepumpe oder Lüftungsanlage planen und installieren lässt, desto besser für den Handwerker wie für den Endkunden. Grund genug für alpha innotec, seinen Partnern im Handwerk Geräte zu liefern, deren Installations-Konzepte bis ins kleinste Detail durchdacht sind. Und ihnen die Planung ihrer Anlagen mit einer Reihe digitaler Profiwerkzeuge und Apps, den @lpha Tools, deutlich zu erleichtern.

alpha Klima-App: Bequem vom Sofa aus steuern

Ob beim Schlafen, Entspannen oder Arbeiten: Frische Luft ist wichtig für das Wohlbefinden. Kontrollierte Wohnraumlüftungen sind die moderne und komfortable Alternative zum manuellen Lüften. Die alpha Wärmepumpen-App, die sich großer Beliebtheit erfreut, wird jetzt zur alpha Klima-App. Denn damit lässt sich ab sofort auch die Lüftung steuern – leicht und bequem vom Sofa aus. Einstellen lassen sich Lüftungsstufen, Intensivlüftung und Automatikbetrieb. Außerdem liefert die App ausführliche Statusinformationen zum Lüftungssystem und bietet ein Timer- und ein Wochenprogramm. Auch eine Fernwartung der Wärmepumpe ist per App möglich

alpha Service-App: Noch nie war Service so leicht

Alle alpha innotec Wärmepumpen zeigen bei Störungen einen dreistelligen Fehlercode an. Wer die alpha Service-App mit diesem Code „füttert“, erhält die dazu passenden Lösungsvorschläge und Reparaturhinweise. In manchen Fällen liefert die App sogar kurze erklärende Videos und Bilder. Zusätzlich findet der Installationspartner die Kontaktdaten seiner persönlichen Ansprechpartner und kann direkt aus der App heraus Produkte, Komponenten und Ersatzteile bestellen.

alpha Konfigurator: Immer die richtige Wärmepumpe

Der alpha Konfigurator unterstützt den Installationspartner bei der Auswahl der für seine Anforderung passenden Wärmepumpen- oder Lüftungsanlage. Das Tool bietet mehrere Wege zum gewünschten Ergebnis. Gibt man zum Beispiel einige Kennzahlen zum Gebäude und den sonstigen Rahmenbedingungen ein, dann kalkuliert der Konfigurator, welche Maschinen zu den Anforderungen passen könnten. Genauere Informationen bekommt, wer über die Produktauswahl geht und die zentralen Leistungsmerkmale eingibt. Hierbei liefert der Konfigurator alle relevanten Informationen wie Stückliste, Hydraulikschema, ErP-Label und Aufstellpläne. Einfacher und schneller geht´s nicht.

alpha check: Schnelle Auslegung und Dimensionierung

alpha check berechnet und optimiert Wärmepumpenheizungen und liefert noch genauere Informationen als der Konfigurator. Für die ungefähre Berechnung der Heizlast gibt der Installationspartner zum Beispiel die Fläche des zu beheizenden Gebäudes ein, klickt dessen energetischen Standard an und definiert die Normaußentemperatur über die Postleitzahl. Für ein Bestandsgebäude reichen Angaben wie der Jahresverbrauch an Heizöl. Auf Basis der vorgegebenen Systemdaten der Heizungsanlage berechnet alpha check wichtige Betriebsparameter wie Jahresarbeitszahl, Temperaturgang in der Wärmequelle und Betriebskosten.

alpha JAZ-Rechner: So effizient arbeitet die Wärmepumpe

Der alpha JAZ-Rechner stellt nach Eingabe der relevanten Parameter wie Standort, Gerätetyp, Systemtemperatur und andere dar, in welchem Verhältnis die jährlich abgegebene Wärmemenge zur aufgenommenen Arbeitsenergie steht. Kurz: wie effizient die Wärmepumpenanlage arbeitet. Die Jahresarbeitszahl (JAZ) ist bekanntlich das wichtigste Maß hierfür. Sie wird für die Fachunternehmererklärung und den BAFA-Förderantrag benötigt…

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Betroffen sind oft Außenwände, die in der kalten Jahreszeit auskühlen und so die Bildung von Tauwasser begünstigen. Sind die Wände über einen längeren Zeitraum zu feucht, bieten sie einen idealen Nährboden für Schimmel. Aber auch Ecken, Fenster, Silikonfugen, Möbel und sogar Heizkörper sind häufig von Schimmel betroffen. Zu den Leidtragenden von Schimmel in der Wohnung zählen besonders Kinder und Allergiker. Doch es gibt auch gute Nachrichten.

Schnelle Hilfe

Wird der Pilzbefall frühzeitig erkannt, können die Gesundheitsbelastung für die Bewohner und die Kosten für die Sanierung geringgehalten werden. Vermieter sollten daher besonders nach dem Winter ihre Mieter dazu anhalten, die Wohnung nach Schimmel abzusuchen. Wird der Befall in einem frühen Stadium entdeckt, kann er in den meisten Fällen schon mit geringem Aufwand beseitigt werden und bleibende Schäden für die Bausubstanz werden vermieden.

Weiter sollten Vermieter den Bewohnern einige Tipps an die Hand geben, um die Gefahr der Schimmelbildung auf ein Minimum zu reduzieren.

Tipps weitergeben

Dazu zählt beispielsweise mehrmals tägliches quer- und stoßlüften: Das bedeutet, alle Fenster komplett öffnen, um einen vollständigen Luftaustausch zu ermöglichen. Fenster ständig im gekippten Zustand zu lassen, ist nicht zu empfehlen. Diese Methode bewirkt selten den notwendigen Luftaustausch, hat aber den negativen Effekt, dass der Fenstersturz stark auskühlt, was wiederum Schimmel begünstigt.

Auch ein falsches Heizverhalten kann zu Schimmel führen. Dann nämlich, wenn nicht auf einem durchgängigen Niveau geheizt wird, sondern die Heizkörper bei Verlassen der Wohnung ganz abgestellt und bei Rückkehr komplett aufgedreht werden. Das sorgt nicht nur für einen hohen Energieaufwand und eine teure Heizkostenabrechnung, die ganz normale Wohnfeuchte schlägt sich außerdem an den kalten Wänden nieder – dies kann zu Schimmel in der Bausubstanz führen.

Außerdem sollten Feuchtigkeitsspitzen, die durch Kochen oder Duschen entstehen, vernünftig abgeführt werden. Durch Kochen, Duschen, aber auch Atemluft, entsteht viel Feuchtigkeit in der Wohnung – eine vierköpfige Familie „produziert“ rund 10 Liter am Tag. Diese Feuchtigkeit muss nach draußen abgeführt und möglichst nicht in die Wohnräume geleitet werden. Daher sollten größere Wasserdampfmengen, die beim Kochen und Duschen entstehen, direkt abgeführt und die Türen zu den Wohnräumen geschlossen gehalten werden.

Ein besonderes Augenmerk sollte bei der Schimmelprävention auf dem Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung liegen.

Vorteile des Gemeinschaftswaschraums nutzen

Um Mietern die Entscheidung gegen das Waschen und Trocknen in der Wohnung so leicht wie möglich zu machen, empfiehlt es sich einen Gemeinschaftswaschraum zur Verfügung zu stellen – denn ein Verbot des Trocknens der Wäsche im Wohnraum ist nur schwer durchzusetzen. Oft tun sich Vermieter allerdings schwer mit der Entscheidung für einen Gemeinschaftswaschraum. Die Angst vor Streit zwischen den Mietern und dem hohen Verwaltungsaufwand ist groß. Seit es das Münchner Unternehmen WeWash gibt, ist diese Angst allerdings unbegründet.

Die Münchner haben das Konfliktpotenzial erkannt und eine Lösung gefunden, mit dem die gemeinschaftliche Nutzung von Waschmaschinen und Trocknern für alle Beteiligten attraktiv wird. Das Unternehmen hat einen Service entwickelt, der es Mietern erlaubt, die nächste freie Waschmaschine oder den nächsten freien Trockner von der Wohnung aus via Telefon, Website oder App zu buchen; nach Beendigung des Wasch- oder Trockenvorgangs werden sie auf gleiche Art und Weise informiert. Wartezeiten oder unnötige Gänge in den Waschraum gehören so der Vergangenheit an – genauso wie das Sammeln von Kleingeld oder Waschmarken, da die Abrechnung bargeldlos erfolgt. Das spart dem Betreiber wertvolle Zeit und vermeidet Streit. Um den innovativen Service zu nutzen, müssen die Maschinen lediglich mit dem sogenannten Retrofit- Kit ausgestattet werden. Die Installation erfolgt kinderleicht und ist an jedem handelsüblichen Fabrikat möglich…

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Mit der MELCloud lässt sich system- und standortübergreifend eine Vielzahl von Mitsubishi Electric Systemen überwachen und aus der Ferne steuern. Einer der wesentlichen Vorteile der MELCloud ist dabei ihre Skalierbarkeit von einfachsten Anwendungen im Einfamilienhaus bis hin zu umfassenden Fernüberwachungs- Konzepten für gewerbliche Nutzung an mehreren Standorten oder in unterschiedlichen Gebäuden. Ein Datenmonitoring der Ist-Werte und Betriebszustände aller angeschlossenen Anlagen-Elemente ist nun ebenso möglich, wie berechnete Energiedatenanzeigen zur Systemanalyse und im Störungsfall eine Alarmweiterleitung per E-Mail an zwei Empfänger. Jederzeit lassen sich unbegrenzte, in der Bedienung limitierbare Gastzugänge einrichten. So können in privaten und gewerblichen Anwendungen beispielsweise freigeschaltete Familienmitglieder, Fachhandwerker oder Filialverantwortliche dem Bedarf entsprechend Ist-Werte kontrollieren und Einstellungen anpassen. Dafür erforderlich ist lediglich die Verbindung der angeschlossenen Geräte per WiFi-Adapter mit einem Router. Die dazu gehörende MELCloud App steht in den bekannten App-Stores kostenfrei zum Download zur Verfügung. Auch die Nutzung des Dienstes ist kostenfrei. In einer Demoversion lassen sich unter https:// app.melcloud.com bereits vorab die vielfältigen Möglichkeiten der MELCloud ansehen und bewerten.

Stand für die Einbindung der Wärmepumpen-Produkte von Mitsubishi Electric in eine Gebäudeleittechnik bislang vor allen Dingen der Modbus-Adapter im Mittelpunkt, wurde auf der ISH darüber hinaus eine weitere Alternative präsentiert. Mit dem Procon MelcoEcodan Smart Control zeigte das Unternehmen erstmals eine universelle Kommunikations- Schnittstelle zur Anbindung seiner Technologie an übergeordnete Systeme der Gebäudeleittechnik. Die Anbindung an beispielsweise universale Heizungsregler erfolgt über konventionelle Ein- und Ausgänge. Die Datenpunkte sind auf ein Minimum reduziert, was die Integration weiterhin vereinfacht…

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