Klimawende, nachhaltiges Bauen, bezahlbares Wohnen und überschaubare Heizkosten. Ich könnte noch mehr Punkte aus der Bewirtschaftung von Wohngebäuden nennen. Aber diese vier wichtigen Punkte im Rahmen der bestandshaltenden Wohnungswirtschaft sollten reichen. Alle Punkte haben etwas gemeinsam. Alle sind „abhängig“ von Daten, „abhängig“ von digitalen Helfern und davon „abhängig“, dass die gewonnenen Daten auch im eigenen Haus bleiben, zum Wohl der Mieter und zum Wohl des Wohnungsunternehmens.

Wie wichtig dies ist und dass unsere Branche digital noch Nachholbedarf hat, hat die Studie „Gebäudetechnologien und Klimaschutz in Deutschland“ gezeigt, die der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, gemeinsam mit pom+Deutschland veröffentlicht hat. Lesen Sie die Studie ab Seite 6.

Nehmen wir die Bestandsgebäude, die bis 2045 klimaneutral sein sollen. Aber wie stellen wir das an? Eigentlich ganz einfach. Wir benötigen die Gebäudedaten zur Analyse. Alter, Zustand, Grundrisse, dann Verbrauchsdaten etc. Stopp. So einfach ist es nun doch nicht… Analog geht das nicht, die digitalen Helfer müssen da ran… Wie, lesen Sie ab Seite 11: Energiedaten im Blick behalten – Jetzt Energiedaten erfassen.

Welche digitalen Helfer können bei der Umsetzung der neue Heizkostenverordnung (HKVO) und gerade bei der unterjährigen Verbraucherinformation unterstützen, lesen Sie ab Seite 13 in Herausforderung Heizkostenverordnung.

Warum es so wichtig ist, dass die gewonnenen Daten in unserer Branche, besser auch in unseren Unternehmen bleiben müssen, erklärt Prof. Dr. Claus Kleber, wenn er Fragen zu „Auswirkungen und Entwicklungen der neuesten Tech-Trends aus dem Silicon Valley, auch für uns“ beantwortet. Ab Seite 4.

April 2022 – Wohnungswirtschaft-heute.digital – mit vielen neuen Anregungen
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Ihr Gerd Warda

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In seiner Keynote „Die Zukunft wird ein Wahnsinn – wie Silicon Valley das Schicksal der Menschheit steuert“ auf dem Aareon Kongress 2022 gewährt er einen exklusiven Einblick in seine aktuelle Reportage, die basierend auf dem 2016 erschienenen Film „Schöne neue Welt“ ein Update über die Auswirkungen und Entwicklungen der neuesten Tech-Trends aus dem Silicon Valley gibt – speziell aus europäischer Sicht. Neben dem schillernden Faszinosum Silicon Valley geht es dem Journalisten dabei vor allem um die Bedeutung, die die bahnbrechenden Technologien für Menschheit und Menschlichkeit haben.

Bereits 2016 waren Sie für den Dokumentarfilm „Schöne neue Welt“ im Silicon Valley und haben dort viele Pioniere interviewt. Wie war Ihr Eindruck nun fünf Jahre später, als Sie für Ihre neue Reportage zurückgekehrt sind? Welche Entwicklung, welche Technologie hat Sie am meisten überrascht oder auch fasziniert?

Es hat sich vieles verändert, der Fortschritt ist rasant weitergegangen, aber mir fiel vor allem die veränderte Stimmung auf. 2015/16 stießen wir auf Zuversicht und ein fast unbändiges Selbst bewusstsein. Wenn die Tür erst einmal geöffnet wurde – was alles andere als einfach war –, gab es auch große Lust, mit uns zu sprechen. Man hatte ja etwas Großartiges zu verkaufen.

Aber dann kamen schnell hintereinander die Erfolge der Brexit-Bewegung in Großbritannien und die Wahl von Donald Trump zum Präsidenten der USA. Beides wäre wohl ohne die sogenannten Sozialen Medien, die Werkzeuge und Geschöpfe von Silicon Valley nicht möglich gewesen. Seitdem ist es sehr viel schwieriger geworden, in diese Betriebe hineinzukommen. Dabei sind die Entwicklungen dort noch aufregender geworden.

Prof. Dr. Claus Kleber

Sie haben für Ihre erste Reportage über das Silicon Valley Astro Teller, den Leiter von Google X, interviewt. Der sagte, auch wenn die digitale Revolution die Menschen überfordert, sei es effektiver, die Gesellschaft an die Technologie anzupassen, als umgekehrt. Welche moralischen und gesellschaftlichen Folgen ergeben sich dadurch Ihrer Meinung nach?

Astro ist ein faszinierender Kerl, umfassend gebildet und hoch dynamisch. Ich fand ihn beeindruckend. Er kann einen großen Beitrag für technischen Fortschritt leisten. Aber es muss Grenzen geben für das, was solche Zauberlehrlinge machen. Wir müssen darauf drängen, dass technische Entwicklungen, die unsere gesamte Gesellschaft grundstürzend verändern werden, nicht allein den Ingenieur*innen und Risiko-Kapitalgebern überlassen werden dürfen. Die Gesellschaft, wir alle, müssen Rechenschaft einfordern und Raum für Überlegung und Steuerung schaffen.

Prof. Dr. Claus Kleber

Im Film „Schöne neue Welt“ werden Forderungen laut, die technologischen Möglichkeiten des Silicon Valley einzuschränken, um ein moralisches Minenfeld zu vermeiden. Gleichzeitig scheint die Legislative zu behäbig zu sein, um darauf angemessen reagieren zu können. Wie schätzen Sie den Mangel an Regulation durch Washington in Bezug auf das Silicon Valley und dessen immer weitergreifende Technologie- Innovationen ein? …

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Laut Studie spielt der Klimaschutz für immer mehr Immobilienunternehmen eine tragende Rolle in der eigenen Unternehmensphilosophie. So geben rund 60 Prozent der Befragten an, dass Nachhaltigkeit per se wie auch die Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen im unternehmerischen Handeln und in strategischen Investitionsentscheidungen eine hohe bis sehr hohe Relevanz einnimmt. Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit spielt dabei bei 39 Prozent der Befragten die größte Rolle – die Maßnahmen konzentrieren sich beim überwiegenden Teil der Befragten auf den Bereich der Dekarbonisierung, also die konkrete Implementierung von CO2-Minderungspfaden, aber auch auf Mittel der Verbrauchsoptimierung und Green Lease-Verträge.

34 Prozent konzentrieren sich derweil stärker auf wirtschaftliche Aspekte und verfolgen Maßnahmen, wie die Aufnahme ökonomischer Kriterien und Aspekte des Klimaschutzfahrplans in der langfristigen Budgetplanung. Auch die Datenerfassung für Performance Benchmarks erfreut sich steigender Beliebtheit. Ebenso gewinnt die soziale Dimension immer mehr an Profil und wird auch zukünftig einen größeren Einfluss auf die künftigen Handlungen ausüben. Die verschiedenen Befragten sind sich der steigenden Bedeutung gesellschaftlicher Verantwortung auf wirtschaftliche Entscheidungen sehr bewusst. Die Immobilienwirtschaft entwickelt hier bereits seit Langem eigene Impulse und Vorschläge.

Wir sind hier auf politischen Rückenwind angewiesen

„Die Immobilienwirtschaft weiß um ihre Position als entscheidender Akteur, die ambitionierten Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen“, sagt Aygül Özkan, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des ZIA. „Diese Kraftanstrengung umfasst immense Investitionen sowie bauliche und technische Veränderungen, deren Finanzierung und Umsetzung auch von geeigneten politischen Rahmenbedingungen abhängt. Weder die Immobilieneigentümer noch die Mieterinnen und Mieter können diese Investitionen allein stemmen. Wir sind hier auf politischen Rückenwind angewiesen.“

Bei den Befragten werden Daten für weite Teile des Portfolios bereits erhoben, aber oft nicht weiterverwendet. Bei rund einem Drittel der Gebäude der Befragten werden noch keine automatisierten Reportings erstellt. Allerdings erlaubt die Gebäudeinfrastruktur bei einem Drittel schon heute proaktive Eingriffe in den Betrieb („Predictive Maintenance“).

Energiemanagement von Gebäuden in Zukunft vollständig automatisieren

„Umweltrelevante Gebäudedaten sind ein wichtiges Mittel für das Gelingen der Energiewende“, so Rebekka Ruppel, CEO pom+Deutschland…

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Zirkulärer Werkzeugkoffer

Obwohl das Interesse an kreislaufgerechten Immobilien steigt, gibt es bislang nur sehr wenige Projekte, die nach zirkulären Design-Prinzipien realisiert wurden. Grund dafür ist fehlendes Know-how. „Mit unserem Circular Building Design Toolkit wollen wir die Immobilienwirtschaft dabei unterstützen, zirkuläre Prinzipien in den Planungsprozess zu integrieren, die es ermöglichen, Gebäude hinsichtlich ihres Ressourcenverbrauchs, CO2-Fußabdrucks und Materialwerts zu optimieren“, skizziert Martin Pauli, Leiter Foresight Consulting bei Arup, die Zielstellung.

Für das Tool wurden die übergeordneten Circular Economy Prinzipien von einem interdisziplinären Experten-Team auf die Immobilienwirtschaft übertragen und daraus vier grundlegende Circular Building Design Strategien abgeleitet. Jede Strategie ist mit konkreten Maßnahmen auf Konzeptions-, Konstruktions- als auch Materialebene untersetzt. Berechnungstools wie der Carbon Assessment Calculator machen die Umweltauswirkungen der jeweiligen Entwurfsstrategie transparent.

Differenzierte Zirkularität

Damit die verbauten Ressourcen über den gesamten Lebenszyklus wertvoll bleiben, müssen Langlebigkeit, Adaptivität und Nutzungsflexibilität möglichst frühzeitig in den Entwurf einfließen. Da Gebäude aus verschiedenen Komponenten mit unterschiedlichen Funktionen und Nutzungsdauern bestehen, ist es sinnvoll, die einzelnen Komponenten im Gebäudedesign voneinander zu trennen und für jede eine maßgeschneiderte Designlösung zu entwickeln.

So sollten bei der Konzeption des Tragwerks Langlebigkeit und Adaptierbarkeit im Vordergrund stehen, Fassaden und Gebäudetechnik hingegen nach den Prinzipien des Recyclings und der Wiederverwertbarkeit konzipiert werden. „Das Circular Buildings Toolkit erleichtert zirkuläre Entwurfsentscheidungen und beschleunigt damit die dringend notwendige Ressourcenwende“, so Cristina Gamboa, CEO des World Green Building Councils.

Einfacher Einstieg

Das kostenlose Circular Buildings Toolkit richtet sich an Nutzer aller Erfahrungs-Levels. Einsteiger können sich mithilfe von Lehrmaterialien und Case Studies in das Thema einarbeiten, Erfahrene im Rahmen eines gemeinsamen Workshops mit Investoren und Entwicklern die passende Designstrategie für ihr zirkuläres Projekt definieren. Das Toolkit wurde auf den Workflow von Architekten und Planern zugeschnitten.

Alle Module sind so konzipiert, dass sie sich nahtlos in den kreativen Designprozess einfügen. „Uns war es wichtig, kein Nerd-Tool zu entwickeln. Die Benutzung unseres zirkulären Werkzeugkoffers soll Spaß machen und dazu anregen, Projekte unter zirkulären Aspekten neu zu denken“, betont Martin Pauli.

Urbane Materialbanken

Wie nötig ein Umsteuern in Richtung kreislauffähige Immobilienwirtschaft ist, zeigt ein Blick auf unsere Städte. Mit 51,7 Milliarden Tonnen Material ist allein der Gebäudebestand in Deutschland ein gigantisches Rohstofflager. Würde man die verbauten Materialien konsequent wiederverwenden, wäre dies der wirksamste Hebel zur Senkung des Abfallaufkommens und CO2-Ausstoßes.

Theoretisch – denn die in älteren Bestandsgebäuden verbauten Materialien wurden nicht für eine spätere Wiederverwendung konzipiert. Sie lassen sich entweder gar nicht oder nur mit großem technischem Aufwand sortenrein trennen. Angesichts dieses brachliegenden Ressourcenpools ist die gesamte Wertschöpfungskette gefordert, ein neues Mindset zu entwickeln – weg von der Verschwendung hin zu zirkulärer Verwendung.

Zirkuläre Wertschöpfung

„Die Immobilien der Zukunft sind zirkulär“, ist sich Eva Hinkers, Vorsitzende des Europe Region Boards bei Arup, sicher. Das neue Circular Buildings Toolkit unterstütze die Immobilienwirtschaft, neue zirkuläre Wertschöpfungspotenziale zu erschließen…

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„Spätestens jetzt sollten Wohnungsunternehmen ihre Energiedaten erfassen, bündeln und daraus Schlüsse ziehen“, erklärt Sacha Auwärter, Projektleiter beim IT-Unternehmen wowiconsult aus Mühlhausen auf der Schwäbischen Alb. Energetisch modernisierte Gebäude sorgen nicht nur für eine signifikante Wertsteigerung. Durch niedrigere Verbräuche und CO2-Abgaben werden auch Kosten gespart. Denn laut Klimaschutzgesetz gilt derzeit ein CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne, der in den nächsten Jahren sukzessive ansteigen wird.

Als Gebäudeenergieberater (HWK) rät Auwärter Eigentümern von Wohngebäuden, unbedingt den Überblick über Gebäudedaten und Zählerstände zu behalten. Nur so ließen sich Prozesse optimieren. Auch Sanierungen an der Gebäudehülle oder eine neue Gebäudetechnik würden besser planbar, ebenso könnte das Nutzerverhalten besser eingeschätzt werden.

Die Daten im Blick

„Wer die genauen Verbrauchsdaten und damit einhergehenden CO2-Emissionen kennt, kann Steuern und Energiekosten sparen und in die richtigen Maßnahmen investieren“, so der Experte. Mit Hilfe der Software mevivoECO kann der Ist-Zustand von Beständen ganz einfach erfasst werden. Alle Daten werden über einen Monitoring-Algorithmus verarbeitet und stehen für Analysen, Reporting- und Dokumentationszwecke zur Verfügung. Diese können über offene Schnittstellen in viele beliebige ERP-Systeme importiert werden.

Die Software ermöglicht es, alle Verbräuche und Einsparpotenziale auf jedes einzelne Gebäude herunterzubrechen. Wie sich Veränderungen in der Gebäudehülle oder eine nachhaltige Energietechnik auf den Bestand auswirken, kann individuell ausgetestet werden. Langfristige Entwicklungen und strategische Maßnahmen werden sichtbar und auch staatliche Fördermöglichkeiten können berechnet werden.

Zählerstände messen

Sind bereits funkgestützte Zählerstandsmesssysteme vorhanden, können die Verbräuche über eine Zählerstands- App eingelesen und weiterverarbeitet werden. Sollte noch keine digitale Zählerablesung möglich sein, werden die Verbrauchsdaten manuell eingegeben…

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Kristin, welche Lösungen hat KALO entwickelt, damit die Gebäudeeigentümerinnen, Verwalterinnen bzw. Vermieterinnen die UVI den Bewohnerinnen möglichst einfach mitteilen können?

Wir haben für die unterschiedlichen Anforderungen unserer Kundinnen jeweils passende intelligente Lösungen entwickelt und arbeiten ständig an Erweiterungen und Verbesserungen. Unser Flaggschiff ist die App „KALO Home“. Hier können die Bewohnerinnen ihre Verbräuche direkt in ihrer digitalen Heimat – dem Smartphone – aufrufen. Die App stellt die Verbräuche einfach und intuitiv dar und enthält darüber hinaus Tipps zum Energiesparen.

Wer klassischer unterwegs ist und seine Verbräuche lieber über ein Portal einsehen möchte, der kann das KALO-Bewohnerportal nutzen. Auch hier werden die Daten einfach und nutzerfreundlich aufbereitet und dargestellt. Außerdem haben wir unser Kundenportal überarbeitet und einen extra UVI-Bereich entwickelt, in dem die Bewohnerdaten und UVI-Zugänge verwaltet werden können. Falls nötig, können die Gebäudeeigentümerinnen, Verwalterinnen bzw. Vermieterinnen hier auch die UVI für einzelne Bewohnerinnen monatlich als PDF-Datei herunterladen.

Kristin Gerstenkorn

Klingt einfach. Ist es das auch?

Wir haben versucht, das Verfahren für alle Beteiligten möglichst einfach zu gestalten. Für die Bewohnerinnen haben wir z.B. im Registrierungsbrief einen QR-Code hinterlegt, der direkt auf die entsprechende Seite führt und den Registrierungsprozess selbst haben wir so kurz wie möglich gestaltet. Aber selbstverständlich sind die digitalen Vorkenntnisse der Bewohnerinnen unterschiedlich.

Daher haben wir eine Reihe von Informationen und Hilfen zusammengestellt: Unsere Online-Hilfen sowohl für Kundinnen als auch für Bewohnerinnen sind rund um die Uhr erreichbar und unterstützen u.a. mit Schritt-für- Schritt-Anleitungen und Erklärungen. Unseren Kundinnen bieten wir zudem Informationsmaterial (Musterschreiben, Infoblätter) für die Kommunikation mit den Bewohnerinnen.

Kristin Gerstenkorn

Online-Hilfe für Kundinnen / Online-Hilfe für Bewohnerinnen

Reicht es denn aus, den Bewohner*innen die Daten auf dem jeweiligen Portal bereitzustellen?

Nein. Es reicht nicht aus, die Daten nur bereitzustellen. Die Gebäudeeigentümerinnen, Verwalterinnen bzw. Vermieterinnen sind verpflichtet, den Bewohnerinnen die UVI monatlich mitzuteilen. Sollte ein digitaler Weg genutzt werden wie beispielsweise die App „KALO Home“ oder das KALOBewohnerportal, müssen die Bewohnerinnen monatlich darauf aufmerksam gemacht werden, dass es neue Informationen gibt. Wir lösen das so, dass wir allen bei uns registrierten Bewohnerinnen monatlich eine E-Mail senden, mit der wir sie auf die neuen Verbrauchsinformationen hinweisen.

Kristin Gerstenkorn

Thomas, was ist, wenn die Bewohner*innen sich nicht online registrieren können oder möchten? …

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Arbeitende sollen „genudged“ (zu deutsch angestupst) werden, bessere Entscheidungen für den Datenschutz zu treffen. Das ist die Idee des Projektes „Nudging Privacy in der digitalisierten Arbeitswelt“. „Menschen verhalten sich oft irrational“, erläutert Projektleiter Dr. Andreas Janson vom Fachgebiet Wirtschaftsinformatik der Universität Kassel. „Obwohl wir genau wissen, wie viele Daten wir täglich rausgeben, machen wir von selbst nichts dagegen.“

Die Forschenden entwickelten ein Baukastensystem mit potentiellen Nudge Lösungen für digitale Unternehmens- Tools. „Die Lösungen sind oft einfach, ihre technische Umsetzung unkompliziert, aber der Einfluss solcher Gestaltungsoptionen kann enorm sein“, erklärt Janson. Beispielsweise können Datenschutzkonforme Einstellungen mit Signalfarben markiert oder Videokonferenzen so voreingestellt werden, dass der Hintergrund einer Person standardmäßig nicht mehr zu sehen ist.

Ähnliche Systeme existieren bereits. Am wohl bekanntesten ist das Einverständnis zu Cookies, die beim Besuch einer Seite abgefragt wird. „Cookie-Banner haben oft Farbelemente, die die Option ´alle Cookies annehmen´ besonders herausstellen.

Nach unserer Auffassung sollte jedoch das Ablehnen hervorgehoben oder zumindest gleichwertig gestaltet werden. Die Voreinstellungen sollten so sein, dass alle Cookies zunächst deaktiviert sind und aktiv ausgewählt werden müssten.“ erklärt Projektbeteiligte Sabrina Schomberg vom Fachbereich Öffentliches Recht, IT-Recht und Umweltrecht der Universität Kassel. Janson ergänzt: „Ist etwas voreingestellt, nicken User dies oft einfach ab…

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Wie kaum eine andere Region ist die Metropole Ruhr offen für neue Ideen, Innovation und Wandel – und somit genau der richtige Ort, um Pioneering Tomorrow auf dem Aareon Kongress mit einem neuen, dynamischen und interaktiven Tagungskonzept zu erleben. Auf der Agenda stehen prominente Impulse, Diskussionsrunden und Workshops, die dazu inspirieren, digitale Transformation, Change-Management und Nachhaltigkeit aktiv zu gestalten.

Mit Esprit werden Corinna Wohlpfeil und Christiane Stein durch die Kongresstage führen. Beide eint ihre Moderationserfahrung beim Nachrichtensender n-tv und die scharfe Auffassungs- und Hingabe für Themen wie die Technologiewelt.

Impulse aus dem Silicon Valley, der deutschen Wirtschaft und der Branche

Hochkarätig und vielschichtig sind auch die Keynote Speaker: Prof. Dr. Claus Kleber, Journalist und langjähriger Anchorman beim „heute journal“, gewährt einen exklusiven Einblick in seine aktuelle Reportage, die basierend auf dem 2016 erschienenen Film „Schöne neue Welt“ ein Update über die Auswirkungen und Entwicklungen der neuesten Tech-Trends aus dem Silicon Valley gibt – speziell aus europäischer Sicht. Neben dem schillernden Faszinosum Silicon Valley geht es dem Journalisten dabei vor allem um die Bedeutung, die die bahnbrechenden Technologien für Menschheit und Menschlichkeit haben.

Stichwort Klima: Nachhaltigkeit in Bezug auf Umwelt, Soziales und Unternehmensführung zählt zu den großen Themen der Zukunft.
Janina Kugel, Multi-Aufsichtsrätin und Autorin, ist mit den Aspekten von ESG bestens ver- und betraut, zuletzt in ihrer Funktion als Vorstandsmitglied der Siemens AG. In ihrem Impulsvortag erklärt die Volkswirtin, was Unternehmen für die Zukunft beachten müssen, um nicht nur die Herausforderungen einer andauernden Gesellschafts- und Klimakrise zu meistern, sondern damit auch den Geschäftserfolg nachhaltig zu sichern. So viel vorweg: ohne Veränderung auch kein Wandel.

GdW-Präsident Axel Gedaschko thematisiert aktuelle Anforderungen an die Immobilienwirtschaft und zeigt Perspektiven auf. Weitere Impulse zu Pioneering Tomorrow in der Immobilienwirtschaft kommen vom neuen Aareon-Vorstandsvorsitzenden Hartmut Thomsen, Aareon-Vorstandsmitglied Dr. André Rasquin und dem Vorstandsvorsitzenden der Aareal Bank, Jochen Klösges.

Auf Inspiration folgt Kreativität

Inspiration und Austausch zu unterschiedlichen Themen aus den Bereichen Change, Nachhaltigkeit, New Work und Digitalisierung verspricht die „Inspired by“-Reihe. Nach Impulsvorträgen von namhaften Experten geht es in die Co-Kreations-Phase, in der die Teilnehmenden auf dieser Basis Ideen und Lösungen erarbeiten und vorstellen…

Der Beitrag Aareon Kongress 2022: Pioneering Tomorrow Per KLICK zum Programm – www.aareon-kongress.de erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Top-Themen:

• Auswirkungen und Entwicklungen der neuesten Tech-Trends aus dem Silicon Valley, auch für uns – Prof. Dr. Claus Kleber spricht Klartext
• Circular Buildings Toolkit: „Ein Großteil des Abfalls und CO2 lässt sich rausdesignen“
• Datentransparenz und Digitalisierung des Portfolios versprechen Hebelwirkung für den Klimaschutz

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