Das sind zwei Kernaussagen, nachzulesen in der Studie: Die Rolle des Mieters im wohnungswirtschaftlichen Klimaschutz. Hierzu haben Prof. Dr. Andreas Pfnür und Dr.-Ing. Nikolas Müller von der TU Darmstadt im Juli 2021 rund 1.000 Mieter befragt. Das ist eine ganz wichtige Studie, die endlich die Wohnungsnutzer mit auf den Schirm holt. Denn bisher sah insbesondere die Politik die klimatische Verantwortung der Wohnungen bei den Eigentümern. Das ist zu kurz gedacht.

Auch Mieter und Mieterinnen möchte am wohnungswirtschaftlichen Klimaschutz aktiv teilhaben. Das haben nicht nur Prof. Dr. Andreas Pfnür und Dr.-Ing. Nikolas Müller herausgefunden, sondern das zeigt auch das Ergebnis der Bundestagswahl.

Die Frage ist doch jetzt: Wie ist Teilhabe möglich? Bei Pfnür und Müller haben mehr als zwei Drittel der Mieter Controlling-Prozesse wie Benchmarking, Hinweise auf Einsparpotenziale oder Monitoring von zeitlichen Verbrauchsverläufen aktiv eingefordert. Und schon sind wir beim ganzheitlichen Ansatz. Nachhaltiges, schadenpräventives Planen und Bauen, Digitalisierung der Prozesse nutzerfreundlich umgesetzt und sofortige Überarbeitung der gesetzlichen Planungs-, Bau- und Förderrichtlinien, die dieses neue Denken widerspiegeln.

Ab Seite 4 finden Sie den Bericht und den Link zur Studie in der Langfassung als PDF zum Herunterladen.

Oktober 2021. Dies und vieles mehr lesen Sie in der neuen Ausgabe rund um die Immobilien- und Wohnungswirtschaft.

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Ihr Gerd Warda

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In der Klimaschutzdebatte steht aktuell die Immobilienwirtschaft im Fokus. Das überrascht nicht, denn die Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser in Wohngebäuden hat einen Anteil am jährlichen Gesamtenergieverbrauch in Deutschland von rund 22 %. Zudem hat der Gebäudesektor im Jahr 2020 als einziger die Ziele des Klimaschutzgesetzes gerissen. Das in dem Fall zwingend erforderliche Sofortprogramm für mehr Klimaschutz wurde fristgerecht erarbeitet – allerdings wurde es in einem Gutachten, beauftragt von den zuständigen Ministerien, als zu langsam beschrieben.

Den Gebäudenutzer mit ins Boot holen

Um das ehrgeizige Ziel einer weitgehenden Treibhausneutralität bis 2045 zu erreichen, sind daher große Anstrengungen und vor allem neue Strategien notwendig. Denn die von der Politik bislang geförderten Werkzeuge zur Dekarbonisierung des Gebäudebestandes – mithilfe von bauphysikalischer Normierung und daraus abgeleiteter Forderungen und Förderungen zu energetischen Modernisierungen – haben sich als zu langsam und darüber hinaus vielfach als zu teuer erwiesen.

Der Fokus auf den Bestandshalter und den Gebäudehersteller vernachlässigt den Dritten: den Gebäudenutzer. Indikator für die Relevanz der Gebäudenutzer ist die häufige Diskrepanz zwischen energetischer Planung und Realbetrieb im Bereich des Wohnens, der sogenannte Rebound Effekt.

Die Studie von Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter Fachgebiet Immobilienwirtschaft am Fachbereich Rechtsund Wirtschaftswissenschaften der TU Darmstadt, und Dr.-Ing Nikolas Müller, Habilitand am selben Fachbereich, zeigt jetzt erstmals auf empirischer Basis, dass Mieter durchaus ihre Mitverantwortung für die Klimabilanz der von ihnen bewohnten Immobilie anerkennen.

Die repräsentative Studie, für die 1.000 private Mieterhaushalte befragt wurden, weist zudem Wege, wie eine datenbasierte, digitale Steuerung des Verbrauchs die Energie- bzw. Klimabilanz von Wohngebäuden schnell und nachhaltig verbessern kann. Beauftragt wurde die Studie von der Hamburger noventic group.

Geteilte Verantwortung für mehr Klimaschutz

Ein zentrales Ergebnis der Studie ist die Selbstwahrnehmung der Mieter im wohnungswirtschaftlichen Klimaschutz. Der Großteil der Mieter sieht das eigene Verbrauchsverhalten durchaus kritisch: Mehr als zwei Drittel halten einen effizienten Klimaschutz im Gebäude ohne ihre Mitwirkung für unmöglich. Für die Studienverantwortlichen noch überraschender war allerdings, dass Mieter die Zuständigkeit für Klimaschutz zu nahezu gleichen Teilen bei sich und ihren Vermietern sehen (siehe Grafik)…

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Höchste Zeit für eine gerechtere Boden- und Wohnungspolitik, die vorausschauend und auf die Belange des Gemeinwohls fokussiert ist. Zudem sollte sie der Vereinbarkeit verschiedener Anforderungen – Bezahlbarkeit des Wohnens, Klimaschutz, schonender Umgang mit Flächen – Rechnung tragen.

Strategisches Instrument der Kommunalpolitik

Die Entwicklung resilienter und lebendiger Quartiere setzt eine integrierte Baulandentwicklung voraus. Dabei ist eine gemeinwohlorientierte Boden- und Baulandpolitik ein strategisches Instrument der Kommunalpolitik, dass durch die politische Spitze oder politische Beschlüsse abgesichert werden sollte. Sie sollte als Gemeinschaftsaufgabe unter Mitwirkung aller am Wohnungsmarkt tätigen Akteure kooperativ umgesetzt werden: der Bauträger und Projektentwickler, der Bestandshalter, der privaten Kleinvermieter:innen und Selbstnutzer:innen sowie von Mieter:innen und Nachbar:innen.

Mit einem maßvollen, differenzierten und marktkonformen Einsatz von Quotenmodellen, Erbbaurechten, Konzeptvergaben, Direktvergaben an kommunale Unternehmen, Genossenschaften oder an weitere gemeinwohlorientierte Akteure kann in Quartieren eine Mischung aus Eigentum, freifinanziertem, preisgedämpften, genossenschaftlichem und gemeinschaftlichem Wohnungsbau erreicht werden. Eine Überfrachtung der bauland- und bodenpolitischen Instrumente mit Kriterien und Anforderungen gilt es zu vermeiden. Denn sie verteuern das Bauen und Wohnen, ohne einen wesentlichen Mehrwert für die Stadtentwicklung und Nachhaltigkeit zu liefern.

Vorkaufsrechte, Baugebote, Umlegung oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Für die Baulandmobilisierung und -entwicklung steht ein umfassender Instrumentenkasten zur Verfügung, der durch das Baulandmobilisierungsgesetz in dieser Legislatur noch gestärkt wurde. Dazu gehören neben einer kommunalen Bodenvorratspolitik mit liegenschaftlicher Partizipation auch eine kooperative Baulandentwicklung privater Grundstücke über städtebauliche Verträge; ebenso wie die Anwendung hoheitlicher Instrumente wie Vorkaufsrechte, Baugebote, Umlegung oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen…

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So geriet Detmold wie so viele Städte und Kommunen irgendwann an die Grenzen seiner Aufnahmefähigkeit. Und gleichzeitig stand sie vor der Herausforderung Konversion. Schnell war klar, dass es für beide Herausforderungen eine Lösung gibt.

2014 zogen die britischen Streitkräfte (seit 1949 in Detmold stationiert) ab und übergaben der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) insgesamt 320 Wohneinheiten. Im April 2019 erwarb die Stadt 44 Einheiten. Die restlichen Gebäude verblieben zunächst bei der BImA, die die Vermarktung lieber selbst übernehmen wollte. Im Dezember desselben Jahres schloss sich die Stadt unter der Leitung vom damaligen Bürgermeister Rainer Heller, Stadtkämmerer Frank Hilker (seit 2020 amtierender Bürgermeister) und dem Technischen Beigeordneten Thomas Lammering mit der Pyramis Immobilien Entwicklungs GmbH (Pyramis) und der Detmolder Gesellschaft für Stadtentwicklung zu der Wohnbaugenossenschaft Britensiedlung eG zusammen – das Ziel: Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Initiatoren dieser Partnerschaft waren Rechtsanwalt Michael Hoppenberg, der bereits die Verhandlung mit der BImA rechtlich begleitet hatte, sowie Michael Kirchner, Inhaber der Kirchner Gruppe, die Pyramis gemeinsam gegründet haben.

In diese Genossenschaft brachte Detmold einen Teil der ehemaligen Britensiedlung ein und erhielt im Gegenzug Genossenschaftsanteile. Dank der Rechtsform Genossenschaft bestand umgehende Handlungsfähigkeit. Die Partner konnten den zeit- und arbeitsintensiven Vergabeprozess überspringen, den die Stadt als öffentliche Institution hätte einhalten müssen, und alle Renovierungsaufgaben an lokale Betriebe vergeben. Diese konnten im Januar 2020 ihre Arbeit aufnehmen. Durch den Zusammenschluss mit Pyramis hat Detmold einen Partner, der neben der rechtlichen Beratung auch unter Michael Kirchner das Projektmanagement, die Umsetzung gemeinsam mit den lokalen Betrieben sowie die Verwaltung der Immobilien übernahm. Michael Hoppenberg beriet zudem bei der politischen Kommunikation des Projektes.

Die Hoheit über die Immobilienentwicklung und Verwaltung verblieb bei der Stadt.

Innerhalb von acht Monaten waren die Wohneinheiten saniert und bezugsfertig. Die Investition belief sich auf 3,5 Millionen Euro, die durch Kredite finanziert wurde. Für die Auswahl der Mieter entwickelte die Genossenschaft ein Punktesystem, welches familiäre, soziale und wirtschaftliche Kriterien berücksichtigt. Dieses entstand unter der Leitung von Bürgermeister Hilker, der vor seiner Tätigkeit in der Verwaltung von Detmold das Büro des Bielefelder Sozialdezernats leitete.

Da die Genossenschaft nicht gewinnorientiert ist, sondern lediglich ihre Kosten decken muss, konnte eine Miete von 6,30 Euro pro Quadratmeter ausgerufen werden. Der durchschnittliche Mietpreis in Detmold liegt bei 7,44 Euro pro Quadratmeter. Das und die hochwertige Sanierung der Häuser sorgte dafür, dass die Quartiere innerhalb kürzester Zeit vermietet waren…

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16,3 Prozent Wertzuwachs in Bayerns östlichstem Landkreis

Das Ergebnis: Bei den Landkreisen liegt Freyung-Grafenau an der Grenze von Bayern zu Tschechien vorn. Hier prognostiziert QUIS einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 16,3 Prozent bis 2023. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Altenkirchen im Westerwald mit einem durchschnittlichen Anstieg von 14,5 Prozent und der Landkreis Hof in Oberfranken mit 12,7 Prozent. „Wer hier mit dem Gedanken spielt, hier eine Immobilie zu kaufen, sollte sich lieber beeilen“, so die Schlussfolgerung von Bettina Harms, Geschäftsführerin von Analyse & Konzepte immo.analytics.

Den höchsten Wertverlust werden laut den Berechnungen von QUIS Eigentümerinnen und Eigentümer im thüringischen Saalfeld-Rudolstadt hinnehmen müssen. Hier sinkt der Wert von Eigentumswohnungen bis 2023 gemäß der Prognose um 10,2 Prozent. Im Landkreis Spree-Neiße ist mit einem durchschnittlichen Wertverlust von 8,5 Prozent zu rechnen und im Saale-Orla-Kreis mit einem Minus von 8,4 Prozent.

Lübeck führt das Städteranking an

Unter den deutschen Großstädten ist die höchste Wertsteigerung in Lübeck zu erwarten. Ein durchschnittliches Plus von 12,1 Prozent prognostiziert QUIS für die Hansestadt – und das obwohl sich die Preise für Eigentumswohnungen dort schon heute auf einem hohen Niveau befinden. Ebenfalls lohnen dürften sich Investitionen in Leipzig (+12 Prozent) und Bremerhaven (+10,8 Prozent)

Für Eigentumswohnungen in Berlin ist eine Wertsteigerung von 9,7 Prozent zu erwarten, für Hamburg werden ein Plus von 7,5 Prozent und für München ein Zuwachs von 8,5 Prozent prognostiziert. „Bei unseren Berechnungen berücksichtigen wir zahlreiche Parameter, sowie Trends und Saisoneffekte“, sagt Bettina Harms. Daher liefern die Ergebnisse einen sehr guten Anhaltspunkt dafür, wie sich die Preise an den unterschiedlichen Standorten entwickeln werden.“

QUIS steht für Quartiers-Informations-System und ist eine Software-as-a-Service (SaaS)-Lösung für Standortbewertungen, Quartiersanalysen und kleinräumige Reports – zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Entscheidern am deutschen Wohnungsmarkt…

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Eigenbedarf mit 70 zumutbar

Immer wieder haben es die Gerichte mit älteren Menschen zu tun, die zum Teil schon Jahrzehnte in ihren Mietwohnungen leben und schließlich doch noch umziehen sollen. Es kommt dabei immer auf die Umstände an. In extremen Fällen hält die Justiz einen Ortwechsel nicht mehr für zumutbar. Das Landgericht Limburg (7 T 116/20) musste über eine 70-jährige Frau entscheiden, der eine Zwangsvollstreckung drohte.

Sie konnte das Attest einer Allgemeinmedizinerin vorlegen, in dem von latenter Suizidgefahr die Rede war. Die zuständige Zivilkammer wies allerdings darauf hin, dass der Mieterin die Situation seit einem Jahr bekannt sei. Sie habe Gelegenheit gehabt, Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Der Gerichtsentscheidung zu Folge musste die Mieterin aus der Wohnung ausziehen.

Eigenbedarf für Au-pair

Eine andere Mieterin musste umziehen, weil der Eigentümer seine Wohnung selbst nutzen wollte – nicht für sich persönlich, sondern für das Au-pair, das seine drei Kinder betreuen sollte. Zwar wehrte sich die Mieterin dagegen und wies darauf hin, dass das Au-pair doch auch im Haushalt des Eigentümers oder in einer eigens für sie angemieteten Wohnung untergebracht werden könne. Doch das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 11647/20) akzeptierte diese Art des Eigenbedarfs als grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar. Die Mieterin musste ausziehen.

Eigenbedarf trotz Ersatzwohnung

Ein häufiger Grund, der den Umzug eines Mieters nötig macht, ist der Eigenbedarf des Eigentümers. So war es auch in einem Münchner Fall. Eine Miteigentümerin des Objekts wollte ihr Studium beginnen und sprach deswegen der Mieterin die Kündigung aus. Diese wehrte sich dagegen – unter anderem mit dem Hinweis, die Eigentümerin habe bereits eine andere Wohnung in München bezogen.

Das Landgericht München (Aktenzeichen 14 S 15871/18) ließ sich aber davon überzeugen, dass dies nur eine zeitlich befristete Zwischenlösung war. Solch ein temporärer Umzug in eine Ersatzwohnung ändere nichts am Anspruch auf Eigenbedarf. Im konkreten Fall wurde der Anspruch auf Eigenbedarf vom Gericht aus anderen Gründen dennoch abgelehnt…

Der Beitrag Eigenbedarf, Hochwasser, Umzugspauschalen, etc. – Neun Urteile deutscher Gerichte zum Thema Umzug erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Eine Haftpflichtversicherung ist wichtig, doch nicht jeder kann sie sich leisten. Laut eines Urteils des Bundessozialgerichts in Kassel (AZ: B 4 AS 76/20 R) ist das Jobcenter gegenüber Hartz-IVEmpfängern zur Zahlung der Haftpflichtversicherung verpflichtet, wenn diese im Mietvertrag verbindlich vorgeschrieben ist. Es handele sich um zu übernehmende Unterkunftskosten, sofern Schäden versichert sind, die direkt das Wohnen betreffen.

Vorausgegangen war eine Klage eines Kasseler Mieters. Der Hartz-IV-Empfänger hatte die Beiträge für eine Haftpflichtversicherung, die sein neuer Vermieter per Mietvertrag verlangte, beim Jobcenter Kassel als Unterkunftskosten geltend gemacht. Doch die Behörde verweigerte die Zahlung. Die Begründung: Die private Haftpflichtversicherung komme auch für Schäden auf, die nichts mit der Wohnung zu tun haben – sie hänge also nicht unmittelbar mit der Nutzung der Unterkunft zusammen.

Direkter Zusammenhang zur Wohnung

Das Bundessozialgericht sah das anders. Da die Haftpflichtversicherung verbindlich im Mietvertrag vorgeschrieben war, …

Der Beitrag Jobcenter muss private Haftpflicht bezahlen, wenn im Mietvertrag eine Haftpflichtversicherung verlangt wird. Wolf-Rüdiger Senk erklärt warum erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Deutschland muss international eine Vorreiterrolle für klimagerechte und sozial ausgewogene Lösungen einnehmen. “Hierzu kann das „Bauen“ einen maßgeblichen Beitrag leisten“, resümiert der Vorstandsvorsitzende der Bundesstiftung Baukultur, Reiner Nagel.

Die Gesprächsteilnehmenden halten es für notwendig, die hohe Prozess-, Planungs- und Bauqualität in Deutschland durch einen starken Rückhalt in der Politik und die notwendige Forschungsförderung zu garantieren. So sollen gleichwertige Lebensverhältnisse in Stadt und Land erreicht und der Standortfaktor Deutschland gestärkt werden. Dazu verabschieden die Teilnehmenden ein Strategiepapier mit drei Kernthesen:

• Vision – die gebaute Zukunft neu denken: Der Bausektor als größter Nutzer von Rohstoffen steht vor einer weitreichenden Transformation. Bauen muss neu gedacht und der Wandel disziplinübergreifend gemeinsam umgesetzt werden. In der Ressourceneffizienz, der Erhaltung der Biodiversität und der Reduzierung von Flächenverbrauch und -versiegelung, der Weiterentwicklung der Kreislaufwirtschaft sowie im Fortschritt der Digitalisierung liegen Chancen für unsere Gesellschaft und eine zukunftsfähige Bauwirtschaft.
• Innovation – kluge Ideen fördern und verankern: Ressourcenschonendes Bauen muss einen höheren Stellenwert einnehmen. Hierzu fordern die Teilnehmenden des Ettersburger Gespräches eine konsequente Forschungsförderung, Anschubfinanzierungen und die Nutzung innovativer Ansätze
• Umbau – Verantwortung für die Weiterentwicklung des Bestands übernehmen: Künftige Planungsund Baugeschehen müssen vermehrt vom Bestand aus gedacht werden. Ordnungs-, Förder- und Steuerpolitik sollten darauf ausgerichtet werden. Gezielte Investitionen und verlässliche Rahmenbedingungen sind die Grundlage für nachhaltige Investitionsentscheidungen und eine langfristig erfolgreiche Bauwirtschaft.

Gute Beispiele

Das 13. Ettersburger Gespräch fordert nicht nur ein Umdenken, es werden auch gelungene Projekte von den Planungs- und Ausführungsbeteiligten und Bauherren vorgestellt…

Der Beitrag Bauen neu denken: Ettersburger Gesprächskreis legt neues Strategiepapier vor – Ein gemeinwohlorientierter Umbau kann gelingen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Mit ihren innovativen Geschäftsideen konnte in diesem Jahr VePa aus dem bayerischen Krailling die Jury am meisten überzeugten. Das Startup entwickelt vertikalen, platzsparenden Parkraum – zum Beispiel mit dem VePa Tower, der zwölf Parkplätze auf der Fläche von nur zwei bestehenden Plätzen bietet. Seine zukunftsweisende Lösung für die Branche kann der Gewinner nun exklusiv vor den Entscheidern von rund 50 Wohnungsunternehmen im Rahmen des Arbeitskreises „Digitale Geschäftsmodelle“ der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen (AGW) präsentieren. Gekürt wurde der Gewinner der hubitation finals von Jurymitglied Christina Geib und Klaus Straub, Leiter des NHW-Unternehmensbereichs IT, Projekte und Innovation.

„Die besten Innovationen bieten smarte Problemlösungen, die das Leben von Menschen nachhaltig positiv verändern oder vereinfachen. Das hat unser Gewinner erkannt und perfekt gelöst“, erklärte Straub. Die Online-Zuschauer:innen hatten während der Jury-Sitzung zudem die Gelegenheit, einen Publikumssieger mitzubestimmen. Dieser wurde bereits zum zweiten Mal von der Aareal Bank ausgelobt und geht an den Pitch mit den meisten Stimmen aus dem virtuellen Publikum.

Sie entschieden sich für das Startup AktivBo aus Hamburg, das sich auf den Bereich Customer-Experience spezialisiert hat. Aufgrund der Corona-Pandemie fand die Abschlussveranstaltung in diesem Jahr nur mit den wichtigsten Akteuren aus Finalisten, Sparringspartnern und Jury vor Ort in Frankfurt statt, wurde jedoch live gestreamt und ist auf YouTube abrufbar.

hubitation-Familie wächst

Christina Geib war bei der Veranstaltung nicht nur als Jurymitglied und in ihrer Funktion als stellvertretende Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen (AGW) dabei. Sie ist auch Geschäftsführerin der WBM Wohnbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM), die als neuer hubitation Associate vorgestellt wurde…

Der Beitrag hubitation Contest 2021 – VePa aus Krailling mit seinen vertikalen Parklösungen gewinnt – Publikumssieger wurde AktivBo aus Hamburg erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Mit der Aareon-Stiftungsprofessur für Wirtschaftsinformatik möchten wir einen Beitrag zur Qualifizierung engagierter Fach- und Führungskräfte in den wichtigen Themenbereichen der Digitalisierung und neuer Technologien leisten, Forschungsaktivitäten fördern und ausbauen und so die Innovationskraft der Branche unterstützen. Denn Bildung und Forschung sind ein starkes Fundament für zukunftsweisende Entwicklungen und Lösungen“, erklärt Dr. Manfred Alflen, Vorstandsvorsitzender der Aareon AG.

„Zurzeit werden keine Absolventen und Absolventinnen mit informationstechnischer Kompetenz innerhalb der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ausgebildet, obwohl sowohl für immobilienkaufmännische als auch technische Berufe ein breites Wissen an Digitalisierungskenntnissen notwendig ist. Die Erweiterung der Ausbildungsmöglichkeit sowie die Forschungsergebnisse kommen der Branche zugute“, sagt Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ…

Der Beitrag Aareon-Stiftungsprofessur Wirtschaftsinformatik an der EBZ Business School (FH) – Zum Wintersemester lehrt Prof. Dr.-Ing. Heiko Gsell in Bochum erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.