Datenstrategie wird für Bestandshalter überlebenswichtig

Besonders hoch ist die Anzahl der Dateien im Bereich Property Management durch abgelegte Dokumente zu Betreiberpflichten und Wartungsprotokollen, wo es im Schnitt bis zu 20-mal mehr abgelegte Dokumente gibt. Fazit: Bei vielen Immobilienunternehmen herrscht Informationschaos. „Mit Blick auf ESG, Energiekrise, steigende Zinsen und den sich veränderten Transaktionsmarkt, entpuppt sich der nachlässige Umgang mit Informationen als ein riskantes Unterfangen. Für einige Immobilienunternehmen wird die falsche oder gar fehlende Datenstrategie so schnell zum Unternehmensrisiko“, sagt Gründer und Geschäftsführer der docunite GmbH Patrick Penn.

Doppelt oder sogar mehrfach abgelegte Dateien erzeugen nicht nur überflüssige Datenmengen, sondern verhindern eine transparente und sichere Zusammenarbeit. Ein weiteres Problem ergibt sich aus verschachtelten und inkohärenten Ordnerstrukturen und Ablagen. Dadurch können Mitarbeiter viele wichtige Dokumente zu Gebäuden oder Transaktionen gar nicht erst finden. Laut docunite-Analyse betrifft das in den Bereichen Fonds Management und Asset Management zwischen vier und sechs Prozent aller Dokumente. „Wir haben beobachtet, dass teilweise unternehmenskritische Dokumente aus technischen Gründen nicht abrufbar sind, weil Mitarbeiter beim Speichern die Pfadlänge von 256 Zeichen überschritten haben. Hierfür brauchen Unternehmen Standards und bessere Strukturen“, weiß Penn.

Falsches Datenmanagement mindert Gewinne

Die Folge für viele Unternehmen aus der Immobilienbranche: kleinere Margen oder sogar Verluste bei der Verwaltung, Vermietung und dem Verkauf ihrer Objekte. Berechnungen von docunite auf Grundlage des Fraunhofer Instituts zeigen, dass allein die schätzungsweise 165.000 in der Immobilienverwaltung beschäftigten Büromitarbeiter pro Jahr Kosten in Höhe von 0,49 Mrd. Euro erzeugen – weil jeder von ihnen 30 Minuten pro Tag nach Dokumenten sucht.

„Noch schwerwiegender als der Zeitverlust und Personalaufwand ist jedoch die Tatsache, dass Immobilienunternehmen bei Transaktionsprozessen, Vermietungen oder beispielsweise mit Hinblick auf den aktuell wichtigen Sanierungsbedarf nicht entscheidungsfähig sind – oder falsche Entscheidungen treffen“, warnt Patrick Penn. Der Schaden kann im Einzelfall bis zu geplatzten Transaktionen führen.

Alte Strukturen völlig neu denken

Im Zuge der Digitalisierung müssen Immobilienunternehmen ihr Dokumentenmanagement komplett neu denken. Denn: Der Fehler liegt in der Architektur und in alltäglichen Arbeitsabläufen. Viele Unternehmen haben ein unklares und riskantes Berechtigungsmanagement mit heterogenen Ablagen, weil Mitarbeiter aus verschiedenen Bereichen verschiedene Ordnerstrukturen etablieren. Das wiederum verursacht Schattenablagen und Parallelstrukturen, die unternehmensübergreifend teilweise unbekannt sind. Das Ergebnis sind Duplikate und veraltete Dateien, die in kritischen Momenten in Umlauf gebracht werden…

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Laut Studie spielt der Klimaschutz für immer mehr Immobilienunternehmen eine tragende Rolle in der eigenen Unternehmensphilosophie. So geben rund 60 Prozent der Befragten an, dass Nachhaltigkeit per se wie auch die Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen im unternehmerischen Handeln und in strategischen Investitionsentscheidungen eine hohe bis sehr hohe Relevanz einnimmt. Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit spielt dabei bei 39 Prozent der Befragten die größte Rolle – die Maßnahmen konzentrieren sich beim überwiegenden Teil der Befragten auf den Bereich der Dekarbonisierung, also die konkrete Implementierung von CO2-Minderungspfaden, aber auch auf Mittel der Verbrauchsoptimierung und Green Lease-Verträge.

34 Prozent konzentrieren sich derweil stärker auf wirtschaftliche Aspekte und verfolgen Maßnahmen, wie die Aufnahme ökonomischer Kriterien und Aspekte des Klimaschutzfahrplans in der langfristigen Budgetplanung. Auch die Datenerfassung für Performance Benchmarks erfreut sich steigender Beliebtheit. Ebenso gewinnt die soziale Dimension immer mehr an Profil und wird auch zukünftig einen größeren Einfluss auf die künftigen Handlungen ausüben. Die verschiedenen Befragten sind sich der steigenden Bedeutung gesellschaftlicher Verantwortung auf wirtschaftliche Entscheidungen sehr bewusst. Die Immobilienwirtschaft entwickelt hier bereits seit Langem eigene Impulse und Vorschläge.

Wir sind hier auf politischen Rückenwind angewiesen

„Die Immobilienwirtschaft weiß um ihre Position als entscheidender Akteur, die ambitionierten Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen“, sagt Aygül Özkan, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des ZIA. „Diese Kraftanstrengung umfasst immense Investitionen sowie bauliche und technische Veränderungen, deren Finanzierung und Umsetzung auch von geeigneten politischen Rahmenbedingungen abhängt. Weder die Immobilieneigentümer noch die Mieterinnen und Mieter können diese Investitionen allein stemmen. Wir sind hier auf politischen Rückenwind angewiesen.“

Bei den Befragten werden Daten für weite Teile des Portfolios bereits erhoben, aber oft nicht weiterverwendet. Bei rund einem Drittel der Gebäude der Befragten werden noch keine automatisierten Reportings erstellt. Allerdings erlaubt die Gebäudeinfrastruktur bei einem Drittel schon heute proaktive Eingriffe in den Betrieb („Predictive Maintenance“).

Energiemanagement von Gebäuden in Zukunft vollständig automatisieren

„Umweltrelevante Gebäudedaten sind ein wichtiges Mittel für das Gelingen der Energiewende“, so Rebekka Ruppel, CEO pom+Deutschland…

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„Durch die Ausrichtung der Bundesförderung auf CO2-Reduktion als Zielwert können die Klimaziele effektiver, schneller und ganz wichtig: kostengünstiger erreicht werden“, so Maria Hill, Vorsitzende des ZIAAusschusses Energie und Gebäudetechnik. „Wichtig ist auch: Bei einer Anhebung des Neubaustandards auf EH55 sollten die Anforderungen an den Wärmeschutz nicht weiter verschärft werden. Wenn wir dann zeitgleich die erneuerbaren Energien umfassend fördern und auf die Gebäude-Klimaziele anrechenbar machen, wird es zu einem Push der Erneuerbaren im Gebäudesektor kommen“, so Hill weiter.

Kernaspekte für eine Neuausrichtung der BEG-Förderkulisse

Förderung auf CO2-Reduktion ausrichten
Die Fördersystematik muss konsequent auf CO2-Emissionen bzw. CO2-Einsparung ausgerichtet werden. Auf dem Weg zur Klimaneutralität sollte sich die jeweilige Immobilie durch effektive CO2-Einsparungsmaßnahmen im CO2-Ausstoß stetig verbessern. Hierfür sind die im GEG festgelegten Effizienzstandards allein, die sich an Referenzgebäuden orientieren, der falsche Weg. Zudem lassen diese keinen direkten Rückschluss auf die CO2-Emissionen des Gebäudes zu.

Erneuerbare Energien ausbauen und Einsatz im Gebäude auf die Gebäude-Sektorziele anrechnen
Der verstärkte Ausbau der erneuerbaren Energien in Deutschland ist ein Schlüssel, um die Klimaziele zu erreichen. Dafür müssen Anreize geschaffen werden, um die Energiewirtschaft so schnell wie möglich zu dekarbonisieren. Zudem muss der Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden auf die Gebäudeziele anrechenbar werden, da dies eine kosteneffiziente CO2-Reduktion der Sektor-Emissionen ermöglicht und in der gesamten Breite der Immobilienwirtschaft umsetzbar ist.

BEG muss beihilfefrei bleiben
Die neue Förderlandschaft muss genauso wie die aktuelle BEG vollständig beihilfefrei gestellt werden. Dies war die Basis für den Erfolg der BEG und die Grundlage für eine handhabbare und schnelle Umsetzung bei den Unternehmen…

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Neubau wird in Deutschland völlig vernachlässigt

„Diese Zahlen sind Ausdruck dafür, dass sich die Lage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten weiter anspannt“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. „Die Anstiege sind das Ergebnis eines weiterhin zu knappen Wohnungsangebots. Die Politik setzt die falschen Signale statt die richtigen Anreize. Sie verschärft das Mietrecht, sie droht sogar vereinzelt mit Enteignungen beziehungsweise zieht willkürlich Vorkaufsrechte bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien – ohne die negativen Auswirkungen zu bedenken. Der Neubau wird in unserem Land völlig vernachlässigt. Dringend erforderlich wären stattdessen: die Erhöhung der linearen AfA, die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die Senkung der Grunderwerbsteuer, die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungszahlen. Das wären die geeigneten Instrumente für eine wirkliche Bauoffensive 2019. Keine dieser Maßnahmen findet aktuell Anwendung. Das verschlimmert die Situation für das bezahlbare Wohnen und Bauen in Deutschland“, so Mattner.

Mietpreisbremse führt nicht zu Entspannung der Märkte

Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld von der Universität Freiburg hat im Rahmen des Frühjahrs-gutachtens 2019 die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert. Eine der Hauptursachen für die steigenden Preise und Mieten im Wohnungssegment liegt demnach in der kräftigen Nachfrage nach Wohnraum. Angebotsseitige Kapazitätseinschränkungen und fehlendes Bauland würden den Nachfrageüberhang zusehends vergrößern. Vor allem in Ballungsräumen werde die Nachfrage weiterhin nicht vom Angebot gedeckt. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dürften hingegen kaum nachhaltig zu einer Entspannung der Lage führen. „Als Symptombehandlung stört sie die Funktion des Preises als Signal der Knappheit und vergrößert die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren“, so Feld.

Grundsteuer: Umlagefähigkeit sollte erhalten bleiben

Nach Ansicht von Feld sollte die Umlagefähigkeit der Grundsteuer aus finanzwissenschaftlicher Sicht jedenfalls erhalten bleiben, da ansonsten höhere Kosten für Vermieter die Investitionen in neue Wohnungen ausbremsen würden. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit führe dazu, dass die Grundsteuer zu einer reinen Vermögensteuer degeneriert. Zum künftigen Modell der Grundsteuer schreibt Feld: „Für die Reform der Grundsteuer bietet sich ausgehend von einem flächenorientierten Modell ein hybrides Modell durch Hinzunahme einer Lagekomponente an. Selbst pauschaliert ist die Hinzuziehung von Mieten problematisch.“

Grunderwerbsteuer: Restrukturierung des Länderfinanzausgleichs notwendig

„Vom gegenwärtigen Finanzausgleichsmechanismus gehen erhebliche Fehlanreize aus, die zu einer steten Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern führen“, so Feld. Eine Restrukturierung des Länderfinanzausgleichs sollte seiner Ansicht nach diese Fehlanreize beseitigen. Darüber hinaus rufe die Grunderwerbsteuer als indirekte Steuer auf Grundvermögen bei Veräußerungen erhebliche Verzerrungen hervor. „Aus wirtschaftspolitischer Sicht sind solche verzerrenden Steuern zu vermeiden, da sie starke Nebenwirkungen haben. Bei wiederholtem Verkauf einer Immobilie wird als Bemessungsgrundlage stets der gesamte Kaufbetrag veranschlagt, wodurch es zu einer Doppelbelastung und zu Schneeballeffekten kommt. Substitutionseffekte bei der Grunderwerbsteuer sorgen für verzerrte Entscheidungen auf den Immobilienmärkten und verursachen neben der Steuerlast ökonomische Zusatzlasten.“

Baukindergeld und Sonder-AfA wirken preistreibend

Zur Förderung des Wohneigentums habe sich die Bundesregierung mit dem Baukindergeld laut Feld zu einer „relativ unsystematischen steuerlichen Förderung“ entschlossen, die zu einer problematischen Verteilungswirkung führe. Da die Prämie vom Verkäufer in vielen Fällen auf den Verkaufspreis umgelegt werde, seien höhere Immobilien-, Bau- und Grundstückspreise die Folge. „Auswertungen des sozio-ökonomischen Panels zeigen, dass viele Familien Baukindergeld erhalten, die darauf nicht angewiesen wären, während die eigentlichen Probleme – geringes Kapital gepaart mit hohen Erwerbsnebenkosten – für Haushalte mit geringeren Einkommen fortbestehen“, so Feld im Frühjahrsgutachten…

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Die Berufung einer weiteren Geschäftsführerin hatte der Vorstand im Rahmen seiner Wachstumsstrategie beschlossen, zu der derzeit auch weitere personelle Verstärkungen in Europa und in den ZIA-Regionen erfolgen. „Mit Sun Jensch gewinnen wir eine ausgewiesene Expertin und Kennerin unserer Branche. Wir freuen uns sehr, dass wir mit ihr die Wachstumsstrategie in den Regionen weiter ausbauen können und auch im Bereich der Innovation und Digitalisierung weitere Akzente setzen werden“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Der ZIA Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) ist der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Er spricht durch seine Mitglieder, darunter mehr als 25 Verbände, für rund 37.000 Unternehmen der Branche entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Der ZIA gibt der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfalt eine umfassende und einheitliche Interessenvertretung, die ihrer Bedeutung…

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ZIA zum Wohngipfel: Wenige Anreize, viele Verbote

Das entsprechende Eckpunktepapier der Bundesregierung ist im Vergleich zur stattgefundenen Diskussion aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, verbesserungswürdig. „Neben Ankündigungen, die bereits im Koalitionsvertrag angekündigt und zum Teil bereits umgesetzt wurden, hat sich die Bundesregierung leider wieder einmal auf Verbote und Eingriffe unter anderem in das Mietrecht konzentriert. Wirkliche Anreize wie die Novellierung einer Musterbauordnung, Unterstützung der Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren und eine Erleichterung der hohen Auflagen an das Bauen bleiben zu unkonkret. Zudem erhoffen wir uns eine schnelle Einführung der Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung, die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigt wurde und bislang weiter fehlt“, meint Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Beim Wohngipfel hat Mattner zudem die Abberufung des erfolgreichen Baustaatssekretärs Adler kritisiert.

ZIA warnt vor Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Im Eckpunktepapier finden sich erneut mehrere Eingriffe in das Mietrecht, so etwa die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre. „Es ist schwer verständlich, dass die Koalitionäre einerseits Anreize für das Bauen ankündigen und andererseits den Mietspiegel manipulieren wollen. Dieser Markteingriff hätte eine fatale Wirkung besonders in den angespannten Wohnungsmärkten. Erst reduziert die Bundesregierung die Modernisierungsumlage, dann will sie die Mieten auf diese Art und Weise einfrieren. So schaffen wir kein verbessertes Umfeld für Investitionen“, erklärt Mattner. Das wirke sich auch auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung aus. „Letztlich trifft das die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investiert sind.“

Grundsteuer: Koalition beim Wort nehmen

Die Koalition kündigt im Eckpunktepapier eine aufkommensneutrale Grundsteuer an, während das bislang diskutierte Bundesratsmodell der gesamten Branche durch exorbitante Erhöhungen das Genick brechen würde. „Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort und begrüßen diese Ankündigung“, erklärt Mattner. Zudem weist der ZIA erneut darauf hin, dass Share Deals keine missbräuchlichen Steuergestaltungen sind, sondern geltendem Recht entsprechen und sowohl von privaten als auch öffentlichen Unternehmen genutzt werden. „Der Tenor im Eckpunktepapier zeigt, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch nicht verstanden hat. Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast“, meint Mattner. 14 von 16 Bundesländern haben die Grunderwerbsteuer-Sätze seit 2007 von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, das Aufkommen befindet sich auf einem Rekordhoch. Ein Grund für die Steuer-Rallye findet sich im Länderfinanzausgleich. Gemäß des Finanzausgleichsgesetzes werden darin nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zu Grunde gelegt. In der Praxis führt das dazu, dass Länder mit einem überdurchschnittlich hohen Steuersatz mehr Einnahmen für ihren Haushalt generieren, weil die fiktiven Einnahmen darunter liegen. „Hier müssen wir ansetzen. Diesen motivierenden Faktor gilt es zu beseitigen“, sagt Mattner.

Kommunen sollen unterstützt werden

Positive Punkte finden sich im Kapitel „Baukostensenkung und Fachkräftesicherung“. So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung. Zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden. „Beide Maßnahmen führen zu einer Vereinfachung für die Planungsbehörden, die an mehreren Stellen durch Fachkräftemangel und Überlastung an ihre Grenzen stoßen. Das ist ein enorm wichtiges Vorhaben der Gesetzgeber. Wichtig wäre nun, noch mehr Sicherheiten für Entwickler und Investoren durch die Erweiterung der Musterbauordnung herzustellen. So umgehen wir teuren Planungsaufwand insbesondere im seriellen Wohnungsbau“, sagt Mattner.

Energetische Gebäudesanierungs-AfA muss kommen

Bislang fehlt nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung. „Diesen Punkt hätten wir uns für den Wohngipfel erhofft. Der Gebäudesektor ist elementar für die Energiewende in Deutschland. Die Aufwendungen müssen wir als Immobilienwirtschaft aufwenden, dazu sind wir angehalten. Bislang liegen diese Belastungen jedoch ausschließlich auf Eigentümer- und Mieterseite. Durch eine intelligente Abschreibungsmöglichkeit kann diese Kostenlast jedoch auf eine weitere Schulter verteilt werden. So werden auch die Mieter unterstützt“, sagt Mattner.

Andy Dietrich

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Der Beitrag ZIA, BFW, DDIV, Erbbaurechtsverband – Stimmen zum Wohngipfel: Erbbau, Bauland, Grundsteuerreform, AfA, Typengenehmigung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Kosten für Energieträger sind in Deutschland sehr unterschiedlich. Kraftstoffe im Verkehrssektor wie Diesel und Benzin sind deutlich teurer als Heizöl und Erdgas für die Wärmeerzeugung. So lagen die Kosten für Super-Benzin im Juli 2017 bei 14,9 Cent pro Kilowattstunde, für Heizöl hingegen nur bei 5,3 Cent. Verbrennt man fossile Energieträger wie Benzin oder Heizöl, entsteht ähnlich viel umweltbelastendes Kohlenstoffdioxid. Deshalb kann eine klimapolitisch motivierte Steuer im Wärmemarkt unter den passenden Rahmenbedingungen die richtigen Anreize setzen, um diese schädlichen Emissionen zu vermeiden. Eine CO2-Bepreisung ist dafür – als marktwirtschaftliches Instrument – ordnungspolitischen Verboten und Grenzwerten überlegen. Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist es, die Treibhausgas-Emissionen bis zum Jahr 2050 um 80 Prozent zu senken – daran sollte sich die Besteuerung der Wärmeenergie orientieren.

Der Koalitionsvertrag der großen Koalition von 2018 nennt als Ziel ein CO2-Bepreisungssystem, das nach Möglichkeit global ausgerichtet ist, jedenfalls aber die G20-Staaten umfasst. Im weiteren Verlauf der Diskussion müssen dabei je-doch die gesellschaftlichen Auswirkungen einer CO2-Bepreisung noch stärkere Beachtung finden. Hierzu gehören insbesondere die Auflösung des Investor-Nutzer-Dilemmas sowie die Untersuchung von Ausgleichs- bzw. Rückerstat-tungsmöglichkeiten für einkommensschwächere Haushalte.

„Die CO2-Bepreisung ist im Verhältnis zum Ordnungsrecht ein relativ marktwirtschaftliches Instrument, das künftig zur Reduktion von Treibhausgasemissionen für die Immobilienwirtschaft herangezogen werden könnte“, sagt Thomas Zinnöcker, Vizepräsident beim ZIA und Vorsitzender der ZIA Task Force Energie. „Voraussetzung hierfür sind jedoch die passenden Rahmenbedingungen unter Beachtung der komplexen Wirkungsketten. Eine CO2-Bepreisung kann dann eine kostenminimale und somit wirtschaftliche Lösung darstellen, wenn sie technologieoffen und marktgerecht ausgestaltet ist.“

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Der Beitrag IW-Gutachten: CO2-Bepreisung sinnvoll – wenn sie in ein länder- und sektorenübergreifendes System eingebettet ist erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.