Eine so breite Resonanz hatte das Thema leistbares Wohnen in Österreich schon lange nicht mehr erreicht: Ende April widmete der ORF dem internationalen Druck auf den Wohnungsmarkt einen eigenen Beitrag. Anlass dafür war eine Studie der globalen Analysten Real Capital Analytics. Diese hatten alle großen Immobiliendeals (mit mindestens zehn Wohneinheiten) in 16 Städten ausgewertet, woraus sich der immer schnellere Run auf das Betongold seit der Finanzkrise 2008 ablesen ließ. 2007 lag die Summe der großen Käufe bei 17,3 Milliarden Euro, 2019 wurden 66,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen investiert.

Überraschend dabei war, dass Wien gleichauf mit Paris und Madrid an fünfter Stelle lag, hier flossen zwischen 2007 und 2020 insgesamt 11,2 Milliarden Euro in den Wohnbau. Der Anteil des freifinanzierten Wohnbaus beträgt inzwischen rund zwei Drittel. Das Problem daran, so der Tenor, sei nicht nur die schwindende Leistbarkeit, sondern auch die geringe Verfügbarkeit, da immer mehr Investoren ganze Wohnanlagen en gros kaufen, was das Angebot auf dem freien Markt reduziert. Die aufgeregte Resonanz auf den ORF-Bericht zeigte, dass das Thema Betongold, Vorsorgewohnungen und Kostenexplosion heute nicht mehr ausschließlich auf den Immobilienseiten diskutiert wird.

Neoliberale Dramatik

Bestätigung von fachlicher Seite kam von der fast zeitgleich veröffentlichten Studie „Post-neoliberal housing policy? Disentangling recent reforms in New York, Berlin and Vienna“ von Justin Kadi (TU Wien), Lisa Vollmer und Sam Stein. Die drei Autoren verglichen die Entwicklung in den genannten drei Städten. New York liberalisierte seinen Wohnungsmarkt schon in den 1970ern, Berlin erst ab den 1990ern infolge der Abschaffung der Gemeinnützigkeit in Deutschland, dafür mit den dramatischsten Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt.

Zwischen 2011 und 2018 stieg der durchschnittliche Mietpreis um 65 Prozent auf Foto: Gsottbauer Architekten 10,70 Euro pro Quadratmeter, es fehlen circa 220.000 Wohnungen, die für Haushalte leistbar sind, welche weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens verdienen. Auch im Vergleich der drei Städte führt Berlin: Die Durchschnittsmiete stieg in den letzten zehn Jahren in New York um 15 Prozent, in Berlin um 21 Prozent und in Wien um 16 Prozent.

Ist der Neoliberalismus daran schuld? Eine Definition dieses Begriffs wollen die Autoren der Studie gar nicht liefern, es genügen die Fakten: Der Verkauf oder Abriss von Sozialwohnungen, die Schwächung des Mieterschutzes und der stärkere Einfluss des Finanzkapitals auf den Wohnungsmarkt, während der Einfluss der Mieter und auch ihrer politischen Vertreter schwand.

Gegenmaßnahmen wie der Mietendeckel des Berliner Senats wurden heiß debattiert – im April 2021 scheiterte er vorerst vor dem deutschen Bundesverfassungsgericht. Wien scheint hier vergleichsweise noch eine Insel der Seligen zu sein, doch auch hier warnen die Autoren der Studie: „Nach heutigen Prognosen wird Wien bis 2030 um 150.000 Einwohner wachsen. In diesem Zusammenhang ist die geplante Erweiterung des Gemeindebaus um 4.000 Wohneinheiten bis 2025 ein Tropfen auf den heißen Stein.“

Partnerschaft unter Druck

Den schwarzen Peter wollen sich die Investoren allerdings nicht zuschieben lassen. Denn so scharf seien die Grenzen zwischen gemeinnützigen und freifinanzierten Projekten gar nicht gezogen, sagt Sebastian Beiglböck, Geschäftsführer beim Verband der Österreichischen Projektentwickler (VÖPE). „Durch die hohen Grundstückspreise ist es seit vielen Jahren üblich, dass Baufelder für freifinanzierten und geförderten Wohnbau mit gemeinnützigen Partnern partnerschaftlich entwickelt werden. Ohne diese Partnerschaften würde es mangels angemessener Grundkosten noch weniger geförderten Wohnbau geben.“

Denn die Grundkosten, das wissen alle, sind heute enorm. Selbst landwirtschaftliche Flächen, die nur eine langfristige Entwicklungsperspektive haben, kosten heute rund 400 Euro, beim Bauland sieht es deutlich dramatischer aus. So muss der geförderte Anteil mittlerweile fast immer über einen freifinanzierten Anteil quersubventioniert werden. Beim Quartier Village im Dritten in Wien (190.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche für Wohnen) sind jeweils 50 Prozent gefördert beziehungsweise „preiswert“ und freifinanziert.

Durch die hohen Grundstückspreise ist es üblich, dass Baufelder für freifinanzierten und geförderten Wohnbau partnerschaftlich entwickelt werden.

Sebastian Beiglböck, VÖPE

Doch auch diese Partnerschaft gerät in einem überhitzten Markt an ihre Grenzen – und das sogar trotz der 2018 eingeführten Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“. Für 10.000 Quadratmeter Grünland ohne Aufschließung und einer angenommenen Dichte von 1.0, müsste der freifinanzierte Anteil 824 Euro betragen, um den mit 188 Euro gedeckelten Anteil des geförderten Wohnbaus auszugleichen…

Der Beitrag Rechnen mit Köpfchen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG).

Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Sachverhalt:

Das MietenWoG Bln trat – mit Ausnahme des § 5 MietenWoG Bln – am 23. Februar 2020 in Kraft. Der „Berliner Mietendeckel“ besteht für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (vgl. §§ 1, 3 MietenWoG Bln), einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen (vgl. §§ 1, 4 MietenWoG Bln), wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind (vergleiche §§ 1, 4 in Verbindung mit §§ 6, 7 MietenWoG), sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten (vergleiche §§ 1, 5 MietenWoG Bln). Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, finden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung.

Die Antragsteller im Verfahren der abstrakten Normenkontrolle (2 BvF 1/20) – 284 Abgeordnete des Deutschen Bundestages der Fraktionen von CDU/CSU und FDP – halten das MietenWoG Bln für unvereinbar mit der grundgesetzlichen Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen (Art. 70 ff. GG). Die beiden Richtervorlagen (2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) betreffen die Vereinbarkeit von § 3 MietenWoG Bln mit dem Grundgesetz.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

Das MietenWoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig.

1. Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Abgrenzung und Inhalt der Gesetzgebungsbefugnisse von Bund und Ländern richten sich dabei ausschließlich nach Art. 70 ff. GG. Die Gesetzgebungskompetenzen werden insbesondere mittels der Kataloge der Art. 73 und Art. 74 GG durchweg alternativ voneinander abgegrenzt.

Doppelzuständigkeiten sind dem Grundgesetz in der Regel fremd. Der Bund hat demnach das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Der Kompetenzbereich der Länder wird daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Eine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder kennt das Grundgesetz nicht. Öffnungsklauseln in Bundesgesetzen sind zwar zulässig, gewähren den Ländern aber keine über die Öffnung hinausgehenden Spielräume.

2. Die konkurrierende Gesetzgebung regelt das Grundgesetz im Wesentlichen in den Art. 72 und Art. 74 sowie Art. 105 GG abschließend.

Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder.

Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden. Die Sperrwirkung setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reicht sie so weit, wie der Bundesgesetzgeber eine erschöpfende, also lückenlose und abschließende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte.

3. Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.

Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis umfasst das bürgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Entscheidend ist, ob durch eine Vorschrift Privatrechtsverhältnisse geregelt werden, also die Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten.

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Der Mietvertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien. Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden…

Der Beitrag Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – Beschluss vom 25. März 2021 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„In Deutschland zeichnet sich infolge der Corona-Pandemie, wie in den meisten Ländern weltweit, eine einschneidende Wirtschaftskrise ab. In dieser kritischen Zeit, in der sich viele Menschen ernsthafte Sorgen um ihre Existenz machen, muss der Staat seiner sozialen Verantwortung gerecht werden und den Menschen in ihrem Alltag helfen.

Dazu gehört insbesondere der zentrale Lebensbereich des Wohnens“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. „Neben den Milliardenbeträgen, mit denen derzeit verschiedenen Wirtschaftsbranchen unter die Arme gegriffen wird, müssen deshalb die finanziell Schwächeren und Schwächsten in unserer Gesellschaft zukünftig noch schneller und umfangreicher durch Wohngeld und eine Übernahme der Kosten der Unterkunft unterstützt werden.“

Ein viertel aller Haushalt ein Deutschland gefährdet

Besonders gefährdet sind diejenigen Haushalte, die über keine flüssigen finanziellen Rücklagen verfügen – das sind mit 10 Millionen Haushalten knapp ein Viertel aller Haushalte in Deutschland.

„Bereits ab einem Einkommensverlust von 100 Euro pro Monat erreichen Mieter, die über keine flüssigen finanziellen Rücklagen verfügen, die 40-Prozent-Belastungsgrenze und überschreiten diese ab einem Verlust von 200 Euro pro Monat. Ab einem Einkommensverlust von 400 Euro pro Monat beträgt die Wohnkostenbelastungsquote sogar über 50 Prozent“, belegt das Gutachten.

Rückstau: 5.000 Wohngeld-Anträge in allein in Köln

„Was in diesen wirtschaftlich sehr kritischen Zeiten unbedingt verhindert werden muss, ist, dass wir angesichts wegbrechender Zahlungsfähigkeit bei Mieterinnen und Mietern, dadurch fehlende Liquidität von Wohnungsunternehmen und infolgedessen abgesagter Bau- und Modernisierungsprojekte in eine immer tiefere Wirtschaftskrise hineinschlittern“, betonte der GdW-Chef.

„Um diesen Abwärtsstrudel zu verhindern, müssen Länder und Kommunen dringend dafür sorgen, dass die staatlichen Leistungen, auf die hilfsbedürftige Mieter Anspruch haben, auch umgehend und unbürokratisch durch die zuständigen Behörden ausgezahlt werden.“ Im Zuge anhaltender finanzieller Notsituationen müssten sie zudem zukünftig erhöht werden.

Dagegen sei es ein Unding, wenn beispielsweise in Köln laut Medienberichten ausgerechnet jetzt ein Rückstau von über 5.000 Wohngeld-Anträgen in der dortigen zentralen Wohngeldstelle aufläuft…

Der Beitrag SVRV-Studie: Mieterhaushalte mit finanziellen Engpässen zukünftig auf größere staatliche Unterstützung angewiesen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Supermärkte sind ja oft gut gelegene, eingeschossige Zweckbauten mit großer Grundfläche. Darüber wäre also noch viel Platz, ohne dass wir dafür neue Flächen versiegeln müssten“, sagte Wohnungsbauminister Tarek Al-Wazir.

5.000 Wohnungen hätten Platz Supermarktdächer

„Der Regionalverband Frankfurt/Rhein-Main rechnet mit bis zu 5.000 Wohnungen, die alleine auf Supermarktdächern in der Region entstehen könnten“, erläuterte der Minister. „Das alleine wird den Wohnungsmarkt im Ballungsraum nicht entspannen. Aber es kann einen Teil dazu beitragen.“

Als weiteren Aspekt nannte Al-Wazir den städtebaulichen Gewinn gemischter Quartiere mit Wohnungen, Geschäften und Dienstleistern: „Bei intelligenter Planung entsteht ein Mehrwert für das gesamte Quartier. Die Unternehmen selbst generieren zusätzliche Einnahmen aus den Mieten.“ 

Große Aufgeschlossenheit

Am Supermarktgipfel hatten Vertreter von Einzelhandelsunternehmen, Wohnungsbaugesellschaften und Kommunen teilgenommen. Grundsätzlich herrschte große Aufgeschlossenheit, es wurde jedoch auch deutlich…

Der Beitrag Wohnen über dem Supermarkt – Der Leitfaden zeigt wie es geht -Wegweiser für Kommunen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Im Mittel liegt die Spitzenanfangsrendite aktuell bei 4,37 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 22 Basispunkte gesunken. An B-Standorten ging die durchschnittliche Rendite deutlich stärker auf jetzt 3,82 % zurück. Mit der jährlichen Wohnungskarte möchte Catella Zahlen und Werte zur häufig aufgeladenen Diskussion im Mietwohnungsbereich beisteuern.

„Die Rendite der Top-7-Wohnungsmärkte sank innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 6 Basispunkte auf 2,9 %. Deutlich höher fiel der Rückgang an den B-Standorten aus. Mit Blick auf das Rendite-Risiko- Profil lässt sich vor allem für risikoaverse Investoren ein weiter zunehmendes Diversifizierungspotenzial mit attraktiver Rendite innerhalb Deutschlands registrieren.

Gerade auf der Portfolioebene bieten sich zahlreiche Alternativen zur Risikominimierung,“ kommentiert Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella.

Zu den Zahlen:

Mieten:

• Die durchschnittlichen Wohnungsmieten der 81 analysierten Standorte sind in der jährlichen Gegenüberstellung weiter gestiegen. In mittleren Lagen beträgt die durchschnittliche Miete aktuell 8,97 €/m² und in sehr guten Lagen 11,54 €/m².
• Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies in den mittleren Lagen eine Preissteigerung von 5,13 % und in sehr guten Lagen von 4,19 %.
• Besonders auffallend sind dabei die unterschiedlichen Wachstumsraten verschiedener Lagen: Sowohl deutschlandweit als auch in den Top-7-Wohnungsmärkten sind die Mieten in den mittleren Lagen stärker gestiegen als in den sehr guten Wohnlagen.
• Der durchschnittliche Mietpreis der sehr guten Lagen in den Top-7-Wohnungsmärkten ist in unserer Analyse lediglich um 3,45 % auf aktuell 17,91 €/m² angewachsen, was das geringste Plus aller untersuchten Standort- und Lagekategorien bedeutet. Im Vorjahr (2018 vs. 2019) betrug es hier noch ca. 6 %.
• Der stärkste Mietpreisanstieg mit 5,38 % erfolgte in der Kategorie „mittlere Lagen“ außerhalb der Top- 7-Märkte.
• Der absolut teuerste Standort mit einem Mietpreis von durchschnittlich 23,42 €/m² in sehr guten und 17,33 €/m² in mittleren Lagen wird aktuell in München gemessen.
• Der geringste Mietpreis mit durchschnittlich 6,17 €/m² wurde in mittleren Lagen in Duisburg registriert. In den sehr guten Lagen werden dagegen in der Stadt Remscheid durchschnittlich nur 7,50 €/m² verlangt.

Renditen:

• Weiterhin ist an nahezu allen 81 untersuchten Standorten ein Renditerückgang festzustellen. Im Mittel liegt die aktuelle Bruttoanfangsrendite bei 4,37 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 22 Basispunkte gesunken. Auch hier ist eine nachlassende Kompressionsdynamik festzustellen. Im Jahr 2019 wurde noch ein Rückgang um 51 Basispunkte verzeichnet…

Der Beitrag Catella-Wohnungskarte 2020 zeigt starke Unterschiede in A- und B-Standorten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Beachtung der Kontaktsperre-Regelungen haben aber auch Auswirkungen auf Wohnungsbesichtigungen – und Übergaben oder Eigentümerversammlungen zu denen regelmäßig mehr als zwei Eigentümer zusammenkommen.

Ferner fragen sich Gewerberaummieter ob Sie verpflichtet sind weiterhin die Miete zu bezahlen, wenn sie ihr Gewerbe gar nicht ausüben können. Mit diesem Artikel soll daher ein kurzer Überblick über die anstehenden rechtlichen Probleme mit zu gegebener Zeit vorsichtigen Lösungsansätzen gegeben werden.

Kontaktsperre-Regelungen

• Personen müssen an öffentlichen Orten grundsätzlich einen Mindestabstand von 1,5 m zueinander einhalten, es sei denn, dass die örtlichen oder räumlichen Verhältnisse dies nicht zulassen oder dass etwas anderes gestattet ist.
• Der Aufenthalt für Personen im öffentlichen Raum ist nur alleine sowie in Begleitung der Personen gestattet, die in derselben Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) leben, oder in Begleitung einer weiteren Person, die nicht in derselben Wohnung lebt. Für diese Person gilt das Abstandsgebot nicht.
• Hiervon abweichende Ansammlungen von Menschen an öffentlichen Orten, sind untersagt, soweit es nachstehend nicht gesondert gestattet ist.
• Abweichend davon sind Ansammlungen von Personen an öffentlichen Orten unter anderem zulässig: Für die Berufsausübung, im Sinne des Art. 12 Abs. 1 GG, soweit diese nicht gesondert eingeschränkt ist
• Die Kontaktsperre-Regelungen gelten zunächst bis einschließlich 05.04.2020.

Wohnungsbesichtigungen

Idealerweise sollten daher max. 2 Personen an der Besichtigung teilnehmen. Dennoch stellt sich die Frage, ob ein Mieter aktuell eine Wohnungsbesichtigung dulden muss. Hierbei kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Es kommt darauf an, ob die Besichtigung im konkreten Fall für den Mieter zumutbar ist. Dies dürfte nicht der Fall sein, wenn…

Der Beitrag Wohnungsbesichtigungen in Zeiten von Corona – Was müssen Mieter und Vermieter tun, wenn …? Handlungsempfehlung von RAin Karen Wolbers erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das Hedsor House, 1868 im georgianischen Stil errichtet, war einst Wohnsitz von Königin Charlotte und Georg III. Heute ist das denkmalgeschützte Gemäuer in Buckinghamshire eine beliebte Hochzeits-Location. Die „Times“ und die „Vogue“ haben es sogar zu einem der besten Veranstaltungsorte Englands gekürt.

Doch seinen großen Auftritt hatte das Hedsor House im 2012 erschienenen Film „Quartett“, in dem Maggie Smith alias Jean Horton eine pensionierte Operndiva spielt, die ihr einsames Leben zu Hause satt hat und von einem Tag auf den anderen in ein Altersheim für ehemalige Profimusiker und Sänger übersiedelt. Um das Fortbestehen der exotischen Einrichtung zu sichern, beschließt die hoch betagte Sippschaft, zum 200. Geburtstag von Giuseppe Verdi eine musikalische Benefizgala zu schmeißen. Damit nimmt der Wahnsinn seinen Lauf. Detail am Rande: „Quartett“ basiert auf einer wahren Geschichte.

Ein schmuckes Hedsor House wird man hierzulande vergeblich suchen, aber Altersresidenzen für wohlhabende Senioren und Pensionisten sind mittlerweile ein zwar kleiner, aber nicht unwesentlicher Bestandteil der österreichischen Immobilienlandschaft. Doch die Frage ist: Wie wohnt die betagte Unter- und Mittelschicht? Und gibt es leistbare Alternativen zum einsamen Verbleib in der eigenen Wohnung und zum klassischen Pflegewohnheim, das in der Regel Senioren ab Pflegestufe 3 offensteht? Dieser Frage widmete sich die 80. Freitag-Akademie für Führungskräfte, eine langjährige Veranstaltungsreihe der Wohnen Plus Akademie.

Dramatische Zahlen

Wenn wir uns die Bevölkerungsentwicklung im Burgenland anschauen“, erläuterte Alfred Kollar, Geschäftsführer der Oberwarter Gemeinnützigen Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft (OSG), „dann steht uns in den kommenden Jahrzehnten eine deutliche Überalterung der Gesellschaft bevor.“ In konkreten Zahlen: Der Anteil der über 65-jährigen Burgenländer wird laut Statistik Austria von heute 21 Prozent bis zum Jahr 2100 auf über 34 Prozent ansteigen.

„Jeder dritte Burgenländer wird am Ende des Jahrhunderts Pensionist sein. Das ist eine dramatische Entwicklung, auf die die gewerbliche und gemeinnützige Wohnungswirtschaft dringend reagieren muss. Und zwar nicht erst dann, wenn es längst zu spät ist, sondern schon heute.“

Die OSG hat in den vergangenen Jahren bereits einige spezifische Wohnprojekte für Senioren entwickelt und berichtet, dass es sich bei lediglich 21 Prozent aller betreubaren Wohnungen um Zwei-Personen-Haushalte handelt. Knapp 80 Prozent des betreubaren Sektors im Burgenland machen Single-Wohnungen aus. Und dennoch zeigt die langjährige Erfahrung, dass Kleinstwohnungen mit 30 bis 38 Quadratmetern oft als zu klein empfunden werden. Die meisten Kundinnen und Kunden wünschen sich Zwei-Zimmer-Wohneinheiten mit 60 bis 65 Quadratmeter Nutzfläche und entsprechend vielfältig bespielbaren Grundrissen.

„Wonach genau der Markt verlangt und wonach nicht, ist ein permanenter Lernprozess“, sagt Kollar. „Und dazu gehört auch, dass man immer wieder Neues ausprobiert und dabei Fehler macht – und dass man es beim nächsten Mal besser macht.“ Was mittlerweile ziemlich fehlerfrei vonstattengeht, ist jedenfalls die Wahl der richtigen Bautypologie und die Kombination mit anderen, weitaus klassischeren Wohnformen…

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Die sogenannten Blöcke C-Süd, C-Nord und D-Nord kommen damit nach 25 Jahren wieder in die Hände einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Für rund 50 Wohnungen haben die Mieter im Verlauf des Verkaufsprozesses von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und sind nun Miteigentümer in den Wohnungseigentümergemeinschaften.

Seit dem 1. November 2019 verwaltet die Tochtergesellschaft Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH insgesamt 679 Wohnungen und 59 Gewerbeeinheiten in der Karl-Marx-Allee 71- 103b. Die Möglichkeit für die Mieter zur Ausübung ihres Andienungsrechtes endet voraussichtlich im Januar 2020.

Bezahlbaren Wohnraum sichern

Markus Terboven, Vorstandsmitglied der Gewobag, freut sich: „Berlin wächst weiter – und wir wachsen mit. Allein in Friedrichshain-Kreuzberg erhöhen wir unseren Bestand auf knapp 6.000 Wohnungen…

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Es wurden „echte“ Mietmarktdaten von rund 270.000 Mietwohnungen in Hamburg untersucht. Fazit: Miethöhen und Fluktuationsraten belegen einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, sodass weitere regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus fehl am Platz sind.

Hamburg ist als Metropole mit wachsender Bevölkerung seit langem ein begehrter Wohnstandort. Dies ist mit steigenden Immobilien- und Mietpreisen sowie sinkendem Wohnungsleerstand verbunden, insbesondere in den stark nachgefragten Stadtteilen. Von Wohnungsnot und explodierenden Mieten kann jedoch generell nicht die Rede sein.

Vor diesem Hintergrund hat die Hamburger Wohnungswirtschaft beim Center for Real Estate Studies (CRES), Berlin, zur weiteren Versachlichung des Themas zum dritten Mal eine unabhängige Studie in Auftrag gegeben.

Als Grundlage dieser großen umfassenden Untersuchung zum Mietpreisgefüge in der Hansestadt dienen „echte“ Mietmarktdaten aus dem Jahr 2019 (im Gegensatz zu diversen anderen Untersuchungen, die auf Angebotsmieten aus Internetportalen basieren) von rund 270.000 Mietwohnungen sowohl von privatwirtschaftlichen, städtischen und genossenschaftlichen Vermietern. Die vorliegende Studie nutzt damit rund die 22-fache Datenmenge, die im Mietenspiegel der Stadt Hamburg verarbeitet wird und stellt knapp ein Drittel des gesamten Mietmarktes dar.

Das Ergebnis:

Mieter können in der Elbmetropole nach wie vor ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden. Hochgerechnet auf den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt (712.000 Mietwohnungen) liegt die rechnerische Durchschnittsmiete bei 8,21 €/m² netto-kalt monatlich. Ergebnis der Studie: 90 Prozent aller Mieten liegen unter 10,89 €/m². Fast 70 Prozent der Hamburger Mieten liegen zwischen 6,19 und 10,24 €/m².

Die öffentliche Wahrnehmung orientiert sich oft an Angebotsmieten aus Immobilienportalen. Im Vergleich zu diesen häufig zitierten (Angebots-)Mietpreis-Studien zeigt diese Studie den wirklichen Mietwohnmarkt. Verwaltungen, private Anbieter und Genossenschaften listen häufig ihre Angebote nicht in diesen Portalen. Die wirklichen Abschlussmieten liegen daher erheblich unter den Spitzen, die in Portalen dargestellt werden. Im Durchschnitt beträgt der Unterschied rund 3,70 € bzw. 44%.

Die einzelnen Studienergebnisse zeigen: Hochgerechnet auf den Hamburger Mietwohnungsmarkt beträgt die Durchschnittsmiete in normaler Wohnlage (analog zu den Lagekriterien des Hamburger Mietenspiegels) 7,91 €/m² und in guter Wohnlage 9,72 €/m².

Verbraucherpreise um 32 % gestiegen – Mieten nur um 9%

Im Gegensatz zur medialen Wahrnehmung belegt die Studie, dass die Bestandmieten im Durchschnitt deutlich langsamer als die allgemeine Teuerungsrate gestiegen sind: Verbraucherpreise stiegen von 2000 bis 2019 um 32%. Die tatsächlichen Mieten stiegen nur um 9%. Im Schnitt kommen Mieterhöhungen nur halb so häufig vor, wie sie das Gesetz zulässt.

Die Neuvertragsmieten / Wiedervermietungsmieten liegen naturgemäß höher als die Bestandsmieten. Diese liegen im Durchschnitt mit 0,46 €/m² über den Bestandsmieten. Niedriger sind die Mieten bei den preisgebundenen Wohnungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt hier bei 6,26 €/m². Im genossenschaftlichen Bereich steht jede fünfte Wohnung in diesem Segment für eine gute Wohnraumversorgung…

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Der Kaufpreis für das Portfolio beträgt 920 Mio. €. Der Erwerb durch die Gewobag erfolgt ohne Zuschüsse des Landes Berlin. Der Aufsichtsrat der Gewobag und die Senatsverwaltung für Finanzen des Landes Berlin haben dem Ankauf zugestimmt.

Markus Terboven, Vorstandsmitglied der Gewobag: „Mit dem Kauf vergrößern wir unseren Wohnungsbestand auf rund 68.000 Wohnungen und sichern so bezahlbaren Wohnraum für mehr als 10.000 weitere Berliner Mieterinnen und Mieter. Der Erwerb der Immobilien ist für die Gewobag in einem sich sehr dynamisch entwickelnden Markt wirtschaftlich gut darstellbar. Er zeigt zudem, dass wir sehr gut aufgestellt sind, um auf dem Berliner Immobilienmarkt auch in Zukunft im Sinne unseres öffentlichen Auftrags zu agieren.“

Mit der heute geschlossenen Vereinbarung setzt die Gewobag ihren Wachstumskurs fort. In den nächsten zehn Jahren soll der Bestand auf über 80.000 Wohnungen steigen, rund 12.000 Wohnungen entstehen durch Neubau. Im Jahr 2019 hat die Gewobag bereits über 1.100 Wohnungen erworben.

Michael Müller, Regierender Bürgermeister von Berlin: „Anfang des Jahres habe ich gesagt, dass wir dort, wo es finanziell möglich und sinnvoll ist, auch Wohnungsbestände kaufen wollen, um die Mieten stabil zu halten und den Bestand an öffentlichem Wohnraum in Berlin weiter zu erhöhen. Es freut mich sehr, dass wir jetzt weitere fast 6.000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten übernehmen werden. Das dient dem Ziel, die Mieten in Berlin stabil zu halten und den Mieterinnen und Mietern Sicherheit zu geben. Die Investition der Gewobag ist für das Land ein Gewinn. Gleichzeitig werden wir weiter neue Wohnungen bauen und den Mietendeckel rechtssicher machen. Unsere Strategie ´Bauen, Kaufen, Deckeln´ zeigt Wirkung.“

Dr. Matthias Kollatz, Senator für Finanzen von Berlin: „Selektiver Zukauf ergibt insbesondere dort Sinn, wo Sozialwohnungen bestehen oder bestanden und dauerhaft Wohnen zu preiswerten Mieten gesichert werden kann. Die Gewobag beweist, dass ein solcher Erwerb zugunsten der öffentlichen Hand auch ohne öffentliche Mittel auskommt. Das ist erfreulich.“…

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