Neu ist die Idee der Baugruppen zum Teil ja, auch wenn sich die Anforderungen und Lebenssituationen der Partizipanten in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gewandelt haben. Service, Leistbarkeit und individuelle Wohnwünsche sind die neuen Antriebsfedern des gemeinschaftlichen Bauens, das sich auch in dem Modell der Baugruppe widerspiegelt.

Wie bereits Klaus Novy (zit. nach Genossenschaftsforum e.V. Berlin) konstatierte: „Die genossenschaftliche Form ist keine Konstante, kein feststehendes Modell, sondern gelebte Form und muss immer wieder angepasst und erneuert werden.“ So durfte – und musste – sich die historische Idee der (Wohn-)Genossenschaft als dritter Weg zwischen Eigentum und Miete im Laufe des vergangenen Jahrhunderts ordentlich strecken und dehnen. Was diese Evolution vermutlich überhaupt erst ermöglichte, sind die Menschen und deren Engagement im Sinne der genossenschaftlichen Selbsthilfe. Man nahm die Sache selbst in die Hand: Der Ursprung geht auf die 1920er-Jahre zurück, als die Siedlerbewegung der damals herrschenden Wohnungsnot durch Eigeninitiative begegnen wollte.

Im Sinne der demokratischen Teilhabe aller Mitglieder geht es den (Wohn-) Genossenschaften damals wie heute nicht nur um die Planung, Finanzierung und Umsetzung von Bauprojekten, sondern um die langfristige Nutzung und ein Recht zur Mitbestimmung aller. Die einmalige Besonderheit hierbei liegt auch in der ganzheitlichen Verknüpfung von baulichen, wirtschaftlichen und sozialen Aspekten, welche die gleichzeitige (Mit-)Eigentümerschaft der jeweiligen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft und Miete der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses mit sich bringen.

Und das abseits von Staat oder Institutionen, wie auch Eva Bauer (Gemeinnütziger Wohnbau in Österreich, in: Kurswechsel 3/2006: 20–27) sagt: „Genossenschaftliches Wirtschaften (im Wohnbau) richtet sich nicht an anonyme Dritte, sondern bedeutet Selbsthilfe jenseits kapitalistischer Produktions-, Verteilungs- und Organisationsprinzipien, aber auch jenseits staatlicher Sozial- und Versorgungspolitik.“

Neue Wohnformen

Was Anfang des 20. Jahrhunderts nach dem Ersten Weltkrieg aus einer sozialen Notlage heraus entstand, hat sich im Laufe der vergangenen 100 Jahre zu einer echten Konstante am Wiener Wohnungsmarkt entwickelt. Ganz Österreich zählt noch heute 98 Wohngenossenschaften mit mehr als 520.000 Mitgliedern (Stand Ende 2019). Im Verhältnis zur Einwohnerzahl des Landes ist das mehr als das Doppelte gegenüber der Schweiz und ein Drittel mehr als in Deutschland. Dazu kommen die gemeinnützigen Bauträger in Form von Aktiengesellschaften, deren historische Wurzeln auf die Werkssiedlungen zurückgehen.

Bau- und Wohngruppen, Öko- Siedlungen, Kollektivhäuser, kleine selbstnutzende Wohn- oder Quartiersgenossenschaften – auch für die Genossenschaften führt heute kein Weg an Innovationen und dem Beschreiten neuer Wege vorbei. Die Wiener Wohnprojektegenossenschaft „Die WoGen“ z. B. steht für die neue „GrätzlGenossenschaft“und propagiert neben Aspekten des günstigen Wohnens auch soziale Kontakte, das Teilen von Ressourcen und eine insgesamt gemeinschaftlichere Lebensweise.

Wie eine moderne Kommunikationsplattform aussehen kann, zeigt außerdem das „Genossenschaftsforum e.V.“, ein Zusammenschluss von 49 Wohnungsgenossenschaften in Berlin und Umgebung unter Beteiligung von fördernden Institutionen und Initiativen. Ziel des Vereins ist es auch, eine Brücke zwischen Theorie und Praxis der Wohnungsgenossenschaften zu schlagen.

Der Traum vom Eigenheim

Insgeheim sehnen sich viele nach den „eigenen vier Wänden“ – doch Baugrund und -kosten sind und bleiben teuer und so lohnt sich mancherorts die Suche nach einem alternativen Weg raus aus der Miete. Neben dem Verknüpfen von solidarischen und individuellen Interessen stehen Baugruppenprojekte laut Angabe der NBBA (Netzwerk Berliner Baugruppen- Architekten) im Kosten-/Nutzenvergleich um bis zu 20 Prozent besser da als vergleichbare Bauträgerprojekte.

Allerdings tragen die in Baugemeinschaften zusammengeschlossenen Bauherren im Gegenzug auch das volle Bauherrenrisiko, was Kostenerhöhungen und Zeitverzug einschließt. Es lohnt sich also, sich einen erfahrenen Planungspartner in Form von Architekten, Projektsteuerern oder spezialisierten Büros wie wohnbund: consult an die Seite zu holen…

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Die Studie stammt von wohnbund:consult (Ernst Gruber, Margarete Huber, Raimund Gutmann, Helena Bernhardt), einem Unternehmen, das selbst als Genossenschaft organisiert ist, und steht unter dem Titel „Genossenschaftlich wohnen morgen“. Die Finanzierung der Studie erfolgte durch die Siedlungs-Genossenschaft Altmannsdorf und Hetzendorf (AH), demnach wurden auch Bewohner dieser Genossenschaft befragt, sowie durch eine Förderung des Kulturministeriums. In Österreich und speziell in Wien ist der Begriff doppeldeutig: Einerseits ist klar definiert, was eine Genossenschaft ist, nämlich ein Unternehmen, das nicht eine Gewinnabsicht verfolgt, sondern die eigenen Mitglieder fördert – bei einer Wohnungsgenossenschaft eben durch Bereitstellung von preiswertem und qualitätvollem Wohnraum.

Andererseits wird hierzulande umgangssprachlich jede gemeinnützige Bauvereinigung als Genossenschaft bezeichnet, obwohl etwa die Hälfte davon Aktiengesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung sind. Diese Überlagerung der Rechtsform Genossenschaft mit dem Regulierungsbereich Wohnungsgemeinnützigkeit ist wohl mit ein Grund dafür, dass die letzte österreichische Wohnungsgenossenschaft im Rahmen der Gemeinnützigkeit 1957 gegründet wurde, während in Schweiz und Deutschland die Gründung neuer, innovativer Genossenschaften boomt.

Ansätze dafür gibt es mittlerweile auch in Wien, allerdings bisher ausschließlich außerhalb der Gemeinnützigkeit: die Genossenschaften Die WoGen, HausWirtschaft und Mona 21. Und die Überlagerung ist auch ausschlaggebend dafür, dass die Vorteile der Genossenschaft als Form mit ganz eigenen, höchst demokratischen Strukturen wenig bekannt sind, sie verschwindet hinter dem in Österreich bestimmenden Thema der Wohnungsgemeinnützigkeit, für die es nicht besonders wichtig ist, in welcher Rechtsform gebaut wird.

Die Sicht der Genossen

Im Rahmen der Studie wurde eine quantitative Befragung mittels Fragebogen in vier Siedlungen der AH mit dem relativ hohen Rücklauf von 23 Prozent durchgeführt, weiters wurden mit einzelnen Bewohnern und Experten qualitative Interviews geführt. Die vier Siedlungen umfassen das gesamte Spektrum der Entwicklung in Wien, von der traditionsreichen Siedlung Rosenhügel aus den 1920er-Jahren bis zu der erst kürzlich fertiggestellten Anlage in der Viehtriftgasse. Die Resultate wurden in einer Publikation und einer Ausstellung dokumentiert.

Die Befragung der Bewohner machte deutlich, dass etlichen nicht klar ist, dass sie Miteigentümer der Genossenschaft sind, deren wichtigste Entscheidungen der Mitbestimmung ihrer Mitglieder unterliegen. Bewohner älterer Siedlungen haben diesbezüglich naturgemäß größeres Bewusstsein als jene, die erst kürzlich in eine neue Genossenschaftswohnung eingezogen sind. Die informellen sozialen Strukturen sind andererseits nicht nur bei den alten Siedlungen stark, sondern auch bei sehr jungen Bauten, bei denen bereits ein Besiedlungsmanagement im Rahmen eines Konzepts der sozialen Nachhaltigkeit stattgefunden hat.

Die Teilhabestrukturen werden, soweit überhaupt bekannt, häufig als sehr bürokratisch wahrgenommen. Zwischen der für die Einzelnen relativ abstrakten Vorstandswahl und der Betroffenheit im direkten Wohnumfeld gäbe es wohl ein breites Spektrum an Teilhabemöglichkeiten, das man offerieren könnte.

Mehr als nur Wohnen

Energiegemeinschaften, geteilte Fahrzeuge und Mobilitätsdienstleistungen, Food Coops, Urban Farming, soziale Trägerschaft, Quartiersentwicklung und vieles mehr sind mögliche neue Themen, die von Wohnungsgenossenschaften in ihre Tätigkeitsfelder aufgenommen werden könnten – um ihre Mitglieder damit über die reine Konsumentenrolle hinaus zu aktivieren, sodass diese auch Verantwortung für die Genossenschaft und ihre Mitglieder übernehmen und sich engagieren können…

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Zur Verleihung des erstmals vom Verein „Wohnen in Genossenschaften“ vergebenen Preises kamen Wohnungsgenossenschaften verschiedener Größe und Ausgestaltung des Genossenschaftsgedanken zusammen. Das Besondere: Ganz dem Genossenschaftsgedanken entsprechend wurden die Sieger im Finale vom Publikum selbst gekürt.

Der am 18. Oktober 2022 in Berlin verliehene Klaus Novy Preis steht unter dem Motto Klimaschutz und Partizipation. Insgesamt 33 genossenschaftliche Projekte hatten sich beworben, mit unterschiedlichsten Konzepten – von einzelnen Maßnahmen zu gesamten Klimaschutzstrategien – und einem gemeinsamen Ziel: gemeinschaftlich den Klimaschutz in der eigenen Genossenschaft vorantreiben. Die Vorjury, welcher auch Johannes Novy, Sohn des verstorbenen Gemeinwohlökonom, angehörte, kürte zunächst acht Projekte als Finalisten. Diese stellten ihr Projekt in Berlin dem Publikum vor, das letztendlich über den Sieg entschied. Und zwar ganz genossenschaftlich, denn jeder Teilnehmende der Preisverleihung hatte eine Stimme und konnte so maßgeblich zum Sieg beitragen.

Alle fünf Jahre wird der Klaus-Novy-Preis für genossenschaftliches Wohnen an Wohnungsgenossenschaften verliehen, die den Gedanken Klaus Novys weitertragen und die Selbstorganisation als Aufgabe des Wohnens verstehen. Das besondere bei der Preisverleihung ist der Brückenschlag zwischen jungen und alten Genossenschaften, den Klaus Novy als Professor für Bauökonomie in den 1980er-Jahren immer wieder forderte.

Es ging ihm darum, die traditionellen Genossenschaften mit den neuen Bewegungen, den sozialen Suchbewegungen zu einem lebhaften und kreativen Austausch zusammenzuführen, um so tiefstehende Kommunikationssperren zwischen Genossenschaftsestablishment und den neuen Alternativen zu überwinden. Ein gutes Motto für die Preisverleihung, fand Moderator und Mitinitiator des Preises Ulrich Bimberg.

Die Siegerin des Preises, das „Forum Kreuzberg“, bildet genau dieses Bindeglied zwischen Establishment und Suchbewegungen. Seit 50 Jahren arbeiten sie an dem Ziel, genossenschaftliches Wohnen im Bestand zu ermöglichen und gleichzeitig durch qualitativen Neubau zu ergänzen. Das Dorf in Kreuzberg mit einem Mix aus einem Drittel Gewerbe und Kultur und zwei Dritteln Wohnen machte sich vor 20 Jahren auf den Weg, Klimaschutz im genossenschaftlichen Wohnen zu gestalten. Ein kleines Energie-Versorgungs-Unternehmen (EVU) mit PV-Anlagen, vier Blockheizkraftwerken, sieben Geothermie-Sonden und mehreren Luftwärmepumpen im Forum Kreuzberg mit vielen Lösungen unter der Erde und auf Freiflächen, Dächern und Fassaden, waren das Ergebnis. Wie wichtig für die Genossenschaft die Gemeinschaft beim Erreichen ihrer Ziele ist, zeigte die Freude und Energie der generationsübergreifenden Gruppe bei der Preisverleihung.

Auf dem zweiten Platz folgten gleich zwei Projekte, die punktgleich gewählt wurden und die hohe Qualitätsdichte unterstrichen. Die Isarwatt aus München präsentierte, wie genossenschaftliche Energieproduktion und -sharing funktionieren können. Die Energiegenossenschaft, als Zusammenschluss mehrere Wohnungsgenossenschaften und -unternehmen in München, ist Münchens führender Mieterstromanbieter, und sie geht mit kreativen Ideen weiter voran. Wer die gemeinschaftliche Waschmaschine nutzt, während sie Energie von den Solarpanelen auf dem Dach gewinnt, kann kostenlos waschen. Wer eine Bohrmaschine oder ein Auto benötigt, kann sich diese künftig auf der eigenen Sharing Plattform „klink“ leihen…

Der Beitrag Klaus-Novy-Preis 2022: Gewerbe, Kultur und Wohnen, gemeinsam in Berlin – Forum Kreuzberg Wohngenossenschaft eG – Das „Dorf in der Stadt“ macht es vor erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Ich gehe davon aus, dass unter den neuen Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren keine Genossenschaft auf städtischem Boden neue Wohnungen errichten wird“, sagt Matthias Saß, neu gewählter Vorsitzender des Vereins Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften und Vorstand der Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG. „Hauptgrund ist die Vereinbarung, nach der städtische Grundstücke künftig nur noch im Wege des Erbbaurechts vergeben werden dürfen. Das macht es für uns Genossenschaften quasi unmöglich, zu bauen.“

Wer überall nur Miethaie sieht, der hat das Prinzip einer Genossenschaft nicht verstanden

Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften seien Bestandshalter, die ein Grundstück nur dann erwerben würden, wenn sie darauf ein Gebäude mit Wohnungen errichten könnten, sagt Matthias Saß. „Die Genossenschaften beweisen über alle Krisen hinweg seit mehr als 120 Jahren, dass sie soziale Vermieter sind, die ihren Mitgliedern Wohnraum in hoher Qualität zu bezahlbaren Preisen dauerhaft zur Verfügung stellen. Sie haben sich den Vertrauensakt eines Grundstücksverkaufs redlich verdient und sind sich ihrer Verantwortung auch als Selbstverpflichtung sehr bewusst.“

Den Genossenschaften jetzt de facto zu unterstellen, sie würden mit Baugrund spekulieren wollen, zeuge von einer durch Ideologie geprägten Sicht auf den Wohnungsmarkt, so Matthias Saß. „Wer aber überall nur Miethaie sieht, der hat das Prinzip einer Genossenschaft nicht verstanden. Genossenschaften sichern den sozialen Frieden in ihren Quartieren, kümmern sich um stabile Nachbarschaften und sind die eigentliche Mietpreisbremse.

In Hamburg liegt bei den Genossenschaften die durchschnittliche Nettokaltmiete im Monat bei 7,10 pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Wert des Hamburger Mietenspiegels liegt bei 9,29 Euro.“ All das als Grundprinzip und Selbstverständnis.

Sozialpolitische Leistung der Genossenschaften wird nicht gewürdigt

Mit der Festlegung, Genossenschaften dürften städtische Grundstücke nur noch pachten, signalisiere man ihnen, dass man ihre sozialpolitische Leistung der vergangenen Jahrzehnte nicht zu würdigen wisse, sagt Matthias Saß. „Zudem macht man diesen Unternehmen das Wirtschaften im Sinne der Mitglieder, Mieterinnen und Mieter schwer. Wer ein Grundstück nur pachten darf, bekommt bei der Kreditvergabe von den Banken ggf. deutlich schlechtere Konditionen eingeräumt.“

„Die Stadt betont seit Jahren, wie wichtig die Genossenschaften als Pfeiler des sozialen Friedens und bezahlbaren Wohnens für Hamburg sind“, sagt Matthias Saß weiter. „Um das zu unterstützen, hätten wir jetzt besondere Unterstützung gebraucht, anstatt uns weitere Knüppel zwischen die Beine zu werfen. Die Vereinbarung mit den Initiativen wird dazu führen, dass die wir nur noch auf eigenen Grundstücken bauen können.“ …

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Wie Modelleisenbahnen sehen vom Dach des Zollhauses in Zürich die Züge aus. Die Maulbeerbäume sind von weitherum zu sehen und bilden so das grüne Wahrzeichen des Zollhauses, des zweiten Wohnbaus der Genossenschaft Kalkbreite. Projektleiter Andreas Billeter lässt seinen Blick zuerst über die umliegenden Gebäude schweifen, bevor er im Pflanztrog vor sich nach einem nadeligen Rosmarintrieb greift und ihn zwischen den Fingern zerreibt. In verschiedenen Töpfen und Hochbeeten wachsen Sonnenhüte, Walderdbeeren und Königskerzen. In den Pflanztrögen, die den gesamten Dachrand säumen, gibt es Thymian, Salbei, Rosmarin und andere Kräuter.

„Die Idee ist, dass sich die Bewohner hier bedienen“, sagt Billeter. Lilian Kögler, die mit ihrer Familie im mittleren Gebäude des dreiteiligen Ensembles wohnt und sich in einer Arbeitsgruppe für die Dachterrassen engagiert, findet deren Gestaltung und Begrünung sehr gelungen. Wäre es nach ihr gegangen, hätten die Pflanzen aber noch üppiger gedeihen dürfen. Hochbeete für Gemüseanbau erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Sie entsprechen dem Trend zur Selbstversorgung, der immer weitere Bevölkerungskreise erfasst.

Wie Kögler sehnen sich die meisten Menschen nach lebendigem Grün. In der dichten Stadt sind aber Gärten, Pärke, Wiesen und andere Freiflächen rar geworden. Immer stärker drängen Stadtlandschaften darum in die Höhe. Auch beim Zollhaus, eingepfercht zwischen Gleisfeld, Zoll- und Langstraße, ging es den Planern darum, auf knapp 970 Quadratmetern Dachfläche einen möglichst grünen Freiraum für die Bewohner zu schaffen, der Möglichkeiten zur persönlichen Aneignung bietet. „An dieser Lage spült es den ganzen Nutzungsdruck in die Höhe“, sagt Billeter. Aus ökologischen und wirtschaftlichen Gründen wurden die privaten Flächen minimiert, auch draußen: Die Wohnungen verfügen über keine Balkone.

„Die Außenräume haben als Begegnungs- und Erholungsorte deshalb eine ungeheuer wichtige Bedeutung.“ Die Gleisterrasse, die sich im ersten Geschoß befindet und durch Treppen öffentlich erschlossen ist, darf von den Quartierbewohnern und Passanten wie ein Dorfplatz genutzt werden. Während die Dachterrasse auf dem ersten Gebäude den Zollhausbewohnern sowie den Gewerbetreibenden zur Verfügung steht, ist das Dach des mittleren Hauses den Bewohnenden vorbehalten. Hier dürfen sie Feste feiern, Gemüse pflanzen und verweilen, wie es ihnen beliebt.

Vielfältige Nutzung

Um Dachflächen nicht mehr zu verschwenden, suchen Architekten und Städteplaner vermehrt nicht nur bestehende Gebäude nach Erweiterungsmöglichkeiten ab, sondern experimentieren auch mit neuen Bauten. Immer häufiger werden Dächer zum Wohnen selbst, zur Energiegewinnung, als Terrassen und gemeinschaftliche Dachgärten genutzt. Auch Letztere eignen sich besonders zur Nutzung von Sonnenenergie: Auf Pergolen können Paneele als Schatten spendende Elemente und Energielieferanten eingesetzt werden, wie es zum Beispiel auf dem Dach des Holligerhofs der Genossenschaft Warmbächli in Bern geschieht.

In der Schweiz werden Dächer seit etwa dreißig Jahren mit Solaranlagen bestückt und stärker begrünt. Reichhaltig bepflanzte Dächer mit dem Charakter eines großen Gartens sind bei Wohnhausanlagen noch selten anzutreffen. Immer mehr Wohnbaugenossenschaften legen aber Wert auf grüne, gut gestaltete und gemeinschaftlich nutzbare Dächer. Jürg Grob von der Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigen Wohn- und Gewerberäumen der Stadt Zürich (PWG) hat ihr Potenzial schon früh erkannt. Er steht auf einer Dachterrasse an der Josefstraße, zeigt auf die Schneeberge am Horizont und gerät ins Schwärmen: „Solche Aussichten sind doch wunderbar. Sie eröffnen einem ganz neue Perspektiven.“

Schon vor bald 20 Jahren hat sich Grob dafür eingesetzt, dass die Bewohner der alten Stadthäuser ihre Dächer als luftige Stadtoasen nutzen konnten. Bei Dachterrassen und Dachgärten sind die Gestaltungsmöglichkeiten ähnlich breit wie bei bodengebundenen Freiräumen. Wenn Statik, Absturzsicherung und Budget passen, lassen sich auf dem Dach sogar Saunen (Hobelwerk in Winterthur), Waschsalons (Siedlung Klee in Zürich Affoltern), Gemeinschaftsküchen (Holligerhof in Bern) oder Schwimmbäder bauen.

Auch in der autofreien Siedlung Fabrikgässli 1 in Biel steht die Dachterrasse hoch im Kurs: Die Terrasse, an die ein Waschsalon und ein Vorratsraum angeschlossen sind, ist mit einer Solaranlage ausgestattet und mit Liegestühlen, Tischen und Stühlen, Feuerschalen und einer Projektionsleinwand möbliert. Vor fünf Jahren haben die Bewohner eine Schatten spendende Pergola aus Holz gebaut…

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Dieses Stipendium vergibt der Verein Wohnen in Genossenschaften gemeinsam mit der EBZ Business School (FH) seit nunmehr sechs Jahren.

„Nachwuchsförderung und Personalentwicklung sind wichtige Themen, die wir Genossenschaften mit besonders hoher Priorität angehen müssen. Um mehr Aufmerksamkeit darauf zu lenken, vergeben wir dieses Stipendium mit der wohngenossenschaftlichen Studienvertiefung“, so Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender des Vereins Wohnen in Genossenschaften.

„Wir freuen uns sehr, ein weiteres Talent auf seinem beruflichen Bildungsweg zu begleiten und zu fördern“, sagte Prof. Dr. Daniel Kaltofen, Rektor der EBZ Business School. „Die Ausbildung von Potenzialträgern und -trägerinnen zu den dringend benötigten Fachkräften in der Wohnungswirtschaft, speziell der Wohnungsgenossenschaften, ist uns seit jeher ein besonderes Anliegen.“

Tatsächlich gibt es großen Handlungsbedarf: 66 % der Wohnungsgenossenschaften klagen über einen Fachkräftemangel. Dies geht aus der aktuellen Personalentwicklungsstudie des EBZ hervor. Gleichzeitig wird der demografische Wandel die Belegschaften weiter ausdünnen. Wohnungsgenossenschaften müssen sich daher als attraktive Arbeitgeber positionieren, um qualifizierte Fachkräfte für sich zu gewinnen und diese für die Übernahme verantwortungsvoller Aufgaben vorbereiten.

Seit 2015 erhielten sechs Nachwuchstalente ein Stipendium. Ein Stipendiat hat das Studium erfolgreich absolviert, zwei verfassen derzeit ihre Abschlussarbeiten zu unternehmensrelevanten Fragestellungen und zwei weitere befinden sich noch regulär im Studium.

Wohnen in Genossenschaften e.V.

Der im Jahr 2000 in Münster gegründete Verein Wohnen in Genossenschaften e.V. setzt sich für die Förderung der Forschung auf dem Gebiet des genossenschaftlichen Wohnens ein. Er leistet damit einen Beitrag zur Wahrung und Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Gedankens…

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Ein Vakuum der Rechtssicherheit für Richter, Mieter, Vermieter ist entstanden. Statt auf die Fachwelt zu hören, will Politik mit dem Kopf durch die Wand, will Politik Fakten schaffen statt Wohnungen. Rechtssicherheit werden die Gerichte bringen müssen, hier die Verfassungsgerichte, angefangen in Berlin bis Karlsruhe. Und das kann Jahre dauern, Jahres der Unsicherheit. Nur gut, dass die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften für ihre Mitglieder Klarheit geschaffen haben.

Sie haben in einer Mitgliederinformation Punkt für Punkt erklärt, wie sich der Mietendeckel auf das selbstbestimmte Zusammenleben in einer Genossenschaft auswirkt. Sofort und in Zukunft. So hat zum Beispiel die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG in ihrer Genossenschaftsinformation den Text abgedruckt. Bei uns lesen Sie die Information HIER.

Der Mietendeckel – schlecht für die Genossenschaften, schlecht für Berlin

Mitgliederinformation

Liebe Genossenschaftsmitglieder,
je länger wir uns mit dem geplanten Mietendeckel beschäftigen, desto klarer wird: Der Mietendeckel ist schlecht für uns Genossenschaften, damit auch für Sie als Genossenschaftsmitglied und er ist schlecht für Berlin. Daran ändert auch der Referentenentwurf nichts, der seit dem 2. September 2019 vorliegt. Die Politik sagt, dass er besser auf die Besonderheiten der Genossenschaften eingeht. Wir sagen dazu: Achtung, Mogelpackung!

Wir sorgen seit über 130 Jahren für sicheres und bezahlbares Wohnen und für stabile Nachbarschaften. Wir haben bis heute die niedrigsten Durchschnittsmieten (5,60 Euro/pro Quadratmeter) – mehr als einen Euro unter dem Berliner Mietspiegel. Wir bieten die meisten Leistungen beim Service und im sozialen Bereich und Sicherheit mit lebenslangem Wohnrecht. Verständlich, dass Sie im Schnitt nur alle 21 Jahre umziehen. Wir reinvestieren von jedem eingenommenen Euro ca. 80 Cent in unsere Bestände und in den Neubau. 2018 haben wir mehr als 800 Mietwohnungen fertiggestellt, 2019 sollen es nochmal so viele sein.

Für viele Menschen klingt es gut: „Fünf Jahre keine Mieterhöhung!“. Aber was das in allen Konsequenzen für zukünftiges Wohnen in Berlin, auch für unsere Wohnungen bedeutet, sagt der Senat nicht. Wir wirtschaften seit über 130 Jahren gut und wollen das auch gern weiter tun. Wenn jetzt der Staat in unser genossenschaftliches System eingreift, kann das viele negative Konsequenzen haben. Deshalb haben wir unsere wichtigsten Argumente für Sie aufgeschrieben.

Der Mietendeckel verhindert Neubau – das ist nicht solidarisch

In vielen Äußerungen zum Mietendeckel wurden wir aufgefordert, uns solidarisch zu den von maßlosen Mieterhöhungen betroffenen Menschen zu verhalten und den Mietendeckel nicht abzulehnen. Wir würden uns sehr gerne – wie seit über 130 Jahren – solidarisch zeigen und neue Häuser bauen, damit mehr Menschen Genossenschaftsmitglieder werden und in bezahlbare Wohnungen ziehen können – ohne Angst vor Eigenbedarfskündigungen oder Verkauf…

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Angesichts drückender Wohnungsnot in vielen Städten Deutschlands wurde 2014 das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen gegründet. Bund, Länder, Kommunen sowie Wohnungs- und Bauwirtschaft setzten sich zum Ziel, Strategien für eine Intensivierung des Wohnungsbaus zu finden. Serielles- und modulares Bauen stand dabei im Fokus. Der GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. blickte zwecks Inspiration nach Schweden. Dort bietet der Schwesternverband SABO seit einigen Jahren das „Kombohus“ an – ein Typenhaus, das innerhalb eines Rahmenkonzepts für die Auftragsvergabe von den schwedischen Wohnungsunternehmen zum Festpreis geordert werden kann.

Im Sommer vergangenen Jahres wurde nun die deutsche Rahmenvereinbarung präsentiert. Vergaberechtlich sei es eine Herausforderung gewesen, das Projekt korrekt auf Schiene zu bringen, vor allem, um der Tatsache gerecht zu werden, dass 1.000 der rund 3.000 GdW-Verbandsmitglieder kommunale Wohnungsunternehmen sind, die europaweit ausschreiben müssen und nicht einfach ein Typenhaus aus dem Katalog bestellen können.

Im Zentrum des europaweit für die Produzenten im Team mit Architekten ausgelobten Teilnahme-Wettbewerbs mit anschließendem Verhandlungsverfahren stand die Entwicklung und Realisierung zukunftsfähiger Wohnkonzepte in serieller und modularer Bauweise, die für die jeweiligen Nutzungserfordernisse variabel adaptiert und an unterschiedliche Standortbedingungen angepasst werden können. Bewusst technologieoffen gehalten wurde ein unterkellertes Einzelgebäude mit 24 Wohneinheiten verschiedener Größe vorgegeben, wobei weitere drei Varianten mit bis zu sieben Vollgeschossen anzubieten und als Punkthaus, Zeile und Blockrand-Bebauung mit Ecke auszuarbeiten waren.

Trauma Plattenbau

„Der Plattenbau hat in Deutschland ein Trauma hinterlassen“, betont Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW. Aus diesem Grund sei von vornherein klar gewesen, dass man hochqualitativen Wohnungsbau anbieten müsse, „sonst tun wir dem seriellen und modularen Bauen keinen Gefallen“.

Aus fünfzig Einreichungen wurden schließlich neun Bieter ausgewählt, mit denen eine Rahmenvereinbarung für fünf Jahre abgeschlossen wurde. Innerhalb dieser Zeit verpflichten sich die jeweiligen Unternehmen die Ge- bäude zu einem definierten stabilen Preis anzubieten, wobei der Baukostenindex hochgerechnet werden darf. Bei Abnahme größerer Mengen wurden Degressionseffekte vereinbart…

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Mirjam Luserke wird die Nachfolge von Dr. Axel Viehweger antreten, der seit 2002 als Vorstandsmitglied Interessenbereich des VSWG das Amt ausübt. Zusammen mit Prof. Dr. Klaus- Peter Hillebrand, Vorstandsmitglied für den Prüfungsbereich, wird sie ab dem Jahr 2020 die Geschäfte des Verbandes leiten.

Nach Abschluss ihres Referendariats in Baden-Württemberg ist die Volljuristin und Rechtsanwältin mit sächsischen Wurzeln seit 1996 beim Verband tätig, zuletzt seit 2007 als Besondere Vertreterin des Vorstandes. Damit ist der Bezug zur Mitgliedschaft in Sachsen über viele Jahre hinweg nicht nur durch ihre Tätigkeit als Justiziarin im Verband gewachsen, sondern auch durch die Wahrnehmung von Vorstandsaufgaben in punktueller Vertretung von Dr. Axel Viehweger.

„Von der Genossenschaftsidee und natürlich schon berufsbedingt vom Genossenschaftsrecht muss man sie als Vertreterin eines reinen Genossenschaftsverbandes somit nicht mehr überzeugen. Ich freue mich, dass Mirjam Luserke als engagierte und gestaltungsstarke Persönlichkeit meine Arbeit im Verband fortsetzen wird“, so Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG.

Zum Ende des Jahres 2019 wird der Staffelstab übergeben, wenn Dr. Axel Viehweger mit 67 Jahren altersbedingt nach über 17 Jahren aus dem Verband ausscheidet.

Die 210 im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor im sächsischen Wohnungsmarkt. Sie bewirtschaften mit insgesamt 270.587 Wohneinheiten 18,1 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes im Freistaat Sachsen und bieten damit rund einer halben Million Menschen ein zukunftssicheres Zuhause. Als Unternehmen erwirtschaften sie mit den jährlichen Umsatzerlösen in Höhe von rund 1,2 Milliarden Euro einen Anteil von ca. 1 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für rund 2.400 Mitarbeiter sowie 66 Auszubildende und Studenten ein verlässlicher Arbeitgeber und sichern gleichzeitig Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren Branchen, die die Wohnungswirtschaft flankieren…

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500 neue Wohnungen

„Nach vorläufigen Schätzungen wurden im vergangenen Jahr mit insgesamt rund 472 Mio. Euro – täglich mehr als eine Million Euro – investiert. Diese Summe fiel noch einmal 45 Mio. Euro höher aus als 2017. Die höheren Investitionen resultieren ausschließlich aus einer stark ansteigenden Neubautätigkeit, die erfreulicherweise nicht nur in Dresden, Chemnitz und Leipzig stattfindet, sondern auch abseits der Großstädte wie beispielsweise in Döbeln, Freital, Dippoldiswalde oder Rochlitz“, erklärte Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG. So wurden 2018 mit Investitionen von ca. 124 Mio. Euro schätzungsweise gebaut bzw. angefangen zu bauen, die in 2019 fertig gestellt werden.

Zunehmende Leerstände

Nach wie vor besteht in Sachsen Bedarf an (Teil-)Rückbaumaßnahmen. Bereits heute lassen sich in einigen Regionen Sachsens wieder zunehmende Leerstände erkennen. Ein anhaltender Trend wird dafür sorgen, dass in Zukunft weiter Wohnungen vom Markt genommen werden müssen, um die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsgenossenschaften langfristig zu gewährleisten.

„Dabei steht es auch nicht im Widerspruch, dass an einer Stelle abgerissen und an anderer stark nachgefragten Lage im gleichen Ort neu gebaut wird, auch in schrumpfenden Regionen. Der Neubau dient vor allem dazu, neue Zielgruppen zu aktivieren oder Angebote zu schaffen, die im Bestand nur mit einem verhältnismäßigen Aufwand herzustellen wären“, so der VSWG-Vorstand.

Weiterhin investieren die sächsischen Wohnungsgenossenschaften jährlich ca. 350 Millionen Euro in ihre Bestände. Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990 haben sie insgesamt fast 14 Milliarden Euro investiert. Aufgrund dieser Anstrengungen weisen der Bestand und auch das Wohnumfeld ein sehr hohes Qualitätsniveau aus. „Mit ihren stetigen Investitionen in den Wohnungsbestand sichern die Genossenschaften qualitatives Wohnen für ihre Mitglieder und stärken durch die überwiegend regionale Auftragsvergabe auch noch die lokale Wirtschaft“, erläutert Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft des VSWG.

Projekt WINNER

In 2019 wird der VSWG das Projekt WINNER („Wohnungswirtschaftlich INtegrierte Netzneutrale Elektromobilität in Quartier und Region“), das vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie gefördert wird, nach drei Jahren abschließen. WINNER hat das Ziel, ein wirtschaftlich selbsttragendes Geschäftsmodell zu entwickeln, welches die ökologische Erzeugung von Energie für Mieter und Elektromobilitäts-Carsharing verbindet. Dafür wird mit Hilfe einer Photovoltaik-Anlage auf einem Wohnobjekt der Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft eG erneuerbare Energie erzeugt. Der so erzeugte Strom wird als sogenannter Mieterstrom an die Mieter abgegeben und als Ladestrom für Elektrofahrzeuge genutzt. Die Elektrofahrzeuge können sowohl von Dienstleistern, die im Wohngebiet tätig sind, als auch von privaten Carsharing-Nutzern genutzt werden. Die Lademöglichkeit steht auch Besuchern und weiteren Elektrofahrzeugnutzern zur Verfügung.

Abschließend resümierte der VSWG-Vorstand: „Das Jahr 2019 wird mit der Wahl eines neuen Landtages am 1. September wegweisend sein, da dann die politischen Weichen für die nächsten Jahre gestellt werden, die für die Wohnungswirtschaft als eine Branche, die für 10 bis 15 Jahre im Voraus plant und immobil ist, entscheidend sein werden.“

Die 211 im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor im sächsischen Wohnungsmarkt. Sie bewirtschaften mit insgesamt ca. 287.000 Wohneinheiten 19,2 Prozent…

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