Wie wir zusammen wohnen, das ist immer ein Spiegelbild dessen, wie wir als Gesellschaft zusammenleben wollen. Das Rote Wien war eine solche Willenserklärung, und auch die vielfältigen gemeinschaftlichen Wohnformen von heute sind so etwas wie eine Thatcher- Antithese. Sie beweisen: Wir sind in der Tat eine Gesellschaft. Wir sind mehr als individuelle Männer und Frauen, die nur auf den eigenen Gewinn und Vorteil aus sind. Und was genau eine „Familie“ ist, darf durchaus selbstgewählt und selbstbestimmt sein.

Gemeinschaftliche Wohnformen sind dabei keineswegs homogen. Es gibt sie in der ländlichen Variante des Öko-Dorfs und in der städtischen Variante der Verdichtung, mit allen Abstufungen zwischen Privatheit und Kollektiv. Gerade die städtischen Baugruppen müssen sich oft das Vorurteil anhören, sie seien ein privilegiertes Nischenprogramm für Bildungsbürger. Während es stimmt, dass man Arbeiter oder Migranten hier nur in Ausnahmefällen findet, trifft der Vorwurf, man wolle es sich ja nur schön machen, daneben. Denn einen solchen thatcherhaften Egoismus könnte man auch schneller und bequemer haben, dafür braucht man keine Soziokratie, keine abendfüllenden Diskussionen Woche für Woche, kein jahrelanges Ringen um die Finanzierung.

Wer sich das alles antut, tut dies aus dem Bewusstsein, dass es eine Gesellschaft gibt. So wird die Wahl der Wohnform zum zivilgesellschaftlichen Engagement, das über den Bauplatz weit hinausreicht. Es werden wirtschaftliche Modelle von Solidarität und Gemeinwohl entwickelt. Man versucht, eine bessere und klimaschonende Nahrungsversorgung zu erreichen, man probiert neue Formen der Mobilität ohne Individualverkehr. Kurz: Es sind Labore der Gesellschaft, die sich auch und gerade in Krisenzeiten bewähren. Viele davon, und ihre Protagonisten und Geschichten, finden Sie in diesem Heft.

Ihre Maik Novotny

Der Beitrag Liebe Leserinnen, liebe Leser! erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Ihr Resümee nach einem Jahr der an der Spitze eines gemeinnützigen Bauträgers?

Wie erwartet, ist es eine sehr interessante und schöne Aufgabe. Wohnraum für viele kommende Generationen zu schaffen, ist eine abwechslungsreiche Querschnittsmaterie von steuerlichen, wirtschaftlichen, technischen bis hin zu sozialen Agenden. Kein Tag ist wie der andere. Im Februar kamen mit Beginn des Ukraine- Kriegs und dem Einsetzen der Energiekrise durch die explodierenden Kosten neue Herausforderungen hinzu.

Sandra Bauernfeind

Haben die Kostensteigerungen Projekte verzögert?

Der Frühling und der Sommer waren von durchaus harten Nachverhandlungen mit den Bauunternehmen geprägt, maßgeblich verzögert hat sich aber wenig. Unsere Aufgabe ist es, leistbares Wohnen anzubieten. Nachdem jahrelang die Grundstückspreise gestiegen sind und jetzt so immens die Baukosten, ist irgendwann der Punkt erreicht, wo man sich fragt, ab wann es nicht mehr leistbar für die Nutzer ist, die auch von den Kosten der externen Energieversorger belastet sind.

Sandra Bauernfeind

Leistbarkeit ist die Kernaufgabe der gemeinnützigen Bauträger. Müssen diese darüber hinaus mehr leisten als die gewerblichen Unternehmen?

Da sehe ich keine große Diskrepanz. Es geht darum, Wohnraum zu schaffen, aber auch ein gutes Wohlgefühl. Es braucht gute verwendbare Grundrisse, und man muss den sozialen Aspekt beachten, von Gemeinschaftsanlagen, die gern angenommen werden, bis hin zu einer der Zielgruppe entsprechenden Infrastruktur rundherum. Das Thema ESG (Anm. Environmental, Social, Governance) wird für alle noch mehr an Bedeutung gewinnen. Das Soziale ist schwer messbar. Ich glaube aber, dass die Gemeinnützigen immer schon federführend waren, was Nachhaltigkeit angeht.

Sandra Bauernfeind

Worauf kommt es bei den Grundrissen an?

Eine Zweizimmerwohnung kann 50 Quadratmeter haben, aber auch 65, und sie wissen in Wirklichkeit nicht, wo die 15 Quadratmeter geblieben sind. Das ist ein großer wirtschaftlicher Aspekt. Eine Wohnung mit einem schlechten Grundriss dreht sich viel öfter als eine mit einem guten. Wir vermieten, verkaufen und verwalten Wohnraum und nicht Quadratmeter. Daher ist es wichtig, wie eine Wohnung funktioniert. Eine Familie braucht zum Beispiel einen anderen Vorraum als ein Single, da steht eine ganz andere Anzahl an Schuhen herum.

Sandra Bauernfeind

Haben sich während der Zeit der Corona- Pandemie die Ansprüche der Menschen geändert? …

Der Beitrag „Wir vermieten Wohnraum, nicht Quadratmeter“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Seit 1. September hat die Alpenland ein neues Führungstrio. Technik-Bereichsleiterin Theresa Reiter wurde neu in den Vorstand gewählt, Jürgen Putz zum Obfrau-Stellvertreter – Isabella Stickler ist Obfrau. Norbert Steiner (Vorstand) und Margret Funk (Aufsichtsrat) legten auf eigenen Wunsch ihre Funktionen zurück. „Ich freue mich, dass die Delegiertenversammlung den Wahlvorschlag einstimmig angenommen hat. Gleichzeitig bedanke ich mich auch bei Norbert Steiner und Margret Funk für ihre Verdienste und ihren langjährigen Einsatz“, so Stickler.

Wohnbau in Gefahr?

„Eine schrittweise Anhebung der Mittel für den sozialen Wohnbau auf ein Prozent des BIP (Bruttoinlandsprodukt)“ – so lautet die Forderung von Michael Gehbauer, Obmann des VWBF, Verein für Wohnbauförderung, anlässlich des vom VWBF in Krems veranstalteten Symposiums zum Thema „Geförderter Wohnbau in Gefahr? Preisexplosion, Immobilienboom und Energiekrise“.

Derzeit werden nur noch rund zwei Milliarden Euro von der öffentlichen Hand für Wohnbauförderung ausgegeben. „Zu wenig, angesichts der steigenden Bau- und Energiepreise. In den 90er- Jahren bis zum Jahr 2014 waren es noch 2,4 bis drei Milliarden Euro“, wetterte ebenso Klaus Baringer, Obmann des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen Österreichs. Zu überlegen wäre auch eine Vereinheitlichung der diversen Förderungsmaßnahmen wie dem Klimabonus, dem Ökobonus und dem Teuerungsausgleich.

Nach kurzen Referaten von Markus Marterbauer, AK Wien, Sigrid Stagl, WU-Wien, und Judith Lehner, TU Wien, gab es bei der Podiumsdiskussion mit den Bautensprechern Ruth Becher, SPÖ, Johannes Magreiter, NEOS, Philipp Schrangl, FPÖ, und Nina Tomaselli, Grüne, zwar keine hitzige Debatte – jedoch ein klares Bekenntnis zum gemeinnützigen Wohnbau.

Erfolgreiche Kooperation

Begrünung, Urban Gardening, nachhaltige Energiequellen und leistbares Wohnen stehen im Fokus in der Attemsgasse in der Donaustadt: Im „Attemsgarten“ entsteht auf einer Gesamtnutzfläche von rund 16.000 Quadratmeter bis 2024 ein dreiteiliges Gebäudeensemble. Zima errichtet gemeinsam mit dem ÖSW 240 Wohnungen, 96 davon als geförderte Mietwohnungen. Soeben wurde Dachgleiche gefeiert.

Die Hälfte der 96 geförderten Zwei‐ bis Vier‐Zimmer‐Wohnungen werden als Smart‐Wohnungen vergeben. Michael Pech, Vorstandsvorsitzender der ÖSW‐AG und Generaldirektor der ÖSW‐Gruppe, betont die gute Zusammenarbeit mit der Zima Unternehmensgruppe: „Das Projekt Attemsgasse 42 ist erneut ein gutes Beispiel dafür, wie in Kooperation mit gewerblichen Bauträgern geförderte Wohnungen durch die gemeinnützige ÖSW‐AG errichtet werden können, um so den dringenden Bedarf an leistbarem Wohnraum sicherzustellen.“

Ausgezeichnete Forscher

Michael R. Buchmeiser, Roman Eberstaller und Wolfgang Stadlbauer wurden mit der H.F. Mark Medaille vom OFI, Österreichisches Forschungsinstitut für Chemie und Technik, für ihre herausragenden Leistungen im Bereich der Kunststoff- und Polymertechnik ausgezeichnet.

Neuer ÖGFA-Vorsitz

Maik Novotny, langjähriges Redaktionsmitglied vom Fachmagazin WohnenPlus, wurde zum neuen ÖGFA-Vorsitzenden, der Österreichischen Gesellschaft für Architektur, gewählt. Neben Veranstaltungen und exklusiven Führungen forciert der Verein seit 1965 die kritische Debatte über Architektur und Stadtplanung. www.oegfa.at

Rundum wohlfühlen

Das „ÖJAB-Pflegewohnhaus Neumargareten – Wohlfühlen am Lebenscampus“ im neuen Stadtteil „Lebenscampus Wolfganggasse“ in Wien-Meidling mit 214 Wohn- und Pflegeplätzen wurde feierlich eröffnet. Generalplaner B18 Architekten ZT und Bauunternehmer Dipl. Ing. Wilhelm Sedlak schufen gemeinsam mit der ÖJAB ein Pflegewohnhaus mit großen Frei- und Bewegungsräumen.

Ökologische Nachhaltigkeit wurde mit einer Photovoltaikanlage und mit einer natürlichen Temperaturregulierung umgesetzt. Sie erfolgt durch die Fassadenbegrünung und durch eine thermische Bauteilaktivierung, die die Gebäudemasse nützt…

Der Beitrag Pluspunkte AG 4-2022 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

In Waidhofen/Ybbs wurde ein unkonventionelles, gemeinschaftliches Wohnprojekt realisiert. 2017 entstand die Idee, ein Mehrparteienhaus zu bauen, um gemeinsame Ressourcen zu nutzen. Rund drei Jahre wurde diskutiert, geplant, verworfen und neu geplant. „So kam es zur Gründung unseres Vereins ,Gemeinschaftlich Wohnen – die Zukunft‘ (GeWoZu)“, erläutert Angi Groß. Das Projekt mit insgesamt zwölf Wohnungen und 33 Bewohnern startete im Mai 2020 mit dem Bau. Seit Ende 2021 ist das Haus nun fertig und bezogen. Die Wohnungen sind so unterschiedlich wie ihre Bewohner.

Nachhaltig sollte das Haus sein. Das Ergebnis ist ein Hybridbau, recycelter Beton kam zum Einsatz, Stroh und Lehm wurden für Wände und Böden verwendet. Die Fußbodenheizung bezieht die Wärme aus der Erde mit Hilfe einer Wärmepumpe, das Warmwasser wird über die Photovoltaikanlage erzeugt. Die nicht genutzte Energie wird eingespeist, wobei es gerade Bestrebungen für eine lokale Energiegemeinschaft gibt. Das Regenwasser wird für Toiletten und Brauchwasser genützt. Das gemeinsame Wohnen wird im GeWoZu rund um die Uhr gelebt – es gibt eine gemeinsame Garderobe, das Haus ist komplett straßenschuhfrei.

Angi Groß lebt auf 60 Quadratmetern – für sie mehr als genug Platz. „Wir teilen vieles miteinander und wachsen dabei persönlich.“ Der Baugruppe gelang es, qualitativ hochwertigen Lebensraum zu schaffen und gleichzeitig auf eine effiziente und achtsame Ressourcennutzung zu achten. Hinter dem Haus befinden sich ein großzügiger Garten, Spielflächen und differenzierte Erholungsräume, Gemeinschaftsküche, Hauswirtschaftsraum, Erdkeller, Werkstatt und Lagerräume.

Viele Erwartungen

Einkaufen können die Bewohner im Foodcoop im Keller, ein kleines Geschäft bietet alles für den täglichen Bedarf. Der Planungsprozess schweißte die zwölf Familien zusammen: „Es gab viele verschiedene Erwartungen. In Zusammenarbeit mit den W30 Architekten recherchierten wir viel, um eine möglichst nachhaltige Bauweise unseres Hauses zu erreichen. Da gab es auch viel Neuland für die Architekten“, so Groß.

Gebaut wurde schließlich ohne Bauträger: „Wir wollten die Themen, die den Bau betrafen, möglichst selbstbestimmt entscheiden. Zusätzlich konnten wir durch das Selber-Bauen natürlich auch Geld sparen.“ Finanziert wurde der Bau über ein alternatives Konzept. Eigenmittel wie auch Kredite der Bewohner wurden durch einen Vermögenspool, über den Anleger wertgesicherte Anteile am Projekt erwerben konnten, ergänzt…

Der Beitrag Wohnqualität gemeinsam (er)schaffen und (er)leben erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Große Freude in Wien, große Freude in Barcelona. Das Wohnprojekt Gleis21 im Wiener Sonnwendviertel schaffte es auf die Shortlist des EU Mies-van-der- Rohe-Awards 2022, aus einer Auswahl von Projekten aus 41 Ländern. Das kooperative Wohnprojekt La Borda vom katalanischen Architekturkollektiv Lacol erhielt sogar den Preis für „Emerging Architecture“. Anzeichen dafür, dass sich gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte von einem Nischendasein in die Mitte der Wohnbauarchitektur geschoben haben. Bei österreichischen Pionierprojekten wie dem Wohnprojekt Wien im Nordbahnhofviertel von einszueins Architekten geben sich internationale Besucher die Klinke in die Hand, und in jedem größeren Stadtentwicklungsgebiet sind inzwischen Bauplätze für Baugruppen reserviert – wenn auch nicht in jeder Stadt und in jedem Bundesland.

Eine Bewegung, die jedoch nicht aus dem Nichts kommt. Blickt man etwas weiter in die Vergangenheit zurück, zeichnen sich Wellenbewegungen ab: Die Siedlerbewegung in den frühen 1920er-Jahren, die Ökodörfer der 68er-Generation und kooperative städtische Projekte wie die Grazer Terrassenhaussiedlung. Danach folgte ein Dornröschenschlaf, der durch die Sargfabrik in Wien-Penzing in den späten 1980er-Jahren langsam endete, bis es im neuen Jahrtausend zur richtig großen Welle kam.

Aktuelle Publikationen wie das „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ von Wohnprojekt-Pionier Heinz Feldmann und „Gemeinschaftliches Wohnen und selbstorganisiertes Bauen“ von Christoph Laimer und Andrej Holm zeigen den reichen Fundus an Forschungsergebnissen; ein inzwischen etablierter Berufszweig an Prozessbegleitern, die Professionalisierung der Selbstorganisation.

Nische oder Mainstream?

Doch sind Projekte, die von künftigen Bewohnern ein hohes Maß an Ausdauer und Risiko verlangen, wirklich mehrheitsfähig? „Wege aus der Nische in den Mainstream“ war auch das Thema des Baugemeinschaftsforums im Juni 2022, organisiert von der Initiative Gemeinsam Bauen und Wohnen (Ini- GBW). „Baugemeinschaften haben ihren Platz in einer pluralistischen Gesellschaft“, resümieren Johanna Leutgöb von der IniGBW und Vorstandskollege Arnold Brückner.

Brückner, selbst Architekt und Bewohner der Baugruppe Grätzelmixer im Sonnwendviertel, ergänzt: „Man muss vielleicht den Begriff Mainstream infrage stellen. In Wien gibt es freifinanzierte Wohnungen im Bestand und Neubau sowie die sozialdemokratische Tradition von Gemeindebau und gefördertem Wohnbau. Es gibt also nicht den Mainstream im klassischen Sinne. Es gibt unterschiedliche Lösungen für verschiedene Fragen, es gibt ein reichhaltiges Angebot für viele Bedürfnisse. Das heißt auch, dass gemeinschaftliche Wohnformen ein förderungswürdiger Ansatz sind, weil sie keine vorentwickelten Modelle bieten, sondern auf ein konkretes Bedürfnis von konkreten Menschen an einem konkreten Ort reagieren. Gerade das macht sie flexibel und adaptierbar.“

Auf reichlich Erfahrung in der Begleitung von Wohnprojekten kann man auch bei realitylab zurückgreifen, und dessen Gründer Gernot Tscherteu bringt die Antwort auf den Punkt: Baugruppen werden nie zum Mainstream werden, aber sie beeinflussen den „normalen“ geförderten Wohnbau nachhaltig. „Wir begleiten viele Projekte im Bereich soziale Nachhaltigkeit, und viele Erkenntnisse und Methoden von Baugruppenprojekten können wir dort auch anwenden. Die Gemeinschaftsräume bleiben bei uns fast nie leer. Es sind Elemente in den Mainstream übergegangen, aber nicht die Wohnform selbst. Dafür bräuchte es natürlich auch eine eigene Förderung und eine Anerkennung, dass Baugruppen einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten.“

Gemeinschaftsräume im Dialog

Ein konkretes Beispiel dieses Wissenstransfers ist der von realitylab moderierte „Wiesendialog“ im Quartier In der Wiesen Süd. Hier wurde schon im Bauträgerwettbewerb das Ziel verfolgt, alle Bauplätze durch gemeinsamen Freiraum und geteilte Gemeinschaftsräume zu verknüpfen. „Wir starten immer mit den Bewohnern gemeinsam, und mit einem extra dafür reservierten Budget“, erklärt Gernot Tscherteu. „Dafür machen wir Workshops, die wie Baugruppentreffen organisiert werden…

Der Beitrag Kollektive Wohnlabore erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Der Bauträger Schwarzatal realisiert außergewöhnlich viele Projekte mit Baugruppen. Geschäftsführerin Martina Drescher gilt als Vorreiterin. 2013 startete sie mit dem Wohnprojekt Wien am Nordbahnhof. Ein Haus für eine Baugruppe, mit Bibliothek und Sauna auf dem Dach, geplant von einszueins architektur mit der gemeinnützigen Schwarzatal als Partner.

Seitdem hat sich der Bauträger zum Baugruppenspezialisten entwickelt: Insgesamt acht Projekte dieser Art sind fertiggestellt, darunter das preisgekrönte Gleis21 im Sonnwendviertel, vier weitere in Arbeit. Und ja, es ist mehr Aufwand, räumt auch Ilse Kutil, Rechtsanwältin, ein: „Ein Gruppenprojekt zu betreuen, ist sicher mehr Aufwand, gewohnte hierarchische Entscheidungen gibt es bei Baugruppen nicht. Alles findet auf Augenhöhe statt und es reden wirklich alle mit.“ Ilse Kutil ist die Nachfolgerin von dem juristischen Doyen der Baugruppen, Markus Distelberger.

Martina Drescher erklärt, warum sich der Mehraufwand aber trotz Risikos lohnt: „Riskant ist im Grunde jedes Bauvorhaben. Wenn man sich auf die Zusammenarbeit mit einer Gruppe einlässt, bedarf das einer bestimmten Wertekultur. Wir wollten Starthelfer für neue Wohnformen sein. Die Wohngruppe kam damals auf uns zu, und wir haben schnell gesehen, dass diese Wohnform eine reizvolle Innovation im geförderten Wohnbau darstellt. Für die Wohnbauförderung und den Wohnfonds Wien war das damals Neuland.“

Viele Fragen

Das Wichtigste ist, dass ein Rechtsanwalt frühzeitig eingebunden wird, so Kutil: „Denn als Allererstes muss die Rechtsform (Verein, Genossenschaft, Mit- bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft etc.) geklärt werden, also bevor die Baugruppe gegründet werden soll. Dem voran steht die Frage, wer überhaupt Liegenschaftseigentümer sein soll, z. B. ein Verein, der dann an seine Mitglieder vermietet oder sind die Bewohner selbst Miteigentümer etc.? Es muss auch Einigkeit darüber herrschen, welche Rolle ein etwaig eingebundener Bauträger hat – soll dieser „nur“ bauen oder später auch die Funktion des Vermieters übernehmen etc.?“

Als Herausforderung betrachtet Kutil auch die rechtliche Umsetzung von Baugruppenprojekten im Rahmen der geltenden Rechtslage: „Sobald ich mich als Baugruppe z. B. für Wohnungseigentum entscheide, gelangt zwingend das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Anwendung, das aber schlichtweg nicht auf die Bedürfnisse von Baugruppen zugeschnitten ist.

So gibt es im WEG etwa Bereiche, in denen Individualrechte als besonders schützenwert geregelt sind, was jedoch der Grundhaltung von Baugruppen, das Gemeinschaftsinteresse in den Mittelpunkt zu stellen, zuwiderläuft. Manche rechtlichen Themen sind in diesem Licht nicht befriedigend aufzulösen. Eine eigene gesetzliche Grundlage für Baugruppenprojekte wäre da schon wichtig. Der Gesetzgeber ist aber offensichtlich der Meinung, dass Individualeigentum das höchste ist“, so Kutil.

Auch das Thema Förderungen muss frühzeitig geklärt werden. Drescher betont, dass eine Baugruppe ein sensibles Konstrukt ist: „Das Wichtigste ist, dass die erträumte Form des Zusammenlebens nicht durch Rechtsvorschriften zerstört wird – etwa, wenn eine Wohnung schnell verkauft werden muss und der neue Eigentümer kein Interesse an einer kollektiven Wohnform hat. Das Wohnprojekt Wien hat sich als Verein konstituiert, der mit uns einen Generalmietvertrag abgeschlossen hat. Das hat sich als sehr tragfähig erwiesen. Die Wohnheimförderung hat den Vorteil, dass sie nicht nur die Wohnfläche, sondern auch die Gemeinschaftsflächen bedient – was bei den meisten Baugruppen gut ein Viertel der Fläche ausmacht.“

Noch Neuland

Baugruppen sind längst noch nicht „Alltag“ – wie ein Rundruf bei verschiedenen Bauträgern zeigt. Antworten wie „Bitte lassen Sie mich mit dem Thema in Ruhe“ bis „Das ist sicher nichts für uns“ zeugen davon, dass nicht jeder Bauträger von Baugruppen begeistert ist. Kutil schmunzelt: „Das kann ich auch verstehen! Es ist wirklich kein einfaches Unterfangen – aber wie die Baugruppen- Projekte zeigen, einfach toll, wenn es rund läuft und alles klappt.“

Aber klar, so auch Drescher: „Jede Gruppe ist anders. Am Anfang sind die Träume groß, und bei der Umsetzung ist das Aufwachen oft hart, weil man immer Abstriche machen muss. Da muss die Gruppe stark sein, und es hilft, wenn sich ihre Mitglieder mit der Realität des Bauens ein bisschen auskennen. Die Kunst ist, deren Vorstellungen mit den Gesetzen und Vorgaben in finanzierbaren Einklang zu bringen.“

Aber auch bezüglich Finanzierung gibt es unzählig viele Varianten. Bauen mit einer Genossenschaft hat den Vorteil, dass die Finanzierung leichter abzuwickeln ist – dafür ist die Gründung einer Genossenschaft teuer und aufwendig, ein Verein ist hingegen rasch gegründet, in puncto Finanzierung hat diese Rechtsform jedoch das Nachsehen. Zudem werden diverse Verträge benötigt, wie etwa Miet-/Eigentümerverträge, Verträge mit Baufirmen, mit Generalunternehmern, Vereinbarungen über eventuelle Veräußerungsverbote etc…

Der Beitrag Alles, was recht ist erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Neu ist die Idee der Baugruppen zum Teil ja, auch wenn sich die Anforderungen und Lebenssituationen der Partizipanten in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gewandelt haben. Service, Leistbarkeit und individuelle Wohnwünsche sind die neuen Antriebsfedern des gemeinschaftlichen Bauens, das sich auch in dem Modell der Baugruppe widerspiegelt.

Wie bereits Klaus Novy (zit. nach Genossenschaftsforum e.V. Berlin) konstatierte: „Die genossenschaftliche Form ist keine Konstante, kein feststehendes Modell, sondern gelebte Form und muss immer wieder angepasst und erneuert werden.“ So durfte – und musste – sich die historische Idee der (Wohn-)Genossenschaft als dritter Weg zwischen Eigentum und Miete im Laufe des vergangenen Jahrhunderts ordentlich strecken und dehnen. Was diese Evolution vermutlich überhaupt erst ermöglichte, sind die Menschen und deren Engagement im Sinne der genossenschaftlichen Selbsthilfe. Man nahm die Sache selbst in die Hand: Der Ursprung geht auf die 1920er-Jahre zurück, als die Siedlerbewegung der damals herrschenden Wohnungsnot durch Eigeninitiative begegnen wollte.

Im Sinne der demokratischen Teilhabe aller Mitglieder geht es den (Wohn-) Genossenschaften damals wie heute nicht nur um die Planung, Finanzierung und Umsetzung von Bauprojekten, sondern um die langfristige Nutzung und ein Recht zur Mitbestimmung aller. Die einmalige Besonderheit hierbei liegt auch in der ganzheitlichen Verknüpfung von baulichen, wirtschaftlichen und sozialen Aspekten, welche die gleichzeitige (Mit-)Eigentümerschaft der jeweiligen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft und Miete der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses mit sich bringen.

Und das abseits von Staat oder Institutionen, wie auch Eva Bauer (Gemeinnütziger Wohnbau in Österreich, in: Kurswechsel 3/2006: 20–27) sagt: „Genossenschaftliches Wirtschaften (im Wohnbau) richtet sich nicht an anonyme Dritte, sondern bedeutet Selbsthilfe jenseits kapitalistischer Produktions-, Verteilungs- und Organisationsprinzipien, aber auch jenseits staatlicher Sozial- und Versorgungspolitik.“

Neue Wohnformen

Was Anfang des 20. Jahrhunderts nach dem Ersten Weltkrieg aus einer sozialen Notlage heraus entstand, hat sich im Laufe der vergangenen 100 Jahre zu einer echten Konstante am Wiener Wohnungsmarkt entwickelt. Ganz Österreich zählt noch heute 98 Wohngenossenschaften mit mehr als 520.000 Mitgliedern (Stand Ende 2019). Im Verhältnis zur Einwohnerzahl des Landes ist das mehr als das Doppelte gegenüber der Schweiz und ein Drittel mehr als in Deutschland. Dazu kommen die gemeinnützigen Bauträger in Form von Aktiengesellschaften, deren historische Wurzeln auf die Werkssiedlungen zurückgehen.

Bau- und Wohngruppen, Öko- Siedlungen, Kollektivhäuser, kleine selbstnutzende Wohn- oder Quartiersgenossenschaften – auch für die Genossenschaften führt heute kein Weg an Innovationen und dem Beschreiten neuer Wege vorbei. Die Wiener Wohnprojektegenossenschaft „Die WoGen“ z. B. steht für die neue „GrätzlGenossenschaft“und propagiert neben Aspekten des günstigen Wohnens auch soziale Kontakte, das Teilen von Ressourcen und eine insgesamt gemeinschaftlichere Lebensweise.

Wie eine moderne Kommunikationsplattform aussehen kann, zeigt außerdem das „Genossenschaftsforum e.V.“, ein Zusammenschluss von 49 Wohnungsgenossenschaften in Berlin und Umgebung unter Beteiligung von fördernden Institutionen und Initiativen. Ziel des Vereins ist es auch, eine Brücke zwischen Theorie und Praxis der Wohnungsgenossenschaften zu schlagen.

Der Traum vom Eigenheim

Insgeheim sehnen sich viele nach den „eigenen vier Wänden“ – doch Baugrund und -kosten sind und bleiben teuer und so lohnt sich mancherorts die Suche nach einem alternativen Weg raus aus der Miete. Neben dem Verknüpfen von solidarischen und individuellen Interessen stehen Baugruppenprojekte laut Angabe der NBBA (Netzwerk Berliner Baugruppen- Architekten) im Kosten-/Nutzenvergleich um bis zu 20 Prozent besser da als vergleichbare Bauträgerprojekte.

Allerdings tragen die in Baugemeinschaften zusammengeschlossenen Bauherren im Gegenzug auch das volle Bauherrenrisiko, was Kostenerhöhungen und Zeitverzug einschließt. Es lohnt sich also, sich einen erfahrenen Planungspartner in Form von Architekten, Projektsteuerern oder spezialisierten Büros wie wohnbund: consult an die Seite zu holen…

Der Beitrag Aus Notlage zur Konstante erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Alternative Wohnformen wie Baugruppen oder Baugemeinschaften stellen in Österreich eine Nische dar. „Österreichweit betrachtet, ist das Interesse an dieser Form des Wohnens überschaubar“, sagt etwa Michael Priebsch, Leiter Großvolumiger Wohnbau bei der Erste Bank und selbst Bewohner eines Gemeinschaftswohnprojekts. Heinz Feldmann, Vorstandsmitglied der Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen, sieht hingegen einen „Mikro-Boom in der Nische“. „Speziell in Wien hat sich sehr viel getan, aber auch in den Bundesländern gibt es immer mehr Projekte und Gruppen, die sich auf den Weg machen“, so Feldmann. Allerdings ist es für die Projekte nicht einfach, sich gegen die Marktkräfte der Immobilienentwicklung zu behaupten.

„Alternative Wohnmodelle funktionieren nur, wenn sie einen bevorzugten Zugang zu Bauland erhalten. Sonst haben sie kaum eine Chance“, ist Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen überzeugt. Diese Bevorzugung ist aus Sicht des Wohnbauexperten vor allem bei Quartiersentwicklungen durchaus gerechtfertigt. „Diese Modelle, wenn sie gut aufgesetzt sind, können sich häufig als Kristallisationspunkte für die soziale Inklusion, für Kulturinitiativen und die Belebung von Nachbarschaften erweisen“, so Amann. Gerade bei größeren Entwicklungen sieht er Gemeinden gut beraten, für Pluralität zu sorgen und einzelne Baufelder für solche Initiativen zu reservieren.

Schwerer Zugang zu Geld

Für Finanzierungsexperten Priebsch wäre es wichtig, den Zugang zu Förderungen zu erleichtern. „In Österreich ist es sehr schwer, an Förderungen zu kommen. Aus meiner Sicht müsste die Wohnbauförderung in allen Bundesländern für Baugruppen geöffnet werden, auch ohne Bauträger“, so Priebsch. Eine Variante wäre etwa, ähnlich wie in Deutschland einen fixen Prozentsatz des Fördervolumens für alternative Wohnformen zu reservieren.

Damit könnte auch eine neue, weniger kaufkräftige Klientel für diese Form des Wohnens gewonnen werden. Denn aufgrund der aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen ist freifinanziertes Gemeinschaftswohnen laut Eveline Hendekli, Geschäftsführerin der WoGen Wohnprojekte-Genossenschaft keine Alternative für Familien mit geringem Einkommen.

Ist der Zugang zu Förderungen verwehrt, bleibt oft nur die klassische Bankenfinanzierung. „Dabei ist das Risiko für Banken aber groß“, erklärt Priebsch, der sich bei der Erste Bank aufgrund seiner persönlichen Vita dafür einsetzt, dass Projekte nicht a priori abgelehnt werden. Er weiß aber auch, dass die Risiko-Frühwarnsysteme der Banken in fast allen Fällen anschlagen werden. „Meist sind bei den Projekten keine Profis am Werk, es fehlt das einschlägige Know-how.“ Deshalb empfiehlt Priebsch auch allen Interessierten, Projekte nur gemeinsam mit Professionisten umzusetzen.

Das erleichtert auch den Zugang zum Geld. Neben der Bankenfinanzierung stehen den Projekten auch alternative Finanzierungsschienen wie Crowdfunding offen. Wie gut diese Modelle funktionieren, ist auch abhängig vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld. „Eine Investition in ein Wohnprojekt war im Fall eines extrem niedrigen Zinsniveaus attraktiv, weil es mehr Ertrag versprach als klassische Anlageformen, bei relativ hoher Sicherheit“, erklärt Hendekli.

Wenn die Zinsen steigen, verteuert das auch die alternativen Finanzierungsinstrumente und somit letzten Endes auch das Wohnen in damit finanzierten Projekten. Michael Priebsch gibt zu bedenken, dass Crowdfunding-Finanzierung mit viel Risiko verbunden ist. „Für Wohnprojekte braucht man langfristiges Kapital, das ist bei Crowdfunding nicht der Fall.“ Wolfgang Amann begrüßt zwar den Wettbewerb an Ideen zur Projektfinanzierung, hat bei Crowdfunding-Modellen aber ebenfalls Bedenken. „Ein grundlegender Einwand ist die Einlagensicherung, die bei diesem Modell definitiv ungenügend geregelt ist. Wenn ein Projekt schief läuft, bekommt der Anleger exakt nichts zurück.“

Vermögenspool & habiTAT

In Österreich haben sich zwei verschiedene Modelle der alternativen Finanzierung für Wohnraum etabliert, der „Vermögenspool“ und Nachrangdarlehen in der sogenannten habiTAT-Variante. HabiTAT hat die Strukturen des deutschen Mietshäuser-Syndikats in den österreichischen Rechtsraum übertragen. Dabei geht es um eine nichtkommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum gemeinschaftlichen Erwerb von Häusern, die in Kollektiveigentum überführt werden, um langfristig bezahlbare Wohnungen zu schaffen…

Der Beitrag Eine Frage der Kosten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Auch an einem nebligen Herbsttag leuchten die Baufelder G12A, G12B und G13C in der Seestadt Aspern heraus. Lila, Grün, Cappucinobeige, dazwischen als froschgrüne Linie die Trasse der U2. Nicht nur farblich sind die in den vergangenen zwei Jahren bezogenen Bauten besonders, auch in der Programmatik: Sie kombinieren konventionelle mit gemeinschaftlichen Wohnformen und mit anderen Nutzungen. Farbauftakt: Lila. Hier ist der Verein Kolokation am Seebogen, kurz: kolok:as, zu Hause. Er ist die zweite Umsetzung einer Idee der Architektin Freya Brandl und ihres Kollegen Peter Bleier. 2013 hatten sie den Verein kolokation- gemeinsam urban wohnen im Sonnwendviertel gegründet.

„Die Idee von Kolokation ist: Man versucht, die Alten aus ihren großen Wohnungen herauszulocken und in kleineren Wohnungen in der Nähe unterzubringen. Man hat dadurch nicht eine so große Veränderung, dass man die vertraute Umgebung und die Freunde verliert. Ich selbst bin aus einem Reihenhaus in Mauer in das Projekt im Sonnwendviertel gezogen, von 120 auf 54 Quadratmeter. Wenn ich in die alte Gegend zurückfahre, wird’s mir warm ums Herz, das war Heimat. Wenn ich zurückkomme in die kleine Zweizimmerwohnung, ist die eingerichtet und schaut aus wie vorher. Ich habe da also auch meine Heimat. Wenn ich rausschaue: Stadtentwicklungsgebiet. Das ist für mich aufregend. Es gibt die Zukunft, die mich herausfordert, aber ich habe auch einen Rückzugsbereich“, lacht Freya Brandl.

Stadtentwicklung soweit das Auge reicht: Die Baufelder am Seebogen im Westen und Norden werden gerade planiert und warten auf den Anschluss der Stadtstraße. Im Osten hat sich der Elinor- Ostrom-Park und der Motorikpark unter der froschgrün angemalten Betontrasse der U2 vom ersten Moment an zur Lebensader des Quartiers entwickelt. Es wird gespielt, geturnt, gerannt, geklettert. Alles von 0 bis 90 ist hier zu Hause. Auch ein Signal, dass man versucht, nicht dieselben Fehler wie viele neue Wohnsiedlungen der Vergangenheit zu machen: Eine homogene Gruppe Erstbewohner, alles junge Familien, die im Gleichschritt altern. Spätestens, wenn dann die Kinder erwachsen werden und ausziehen, kippt die Quartiers-Demografie Richtung Seniorenheim.

Profit für alle

Dabei können von einer Mischung der Generationen alle nur profitieren, ist Freya Brandl überzeugt: „Viele Ältere haben Zeit, sie reparieren gerne, helfen bei kleinen Jobs, geben Hinweise. Es gibt so viele Möglichkeiten, diese Potenziale für die Stadt zu nutzen. Man darf ihnen eben nicht Knüppel zwischen die Füße werfen!“

Denn die Realisierung der zweiten Kolokation war trotz des Erfolgs der ersten keineswegs einfach. Das Viererteam aus Freya Brandl, Peter Bleier, Erich Kolenaty und Architekt Christian Kronaus, welches sowohl die Gruppe, Mischung, die Kommunikation mit Bauträger Schwarzatal und die Finanzierung koordinierte, wurde weitgehend unbezahlt und mit hohem Risiko zum „Kümmerer“ für alles.

Insgesamt 42 Wohneinheiten wurden schließlich realisiert, davon 22 Wohneinheiten für Personen ab 50, vier für Alleinerziehende und 16 zur Vergabe über die Wohnberatung Wien; im Erdgeschoß die Tagesstätte von „Jugend am Werk“ inklusive Café. Eine Herausforderung, die viele Wohngruppen meistern müssen, ist die Integration von Bewohnern, die über den Wohnservice zugeteilt werden.

Strikte Regelwerke

„Der Wohnservice leistet eine wichtige Arbeit, aber das Regelwerk von Anmeldung und Auswahl ist sehr strikt“, klagt Freya Brandl. „Wir haben gesagt, wir machen ein Festl und reden mit den Neu-Bewohnern, damit sie sich informieren. Das hat dann aufgrund der Pandemie nicht funktioniert, also haben die Leute ein Schreiben bekommen, wo einfach drinstand, dass das ein Gemeinschaftsprojekt ist. Alle waren engagiert, aber das strikte Regelwerk bremst das aus. Man hätte die Leute früher zu uns schicken können.“

Heute lebt man, nach den besonderen Schwierigkeiten des gegenseitigen Kennenlernens während der Pandemie, über ein Jahr im lila Haus zusammen. Glücklich, aber nicht ohne Probleme, wie kolok:as-Leiterin Ruth Bartussek erzählt. „Der Gemeinschaftsraum hier im Dachgeschoß, für den wir alle zahlen, ist zwar toll, aber wird wenig genutzt. Vermieten dürfen wir ihn nicht, daher ist das eine große finanzielle Belastung.“

Die Gruppe selbst ist zusammengewachsen, doch auch diese persönliche Nähe hat Konsequenzen: „Es entstehen enge Bindungen, und es wird manchmal sogar fast zu viel“, sagt Freya Brandl. „Gut, dass eine erfahrene Person wie Ruth hier im kolok:as zuständig ist, die das schaffen kann. Wir hatten leider schon Todesfälle in der Bewohnergruppe. Das ist eine schwere Last, es ist wie in einer Familie. Das ist dann nicht mehr Wohnen. Das ist Leben.“

Unternehmerisches Risiko

Dass das Persönliche zu viel Auf und Ab führt, hat man auch beim grünen Nachbarn, dem Wohnprojekt Leuchtturm Seestadt (Bauträger: Schwarzatal, Architektur: einszueins architekten), erfahren. Hier gab es aus finanziellen, förderrechtlichen und privaten Gründen, wie Micha Schober von realitylab resümiert, im Prozess eine solche Fluktuation, dass letztendlich niemand von der Pioniergruppe eingezogen ist…

Der Beitrag Farbpalette der Generationen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Aufgrund der steigenden Wohnungsnot rund um die argentinische Wirtschaftskrise 2001 entstanden durch den Zusammenschluss von prekär Wohnenden verschiedene Kooperativen zur Wohnraumschaffung. Judith M. Lehner, Stadt- und Wohnforscherin, Koordinatorin des Research Center for New Social Housing an der TU Wien, beschäftigte sich im Rahmen ihrer Dissertation „Die urbane Leere. Neue disziplinäre Perspektiven auf Transformationsprozesse in Europa und Lateinamerika“ intensiv mit alternativen Wohnbauformen.

Die soziale Organisation Movimiento de Ocupantes e Inquilinos, MOI (Bewegung der Besetzer und Mieter), unterstützt die Wohnbaukooperativen im Planungs- und Bauprozess durch interdisziplinäre Teams aus Architekten, Sozialarbeitern, Soziologen, Buchhalter und Juristen. Noch bevor ein Gebäude geplant wird, wird die Gemeinschaft „gebaut“. Die Kooperativen transformieren dann Bestandsgebäude (wie zum Beispiel die alte Mühle El Molino), um eine Zwischennutzung zu ermöglichen, Ressourcen zu sparen und Baumaterialien zu recyceln, damit das zukünftige Wohnprojekt innerhalb der Stadt mit all den notwendigen Infrastrukturen (Gesundheit, Bildung, Mobilität, Kultur, …) und Arbeitsmöglichkeiten funktioniert. Die Grundprinzipien von MOI sind: Selbstverwaltung, Mithilfe durch teilweisen Selbstbau (insbesondere beim Recycling von Baumaterialien) und kollektives Eigentum (anstatt Eigentum der einzelnen Wohnungen).

Der Beitrag Gemeinsam geht’s einfach besser erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.