Der gemeinnützige Teil mit rund 230 Wohnungen ist fertiggestellt. Die Beteiligung am Großprojekt unter der Ägide eines Totalunternehmers bedeutete für die Baugenossenschaften und die Stiftung Neuland. Trotz teils zwiespältiger Erfahrungen ziehen sie ein positives Fazit: Die Wohnungen waren begehrt, und alles deutet darauf hin, dass ein lebendiges neues Quartier entsteht. 1.200 Bewerbungen für 235 Wohnungen, Vollvermietung drei Monate vor Bezug – in der Greencity hätten die gemeinnützigen Bauträger noch viel mehr Wohnungen erstellen können. Dass sich das Industriegebiet in der Manegg im Süden der Stadt Zürich jemals in ein begehrtes Wohnquartier verwandeln würde, hätte allerdings niemand vorausgesagt. Nicht nur dass es von Fabrik- und Gewerbebauten – notabene der früheren Papierfabrik Sihl – geprägt war. Eine Schlaufe der Autobahn A3 verläuft oberhalb des Geländes, das auf der anderen Seite vom Trasse der Sihltalbahn und der vielbefahrenen Allmendstrasse begrenzt wird.

Doch die Zeiten ändern sich. Wo früher gehämmert und geschweisst wurde, wachsen dichte Wohnquartiere heran. Die Städte fördern diese Entwicklung. Denn nur so können sie das Bevölkerungswachstum bewältigen, ohne noch mehr Natur zu opfern. Und dafür bietet die Manegg ausgezeichnete Voraussetzungen. Das Umfeld mit dem Erholungsraum entlang der Sihl oder dem grünen Üetliberghang kompensiert den knappen Aussenraum in der Siedlung selbst. Und die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Knapp zehn Minuten dauert die S-Bahn Fahrt zum Züricher Hauptbahnhof, die Haltestelle der Greencity grenzt direkt an die Neubauten.

Gestaltung vom Totalunternehmer

Bis die obsolete Industriebrache zu neuem Leben erwachen sollte, verstrichen allerdings viele Jahre. Das lag auch am Gestaltungsplan, den der Totalunternehmer Losinger Marazzi schliesslich auflegte. Preisgünstiger Wohnungsraum war dort nicht vorgesehen. Der Gemeinderat verlangte deshalb Nachbesserung. Angesichts des prekären Wohnungsangebots in Zürich müssten die gemeinnützigen Bauträger ebenfalls zum Zug kommen. Der politische Druck zeigte Wirkung: Losinger Marazzi trat einen Drittel der geplanten Wohnungen an den gemeinnützigen Wohnungsbau ab. Die Verhandlungen führte die Interessengemeinschaft „neues wohnen zürich“, eine Organisation des Regionalverbands Zürich von Wohnbaugenossenschaften Schweiz.

die Bauarbeiten, wobei der Genossenschaftsteil als erster an die Reihe kam. Das Projekt segelte nunmehr unter dem Namen „Greencity“ und war das erste zertifizierte 2000-Watt-Areal der Schweiz. In den folgenden Monaten war hinter hohen Zäunen das emsige Treiben auf der grössten Baustelle in der Stadt Zürich zu beobachten. Schon im Juli 2017 konnten die ersten Genossenschaftsmieter einziehen; im Oktober waren alle 235 Wohnungen bezogen. Das Angebot der vier Bauträger unterscheidet sich dabei in mancher Beziehung.

Singles, kinderreiche Familien, WG

Die Wogeno Zürich hat in der Greencity ihr bisher grösstes Projekt in die Tat umgesetzt. Auch hier wird sie den Part einer Dachorganisation für eine selbstverwaltete Hausgemeinschaft übernehmen. Sie besitzt den Grossteil des Hauses A1, mit seiner Schiffsform zwar der spektakulärste Bau der Greencity, wegen der Lage zwischen Bahnlinie und Strasse aber auch der mit der grössten Lärmbelastung. Die Wogeno bietet hier 58 Wohnungen mit anderthalb bis sechseinhalb Zimmern, wobei sich Letztere insbesondere an Wohngemeinschaften richten. Gemeinschaftliche Einrichtungen sind Teil ihres Konzepts. Im Haus A1 ist dies vor allem die sogenannte Strasse in der Luft, ein breiter Korridor, der im dritten Stock durch das ganze Gebäude führt. „Wie bei einer Perlenkette sind möblierbare Nischen, Hobbyräume, Gästezimmer und ein Gemeinschaftsraum aneinandergehängt“, erläutert Wogeno-Projektleiter Tom Hegi. Von dort gelangt man auch auf die 550 Quadratmeter grosse Dachterrasse, die für vielfältige Nutzungen offensteht…

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Das Motto des diesjährigen GBVVerbandstages im Burgenland lautete „Bauen mit sozialer Verantwortung“. Das ist doch eigentlich DER Slogan der Gemeinnützigen – warum betonen Sie als Verband dieses Thema extra?

Karl Wurm: „Weil wir davon überzeugt sind, dass es notwendig ist und dass wir als Land aufpassen müssen, dass die soziale Verantwortung nicht unter die Räder kommt. Ja, Bauen mit sozialer Verantwortung ist für uns Gemeinnützige kein leerer Slogan, sondern gelebte Praxis und seit jeher ein Anliegen. Wir sind jene, die leistbares Wohnen in ganz Österreich garantieren. Wir leisten darüber hinaus mit unserer Bautätigkeit einen wichtigen Beitrag zur Integration von Menschen mit Behinderung, Flüchtlingen oder alten Menschen.“

Das heißt, somit ist das Motto des Verbandstages auch als Botschaft an die Politik zu verstehen?

Wurm: „Auf jeden Fall! Wir sehen schon Ansätze in der Politik, die leistbares Wohnen erschweren – oder anders ausgedrückt, ich vermisse die Priorität von leistbaremWohnraum. Marktpreise(Höchstpreise) für Grundstücke sind Idealbild für Transparenz, Marktmieten werden als Motor funktionierenden Wohnens gesehen. Reine Marktbedingungen aber machen leistbares Wohnen in Wirklichkeit immer unmöglicher. Die Gemeinnützigen brauchen Rahmenbedingungen, die es ermöglichen, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Also günstige Grundstücke, keine überbordenden Normen und Qualitätsvorschriften. Und für diese Rahmenbedingungen ist die Politik zuständig.“

Wird am Bedarf vorbei agiert?

Wurm: „Das will ich jetzt nicht so drastisch bestätigen, aber in den Ballungsräumen wird schon sehr viel teurer, freifinanzierter und zu wenig leistbarer, geförderter Wohnraum errichtet, obwohl die Nachfrage nach günstigen Wohnungen riesengroß, der Leistungsspielraum der meisten Wohnungssuchenden aber relativ gering ist. Die Gemeinnützigen berücksichtigen bei der Wohnungsvergabe die sozialen Bedarfsgruppen und viele GBV bieten den Menschen auch spezialisierte, zweckgewidmete Wohnungsangebote. Aber werden solche Angebote von der öffentlichen Hand und ihren Rahmenbedingungen wirklich forciert? Eine Umfrage ergab, dass 82 Prozent der befragten GBV sich mit mindestens einem Objekt an eine spezielle soziale Zielgruppe richten, über ein Drittel sogar an drei oder mehr unterschiedliche Gruppen. Insgesamt kommen die gemeinnützigen Bauvereinigungen auf knapp 11.000 Wohneinheiten, die sie so zur Verfügung stellen. Das nenne ich bedarfsgerechtes Bauen mit sozialem Fokus.“

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Im Juni erfolgte der Spatenstich für das Projekt „Sirius“ in der Seestadt Aspern. Dort werden in Zukunft Professoren und Gastdozenten der Universität Wien und TU Wien in servicierten Apartments wohnen können, außerdem werden Eigentumswohnungen und Gewerbeflächen realisiert. Zum Spatenstich nahmen u.a. Bürgermeister Michael Ludwig, Michael Gehbauer von der WBV-GPA und ÖSW-Vorstand Michael Pech die Schaufel zur Hand. (Bild rechts.)

Pilot für Sonnenstrom

Bei ihrem neuesten Wohnprojekt im Linzer Hafenviertel startet die GWG ein Pilotprojekt für Photovoltaik. „Die kostenlos zur Verfügung stehende Sonnenenergie lässt sich einfach, effizient und nachhaltig nutzen“, betont GWG–Geschäftsführer Nikolaus Stadler die Vorteile. Und laut Technik-Chef Wolfgang Pfeil ist die „Technologie wartungsarm und hilft, die Kosten für Instandhaltung in Zukunft auf einem niedrigen Niveau zu halten“. Das gemeinnützige Unternehmen der Stadt Linz bezieht sich dabei auf das Ökostromgesetz (siehe unser Heft 2/2018). Die neue Rechtslage ermöglicht, Sonnenstrom auch in den Wohnungen einzusetzen. Dazu wird ein Gebäude des Projektes „Wohnen am Hafen“ mit einer Photovoltaikanlage am Dach ausgestattet.

Mobil mit freier Fahrzeugwahl

Diebstahlsichere Fahrradgaragen, Elektrofahrräder und auch eine Ladesäule für Elektroautos stehen den Bewohnern der WAG-Wohnanlage Heindlstraße in Linz– Urfahr ab sofort zur Verfügung. Im Zuge eines Forschungsprojekts mit dem Austrian Institute of Technology (AIT) werden die Wünsche der Bewohner erhoben und evaluiert. So soll ein alternatives Mobilitätsangebot fernab von täglichen Staus entstehen. Die einfache Handhabe des Systems ist wichtig für die alltägliche Nutzung des Angebots – einmal können Parkboxen, Ladesäulen und Leihräder per App reserviert werden. Mit einer Chipkarte, die gleichzeitig etwa Zutritt zu Gemeinschaftseinrichtungen bietet, wird die Anlage bedient. Durch das Car- und Bike-Sharing in Kombination mit der Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel sollen Stellplätze und der Gebrauch von Privat-PKW oder zumindest Zweitwagen reduziert werden. Das wiederum erhöht die Lebensqualität und senkt Kosten. Wird das Pilotprojekt gut angenommen, soll es auf andere Siedlungen ausgeweitet werden.

Ziesel sind umgezogen

Putzige Gesellen haben jahrelang die Beteiligten an einem sozialen Wohnbauprojekt am Areal des Heeresspitals in Stammersdorf beschäftigt. Mehrere gemeinnützige Bauvereinigungen mussten sich gemeinsam mit Experten um die Umsiedlung geschützter Ziesel kümmern. Das neue Wohngebiet der Tiere musste flächenmäßig dem angestammten Areal mit 4,36 Hektar entsprechen. Nun wurde bekannt gegeben, dass dies geglückt sei – die Wiener Umweltschutzabteilung MA 22 hat die nächste Bauphase des Projekts bewilligt. Laut der Ziesel-Expertin Ilse Hoffmann von der Universität Wien nehmen die Nager ihren neuen Lebensraum zunehmend an…

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Vom Balkon geht der Blick auf Bäckerei, Trafik und Restaurant, auf Platz, Park und Bildungscampus, und am Ende der Maria- Tusch-Straße blinkt blau der See. Man könnte sich hier oben leicht wie der Bürgermeister der Seestadt Aspern fühlen. Kurt Hofstetter hätte sogar einigen Grund dazu, denn schließlich war er seit 2003 maßgeblich an der Planung der Seestadt beteiligt. Heute ist er Koordinator der IBA Wien 2022, die ebenfalls ihre Spuren in Aspern hinterlassen wird.

Dass Hofstetter als Mitglied der Baugruppe JAspern – der ersten Bewohner der Seestadt überhaupt – ausgerechnet hier wohnt, sei allerdings nicht Teil des Masterplans gewesen, sagt er. „Ich habe mich sehr dafür eingesetzt, dass Baugruppen in der Seestadt einen Platz bekommen, hatte aber keinen Gedanken daran verschwendet, wirklich hierherzuziehen. Erst als die Architektin Ursula Schneider von POS das Projekt bei einem Vortrag präsentierte, dachte ich: hier hat jemand genau verstanden, was wir hier wollen“. Den entscheidenden Anstoß zum Umzug gab dann Hofstetters aus England stammende Frau, die sich in der damaligen Wohnung im 5. Bezirk nicht ganz wohl fühlte: Zu wenig Grün, zu wenig Kontakte in der Nachbarschaft.

Heute wohnen die Hofstetters auf knapp über 100 Quadratmetern mit Balkon, dazu kommen Gemeinschaftsraum und Gemeinschaftsterrasse am Dach, mit Pflanzbeeten und Panoramablick, und ein kleiner Gemeinschaftsgarten im Hof. Nachbarschaft und Grün im Überfluss. Die Organisationsform (gefördertes Wohnungseigentum) entsprach seinem Ziel, mit 50 Jahren selbst Wohneigentum zu besitzen – die Förderung habe er aber nicht angenommen, betont Hofstetter.

„Etwas schwierig war nur, dass ein Drittel der Wohnungen vom Wohnservice vergeben wurde. Wir haben ein Jahr lang nicht gewusst, wer einzieht. Als die Liste dann feststand, mussten wir den Kandidaten in einem Schnellkurs erzählen, was überhaupt eine Baugruppe ist, das war für viele stressig. Letztendlich haben sich alle sehr gut integriert“. Noch heute denkt Hofstetter gerne an die Anfangstage der Seestadt-Pioniere zurück, als man an Silvester von der Dachterrasse alle Feuerwerke der Stadt beobachten konnte. „Wir hatten auch lange Zeit die älteste Bewohnerin der Seestadt, und auch das erste Seestadt-Baby.“

Seestadt-Bürgermeister

Wenn ein Stadtplaner in der von ihm geplanten Stadt wohnt, liegt die Frage nahe, ob er vom Balkon aus Dinge sieht, die man hätte besser machen können. „Ja, natürlich“, lacht Hofstetter. „Es gibt zu wenig Kurzzeitparkplätze vor der Trafik und der asphaltierte Platz wird immer wieder von Autos als Abkürzung zur Garage benützt“. Nichts, was einem den Blick vom Balkon verleiden würde. Erst recht, weil Hofstetter hier auch ganz persönliche Spuren hinterlassen hat: „Vor dem Baubeginn der Seestadt stand neben dem Infopavillon auf dem alten Flugfeld eine Wiener Würfeluhr. Diese war nur temporär gedacht und sollte dann abgebaut werden. Ich habe mich aber dafür eingesetzt, dass sie hierbleibt. Die Seestadt braucht eine Würfeluhr!“ Jetzt steht sie auf dem Platz, direkt unter seinem Balkon. Und Kurt Hofstetter darf sich heimlich doch ein bisschen wie der Seestadt-Bürgermeister fühlen.

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Als Wien mit der Bauordnungsnovelle 2014 erstmals städtebauliche Verträge zwischen Gemeinde und Privaten ermöglichte, reichten die Reaktionen von „Endlich!“ bis zu bedenklichem Stirnrunzeln. Endlich – weil alle anderen Bundesländer bereits ähnliche Regeln vorsehen, von Deutschland und der Schweiz ganz zu schweigen. Auch dass in Zeiten knapper Kassen und knappen Baulands private Widmungsgewinne in Form von Infrastruktur wieder der Allgemeinheit zugutekommen, ist an sich zu begrüßen. Das Denken in städtischem Maßstab, über das Baufeld hinaus, kommt zudem der Quartiersentwicklung zugute. Stirnrunzeln, weil vielen der „Ablasshandel“ nicht ganz geheuer war und ist.

Deutliche Kritik an städtebaulichen Verträgen kam von Architektenseite. Städtische Beamte seien möglicherweise juristisch überfordert, wenn Investoren bei Vertragsverhandlungen mit ihren gewieften Anwälten anrücken, befürchteten Vertreter der Architektenkammer. Noch dazu seien diese Verträge wenig transparent, die gesetzlich vorgeschriebene Gleichbehandlung fraglich. Privatwirtschaftliche Geheimhaltung und demokratische Offenlegung sei schwer vereinbar. Eine Stadtplanung, die sich auf projektweise verhandelte Einzelverträge verlässt, verliere nicht nur die Planungskompetenz, sondern auch das große Ganze aus dem Blick.

Nicht wenige gemeinnützige Bauträger sehen die Verträge ebenfalls skeptisch, weil sie zusätzlichen Planung- und Kostenaufwand befürchten. Fraglich ist auch, wie kompatibel diese Verträge mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und dem Kostendeckungsgrundsatz sind. Der Verein für Wohnbauförderung (vwbf) stellte 2017 in seinem Bauland-Mobilisierungspaket die Forderung, „kostenverursachende städtebauliche Verträge als Widmungsvoraussetzungen zurückzunehmen“.

Andererseits führen die städtebaulichen Verträge zu einem Mehr an gefördertem Wohnbau, wenn sie einem Projekt einen gewissen Anteil leistbaren Wohnens vorschreiben. Dies ist in Wien bereits erfolgt, mal mit der Spezifizierung „nach den Bestimmungen der Wiener Wohnbauinitiative“, mal unter der Bedingung, dass ein gemeinnütziger Bauträger die Wohnungen errichten müssen.

Angewendet wurden städtebauliche Verträge in Wien bisher etwa bei freifinanzierten Großprojekten wie dem Hochhaustrio Triiiple. Wien ist das letzte Bundesland, das solche Verträge ermöglicht, in allen anderen sind unterschiedliche Modelle der Vertragsraumordnung bereits Usus. Grundsätzlich geht es dabei um die Abschöpfung von Wertsteigerung für die Allgemeinheit und die Eindämmung der Bodenspekulation. Auch befristete Baulandwidmung oder Widmungskategorien wie „geförderter Wohnbau“ werden als Instrumente angewendet oder zumindest diskutiert. Im Ausland werden solche Instrumente nicht selten schärfer und transparenter angewendet. In Köln etwa werden bei Umwidmungen zwei Drittel des Wertzuwachses zugunsten der Infrastruktur abgeschöpft, in Basel werden 20 Prozent des Mehrwerts abgeführt und fließen in einen zweckgewidmeten Fonds für die Schaffung oder Aufwertung öffentlicher Grünräume.

Andere Schweizer Kantone führen sogar bis zu 50 Prozent des Mehrwerts ab. In München hat sich seit 1994 das Modell der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) im Bebauungsplanverfahren bewährt. Dabei werden Bauträger entweder direkt an Planungskosten beteiligt, treten unentgeltlich Flächen ab oder beteiligen sich an sozialer Infrastruktur wie Schulen und Kindergärten. 46.250 Wohnungen konnten so bis 2016 geschaffen werden, davon etwa 12.000 im geförderten Wohnungsbau. 2017 wurde die SoBoN angesichts des verschärften Wohnraummangels angepasst. Eine Übernahme des Münchener oder Basler Modells wird auch in Österreich immer wieder diskutiert, ist aber laut Verfassungsrechtlern nicht übertragbar, weil eine monetäre Gewinnabschöpfung einer versteckten Steuer gleichkäme.

Smarte Kooperation

Städtebauliche Verträge sind im steirischen Raumordnungsgesetz seit 2010 vorgesehen, und auch in Graz greift man seither immer wieder auf dieses Instrument zurück, insbesondere bei den großen Entwicklungsgebieten wie Reininghaus und Smart City. Nachdem der Ankauf der Reininghaus-Gründe durch die Stadt 2012 um 75 Millionen Euro in einer Volksabstimmung mehrheitlich abgelehnt wurde, ist die Kooperation mit Privaten hier ohnehin alternativlos. Allein für die Infrastruktur in Reininghaus hat die Stadt Graz Investitionen von rund 120 Millionen Euro errechnet, für deren Errichtung die Investoren einen Infrastrukturbeitrag von 30 Euro pro Quadratmeter…

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Sie treten am 1. September 2018 Ihren Posten an der Spitze des Wohnfonds an. Werden Sie dort in Zukunft verstärkt Ihre Erfahrungen in der Stadtplanung aus der Tätigkeit bei der MA21 einbringen?

Gregor Puscher: „Die Stadtplanung Wien und der wohnfonds_wien haben und hatten schon bisher eine Vielzahl an Berührungspunkten. Natürlich soll zukünftig meine städtebauliche Expertise noch stärker in die Entwicklungen des wohnfonds_ wien einfließen. Speziell die Herausforderungen der großen Quartiersentwicklungen mit Schwerpunkt sozial gebundener Wohnbau, aber auch die gesamte Bestandsentwicklung unter dem Begriff ´Stadt weiterbauen´ bieten genügend Anknüpfungspunkte.“

Hat sich Ihrer Ansicht nach das Instrument der städtebaulichen Verträge in Wien bewährt?

Puscher: „Grundsätzlich ja, auch wenn die Stadt und ihre Vertragspartner hier Neuland betreten und vieles zu erarbeiten sein wird.“

In welchen Fällen sind sie besonders geeignet, was sind die Voraussetzungen, damit sie funktionieren?

Puscher: „Die städtebaulichen Verträge dienen neben den konkreten Vereinbarungen vor allem auch dem Dialog. Die Vertragspartner müssen von Anfang an auf Augenhöhe einen ´gemeinsamen Weg´ einschlagen. Dafür sind allerdings klar strukturierte Prozesse und entsprechend kalkulierbare Zeitabläufe notwendig.“

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Ohrenbetäubendes Knallen, orange Staubwolken und ein über 20 Meter hoher zu Boden krachender Schornstein: Den „Startschuss“ eines Bauprojekts hat man in der 3.000-Einwohner-Gemeinde Hornstein im Bezirk Eisenstadt-Umgebung wörtlich genommen. Auf dem 16.000 Quadratmeter großen Gelände einer ehemaligen Seidenbandfabrik entsteht im nächsten Jahr neben 16 Startwohnungen, einem Pflegewohnheim und betreuten Wohnungen ein großes Ärztezentrum mit Apotheke. Bürgermeister und Bauträger begingen den Spatenstich im Juli mit der Sprengung des Fabrikschlotes.

Das Ziel ist ein Primärversorgungszentrum, mit dem das Erdgeschoß großflächig bespielt wird – mit erweiterten Öffnungszeiten für Berufstätige und kurzen Wegen für die Menschen der ländlichen Region. Konkret sind Ordinationen für praktische Ärzte, Fachärzte und andere Dienstleister geplant. Das Projekt wird in Zusammenarbeit von der Oberwarter Siedlungsgenossenschaft OSG, der Marktgemeinde und dem Arbeiter Samariterbund verwirklicht. Der Abriss der 1904 erbauten Fabrik war laut dem Bauträger nötig, weil ein Neubau günstiger kommt als eine Sanierung des Altbestands mit Umbau. Das Gesundheits- und Pflegezentrum ist eines von mehreren Nachnutzungsprojekten von Fabriks- und Betriebsgeländen im nördlichen Burgenland. Weitere Beispiele sind die Scana-Gründe in Neusiedl am See oder das ehemalige Kabelwerk in Winden am See.

Wirtshäuser mit Potenzial

Im Südburgenland geht der Trend im gemeinnützigen Wohnbau hingegen dahin, ehemalige Gasthäuser umzubauen und nachzunutzen. Gingen die Wirtsleute in Pension, fand sich häufig kein Nachfolger mehr. In den Abwandergemeinden im Süden sind diese leerstehenden Objekte, die oft mitten in den Ortszentren und damit eigentlich attraktiver Lage liegen, ein Problem. Früher dienten sie als wichtige Kommunikationszentren, lassen aber heute die von der Landflucht geprägten Gemeinden noch trister erscheinen.

In der Gemeinde Jabing im Bezirk Oberwart wird nun aus dem ehemaligen Gasthaus Oswald-Gröller, das die OSG gemeinsam mit der Gemeinde ersteigert hat, ein Generationenhaus mit barrierefreien Seniorenwohnungen im Erd- und modernen Startwohnungen im Obergeschoß – mit Infrastruktur wie einem Nahversorger in unmittelbarer Nähe. Dadurch soll ein markanter Punkt im Ort wieder aktiviert werden.

„Solche Projekte sind wichtig, weil sie einerseits eine Möglichkeit bieten, die Bevölkerungsentwicklung zu stabilisieren. Andererseits tragen sie zur Dorferneuerung bei, indem die bereits vorhandene Infrastruktur neu auf das Dorfleben ausgerichtet wird“, sagt OSG-Obmann Alfred Kollar, der sich selbst an einen langjährigen Leerstand in der Grenzregion erinnert: Das ehemalige Gasthaus und Hotel Rose am Hauptplatz in Rechnitz, ebenfalls im Bezirk Oberwart. Früher sei es das Gasthaus schlechthin gewesen, die vergangenen 15 Jahre stand es jedoch leer. Ein neuer Eissalon mit Kaffeehaus im Erdgeschoß hat hier schon eröffnet, geplant ist noch eine neue barrierefreie Polizeistation. Die Beamten werden von einem Haus an der Grenze direkt in den Ortskern übersiedeln. Die oberen Geschoße bieten betreute Kleinwohnungen sowie großzügige Dachgeschoß-Wohnungen mit Blick ins Weingebirge. Die Fertigstellung des Projekts ist für September 2019 geplant…

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Die Zeiten, in denen „nur“ Wohnungen errichtet wurden, sind vorbei. Vielmehr geht es um ein attraktives Gesamtkonzept. Sogenannte Quartiershäuser werden zum Treffpunkt für alle Bewohner und zum Teil auch für Anrainer. Gemeinsames Gärtnern soll z. B. die Gemeinschaft stärken und innovative Geschäftsideen den Austausch und das Miteinander fördern. Zusatzangebote, die von Bauträgern mitentwickelt werden und längst mehr bieten, als bisher üblich war.

Im Sonnwendviertel beim Wiener Hauptbahnhof sollen in wenigen Jahren an die 13.000 Menschen wohnen. Um die Vielfalt im Quartier und das Nachbarschaftsleben zu fördern, gibt es unterschiedliche Ansätze, die zum Teil bereits im Wettbewerbsverfahren durch konkrete Nutzungen artikuliert wurden. Ein aktuelles Projekt, das bis 2020 fertiggestellt sein soll, wurde von raum & kommunikation, feld72 und Transparadiso für den Bauträger „Die WoGen“ entwickelt. „Bei unserem Quartiershaus handelt es sich um einen prototypischen, gemischt genutzten Gebäudekomplex mit Werkstätten, Büros, 1 Wohnungen, die von einer Wohngruppe angemietet werden, und sogenannten ´Clusterwohnungen´. Eine Besonderheit ist die Einbeziehung von ‚Produktion/Industrie 4.0‘ in der Stadtsockelzone“, erläutert Robert Korab von raum & kommunikation.

Das Quartiershaus befindet sich in einer städtebaulich prominenten Ecklage, direkt am Helmut-Zilk-Park. Die Staffelung gibt dem Gebäudekomplex, der aus einer Sockelzone, zwei Hochbauten und einem „Stadtbalkon“ – eine Freifläche auf dem Dach der Werkstätten zwischen den Hochbauten – besteht, ein signifikantes Erscheinungsbild und optimiert gleichzeitig die Ausblicke und den Lichteinfall für das Quartiershaus und die Nachbargebäude. Das Gebäude greift als Typologie die Charakteristika alter Stadthäuser auf, was eine Vielfalt an Nutzungen ermöglicht: Das betont öffentliche Erdgeschoss mit einem „Fab Lab“, Geschäftslokalen und einem Veranstaltungsbereich, den sich „Die Wo- Gen“ mit einer international tätigen NGO teilen wird und der über zwei Geschosse reichende Bürobereich mit der neuen WoGen-Zentrale und dem zukünftigen Bürostandort von raum & kommunikation.

Verschieden bespielbare Räume sind Treffpunkt für die Hausgemeinschaft und Besucher und werden zum Interaktionsraum zwischen Innen und Außen. Die Umgebung und das Geschehen im Haus werden Basis einer wechselseitig einladenden Beziehung. Eine Dachlandschaft mit ihren unterschiedlich gemeinschaftlich und auch privat nutzbaren Terrassen krönt das Gebäude. Durch die Gesamtheit seiner durch die Architektur verstärkten Nutzungsmöglichkeiten wird das Gebäude zum Kristallisationsort einer lebendigen Nachbarschaft.

Das Haus gliedert sich in zwei Bereiche – das gemeinschaftliche Wohnen und das kooperative Arbeiten, wobei es Synergieflächen untereinander gibt. Diese Flächen sind der Stadtbalkon, die Gemeinschaftsküche, der Veranstaltungsraum und die offene Stadtwerkstatt. „Die WoGen“ entwickelte gemeinsam mit dem Planerteam das ungewöhnlich Stadthaus – von Anbeginn war Mitbestimmung großgeschrieben.

Vielfältige Bewohnerstruktur

Vielfältige Bewohnerstruktur In dem Stadtentwicklungsgebiet „Carrée Atzgersdorf“ entstehen auf einem rund sechs Hektar großen Grundstück in vier Bauteilen rund 1.180 geförderte Wohnungen, ein Kindergarten und verschiedene Geschäftslokale. Bauplatz übergreifende Gemeinschaftseinrichtungen wie ein Gemeinschaftshaus, in das das Stadtteilmanagement einziehen wird, sind noch in Planung. Eine Spielstraße und ein Quartierszentrum sollen zur Erhaltung der vielfältigen Bewohnerstruktur beitragen. Das Gemeinschaftshaus soll ein aktives Zentrum als Informationsstelle, Treffpunkt und Begegnungszone sein. Verschiedene Höfe bieten Platz für eine Spielelandschaft, zudem gibt es einen Mama-Papa-Treff vor dem Kindergarten, einen Senioren-Treff, eine Fitnessterrasse, eine Park-Lounge sowie einen Jugendspielplatz und Kleinkinderspielplätze…

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Lokalaugenschein zu Sommerbeginn in Wien-Donaustadt: Gleich neben Pflegewohnhaus und SMZ Ost vulgo „Donauspital“ – nur wenige Schritte von der gleichnamigen U2-Station entfernt – markieren sechs Kräne eine große Baustelle. Die zwischen Kapellenweg, Stockerweg und Wulzendorfstraße im Geviert angelegten Baukörper sind bereits deutlich erkennbar, wachsen Geschoss um Geschoss in die Höhe, dazwischen erheben sich Hügel mit Aushubmaterial.

Dort soll ab Herbst 2019 ein von Wegen durchzogener „Stadtwald“ samt Platz mit Wasserspiel zur Erholung „vor der Haustüre“ einladen, ein „gemeinschaftlicher Freiraum für Jung und Alt“ wird zur Bewegung und nachbarschaftlichen Begegnung ermuntern. Mit einem Durchgang öffnet sich die Bebauung im Norden dann zum Kapellenplatz, wo schon heute alter Baumbestand bis zu einer kleinen Kapelle aus 1891 reicht – offenbar Namensgeber für Weg und die neue Wohnanlage.

„Mit dem Projekt führen wir den Gemeindebau ins 21. Jahrhundert“, erklärt Alfred Petritz, Geschäftsführer der Migra. „Der Kapellenhof ist sowohl eine Reminiszenz an die Leistungen des Wiener Wohnbaus als auch Teil einer zukunftsweisenden Stadtentwicklung mit qualitätsvoller Architektur.“ Die gemeinnützige Bauvereinigung hat 2016 gemeinsam mit „Neues Leben“ und „Wogem“ sowie den Architekten von „feld 72“ und „Alles- WirdGut“ einen Bauträger-Wettbewerb des Wohnfonds Wien gewonnen. Mit an Bord die Landschaftsarchitektin Carla Lo, welche den Kapellenhof stimmig für alle Generationen gestaltet. Geradezu in Rekordzeit ging es an die Umsetzung dank der Wiener Wohnbau-Offensive.

Qualitätsvolle Architektur

Das ehemalige Areal eines Schwesternwohnheimes des SMZ Ost hat die Stadt Wien im Baurecht den drei Bauträgern überlassen, die nun als Miteigentümer kooperieren. Für die bauliche Realisierung des Projektes sorgen sie gemeinsam mit Baubetreuern und einem Generalunternehmer. „Wir bauen ihre Zukunft“ verspricht die Baufirma Gerstl auf ihrer Baustellen- Umzäunung – und das scheint keineswegs übertrieben, wenn man die Pläne genauer studiert.

Entlang der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Grundgrenzen werden jeweils drei Stiegen mit bis zu acht Geschossen errichtet, die südlichen Baukörper sind leicht abgewinkelt gegenüber dem Straßenverlauf – wodurch im Eckbereich von Kapellenweg und Wulzendorferstraße ein Platz entsteht und die Busstation des 95A situiert ist. Erschlossen werden die Wohnungen über hofseitige Foyers und natürlich belichtete Stiegenhäuser sowie Mittelgänge. Das ermöglicht die Ausrichtung aller Wohnungen nach Osten oder Westen, ergänzt durch großzügige Freiräume als Balkon, Loggia oder Eigengarten. Zwei schmälere Baukörper mit Südorientierung aller Wohnungen und Laubengang-Erschließung machen den Kapellenhof quasi zum Vierkanter.

Gelebte Nachbarschaft

„Unser gemeinsames Ziel ist, leistbaren Wohnraum mit höchster Lebensqualität zu schaffen“, betont Johann Gruber, Obmann von „Neues Leben“. Die innovationsfreudige Genossenschaft übernimmt 206 Wohnungen, davon 137 geförderte Mietwohnungen und 69 Smart-Wohnungen. Auf deren Homepage www. wohnen.at ist allerdings „wegen bereits sehr hoher Vormerkzahlen“ ein Anmeldestopp vermerkt. Gleiches gilt für die 200 Wohnungen der „Migra“, und auch bei der „Wogem“ sind ihre 45 Einheiten stark nachgefragt. Die insgesamt 300 Mietwohnungen gibt es in Größen von 32 bis 80 Quadratmetern, maximal 68 Quadratmeter haben die 151 Smart-Wohnungen mit Superförderung – darunter acht teilmöblierte Einheiten. Für soziale Einrichtungen stellen die Bauträger fünf Prozent ihrer Wohnungen bereit…

Drei im grünen Vierkanthof

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PRO – Wolfgang Amann

„Wir alle stehen in der Pflicht, den kommenden Generationen einen lebenswerten Planeten zu hinterlassen.“

Wir alle stehen in der Pflicht, den kommenden Generationen einen lebenswerten Planeten zu hinterlassen. Ohne Energiewende geht das nicht. Diese kann nur gelingen, wenn jede Möglichkeit genutzt wird, unseren Energiehunger auf regenerative Quellen umzustellen. Dies muss umso selbstverständlicher sein, wenn solche Maßnahmen wirtschaftlich darstellbar sind. Bei Photovoltaik auf den Dächern unserer Wohnhäuser trifft das zu – und bald auch auf fassadenintegrierte Solarpaneele.

Die Zielvorgaben im Regierungsprogramm – 100 Prozent Strom aus erneuerbaren Energiequellen bis 2030 – sind ohne rasches und entschlossenes Handeln im gemeinnützigen Wohnungssektor nicht zu erreichen. Aktuell verbrauchen Frau und Herr Österreicher etwa 70 Terawattstunden Strom, also 70 Milliarden KWh pro Jahr. Bis 2030 wird der Verbrauch auf etwa 100 TWh steigen. Um die Ziele zu erreichen, müssen die erneuerbaren Kapazitäten bis dahin um etwa 35 TWh ausgeweitet werden. Heute installierte PV-Anlagen schaffen nicht mehr als etwa ein TWh pro Jahr. Das heißt: 2030 sollte es etwa 15-mal so viel sein wie heute. Dafür müsste jedes Jahr die gesamte bisherige Anschlussleistung neu installiert werden…

CONTRA – Peter Holzer

„Es erscheint mir falsch, die Umsetzung von dezentral kombinierten Energieversorgungsanlagen zwingend den Wohnungsunternehmen zuzumuten.“

Der Klimawandel hat nicht zuletzt auch mit den Energieanwendungen in unseren Gebäuden zu tun. Müssen wir künftig also auf fossile Brennstoffe verzichten? Ja! Müssen wir umdenken und das Haus in Zukunft als Kraftwerk verstehen? Ja. Und müssen wir unsere Gebäude energie- und ressourcenschonend sowie mit einem Fokus auf energetische Standortqualität betreiben? Ebenfalls ja! Doch das heißt nicht zwingend, dass Wohnungsunternehmen deswegen zum Energieversorger mutieren müssen. Das aktuelle Ökostrom-Novellenpaket 2017 und die Novelle des ElWOG mit ihrer Ermöglichung von PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern sind ein großer Erfolg. Doch die Energieversorgung ist eine technisch wie auch rechtlich hochkomplexe Materie. Daher erscheint es mir falsch, die Umsetzung von dezentral kombinierten Energieversorgungsanlagen zwingend den Wohnungsunternehmen zuzumuten. Es sind die Energieversorgungsunternehmen, die das notwendige Wissen über Planung, Errichtung und Betrieb von Strom- und Wärmeerzeugungsanlagen mitbringen…

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