Ausgezeichneter Bauträger

Die Buwog freut sich über einen regelrechten Preisregen: Der Bauträger wurde mit dem Fiabci-Preis – eine Auszeichnung des internationalen Immobilienverbandes Fiabci – wie auch dem European Property Awards ausgezeichnet. Den Fiabci-Prix d’Excellence gab es für das neue Kunden- und Verwaltungszentrum der Buwog in der Kategorie „Gewerbe“. Beim European Property Award überzeugte die Buwog gleich mit drei Projekten in vier Kategorien und erhielt zudem den 5-Star-Award für die Projekte „ERnteLAA“ und „Inside XIX“ in den Kategorien Best Sustainable Residential Development Austria und Best Residential Renovation/Redevelopment Austria.

„Kennedy Garden“ gewann in der Kategorie „Residential Development Multiple Units“. Zudem ist die Buwog stolz auf die Rezertifizierung als „familienfreundlicher Arbeitgeber“ bis 2023. Das Zertifikat „berufundfamilie“ ist eine Auszeichnung der Republik Österreich. Ausgewählte Betriebe werden damit bei der Gestaltung familienfreundlicher Arbeitsbedingungen von öffentlicher Seite begleitet.
www.buwog.com

Reform der Sanierungsverordnung

Seit Mai gilt in Wien die neue Sanierungsverordnung. „Am Gebäudesektor, vor allem bei den Bestandsbauten, haben wir einen großen Hebel für CO2-Einsparungen. Durch die Reform der Wiener Sanierungsverordnung werden maßgeschneiderte Konzepte ermöglicht, um hier einen großen Schritt zum Ziel der CO2-neutralen Stadt machen zu können“, ist Selma Arapovic, Architektin und NEOS-Wohnbausprecherin, überzeugt.

Gemeinsam mit Vizebürgermeisterin Kathrin Gaal präsentierte Arapovic die neuen Eckpfeiler: Förderung für ein Sanierungskonzept; Umstellung auf Einmalzuschüsse; stärkere Förderung von Heizsysteme-Tausch; Erhöhung der Förderung von 30 Euro auf 50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche; maximaler Fördersatz von 30 Prozent auf 35 Prozent und auch die Förderzuschüsse werden deutlich angehoben. Nähere Informationen im Detail unter:
office@hauskunft-wien.at
www.hauskunft-wien.at

Spitzenwerte für die „Wien-Süd“

Das Thema Wohnen hat im Corona-Jahr noch mehr an Bedeutung gewonnen. Die „Wien-Süd“ wollte wissen, wie es den Bewohnern geht. In der aktuellen Erhebung von Sora liegt die Zufriedenheit der Bewohner bei 97 Prozent. Den stärksten Einfluss auf die Wohnzufriedenheit haben die Größe (97 Prozent), der Grundriss (95 Prozent) und die Helligkeit (94 Prozent) der Wohnung…

Der Beitrag PLUS PUNKTE erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Fehlt Ihnen die Kultur?

Die Kultur fehlt mir sehr, vor allem die Arbeit mit den Kreativen und der Kontakt zu den Künstlerinnen und Künstlern. Sie kennen das Vitruv-Zitat: „Die Architektur ist die Mutter aller Künste!“ Ein tröstendes Wort eines großen Architekturtheoretikers.

Drozda

Mit Ende März haben Sie Ihr Mandat als Nationalratsabgeordneter zurückgelegt und sich aus der Politik verabschiedet.

Ja, und um ehrlich zu sein: Der Abschied aus der Kultur ist mir schwerer gefallen als jener aus der Politik. Schon einmal, in den Neunzigerjahren, war ich für Franz Vranitzky in der Politik tätig. Diesmal also habe ich mich zum zweiten und unwiderruflich letzten Mal aus der Politik zurückgezogen. Es war ein guter Lebensabschnitt. Jetzt fängt ein neuer an.

Drozda

Die rote Bundespolitik scheint eine Affinität für Bauträger-Jobs zu haben. Josef Ostermayer leitet heute die Sozialbau, Sie sind Anfang April in den Vorstand der Arwag eingetreten…

Ich habe mich immer schon wohl gefühlt, wenn ich hinter den Kulissen tätig war, und dann ist der Vorhang aufgegangen, und es gab etwas zu sehen. Das, was auf der Bühne früher „Vorhang auf!“ war, ist für mich nun die Schlüsselübergabe.

Drozda

Hatten Sie schon eine?

Nein, noch nicht. Aber bald! Ich habe mir in den letzten Wochen mit meinem Vorstandskollegen Christian Raab viele Projekte angeschaut, und es ist toll zu sehen, auf wie hohem Niveau im geförderten Sektor heute gebaut wird. Die technologischen Entwicklungen sind beeindruckend, und unser Ansatz zur sozialen, ökologischen und baukulturellen Nachhaltigkeit ist es auch.

Drozda

Hatten Sie früher auch schon ein Händchen fürs Bauen?

Für Architektur habe ich mich immer schon interessiert. Am meisten fasziniert haben mich immer die Optik, die Haptik und der Geruch von Beton. Als Kind wollte ich immer Baumeister werden. So nah wie jetzt war ich, so gesehen, diesem Kindheitstraum also noch nie.

Drozda

Die Arwag wurde 1990 gegründet – und zwar „mit dem Ziel, leistbare Wohnungen anzubieten“, wie auf der Website der Wien Holding zu lesen ist. Wie gut gelingt das heute noch? …

Der Beitrag „Jetzt geht es um Wohnraum“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Es tut gut, zu wissen, an einem Ort angekommen zu sein, an dem man bleiben kann und sich willkommen fühlt. Elisa Ahmadi, mit ihren Eltern und drei Brüdern aus Afghanistan geflüchtet, steht die Erleichterung ins Gesicht geschrieben. Mehrmals musste die Familie seit der Ankunft im Jahr 2015 umziehen, von einem Wohnheim ins andere, von einer Wohnung in die nächste.

Seit April hat die Odyssee ein Ende. In der Oase.inklusiv, eine Baugruppe im Stadtentwicklungsgebiet Stadlau (Bauträger Neues Leben) hat die Familie eine geförderte Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag erhalten. Von Anfang an waren sie wie 14 weitere von der Sozialorganisation Neunerhaus betreute Familien in den 2017 gestarteten Mitbestimmungsprozess eingebunden. „Es war schön und eine gute Erfahrung für mich, mitplanen und Ideen einbringen zu dürfen“, strahlt die 17-jährige Gymnasiastin.

Menschen, die nicht die typische anspruchsvolle und sprachgewandte Klientel von Partizipationsprojekten sind, früh in die Entwicklung eines Projekts einzubeziehen, ist ein wertvoller Beitrag zur Inklusion. Die Arbeit in Workshops sei aber, so Daniela Unterholzner, Geschäftsführerin der Neunerhaus-Tochter neunerimmo, für Menschen mit existenziellen Sorgen sehr herausfordernd. „Die Moderation war super!“, zollt sie Manuel Hanke von Wohnbund Consult Respekt.

Viel zusätzliche Erklärungsarbeit und Unterstützung seitens des Neunerhaus- Teams war dennoch notwendig. Torsten Eder vom Bewohnerverein begleitet beruflich selbst Beteiligungsprozesse: „Es war interessant, Beteiligung aus der anderen Perspektive zu erleben.“ Ein Problem sei das Kommen und Gehen potenzieller Bewohner gewesen. Nur eine kleinere Kerngruppe hat den gesamten Prozess durchgehalten.

Zusammenwachsen in der Gruppe

Viele, darunter das von Wiener Wohnen vermittelte Drittel, kamen erst am Ende dazu und wissen noch wenig über die Kernidee des Projektes. Jetzt geht es darum, diese Gruppe mit jener, die bereits viele Abende investiert hat, zusammenwachsen zu lassen. Die pandemiebedingten Einschränkungen haben das ihre beigetragen. Alexander Tschirch, Projektleiter beim Bauträger Neues Leben, bedauert, dass selbst die Wohnungsübergabe nicht im gewohnten Rahmen abgehalten werden konnte, sondern auf zwei Tage aufgeteilt werden musste, um das Ansteckungsrisiko zu minimieren.

Ein großer sogenannter „Flexraum“ für Zusammenkünfte jedweder Art, eine Werkstatt, gemeinschaftliche Lagerräume, ein Bewegungsraum, als Herzstück die am zentralen Hof liegende Gemeinschaftsküche mit Galerie und auf dem Dach ein Pavillon, der zur kleinen Bibliothek und zum Rückzugsraum für konzentriertes Arbeiten oder Vorlesen werden könnte: Gemeinschaftsräume in dieser Vielfalt gibt es selten. Noch harren sie ihrer Ausstattung…

Der Beitrag Endlich ein eigenes Zimmer erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Der Beitrag Finanzierung zur Leistbarkeit erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Eine so breite Resonanz hatte das Thema leistbares Wohnen in Österreich schon lange nicht mehr erreicht: Ende April widmete der ORF dem internationalen Druck auf den Wohnungsmarkt einen eigenen Beitrag. Anlass dafür war eine Studie der globalen Analysten Real Capital Analytics. Diese hatten alle großen Immobiliendeals (mit mindestens zehn Wohneinheiten) in 16 Städten ausgewertet, woraus sich der immer schnellere Run auf das Betongold seit der Finanzkrise 2008 ablesen ließ. 2007 lag die Summe der großen Käufe bei 17,3 Milliarden Euro, 2019 wurden 66,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen investiert.

Überraschend dabei war, dass Wien gleichauf mit Paris und Madrid an fünfter Stelle lag, hier flossen zwischen 2007 und 2020 insgesamt 11,2 Milliarden Euro in den Wohnbau. Der Anteil des freifinanzierten Wohnbaus beträgt inzwischen rund zwei Drittel. Das Problem daran, so der Tenor, sei nicht nur die schwindende Leistbarkeit, sondern auch die geringe Verfügbarkeit, da immer mehr Investoren ganze Wohnanlagen en gros kaufen, was das Angebot auf dem freien Markt reduziert. Die aufgeregte Resonanz auf den ORF-Bericht zeigte, dass das Thema Betongold, Vorsorgewohnungen und Kostenexplosion heute nicht mehr ausschließlich auf den Immobilienseiten diskutiert wird.

Neoliberale Dramatik

Bestätigung von fachlicher Seite kam von der fast zeitgleich veröffentlichten Studie „Post-neoliberal housing policy? Disentangling recent reforms in New York, Berlin and Vienna“ von Justin Kadi (TU Wien), Lisa Vollmer und Sam Stein. Die drei Autoren verglichen die Entwicklung in den genannten drei Städten. New York liberalisierte seinen Wohnungsmarkt schon in den 1970ern, Berlin erst ab den 1990ern infolge der Abschaffung der Gemeinnützigkeit in Deutschland, dafür mit den dramatischsten Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt.

Zwischen 2011 und 2018 stieg der durchschnittliche Mietpreis um 65 Prozent auf Foto: Gsottbauer Architekten 10,70 Euro pro Quadratmeter, es fehlen circa 220.000 Wohnungen, die für Haushalte leistbar sind, welche weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens verdienen. Auch im Vergleich der drei Städte führt Berlin: Die Durchschnittsmiete stieg in den letzten zehn Jahren in New York um 15 Prozent, in Berlin um 21 Prozent und in Wien um 16 Prozent.

Ist der Neoliberalismus daran schuld? Eine Definition dieses Begriffs wollen die Autoren der Studie gar nicht liefern, es genügen die Fakten: Der Verkauf oder Abriss von Sozialwohnungen, die Schwächung des Mieterschutzes und der stärkere Einfluss des Finanzkapitals auf den Wohnungsmarkt, während der Einfluss der Mieter und auch ihrer politischen Vertreter schwand.

Gegenmaßnahmen wie der Mietendeckel des Berliner Senats wurden heiß debattiert – im April 2021 scheiterte er vorerst vor dem deutschen Bundesverfassungsgericht. Wien scheint hier vergleichsweise noch eine Insel der Seligen zu sein, doch auch hier warnen die Autoren der Studie: „Nach heutigen Prognosen wird Wien bis 2030 um 150.000 Einwohner wachsen. In diesem Zusammenhang ist die geplante Erweiterung des Gemeindebaus um 4.000 Wohneinheiten bis 2025 ein Tropfen auf den heißen Stein.“

Partnerschaft unter Druck

Den schwarzen Peter wollen sich die Investoren allerdings nicht zuschieben lassen. Denn so scharf seien die Grenzen zwischen gemeinnützigen und freifinanzierten Projekten gar nicht gezogen, sagt Sebastian Beiglböck, Geschäftsführer beim Verband der Österreichischen Projektentwickler (VÖPE). „Durch die hohen Grundstückspreise ist es seit vielen Jahren üblich, dass Baufelder für freifinanzierten und geförderten Wohnbau mit gemeinnützigen Partnern partnerschaftlich entwickelt werden. Ohne diese Partnerschaften würde es mangels angemessener Grundkosten noch weniger geförderten Wohnbau geben.“

Denn die Grundkosten, das wissen alle, sind heute enorm. Selbst landwirtschaftliche Flächen, die nur eine langfristige Entwicklungsperspektive haben, kosten heute rund 400 Euro, beim Bauland sieht es deutlich dramatischer aus. So muss der geförderte Anteil mittlerweile fast immer über einen freifinanzierten Anteil quersubventioniert werden. Beim Quartier Village im Dritten in Wien (190.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche für Wohnen) sind jeweils 50 Prozent gefördert beziehungsweise „preiswert“ und freifinanziert.

Durch die hohen Grundstückspreise ist es üblich, dass Baufelder für freifinanzierten und geförderten Wohnbau partnerschaftlich entwickelt werden.

Sebastian Beiglböck, VÖPE

Doch auch diese Partnerschaft gerät in einem überhitzten Markt an ihre Grenzen – und das sogar trotz der 2018 eingeführten Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“. Für 10.000 Quadratmeter Grünland ohne Aufschließung und einer angenommenen Dichte von 1.0, müsste der freifinanzierte Anteil 824 Euro betragen, um den mit 188 Euro gedeckelten Anteil des geförderten Wohnbaus auszugleichen…

Der Beitrag Rechnen mit Köpfchen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Es war eine große Auszeichnung für den österreichischen Wohnbau, auch wenn sie fast unbemerkt erfolgte. Auf eine Anfrage eines baltischen Staates bei der OECD, welches System der Wohnbauförderung sie empfehle, kam die Antwort: Dänemark und Österreich. In der Tat ist nicht nur die gebaute Qualität hierzulande oft Ziel von Exkursionen, auch das dahinterliegende System genießt Vorbildfunktion.

Denn in Zeiten, da Leistbarkeit in die Krise gerät, haben sich jene europäischen Staaten als resilient erwiesen, die einen hohen Mietanteil mit einem Schwerpunkt auf der Objektförderung kombinieren. Die OECD dürfte mit ihrer Empfehlung richtig liegen. In Dänemark wurde 1967 der Landsbyggefonden eingerichtet, eine von den Wohnbauträgern selbst gebildete Stiftung. Unabhängig vom Regierungsbudget wird dieser Fonds ausschließlich aus den Mieteinnahmen finanziert und fungiert als Ausgleichsmechanismus innerhalb des Wohnbausektors und gegenüber Preisschwankungen auf dem freien Markt.

Rund ein Drittel seiner Gelder werden in den Neubau von Sozialwohnungen investiert, in denen fast eine Million Dänen lebt, etwa ein Sechstel der Gesamtbevölkerung. „Der skandinavische Raum hat zwar rechtlich eine etwas andere Struktur als wir, aber agiert mit derselben Philosophie. Dort umfasst der ,Wohnbau für alle‘ etwa ein Viertel des Mietwohnungsmarkts“, berichtet Bernd Rießland, kaufmännischer Direktor der Sozialbau und als Verbandsobmann der GBV viel in Europa unterwegs. Anders als etwa im Vereinigten Königreich, wo die Subjektförderung dominiert, ist der soziale Wohnbau in Österreich und Skandinavien nicht zum Billigstwohnbau für die Ärmsten verkommen.

Volkswirtschaftliches Plus

Das größte Plus der Objektförderung und der Gemeinnützigkeit, so Rießland, ist ihr gesamtgesellschaftlicher Effekt: „Viele Bewohner benötigen dadurch gar keine Subjektförderung. Jene, deren Einkommen so niedrig ist, dass eine Miete von 30 Prozent des marktüblichen Preises noch zu hoch ist, können sie in Anspruch nehmen, was in Österreich aber in verträglichem Maße passiert.

Das hat einen volkswirtschaftlichen Vorteil. Wenn ein gewinnorientierter Investor Förderungen in Anspruch nimmt, ist er nach der Laufzeit frei. Bei den Gemeinnützigen kommt sie über die gesamte Lebenszeit des Hauses zum Tragen. Darin ist Österreich gegenüber den meisten anderen europäischen Ländern einzigartig, weil wir einen erheblichen Anteil von Wohnungen haben, die auch über die Förderperiode hinaus leistbar sind.“

Laut einer aktuellen WIFO-Studie liegt der Mietvorteil, der sich aus dem Gemeinnützigkeitsgesetz ergibt, bei über einer Milliarde jährlich. Dadurch, dass sich der Bedarf an Wohnbeihilfe reduziert, ist die öffentliche Hand der Gewinner dieses Systems und erspart sich – trotz Wohnbauförderung – 500 Millionen Euro im Jahr. „Noch dazu haben die privaten Haushalte durch das niedrige Mietniveau einen finanziellen Spielraum, was wiederum einen belebenden Effekt auf die Wirtschaft hat, der das Bruttoinlandsprodukt um 600 bis 700 Millionen Euro steigert“, betont Rießland. „Und all dies entsteht durch das Kostendeckungsprinzip, das heißt, man muss gar nicht mehr Geld dafür ausgeben.“

Tango im Gleichschritt

„Österreich kann gar nicht genug schätzen, was mit dem System unserer Wohnbauförderung in diesem Land möglich ist“, bestätigt auch Christian Krainer, Vorstand der ÖWG Wohnbau und Landesgruppenobmann des GBV Steiermark. „Der feine Tango zwischen Objektförderung und Subjektförderung ist das Herzstück des österreichischen Weges.

Und diesen Gleichschritt, gilt es in Zeiten, in denen Menschen den Unterschied zwischen leistbaren und sozial adäquat angepassten Mietpreisen spüren, aufrechtzuerhalten.“ Die Unterschiedlichkeit der Förderungen in den einzelnen Bundesländern, so Krainer, erschienen dabei oft als Hemmnis, letztendlich zähle aber, dass das Wohnen unter dem Strich billiger angeboten werden könne als am freien Markt – in der Steiermark um rund 20 Prozent…

Der Beitrag Primus mit Pflichtaufgaben erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Bauplatzsuche, Gruppenbildung, Projektpartnerauswahl, Finanzierung – unzählige Infoabende und Workshops braucht es im Regelfall, bis ein Baugruppenprojekt auf Schiene ist. Wer diese Zeit nicht aufbringen kann, langwierige Diskussionsprozesse scheut oder sich ihnen nicht gewachsen fühlt und die Sicherheit braucht, dass die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig ist, wird sich das nicht antun. In der Oase.inklusiv scheint das Beste aus verschiedenen Welten zusammengefunden zu haben.

Dabei war der Start der Anlage mit 84 Wohnungen (Bauträger: Neues Leben) an der Adelheid- Popp-Gasse im Stadtentwicklungsgebiet „Neu Stadlau“ auf den ehemaligen Waagner- Biró-Gründen holprig. Im Bauträgerwettbewerb für den Bauplatz waren ausschließlich Baugemeinschaften zugelassen. Der Knackpunkt daran: Nach Veröffentlichung der Auslobung durch den Wohnfonds Wien blieben nur sechs Wochen Zeit bis zur Abgabe. Selbst für erfahrene Baugruppenplaner wie Architekt Markus Zilker von einszueins Architektur „eine extrem kurze Zeit, um ein Konzept zu finden, noch kürzer, um eine Baugruppe zusammenzustellen“.

Die Herausforderung lautete also, wie man mit einem vereinfachten Mitbestimmungsmodell, das Partizipation niederschwelliger anlegt und keine zusätzlichen Kosten auslöst, in kurzer Zeit eine Gruppe zusammenstellt. Von Anfang an mit dabei war die Sozialorganisation Neunerhaus. Das Ziel: auch Menschen in das Wohnprojekt involvieren, die normalerweise weder Zugang zu den oft als elitär kritisierten Baugruppenprojekten noch – wegen der Höhe der Finanzierungsbeiträge und bürokratischer Hürden – zum geförderten Wohnbau finden. Inklusiv, gemeinschaftlich und leistbar – auf diesen drei Fundamenten baut das Projekt auf. 15 vom Neunerhaus betreute Flüchtlingsfamilien mit Asylbescheid, die zuvor in Startwohnungen wohnten, wurden von Anfang an in die Baugruppe miteinbezogen.

Zu hohe Baupreise verzögerten den Baubeginn, sodass es schlussendlich fast vier Jahre dauerte, bis das Haus bezogen werden konnte. Etliche Interessenten waren im Lauf der Zeit abgesprungen, sodass am Schluss das Gros der Wohnungen auf üblichem Wege vergeben wurde, ein Drittel davon über Wiener Wohnen. Jetzt heißt es, die später Hinzugekommenen im Zuge weiterer Workshops, bei denen die Ausstattung der zahlreichen gemeinschaftlichen Räume diskutiert wird, ins Boot zu holen. „Vielleicht wird das ein gutes Beispiel dafür, wie aus einem kleinen Kern die gelebte echte große Baugruppe – eine gute Hausgemeinschaft – entstehen kann“, ist Neues Leben- Vorstand Siegfried Igler, der ein Projekt wie dieses wieder machen würde, zuversichtlich.

Manuel Hanke von Wohnbund Consult begleitet das Projekt seit dem Wettbewerb im Jahr 2017: „Ich halte die Oase. inklusiv für ein spannendes Modell. Während bei den klassischerweise mit Heimförderung errichteten Baugruppenhäusern das Mietrechtsgesetz nicht gilt, ist hier das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ein anderes.“ Zudem entfällt bei Wohnungen mit Heimförderung der Anspruch auf Wohnbeihilfe und die Anbotsverpflichtung von einem Drittel der Wohnungen durch die Stadt Wien.

Hürden für Ärmere

Die 15 Flüchtlingsfamilien fanden in der Adelheid-Popp-Gasse nicht nur ein neues, dauerhaftes Heim, das sie mitgestalten durften. Sie bekamen einen Mietvertrag mit der Genossenschaft Neues Leben. „Ein eigener Mietvertrag ist wichtig auf dem Weg in die Eigenständigkeit und Ausdruck von Wertschätzung“, erklärt neunerimmo-Geschäftsführerin Daniela Unterholzner. Und noch etwas sei zu bedenken: Für Menschen aus ärmeren Bevölkerungsschichten, umso mehr für jene, die sich erst eine Existenz in Österreich aufbauen müssen, seien die für eine geförderte Wohnung aufzubringenden Eigenmittel nicht leistbar – auch nicht die 60 Euro pro Quadratmeter für eine Smart-Wohnung. In der Oase.inklusiv übernahm die Social Housing Initiative der Erste Bank die Finanzierungsbeiträge der neunerimmo-Wohnungen.

Viele Menschen haben keinen Zugang zum geförderten Wohnbau

Daniela Unterholzner, neunerimmo

Doch es gibt nicht nur Hürden finanzieller Natur, auch die Bürokratie hat für viele ihre Tücken. Dazu komme, so Unterholzner, dass es für Menschen mit dringendem Wohnbedarf einfach nicht drin sei, sich ein Jahr oder länger um eine Wohnung zu bemühen. „Diese Leute haben keine Chance im geförderten Wohnbau.“ Zumindest nicht ohne die Kontingente, die mit NGO vergeben werden. „Mit Unterstützung von sozialen Trägern ist es für diese Menschen leichter, zu einer Wohnung zu kommen“, bestätigt auch Siegfried Igler. „Hätten wir besseren Zugang zu dieser Schicht an Wohnungssuchenden, würden wir sie im Rahmen unserer Wohnberatung und Wohnungsvergabe aber ähnlich gut beraten.“

Eine Baugruppe stellt andere Ansprüche als Menschen, die ein Dach über dem Kopf brauchen.

Siegfried Igler, Neues Leben

Es liegt also nicht nur am Geld. Sind es im geförderten Wohnbau bürokratische Hürden, so sind es bei Baugruppen die fordernden Partizipationsprozesse. Für neunerimmo war es eine Premiere, so früh in eine Baugruppe eingebunden gewesen zu sein. „Das hat gut funktioniert und den Effekt, dass sie sich mit dem Projekt auseinandersetzen mussten.“ Baugruppen seien in kommunikativer Hinsicht hochschwellig und zeitaufwendig – schwierig für Menschen, die keine Sicherheit haben, sich voller Freude darauf einzulassen…

Der Beitrag Das Beste aus zwei Welten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Im Jahr 2020 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen 19.100 Wohnungen fertiggestellt. Damit liegt das Coronajahr deutlich über dem Zehn-Jahresschnitt von 15.700 Fertigstellungen. Auch das Neubau-Investitionsvolumen war mit 3,4 Milliarden Euro weit überdurchschnittlich. „Die Finanzierung ist auch in Zeiten von Corona überhaupt kein Problem“, sagt Bernd Rießland, Obmann des österreichischen Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV.

Die gemeinnützigen Bauvereinigungen verfügen nicht nur über eine gute Eigenkapitalausstattung, sie sind auch gern gesehene Gäste in den heimischen Finanzinstituten. Banken wollen in erster Linie gute Schuldner. Denn das Schuldnerprofil ist dafür verantwortlich, welche Refinanzierungskonditionen sie am internationalen Kapitalmarkt bekommen. Gemeinnützige Bauvereinigungen erhalten aufgrund ihres geringen Ausfallrisikos von den bankeninternen Rating-instrumenten ein äußerst gutes Zeugnis.

„Überspitzt formuliert stehen die Banken Schlange, um die gemeinnützigen Bauvereinigungen finanzieren zu dürfen“, sagt Wohnbau-Experte Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen. Das trifft laut Amann noch mehr auf Kapital von Wohnbaubanken und Bausparkassen zu, wo es zudem gesetzliche Beschränkungen und Begünstigungen für den sozialen Wohnbau gibt. Auch die Banken bestätigen, dass das Risiko bei der Finanzierung gemeinnütziger Bauvereinigungen sehr überschaubar ist.

„Gemeinnützige Bauvereinigungen sind in der Regel sehr gut organisierte und aufgestellte professionelle Organisationen, die ihre Risiken gut managen. Das größte Risiko besteht wie bei allen Vermietern in allfälligen Leerständen, die aber aufgrund der üblicherweise relativ günstigen Ausgestaltung der Mietverhältnisse durchwegs eher gering einzustufen sind“, sagt Günther Neuwirth, Leiter Geförderter Wohnbau Real Estate Bank Austria.

Auch Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau bei der Erste Bank Österreich, sieht beim Wohnbau der gemeinnützigen Bauvereinigungen nur „wenige Risiken“. Allenfalls könne in weniger nachgefragten Lagen die Überproduktion zu einem Problem werden.

Sozial und nachhaltig

Nicht nur bei den heimischen Geldinstituten, auch bei der Europäischen Investitionsbank EIB steht der großvolumige Wohnbau hoch im Kurs – vor allem wenn er gefördert ist. „Die EIB muss bei ihren Aktivitäten zwei Kriterien erfüllen: Es müssen soziale und nachhaltige Ziele erreicht werden“, erklärt Amann. Beides ist durch die Förderbedingungen gewährleistet, ohne dass die EIB großen Aufwand mit Erhebung und Prüfung hätte. Dadurch stehen laut Amann „unglaublich günstige Finanzierungskonditionen zur Verfügung“, mittlerweile nur knapp über ein Prozent bei einer Laufzeit von 20 Jahren und mehr.

Auch Michael Pech, Generaldirektor des Österreichischen Siedlungswerks ÖSW, bestätigt, dass die Projektfinanzierung aktuell alles andere als eine Herausforderung darstellt. „Es ist fast besser, einen Kredit aufzunehmen, als Geld zu haben“, lacht Pech. Deutlich schwieriger als die Projektfinanzierung ist es heute, an geeignetes Bauland zu kommen. In Wien gibt es laut Pech derzeit nicht einen Quadratmeter gewidmetes Bauland, der die preislichen Kriterien des geförderten Wohnbaus erfüllt.

Die am Markt befindlichen Grundstücke überschreiten die Kostenobergrenze meist um ein Vierfaches und mehr. Das ÖSW hat deshalb schon in der Vergangenheit in Grünland und ehemalige Industrieareale investiert, die umgewidmet werden und dann zu zwei Drittel für den geförderten Wohnbau reserviert sind. „Das war eine richtige Entscheidung, allerdings braucht man dafür auch einen langen Atem. Bis zur Widmung vergehen nicht selten fünf bis zehn Jahre“, so Pech.

Fix oder variabel

Die zentrale Frage bei der Projektfinanzierung über Fremdkapital ist Fixzins oder variable Verzinsung. Dabei ist es wichtig, ob man ein Miet- oder Eigentumsobjekt plant. „Gerade bei Mietobjekten, die lange im Besitz des Bauträgers bleiben, sollte man versuchen, von den immer noch sehr niedrigen Fixzinssätzen zu profitieren“, sagt Rießland. Wie die tatsächlichen Konditionen aussehen, ist laut Neuwirth vor allem von der Bonität des Schuldners, der Besicherung, dem Loan to Value (LTV), also dem Verhältnis des Kreditbetrags zum Wert der Immobilie, und der Dauer der Zinssatzbindung abhängig…

Der Beitrag Auf sicheren Beinen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Ist Wohnen heute noch leistbar?

Für immer mehr Menschen nicht mehr. Mit den 1994 eingeführten Lagezuschlägen und Befristungen, die heute gang und gäbe sind, wurde das Mietrechtsgesetz mehr und mehr prekarisiert. Viele Mieter werden alle drei Jahre vor potenzielle Wohnungslosigkeit gestellt, wenn sie nicht den Mund halten. Damit nehmen sie laufende Mieterhöhungen in Kauf, was wiederum zu Mietexplosionen auf dem privaten Wohnungsmarkt führt. Und das Problem ist kein geringes: 70 Prozent aller neuen privaten Mietverträge in Wien werden befristet abgeschlossen.

Heindl

Wo sehen Sie die größten Stellschrauben, um diese Missstände wieder nach unten zu korrigieren?

Es wird in Zukunft zwei wichtige Themen geben, mit denen wir uns eingehend beschäftigen müssen. Erstens Mieterschutz: Leider wurde dieser in den letzten Jahren sukzessive demontiert. Es darf nicht sein, dass man mit der Wohnungsnot anderer Menschen Profit macht. Und zweitens: Ökologie, Klimaschutz, Maßnahmen gegen Erderwärmung.

Heindl

Glauben Sie, dass die Befristungstendenz jemals wieder zurückgehen wird?

Was eingeführt wurde, so wie die Befristung 1994, kann auch wieder abgeschafft werden. Hier ist die Politik gefragt.

Heindl

Gibt es internationale Beispiele, in denen solche Rückentwicklungen zu beobachten sind?

Ja, beispielsweise in Barcelona. Seit kurzem fordert die Stadt die in der Wirtschaftskrise 2007/2008 verlorenen Wohnungen von den Banken zurück, saniert sie, passt sie an den sozialen Markt an und gibt sie an jene Leute günstig weiter, die dringend Wohnraum benötigen.

Heindl

Einer der Hauptgründe für das immer teurer werdende Wohnen sind die steigenden Grundstückskosten. Es gibt Modelle wie etwa die Münchner SoBoN oder die in Wien eingeführte Widmungskategorie Geförderter Wohnbau. Reicht das? …

Der Beitrag „Man darf mit Wohnungsnot nicht Profit machen“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Sie sind Leiterin der Rechtsabteilung der Erste Bank und nebenbei Obfrau der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Gartensiedlung. Wie kam es zu dieser exotischen Kombination?

In die Genossenschaft bin ich eingetreten, als ich vor 14 Jahren das Siedlungshaus meines Vaters übernommen habe. Der damalige Obmann hat mich gefragt, ob ich nicht im Vorstand tätig sein möchte, denn es wäre gut, eine Juristin im Team zu haben. Seit sechs Jahren bin ich nun Obfrau der Wohnungsgenossenschaft. Und bevor Sie fragen: Ja, ich habe viel zu tun neben meinem Hauptjob in der Erste Bank, aber ich habe das Glück, auch in der Genossenschaft ein tolles, engagiertes Büroteam zu haben.

Götsch

Seit wann gibt es die Gartensiedlung am Flötzersteig?

Die Gartensiedlung wurde 1919 gegründet und ist nun 102 Jahre alt. Als wir vor zwei Jahren das Jubiläum gefeiert haben, gab es die Möglichkeit, in die Geschichte zurückzublicken und mit einigen älteren Mitgliedern und Bewohnerinnen die letzten Jahre und Jahrzehnte zu reflektieren. Da sind viele schöne Anekdoten aufgetaucht.

Götsch

Wie viele Wohnungen umfasst Ihre Genossenschaft?

Inklusive Garagen und Abstellplätzen verwalten wir 1.454 Objekte, zum überwiegenden Teil Siedlungshäuser. Die meisten Bestandobjekte wurden in den Zwanziger- und Dreißigerjahren errichtet. In den Fünfziger- und Sechzigerjahren kamen dann die mehrgeschoßigen Wohnhäuser hinzu. Seitdem ist das Wachstum überschaubar geblieben.

Götsch

Sie bauen gar nicht mehr?

Der letzte mehrgeschoßige Wohnneubau, den wir errichtet haben, ist jetzt mehr als 20 Jahre her.

Götsch

Die Gemeinnützigkeit haben Sie in all der Zeit nicht verloren? …

Der Beitrag Die Schweiz am Flötzersteig erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.