Bedarf an Wohnraum gibt es immer? Das stimmt, und doch steht die Wohnungswirtschaft unter wachsendem ökonomischem Druck. Obwohl sie aus einer zuletzt recht komfortablen Marktsituation kommt, werden die Zeiten für die Branche zunehmend schwierig – und das hängt mit einer brisanten Melange an externen Entwicklungen zusammen.

So werden Bauvorhaben und Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden immer kostspieliger: Der vom Statistischen Bundesamt erhobene Baupreisindex für Wohngebäude etwa zeigt eine Steigerung von sagenhaften 17,6 Prozent zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem zweiten Quartal 2022. Zeitgleich steigt der Druck auf institutionelle Vermieter zur Dekarbonisierung und energetischen Sanierung ihres Bestands unablässig. Die aktuelle Energiekrise schürt Befürchtungen, dass ein Teil der Mieterschaft die nächste Nebenkostenabrechnung nicht wird begleichen können, was wiederum direkte Folgen für die Liquidität der Unternehmen hätte. Und noch dazu macht sich in den Wohnungsunternehmen inzwischen der Fachkräftemangel bemerkbar.

Das Ziel: ein umfassendes Prozessmanagement

Die Folge ist eine angespannte Ressourcenlage auf Seiten der Vermieter. Immer mehr Unternehmen suchen heute mit wachsender Dringlichkeit nach Wegen, um Kosten zu sparen und Ressourcen zu schonen. Hinzu kommt, dass die Potenziale in vielen wohnungswirtschaftlichen Organisationen bis dato längst nicht in vollem Umfang genutzt werden: Laut einer KPMG-Studie sind mehr als 25 Prozent der Wohnungsunternehmen hierzulande nicht oder nur wenig digitalisiert.

Doch prozessuale Ineffizienzen kann – und will – sich heute kein institutioneller Vermieter mehr leisten. „Deshalb ist es unerlässlich, die wohnungswirtschaftlichen Kernprozesse unter die Lupe zu nehmen und sie auf die Frage hin zu überprüfen, wo noch Effizienzpotenziale zu heben sind“, sagt Managing Director Dr. Christian Fahrner, der bei der Aareal Bank den Bereich Strategy and Development leitet.

„Insbesondere dort, wo Regelprozesse noch immer mit massiven manuellen Aufwänden verbunden sind – etwa bei der Rechnungs- oder bei der Zahlungseingangsverarbeitung – lohnt sich ein kritischer Blick. Das Ziel sollte ein umfassendes Prozessmanagement sein, denn mit einem Dreiklang aus Optimierung, Digitalisierung und Automatisierung können Wohnungsunternehmen hier einen großen Schritt in Richtung Zukunft gehen.“

VIVAWEST optimiert konsequent die hauseigenen Prozesse

Wie das in der Praxis funktionieren kann, zeigt zum Beispiel VIVAWEST. Das nordrhein-westfälische Wohnungsunternehmen ist permanent dabei, seine hauseigenen Prozesse immer weiter zu optimieren. Bereits vor vielen Jahren wurde im Unternehmen mit der Einführung von SAP in diesem Zuge auch das BK01 Betriebskosten Management der Aareal Bank implementiert, das mithilfe virtueller Kontonummern für ein automatisches Zahlen und Buchen der Versorgerrechnungen sorgt. „In der Zeit davor mussten wir alle Zahlungen und Buchungen manuell tätigen – das war ein enormer Aufwand, der in dieser Form heute, rund 15 Jahre später, kaum noch vorstellbar ist“, erklärt Brigitte Miosga, Referentin Zentrale Bewirtschaftung bei VIVAWEST.

Eine Herausforderung allerdings blieb trotz der kompletten Automatisierung der Versorgereinzüge auf Seiten von VIVAWEST bestehen: Die Rechnungen der Versorger kamen weiterhin auf dem Postweg – und zogen damit eine Menge manueller Tätigkeiten nach sich: Vom Öffnen der Briefe über die Verteilung der Rechnungen auf die richtigen Schreibtische bis hin zur manuellen Prüfung der Dokumente.

„Hinzu kam, dass die Rechnungslegung nicht mit dem Lastschrifteinzug kombiniert war“, erzählt Sabine Thöne, Bereichsleiterin Zentrale Bewirtschaftung bei VIVAWEST. „Konkret haben uns die Rechnungen oft so kurzfristig vor der Abbuchung erreicht, dass eine Rechnungsprüfung erst im Nachgang der Abbuchung erfolgen konnte. So kam es zu Korrekturen, die sowohl für uns als auch für unsere Partner auf der Versorgerseite natürlich mit erheblichen Aufwänden verbunden waren.“

Von Strom und Gas bis zum Schornsteinfeger

Eine Lösung musste her – und um diese zu entwickeln, schlossen sich VIVAWEST, die Aareal Bank, SAP und die Stadtwerke Duisburg im Jahr 2015 zu einer Projektgruppe zusammen. Die Beteiligten trugen die Anforderungen sowohl von wohnungswirtschaftlicher als auch der Versorgerseite zusammen und entwickelten auf dieser Basis ein SAP-Lastenheft. Im Anschluss galt es, die Stammdaten abzugleichen und, wo nötig, zu bereinigen. Um den Zahlungsverkehr zu regeln, wurden nun in Masse virtuelle BK01-Kontonummern für die Liegenschaften von VIVAWEST vergeben, die der Versorger in sein System übernahm. Nach der Programmierung durch SAP überprüften beide Seiten die neue Lösung zunächst über Testsysteme…

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Rund 18 Millionen Euro hat VIVAWEST dort investiert. Seit Juni 2017 hat das Unternehmen 214 Wohnungen im Quartier mit Mitteln des Landes NRW modernisiert.

Das Ziel, den Wohnkomfort und die Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner zu erhöhen, wurde erreicht: Neue frische Farben an den energetisch modernisierten Gebäuden, helle Flure mit neuen Aufzügen und moderne, barrierefreie Bäder in den Wohnungen – die Seniorenwohnanlage aus den Baujahren 1975/76 erstrahlt nun in neuem Glanz.

Alle Wohnungen sind nach Abschluss der Arbeiten barrierefrei, haben eine neue Elektroanlage und Multimediavorrichtungen. Die Gebäude verfügen über elektrische Türen in den Hauszugangsbereichen und Orientierungshilfen durch Lichter und Farben in den Treppenhäusern. Eine umfassende Neugestaltung der Außenanlagen rundet die Modernisierungsmaßnahme ab.

Bis 2025 insgesamt 800 Millionen Euro für die energetische Gebäudesanierung

„Die Modernisierung unserer Bestandsquartiere hat für VIVAWEST ein großes Gewicht: Wir investieren bis 2025 insgesamt 800 Millionen Euro in die energetische Gebäudesanierung sowie in ergänzende umfangreiche Wohnungsmodernisierungen zur Wohnwertverbesserung“, sagt Uwe Eichner, Vorsitzender der VIVAWEST-Geschäftsführung.

„Wir freuen uns, dass wir nach vier Jahren Bauzeit die vollständig mit öffentlichen Mitteln finanzierte Modernisierung der Seniorenwohnanlage an der Glücksburger Straße erfolgreich abschließen und unseren Beitrag für barrierefreies und seniorengerechtes Wohnen in Bochum leisten konnten“, ergänzt Eichner.

Umzüge organisierte VIVAWEST

Als einer der größten Quartiersentwickler in NRW verfügt VIVAWEST über große Erfahrung bei der Umsetzung von Großmodernisierungen. Seit Sommer 2017 hat das Unternehmen an der Glücksburger Straße die umfangreichen Modernisierungsarbeiten in fünf Bauabschnitte unterteilt. Die hier beheimateten Senioren mussten dafür bauabschnittsweise ihre Wohnungen verlassen und für durchschnittlich acht Monate in eine baugleiche Ersatzwohnung in der Wohnanlage umziehen.

Danach konnten sie in ihre frisch modernisierte Ursprungswohnung zurückkehren in eine andere Wohnung der Anlage einziehen oder in der Ersatzwohnung verbleiben. Die Umzüge organisierte VIVAWEST.

„So eine umfassende Modernisierung im bewohnten Zustand ist für alle Beteiligten eine große Herausforderung. Dank einer intensiven Kommunikation mit unseren Mietern durch das vor Ort tätige Team und einer gelungenen Koordination der beteiligten Gewerke konnten wir die Arbeiten mit möglichst wenig Unannehmlichkeiten für die Bewohner erledigen“, sagt Carsten Gröning, Leiter des VIVAWEST-Kundencenters Westfalen…

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VIVAWEST aus Gelsenkirchen startet in Düsseldorf ein Pilotprojekt und plant ein weiteres in Aachen, bestückt mit Wäschereitechnik von Miele. Angeboten wird appWash von der Tochtergesellschaft Miele Operations & Payment Solutions (Miele OPS).

Das zentral gelegene Düsseldorfer Wohnquartier „Schöffenhöfe“ ist eine gefragte Adresse. Auf 33.000 Quadratmetern Fläche sind hier elf Mehrfamilienhäuser mit 370 hochwertigen und barrierearmen Wohnungen entstanden. In einem Pilotprojekt hat VIVAWEST den gemeinschaftlichen Waschkeller von zwei Gebäuden mit Miele-Trocknern ausgestattet – zwei weitere Gebäude werden folgen.

Dank Miele OPS ist auch die Nutzung besonders komfortabel organisiert: Gewünschte Geräte werden per App gebucht und pro Trocknungsgang bezahlt. Das dafür zu nutzende Prepaid-Guthaben lässt sich auf verschiedene Weise aufladen, etwa mit PayPal oder Kreditkarte.

„Im Zuge der Digitalisierungsstrategie prüft VIVAWEST unterschiedliche smarte Lösungen, die unseren Kundinnen und Kunden und dem Unternehmen einen Mehrwert bieten können. Die App erleichtert die gesamte Abwicklung und erspart Mietern manchen – womöglich sogar vergeblichen – Gang in den Keller“, sagt VIVAWEST-Geschäftsführer Haluk Serhat.

Für das Düsseldorfer Quartier hat VIVAWEST Miele-Maschinen gekauft und sorgt in Zusammenarbeit mit appWash dafür, dass der Betrieb reibungslos funktioniert. Am Monatsende erfolgen Abrechnung und Dokumentation für die Buchhaltung automatisch.

Auch für Aachen geplant

In Aachen ist ebenfalls eine Zusammenarbeit in Planung: Hier entsteht im 9.000 Quadratmeter großen Wohnprojekt „Viktoria“ ein Gemeinschaftsraum für Studierende aus 107 Appartements. Außer Waschmaschinen und Trocknern soll es einen Getränkeverkauf und Sitzgelegenheiten geben. Es ist geplant, dass Miele OPS als Betreiber der Wäschereimaschinen auftritt. „Die Hausverwaltung konzentriert sich auf ihre Kernaufgaben, und wir unterstützen sie mit unserer Kompetenz“, erklärt Frederik Wiedei, zusammen mit Dr. Martin Hünten Geschäftsführer von Miele OPS.

Als ehemalige Mitarbeiter des Miele-Geschäftsbereichs Smart Home sind beide mit der Technik bestens vertraut und im Konzern vernetzt, etwa mit den Servicetechnikern und dem Vertriebsaußendienst. Darum hat sich das 2019 gegründete Unternehmen nicht nur in Deutschland, sondern auch in mehr als 20 weiteren Ländern von Norwegen bis Portugal am Markt durchgesetzt…

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VIVAWEST beschleunigt erneut ihr Neubau-Programm. In den kommenden fünf Jahren plant VIVAWEST einen Anstieg der Investitionen für die Errichtung neuer Wohnungen um 20 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro. Damit wird das Unternehmen bis 2024 knapp 7.000 Wohnungen bauen, davon rund ein Fünftel mietpreisgebunden, also für Mieter mit geringeren Einkommen.

„Wir sind stolz darauf, dass wir jährlich im Schnitt mehr als 1.300 neue Wohnungen in NRW fertigstellen – das ist mehr als jeder andere Investor. Damit leisten wir einen wesentlichen Beitrag zur Schaffung des dringend benötigten Wohnraums“, sagte Claudia Goldenbeld, Sprecherin der VIVAWEST-Geschäftsführung. Gut 3.200 neue Wohnungen entstehen im Ruhrgebiet – davon 500 in Bochum, 800 in Dortmund und rund 1.000 in Essen –, rund 3.000 im Rheinland sowie 600 im Münsterland.

Neben den Neubauaktivitäten setzt VIVAWEST auch die energetische Modernisierung des Bestandes fort: Bis 2024 plant VIVAWEST Investitionen von 700 Millionen Euro – ein Anstieg von gut 15 Prozent gegenüber der vorangegangenen Fünf-Jahres-Planung. Durch den Neubau, die energetische Modernisierung und den Austausch von Heizanlagen wird VIVAWEST die CO2-Emmissionen des Bestandes von rund 120.000 Wohnungen bis 2024 um 60 Prozent gegenüber 1990 reduzieren können.

„Klimaschutz ist eine gesellschaftliche Herausforderung, zu deren Bewältigung wir als Unternehmen der Wohnungswirtschaft mit unseren Investitionen beitragen werden. Das zeigt vor allem unser Modernisierungsprogramm, das pro Jahr die umfassende energetische Modernisierung von rund 1.750 Wohnungen vorsieht“, sagte VIVAWEST-Geschäftsführer Dr. Ralf Brauksiepe.

ENERGIEAUTARKES WOHNEN

VIVAWEST plant die Umsetzung eines Pilotprojektes, das den Neubau von weitgehend energieautarken Mehrfamilienhäusern vorsieht. Derzeit prüft das Unternehmen mögliche Standorte. Kern des Konzepts ist, dass sich die Gebäude zu einem hohen Grad energetisch selbst versorgen und bedingt durch den Einsatz regenerativer Energien einen sehr niedrigen CO2-Ausstoß aufweisen. Die über Sonnenkollektoren gewonnene Wärme hält ein Wassertank als Langzeitwärmespeicher vor, ein Batteriespeicher den über die Photovoltaik-Zellen generierten Strom. Beide Speicher sind in den jeweils nach Süden ausgerichteten Gebäudekörpern integriert.

NEUE VERMIETUNGSMODELLE

Prof. Dipl.-Ing. Timo Leukefeld von der TU Bergakademie Freiberg ist ein Experte auf dem Gebiet der Energieautarkie und begleitet VIVAWEST in der Planung des Projektes. In seinem Impulsvortrag auf dem VIVAWEST-Abend ging er auch auf neue Mietmodelle ein, die durch intelligente Energieversorgung ermöglicht werden: „Aufgrund der Energieautarkie der Gebäude lassen sich neue Pauschalmietmodelle inklusive Energiekosten entwickeln. Das schafft für die Mieter eine langfristige und bessere Planbarkeit ihrer Mietkosten.“…

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Das Gesamtinvestitionsvolumen, das durch die Gelder der EU-Bank begleitet wird, beläuft sich auf knapp 630 Millionen Euro. Die EIB-Finanzierung erfolgt erneut im Rahmen des ‚Investitionsplans für Europa‘, auch Juncker-Plan genannt, in dem die EIB und die Europäische Kommission strategische Partner sind. Der Juncker-Plan enthält sogenannte First-Loss-Garantien, die es der EIB ermöglichen, in Projekten ein größeres Risiko zu übernehmen. Die Finanzierungen der EU-Bank unter dem Juncker-Plan zielen darauf ab, die Wettbewerbsfähigkeit der europäischen Wirtschaft zu stärken.

Verbesserte Energieeffizienz im Gebäudesektor auf sozialverträglicher Basis

EIB-Vizepräsident Ambroise Fayolle, der für das Deutschland-Geschäft sowie für EFSI zuständig ist, erklärte: „Die EIB, die Klimabank der Europäischen Union, nimmt eine führende Rolle in der Bekämpfung des Klimawandels ein. Wir können hier nur erfolgreich sein, wenn wir besonders in den Bereichen erneuerbarer Energien und Energieeffizienz erhebliche Fortschritte erzielen. Deshalb begrüße ich ausdrücklich die erneute Zusammenarbeit mit VIVAWEST, einem renommierten und verlässlichen Partner, der mit seinem Geschäftsmodell ausdrücklich auf Nachhaltigkeit und vor allem auch auf soziale Verantwortung setzt.

Die Kooperation mit VIVAWEST im Rahmen des Juncker-Plans ist ein exzellentes Beispiel dafür, was Europa mit Hilfe einer verbesserten Energieeffizienz im Gebäudesektor leisten kann, um den Energieverbrauch zu verringern und dies auf sozialverträglicher Basis. Das ist zentral für einen nachhaltigen Klimaschutz.“

Marianne Thyssen, EU-Kommissarin für Beschäftigung, Soziales, Qualifikationen und Arbeitskräftemobilität, erklärte: „Wohnen gehört zu den menschlichen Grundbedürfnissen. Jeder Mensch sollte daher Zugang zu angemessenem, erschwinglichem Wohnraum haben. Dies ist auch einer der wichtigsten Grundsätze der europäischen Säule sozialer Rechte…

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Ausgezeichnet wurden die Joseph-Stiftung, kirchliches Wohnungsunternehmen, Bamberg, die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, Frankfurt, und die Vivawest Wohnen GmbH, Gelsenkirchen, die bei ihren Projekten und Initiativen „Digitale Arbeitswelten“ erfolgreich als Lösungsansatz zur Bewältigung der operativen und strategischen Aufgaben einsetzen.

Seit 2004 werden mit diesem Preis einmal im Jahr Wohnungs- und Immobilienunternehmen gewürdigt, die besonders zeitgemäße und zukunftsfähige Konzepte zur Bewältigung ihrer immobilienwirtschaftlichen und unternehmerischen Herausforderungen erarbeitet und umgesetzt haben.

In diesem Jahr standen die digitalen Arbeitswelten im Mittelpunkt. Experten bezeichnen die Digitalisierung als die vierte industrielle Revolution, die unsere Lebens- und Arbeitswelt massiv verändern wird. Auch wenn wir erst am Anfang stehen, durchdringt das Thema Digitalisierung schon heute nahezu alle Tätigkeitsbereiche. Für die Wohnungswirtschaft ist die Digitalisierung gleichermaßen eine Herausforderung aus dem Markt, auf die es angemessen zu reagieren gilt, sowie ein neuer Lösungsansatz zur Bewältigung der operativen und strategischen Aufgaben im wohnungswirtschaftlichen Geschäft selbst.

Für die erfolgreiche Umsetzung digitaler Lösungen stehen vor allem die bestehenden unternehmensinternen Prozesse und Abläufe auf dem Prüfstand, die intensiv analysiert und sensibel angepasst werden müssen. Aber auch die Schnittstellen zu weiterhin analogen Prozessen müssen zukunftsfähig definiert werden.

Projekt- und Prozessbeispiele, die ausgezeichnet werden sollten:
*Mitarbeiter gewinnen und fördern
*Agile Formen der Zusammenarbeit
*Digitales Arbeitsumfeld
*Zusammenarbeit über Unternehmensgrenzen hinweg
*Wandel und Unternehmenskultur

Bei der jährlichen Preisverleihung auf dem Aareon Kongress in Garmisch-Partenkirchen stehen bereits umgesetzte Projekte mit klaren Ergebnissen im Fokus. Zu diesen Aussagen gehören insbesondere die beabsichtigte Zielstellung, das konzeptionelle Vorgehen und der Grad der Zielerreichung nach Abschluss bzw. Implementation des jeweiligen Konzepts…

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Dr. Ralf Brauksiepe tritt zum 01. November 2018 in die VIVAWEST- Geschäftsführung ein. Als Geschäftsführer übernimmt Dr. Brauksiepe auch die Funktion des Arbeitsdirektors. Zugleich hat der Aufsichtsrat Claudia Goldenbeld zur Sprecherin der Geschäftsführung ernannt.

„Ich bin sicher, dass die Erfolgsgeschichte von VIVAWEST in großer Kontinuität fortgeführt wird und wünsche der Geschäftsführung alles Gute“, sagte der Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Helmut Linssen.
Thomas Wels
Dr. Marie Mense

„Wohnen, wo das Herz schlägt.“ –

Unsere Devise steht für unser größtes Anliegen: Alle Mieter sollen sich bei uns wohlfühlen. Als eines der führenden Wohnungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen bewirtschaftet VIVAWEST mehr als 120.000 Wohnungen in rund 100 Kommunen an Rhein und Ruhr und gibt etwa 300.000 Menschen ein Zuhause. Unsere Immobilien-Dienstleistungsunternehmen erbringen Serviceleistungen rund um das Wohnen und gewährleisten so Sicherheit und Wohnqualität für unsere Kunden – vom Grünflächenmanagement über Handwerksdienstleistungen, Multimediaversorgung bis hin zu Mess- und Abrechnungsdiensten. Im Rahmen eines nachhaltigen Geschäftsmodells verbindet VIVAWEST ökonomische Effizienz mit ökologischer und sozialer Verantwortung für Kunden…

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Rund 50 Millionen Euro investiert VIVAWEST in die umfassende Erneuerung der Großwohnsiedlung Eicker Wiesen mit mehr als 600 Wohnungen aus den 1970er Jahren. „Diese Modernisierung ist ein besonderes Standortbekenntnis und macht die Philosophie von VIVAWEST als größtem ganzheitlichen Quartiersentwickler in Nordrhein-Westfalen deutlich“, sagte VIVAWEST-Geschäftsführer Ralf Giesen bei der Begrüßung der Gäste des Nachbarschaftsfestes am 20. März.

Die Arbeiten in und rund um die drei- bis neungeschossigen Gebäude zielen darauf ab, das Quartier nachhaltig zu erneuern. Dabei wird insbesondere dem demographischen Wandel und den veränderten Lebensbedingungen und Ansprüchen der Menschen an ihr Zuhause Rechnung getragen. Bereits in der Vorbereitungsphase erfolgte die Zertifizierung des VIVAWEST-Konzepts „Generationengerechtes Wohnen im Quartier“, mit der nun ein richtungsweisender wohnungswirtschaftlicher Standard gesetzt wird. Die Initiatoren des Pilotprojekts „Audit generationengerechtes Wohnen im Quartier“ – das NRWBauministerium, die NRW.BANK, der Verein Familiengerechte Kommune e.V., der Verband der Wohnungsund Immobilienwirtschaft Rheinland und Westfalen e.V. sowie die Bertelsmann Stiftung – wollen damit Quartiere im Sozialraum fördern und entwickeln.

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Der Beitrag RWE Power und VTG GmbH verkaufen Beteiligungen an den Wohnungsgesellschaften WBG und GSG an Vivawest erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag VIVAWEST erwirbt – schlüsselfertigen Neubau mit 44 Wohnungen in Bonn-Beuel erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.