Die EB IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH steht seit 2002 für professionelle Leistungen rund um die Immobilie. Als Teil einer vielschichtigen Unternehmensgruppe zeichnet sie für das komplette Immobilienmanagement verantwortlich, so unter anderem für das Property Management, die Vermietung, das Bauprojektmanagement sowie das Property Accounting. In all diesen Kompetenzbereichen entstehen Massen an Daten, Verträgen und Rechnungen, die alle gemanagt, überwacht und analysiert werden müssen – und das alles bisher manuell. Die Digitalisierung der zugrundeliegenden Prozesse und Abläufe ist daher eines der wichtigsten strategischen Handlungsfelder, um für die Zukunft gut aufgestellt zu sein.

Konkret suchte das Unternehmen nach einer Lösung, die

• Unterschrifts- und Genehmigungsprozesse innerhalb des Unternehmens und mit externen Geschäftspartnern beschleunigt,
• eine datenschutzkonforme Ablage der Verträge bietet, bei der jeder weiß, wer im Unternehmen auf welche Verträge Zugriff hat,
• eine Fristenverwaltung von Verträgen bereitstellt,
• modern und zukunftsfähig ist, um das Unternehmen Jahre oder sogar Jahrzehnte zu begleiten und
• sich leicht in das weiterentwickelte digitale Ökosystem und in die gesamte Prozesskette integrieren lässt.

Dieser Anforderungskatalog diente als Basis für die Suche nach einer geeigneten Softwarelösung. Einige Systeme waren in ihrer Funktionalität unzureichend und andere konnten den Ansprüchen hinsichtlich Datensicherheit und Datenschutz nicht gerecht werden.

Ablage von Verträgen DSGVO konform plus KI-Analyse der Inhalte

Ganz bewusst entschied sich die EB IMMOBILIENMANAGEMENT (EBI) schlussendlich für eine Zusammenarbeit mit dem ebenfalls in Berlin ansässigen Unternehmen INHUBBER. Deren Lösungen decken die gestellten Anforderungen ab und bieten darüber hinaus weitere digitale Tools, die administrative Prozesse einfacher und sicherer machen. So ist beispielsweise die Ablage von Verträgen DSGVO konform und gleichzeitig wird Künstliche Intelligenz für die Analyse der Inhalte und die anschließende Weiterverarbeitung eingesetzt. Dokumente können unveränderbar gespeichert werden und sind damit manipulationssicher.

Die Speicherung in einer sicheren, zentralen Ablage ermöglicht einfachen Zugriff durch Geschäftspartner und Mieter. Lästige App-Downloads für die Nutzung sind nicht erforderlich und dank der Blockchain Technologie kann auch nach 20 oder 30 Jahren noch nachvollzogen werden, wo sich das Originaldokument befindet und welche Prozessschritte durchgeführt wurden.

Aktuell werden bei EBI drei Anwendungsfälle mit INHUBBER umgesetzt:

1. Digitale Signatur für Mietverträge zur Beschleunigung der Unterschrift-Prozesse
2. Auslesen der Mietverträge hinsichtlich der wichtigsten Metadaten wie z.B. Laufzeiten, Fristen, Partner etc.
3. Erstellen von Digitalen Mietvertrags-Listen zum Abgleich von Mietverträgen mit Stammdaten

Durch die Kombination dieser drei Anwendungen konnte die EBI ihren Vermietungsprozess gemeinsam mit INHUBBER zu 98% digitalisieren. Im gesamten Prozess, der mit der Kündigung des Mietvertrages beginnt und bei der Übergabe der Mietfläche an den neuen Mieter endet, gibt es nur ein Stück Papier und das ist die Mietvertragskündigung durch den Mieter. Gleichzeitig wurde die Prozessdauer von ursprünglich zwei bis drei Wochen auf nur wenige Stunden bis maximal zwei Tage verkürzt…

Der Beitrag Digital Verträge erstellen, rechtssicher unterschreiben und vieles mehr – Was bedeutet dies für Mensch und Umwelt? Ein Praxisbericht erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Berliner Landesregierung machte die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken.

Hamburg möchte seine Grundstücke ebenfalls vermehrt im Erbbaurecht vergeben und legte hierfür 2019 veränderte Konditionen vor. Die Stadt Köln kündigte im Juni 2020 an, bei der Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau künftig dem Erbbaurecht den Vorrang vor dem Verkauf einzuräumen.

Einfluss auf die Art der Nutzung

Wer ein Erbbaurecht vergibt, kann damit nämlich bestimmte Bedingungen verknüpfen: Zum einen können Zustimmungsvorbehalte Bestandteil des Vertrages sein – zum Beispiel ein Mitspracherecht oder ein Vorkaufsrecht im Falle des Weiterverkaufs. Zum anderen ist es möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Höhe der Mieten, die auf dem Grundstück erzielt werden, zu koppeln – und zwar für die gesamte Laufzeit des Vertrages.

Allerdings weist der Deutsche Erbbaurechtsverband darauf hin, die Grenzen für die Erbbaurechtsnehmenden nicht zu eng zu ziehen. „Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht. Die Verträge sollten für beide Seiten attraktiv sein“, erklärt Hans-Christian Biallas.

Angemessene Erbbauzinsen

Spielraum gibt es zum Beispiel beim Erbbauzins: Laut einer Studie, die das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) 2020 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durchgeführt hat, liegt der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien in Deutschland bei 3,7 Prozent der Berechnungsgrundlage.

Die Spanne reicht von weniger als 2 bis zu mehr als 6 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der Bodenwert inklusive der Erschließungskosten. In Berlin liegt der Erbbauzins für Wohnnutzungen derzeit bei 2,25 Prozent, in Hamburg bei 1,5 Prozent…

Der Beitrag Immer mehr Kommunen vergeben Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Worauf es bei den Verträgen ankommt, erklärt der Deutsche Erbbaurechtsverband. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Simo weiter: „Wenngleich das Interesse an einer Investition in Erbbaurechte nicht immer vorbehaltlos ist, können Erbbaurechte als Ausweich-Strategie zu den sauerstoffarmen Renditen am Immobilienmarkt gesehen werden.“

Mangel an Transparenz

Trotz des Jubiläums im letzten Jahr und den damit verbundenen Veranstaltungen und Diskussionen mangelt es dem Markt für Erbbaurecht in Deutschland in vielerlei Hinsicht allerdings an Transparenz: „Welche Laufzeiten sind marktgängig? Welche Zinsen sind marktgerecht und nach welchen Kriterien sollten diese festgesetzt werden? Hat die allgemeine Marktentwicklung in den letzten Jahren zur Verschiebung der Konditionen in Erbbaurechtsverträgen geführt?

Und wie stehen Investoren zum Erbbaurecht als Instrument der Wohnungsmarktpolitik in Deutschland?“ – thematisiert Matthias Barthauer, Senior Director Research JLL Germany die wesentlichen Fragen einer Erhebung, die Jones Lang LaSalle in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. im Dezember 2019 unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt hat.

Insgesamt haben auf die quantitative Online-Befragung 111 Vertreter überwiegend staatlicher, kommunaler oder kirchlicher Institutionen geantwortet. Darüber hinaus wurden qualitative Interviews mit sechs bedeutenden privatwirtschaftlichen Wohnungsinvestoren geführt.

Der deutsche Erbbaurechte-Markt

In Deutschland sind Schätzungen zufolge etwa 5 Prozent der zum Wohnen genutzten Flächen unter Erbbaurechts- Gesichtspunkten vergeben. „Heute verfügen zahlreiche deutsche Städte über Erbbaurechts-Grundstücke und sehen im Erbbaurecht ein geeignetes Mittel, die Wohnraumversorgung durch langfristige Nutzungsbindung zu stärken, Bodenspekulationen einzudämmen und nachhaltig und langfristig Einfluss auf die Stadtentwicklung zu nehmen“, betont Honoré Achille Simo.

Allerdings, so Simo, zeige die Befragung, dass die Ausgestaltungsmöglichkeiten von Erbbaurechtsverträgen in der Praxis sehr vielfältig sind. „Die in der Befragung genannten unterschiedlichen Konditionen und großen Spannen bei Laufzeiten, Erbbauzins oder der Entschädigungshöhe bei Heim- bzw. Rückfall deuten auf eine mangelnde Standardisierung von Erbbaurechtsverträgen in der Wohnungswirtschaft hin”.

Und aus Investorensicht sei die Attraktivität eines Erbbaurechtsvertrags vor allem an bestimmte Kriterien gebunden. So etwa an einen Erbbauzins, der dem aktuellen Finanzierungsumfeld angepasst ist, an eine Koppelung der Erbbauzinsen an die Mietentwicklung oder an eine Entschädigung zum vollen Wert der Immobilie.

Die Ergebnisse der Umfrage im Überblick

60 Prozent der Befragungsteilnehmer repräsentieren Erbbaurechtsgeber, die einen Gesamtbestand von Immobilien in einem Wert von bis zu 100 Mio. Euro halten. Immerhin 13 Prozent der Teilnehmer haben für Institutionen mit einem Immobiliengesamtwert von mehr als 1 Mrd. Euro geantwortet. Von allen Teilnehmern hat ein gutes Drittel der Unternehmen dabei einen sehr deutlichen Schwerpunkt im Wohnungsbereich.

Bezogen auf die eigenen Wohnimmobilien-Grundstücke geben 33 Prozent der Befragten darüber hinaus an, dass mindestens drei Viertel dieser Grundstücke im Erbbaurecht vergeben sind, bei weiteren 15 Prozent liegt der Anteil der im Erbbaurecht vergebenen Grundstücke zwischen 50 und 75 Prozent.

Laufzeiten hängen von Neuvergabe oder Verlängerung ab

Ob es sich um eine Erbbaurechts-Neuvergabe oder um Verlängerung eines bestehenden Erbbaurechtvertrags handelt, ist entscheidend für die vertraglich vereinbarten Laufzeiten. Die Unterschiede sind deutlich: 36 Prozent der Antwortgeber signalisierten, bei der Neuvergabe eine Laufzeit von 99 Jahren oder länger zu vereinbaren, bei Verlängerungen trifft dies auf nur 14 Prozent zu.

Eine Laufzeit von unter 60 Jahren wird bei Neuvergabe nur selten vereinbart (8 %), während dies bei Verlängerungen in fast der Hälfte der Fälle eher die Regel als die Ausnahme ist.

Zeitpunkt einer möglichen Verlängerung

Viele Erbbaurechtsgeber sprechen üblicherweise zu einem sehr frühen Zeitpunkt mit den Erbbaurechtsnehmern über eine mögliche Verlängerung. 38 Prozent gaben an, dies fünf oder mehr Jahre vor Ablauf des Vertrages zu tun, 18 Prozent verhandeln drei bis fünf Jahre vorher…

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Rauchen in der Mietwohnung, Streit mit dem Vermieter, ungenehmigte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, Fälle aus dem Alltag, mit denen sich ein Wohnungsunternehmen täglich konfrontiert sieht. Fälle, die nur durch eine Minderheit von Mietern verursacht werden, den Wohnungsunternehmen aber großes Kopfzerbrechen bereiten.

„Vermieter mit Werten“ so definieren sich die 359 VNW Mitgliedsunternehmen in Mecklenburg- Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg. Sie geben ca.1,5 Millionen Mietern in über 730.000 Wohnungen ein Dach über dem Kopf. Wohnungsbaugenossenschaften tragen dem Fördergedanken des Genossenschaftsgesetzes Rechnung.

Kommunale Wohnungsunternehmen sind Instrumente ihrer Anteilseigner für die Daseinsvorsorge. Bei beiden Unternehmensrechtsformen als Bestandshalter steht der Mieter als Kunde im Vordergrund. Mieter bei den VNW-Mitgliedsunternehmen sind grundsätzlich vor Eigenbedarfskündigungen bzw. Kündigungen aus anderen Gründen geschützt.

II. Rechtslage nach BGB

Kündigungsmöglichkeiten bestehen für Wohnungsunternehmen dann, wenn sie sich selbst vor Fehlverhalten ihrer Mieter bzw. Dritte vor dem Fehlverhalten eigener Mieter schützen müssen. Rechtsgrundlage für die ordentliche Kündigung des Vermieters ist § 573 BGB. Danach kann das Wohnungsunternehmen u.a. eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn es ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Nach § 543 BGB besteht das allgemeine Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. In § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ist der unbestimmte Rechtsbegriff „wichtiger Grund“ legal definiert: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann…

Der Beitrag Kündigungsmöglichkeiten eines Wohnungsunternehmens bei verhaltensbedingten Störungen des Mietvertrages durch den Mieter – aktuelle Rechtsprechung – von Dr. Peter Hitpaß erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.