Modernisierung und Aufstockung Belchenstraße 12-34

Neben der Neuentwicklung des Grundstückes Belchenstraße 8-10 wurden in der Belchenstraße 12-34 72 Wohnungen aus den 1960er Jahren in bewohntem Zustand modernisiert und die dreigeschossigen Wohngebäude um jeweils eine Etage aufgestockt. „Die Mieterinnen und Mieter der Belchenstraße 12-34 sind während der gesamten Baumaßnahme in ihren Wohnungen geblieben und haben in dieser Zeit mit einigen Einschränkungen leben müssen“, so FSB-Geschäftsführerin Magdalena Szablewska. „Für ihre Geduld und das Durchhaltevermögen möchten wir uns daher ganz besonders bedanken.“

Im Rahmen der Modernisierung erfolgten unter anderem die Dämmung der Gebäudehülle und der Einbau neuer Fenster mit Dreifachverglasung. Deutlich sichtbar ist die Modernisierungsmaßnahme auch in den Wohnungen: Es wurden sämtliche Sanitär- und Elektroinstallationen erneuert und alle Wohnungen haben neue Badezimmer erhalten. Durch den Bau neuer Balkone, die vor das Gebäude gestellt wurden, kam die Fläche der alten Loggien zudem der räumlichen Vergrößerung der Bäder zugute. Für die modernisierten Wohnungen erfolgt eine moderate Mietanpassung im Rahmen des dreistufigen Freiburger Modells. So wird sich die Miete in den ersten drei Jahren von 5,23 Euro / m² Wohnfläche um 1,50 Euro bzw. 1,54 Euro / m² auf 6,73 bzw. 6,74 Euro / m² Wohnfläche erhöhen. In die Modernisierung und die Aufstockung ihrer Bestandsgebäude hat die FSB 14,4 Mio. Euro investiert. Die Planung hatte das Büro „Werkgruppe Freiburg Architekten“ übernommen.

Mieterstrommodell

In Zusammenarbeit mit dem Energieversorger und Mieterstromdienstleister Polarstern bietet die FSB den Bewohnerinnen und Bewohnern der Belchenstraße 12-34 ein Mieterstrommodell an. Dafür werden Photovoltaikanlagen auf den Dächern der Gebäude errichtet. Hierdurch können die Mieterinnen und Mieter einen großen Teil ihres Strombedarfs mit Energie decken, die direkt im Gebäude produziert wird. Das Ergebnis ist eine preiswerte und gleichzeitig ökologische Energieversorgung. Die Anlage produziert jährlich ca. 360.000 Kilowattstunden Strom, was der Energie für 3.600 Kühlschränke pro Jahr entspricht. Neben dem Nachhaltigkeitsaspekt hat das Mieterstrommodell einen entscheidenden Vorteil für die Mieterinnen und Mieter: Es können nach Angaben des Anbieters Polarstern circa 13 Prozent der marktüblichen Grundkosten eingespart werden.

Contracting-Konzept

Die Wärmeversorgung im Gebiet wird künftig ein Contracting-Konzept sicherstellen. Gemeinsam mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) realisiert die FSB eine Wärmenahversorgung für das Quartier zwischen Uffhauser Straße, Belchen- und Feldbergstraße. Durch das Energiekonzept werden pro Jahr rund 1.146 Tonnen CO2 eingespart. Darüber hinaus wird ein äußerst niedriger Primärenergiefaktor erreicht, was hinsichtlich der ökologischen Nachhaltigkeit einen Meilenstein in Freiburg darstellt.

René Derjung

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Über 100 Vertreter aus Politik, der Bau- und Immobilienbranche, dem Mieterbund und, und, und…. hatten ca. 150 Minuten Zeit sich einzubringen. Und am Ende hatte die Regierung auch schon ein 13-Seiten- Papier mit dem Titel „Ergebnis des Wohngipfels“ parat, ebenso mit dem Vorschlag zur Umsetzung. Zitat: …Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ wird gemeinsam mit den Ländern und den kommunalen Spitzenverbänden die Umsetzung der Vereinbarungen des Wohngipfels begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Die konstruktiven Beiträge aller Bündnispartner bieten hierfür eine sehr gute Grundlage, die durch den Dialog mit weiteren Akteuren vertieft wird. Zur Koordination des Umsetzungsprozesses auf Bundesebene wird ein interministerieller Staatssekretärsausschuss unter Leitung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat eingesetzt. Zitat-Ende

Nun gut, dann schauen wir mal, wie man in Bayern so sagt, besonders vor einer Wahl. Mehr zum Gipfel ab Seite 4, Ohne Klimaschutz…ab Seite 8 und Stimmen zum Wohngipfel ab Seite 18

Aber eins ist klar: Bezahlbares Bauen und sicheres bezahlbares Wohnen kann nicht warten. Und dies tun auch nicht die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Sie bauen trotz aller politischen Bremsen. Hier nur zwei Beispiele. In Freiburg hat die FSB gerade 102 Wohnungen fertiggestellt. Natürlich auch mit Mieterstrom – für 6,63 Euro pro m² Miete im Schnitt (Seite 32). Und in München stellt die Heimbau Bayern eine 50 Jahre alten Wohnanlage mit 675 Wohnen auf Fernwärme um. Der Clou: Das Fernwärmesystem der Stadtwerke wird durch Erdwärme gespeist und ist aber kostenneutral für Mieter (Seite 11).

September 2018. Eine neue Technik-Ausgabe, mit neuen Inhalten: Ohne Klimaschutz kein bezahlbarer Wohnraum (Seite 8); Digital Managerhaftung: Neue Risiken durch die Datenschutz-Grundverordnung EUDSGVO (Seite 50); EU-DSGVO und IT-Outsourcing: Charlotte in Berlin nutzt IT-Outsourcing und hat so mehr Zeit fürs Kerngeschäft und die Mieter (Seite 52) …

Klicken Sie mal rein.
Ihr Gerd Warda

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Ganz bewusst von den schwarzen Schafen am Markt abgrenzen

GdW-Präsident Gedaschko hatte am Wohngipfel als Vertreter der rund 3.000 kommunalen, genossenschaftlichen, kirchlichen, privatwirtschaftlichen sowie landes- und bundeseigenen Wohnungsunternehmen teilgenommen und die Positionen und Aktivitäten der Wohnungswirtschaft eingebracht. „Wir begrüßen es ausdrücklich, dass mit dem Gipfel bei der Bundeskanzlerin das Thema Wohnen und Bauen endlich zur Chefsache geworden ist“, erklärte Axel Gedaschko dazu in Berlin. Und der GdW widmet sich dem Thema des bezahlbaren Wohnens intensiv: „Auf Beschluss der Gremien des GdW werden wir einen Verhaltenskodex liefern, an den sich alle Mitgliedsunternehmen in sozial verantwortlicher Weise halten, um sich ganz bewusst von den schwarzen Schafen am Markt abzugrenzen. Wir wollen eine unternehmerische Leitlinie für ein faires Miteinander von Mietern und Vermietern“, erklärte Axel Gedaschko beim Wohngipfel.

Erstmals hat die Bundesregierung auf dem Wohngipfel einen Maßnahmenkatalog präsentiert, der einen breit angelegten Weg zu mehr bezahlbaren Wohnungen aufzeigen soll. Das Paket enthält viele gute Ansätze, aber auch einige Hürden auf dem Weg zu mehr bezahlbaren Wohnungen.

Die Wohnungswirtschaft begrüßt ausdrücklich, dass die Städtebauförderung auf hohem Niveau weitergeführt werden soll. „Wir brauchen eine gemeinsame Strategie für Stadt und Umland“, erklärte GdW-Präsident Gedaschko. Denn die Probleme auf dem Wohnungsmarkt können nicht alleine in den Großstädten gelöst werden. „Hier sind vor allem Infrastrukturmaßnahmen wie der Ausbau des Nahverkehrs, die ärztliche Versorgung, schnelle Internetanbindungen sowie Schulen und Kitas im ländlichen Raum gefragt. Es ist ein guter Ansatz, dass die Bundesregierung verstärkt die Revitalisierung von Ortskernen durch integrierte Mobilitätskonzepte unterstützen möchte.

2 Mrd. für Sozialwohnungsbau

Ebenfalls als sehr gute Maßnahme wertet der GdW, dass der Bund über eine Änderung des Grundgesetzes auch nach 2019 die Länder bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus unterstützen will. Dafür sollen für die Jahre 2020 und 2021 mindestens 2 Mrd. Euro bereitgestellt werden. Die Zusage, dass diese Mittel von den Ländern vollumfänglich zweckgebunden eingesetzt werden, ist ein immens wichtiges Signal, um die notwendigen 80.000 Sozialwohnungen erstellen zu können.

Ein weiterer Schritt in die richtige Richtung ist das Bekenntnis der Bundesländer dazu, weitgehend übereinstimmende Vorschriften im Bauordnungsrecht vorzusehen. Als Richtschnur dafür soll die Musterbauordnung dienen. „Die aktuell gravierenden Unterschiede haben gerade für Unternehmen, die in mehreren Ländern tätig sind, große Kostennachteile“, so der GdW-Chef. Die Länder hatten sich in ihrer Sonderbauministerkonferenz ebenso wie beim Wohngipfel dafür ausgesprochen, die Typengenehmigung in die Musterbauordnung aufzunehmen. Dies wäre ein wichtiger Anschub für den qualitativ hochwertigen seriellen Wohnungsbau und würde daher auch weitere Baukapazitäten schaffen. „Wir begrüßen es sehr, dass der Bund sich verstärkt dem seriellen und modularen Bauen widmet und anhand der Erfahrungen des Wettbewerbs von GdW, Bauindustrie und Architektenkammer ein eigenes Ausschreibungsverfahren initiieren möchte. Im Maßnahmenpaket ist außerdem vorgesehen, dass das bezahlbare Bauen und Wohnen ein gleichwertiges Ziel zu Energieeffizienz und Klimaschutz sein wird. „Nur so kann Klimaschutz gelingen“, so Gedaschko. Auch die geplanten Erleichterungen im Vergaberecht werden ein positiver Schub für die Beschleunigung des Wohnungsbaus sein.

Bezahlbare Grundstücke

Als zentralen Baustein für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum bezeichnete der GdW-Präsident die Bereitstellung von neuen und vor allem bezahlbaren Grundstücken. Es ist ein richtiger Schritt, dass die Bundesregierung plant, über die BImA bundeseigene Grundstücke weiter vergünstigt an Kommunen zu vergeben und sie damit in die Lage zu versetzen, rasch die planungsrechtlichen Voraussetzungen herbeizuführen – um dann zügig bezahlbare Wohnungen zu bauen. Darüber hinaus sollen Bund, Länder und Gemeinden künftig verstärkt darauf hinwirken, dass öffentliche Grundstücke auf der Grundlage der Konzeptausschreibung für den Wohnungsbau vergeben werden. „Dies ist immer noch nicht überall der Fall“, so Gedaschko. Das hat erst kürzlich eine Umfrage des GdW bei seinen Mitgliedern gezeigt.

Befristete Sonder-AfA birgt Gefahr von immensen Preissteigerungen in der schon überhitzten Baukonjunktur

Nachbesserungsbedarf sieht die Wohnungswirtschaft dagegen bei der Verbesserung der steuerlichen Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen. Die kürzlich vom Bundeskabinett beschlossene zeitlich befristete Sonder-AfA birgt die Gefahr von immensen Preissteigerungen in der sowieso schon überhitzten Baukonjunktur. Sinnvoller und wesentlich effektiver wäre es aus Sicht der Wohnungswirtschaft, die reguläre lineare Abschreibung für den Neubau von 2 auf 3 Prozent zu erhöhen.

Klare Kritik äußert die Wohnungswirtschaft bei den geplanten Neuerungen am Mietspiegel. „Wir brauchen einen rechtssicheren und akzeptierten Mietspiegel“, forderte Gedaschko. Klar muss aber sein: Der Mietspiegel ist kein politisches Steuerungsinstrument, sondern ein Spiegel zur Abbildung des marktüblichen Mietniveaus in den Städten und Gemeinden. Genau diese Merkmale werden durch die geplante Verbreiterung des Betrachtungszeitraumes auf sechs Jahre gefährdet. Die gravierenden Folgen: Die Mieten würden so eingefroren, dass am Ende nicht einmal die Inflation ausgeglichen wird. Darüber hinaus werden so neue und effektive Maßnahmen der energetischen Modernisierung später oder gar nicht Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das behindert den dringend benötigten altersgerechten Umbau, energetische Modernisierungen und die Digitalisierung. Ein echter Investitionsblocker in Zeiten, in denen Investitionen in den Wohnungsbau mehr denn je gefragt sind…

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Anlässlich des Wohngipfels von Bauminister Horst Seehofer kritisieren die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF), der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG), der Bundesverband Wärmepumpe (BWP) und der Verband für Wärmelieferung (VfW), dass keine angemessene Diskussion von Klimaschutz- und Energieeffizienzmaßnahmen stattfindet. Die einseitige Besetzung der Gipfelteilnehmer spreche dafür, dass die Energieeffizienz in der aktuellen Diskussion um die Wohnungsbaupolitik im Ministerium nur geringen Stellenwert hat. Die Verbände appellieren, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wie im Koalitionsvertrag formuliert, am Prinzip „efficiency first“ ausgerichtet werden müsse.

Im Fokus des Wohngipfels sollen die Wohnraumoffensive und die Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum stehen. Geplant ist der Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen. Die Verbände betonen, dass bei der Schaffung von Wohnraum zukunftssicher gebaut werden muss.

Barbara Metz, Stellvertretende Bundesgeschäftsführerin der DUH kritisiert: „Der kurz vor der Landtagswahl in Bayern angesetzte Wohngipfel von Horst Seehofer soll in der aufgeheizten Diskussion um Wohnungsknappheit und drastische Preissteigerungen, vor allem in den Ballungsgebieten, die Gemüter beruhigen. Es ist zu befürchten, dass Herr Seehofer auf Kosten einer nachhaltigen Wohnungspolitik Wahlkampf betreibt – das ist zu kurz gedacht und fällt letztendlich wieder denjenigen auf die Füße, die aus Kostengründen in nicht ausreichend energetisch ertüchtigten Wohnungen leben, dafür aber perspektivisch viel Geld für Heizkosten einplanen müssen. Bezahlbarer Wohnraum und Energieeffizienz müssen zwingend zusammen gedacht werden.“

Doch stattdessen heißt es im aktuellen Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes, dass eine geringere energetische Sanierungsquote im Namen der Sozialverträglichkeit „hinzunehmen“ sei. Klimaschutz- und Mieterschutz dürfen jedoch nicht gegeneinander ausgespielt werden.

Dazu Christian Noll, geschäftsführender Vorstand der DENEFF: „Energieeffizienz senkt die Heizkosten, entlastet die Bürger damit dauerhaft und ist somit ein Schlüssel für bezahlbares Wohnen. Und nicht nur das: wenn die Bundesregierung beim Bauen und Sanieren die Energieeffizienz nicht endlich voranbringt, sind sämtliche Energie- und Klimaziele 2030 Makulatur. Deshalb müssen lange versprochene Maßnahmen wie die Steuerförderung für Eigenheimsanierer endlich kommen. Investoren brauchen verlässliche politische Rahmenbedingungen.“

Sanierung von Bestandsgebäuden ist die größte Baustelle

Nur auf den Neubau zu schauen, ist nicht zielführend. Um 1,5 Millionen Wohnungen zu schaffen, und dabei gleichzeitig die Klimaschutzziele der Bundesregierung im Blick zu behalten, ist das Augenmerk auf die Sanierung des Bestands und die Nachverdichtung zu richten. Derzeit ist die Sanierung von Bestandsgebäuden die größte Baustelle. Hier muss die Bundesregierung schnellstmöglich ansetzen – es muss neben attraktiveren Anreizen eine langfristige Planungssicherheit für Investitionen geben“, ergänzt Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG…

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Die Ausgangslage in vielen Wohnungen aus den 1960er Jahren ist oft gleich: Der wesentliche Bestandteil der Energiezentrale ist über 50 Jahre alt. So war es auch bei einer Wohnanlage mit 675 Einheiten im Münchner Stadtteil Neuaubing. Sie bestand viele Jahre aus ehemals drei Kesseln mit jeweils 2.300 kW Leistung. 2005 begann man, einen der drei Kessel durch eine Hackschnitzelanlage zu ersetzen. Seitdem werden etwa 80 Prozent der Energie aus erneuerbaren Quellen hergestellt. Ab sofort soll die Spitzenlast und Redundanz durch Austausch der zwei verbliebenen Gas-Kessel durch eine Fernwärmeversorgung gedeckt werden – in Verbindung mit Hackschnitzel in der Grundlast. Die große Herausforderung besteht nun darin, alle 14 Unterstationen inklusive Zentrale auf Fernwärme umzurüsten.

Ein Betriebskostenneutralitätsvergleich ist Pflicht

Vor den Beginn des Fernwärmeanschlusses hat der Gesetzgeber aber eine große Hürde gelegt: den Betriebskostenvergleich gemäß Mietrecht (§ 556c BGB und §§ 8, 9, 10 WärmeLV). Dieser bedeutet, dass die Umstellung auf Fernwärme für die Mieter kostenneutral sein muss. Er darf also nicht mehr zahlen als vorher. Üblicherweise gehört die Zentralheizung zum Gebäude und ist in der Kaltmiete enthalten. Die reinen Betriebskosten der Heizung – also Gas, Heizöl, Strom und Wartung – werden auf die Mieter als Nebenkosten umgelegt.

Bei nahezu allen größeren Fernwärmeversorgungen in Deutschland werden über den Fernwärmepreis auch Investitionsanteile für die Energiezentrale und das Fernwärmenetz mit umgelegt. Der Fernwärmepreis ist also in der Regel höher als die reinen Betriebskosten der bisherigen Versorgung. Um die Kostenneutralität zu erreichen, müssten bei Umstellung auf Fernwärme die Mietverträge geändert werden, um beispielsweise die Kaltmiete zu senken oder die Vereinbarung über die Versorgung aus einer Zentralheizung zu ändern. Bei einem Objekt mit 675 Wohnungen und Mietverträgen aus fünf Jahrzehnten ist solches praktisch unmöglich.

Bei der Wohnanlage der Heimbau Bayern in München Neuaubing ist es gelungen, die Kostenneutralität nachzuweisen. Wichtiger Baustein dafür ist der Biomassekessel, der bereits seit 2005 ca. 80 Prozent der benötigten Wärme erzeugt. Dieser soll auch in Zukunft als primärer Wärmeerzeuger weiterbetrieben werden.

Hohe Hürden beim Energieanschluss älterer Gebäude

Die Stadtwerke München haben bei ihren technischen Bedingungen hohe Qualitätsanforderungen gesetzt. Gemäß Datenblatt der Stadtwerke muss die Fernwärme-Rücklauftemperatur im arithmetischen Mittel über den Zeitraum einer Woche 40°C betragen. Dies hat mehrere Gründe: Je geringer die Rücklauftemperatur, desto größer wird die Spreizung zwischen Vorlauf und Rücklauftemperatur und desto mehr Leistung kann über das gleiche Fernwärmenetz übertragen werden. Noch wichtiger ist die Tatsache, dass die Geothermiebohrungen umso besser ausgenutzt werden können, je kühler der Fernwärmerücklauf ankommt. Je geringer die Rücklauftemperatur, desto größer ist der Wärmegewinn aus der Geothermiebohrung bei gleich hohen Betriebskosten.

Für die Wohnungswirtschaft ist das eine große Herausforderung. Neubauten kann man beispielsweise mit Fußbodenheizung ausstatten, um so geringe Temperaturen zu erreichen. Aber eine 50 Jahre alte Wohnanlage? Die Heizung aus dem Jahr 1964 war damals sicher auf Temperaturen von 90/70°C ausgelegt worden. Im Laufe der Jahrzehnte wurden die Temperaturen etwas abgesenkt. Derzeit erfolgt der Betrieb mit Vorlauf 80-85°C und Rücklauf 60-65°C. Für sogenannte Umstellanlagen, die also von einem anderen Brennstoff auf Fernwärme umgestellt werden sollen, greift eine Sonderregelung. Bis zum maßgeblichen Umbau oder der Modernisierung der Gesamtanlage werden höhere Rücklauftemperaturen akzeptiert. Mit den Stadtwerken wurde daher vereinbart, dass die Heimbau Bayern die Anlage derart umbaut, dass ein Zielwert von 50°C innerhalb von fünf Jahren erreicht wird.

Umbau der Unterstationen nach vorheriger Simulation

Um dies zu erreichen, müssen alle 15 Unterstationen der Wohnanlage umgebaut werden. Zusammen mit der Heizungsbaufirma Weigerstorfer in Freyung hat das Ingenieurbüro Gundelach aus Wildflecken (Lkr. Bad Kissingen) in den letzten Monaten ein Konzept entwickelt. Es zeigt auf, wie die Stationen so umgebaut werden können, dass die Rücklauftemperatur gesenkt wird. In der gesamten Wohnanlage gibt es bereits ein spezielles System der Trinkwassererwärmung mit je zwei Plattentauschern als Vorerwärmer und Nacherhitzer. Dieses System wurde von der Firma Weigerstorfer mit entwickelt, welche schon seit etwa 40 Jahren für die Heimbau Bayern arbeitet.

Das hydraulische System mit konstantem Durchfluss auf dem Kesselkreis bedingt aber hohe Rücklauftemperaturen zum Kessel. Dies war bei den damals eingebauten Kesseln auch so gewünscht und hat sicher zu der langen Lebensdauer von über 50 Jahren beigetragen.

Ralf Gundelach bringt die wesentlichen Unterschiede der Technik und Anforderungen auf folgenden Nenner: „Die Stationen müssen umgebaut werden, um die Rücklauftemperatur abzusenken. Früher lautete die Philosophie: Immer gleichmäßig hohe Wassermenge über den Kesselkreis mit hohen Rücklauftemperaturen, was in der Regel eine lange Lebensdauer bedeutete. Heute lautet die Philosophie: Möglichst kleine Wassermengen im Kesselkreis, dafür niedrige Rücklauftemperaturen. Das bedeutet: „Weniger Stromverbrauch für die Pumpe, weniger Wärmeverlust und ein besserer Wirkungsgrad“, erläutert der Diplom-Ingenieur.

Das Ingenieurbüro Gundelach hat verschiedene Varianten für einen möglichst einfachen Umbau simuliert und mit der Heizungsbaufirma abgestimmt. In einem ersten Schritt wurde eine Unterstation als Muster umgebaut. Dabei hat sich herausgestellt, dass die Bestandsventile gegen kleinere mit geringerem KVS-Wert getauscht werden müssen. Der Stellantrieb des Ventils für die Warmwasserbereitung wurde mit kürzerer Laufzeit gewählt…

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Zinsloses Geld leihen an Stromanbieter

Gemäß der Umfrageergebnisse mussten 36 Prozent der Deutschen 2017 eine Nachzahlung leisten. 51 Prozent haben hingegen eine Rückzahlung von ihrem Stromanbieter erhalten, die im Durchschnitt 107,70 Euro betrug. Hochgerechnet auf den Gesamtdurchschnitt waren es also 2,2 Milliarden Euro, die rund die Hälfte der deutschen Stromverbraucher den Anbietern für die Dauer eines Jahres quasi geliehen haben, ohne dass sie dazu ihre Einwilligung gegeben hätten. Aber auch einzeln betrachtet wurden teils erhebliche Beträge zurückerstattet: 68 Prozent der Deutschen erhielten eine Summe im Bereich von bis zu 100 Euro, bei immerhin jedem Fünften (20 Prozent) lag sie in Höhe von 101 bis 200 Euro und 13 Prozent erhielten sogar 200 Euro und mehr zurück.

„Diese Zahlen zeigen, dass die jährliche Stromrechnung ein überholtes Abrechnungskonzept ist. Die Stromanbieter bekommen temporär Verfügungsgewalt über das Geld der Verbraucher, das diese über die errechnete Abschlagszahlung an den Anbieter überweisen. Da die Abschlagszahlung meist etwas höher angesetzt ist, garantieren die Verbraucher einen Teil der Liquidität der Stromanbieter. Zum anderen sind die Verbraucher massiv darin beschränkt, bei ihrem Stromverbrauch und ihren Stromkosten Überblick zu erlangen und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen zu können, um ihren Verbrauch zu optimieren. Trotzdem nutzt der überwiegende Teil der Stromanbieter noch immer diese Form der Abrechnung“, so Dr.-Ing. Christian Bogatu, CEO von Fresh Energy.

Die Umfrage unterstreicht diese Beobachtung: So weiß mehr als die Hälfte der Deutschen (54 Prozent) anhand ihrer Stromrechnung nicht wieviel Strom sie pro Monat verbrauchen. Auch die Endsumme ist für 43 Prozent nicht nachzuvollziehen.

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ZIA zum Wohngipfel: Wenige Anreize, viele Verbote

Das entsprechende Eckpunktepapier der Bundesregierung ist im Vergleich zur stattgefundenen Diskussion aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, verbesserungswürdig. „Neben Ankündigungen, die bereits im Koalitionsvertrag angekündigt und zum Teil bereits umgesetzt wurden, hat sich die Bundesregierung leider wieder einmal auf Verbote und Eingriffe unter anderem in das Mietrecht konzentriert. Wirkliche Anreize wie die Novellierung einer Musterbauordnung, Unterstützung der Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren und eine Erleichterung der hohen Auflagen an das Bauen bleiben zu unkonkret. Zudem erhoffen wir uns eine schnelle Einführung der Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung, die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigt wurde und bislang weiter fehlt“, meint Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Beim Wohngipfel hat Mattner zudem die Abberufung des erfolgreichen Baustaatssekretärs Adler kritisiert.

ZIA warnt vor Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Im Eckpunktepapier finden sich erneut mehrere Eingriffe in das Mietrecht, so etwa die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre. „Es ist schwer verständlich, dass die Koalitionäre einerseits Anreize für das Bauen ankündigen und andererseits den Mietspiegel manipulieren wollen. Dieser Markteingriff hätte eine fatale Wirkung besonders in den angespannten Wohnungsmärkten. Erst reduziert die Bundesregierung die Modernisierungsumlage, dann will sie die Mieten auf diese Art und Weise einfrieren. So schaffen wir kein verbessertes Umfeld für Investitionen“, erklärt Mattner. Das wirke sich auch auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung aus. „Letztlich trifft das die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investiert sind.“

Grundsteuer: Koalition beim Wort nehmen

Die Koalition kündigt im Eckpunktepapier eine aufkommensneutrale Grundsteuer an, während das bislang diskutierte Bundesratsmodell der gesamten Branche durch exorbitante Erhöhungen das Genick brechen würde. „Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort und begrüßen diese Ankündigung“, erklärt Mattner. Zudem weist der ZIA erneut darauf hin, dass Share Deals keine missbräuchlichen Steuergestaltungen sind, sondern geltendem Recht entsprechen und sowohl von privaten als auch öffentlichen Unternehmen genutzt werden. „Der Tenor im Eckpunktepapier zeigt, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch nicht verstanden hat. Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast“, meint Mattner. 14 von 16 Bundesländern haben die Grunderwerbsteuer-Sätze seit 2007 von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, das Aufkommen befindet sich auf einem Rekordhoch. Ein Grund für die Steuer-Rallye findet sich im Länderfinanzausgleich. Gemäß des Finanzausgleichsgesetzes werden darin nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zu Grunde gelegt. In der Praxis führt das dazu, dass Länder mit einem überdurchschnittlich hohen Steuersatz mehr Einnahmen für ihren Haushalt generieren, weil die fiktiven Einnahmen darunter liegen. „Hier müssen wir ansetzen. Diesen motivierenden Faktor gilt es zu beseitigen“, sagt Mattner.

Kommunen sollen unterstützt werden

Positive Punkte finden sich im Kapitel „Baukostensenkung und Fachkräftesicherung“. So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung. Zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden. „Beide Maßnahmen führen zu einer Vereinfachung für die Planungsbehörden, die an mehreren Stellen durch Fachkräftemangel und Überlastung an ihre Grenzen stoßen. Das ist ein enorm wichtiges Vorhaben der Gesetzgeber. Wichtig wäre nun, noch mehr Sicherheiten für Entwickler und Investoren durch die Erweiterung der Musterbauordnung herzustellen. So umgehen wir teuren Planungsaufwand insbesondere im seriellen Wohnungsbau“, sagt Mattner.

Energetische Gebäudesanierungs-AfA muss kommen

Bislang fehlt nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung. „Diesen Punkt hätten wir uns für den Wohngipfel erhofft. Der Gebäudesektor ist elementar für die Energiewende in Deutschland. Die Aufwendungen müssen wir als Immobilienwirtschaft aufwenden, dazu sind wir angehalten. Bislang liegen diese Belastungen jedoch ausschließlich auf Eigentümer- und Mieterseite. Durch eine intelligente Abschreibungsmöglichkeit kann diese Kostenlast jedoch auf eine weitere Schulter verteilt werden. So werden auch die Mieter unterstützt“, sagt Mattner.

Andy Dietrich

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Der Beitrag ZIA, BFW, DDIV, Erbbaurechtsverband – Stimmen zum Wohngipfel: Erbbau, Bauland, Grundsteuerreform, AfA, Typengenehmigung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Der bauliche Schallschutz unterscheidet zwischen drei Arten: der Luftschalldämmung, der Trittschalldämmung und der Schallabsorption. Dabei bezeichnet die Luftschalldämmung eine Reduktion der Übertragung von Schall, beispielsweise zwischen zwei angrenzenden Räumen oder Wohnungen. Die Ausbreitung des Luftschalls wird hier in der Regel durch eine Trennwand oder die Decke verringert. Neben einer durchdachten Zonierung schutzbedürftiger und weniger schutzbedürftiger Räume sind daher auch die Schallschutzeigenschaften der Trennbauteile – und damit der verwendeten Baustoffe – zu bedenken. Daher werden im Folgenden die verschiedenen Möglichkeiten der Luftschalldämmung zwischen unterschiedlichen Wohneinheiten und -bereichen mit Hilfe geeigneten Mauerwerks dargestellt. Im Zuge dessen sollen auch die Neuerungen der DIN 4109:2016-07 „Schallschutz im Hochbau“ sowie deren Auswirkungen auf die Berechnung und Planung der Schalldämmung beim Bau mit Leichtbeton betrachtet werden.

Allgemeine Neuerungen der DIN 4109:2016

Wesentliches Ziel der Aktualisierung der DIN 4109 aus dem Jahr 1989 sollte nicht die Verschärfung der Anforderungen an den baulichen Schallschutz sein. Vielmehr stand eine Anpassung an den derzeitigen Stand der Technik sowie der Abgleich der rechnerischen Nachweisführung mit den europäisch geltenden Normen im Vordergrund. Die Übertragung der DIN EN 12354-Normreihe im Rahmen der Aktualisierung ermöglicht mit Umsetzung der europäisch genormten Rechenverfahren nun eine deutlich bessere Prognose der Schalldämmung in Gebäuden. Nachteile des bisherigen Verfahrens nach Beiblatt 1 (DIN 4109:1989 (5)) – wie die zuvor häufig unterschätzte Flankenübertragung auf den Luft- und Trittschallschutz im Massivbau – konnten damit aufgedeckt werden. Als Konsequenz geht das neu in der DIN 4109:2016 (6) hinterlegte, akustische Bilanzverfahren nicht länger von dem bewerteten Schalldämm-Maß eines Trennbauteils mit pauschalierter Flankenübertragung aus. Es verlangt stattdessen die differenzierte Berücksichtigung aller Schallnebenwege.

Entsprechend angepasst wurde die Bezeichnung der Bauteilkennwerte. Die Schalldämmung zwischen zwei Räumen wird zwar nach wie vor mit dem bewerteten Bau-Schalldämm-Maß R’w angegeben, die Eigenschaften eines einzelnen Bauteils in Bezug auf die Luftschalldämmung weist künftig aber das bewertete Schalldämm-Maß Rw aus.

Zwei-Dezibel-Bonus für Leichtbeton-Mauerwerk

Entscheidenden Einfluss auf die schalldämmenden Eigenschaften eines Baustoffes haben seine flächenbezogene Masse sowie die Biegesteifigkeit. Die grobporige Struktur durch bei der Produktion verwendete Zuschläge, wie Bims und Blähton, verschaffen Leichtbeton einen Vorteil gegenüber anderen massiven Mauerwerkssteinen. So sorgt seine poröse Beschaffenheit mit zahlreichen Lufteinschlüssen – trotz geringerer Rohdichte – für eine hohe innere Dämpfung der Schallenergie. Die aktualisierte DIN 4109 trägt diesem Sachverhalt Rechnung. Dort festgeschriebene Massekurven legen einen Bonus von zwei Dezibel für das bewertete Schalldämm-Maß Rw von Leichtbeton-Mauerwerk in Abhängigkeit von der flächenbezogenen Masse m‘ fest. Das heißt, im Bereich von m‘ 140-480 kg/m² ist der Schallschutz um zwei Dezibel höher als bei vergleichbaren Mauerwerkskonstruktionen (siehe Abbildung 1 „Massekurven“). Entsprechend dämmen beispielsweise Leichtbeton-Trennwände in einem Gebäude den Schall besser und sorgen damit für ein ruhigeres Zusammenleben…

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Rund 6.550 Wohnungen

Die Sozialbau GmbH wurde im Jahr 1956 gegründet und hat zusammen mit ihren Tochtergesellschaften seitdem für gut 15.000 Menschen bezahlbaren und attraktiven Wohnraum in der boomenden Wirtschaftsund Freizeitregion Allgäu geschaffen. Das kommunale Unternehmen verwaltet rund 6.550 Wohnungen mit einer Wohn- und Gewerbefläche von insgesamt 530.000 Quadratmetern.

Dabei gewinnt vor allem die Sanierung von Bestandswohnungen immer größere Bedeutung. Zuletzt wurden 81 Wohnungen in der Leutkircher Straße in Kempten auf Vordermann gebracht. Bei einem so großen Projekt war für die Sozialbau GmbH entscheidend, dass die Kellerdecken-Dämmung höchsten Qualitätsansprüchen gerecht wird und gleichzeitig bei vergleichsweise geringem finanziellen Aufwand viel Energie einspart und den Wohlfühleffekt in den Erdgeschoß-Wohnungen deutlich steigert.

Wichtig ist die Widerstandsfähigkeit der Dämmplatten

Gut 612 Quadratmeter Decke wurden in den privaten Kellerabteilen mit den Platten DuoTherm in 80 mm isoliert. Die 80 mm Kellerdecke Premium kam dagegen auf 411 Quadratmetern in den öffentlich zugänglichen Kellerräumen zum Einsatz, da sie besonders stoß- und schlagfest ist. „Wir wissen aus dem engen Kontakt mit unseren Kunden, wie wichtig die Widerstandsfähigkeit der Dämmplatten gerade in stark frequentierten Kellerräumen ist. Denn hier sind die Decken zum Beispiel beim Transport großer Leitern und Möbel oder sogar durch Vandalismus größeren Belastungen ausgesetzt. Auch wenn es mal etwas rauer zugeht, ist unsere Premium-Kellerdecke aber die sichere Alternative“, betont Roland Mang, Geschäftsführer der JOMA Dämmstoffwerk GmbH. Darüber hinaus bringen die DuoTherm- und die Premium-Kellerdecken des Allgäuer Dämmstoffspezialisten zwei weitere Vorteile mit sich: Die glatten Oberflächen können einfach und schnell gereinigt werden und sorgen mit ihren weißen Oberflächen für Helligkeit in den dunklen Kellerräumen.

Doch nicht nur bei dem Wohnungsunternehmen aus Kempten, sondern auch bei den Verarbeitern kommt die Premium-Qualität von JOMA sehr gut an. Benjamin Heinze von der Kaufbeurer Malerwerkstatt Heinze & Schleich konnte sich bei den Arbeiten in der Leutkircher Straße einmal mehr auf das einfache Handling der Dämmsysteme aus Holzgünz verlassen. „Das umlaufende Nut- und Federsystem sorgte dafür, dass die Decken sauber und schnell verlegt werden konnten. Durch die überlappenden Kanten gab es weder Fugenstöße noch Wärmebrücken beim Verlegen und es ergab sich eine saubere, durchgängige Deckenfläche. Die abwaschbare Oberfläche macht es uns Verarbeitern darüber hinaus einfacher, bringt aber vor allem den späteren Nutzern große Vorteile“, erklärt Heinze.

Das Kellerdecken-Dämmelement Premium ist in den Wärmeleitfähigkeitsstufen 032 und 034 sowie in Dicken von 40 bis 300 mm erhältlich. Neben Weiß steht bei der Oberflächenfarbe außerdem Achatgrau zur Verfügung. Die Dämmplatte DuoTherm gibt es in Weiß und einer Dicke von 80 bis 300 mm. Sie erreicht die Wärmeleitfähigkeitsstufe 032. Verlegt werden die Kellerdecken vorzugsweise mit Hilfe von Befestigungsschienen, so dass die mechanische Befestigung verdeckt bleibt.

Ingo Jensen

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Trotz zahlreicher Sturmschäden: Die meisten Schäden entstanden auch 2017 unverändert durch Leitungswasser: Knapp 1,15 Millionen Fälle wurden dokumentiert. Erst auf Rang 2 folgt nach Anzahl Schäden die Gefahr „Sturm/Hagel“. In dieser Kategorie entstanden rund 850.000 Schäden. Dahinter folgt die Gefahr „Feuer“ mit etwa 200.000 Ereignissen vor den Elementarschäden mit circa 40.000 Schadenfällen.

Leitungswasserschäden machen auch die höchsten Kosten aus: Schäden in Höhe von insgesamt 2,76 Milliarden Euro sind allein 2017 entstanden. Für Sturm- und Hagelschäden waren es mehr als 1,1 Milliarden Euro. Feuerschäden schlugen ebenfalls mit über einer Milliarde Euro zu Buche. Bei den Elementarschäden waren es rund 160 Mio. Euro.

Ob Sturm-, Hagel- oder erweiterte Elementarschäden: Die Anzahl der Schäden und die Kosten pro Schaden insgesamt schwanken bei diesen Ursachen immens. Nur bei Feuer- und vor allem bei Leitungswasserschäden steigen die Werte fast konstant an…

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