Höchste Steuereinnahmen in Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen weist mehr als jedes dritte Wohngebäude (34,8 Prozent) die schlechteste Energieeffizienzklasse G oder H auf. Ab 2023 kostet dieser Zustand Hausbesitzern wie Mietern insgesamt etwa 419 Millionen Euro. Für eine durchschnittliche deutsche Wohneinheit von 92 qm mit Ölheizung macht das eine CO2-Abgabe von bis 270 Euro, von denen 27 Euro (10 Prozent) auf den Mieter fallen.

Zwar weist Mecklenburg-Vorpommern mit 41,8 Prozent den höchsten Anteil energetisch ineffizienten Wohngebäude vor, doch gibt es lediglich eine halbe Millionen Mietimmobilien. In dem Bundesland werden somit allein durch die energetisch unsanierten Mietobjekte CO2-Steuern in Höhe von 53 Mio. Euro fällig.

Hohe Anteile von energetisch ineffizienten Wohngebäuden weisen auch die Bundesländer Berlin, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Sachsen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen auf. Mehr als jedes dritte Wohngebäude in diesen Ländern entfällt auf die schlechten Energieeffizienzklassen G und H, für die ab kommenden Jahr kräftige Klimaabgaben fällig werden. Die bundesweit erwarteten Steuereinnahmen aus Energieschlucker-Häusern betragen 1,7 Milliarden Euro.

Am energieeffizientesten wohnt das Land Hamburg im Bundesländervergleich. Lediglich 13 Prozent der vermieteten Wohnimmobilien tragen die Effizienzklassen G oder H. Die zu erwartenden Steuereinnahmen aus Hamburg betragen etwa 22,2 Millionen Euro, von denen 2,2 Millionen Euro auf die Mieter fallen.

Anreiz zur energetischen Sanierung

Um das Klimaziel 2045 zu erreichen, hat der Bund bereits letztes Jahr eine CO2-Besteuerung für Wohngebäude eingeführt. Diese ist derzeit noch von den Mietern zu tragen. Im April 2022 hat sich nun die Bundesregierung zur Kostenaufteilung der CO2-Steuer für Wohngebäude geeinigt. Der Grund für die Überarbeitung war, dass Mieter nur bedingt Einfluss darauf haben, wie viel CO2 durch ihren Energieverbrauch erzeugt wird, da Heizanlage und Wärmedämmung Vermietersache sind.

Die Neuregelung soll für Vermieter ein Anreiz zur energetischen Sanierung ihrer Wohnobjekte sein. Denn je niedriger der CO2-Ausstoß des Gebäudes ist, desto geringer ist auch der Anteil, den der Vermieter mit zu tragen hat…

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Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) und der BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen fordern jetzt gemeinsam, die steuerlichen Hemmnisse bei der Erzeugung des Mieterstroms zu beseitigen. Das würde den Aufbau einer Ladeinfrastruktur ermöglichen, damit ein Betrieb der Elektrofahrzeuge mit regenerativen Energien sichergestellt werden kann.

Nur dann sei es sinnvoll, Marktakteure wie die Wohnungswirtschaft zur Herstellung einer Ladeinfrastruktur zu verpflichten und von einer klimaneutralen Elektromobilität zu sprechen, betonen die Verbände. 

Eine ganzheitliche Betrachtung ist nötig

„Wir brauchen an dieser Stelle eine ganzheitliche Betrachtung: von der dezentralen Stromerzeugung auf den Dächern der Wohnungswirtschaft über den Verbrauch als Mieterstrom in den Wohnungen bis hin zur notwendigen Kfz-Ladeinfrastruktur mit der Möglichkeit zur Stromspeicherung. Nur dann kann die Energiewende gelingen“, sagt vdw-Verbandsdirektorin Dr. Susanne Schmitt. 

Weiter betont sie: „Die bestehenden Rahmenbedingen gefährden die Schaffung von dringend benötigtem, bezahlbarem Wohnraum.“ So wird beim Wohnungsneubau eine Ladeinfrastruktur für E-Autos gefordert. Das gilt mittlerweile auch bei genehmigungspflichtigen Bestandsaufwertungen und führt unweigerlich zu Mehrkosten.

„Um dies zu kompensieren, müssen Hemmnisse beim Mieterstrom beseitigt werden. Derzeit werden Stromerzeugung und -lieferung durch Wohnungsunternehmen als schädliche Tätigkeit für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung angesehen, so dass die gesamte Vermietungstätigkeit gewerbesteuerpflichtig wird.

Die Stromerzeugung muss in den Katalog der gesetzlich zugelassenen Nebentätigkeiten aufgenommen werden: Die Stromerzeugung bleibt dann gewerbesteuerpflichtig, die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für die Vermietung kann aber unverändert in Anspruch genommen werden. Sonst ist die Investition in Ladeinfrastruktur durch unsere Mitgliedsunternehmen betriebswirtschaftlich ausgeschlossen.“ 

Die öffentlichen Versorgungsnetze sind oft an ihrer Belastungsgrenze

Die öffentlichen Versorgungsnetze stehen gerade in älteren Stadtteilen sehr unter Druck und sind oft an ihrer Belastungsgrenze. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben für die Installation von Ladestationen für E-Fahrzeuge und E-Bikes kommt es sehr schnell zu einer Überbelastung der Netze.

„Helfen kann nur ein teures und aufwändiges Lademanagement-System. Die Frage, wer die Kosten für ein solches System und zusätzliche Trafostationen übernimmt, ist derzeit jedoch ungeklärt“ stellt Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender beim BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen, klar. 

Elektrofahrzeuge in Tiefgaragen aufladen birgt hohes Sicherheitsrisiko

Und es besteht ein weiteres Problem: Während gasbetriebene Fahrzeuge nicht in Tiefgaragen abgestellt werden dürfen, sollen Elektrofahrzeuge bewusst in Tiefgaragen einfahren, um dort geladen zu werden. Das ist nach Meinung der Wohnungswirtschaft ein hohes Sicherheitsrisiko, da ein brennendes E-Fahrzeug eine gewaltige Herausforderung darstellt…

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Beim Wort Investor verstummen plötzlich alle“, sagt Astrid Kratschmann. Die ausgebildete Juristin arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wohnbau und Immobilien, leitet die Wohnbau-Abteilung der Erste Bank der österreichischen Sparkassen AG, und ist zudem Aufsichtsrätin in einigen gemeinnützigen Wohnbauunternehmen.

„Aus meiner Perspektive als Finanzexpertin, finde ich das schwer nachvollziehbar, denn tatsächlich ist das Investieren eine schöne, wertschätzende Angelegenheit.“ Der Ursprung des Begriffs liegt im Lateinischen und bedeutet so viel wie „einkleiden“, „ein Amt bekleiden“, „dem Geld ein neues Gewand geben“. Heute versteht man darunter in erster Linie, aus wenig Geld mehr Geld zu machen.

„Und auch daran ist eigentlich nichts verwerflich“, so Kratschmann. Genau diesem in Österreich heiklen, delikaten Thema widmete sich die Freitag-Akademie für Führungskräfte, Modul 81. Unter dem Titel „Investoren als Wohnungskunden“ wurden die nicht ausschließlich gemeinnützigen Tätigkeiten gemeinnütziger Wohnbauträger unter die Lupe genommen:

Wie viel freifinanziertes Errichten verträgt die Gemeinnützigkeit? Welche Geschäftskreisregeln gelten für das Bauen in fremdem Namen? Und ab wann spricht man bei Wohnungen, Garagen und Gewerbeflächen von einem Paketverkauf? Grund für diese Beleuchtung und Themenvertiefung ist die mit 1. August vergangenen Jahres in Kraft getretene WGG-Novelle 2019, die in diesem Bereich einige Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen mit sich gebracht hat.

„Begonnen“, erzählt Andreas Sommer, Leiter der wohnrechtlichen und wohnungswirtschaftlichen Abteilung im Wirtschaftsministerium, „hat alles mit dem Budgetbegleitgesetz 2010, als es gemeinnützigen Bauträgern erstmals möglich wurde, gewerbliche Tochtergesellschaften zu gründen. Mit der WGG-Novelle 2016 wurde das Gesetz insofern nachgeschärft, als Tätigkeiten im Nebengeschäftskreis und nicht steuerbefreitem Ausnahmegeschäftskreis seitdem noch strenger und differenzierter von der Aufsichtsbehörde genehmigt werden müssen.“

Eine der größten Änderungen der nunmehrigen WGG-Novelle 2019 betrifft die Einschränkung, dass bereits vermietete Wohnungen – ohne Kaufanbot an die Mieter – überhaupt nicht mehr verkauft werden dürfen…

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Mitarbeiter wissen es zu schätzen, wenn man ihnen etwas Besonderes bietet. Nicht selten fallen hohe Summen an, etwa wenn Firmen auswärts in exklusivem Ambiente feiern oder ein Rahmenprogramm mit künstlerischen Darbietungen buchen. Aber: Wer bei den Kosten nicht aufpasst, muss womöglich im Nachhinein sogar noch draufzahlen.

Freibetrag von 110 Euro nicht überschreiten

Der Fiskus sieht in Ausgaben für eine Betriebsfeier eine Zuwendung an die Mitarbeiter. Nur wenn die Aufwendungen pro Teilnehmer und Veranstaltung den Freibetrag von 110 Euro nicht überschreiten, bleibt das Finanzamt außen vor. Und nur dann können Firmen auch den Vorsteuerabzug auf bezahlte Rechnungen geltend machen. Firmen können jährlich maximal zwei Feiern für denselben Kreis von Begünstigten ausrichten. Finanzbeamte gehen dann in der Regel von einer sogenannten „Üblichkeit der Betriebsveranstaltungen“ aus.

Eine dritte Betriebsveranstaltung hingegen gilt sogar für jene Arbeitnehmer als Arbeitslohn, die an den ersten beiden Veranstaltungen nicht teilgenommen haben. Jeder Euro über dem Freibetrag ist steuer- und sozialabgabenpflichtig. Diesen Betrag müssen Firmen als zusätzlichen Arbeitslohn mit dem Monatsgehalt abrechnen. Oder sie versteuern die Kosten pauschal mit 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und pauschaler Kirchensteuer. Der Vorteil bei diesem Modell: Es fallen keine Sozialversicherungsbeiträge an.

Ein neues Gerichtsurteil könnte die Kostenkalkulation wesentlich erleichtern. Bislang müssen Unternehmen damit rechnen, dass bei einer kurzfristigen Absage von Teilnehmern die Aufwendungen auf weniger Köpfe umgelegt werden, als geplant. Wer auf Nummer sicher gehen will, schöpft den Freibetrag bei der Planung nicht voll aus. Das Finanzgericht Köln teilt die Auffassung der Finanzverwaltung nicht (Az. 3 K 870/17).

Die Richter gehen davon aus, dass sogenannte „No-Show-Kosten“ nicht zulasten der Teilnehmer gehen dürfen. Jedoch ist gegen das Urteil ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) anhängig (Az. VI R 31/18). Betroffene Unternehmen sollten bei entsprechenden Steuerbescheiden Einspruch einlegen und mit Verweis auf das BFH-Verfahren das Ruhen des Einspruchsverfahrens beantragen. Auf diese Weise können sich Firmen für den Fall eines steuerzahlerfreundlichen Urteils ihre Rechte sichern.

Worauf sollten Verantwortliche bei der Kalkulation achten?

Grundsätzlich müssen sie alle externen Aufwendungen für die Betriebsfeier einbeziehen. Dazu zählen Kosten, die Teilnehmern individuell zurechenbar sind wie etwa Speise- oder Getränkepauschalen. In die aufzuteilenden Gesamtkosten werden auch Aufwendungen für Begleitpersonen oder für Sachgeschenke an einzelne Mitarbeiter einbezogen. Letztere dürfen jedoch maximal 60 Euro kosten. Ansonsten ist der komplette Betrag dem jeweiligen Arbeitnehmer individuell als Arbeitslohn zuzurechnen…

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Auf der Suche nach geeigneten Leistungsanreizen für Mitarbeiter setzen viele Firmen auf attraktive Gehaltsextras. Gleichermaßen beliebt wie sinnvoll sind Zukunftssicherungsleistungen, die Arbeitnehmern oder deren Angehörigen bei Krankheit, Invalidität oder Todesfällen helfen. Die aktuelle Rechtsprechung konkretisiert, wie Unternehmen solche Leistungen steuer- und abgabenfrei gewähren können. Verantwortliche sollten bei der vertraglichen Gestaltung von Zukunftssicherungsleistungen die steuerrechtlichen Vorgaben genau im Blick haben. Ansonsten kann die Zuwendung bei einer Betriebsprüfung womöglich für einen schalen Nachgeschmack sorgen.

Unternehmen haben beim Thema Incentives die Qual der Wahl.

Für viele ist ein wichtiges Auswahlkriterium, ob Gehaltsextras bei Mitarbeitern ohne Abzüge ankommen. Dies hängt sowohl von der gewährten Zuwendung, als auch von der vertraglichen Gestaltung ab. Geldprämien etwa sind immer steuerpflichtig, sie gelten für den Fiskus als Arbeitslohn. Barzuschüsse zu sogenannten begünstigten Leistungen hingegen können unter bestimmten Voraussetzungen steuer- und abgabenfrei sein. Dazu zählen etwa Kurse im Rahmen der betrieblichen Gesundheitsvorsorge oder der Kitaplatz der Kinder.

Auch Sachleistungen können Firmen brutto für netto gewähren, allerdings nur innerhalb enger Grenzen. Der Wert von Geschenken zu besonderen Anlässen wie Geburtstagen oder Jubiläen darf 60 Euro pro Anlass und Empfänger nicht übersteigen. Bei allen anderen Sachbezügen besteht eine Freigrenze von monatlich 44 Euro. Eine Ausnahme macht der Fiskus bei Sachzuwendungen, die der Arbeitgeber selbst herstellt oder vertreibt. Hier gilt eine Freigrenze von 1.080 Euro im Kalenderjahr.

In welche Kategorie fällt eine Zusatzkrankenversicherung?

Für den Fiskus kann sie sowohl eine Geld-, als auch eine Sachleistung sein. Was den Ausschlag in die eine oder andere Richtung gibt, zeigen zwei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs (Az. VI R 13/16; Az. VI R 16/17). Die Richter gehen davon aus, dass Leistungen, die Arbeitnehmer oder deren Angehörige bei Krankheit, Unfall, Invalidität oder Tod absichern, ein steuerbegünstigter Sachbezug sein können. Voraussetzung ist jedoch, dass Mitarbeiter auf arbeitsvertraglicher Grundlage nur die Sache selbst – also den Versicherungsschutz – in Anspruch nehmen können. Haben sie hingegen die Möglichkeit, sich den Gegenwert der Versicherung alternativ auch auszahlen zu lassen, liegt immer ein steuer- und abgabenpflichtiger Barlohn vor…

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Zeche zahlen Mieter und Käufer

„Während der Mangel an bezahlbarem Wohnraum immer größer wird, treiben die Länder die Wohnkosten immer weiter in die Höhe. Es ist ein Skandal, dass sich die Länder trotz Rekordüberschüsse im Wettlauf um die höchste Grunderwerbsteuer überbieten“, kritisierte BFW-Präsident Andreas Ibel heute in Berlin. Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an und wird seit 2006 durch die einzelnen Bundesländer festgelegt. Seitdem wurde sie von den Ländern insgesamt 27 Mal erhöht. Ibel: „Die Zeche zahlen nicht nur die Käufer, sondern auch die Mieter: Höhere Grunderwerbsteuern treiben über den Anstieg der Kaufnebenkosten auch die Mieten in die Höhe!“

Baukindergeld wird ad absurdum geführt

Ibel weiter: „Mit dem Steuerwettlauf konterkariert die Politik ihr eigenes Ziel, den Erwerb von Eigentum und somit einer Altersvorsorge zu fördern. Das Baukindergeld wird von vornherein ad absurdum geführt. Denn was der Bund dem Bürger in die linke Tasche steckt, ziehen ihm die Länder wieder aus der rechten Tasche raus!“

Schmerzgrenze erreicht

Neben der Grunderwerbsteuer müssen Immobilienkäufer Notarkosten von zwei Prozent und Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent zahlen. Bei einem Höchstsatz von 6,5 Prozent fallen damit bis zu 15,6 Prozent Erwerbsnebenkosten an. Bei einem 400.000-Euro-Objekt entspricht diese einer Summe von 62.560 Euro. „Da ist bei der Mittelschicht die Schmerzgrenze erreicht – zumal die Kaufnebenkosten nicht über einen Kredit finanziert werden können“, so Ibel.

Ibel verwies auf die Empfehlung einer Steuerreformkommission aus dem Jahr 1983: Bereits damals hatten die Experten festgestellt, dass ein Grunderwerbsteuersatz von maximal zwei bis drei Prozent gesamtwirtschaftlich vertretbar ist. Ibel resümierte: „Damals wie heute gilt: Die Grunderwerbsteuer muss bundesweit endlich wieder auf ein investitionsfreundliches Niveau gesenkt werden, damit wir mehr bezahlbaren Wohnraum für alle Menschen schaffen können!“

Hintergrund:

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes an und wird seit 2006 von den Bundesländern erhoben. Seitdem haben fast alle Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht…

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Bei der Einheitsbewertung im Sachwertverfahren kommt es insbesondere zu Wertverzerrungen, da eine Alterswertminderung der Gebäude nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1935 beziehungsweise 1964) ausgeschlossen ist. So werden zum Beispiel in 1935 gebaute Gebäude in den neuen Bundesländern im Prinzip mit demselben Gebäudewert angesetzt wie ein neu gebautes Gebäude.

Besonders bei älteren Gewerbeobjekten ist die Wertfindung schwierig, da hier teilweise erhebliche Abschläge wegen wirtschaftlicher Überalterung notwendig sind. Daher werden mit den Finanzämtern nicht selten Verhandlungen vor dem Finanzgericht geführt, um die Grundsteuer reduzieren zu können.

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Der Beitrag Grundsteuer: Willkürliche Festsetzungen, führen zu Wertverzerrungen. Daher wird wohl das BVerfG hinsichtlich der Neuregelung Hinweise geben. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das Zusammenwachsen der Felder Energie und Immobilie zeigt sich deutlich durch das im Sommer verabschiedete Mieterstromgesetz, das am 20. November 2017 auch von der Europäischen Kommission beihilferechtlich genehmigt wurde. Nach diesen gesetzlichen Neuregelungen wird insbesondere auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugter Strom aus Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) gefördert, der an Mieter in diesem Wohngebäude geliefert wird. Stromgewinnung aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK-Anlagen) ist hingegen nicht Gegenstand dieser Förderung, sondern unterliegt unverändert den Regelungen des KWK-Gesetzes. Damit steigt die Komplexität in den rechtlichen Förder-Rahmenbedingungen in Abhängigkeit von der eingesetzten Technologie. Für das genannte Zusammenwachsen von Energie und Immobilie mangelt es zudem nicht nur an konkreten steuerlichen Anreizen, sondern auch an neuen steuerlichen Rahmenbedingungen. Die seit Jahrzehnten unveränderten steuerlichen Regelungen hemmen vielmehr das Ankommen der Energiewende in der Immobilienwirtschaft.

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Der Beitrag Energiewende mit Mieterstrom muss auch im Immobiliensteuerrecht stattfinden – Steuerberaterin Solveig Wickinger erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Gesetze, Urteile, Vorschriften: Ständig wechselnde Vorgaben machen es Firmen schwer, in Steuerangelegenheiten auf dem Laufenden zu bleiben. Leicht schleichen sich Fehler ein, die steuerliche Auflagen verletzen. Mit ausgefeilten Prüfverfahren werden Fehltritte immer öfter entdeckt und zudem immer häufiger an die Straf- und Bußgeldstelle weitergeleitet. Der Grund: Betriebsprüfer machen sich selbst strafbar, wenn sie im Verdachtsfall nicht die Steuerfahndung einschalten. Schnell interpretieren Finanzämter Fehler als vorsätzliche Steuerhinterziehung. Die möglichen Folgen reichen von hohen Nachzahlungen und Bußgeldern bis hin zu langwierigen Strafverfahren mit ungewissem Ausgang.

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Der Beitrag Steuerliche Fehler werden immer strenger verfolgt. Mit Tax Compliance auf Nummer sicher. Was ist zu beachten Dr. Thomas? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag „Heiße Progression“ durch dynamische Bodenpreise und Baukosten – Grundsteuerreform birgt Gefahren für Eigentümer wie Mieter erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.