Dieser Erwartungshaltung, die oftmals noch durch den Einsatz willfähriger Sensationspresse, die bereitwillig den „armen Mietern“ gegen die „bösen Vermieter“ zur Seite springt, mit öffentlichem Druck unterlegt wird, hat kürzlich das Amtsgericht München unmissverständlich einen Riegel vorgeschoben (Urteil vom 16. November 2019, Az.: 414 C 22911/18).

Dem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter war ein Feuerschaden in einem Mietshaus in München vorangegangen, in welchem die Kläger eine Sechszimmerwohnung für eine monatliche Kaltmiete von 2.300,00 EUR von den Beklagten gemietet hatten. Am 25.12.2015 kam es wohl aufgrund einer aus einem vollen Aschenbecher herausgefallenen Zigarette in einer höhergelegenen Wohnung des Hauses zu einem Feuer, wobei aufgrund der Löscharbeiten auch Löschwasser in die darunter belegene Wohnung der Kläger eindrang und diese unbewohnbar machte.

Aussetzung der Mietzahlungen

Daraufhin vereinbarten die Parteien die Aussetzung der Mietzahlungen bis zum Wiederbezug der Wohnung nach Abschluss der erforderlichen Renovierungsarbeiten sowie eine vorzeitige Erstattung der von den Klägern geleisteten Mietkaution.

Die Kläger zogen alsdann für sechs Tage in ein Hotel in München, verbrachten anschließend eine Woche in einem Hotel in Timmendorfer Strand, sowie in der Zeit vom 11.01.bis 13.03.2016 in ein möbliertes Loft in München. Ab dem 15.03.2016 mieteten sie eine Vierzimmerwohnung in München, die in der Größe in etwa der bisherigen Sechszimmerwohnung entsprach, zu einem monatlichen Mietzins von 2.900,00 EUR kalt an.

Ende April 2017 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass die Renovierungsarbeiten deren bisheriger Wohnung zum 01.08.2017 abgeschlossen sein würden, so dass ein Wiederbezug alsdann möglich sei. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis am 06.06.2017 außerordentlich, was die Beklagten auch akzeptierten.

Steht dem Mieter Aufwendungsersatz zu?

In der Folge verlangten die Kläger von den Beklagten die Erstattung der Unterbringungskosten für sich und ihre Kinder in einer Gesamthöhe von 61.084,25 EUR, von denen sie einen Betrag von 42.063,43 EUR für ersparte Mietzahlungen in Abzug brachten.

Sie begründeten ihre Forderung damit, dass ihnen während der Dauer der Renovierung der in Folge des Brandes unbewohnbaren Wohnung Aufwendungsersatz nach § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB zustünde, wonach der Vermieter dem Mieter die diesem während einer Instandhaltungs- bzw. -setzungsmaßahme entstandenen Kosten in angemessenem Umfang zu ersetzen habe.

Dies bestritten die Beklagten, die sich darauf beriefen, dass die Aufwendungen der Kläger, deren Angemessenheit sie gleichfalls bestritten, nicht infolge der Instandsetzung der Wohnung sondern aufgrund des Feuerschadens entstanden seien.

Mit dieser Rechtsauffassung fanden sie auch Gehör vor dem angerufenen Amtsgericht München, das mit absolut nachvollziehbarer Logik feststellte, dass die klägerischen Aufwendungen adäquat kausal auf den Wohnungsbrand zurückzuführen seien und nicht etwa auf die daraufhin erforderlichen Renovierungsmaßnahmen. Insbesondere stellte das Gericht darauf ab, dass bei einem nach Vertragsschluss auftretenden Mangel der Mietsache gemäß § 536a Abs. 1 BGB der Vermieter nur dann haftet, wenn dieser aufgrund eines vom Vermieter zu vertretenden Umstandes auftritt bzw. der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug sei.

Da entsprechende Tatsachen von den Klägern nicht vorgetragen wurden und auch sonst keine diesbezüglichen Anhaltspunkte für ein Verschulden der Vermieter vorlagen, wies das Gericht die Klage folgerichtig ab.

Dieses Urteil wurde inzwischen – nach Rücknahme der Berufung durch die Kläger – rechtskräftig.

Abschluss maßgeschneiderter Versicherungslösungen hilfreich

Sehr zu begrüßen ist aus Vermietersicht die Klarheit, mit der das Gericht die eindeutige Regelung in den mietrechtlichen Vorschriften des BGB angewandt hat, dies umso mehr, als in der Rechtsprechung gelegentlich die Tendenz zu beobachten ist, den „armen Mietern“ unbedingt hilfreich zur Seite stehen zu wollen…

Der Beitrag Ersatz der Brandfolgekosten eines Mieters. Wer soll das bezahlen, Herr Senk? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Diese Probleme lassen sich exemplarisch anhand eines Beschlusses des Landgerichts Dortmund vom 01. März 2010 nachvollziehen (Az.: 2 T 5/10). Im entschiedenen Fall hatte die Antragstellerin im Wohnbereich ihrer Mietwohnung, der mit Echtholzparkett ausgelegt war, einen Schreibtischstuhl auf Rollen benutzt. Dadurch wurde im Laufe der Zeit das Parkett beschädigt. Die Kosten der Wiederinstandsetzung stellte der Vermieter der Mieterin in Rechnung.

Diese wandte sich wiederum an ihren Haftpflichtversicherer, der sich jedoch weigerte, den Schaden zu regulieren und dies, obgleich in der Police der Mieterin ausdrücklich der übliche Ausschluss von Mietsachschäden gemäß § 4 I 6 AHB (Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung) durch Vereinbarung von Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen (BBR) wieder ab bedungen war (Ziff. IV 4 BBR). Der Versicherer argumentierte nämlich damit, dass eine Haftung wegen übermäßiger Beanspruchung der Mietsache im Wege des Rückausschlusses gemäß Ziff. IV 4 1 a (1) BBR wiederum vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sei.

Kaum vermittelbares Durcheinander

Diesem für den Laien kaum mehr vermittelbaren Durcheinander von Aus-, Wiederein- und abermaligen Ausschlüssen der AHB und BBR machte das Landgericht Dortmund ein Ende indem es argumentierte, gemäß § 538 BGB seien Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt würden, vom Mieter nicht zu vertreten. Da der Mieter insoweit sich auch keinen Haftungsansprüchen seines Vermieters ausgesetzt sehen könne, erstrecke sich die Deckungserweiterung gemäß der BBR folglich auch nur auf eine vom normalen bzw. vereinbarten Maß der Nutzung quantitativ oder qualitativ abweichende Benutzung.

Diese Deckungserweiterung schränkt der Rückausschluss der BBR dahingehend ein, dass die übermäßige Beanspruchung wieder ausgeschlossen wird. Darunter kann nach Ansicht des LG Dortmund aber nur die quantitative Nutzungsüberschreitung subsumiert werden…

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Sachverhalt und Prozessverlauf:

Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

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