Ungedämmter Dachboden

Die Leckageortung führte auf den ungedämmten Dachboden des Gebäudes, durch den die Trinkwasserleitung verlief. An zwei Stellen waren die Kupferrohre geborsten. Ursache war eine starke Krafteinwirkung von innen, also ein massiver Druckanstieg – das charakteristische Bild einer Frosteinwirkung. Zwar waren die Rohre von einer Dämmhülse umschlossen und zusätzlich mit einer etwa zehn Zentimeter dicken Mineralwolldämmung umwickelt, doch das bot keinen ausreichenden Schutz, als die Außentemperatur um das Gebäude für einige Tage auf bis zu -12 °C fiel.

„Wärmedämmung allein kann das Auskühlen nur verzögern, aber nicht verhindern“, erklärt Dr. Thorsten Pfullmann, der im IFS die Fachverantwortung für die Untersuchung von Leitungswasserschäden trägt. Eine Rohrbegleitheizung hätte die Trinkwasserleitung im ungedämmten Dachboden vor dem Einfrieren bewahrt. In den Jahren zuvor hatte die regelmäßige Nutzung des Gebäudes die Entstehung von Frostschäden verhindert. Im Zuge der Corona-Eindämmungsmaßnahmen wurde das Vereinsleben weitgehend heruntergefahren. Darum wurde das Sportheim nur noch auf niedrigem Niveau beheizt, und vor allem gab es kaum noch Bewegung in den Wasserleitungen.

Eigentümer- oder Mieterwechsel

Im vergangenen Winter hat das IFS auffällig viele Frostschäden an Gebäuden untersucht, die im Zuge des Lockdowns nicht oder selten genutzt wurden. Diese verbreitete und extreme Veränderung verdeutlicht einen Zusammenhang, der in jedem Winter zu zahlreichen Schäden an Wasser- und Heizungsleitungen führt: „Wenn sich etwas an der Gebäudenutzung oder an der Installation ändert, müssen die Bedingungen im Hinblick auf mögliche Frostschäden überprüft werden“, sagt Pfullmann. Wenn ein Gebäude zum Beispiel wegen eines Eigentümer- oder Mieterwechsels zeitweise leersteht, müssen die Leitungen während dieser Zeit entweder entleert oder eine ausreichende Beheizung sichergestellt werden.

Wie stark das Gebäude beheizt werden muss, um Frostschäden auszuschließen, ist von den Gegebenheiten abhängig und muss für jede Immobilie individuell beurteilt werden. Einfluss haben zum Beispiel die Wärmedämmung und der Leitungsverlauf…

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Mit regelmäßigen, detaillierten Schadenanalysen unterstützt die AVW ihre Kunden gezielt dabei, zukünftige Schäden zu vermeiden. Das neue Leitungswasserschaden-Management der AVW transportiert die Erkenntnisse aus den Workshops des Forum Leitungswasser in die Praxis und unterstützt Unternehmen dabei, Leitungswasserschäden zu verhindern. Die Moderatoren beim FORUM LEITUNGSWASSER Helmut Asche und Siegfried Rehberg haben Stefan Schenzel, Schadenberatung der AVW, zu seinen Praxiserfahrungen befragt.

Herr Schenzel, wie funktioniert die Schadenberatung durch die AVW?

Für die Schadenanalysen nutzen wir eine moderne Business Intelligence Software, die uns ermöglicht, verschiedene Datenquellen zusammenzuführen. So können wir beispielsweise die Gebäudedaten aus dem ERP- System eines Wohnungsunternehmens mit unseren versicherungstechnischen Daten kombinieren und in einfach zu handhabenden Reportings ansprechend visualisieren.

Die Möglichkeiten der Datenanreicherung aus verschiedenen Quellen sind dabei nahezu unbegrenzt: Dort, wo Daten vorhanden sind, können wir sie in unsere Datenmodelle einbinden. Und so mit moderner IT praktische Lösungen und eine zielgerichtete und erfolgreiche Schadenprävention ermöglichen.

Stefan Schenzel

Also bis zur Handlungsempfehlung für den Handwerker?

Ja. Beispielsweise wurden für ein Gebäude, um der Schadenursache auf den Grund zu gehen, alle Handwerkerrechnungen für Schadenbeseitigungen an diesem Gebäude analysiert. Es konnte tatsächlich der genaue Schadenort im Gebäude ausgemacht werden: Die Leitungswasserschäden traten überwiegend am Fallstrang auf, an dem die Abwasserleitungen der Küchen angeschlossen sind. Dem Kunden wurde also empfohlen, den Fallstrang, an dem die Abwasserleitungen der Küchen angeschlossen sind, vom Keller bis in die oberste Etage mit einer Kamera zu befahren und gegebenenfalls zu fräsen und zu spülen.

Mit unseren umfangreichen Schadenanalysen finden wir von der AVW genau das heraus und unterstützen unsere Kunden dabei, die richtigen Maßnahmen an den richtigen Stellen zu ergreifen. In unserem Schadenmanagementportal werden dafür alle Schäden unserer Kunden erfasst, inklusive Details wie dem Schadenort, der Schadenart, der Schadenursache, der Schadenhöhe oder auch der Schadenhäufigkeit. Anhand dieser Daten erstellen wir mit einer modernen Business Intelligence Software detaillierte, anschauliche Auswertungen, die dem Kunden ganz genau aufzeigen, welches die häufigsten Schadenursachen in seinem Bestand sind und wo sie auftreten.

Stefan Schenzel

Und dieses Wissen kann auch Schaden präventiv vermeiden helfen?

Wie weit man diese Analysen herunterbrechen kann und welche konkreten Erkenntnisse für Schadenpräventionsmaßnahmen aus ihnen gezogen werden können, zeigt ein weiteres Beispiel aus unserer Praxis. Im Zuge der Schadenanalyse für ein Wohnungsunternehmen wurde in der Gesamtübersicht aller Schäden zunächst deutlich, dass die meisten Schäden am Bestand durch Leitungswasser verursacht werden. Betrachtet man nur diese Schäden, sieht man schnell, an welchen Stellen in Deutschland wie viele von ihnen entstanden sind.

Da das allein aber noch keine effektiven Präventionsmaßnahmen ermöglicht, schauen wir bei unseren Analysen noch genauer hin. In welchem Ort gab es die meisten Schäden? In welcher Straße? Und in welchem Haus? Die Schadenauswertungen der AVW können tatsächlich bis zur einzelnen Hausnummer heruntergebrochen werden. Und so konnte unser Kunde schnell sehen, welches Gebäude besonders stark betroffen war.

So eine detaillierte Auswertung und anschließende Schadenpräventionsberatung bietet die AVW als Serviceleistung allen ihren Kunden an und ermöglicht es ihnen so, Schäden zukünftig gezielt zu vermeiden. Das spart Zeit, Geld und Nerven.

Stefan Schenzel

Fehlt es an Instrumenten zur Früherkennung von Schäden? …

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Welche baulichen Maßnahmen können Gebäude schützen?

Wer baut, sollte Schutzmaßnahmen gegen Überschwemmung direkt mit einplanen. Das Grundstück sollte gegen eindringendes Wasser durch Aufkantungen, Schwellen oder Geländeprofilierung eingefasst werden. Auch der Einbau wasserdichter Türen und Fenster bietet weiteren Schutz. Der Planung und Ausführung baulicher Schutzmaßnahmen sollten eine sorgfältige Beurteilung der Gefährdungen durch Starkregen, Rückstau und ggf. Hochwasser mit Grundwasseranstieg vorausgehen.

Dabei sollte der Bemessungswasserstand und die Rückstauebene ermittelt sowie örtliche Wasserstände der Vergangenheit berücksichtigt werden. Um Schäden durch Überschwemmung gering zu halten, sollten Kellerräume Ihrer Mieter nicht mit teurem Mobiliar ausgestattet sein und Wertsachen und wichtige Dokumente nicht im Keller aufbewahrt werden.

Wasser braucht Raum

Um Überflutungen zu verhindern oder einzudämmen, muss das Wasser seinen Weg in den Boden finden. Befestigungen auf dem Grundstück, Einfahrten, Parkplätze oder Wege sollten deshalb wasserdurchlässig sein und Platz zum Versickern bieten. Das Grundstück sollte ein Gefälle haben, um das Wasser gezielt vom Gebäude weg abfließen zu lassen.

Rückstausicherung

Ein Rückstau entsteht, wenn die Kanalisation überlastet ist und das Abwasser nicht mehr ausreichend abgeleitet werden kann. Das Abwasser drückt in die mit dem Kanal verbundenen Grundleitungen und den angeschlossenen Sanitäreinrichtungen der Gebäude zurück. Befinden sich die Sanitärräume (Dusche, Waschbecken, WC, o. ä.) oder weitere Abläufe (Waschräume, Rinnen, Haustechnik, etc.) unterhalb der Rückstauebene, müssen diese durch Rückstausicherungen gegen Austritt von Abwasser geschützt werden…

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Diese Probleme lassen sich exemplarisch anhand eines Beschlusses des Landgerichts Dortmund vom 01. März 2010 nachvollziehen (Az.: 2 T 5/10). Im entschiedenen Fall hatte die Antragstellerin im Wohnbereich ihrer Mietwohnung, der mit Echtholzparkett ausgelegt war, einen Schreibtischstuhl auf Rollen benutzt. Dadurch wurde im Laufe der Zeit das Parkett beschädigt. Die Kosten der Wiederinstandsetzung stellte der Vermieter der Mieterin in Rechnung.

Diese wandte sich wiederum an ihren Haftpflichtversicherer, der sich jedoch weigerte, den Schaden zu regulieren und dies, obgleich in der Police der Mieterin ausdrücklich der übliche Ausschluss von Mietsachschäden gemäß § 4 I 6 AHB (Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung) durch Vereinbarung von Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen (BBR) wieder ab bedungen war (Ziff. IV 4 BBR). Der Versicherer argumentierte nämlich damit, dass eine Haftung wegen übermäßiger Beanspruchung der Mietsache im Wege des Rückausschlusses gemäß Ziff. IV 4 1 a (1) BBR wiederum vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sei.

Kaum vermittelbares Durcheinander

Diesem für den Laien kaum mehr vermittelbaren Durcheinander von Aus-, Wiederein- und abermaligen Ausschlüssen der AHB und BBR machte das Landgericht Dortmund ein Ende indem es argumentierte, gemäß § 538 BGB seien Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt würden, vom Mieter nicht zu vertreten. Da der Mieter insoweit sich auch keinen Haftungsansprüchen seines Vermieters ausgesetzt sehen könne, erstrecke sich die Deckungserweiterung gemäß der BBR folglich auch nur auf eine vom normalen bzw. vereinbarten Maß der Nutzung quantitativ oder qualitativ abweichende Benutzung.

Diese Deckungserweiterung schränkt der Rückausschluss der BBR dahingehend ein, dass die übermäßige Beanspruchung wieder ausgeschlossen wird. Darunter kann nach Ansicht des LG Dortmund aber nur die quantitative Nutzungsüberschreitung subsumiert werden…

Der Beitrag Schaden am Parkett durch den Mieter, wer zahlt? Mieter oder dessen Versicherung. Wolf-Rüdiger Senk klärt auf. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Schadenprävention als strategische Aufgabe – Fokus auf Verhütung von Leitungswasserschäden, der Nr. 1 mit 52 % in der „Schadens-Hitliste“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Wasserschaden durch Waschmaschine: Wer zahlt? Versicherungsexperte Wolf-Rüdiger Senk klärt auf. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Schadenursache Silikonfuge: Hohe Schadenquoten mit einfachen Maßnahmen senken erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Klimawechsel! Sturm und Wolkenbruch kommen bestimmt – Rückstau und Elementarschäden. Was ist zu beachten, Herr Senk? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Legionellen sind im Süßwasser vorkommende stäbchenförmige Bakterien, die in der natürlichen Umwelt lediglich in nicht gesundheitsgefährdenden Mengen vorkommen, in erwärmtem Wasser bei Temperaturen zwischen 30 °C und 45 °C jedoch optimale Vermehrungsbedingungen vorfinden, wodurch sie zum Gesundheitsrisiko werden. Infektionen erfolgen durch Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigem Wasser oder Eindringen von erregerhaltigem Trinkwasser in Luftröhre oder Lunge (LG Saarbrücken, Urt. v. 11.12.2009 – 10 S 26/08).

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Der Beitrag Mietminderung in Folge Legionellenbefalls, womit müssen die Wohnungsunternehmen rechnen, Herr Dr. Schrammel erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Man rechnet mit Hunderttausenden, wenn nicht sogar mehreren Millionen Tieren, die – laut Forschern der Freien Universität (FU) Berlin – Träger gefährlicher multiresistenter Keime sein können, gegen die kaum noch ein Antibiotikum wirkt. Als wäre dies nicht bedrohlich genug, stellen die Nager nicht nur Städte und Kommunen, sondern auch Unternehmen vor große Probleme:

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