Das Gericht bestätigt die Entscheidung des AG Hamburg mit der die Mieterin verurteilt wurde, die Installation funkfähiger Rauchwarnmelder zu dulden. In dem entschiedenen Fall hatte die Mieterin in der Wohnung bisher in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren selber Rauchwarnmelder installiert. Die Vermieterin beabsichtigte diese Rauchwarnmelder durch funkfähige Rauchwarnmelder zu ersetzen und forderte die Mieterin auf, den Zutritt zur Mietwohnung hierfür zu gewähren.

Die Mieterin verweigerte der beauftragten Firma den Zutritt. Sie berief sich darauf, dass die von ihr installierten Rauchwarnmelder noch eine Restlebensdauer von vier Jahren hätten. Außerdem äußerte sie Bedenken gegen die „funk“-gesteuerten Warnmelder aus gesundheitlichen Gründen. Angeblich reagiere sie allergisch auf Funkstrahlen.

Gebrauchswert der Mietsache werde (objektiv) nachhaltig erhöht

Das Amtsgericht verurteilte die Klägerin zur Duldung des Einbaus der Funkrauchwarnmelder in der Wohnung. Hiergegen war die Mieterin in Berufung gegangen. Das Landgericht hat in dem Hinweisbeschluss deutlich gemacht, dass es eine Duldungspflicht für gegeben hält. Außerdem weist es darauf hin, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB handele, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und auch nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen kann…

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Die Umlegbarkeit ergibt sich (a. A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11 (051), ZMR 2011, 957 = NZM 2012, 305 und AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801 = Beck RS 2014, 19338) auch nicht aus einer Analogie zu § Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser umlagefähige Betriebskosten sind.

Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann…

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I. Entscheidungen des BGH

1.Betriebskostenabrechnung bei Großwohnanlagen: „Fläche“ bedarf keiner Erläuterung

Das hat der BGH mit Urteil vom 29. Januar 2020 (Az.: VIII ZR 244/18) entschieden. Bei den formellen Vorgaben für Betriebskostenabrechnungen ist der BGH großzügig: „Fläche“ ist nicht erläuterungsbedürftig. In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden.

Hintergrund: Unterschiedliche Gesamtflächen in einer Betriebskostenabrechnung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht. In den umstrittenen Betriebskostenabrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt und Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet.

Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Einige Positionen wurden anhand der Gesamtfläche der Anlage verteilt, während für andere Positionen kleinere Abrechnungskreise, etwa einzelne Gebäude, gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten die Abrechnungen daher für formell unwirksam.

Die Entscheidung des BGH: „Fläche“ ist nicht erläuterungsbedürftig. Die Betriebskostenabrechnungen sind nicht formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

+ Zusammenstellung der Gesamtkosten
+ Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
+ Berechnung des Anteils des Mieters
+ Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) ist allerdings nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen gerecht. Insbesondere bedurfte es keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich. Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden.

Auf formeller Ebene genügt die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt worden ist. Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gehören nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht…

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Seine Expertise auf diesem Feld unterstreicht das Hamburger Unternehmen Kalorimeta AG & Co. KG (Kalo) mit der Zahl von 1,8 Millionen Rauchwarnmeldern, die es bundesweit wartet.

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Seit Januar 2016 gibt es in 14 Bundesländern die Pflicht zur Installation und regelmäßigen Wartung von Rauchwarnmeldern. Wie Medienberichte derzeit verstärkt suggerieren, machen sich immer wieder auch Trickbetrüger diesen Umstand zunutze. Diese geben sich als Wartungspersonal aus und verschaffen sich so ungehindert Zugang zu Wohnungen.

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