Das will Heidelberg nun ändern und setzt als erste Stadt Europas mit dem Pilotprojekt „Circular City – Gebäude- Materialkataster für die Stadt Heidelberg“ auf das sogenannte Urban Mining-Prinzip, übersetzt: „Bergbau in der Stadt“. Mit der ortsansässigen HeidelbergCement AG unterstützt eines der weltweit größten Baustoffunternehmen das Vorhaben. Begleitet wird die Stadt außerdem durch die Material- PlattformMadaster, die Konzeption liegt beim Umweltberatungsinstitut EPEA, einer Tochter des Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE.

Mit dem Pilot-Vorhaben will Heidelberg als Pionier der Kreislaufwirtschaft in der Stadtentwicklung und im Städtebau vorangehen. Für Jürgen Odszuck, der als Erster Bürgermeister zuständig für die Ressorts Stadtentwicklung und Bauen ist, bedeutet Urban Mining ein entscheidender Schritt, um die Klimaziele der Kommune zu erreichen: „Bis spätestens 2050 wollen wir klimaneutral werden und den Energiebedarf der Kommune um die Hälfte senken. Das schaffen wir nur, wenn wir uns bereits jetzt mit dem enormen Energie- und Ressourcenverbrauch auseinandersetzen, den Bautätigkeiten verursachen. Urban Mining als eine Art moderner Bergbau in der Stadt kommt dabei eine Schlüsselrolle zu.“

Für das ehrgeizige Vorhaben hat sich die Stadt mit HeidelbergCement, Madaster und EPEA erfahrene Experten im Bereich des nachhaltigen Bauens ins Boot geholt. Ziel ist eine vollständige ökonomische und ökologische Analyse des gesamten Gebäudebestands, der in einem digitalen Materialkataster zusammengefasst wird. Das Kataster soll fortan Auskunft darüber geben, welches Material in welcher Qualität und in welcher Menge verbaut wurde.

„Basierend auf diesen Informationen lassen sich beispielsweise Deponien und Aufbereitungsflächen entsprechend planen und eine regionale Wertschöpfung durch regionale Lieferketten und neue Geschäftsmodelle anstoßen. Das verringert die Abhängigkeit von importierten Rohstoffen oder lange Transportwege“, erklärt Jürgen Odszuck.

Gebäude als Materiallager

Grundlage für das Kataster bildet der vom Umweltberatungsinstitut EPEA entwickelte Urban Mining Screener. Dabei handelt es sich um ein Programm, das anhand von Gebäudedaten wie beispielsweise Bauort, Baujahr, Gebäudevolumen oder Gebäudetyp deren materielle Zusammensetzung auf Knopfdruck schätzen kann. Die ersten Gebäude sind bereits erfasst: Das Patrick-Henry-Village, eine ehemalige Wohnsiedlung für Angehörige der US-Armee, ist mit rund 100 Hektar die größte Konversionsfläche Heidelbergs.

Langfristig sollen hier Wohnungen für 10.000 Menschen und Raum für rund 5.000 Arbeitsplätze entstehen. Noch stehen hier aber 325 Gebäude, die für die neue Siedlung saniert oder abgerissen werden müssen – ein gigantisches Rohstofflager, wie der Urban Mining Screener berechnet hat: Das Patrick-Henry-Village beinhaltet demnach rund 465.884 Tonnen Material, davon entfällt etwa die Hälfte auf Beton, ein Fünftel auf Mauersteine und gut 5 Prozent auf Metalle. Im nächsten Schritt soll das Kataster auf den gesamten Gebäudebestand Heidelbergs ausgeweitet werden.

Konzept des Urban Mining seit Jahrhunderten bekannt

„Das Kataster liefert damit eine wichtige Entscheidungsgrundlage für zukünftige Quartiersentwicklungen“, erklärt Matthias Heinrich, Urban Mining-Spezialist bei EPEA. „Für Menschen früherer Jahrhunderte war es selbstverständlich, die Steine alter Burgen oder Anlagen für den Bau von Kirchen oder Siedlungen zu verwenden. Zerstörte Gebäude waren für die Trümmerfrauen die damaligen urbanen Minen.

Sie holten aus ihnen so viel an wiederverwertbarem Material heraus wie möglich. Den Stiefmütterlichen Umgang mit den recyclingfähigen Schätzen in unseren Städten können wir uns angesichts der Klimakrise, des Rohstoffmangels und steigender Energie- und Entsorgungskosten sowie Baupreise aber nicht mehr leisten“, erläutert Heinrich…

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Auswirkungen des nationalen Brennstoffemissionshandels auf die Abfallwirtschaft. Die Studie untersucht die Auswirkungen der Abfallverbrennung in die CO2-Bepreisung auf Kosten und Gebühren sowie auf Abfallverbringungen ins Ausland. Darüber hinaus dienen die Ergebnisse der Studie als Grundlage, um im Rahmen der Evaluierung des BEHG im Jahr 2022 sachgerechte Durchführungsregelungen festlegen zu können.

Dies bezieht sich insbesondere auf die Festlegung eines praxisorientierten Verfahrens zur Bestimmung der CO2-Menge sowie Festlegungen zur Emissionsberichterstattung, zu eventuellen Ausnahmeregelungen und zur Bestimmung von Verantwortlichkeiten bei der Einbeziehung der Abfallverbrennung in das nEHS. Das Ergebnis der Studie wurde dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz am 31.03.2022 vorgelegt.

Quelle: BMKW

Die steigenden Inflationsraten sowie die gegenwärtige Energiekrise könnten ohne entschlossenes Gegensteuern der Politik zu erheblichen sozialen Verwerfungen führen. Die drastischen Mehrbelastungen gerade bei den Mietnebenkosten drohen weniger zahlungskräftige Bevölkerungsschichten zu überfordern.

Die Kosten für die Verbraucherinnen und Verbraucher wären erheblich: So rechnet der Gesetzesentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz selbst mit zusätzlichen Kosten für die Verbraucherinnen und Verbraucher von 900 Millionen Euro allein für 2023. Diese Belastung würde, der sogenannten BEHG-Preistreppe folgend, von Jahr zu Jahr weiter steigen.

Am 13. Juli 2022 hat die Bundesregierung den Entwurf einer Novelle des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) beschlossen, mit dem auch die CO2-Emissionen aus der Abfallverbrennung ab 2023 in den nationalen Emissionshandel für Treibhausgase einbezogen werden sollen.

Ein Emissionshandel für Siedlungsmüll besitzt aus Sicht von VKU, GdW und dem Entsorger AVG allerdings keine belegbare Lenkungswirkung im Sinne des Klimaschutzes. Viele Abfälle – häusliche Restabfälle, Abfälle aus dem Gesundheitswesen, schadstoffbelastete Abfälle etc. – müssen im Interesse einer schadlosen Entsorgung thermisch behandelt werden. Eine Ausweichmöglichkeit auf andere „Brennstoffe“ gibt es für die Müllverbrennungsanlagen nicht, ihre vorrangige Aufgabe ist vielmehr die Gewährleistung von Entsorgungssicherheit.

Der Verband Kommunaler Unternehmen (VKU), der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und der Kölner Entsorger AVG fordern deshalb die Politik dringend dazu auf, auf die CO2-Bepreisung der Siedlungsabfallwirtschaft zu verzichten.

Als VKU, GdW und AVG sind gemeinsam der Überzeugung, dass der Emissionshandel ein wichtiges Instrument für den Klimaschutz ist, haben jedoch große Zweifel, dass dieses Instrument für die thermische Behandlung von Siedlungsabfällen passt. Während es bei der CO2-Bepreisung von Gas oder Öl darum geht, unter anderem die Elektromobilität im Verkehrssektor oder Wärmepumpen im Gebäudebereich zu fördern, können Abfälle nicht durch andere Energieträger ersetzt werden…

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So belegt Flensburg im bundesweiten Vergleich Platz 2, Schwerin Platz 6. Mit Lübeck (17) und Kiel (29) landeten zwei weitere norddeutsche Kommunen unter den ersten 30 Städten. Hamburg belegt Platz 54. Am schlechtesten schnitt Rostock auf Platz 70 ab.

Das gute Abschneiden der norddeutscher Kommunen ist erfreulich. Natürlich hat das auch mit dem Einkommensgefälle von Süd nach Nord zu tun. Um so wichtiger ist es, dass die Landesregierungen und Kommunen in Norddeutschland die aktuelle Entwicklung bei den Energiekosten im Augen behalten.

Die Kommunen haben bereits ihre Sorge geäußert, dass durch die gestiegenen Gaspreise Stadtwerke in Schieflage geraten könnten. Hier gilt es, rechtzeitig Auffanglösungen zu entwickeln. Denn eines ist auch klar: Viele Haushalte mit geringem Einkommen werden die hohe Energiepreise nicht stemmen können.

Ich halte es für sinnvoll, dass Kommunen und Wohnungswirtschaft sich zeitnah zusammensetzen, um über die Lage zu beraten und mögliche Auswege zu entwickeln. Dann könnten wir gemeinsam mit Forderungen an die Politik herantreten.

Während die Entwicklung der Nettokaltmieten in der Öffentlichkeit immer wieder zu heftigen Debatten führt, bleibt die sogenannte zweite Miete zumeist außen vor. Dabei, auch das hat die Studie ergeben, stiegen die Abfallgebühren der 100 größten deutschen Städte seit der Untersuchung vor drei Jahren um acht Prozent auf durchschnittlich 312 Euro.

Auch andere, zumeist von städtischen Unternehmen angebotenen Dienstleistungen wurden deutlich teurer. Als Folge hat die „zweite Miete“ zu einer Erhöhung des Wohnens beigetragen. Während es jedoch für die Kaltmiete eine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze gibt, sucht man bei den Gebühren etwas Vergleichbares vergeblich.

Erhöhungen der Preise kommunaler Unternehmen werden zumeist mit höheren Kosten begründet. Während man bei öffentlichen Unternehmen Preiserhöhungen akzeptiert, wird bei Wohnungsunternehmen, die ihre Miete anpassen müssen, heftig protestiert.

Mir geht es um mehr Ehrlichkeit. Wenn die Kosten steigen, ist es ganz natürlich, dass die Unternehmen ihre Preise erhöhen müssen. Als soziale Vermieter sind sich die im VNW organisierten Wohnungsunternehmen ihrer sozialpolitischen Verantwortung bewusst. Sie erhöhen deshalb ihre Mieten zumeist nur, wenn es unbedingt notwendig ist. Zudem schöpfen sie dabei den rechtlich erlaubten Rahmen in der Regel nicht aus.

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Das Landgericht Berlin hält es die Kosten des sog. Müll- und Behältermanagements und der Sperrmüllbeseitigung als Kosten der Müllentsorgung für umlegbar.

Die Mieter machten gegenüber der Vermieterin die Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung eingezogenen Kosten der Sonder- bzw. Sperrmüllbeseitigung, des Abfall- und Wertstoffbehältermanagements geltend.

Das Amtsgericht Spandau hatte die Klage abgewiesen. Es hielt neben den Kosten der Sperrmüllbeseitigung auch die des Behältermanagements für umlagefähig. Gegen dieses Urteil waren die Mieter in Berufung gegangen. Das Landgericht Berlin hat dann das Urteil des Amtsgerichts Spandau insoweit aufgehoben, als es die Verurteilung zur Rückzahlung der Betriebskosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern abgelehnt hatte.

Das Gericht hält die Kosten sowohl für die Sonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung als auch für das Behältermanagement und die Wartung der Rauchwarnmelder für umlegbar.

Zu den Kosten der Beseitigung von Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurde, führt es aus, dass es sich um Kosten handelt, die im bestimmungsgemäßen Gebrauch für den Eigentümer laufend entstehen. Der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst daher auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind.

Das Landgericht ließ offen, ob der Vermieter zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots im Rahmen der Beseitigung von Sperrmüll verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen. In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert, den hinterlassenen Müll zu entfernen.

Hinsichtlich des Behältermanagements führt das Landgericht aus, dass es sich um Kosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV „Kosten der Müllbeseitigung“ handele…

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„Die Analysen zeigen auch, dass es keine offensichtlichen Muster gibt – weder räumlich, noch nach Einwohnerdichten oder anderen Merkmalen oder Verschuldungsgrad. Die Recherchen zeigen, dass die Städte oftmals ihre hohen diskretionären Spielräume nutzen, um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle Freiräume zu schaffen,“ so Warnecke.

Warnecke wies darauf hin, dass 22 Städte im Vergleich zum Vorgängerranking vor drei Jahren die Kosten für die Abwasser- und Müllentsorgungsgebühren sowie für die Grundsteuer senken konnten, unter ihnen Bonn (-120 €), Nürnberg (-67 €) und Düsseldorf (-53 €). Für die Bürger aller anderen Städte würden die Nebenkosten insgesamt aber teurer. An der Spitze der Erhöhungen liegen Offenbach (+434 €), Mülheim (+239 €) und Gelsenkirchen (+203 €).

Die fünf günstigsten Städte

Die fünf teuersten Städte

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Nebenkostenranking 2021 öffnet sich als PDF

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„Der Studie zufolge gibt es bei allen Gebühren ein deutliches Ost-West-Gefälle“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „In den westlichen Landkreisen werden die Mieterinnen und Mieter erheblich weniger zur Kasse gebeten als im Osten Mecklenburg-Vorpommerns. Das zieht sich wie ein roter Faden durch alle Ergebnisse. Dafür mag es Gründe geben, aber diese müssen offengelegt werden. Zum Kassieren gehört auch volle Transparenz!“

Beim Hausmüll müssen im Landkreis Ludwigslust/Parchim für eine 1100-Liter-Tonne bei einer wöchentlichen Leerung jährlich 1184,04 Euro bezahlt werden. Im Landkreis Vorpommern-Rügen fallen dagegen 3016,29 Euro an. Den niedrigsten Wert meldet Rostock mit 919,88 Euro. Das könnte aber damit zu tun haben, dass es hier viele Großsiedlungen gibt, die geographisch nah beieinander liegen. Das ermöglicht kürzere Wege und eine effizientere Tourenplanung für Müllfahrzeuge.

Auch beim Gesamtentgelt für Trink- und Abwasser liegen die drei östlichen Landkreise deutlich vor dem Westteil des Landes. Im Landkreis Vorpommern-Rügen liegt der Median bei 5,16 Euro pro Kubikmeter, im Landkreis Nordwestmecklenburg bei 3,94 Euro.

„Die unterschiedliche geographische Lage, die Infrastruktur, die Bevölkerung und die Größe sowie Zusammensetzung der Wohnungsbestände machen einen Vergleich der Landkreise sicher schwierig“, sagt VNWDirektor Andreas Breitner. „Dennoch werfen die teils erheblichen Unterschiede Fragen zum Beispiel zur Kalkulation von Personal- und Sachkosten auf.

Die Wohnungswirtschaft stellt weder die Notwendigkeit noch die Höhe von Gebühren grundsätzlich in Frage. Es fällt aber auf, dass in der öffentlichen Debatte ständig über zu hohe Mieten geklagt wird, die Preisentwicklung bei den Gebühren jedoch kaum eine Rolle spielt. Dabei entwickeln sich die Wohnnebenkosten längst zu einer zweiten Miete…

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Bleirohre nicht verschweigen
Hausverkäufer hatte diesen Sachmangel mit keinem Wort erwähnt

Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind, der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen. Sonst läuft er nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre aufkommen muss. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18)

Das Urteil im Detail

Der Fall:
Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf. Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten, insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich. Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er hätte informiert werden müssen. Nun forderte er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.

Das Urteil:
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz, dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu Gesundheitsschäden führen könne. Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung noch nicht überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches. Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel „arglistig handelnd“ verschwiegen.

Instandhaltungsrücklage zählt nicht
Kein Einfluss auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine Rückstellung von Mitteln für die langfristige Erhaltung des Marktwerts von Immobilieneigentum. Wie ist dieser Betrag im Zusammenhang mit einer Veräußerung des Objekts zu bewerten? Das musste nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die höchste deutsche Gerichtsinstanz entscheiden.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen II R 49/17)

Das Urteil im Detail

Der Fall:
Der neue Eigentümer einer Gewerbeimmobilie und der Fiskus stritten darüber, wie die beim Eigentumsübergang übernommene Instandhaltungsrücklage in Höhe von 14.800 Euro zu behandeln sei. Der Eigentümer war der Meinung, die anteilige Rücklage müsse bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abgezogen werden. Das Finanzamt und im Anschluss auch das Finanzgericht sahen das nicht so.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte fest, das Finanzgericht habe eine Entscheidung getroffen, die nicht zu beanstanden sei. Die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft könne nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein, sie sei „untrennbarer Bestandteil“ des Rechtsgeschäfts. Ein Abzug der Instandhaltungsrückstellung bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage sei „zu Recht abgelehnt“ worden…

Der Beitrag Bleirohre, Untermieter, Instandhaltungsrücklage, Glas-Container – Sieben Urteile rund um das Wohnen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das alles hat ein Ziel: die Unterstützung der BBU Mitgliedsunternehmen bei ihrem nachhaltig erfolgreichen Betriebskostenmanagement. Mit diesem Preisspiegel gibt er ihnen hierzu erstens einen verlässlichen Bezugspunkt für ihre Gespräche mit Ver- und Entsorgern – auch zur Verhandlung besserer Konditionen.

Zweitens schafft der Verband durch die Aufbereitung und Zugänglichmachung dieser vielen Daten eine wichtige Basis für mehr Transparenz, zur Unterstützung einer Diskussion auf Augenhöhe über effiziente Ver- und Entsorgungsdienstleistungen.

Das ist umso anspruchsvoller, je unsicherer und wechselhafter die von der Politik gesetzten Rahmenbedingungen sind. Dazu zählen beispielsweise die sich vor dem Hintergrund des Bundestagswahlkampfes 2021 bereits abzeichnenden weiteren mietrechtlichen Diskussionen auf Bundesebene ebenso, wie die Debatten um…

Der Beitrag Energie, Wasser, Müllentsorgung, Grundsteuer – BBU präsentiert Preisspiegel 2020 – Die Basis für Preisverhandlungen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das AG Frankenthal hat mit Urteil vom 15. Februar 2019 (Az. 3a C 288/18) entschieden, dass die Kosten für die Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens des Mülls als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind.

Zwischen den Parteien eines Mietvertrages war streitig, ob die Mieter die Kosten für die Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens des Mülls als Betriebskosten übernehmen müssten. Hintergrund dessen war, dass in der Wohnanlage fehlerhaft der Müll getrennt wurde und die Vermieterin dadurch erhöhte Müllbeseitigungskosten zu tragen hatte.

Daraufhin erhoben die Mieter Klage gegen den Vermieter mit dem Ziel festzustellen, dass diese Kosten vom Vermieter getragen werden müssen und nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.

Das AG Frankenthal hat die Klage abgewiesen

Nach Auffassung des Gerichts stellen die Kosten für Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens Betriebskosten dar und sind damit von den Mietern zu tragen. Eine ordnungsgemäße Mülltrennung entspreche auch den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft und ein entsprechendes Verhalten unterstütze auch ihre Mietnutzung.

Außerdem sei es nicht sachgerecht, wenn die Vermieterin für das pflichtwidrige Verhalten ihrer Mieter haften müsste. Schließlich habe die Vermieterin hinreichend Bemühungen entfaltet, um eine bessere Mülltrennung zu erreichen, etwa durch entsprechende Informationen der Mieter.

Fall 2: Umlage der Kosten eines 24-Stunden-Bewachungsdienstes als Betriebskosten

Das LG München I hat mit Urteil vom 17. April 2019 (Az.: 14 S 15269/18) entschieden, dass es am Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache fehlt, wenn ein 24-Stunden Bewachungsdienst in weit überwiegendem Maße Park- oder Gartenflächen schützen soll, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind und vom Mieter wie Dritten in gleichem Maße genutzt werden, mit der Folge, dass solche Kosten dann auch nicht anteilig auf den Wohnraummieter umgelegt werden können….

Der Beitrag Mülltrennung und 24-Stunden-Bewachungsdienst – Betriebskosten? Dr. Peter Hitpaß beschreibt beide Fälle erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Preisgünstigste Städte sind: 1. Flensburg 2. Nürnberg 3. Magdeburg
Die teuersten Städte sind: 98. Bergisch-Gladbach 99. Moers 100. Leverkusen
Im VNM-Verbandsgebiet belegen Schwerin Platz 6, Kiel Platz 34 (beide eher preisgünstig) und Hamburg Platz 61 (eher teurer).

Der Beitrag Müllgebühren-Ranking – Kommunen können spürbar zu niedrigeren Wohnkosten beitragen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.