Der Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften bündelt die Aktivitäten von 30 Hamburger Genossenschaften. Die Unternehmen bieten in der Hansestadt rund 135.000 Wohnungen – das sind rund 20 Prozent aller Mietwohnungen in Hamburg – zu bezahlbaren Nutzungsgebühren an und geben so 230.000 Mitgliedern sowie ihren Familien ein sicheres Zuhause. Gut ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen sind öffentlich gefördert und damit ein gewichtiger Faktor beim bezahlbaren Wohnen.

Auf Grund der Corona-Pandemie haben Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften im vergangenen Jahr allerdings deutlich weniger neu gebaute Wohnungen übergeben können als im Jahr zuvor. „Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen lag im Jahr 2021 bei 1025 Wohnungen“, sagte Alexandra Chrobok. „Das waren 562 Wohnungen weniger als im Jahr 2020.“

Hintergrund dieser Entwicklung sind die auf Grund der Pandemie gestörten Lieferketten und massiv gestiegene Baupreise. Auch der seit Jahren zunehmende Mangel an Baugrundstücken werde nach und nach im Rückgang der Fertigstellungszahlen sichtbar. „Die Entscheidung des Hamburger Senats, Baugrundstücke künftig vornehmlich im Weg des Erbbaurechts zu vergeben, erschwert die Situation zusätzlich.“

Fast drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung

Seit Jahrzehnten stünden die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften für den sozialen Frieden in den Quartieren und investierten beständig hohe Millionenbeiträge in die Stadtentwicklung, sagte Alexandra Chrobok. „Zwischen 2012 und 2021 wurden mehr als drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands ausgegeben. Hinzu kamen 2,2 Milliarden Euro für den Bau neuer Wohnungen.“

Im vergangenen Jahr investierten Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften fast 586 Millionen Euro in den Neubau, die Instandhaltung und die Modernisierung von bezahlbaren Wohnungen. In diesem Jahr sollen es den Planungen zufolge rund 120 Millionen Euro mehr werden. Allerdings sehen auch Hamburgs Genossenschaften sich einer komplizierter werdenden Situation gegenüber.

„Die Explosion der Baupreise und der Krieg in der Ukraine haben die Lage stark eingetrübt“, sagte Matthias Saß, stellvertretender Vereinsvorsitzender und Vorstand der Schiffszimmerer-Genossenschaft. „Vermehrt denken die Genossenschaftsvorstände darüber nach, neue Bauprojekte zu verschieben, weil infolge der unsicheren Lage derzeit eine seriöse Kalkulation von Bauprojekten nicht möglich ist.“

Bei einer Umfrage Mitte April hatten 80 Prozent der aus Hamburg teilnehmenden Genossenschaften die Aussichten für den Neubau von Wohnungen in diesem Jahr als schlecht bzw. sehr schlecht eingeschätzt. 44 Prozent planen eine Verschiebung eines Neubauprojekts bzw. sind sich noch nicht sicher.

„Es mangelt an Dämmstoffen, Stahl, Holz, Elektromaterial und Kunststoffteilen“, sagt Matthias Saß. „Vor allem aber belasten uns die deutlich gestiegenen Baupreise.“ Der Umfrage zufolge erwarten 76 Prozent der Genossenschaften bei ihren laufenden Bauprojekten Preissteigerungen um 20 und mehr Prozent. „Damit wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum anzubieten“, sagt Matthias Saß.

Zugleich ist die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen nach wie vor sehr hoch. So lag die Fluktuationsrate im vergangenen Jahr lediglich bei 6,16 Prozent. Das ist gegenüber 6,45 Prozent im Jahr 2020 ein erneuter Rückgang und belegt die hohe Zufriedenheit der Genossenschaftsmitglieder mit ihrer Wohnsituation.

Genossenschaften sehen das Erbbaurecht weiterhin kritisch

Alexandra Chrobok und Matthias Saß machten deutlich, dass die Genossenschaften nach wie vor die Festlegung des Hamburger Senats, öffentliche Baugrundstücke vorrangig im Wege des Erbbaurechts zu vergeben, ablehnen. „Die Genossenschaften wollen Baugrundstücke kaufen, diese generationsübergreifend behalten und später zum Wohle der Mitglieder erneut bebauen.“ …

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Die Ungültigkeit des Berliner Mietspiegels hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erläutert: „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen. Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen: Denn wahrscheinlich sind die Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Gibt es keinen Mietspiegel, so ist es zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Sebastian hierzu: „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere. Dazu ist auch noch fraglich, ob die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Mieterschutz ist in Berlin stark eingeschränkt. Das wäre vermeidbar gewesen.“

Am 6. Mai 2021 hatte der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlicht, den er als sogenannten qualifizierten Mietspiegel ansieht. Tatsächlich ist aber dieser eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach geltendem Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.

Gravierende statistische Fehler

Der Berliner Mietspiegel 2021 fügt sich damit in die Vielzahl der Berliner Mietspiegel ein, die erfolgreich vor Gericht angegriffen wurden. Professor Sebastian erläutert: „Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner. In den letzten 20 Jahren wurden in fast jedem Berliner Mietspiegel gravierende statistische Fehler festgestellt. Das hat eine Serie von gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten verursacht. Das Vertrauen in den Berliner Mietspiegel ist zerstört.“

Aus Sicht des Wissenschaftlers sollte sich der zuständige Senator für Stadtentwicklung, Andreas Geisel, der völlig verfahrenen Sache persönlich annehmen und aus der Serie von Problemen die Konsequenzen ziehen…

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Manche Vorstöße wie der Mietendeckel in Berlin gehen sehr weit und werden deswegen wohl bald vom Verfassungsgericht überprüft. Andere – wie die Mietpreisbremse – existieren schon längere Zeit. Die Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS stellt einige Urteile vor, die sich mit dieser Materie befassen.

Mietpreisbremse, welches Gericht entscheidet im Detail

Wie bereits erwähnt, spielen angesichts der politischen Entscheidungen die Gerichte eine immer größere Rolle. Sie müssen klären, ob bestimmte Gesetze Bestand haben oder nicht – und wie sie konkret angewendet werden können. Verwaltungsgerichte sind im Regelfall nicht der zuständige Gerichtszweig, wenn es um die Rechtmäßigkeit der sogenannten Mietpreisbegrenzungsverordnung geht.

Das stellte das Verwaltungsbericht Berlin (Aktenzeichen 4 K 103.16) klar, als die Miteigentümerin einer gar nicht vermieteten Wohnung vorsorglich die Ungültigkeit des Gesetzes prüfen lassen wollte. Um Rechtsschutz sei in diesem Zusammenhang vorrangig vor den Zivilgerichten nachzusuchen. 

Erst Mietvertrag unterzeichnen, dann klagen?

Wenn ein angehender Mieter mit seiner Beschwerde über eine überhöhte Miete wartet, bis er den Vertrag unterzeichnet hat, dann stellt das keine arglistige Täuschung dar. Eine Frau in München hatte sich so verhalten. Sie sollte 1.300 Euro für eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung bezahlen, 200 Euro mehr als die Vormieter.

Die gesetzlich zulässige Grenze wären aber 1.001 Euro gewesen. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 422 C 6013/16) stellte fest, dass die Frau nicht verpflichtet gewesen sei, schon vorher auf die Gesetzwidrigkeit der geforderten Miete gemäß der Mietpreisbremse hinzuweisen.

Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit

Ein Bundesland, das bei seinen Verordnungen zur Mietpreisbremse rechtliche Fehler beging, die zu verspäteter Geltung der Verordnung führten, muss gegenüber Mieterinnen und Mietern nicht für die deswegen entgangenen Ansprüche haften.

Wenn der Gesetzgeber Rechtsvorschriften erlasse, dann nehme er Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, aber nicht gegenüber Einzelpersonen. So entschied es das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-04 O 307/18) auf die Klage von Betroffenen hin. 

Mietspiegel einer Nachbargemeinde – geht das?

Manchmal wird mangels Existenz eines Mietspiegels in einer Gemeinde auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgegriffen, um die Angemessenheit der Miete einschätzen zu können. Das kann allen Beteiligten das Erstellen eines teuren individuellen Sachverständigengutachtens ersparen…

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Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ wird ein hartes Verbotsgesetz. Vermietern, die sich nicht daran halten, droht ein Bußgeld von bis zu einer halben Million Euro. Das Gesetz betrifft rund 1,5 Millionen Mietwohnungen, die vor 2014 gebaut worden sind.

„Der Mietendeckel, wie er vom Berliner Senat verabschiedet wurde, schießt völlig über das Ziel hinaus und trifft vor allem diejenigen, die dauerhaft und verantwortlich in den Wohnungsmarkt investieren und ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, zu der Entscheidung des Berliner Senats.

„Nicht nur Vermieter werden die negativen Folgen des Mietendeckels zu spüren bekommen. Schlussendlich werden vor allem die Mieter und diejenigen, die bezahlbaren Wohnraum suchen, die Leidtragenden sein. Der Mietendeckel bekämpft nur die Symptome, geht jedoch nicht die Ursachen des Wohnungsmangels an – die Investitionsbreme Mietendeckel ist eine Scheinlösung und schafft keine einzige neue Wohnung.

Und momentan ist nicht erkennbar, dass die Berliner Probleme bei sinkenden Baugenehmigungen auch nur annähernd aufgelöst werden könnten „, so Gedaschko weiter.

Zulasten der Glaubwürdigkeit des Rechtstaates

Das Gesetz geht auch zulasten der Glaubwürdigkeit des Rechtstaates, da es sich über das Staatsrecht hinwegsetzt und eindeutig verfassungswidrig ist. Mit dem Gesetz betritt Deutschland nicht nur juristisches Neuland – vielmehr handelt es sich um den Versuch, das Staatsrecht zu brechen. Es bleibt dabei: Dem Land Berlin fehlt die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht.

Diejenigen, die bundesrechtlichen Regelungen für nicht ausreichend halten, kommen an der Zuständigkeit des Bundes nicht vorbei. Alles andere würde tragende Säulen unseres Rechtstaats aushöhlen. Aus diesem Grund appellieren wir an die Verantwortlichen, umgehend ein Normkontrollklage gegen das Gesetz einzureichen.

„Anstatt eine Nebelkerze nach der anderen zu werfen, sollte sich die Politik endlich mit wirklich wirksamen Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel beschäftigen. In Berlin wird spätestens seit Rot-Rot-Grün insbesondere von der zuständigen Bausenatorin das Thema bezahlbarer Neubau höchstens lauwarm gekocht, während die Regulierungsfantasien förmlich überkochen“, so Gedaschko weiter.

Ein direkter Vergleich mit Hamburg zeigt die großen Versäumnisse der Berliner Landesregierung in Bezug auf den sozialen Wohnungsbau in den letzten Jahren. Erst im Jahr 2013 ist Berlin wieder in den sozialen Wohnungsbau eingestiegen, nachdem zuvor jahrelang keine einzige soziale Wohneinheit gebaut wurde.

Im Jahr 2018 hat Berlin zwar 372 Sozialwohnungen mehr gebaut als Hamburg, allerdings hat die Bundeshauptstadt rund doppelt so viele Einwohner wie die Stadt an der Elbe. Berlin hat 2018 demnach nur eine Sozialwohnung je rund 1.100 Einwohner gebaut, während in Hamburg nur 600 Einwohner auf jede neue Sozialwohnung kamen. Insgesamt wurden im Zeitraum von 2007 bis 2018 in Hamburg fast 27.000 geförderte Mietwohnungen neu gebaut, während die Zahl in Berlin nur bei knapp 11.000 lag…

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„Was hilft? Ganz klar: Bauen, Bauen, Bauen! Wir sind fleißig dabei. Allein in diesem Jahr haben wir bisher 526 Wohneinheiten genehmigt. Insgesamt werden wir 2019 dann auf über 1000 Baugenehmigungen kommen“, so Oberbürgermeister Ulf Kämpfer. „Rund 950 Wohnungen befinden sich derzeit im Bau, werden also in den kommenden Monaten fertig. Allerdings, auch Land und Bund müssen noch aktiver werden – und sie müssen noch deutlich mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen.“

Bezahlbarer Wohnraum ist Chefsache

VNW-Direktor Andreas Breitner: „Es ist gut, dass Oberbürgermeister Ulf Kämpfer die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zur Chefsache erklärt hat. Damit ist die Voraussetzung geschaffen, dass die gesamte Stadtverwaltung an einem Strang zieht. Der Mangel an preiswerten Baugrundstücken ist gegenwärtig eines der größten Hindernisse für Unternehmen, die Wohnraum für Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen schaffen wollen.

Wenn vermehrt kommunale Flächen vergünstigt an Wohnungsunternehmen verkauft werden, die darauf bezahlbare Wohnungen errichten, wäre ein großer Schritt zur Entlastung der Wohnungsmärkte getan. Oberbürgermeister Ulf Kämpfer wird in den zehn in Kiel aktiven VNW-Unternehmen stets die richtigen Ansprechpartner finden. Die VNW-Unternehmen verfügen in der Landeshauptstadt über 32.000 Wohnungen und haben in den vergangenen fünf Jahren rund 1200 Wohnungen neu gebaut.“

Alle Beteiligten sollten an einen Strang ziehen

Sven Auen, Vorstandsvorsitzender WOGE Wohnungs-Genossenschaft Kiel eG: „Ohne politische Unterstützung des Wohnungsbaus, ohne Grundstücke, ohne Baurecht können die Wohnungsunternehmen nichts bewirken. Das weiß auch die Stadt, und die Erfahrungen zeigen insgesamt eine gute und zielorientierte Zusammenarbeit. Trotzdem: manches muss noch besser laufen, wenn benötigter Wohnraum schnell entstehen und auch bezahlbar sein soll. Alle Beteiligten sollten an einen Strang ziehen. Gezogen wird, aber oft in unterschiedliche Richtungen.

Anwohner wenden sich zunehmend gegen Bauvorhaben – Verwaltung und Politik sollten sich dann stärker positionieren und frühzeitig vermitteln. Verbesserungspotential gibt es auch in Punkto Zusammenarbeit der am Wohnungsbau beteiligten Fachbereiche der Stadt…

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Sie sind demokratisch organisiert und nur ihren Mitgliedern gegenüber verpflichtet, für die sie guten, bezahlbaren und sicheren Wohnraum schaffen. Sie fördern ihre Mitglieder wirtschaftlich, sozial und kulturell. Und die Gewinne reinvestieren sie zum Wohle des Unternehmens und damit ihrer Mitglieder, die gleichzeitig Eigentümer sind.

Gegenentwurf zur Preistreiberei

Genossenschaften sind zu gut für diese Welt, so scheint es. Ihre Vorteile nimmt die Öffentlichkeit oft nicht wahr. Schlimmer noch, in der öffentlich geführten Diskussion, das zeigte sich besonders jüngst in Berlin, werden sie mit den rein profitorientierten Wohnungsunternehmen wie Vonovia oder Deutsche Wohnen in einem Atemzug genannt. Dabei ist genossenschaftlicher Wohnungsbau der genaue Gegenentwurf zur Preistreiberei auf dem Wohnungsmarkt. Doch die Politik lässt es oft an Wertschätzung, aber auch an konkreter Unterstützung vermissen.

„Man fühlt sich stiefmütterlich behandelt“

„Man fühlt sich als großes Wohnungsunternehmen schon etwas stiefmütterlich behandelt.“ Jörg Keim ist Vorstand der Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt (WBG Kontakt), mit rund 15.600 Wohnungen in Leipzig, Zwenkau, Böhlen und Hartha eine der größten Wohnungsbaugenossenschaften der Region. Die WBG Kontakt und die anderen fünf großen Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften sind mit 16,5 Prozent Marktanteil der größte Akteur am Leipziger Wohnungsmarkt. Etwa ein Viertel ihrer Mitglieder erhalten Transferleistungen.

Die kommunalen Wohnungsgesellschaften, die in erster Linie für die Versorgung dieser Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem Wohnraum zuständig sein sollten, können diese Aufgabe allein nicht erfüllen. Dadurch, dass sie bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung schaffen, nehmen Genossenschaften wie die WBG Kontakt der Stadt Leipzig diese wichtige Aufgabe ab – und zwar ohne dafür einen gesellschaftlichen Auftrag zu haben.

In Zahlen ausgedrückt sieht das so aus: Die durchschnittlichen Mieten der WBG Kontakt lagen Ende 2018 bei 4,77 Euro, in ganz Leipzig betrug der Wert 5,88 Euro. Aus dem Differenzbetrag von 1,11 Euro ergeben sich umgerechnet auf die gesamte Wohnfläche der Genossenschaft etwa elf Millionen Euro, die sie als sozialen Beitrag durch ihre substituierende Tätigkeit für die Stadt leistet.

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Im fraglichen Fall hatte eine Wohnungsgenossenschaft darauf geklagt, Wohnungen des dritten Förderwegs nach Ablauf von 20 Jahren frei und ohne Belegungsrechte vermieten zu können. Der vorherige Eigentümer hatte das Grundstück von der Stadt gekauft. Dabei hatte er sich allerdings dazu verpflichtet, unbefristet Belegungsrechte zu gewähren und die Wohnungen verbilligt nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.

Nach Einschätzung des BGH dürfen aber dem Eigentümer des Grundstücks keine Bindungen auferlegt werden, an die er sich unbegrenzt halten muss – nachdem der Vorteil, den er erhalten hat, aufgebraucht ist. Demnach muss die Bindung an Belegungsrechte oder bestimmte Miethöhen irgendwann auslaufen. Der Vermieter kann die Wohnungen dann frei weitervermieten.

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Stadt das Grundstück nicht verkauft, sondern ein Erbbaurecht dafür vergeben hätte. Dazu heißt es wörtlich in der Mitteilung des BGH: „Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgt wird.“

Geringe Miete, weniger Kosten

Bei der Vergabe von Erbbaurechten erwirbt der Käufer nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf eine Immobilie zu errichten und zu nutzen. Hierfür zahlt er an den Grundstückseigentümer einen Erbbauzins. Erbbaurechtsausgeber sind häufig Städte und Gemeinden. Sie können so zum Beispiel den Bau von Wohneigentum ermöglichen, ohne ihre Grundstücke endgültig aus der Hand geben zu müssen…

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Das ist ein Rückgang um rund 61 Prozent. Dementsprechend ist der Anteil der Mietschulden an den jährlichen Gesamtmieteinnahmen der GdW-Unternehmen ebenfalls rückläufig. Im Jahr 2017 betrugen die Mietschulden 1,9 Prozent der Jahressollmiete, 2018 waren es 0,3 Prozentpunkte weniger. Seit dem Höchststand der Mietschulden im Jahr 2003 hat sich der Anteil der Mietschulden an der Sollmiete damit von 4,4 Prozent auf 1,6 Prozent deutlich mehr als halbiert.

„Die stark sinkenden Mietschulden bei unseren Mitgliedern zeigen: Die Wohnungsunternehmen sind in Deutschland die guten Vermieter. Sie sind mit ihren bezahlbaren Mieten auf den Märkten die eigentliche Mietpreisbremse“, erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Wäre das anders, würden die Mietschulden infolge der Überlastung der Mieterinnen und Mieter ansteigen. Genau das Gegenteil ist der Fall.

GdW-Unternehmen gegen den Bundestrend

Das zeigt auch der Vergleich mit dem bundesweiten Gesamttrend – der deutlich weniger erfreulich ist. Denn bezogen auf alle Vermieter in ganz Deutschland sind die Mietschulden im Jahr 2018 um 3,8 Prozent angestiegen – von 479 Mio. Euro auf 497 Mio. Euro. Das zeigt die Überschuldungsstatistik des Statistischen Bundesamtes, in die alle Angaben von bundesweit 1.450 Schuldnerberatungsstellen einfließen. Allerdings sind Mietschulden nicht die Hauptquelle der Schuldenproblematik Überschuldeter. In Relation zu den durchschnittlichen Gesamtschulden von Ratsuchenden der Schuldenberatungsstellen (rd. 29.000 Euro pro Überschuldetem) machten die Mietschulden lediglich einen Anteil von 3 Prozent aus. Auf Ratenkredite sowie Dispositionskredite entfallen beispielsweise im Schnitt 34 Prozent der Gesamtschuldensumme Überschuldeter.

Eigene Beratungs- und Betreuungsangebote

Der Rückgang der Mietschulden bei den GdW-Unternehmen über die vergangenen Jahre ergibt sich unter anderem aus dem aktiven und sozialen Vermietungs- und Mietschuldenmanagement sowie eigenen Beratungs- und Betreuungsangeboten der Wohnungsunternehmen für säumige Zahler. Darüber hinaus besteht eine vielfältige Zusammenarbeit mit öffentlichen Schuldnerberatungs- und sozialen Einrichtungen. So arbeiteten die Unternehmen darauf hin, dass Mietrückstände gar nicht erst dauerhaft entstehen…

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Derzeit erreicht keines die gesetzten Ziele vollständig, allerdings aus ganz unterschiedlichen Gründen, ergibt eine neue, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie*. So ist die Förderung von Sozialwohnungen grundsätzlich wirksam, um eine bezahlbare Wohnraumversorgung zu erreichen, schließlich erhöht dieses Instrument direkt das Wohnraumangebot. Als problematisch sehen die Forscher die Befristungen der Förderprogramme an, weil sie dem Aufbau eines dauerhaft leistbaren Wohnungsbestandes entgegenstehen. Zudem ist das aktuelle Fördervolumen nach gut zwei Jahrzehnten Flaute im öffentlichen Wohnungsbau viel zu niedrig, zeigen die Studienautoren, Stadtsoziologen an der Humboldt-Universität zu Berlin. In den zehn größten deutschen Städten, in denen die Wohnungsnot besonders ausgeprägt ist, würde es beispielsweise beim aktuellen Förderumfang rund 185 Jahre dauern, um die aktuelle Lücke an günstigen Wohnungen zu schließen (detaillierte Ergebnisse unten). Die Mietpreisbremse wiederum ist bislang durch zahlreiche Ausnahmen und praktische Defizite in ihrer Wirkung beschränkt. Würde sie konsequent angewandt und kontrolliert, müssten Vermieter im Durchschnitt der 44 Großstädte mit Mietpreisbremse ihre Aufschläge bei Neuvermietung um 17 Prozent reduzieren. Damit könnte sie immerhin für viele Mittelschichthaushalte eine spürbare Entlastung bringen. Am wenigsten soziale Wirkung attestieren die Wissenschaftler dem Wohngeld: Es erreicht nur relativ wenige Haushalte, die zudem oft trotzdem noch eine prekär hohe Mietbelastungsquote aufweisen. Zudem hat es keine direkte dämpfende Wirkung auf die Mietentwicklung.

– 8,6 Millionen Großstadthaushalte müssen mindestens 30 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben –

In ihrer Studie analysieren Dr. Andrej Holm, Stephan Junker und Kevin Neitzel anhand von detaillierten Mikrozensus-Daten für alle 77 deutschen Großstädte, wie die wohnungspolitischen Instrumente angesichts der aktuellen Probleme wirken. In kürzlich vorgestellten, ebenfalls Böckler-geförderten Vorläuferstudien hatten sie errechnet, dass in den Großstädten rund 1,9 Millionen günstige Wohnungen fehlen. Besonders groß ist die Versorgungslücke bei Alleinlebenden an oder unter der Armutsgrenze von 60 Prozent des mittleren (Median-)Einkommens, die maximal eine Nettokaltmiete von 5 Euro pro Quadratmeter bezahlen können (Informationen zu den Einkommensabgrenzungen am Ende dieser PM). Doch auch jenseits des harten Kerns der Wohnungsnot müssen viele Menschen große finanzielle Lasten schultern: Insgesamt gaben bereits 2014, dem aktuellsten Jahr, aus dem dazu Mikrozensus-Daten vorliegen, rund 40 Prozent der Großstadthaushalte mindestens 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete und Nebenkosten – ohne Heizung – aus. 30 Prozent Wohnkosten gelten unter Sozialwissenschaftlern und Immobilienexperten gerade für Mieter mit kleinen Einkommen als Belastungsgrenze, weil sonst zu wenig Geld für Alltagsausgaben bleibt. In den betroffenen Haushalten leben etwa 8,6 Millionen Menschen.

– „Instrumente neu gewichten“ – mehr Geld für soziale und gemeinnützige Wohnförderung –

Gemessen an diesen Problemen leisteten die untersuchten drei Hauptinstrumente der Wohnungspolitik in den deutschen Großstädten heute „nur einen sehr eingeschränkten Beitrag für die Versorgung der Haushalte mit den größten sozialen Wohnversorgungsbedarfen“, konstatieren die Forscher. Das liege wesentlich an einer problematischen Gewichtung, bei der das Instrument mit dem größten Potenzial – der Aufbau eines ausreichend großen, dauerhaft preisgedämpften Wohnungsbestands wie es ihn beispielsweise in Wien gebe – mit vergleichsweise wenig Geld ausgestattet sei, erklärt Stadtsoziologe Holm: Derzeit fließen in den sozialen Wohnungsbau deutschlandweit rund zwei Milliarden Euro pro Jahr. Ebenso viel wird für das Wohngeld ausgegeben. Für die Übernahme von Wohnkosten im Rahmen von Hartz-IV-Leistungen gibt der Staat bundesweit gleichzeitig etwa 15 Milliarden Euro aus. „Die öffentliche Hand übernimmt damit für rund 17 Milliarden Euro im Jahr Ausfallbürgschaften auf einem heiß laufenden Markt. Das Geld fließt zum großen Teil an kommerziell agierende Vermieter. Man kann das als eine Wirtschaftsförderung verstehen, die immobilienwirtschaftliche Erträge unabhängig von der Nachfrage und Einkommenssituation ermöglicht. Hier wird der sonst so gepriesene Marktmechanismus einseitig zu Gunsten privater Vermieter manipuliert. Sinnvoller wäre eine verstärkte öffentliche Investition in den Aufbau von dauerhaft leistbaren Wohnungsbeständen“, sagt der Forscher…

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1. Mangel an Kapazitäten in der Bauwirtschaft

„Der Mangel an Kapazitäten in der Bauwirtschaft behindert inzwischen massiv den Bau bezahlbarer Wohnungen und gefährdet die Erreichung der Wohnungsbauziele. Zudem steigen infolge des Baubooms und des Mangels die Kosten für die Errichtung von bezahlbaren Wohnungen.“

„Ein Kurzumfrage unter VNW-Unternehmen hat ergeben, dass inzwischen nur noch etwa die Hälfte der Bauunternehmen ein Angebot auf ausgeschriebene Bauleistungen abgeben – und das oft zu höheren Preisen. Von einem ‚Ausschreibungsverfahren‘ kann längst nicht mehr gesprochen werden.“

„Steigende Baukosten werden vornehmlich verursacht durch Preiserhöhungen in der Industrie (Materialkosten), Lohnerhöhungen, Fachkräftemangel im Baugewerbe und eine geringe Anzahl der abgegebenen Angebote, die höhere Angebotspreise zur Folge haben. Zudem werden Bauzeiten weniger eingehalten und es sinkt die Qualität in der Bauausführung.“

VNW-Unternehmen zufolge sind folgende Gewerke besonders betroffen: Rohbau, Gerüstbau, Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro und Metallbau.

Beispiele für deutliche Kostensteigerungen:

A) Ein Unternehmen muss bei Gewerken wie Erdungsarbeiten, Kampfmittelsondierung und Rohbauarbeiten oftmals ein zweites oder sogar drittes Verfahren durchführen, weil es schwierig ist, genügend Angebote zu erhalten. Im Gewerk Metallbau sind bei einem jüngsten Projekt gar keine Angebote eingegangen. Deshalb musste ein neues Verfahren angesetzt werden, wodurch sich alle Fristen und Termine verschoben. Dies hatte erhebliche Mehrkosten zur Folge. In dem Gewerk Hubpodest wurden einzelne Preispositionen mit über 1.000 Prozent des geschätzten Wertes angeboten. Bei der Kampfmittelsondierung gab es eine Preissteigerung von rund 44 Prozent im Vergleich zur Ausschreibung. Bei Rohbauarbeiten lag diese Preissteigerung bei rund 19,2 Prozent.

B) Ein anderes Unternehmen baut derzeit 24 Mietwohnungen und 34 Tiefgaragenstellplätze. Das Unternehmen schrieb mindestens 20 Generalunternehmer an, um dann lediglich drei Angebote zu erhalten. Das hält die Genossenschaft im Augenblick davon ab, weitere Neubauvorhaben zu projektieren. Auffällig sind steigende Materialpreise und erhöhte Stundensätze. Für das Neubauvorhaben hatte die Genossenschaft mit Baukosten von brutto 4,5 Millionen Euro kalkuliert. Das günstigste Angebot lag bei 5,5 Millionen Euro. Aufgrund von unvorhergesehenen Kostensteigerungen und zahlreichen Nachträgen wird jetzt mit Gesamtkosten von deutlich mehr als sechs Millionen Euro gerechnet.

C) Ein weiteres Unternehmen baut derzeit ein fast identisches Haus in Ausstattung und Material, das man bereits im Jahr 2010 errichtet hat. Beim Rohbau hat sich der Betrag von 535.000 Euro auf 821.000 Euro (plus 53 Prozent) erhöht.

D) Eine Genossenschaft berichtet, dass bei einer in der Ausschreibung befindlichen Modernisierung sich eine dramatische Verschlechterung der Situation im Bereich Rohbau zeige. Bei zehn angefragten Bietern liege bis jetzt kein Angebot vor.

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