I. Entscheidung des BGH

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege. Das hat der BGH mit Urteil vom 9. Dezember 2020 (Az.: VIII ZR 118/19) entschieden.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Klägerin begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte dem Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Beklagten verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte sie ab.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 Euro nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 derzeit nicht zu, weil sie dem Beklagten die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Beklagten daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehe.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Es reiche vielmehr aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen könne, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe.

Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ – bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle – sei zur sachgerechten Überprüfung die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich.

So sieht es auch der BGH: Das Berufungsgericht hat die Klage zutreffend mit Rücksicht darauf als derzeit unbegründet abgewiesen, dass die Klägerin dem Beklagten die begehrte Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung 2013 zu Grunde liegenden Zahlungsbelege nicht gewährt hat.

Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören – wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat – neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren…

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Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2020 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wider.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt ist, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Die Verunsicherung und Probleme der Mieterinnen und Mieter im Corona-Jahr 2020 spiegeln sich im Anstieg der Beratungszahlen um 1, 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf jetzt 138.000 Beratungen im Jahr 2020 wider. Auch die Themen Homeoffice, Grillen auf dem Balkon sowie Sport treiben in der Wohnung wurden in 2020 oft nachgefragt.

213.518 Gerichtsentscheidungen im Wohnraummietrecht 2019

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht im Jahr 2019 gesunken. 213.518 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse damit um rund 5 Prozent zurück. Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Die Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt seit 1996 (351.511 Verfahren) kontinuierlich, insgesamt jetzt um fast 40 Prozent.

Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

Grundlage für die Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Wie in den Vorjahren sind „Vertragsverletzungen“ der häufigste Grund für mietrechtliche Auseinandersetzungen. Hier geht es allgemein um Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, angefangen bei Fragen der Tierhaltung, bis hin zu Problemen im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln und Mietminderungen oder Verfahren zur Mietpreisbremse.

Der „Rechtsberatungs-Klassiker“ Betriebskosten (17,4 Prozent) ist der zweithäufigste Prozessgegenstand…

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Gleichzeitig unterstützen beide Spitzenverbände, ein Opt-out-Recht des Mieters einzuführen – also ein Kündigungsrecht für einen individuellen Ausstieg aus der Umlagefinanzierung und der Nutzung des Breitbandanschlusses.

Deutscher Mieterbund und Wohnungswirtschaft befürworten mehr Wettbewerb und Wahlmöglichkeiten für Mieterinnen und Mieter.

Allerdings bilden Mieterinnen und Mieter bei der TV- und Internetversorgung in Mehrfamilienhäusern keine homogene Gruppe. Viele Mieter sind mit der Kabelversorgung durch ihren Vermieter zufrieden. Diese Möglichkeit würde ihnen gewissermaßen ohne Not genommen, wenn die Möglichkeit der Betriebskostenumlage gestrichen wird.

Daneben gibt es Mieter, die mit der Kabelversorgung durch den Vermieter nicht zufrieden sind. Sie können zwar ihren Anbieter wechseln, müssen derzeit aber die Betriebskostenumlage an den Vermieter weiterzahlen, auch wenn sie den Kabelanschluss des Vermieters nicht nutzen. Ihre Wahlfreiheit ist nicht gänzlich ausgeschlossen, aber durch die Tatsache, dass auch bei einem Wechsel weiterhin Kosten an den Vermieter zu zahlen sind, eingeschränkt.

„Wir wollen beim neuen Telekommunikationsgesetz gemeinsam eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten schaffen: ein gestärktes Auswahlrecht des Mieters, ein bezahlbarer Breitbandausbau und der Erhalt mittelständischer Anbieterstrukturen. Ein Wegfall der Umlagefähigkeit des Breitbandanschlusses dagegen würde für Mieter, darunter viele mit geringen Einkommen, eine deutlich höhere finanzielle Belastung von 100 bis 200 Euro pro Jahr bedeuten“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

„Mittels eines Opt-Out Rechts hätten alle Mieterinnen und Mieter wirklich die Wahl, vom wem sie TV und Internet beziehen wollen. Bei Strom und Gas wie auch sonst im Telekommunikationsgesetz besteht der Weg zu mehr Wettbewerb darin, die Mindestlaufzeit von Verträgen zwischen dem Versorger und dem Kunden und damit die Bindung des Kunden an den Versorger zu limitieren. Der Kunde hat so nach Ablauf einer gewissen Mindestvertragszeit die Möglichkeit zu entscheiden, ob er weiterhin bei dem Versorger bleibt oder den Anbieter, dann kostenfrei, wechselt“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes.

Ein entschädigungsloses Sonderkündigungsrecht für Verträge mit Telekommunikationsunternehmen

Um neue, für die Mieter ebenfalls günstige Lösungen zu ermöglichen und die Opt-out-Option insgesamt wirtschaftlich schultern zu können, fordern die sozial verantwortlichen Wohnungsunternehmen ein entschädigungsloses Sonderkündigungsrecht für Verträge mit Telekommunikationsunternehmen, die auf Abrechnungsbasis der Betriebskostenverordnung abgeschlossen wurden…

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Unabhängig von der Zahl der Gerichtsverfahren bleibt der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter unverändert hoch. Mehr als 1 Million Rechtsberatungen haben die Juristinnen und Juristen der mehr als 300 örtlichen Mietervereine 2018 durchgeführt. Über 97 Prozent aller Beratungsfälle wurden dabei außergerichtlich erledigt. Häufigstes Beratungsthema waren, wie schon in den Vorjahren, die Betriebs- und Heizkosten. Mit 32,6 Prozent liegen sie deutlich vor Mängelrügen mit 19,1 Prozent oder den Mieterhöhungen mit 12,8 Prozent.

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2018 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen…

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Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) und der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisieren ein fehlendes Gesamtkonzept der Bundesregierung für Klimaschutz und Sozialverträglichkeit beim Wohnen. Die nach geltendem Recht existierenden Mieterhöhungsmöglichkeiten machen energetische Sanierungen für viele Haushalte unbezahlbar.

Aktuell versuchen einzelne Bundesländer, steigende Mieten durch Instrumente wie dem Milieuschutz oder dem Mietendeckel einzudämmen. Bei vielen solcher Initiativen kommt der Klimaschutz jedoch deutlich zu kurz oder wird sogar verhindert.

Für Klimaschutz im Gebäudesektor und sozial gerechtes Wohnen mit bezahlbaren Mieten müssen die vermieteten Bestandsgebäude energetisch saniert werden und neue Gebäude entstehen, die kompatibel mit dem Klimaziel 2050 sind. DUH und DMB fordern deshalb im vermieteten Gebäudebestand eine gerechte Kostenverteilung zwischen Staat, Mieter und Vermieter. Hierzu legen die Organisationen ein gemeinsames 10-Punkte-Sofortprogramm vor.

Dazu erklärt Barbara Metz, Stellvertretende Bundesgeschäftsführerin der DUH:

„Wir brauchen eine klare politische Haltung der Regierungsparteien in Sachen Gebäudeeffizienz. Dazu gehört an erster Stelle die Festlegung zielkompatibler energetischer Anforderungen von KfW-Effizienzhaus 40 Standard für Neubauten sowie der KfW-Effizienzhaus 55 Standard für Bestandsgebäude.

Außerdem muss es einen sofortigen Stopp des Neueinbaus von Ölheizungen sowie ein Verbot von neuen Gasheizungen ab 2025 geben. Das schafft Planbarkeit und Orientierung für die Industrie und Verbraucherinnen und Verbraucher. Auch die aktuell neue Förderung zum Heizungstausch läuft in die falsche Richtung und wird an den viel zu hohen Energieverbräuchen im Gebäudebereich nichts ändern. Vielmehr manifestiert diese fossile Strukturen im Wärmebereich auf Jahrzehnte, denn mit dem Förderprogramm wird vor allem der Umstieg auf Gasheizungen angereizt.

Damit sabotiert die Bundesregierung die selbst gesteckten Klimaziele. In den letzten Jahren wurde der Gebäudesektor von den verantwortlichen Regierungspolitikern sträflich vernachlässigt, deshalb werden die nun angekündigten Fördersummen nicht ausreichen, um die Herausforderungen im Gebäudebereich zu stemmen. Diese müssen deutlich aufgestockt werden und die richtigen Anreize für klimaverträgliches Bauen und Sanieren setzen.“

25 Milliarden statt 4 Milliarden

Die Bundesregierung plant für die kommenden Jahre nur knapp 4 Milliarden Euro jährlich für Klimaschutz in Gebäuden. DUH und DMB fordern eine Aufstockung des jährlichen Förderbudgets. Laut einer Studie von DMB und dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. sind dafür zwischen 14 und 25 Milliarden Euro bereitzustellen…

Der Beitrag Plan für sozialverträgliche und klimafreundliche Gebäudepolitik – Vorschlag von Deutscher Umwelthilfe und Deutschem Mieterbund erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

10-Punkte-Sofortprogramm für sozialverträgliche Gestaltung der energetischen Sanierung und mehr Klimaschutz in Gebäuden

Maßnahmen für den Gebäudebestand:

1. Zielkonforme Förderung und Erhöhung des staatlichen Förderbudgets auf bis zu 25 Milliarden Euro pro Jahr:
Es dürfen nur noch Maßnahmen gefördert werden, die mit dem Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestandes 2050 vereinbar sind. Das bedeutet, Förderung nur noch für Sanierungen (Vollsanierungen oder Teilsanierungen im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans) zum KfW-Effizienzhausstandard 55 und in Einzelfällen zum KfW-Effizienzhausstandard 70. Dafür muss das Förderbudget auf bis zu 25 Milliarden Euro jährlich erhöht werden.

2. Ordnungsrecht nutzen – gestaffelte Förderung:
Gebäude sollten in Effizienzklassen (A-F) eingeteilt werden und dann je nach Klasse und Umsetzungszeitpunkt der Sanierung eine gestaffelte Förderung erhalten. Je früher eine Maßnahme durchgeführt wird und je schlechter die Gebäudeklasse, desto höher der Zuschuss.

3. Qualitätssicherung durch kostenlose, verpflichtende Energieberatung und iSFP:
Anlassbezogene, verpflichtende Energieberatungen müssen eingeführt werden, um Immobilieneigentümer*innen in der Breite Optionen für Energieeinsparmaßnahmen und eine klimafreundliche Wärmeversorgung aufzuzeigen…

Der Beitrag 10 Punkte, damit Energiewende und Klimaschutz an Wohngebäuden sozialverträglich bleibt – fordert DUH und Mieterbund von der Politik erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Sein Kabelanschluss bietet im dazu nur wenige heimatsprachliche Sender, die ihn seiner Auffassung nach nicht ausreichend informieren. Sein Vermieter lehnt den Wunsch ab und begründet dies damit, Abdul Y. könnte sein Informationsbedürfnis auch über das Internet und internettaugliche Fernseher befriedigen. Immer mehr deutsche Gerichte schließen sich dieser Auffassung an. Darauf weist der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen hin.

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Der Beitrag Trendwende in der Rechtsprechung – Vermieter darf Mieter statt Parabolantenne auf Internetfernsehen verweisen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

• Sicheres Wohnen! ‘Kinderfinder’ können Leben retten!
• Dirk Lönnecker und Frank Schrecker: Genossenschaft ist das Beste was es gibt, das versteht sich von selbst, aber wir müssen dran arbeiten…
• So ist Schluß mit Erlösschmälerungen durch Leerstände

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Der Beitrag WOWIheute 19. Ausgabe der Wohnungswirtschaft-heute erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Mehr als 10.000 GSW-Mieter sparen bereits mit dem GSW Club erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Aktuell fehlen in den zehn deutschen Großstädten, die den stärksten Wohnungsmangel haben, mehr als 100.000 Mietwohnungen – rund 17.500 davon allein in Frankfurt am Main und 8.000 in Stuttgart. Das belegt Studien vom Pestel-Institut und Bochumer Wohnungsbau-Experte Eichener.

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Der Beitrag Mieterbund Direktor Siebenkotten fordert Mietwohnungsbau-Offensive! 825.000 Wohnungen müssen bis 2017 neu gebaut werden erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.