(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 32/20)

Der Fall: Eine Mieterin blieb für einen Monat 135 von 704 Euro Miete schuldig und im Folgemonat zahlte sie gar nichts. Der Eigentümer sprach ihr die Kündigung aus. Das zuständige Amtsgericht gab der anschließenden Räumungsklage statt, weil die Betroffene dem Gesetz entsprechend zwei Monate nacheinander einen „nicht unerheblichen“ Teil der vereinbarten Summe nicht bezahlt habe. Das Landgericht sah es anders und stellte fest, es handle sich nur im zweiten Monat um einen nicht unerheblichen Teil. Im ersten Monat betrage der Rückstand lediglich 19 Prozent.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof wollte dem Splitting des Landgerichts in zwei einzeln zu betrachtenden Monaten nicht folgen. Der gesamte Rückstand sei maßgeblich für die Bewertung der Angelegenheit. Wenn man die zwei Monate zusammen betrachte, fehle mehr als eine Monatsmiete. Deswegen sei der Räumungsklage des Eigentümers hier stattzugeben.

Problem Vorkaufsrecht

Gemeinde muss Antragsteller unverzüglich ein Zeugnis darüber ausstellen
In bestimmten Fällen gibt es ein gesetzlich abgesichertes Vorkaufsrecht der Gemeinde, falls eine Immobilie verkauft werden soll. Für Kaufinteressenten ist es in dem Zusammenhang wichtig, behördlicherseits darüber informiert zu werden, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht oder nicht. Ein solches „Negativzeugnis“ muss nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unverzüglich erteilt werden…

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Zu früh gebaut

Ein Eigentümer hatte das 16 Monate vor Beginn der geplanten Bauarbeiten getan. Das sei weit verfrüht und damit rechtsmissbräuchlich gewesen, wehrten sich die Betroffenen. Sie wollten die Maßnahmen nicht dulden. Die zuständigen Richter in zweiter Instanz sahen es ebenso. Wenn der Eigentümer so früh dran sei, untergrabe er damit das an den Zugang der Ankündigung geknüpfte Sonderkündigungsrecht und beschränke eventuell die Möglichkeiten des Mieters, Härtegründe geltend zu machen. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 S 108/20)

Grunderwerbssteuer aufheben? Kaufvertrag über Immobilie muss erhebliche Wohnflächendifferenz aufweisen

Ist die Grunderwerbssteuer erst einmal bezahlt, dann kann sie nicht so ohne weiteres wieder aufgehoben oder geändert werden. Allerdings könnte die Nichterfüllung von erheblichen Vertragsbedingungen durch den Verkäufer nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein wesentliches Argument zu Gunsten des Steuerzahlers darstellen.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II R 4/18

Das Urteil im Detail

Der Fall:
Nach einem abgeschlossenen und vollständig durchgeführten Immobilienkauf machte der Erwerber geltend, dass die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben im Vertrag um mehr als zehn Prozent abweiche. Er begehrte eine Rückabwicklung des Vertrages und wollte auch die bezahlte Grunderwerbssteuer zurückerhalten. Die Verfahrensbeteiligten und ein Gutachter kamen zu höchst unterschiedlichen Ergebnissen, wie die Wohnfläche konkret zu berechnen sei und am Schluss musste in letzter Instanz der Bundesfinanzhof eine Entscheidung treffen.

Das Urteil:
Die Richterinnen und Richter gaben dem Fiskus recht und legten fest, dass der Grunderwerbssteuerbescheid nicht aufzuheben sei. Im speziellen Fall seien die Flächenangaben im Vertrag nicht auf eine so drastische Art und Weise von der Realität abweichend, dass man die Wohnung als mangelhaft betrachten müsse.

Ein Rücktrittsrecht sei deswegen zu verneinen und ebenso die Rückgängigmachung der Grunderwerbssteuer. Bei einer Minderfläche von mehr als zehn Prozent, so der BFH, hätte man grundsätzlich von einem schweren Mangel sprechen können.

Ein störender Mast Mobilfunkanlage musste Abstandsflächen zu Nachbarn einhalten

Der Mast einer Mobilfunkanlage ist zwar nicht im eigentlichen Sinne als ein „Gebäude“ zu betrachten, aber er kann bei entsprechender Beschaffenheit durchaus eine ähnliche Wirkung entfalten. Das hat dann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Auswirkungen auf seine baurechtliche Einordnung und die nötigen Abstandsflächen zu den Nachbarn.

Thüringer Oberverwaltungsgericht, Aktenzeichen 1 KO 597/17

Das Urteil im Detail

Der Fall:
Ein Unternehmen wollte am Rande einer Wochenendhaussiedlung einen Mobilfunkmasten mit einer Höhe von 30 Metern und einer Breite von 1 Meter errichten. Der Abstand zum nächstgelegenen Haus betrug lediglich rund 10 Meter, was zu einer rechtlichen Auseinandersetzung über zwei Gerichtsinstanzen hinweg führte. So war zunächst das Verwaltungsgericht davon überzeugt, dass die Baugenehmigung erteilt werden müsse, womit die Nachbarn nicht einverstanden waren.

Das Urteil:
Das Oberverwaltungsgericht sah die Angelegenheit anders. Wegen der erheblichen Dimensionen dieses Projekts müsse man bei dem geplanten Masten von einer gebäudeähnlichen Wirkung ausgehen. Er würde nach seiner Errichtung als ein die Umgebung optisch beherrschendes Bauwerk wahrgenommen und könne auf diese Weise den nachbarlichen Wohnfrieden gefährden. Deswegen sei die Baugenehmigung zu verweigern…

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Der Kläger ist ein Verein zur Durchsetzung des Rechts gegen den unlauteren Wettbewerb. Die Beklagte mit Sitz in Essen gehört nach ihren eigenen Angaben zu den führenden Wohnungsanbietern in Nordrhein- Westfalen. Sie bewirtschaftet mehr als 120.000 Mietwohnungen in rund 100 Städten und Gemeinden. Ein großer Teil der Wohnungen der Beklagten hat eine Anbindung an ein Kabelfernsehnetz, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden können.

In technischer Hinsicht ist es darüber hinaus auch für andere Dienste – wie Telefonate und Internet – geeignet. Zum Zweck der Versorgung dieser Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über dieses Kabelnetz besteht ein Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und einem Unternehmen.

Verantwortlich ist dieses auch für die grundstücks- und gebäudeinterne Netzinstallation zwischen den auf den jeweils versorgten Grundstücken gelegenen „Hausübergabepunkten“ und den Kabelanschlussdosen in den einzelnen Wohnungen.

Die Vergütung für dieses Unternehmen legt die Beklagte als Betriebskosten unter der Bezeichnung „Fernsehversorgung“ auf ihre Mieter um. Die Mieter der Beklagten können sich während der Dauer des Mietverhältnisses von der auf die vorbeschriebene Art und Weise erfolgenden Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen nicht lösen.

Vermieter wurde abgemahnt

Der Kläger hat die Beklagte im September 2018 mit einem Schreiben abgemahnt und verlangt von ihr unter anderem, es zu unterlassen, Wohnraummietverträge mit Verbrauchern abzuschließen, die die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabel-TV-Anschlusses beinhalten, wenn diese für den Verbraucher nicht wenigstens zum Ablauf von 24 Monaten Laufzeit kündbar sind.

Er ist der Auffassung, die Beklagte handele unlauter. Sie sei, soweit sie die von ihr vermieteten Wohnungen mit einem Kabelanschluss versorge, als „Anbieterin von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ i.S.d. § 43b TKG anzusehen. Da eine (isolierte) Kündigung dieser Versorgung nicht möglich sei, seien die Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an den Kabel- TV-Anschluss gebunden.

Hierin liege ein Verstoß gegen § 43b TKG, wonach unter anderem die anfängliche Mindestlaufzeit eines Vertrages zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten 24 Monate nicht überschreiten dürfe…

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Hohes Alter

Ein sehr hohes Lebensalter kann Mieter vor der Eigenbedarfskündigung schützen. So scheiterte ein Eigentümer in Berlin mit seinem Ansinnen, ein 87 und 84 Jahre altes Paar aus seiner Wohnung zu entfernen. Die Betroffenen verwiesen darauf, das sei ihnen wegen ihres Gesundheitszustandes, ihres hohen Alters und ihrer sozialen Verwurzelung in der Gegend nicht zuzumuten. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 345/18) akzeptierte diese Härtegründe. Wenn der Vermieter nicht seinerseits besonders gewichtige Nachteile erleide, falls er das Objekt nicht beziehen könne, dann müsse er verzichten. Hier sei das nicht der Fall gewesen, er habe schließlich nicht einmal eine ganzjährige Nutzung beabsichtigt.

Erst nach drei Jahren

Ein Eigentümer sollte sich zum Zeitpunkt der Vermietung gründlich überlegen, ob in absehbarer Zeit bei ihm vielleicht eine Selbstnutzung in Frage kommen könnte. Eine Eigenbedarfskündigung kann nämlich rechtsunwirksam sein, wenn sie allzu rasch auf den Vertragsabschluss folgt und sich der Anlass damals bereits abzeichnete. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 233/12) musste prüfen, ob das nach drei Jahren noch gegeben sein könnte. Das verneinten die Richter zwar, stellten damit aber auch klar, dass der problematische Zeitraum bei weniger als drei Jahren liegt.

Nur vorgeschoben

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Eigentümer zwar eine berechtigte Person vorweisen kann, diese aber offensichtlich nur als Platzhalter vorgeschoben wird. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 214/15) ging es um eine solche Konstellation. Die Mieter warfen dem Eigentümer vor, Verkaufsabsichten gehegt und seinen Neffen nur deswegen die Wohnung überlassen zu haben, um das Objekt später leichter verkaufen zu können. Der BGH konnte diese Argumente nachvollziehen.

Nutzungsabsicht

Ein Profifußballer, der im Ausland arbeitete, hatte den Wunsch, in seiner Freizeit (vor allem während der mehrmonatigen Winterpause) mit seiner Familie in einer ihm gehörenden Eigentumswohnung zu leben und sprach deswegen der Mieterin die Eigenbedarfskündigung aus. Diese hielt das Ansinnen für vorgeschoben und räumte die Wohnung nicht. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 7411/714) vernahm die Ehefrau (Mutter eines kurz zuvor geborenen gemeinsamen Kindes) und kam zu der Überzeugung, dass hier tatsächlich eine nachvollziehbare Nutzungsabsicht vorliege…

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