Von der Küche aus ließ sich das Wasser nun nicht mehr abstellen. Die nächste Möglichkeit, die Schadenausweitung zu stoppen, lag im Keller. Doch bis das Absperrventil dort überhaupt gefunden wurde, war in der Wohnung bereits ein umfangreicher Wasserschaden entstanden.

Inspektion gehört zum Betrieb

Um einen Leitungswasserschaden zu begrenzen, muss die Wasserzufuhr bei Entdeckung der Leckage so schnell wie möglich abgestellt werden. Dafür ist es notwendig, dass die Absperrventile funktionstüchtig sind – und dass man überhaupt weiß, wo sich die entsprechende Armatur befindet.

Hersteller weisen gewöhnlich in den Gebrauchsanleitungen darauf hin, jede Armatur regelmäßig zu betätigen und auf ihre Funktion zu prüfen. Auch in der hierfür gültigen Norm DIN EN 806-5, „Technische Regeln für Trinkwasserinstallationen: Wartung und Betrieb“, ist die regelmäßige Inspektion durch den Betreiber festgehalten. Was die Häufigkeit der Inspektion betrifft, gibt die Norm für die meisten Bestandteile der Trinkwasserinstallation ein Intervall von sechs Monaten oder einem Jahr vor.

„In Regionen mit sehr hartem Wasser kann es allerdings sinnvoll sein, die Gängigkeit der Armaturen häufiger zu prüfen“, sagt Dr. Thorsten Pfullmann, der im IFS die Fachverantwortung für die Untersuchung von Leitungswasserschäden trägt. Mit der Inspektion ist im Fall von Absperrarmaturen lediglich gemeint, sie einmal zu schließen und wieder zu öffnen, um zu sehen, ob die Armatur gängig ist…

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Druckfeste und drucklose („offene“) Geräte

So haben wir an dieser Stelle schon häufig über falsch angeschlossene Kleinspeicher – auch Untertischboiler genannt – berichtet. Diese Boiler sind in zwei Grundvarianten erhältlich: Druckfeste und drucklose („offene“) Geräte. Während die erstgenannten direkt an die Trinkwasserinstallation angeschlossen werden und den dort herrschenden Drücken standhalten, sind die drucklosen Geräte dafür nicht geeignet.

Sie müssen mit speziellen Niederdruckarmaturen ausgerüstet werden, die den Leitungsdruck von ihnen abhalten. Das wird leider sehr häufig nicht beachtet und vor diesem Fehler sind auch Fachbetriebe nicht gefeit. Ein besonderes Kennzeichen der Niederdruckarmaturen sind die drei Anschlussschläuche.

Im Spülenunterschrank ist eine Vielzahl von Schläuchen verbaut. Im hier beschriebenen Schadenfall sollte der Installateur in der Küche eines Bürogebäudes einen drucklosen Kleinspeicher und eine Wasserbehandlungsanlage an eine der oben genannten neuartigen Armaturen anschließen. Möglicherweise verwirrte ihn die Anzahl der Anschlussmöglichkeiten der Armatur, denn auch diese hatte drei Anschlüsse; außerdem eine elektrische Zuleitung. Er schloss den Zulauf zum Speicher mit einem T-Stück direkt an die Trinkwasserinstallation an und es kam, wie es kommen musste: Im Verlauf des anschließenden Wochenendes platzte der Speicher und verursachte einen umfangreichen Wasserschaden…

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Das Problem gibt es nicht nur in Deutschland, sondern überall in der modernen Welt, mehr oder weniger abhängig von der Bau– und Gebäudetechnik. Es gibt dafür aber Lösungen, die schon seit mehreren Jahren in verschiedenen Ländern zum Standard geworden sind. Seit 2006 arbeiten z.B. die skandinavischen Länder an verschiedenen Anforderungen für Neubauten und Renovierungen, um die Anzahl der Schäden zu reduzieren, da diese nicht nur kostspielig sind, sondern auch negative Auswirkungen auf unsere Umwelt, Gesundheit und Wasserverbrauch haben.

In diesen Ländern sind gemeinsame Anstrengungen von Planern, Interessenvertretern, Herstellern und Versicherern im Gange, um diese Wasserschäden kontinuierlich zu minimieren. Für Küchen und Rohrsysteme gibt es dort schon Paketlösungen, die auch für den deutschen Markt gut geeignet sind und sowohl den Bewohnern als auch den Immobilienbesitzern und Versicherungen Sicherheit bieten.

Die Technologie zur Schadensminimierung basiert im Wesentlichen auf Sammeln, Identifizieren, Alarmieren und Ableiten von austretendem Wasser. Dies geschieht mit einer Kombination aus passivem Schutz, der eine lokale Schutzzone auf verschiedenen Ebenen bildet, und aktivem Schutz, der identifiziert, alarmiert, abschaltet und sogar mögliche zukünftige Probleme vorhersagt. Alles, um Lecks frühzeitig zu erkennen und Schäden zu vermeiden.

Passive Lösungen können erste Sicherheit bieten

Einsätze und Bodenschutz
Die wasserdichten Schutzwannen und Bodenschoner werden in Spülenschränken oder unter den Schranksockeln, wo Wasserleitungen und Rohrdurchführungen sind, platziert und fangen unerwünschte Wasserlecks auf. Die Bodenschoner schaffen eine effektive Schutzzone und sind in verschiedenen Größen erhältlich, um in Schränken und Bänken mit unterschiedlichen Tiefen und Breiten eingebaut werden zu können. Die Ergänzung mit formbaren Dichtungssätzen und Buchsen schafft vollständigen Schutz auch in besonders empfindlichen Hohlräumen…

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Bei Besichtigung top, bei Vertragsschluss flop

Wenn ein Mieter eine Wohnung besichtigt, dann interessiert er sich meistens auch sehr stark für die Ausstattung der Küche. Sind die Geräte neu? Entsprechen sie seinen Bedürfnissen? Ein Mieter in Berlin hatte in dem Zusammenhang ein seltsames Erlebnis: Ihm wurde beim Besichtigungstermin eine hochwertige Einbauküche vorgeführt, doch nach Vertragsabschluss fand sich dort plötzlich ein sehr viel einfacheres, billigeres Modell. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 366/04) entschied, dass dies kein korrektes Vorgehen des Eigentümers gewesen sei. Der Mieter habe einen Anspruch darauf, genau das Modell zu erhalten, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Wohnung eingebaut gewesen sei.

Entschädigung bei Küchentausch

Auch eine Küche kommt ins Alter. Mit fortschreitender Zeit hat der Eigentümer immer geringere Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter sie beschädigt oder entfernt. Das musste ein Eigentümer erfahren, als er bei einer über 25 Jahre alten Küche von seinem Mieter Schadenersatz forderte, nachdem dieser die Geräte entfernt hatte. Sein Argument: Die Küche sei nicht abgenutzt gewesen und habe immerhin ursprünglich 15.000 Mark gekostet. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 62 S 13/01) sah das nicht so. Ein Vierteljahrhundert liege weit über der durchschnittlichen Nutzungsdauer, der Zustand des Objekts sei außerdem nicht substantiiert dargelegt worden, weswegen es keine Entschädigung gebe.

Dunstabzug undicht, Mietminderung?

Wenn aus einem defekten Küchenrohr regelmäßig unangenehme Gerüche austreten, dann muss sich ein Mieter das nicht gefallen lassen. Im konkreten Fall waren die Folgen des Mangels besonders schwerwiegend, weil es sich um eine offene Küche handelte und deswegen die komplette Wohnung von den Ausdünstungen betroffen war. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 342/17) entschied, hier sei eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent angebracht. Die Bewohner hatten eigentlich 15 Prozent für angemessen gehalten.

Kücheneinbau und Steuer

Wenn ein Eigentümer in einem vermieteten Objekt die Einbauküche komplett erneuert (Spüle, Herd, Möbel und Elektrogeräte), dann kann er diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Er muss sie einem Urteil des Bundesfinanzhofes zu Folge (Aktenzeichen IX R 14/15) in einem Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben, was steuerlich weniger attraktiv ist. Es handle sich hier nämlich nicht um einen sofort und vollständig absetzbaren „Erhaltungsaufwand“, entschieden die obersten Finanzrichter…

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