Die Grundsteuererklärung ist in diesem Jahr notwendig, weil bundesweit die Grundsteuern neu berechnet werden sollen. Welche Daten für die Erklärung gebraucht werden, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. In jedem Fall gehören die Grundstücks- und Gebäudefläche dazu, unter Umständen aber auch die Lage und der Bodenrichtwert.

Wer ein Erbbaurecht hat, ist zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sein Haus steht. Dennoch müssen auch Erbbaurechtsnehmer eine Grundsteuererklärung abgeben. Informationen zur Grundstücksfläche und zur Lage sind im Grundbuch verzeichnet – ebenso wie die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Flurstücksfläche und die Grundbuchblattnummer. Liegt der Grundbuchauszug nicht vor, können Eigentümerinnen und Eigentümer ihn beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. In einigen Bundesländern gibt es außerdem Datenbanken, die diese Informationen online anbieten.

„Der Erbbaurechtsgeber ist für diese Informationen nicht die richtige Anlaufstelle“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Er kann aus Rechtsgründen auch nicht im Namen des Erbbaurechtsnehmers die Daten übermitteln.“

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverband 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. 

wurde 2013 gegründet. Er ist ein Zusammenschluss aus namhaften Erbbaurechtsausgebern, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren, sowie Dienstleistern der Branche…

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Nach Ansicht des Gerichts führt die Heranziehung des „Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen“1. Dies erscheint wenig verwunderlich, wenn man bedenkt, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen allein im Zeitraum 2010 bis 2020 um 65% angestiegen sind.

Deutschlands Grundstücke müssen unterschiedlich, aber in jedem Fall neu bewertet werden

In Folge der Grundsteuerreform müssen daher nun ALLE Grundstücke innerhalb der Bundesrepublik neu bewertet werden. Auch wenn man sich deshalb erneut über die Verfassungskonformität vor dem Hintergrund des Gleichheitssatzes streiten kann, erfolgt die Bewertung abhängig davon, in welchem Bundesland das jeweilige Grundstück liegt. Im Grundsatz gilt zwar das sog. „Bundesmodell“, die Bundesländer durften aber hiervon abweichend, eigene Bewertungsmodelle implementieren.

Das Bundesmodell wird von elf der sechzehn deutschen Bundesländer angewandt werden. An dem grundsätzlichen Verfahren „Bewerten, Bemessen und Besteuern“ wird festgehalten. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch Anwendung eines Ertragswertverfahrens. Der so ermittelte Grundbesitzwert ergibt durch Multiplikation mit der Steuermesszahl 0,031% den Grundsteuermessbetrag. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer berechnet sich dann wiederum aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und wenden zukünftig eigene Modelle zur Grundstücksbewertung für Zwecke der Grundsteuer an.

Während das Saarland und Sachsen grundsätzlich dem Bundesmodell, jedoch mit eigenen Steuermesszahlen, folgen, wenden die übrigen Bundesländer grundlegend abweichende Bewertungsverfahren an. Baden- Württembergs Grundstückswerte ermitteln sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und zwar unabhängig davon, welcher Nutzung das Grundstück unterliegt und ob bebaut oder unbebaut…

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„Die Analysen zeigen auch, dass es keine offensichtlichen Muster gibt – weder räumlich, noch nach Einwohnerdichten oder anderen Merkmalen oder Verschuldungsgrad. Die Recherchen zeigen, dass die Städte oftmals ihre hohen diskretionären Spielräume nutzen, um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle Freiräume zu schaffen,“ so Warnecke.

Warnecke wies darauf hin, dass 22 Städte im Vergleich zum Vorgängerranking vor drei Jahren die Kosten für die Abwasser- und Müllentsorgungsgebühren sowie für die Grundsteuer senken konnten, unter ihnen Bonn (-120 €), Nürnberg (-67 €) und Düsseldorf (-53 €). Für die Bürger aller anderen Städte würden die Nebenkosten insgesamt aber teurer. An der Spitze der Erhöhungen liegen Offenbach (+434 €), Mülheim (+239 €) und Gelsenkirchen (+203 €).

Die fünf günstigsten Städte

Die fünf teuersten Städte

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Nebenkostenranking 2021 öffnet sich als PDF

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Der Vergleich zum Ranking 2018 macht deutlich, dass die Städte, die eine Erhöhung beschlossen haben, durchweg kräftig zugelangt haben. So stieg die Jahresgrundsteuer in Salzgitter (+25 Prozent), Gelsenkirchen (+24 Prozent), Mülheim an der Ruhr (+39 Prozent) und Offenbach am Main (+49 Prozent) deutlich.

Warnecke erläuterte, dass jede Kommune anders sei: jede habe eine andere Entwicklung, andere Wirtschaftsstrukturen, andere Probleme zu bewältigen. Dennoch seien die Unterschiede erklärungsbedürftig. „Unser Vergleich soll nicht anklagen, sondern soll zur Transparenz beitragen. Nur dann können die Bürger ihre Kommunalpolitiker konkret fragen, warum sie mehr Grundsteuer zahlen als Bürger anderer Gemeinden“, erläuterte Warnecke. Warnecke empfahl den Kommunen, Strategien für eine Senkung der Grundsteuer zu entwickeln und diese den Bürgern zu erklären…

Der Beitrag Gütersloh gewinnt mit nur 323 Euro pro Jahr – In Witten zahlt die Musterfamilie mehr als das Doppelte – nämlich 771 Euro erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Zu den Ergebnissen erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW): „Rostock steht am besten da, Kiel, Lübeck, Hamburg und Schwerin tummeln sich mehr oder weniger im Mittelfeld und Flensburg ist, was die Höhe der Grundsteuer angeht, das teuerste Pflaster im Norden Deutschlands.

Die einzelnen Kommunen haben über den Hebesatz nicht unerheblich Einfluss auf die Wohnkosten und tragen damit eine besondere Verantwortung. Noch größer wird die Verantwortung, wenn man die Reform der Grundsteuer in den Blick nimmt, die von 2025 an gelten soll. Zum einen ist es wichtig, dass die Kommunalpolitikerinnen und Kommunalpolitiker sich an ihr Versprechen halten, die Reform nicht zu einer Erhöhung der Steuereinnahmen zu nutzen. Zum anderen bietet die Reform die Möglichkeit, über eine Entlastung von Mieterinnen und Mietern sowie Einfamilienhausbesitzern nachzudenken.

Bei der Erhebung haben die Kommunen über die Hebesätze eigenen Spielraum. Wer möchte, dass sich Menschen in der eigenen Stadt ansiedeln, sollte eine niedrigere Grundsteuer als Vorteil in Betracht ziehen…

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Im Zuge der Verabschiedung des neuen bundesrechtlichen Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde 2019 eine Öffnungsklausel vereinbart, die es den Ländern ermöglicht, ein eigenes Modell anzuwenden. Hamburg hatte sich schon 2020 entschieden, einen eigenen Weg zu gehen, um zu vermeiden, dass die stark ansteigende Bodenwertentwicklung auf die Grundsteuer in Hamburg 1:1 durchschlägt und das Wohnen zusätzlich verteuert.

Der Senat setzt für das ab 2025 geltende Hamburgische Grundsteuergesetz auf ein sogenanntes Wohnlagemodell

Finanzsenator Dr. Andreas Dressel: „Unser einfach anzuwendendes Wohnlagemodell bei der neuen Grundsteuer ist die richtige Antwort auf die teilweise dramatische Bodenwertentwicklung in unserer Stadt. Wir wollen Wohnen in Hamburg nicht weiter verteuern. Gerade günstiges Wohnen haben wir bei den verschiedenen Grundsteuer-Ermäßigungen besonders berücksichtigt. Das Wohnlagemodell ist sehr unbürokratisch, es werden nur wenige und einfach ermittelbare Angaben der Steuerpflichtigen benötigt, was wiederum technisch wenig Aufwand und im Ergebnis geringere Kosten bedeutet.“

Hintergrund: Wie wird die Grundsteuer zukünftig berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:
1. Ermittlung des Grundsteuerwertes (Bewertungsebene)
2. Ermittlung der Grundsteuermesszahl (Messbetragsebene)
3. Berechnung der Grundsteuer (Hebesatzebene)

Zu 1. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- beziehungsweise Gebäudefläche. Künftig sollen unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 Euro/Quadratmeter multipliziert werden und Gebäudeflächen mit 0,50 Euro/Quadratmter…

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Das Gute muss man nicht neu erfinden, sondern kann es auch mal kopieren. Vor allem im norddeutschen Raum. Hamburg zeigt, wie die Reform der Grundsteuer das bezahlbare Wohnen nicht gefährden wird. Schleswig-Holsteins Finanzministerin Monika Heinold sollte sich an ihren rot-grünen Senatskolleginnen und Senatskollegen ein Beispiel nehmen und sich am Hamburger Weg orientieren.

Neue Grundsteuer nicht Preistreiber für die Wohnkosten

Der Hamburger Weg ist nämlich klug, einfach, überzeugend und transparent. Das jetzt vorgelegte Hamburger Modell wird nach unserer ersten Begutachtung dafür sorgen, dass die neue Grundsteuer nicht als Preistreiber für die Wohnkosten in Hamburg wirkt.

Vor allem zeichnet sich das Hamburger Grundsteuermodell durch seine Einfachheit aus. Das sichert, dass die Reform auch wirklich zum 1. Januar 2025 umgesetzt werden kann und die staatlichen Behörden bei der Erhebung der Grundsteuer nicht überfordert werden.

Bundesmodell sei schwer administrierbar, verfassungsrechtlich bedenklich

Besonders bedenklich ist die Absicht von Schleswig-Holstein, das Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz zu übernehmen. Die Hamburger Finanzverwaltung hat ein vernichtendes Urteil über diesen Reformvorschlag gefällt. Das Bundesmodell sei schwer administrierbar, verfassungsrechtlich bedenklich, fördere die Segregation in den Wohnquartieren und könne fortlaufend zu steigenden Mietnebenkosten führen.

Der schleswig-holsteinische Landesrechnungshof wiederum hat den Finanzbehörden des Landes attestiert, für die Grundsteuerreform nicht gerüstet zu sein. Die Finanzämter seien auf diese umfassende Neubewertung der Immobilien weder technisch noch personell vorbereitet…

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Im Zuge der Verabschiedung des neuen bundesrechtlichen Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde 2019 eine Öffnungsklausel vereinbart, die es den Ländern ermöglicht, ein eigenes Modell anzuwenden. Hamburg hatte sich schon 2020 entschieden, einen eigenen Weg zu gehen, um zu vermeiden, dass die stark ansteigende Bodenwertentwicklung auf die Grundsteuer in Hamburg 1:1 durchschlägt und das Wohnen zusätzlich verteuert.

Der Senat setzt für das ab 2025 geltende Hamburgische Grundsteuergesetz auf ein sogenanntes Wohnlagemodell

Finanzsenator Dr. Andreas Dressel: „Unser einfach anzuwendendes Wohnlagemodell bei der neuen Grundsteuer ist die richtige Antwort auf die teilweise dramatische Bodenwertentwicklung in unserer Stadt. Wir wollen Wohnen in Hamburg nicht weiter verteuern. Gerade günstiges Wohnen haben wir bei den verschiedenen Grundsteuer-Ermäßigungen besonders berücksichtigt. Das Wohnlagemodell ist sehr unbürokratisch, es werden nur wenige und einfach ermittelbare Angaben der Steuerpflichtigen benötigt, was wiederum technisch wenig Aufwand und im Ergebnis geringere Kosten bedeutet.“

Hintergrund: Wie wird die Grundsteuer zukünftig berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:

• Ermittlung des Grundsteuerwertes (Bewertungsebene)
• Ermittlung der Grundsteuermesszahl (Messbetragsebene)
• Berechnung der Grundsteuer (Hebesatzebene)

Zu 1. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- beziehungsweise Gebäudefläche. Künftig sollen unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 Euro/Quadratmeter multipliziert werden und Gebäudeflächen mit 0,50 Euro/Quadratmeter.

Die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen bestimmen keine Wertverhältnisse. Sie bilden lediglich Relationen ab, anhand derer die Kostentragung für öffentliche Leistungen zugeordnet wird, die dem örtlichen Grundstückseigentümer bezogen auf sein Steuerobjekt zu Gute kommen und nicht bereits durch besondere Gebühren und Beiträge abgegolten sind. Annahme ist: Wer viel Wohn- und Grundstücksfläche hat, profitiert mehr von öffentlichen Gütern wie Schulen, Brandschutz, Räumungsdiensten, Spielplätzen. Die Fläche ist somit der alleinige Bewertungsmaßstab, der im Sinne des Bundesverfassungsgerichts dazu geeignet ist, die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden.

Zu 2. Der Messbetrag wird aus dem Ergebnis der Bewertungsebene, dem Grundsteuerwert, ermittelt. Der Grundsteuerwert für das Gebäude wird mit der jeweiligen Messzahl multipliziert. Die Messzahl bildet die Begünstigung verschiedener Parameter ab.

Beispiel: Einfamilienhaus, normale Wohnlage, Grundstücksfläche 1.000 qm, Wohnfläche 100 qm
Im Bereich der Steuermesszahlen ist aus sozial- und wohnungspolitischen Gründen für Gebäudeflächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, eine Begünstigung von 30% gegenüber Gebäudeflächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, vorgesehen…

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Das alles hat ein Ziel: die Unterstützung der BBU Mitgliedsunternehmen bei ihrem nachhaltig erfolgreichen Betriebskostenmanagement. Mit diesem Preisspiegel gibt er ihnen hierzu erstens einen verlässlichen Bezugspunkt für ihre Gespräche mit Ver- und Entsorgern – auch zur Verhandlung besserer Konditionen.

Zweitens schafft der Verband durch die Aufbereitung und Zugänglichmachung dieser vielen Daten eine wichtige Basis für mehr Transparenz, zur Unterstützung einer Diskussion auf Augenhöhe über effiziente Ver- und Entsorgungsdienstleistungen.

Das ist umso anspruchsvoller, je unsicherer und wechselhafter die von der Politik gesetzten Rahmenbedingungen sind. Dazu zählen beispielsweise die sich vor dem Hintergrund des Bundestagswahlkampfes 2021 bereits abzeichnenden weiteren mietrechtlichen Diskussionen auf Bundesebene ebenso, wie die Debatten um…

Der Beitrag Energie, Wasser, Müllentsorgung, Grundsteuer – BBU präsentiert Preisspiegel 2020 – Die Basis für Preisverhandlungen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

in Sachen Reform der Grundsteuer ist in Norddeutschland in den vergangenen Wochen Bewegung gekommen. Hamburgs Finanzsenator Andreas Dressel stellte Eckpunkte für die Reform vor. Schleswig-Holsteins Finanzministerin Monika Heinold rückte – nachdem die Koalitionsparteien CDU und FDP aufbegehrten – von ihrer Festlegung auf das Bundesmodell ab. In Mecklenburg-Vorpommern wiederum wird hinter den Kulissen noch gerungen.

Am weitesten ist Hamburg. In der Hansestadt wird den Worten von Dressel zufolge von 2025 an die Grundsteuer mit Hilfe eines sogenannten Fläche-Lage-Modells berechnet. Im Kern basiert die Höhe der Grundsteuer dann auf der Grundstücks- bzw. der Gebäudefläche und der aus dem Mietenspiegel bekannten Lage (normale bzw. gute Lage) des Grundstücks bzw. des Gebäudes. Wohngebäude werden bei der Berechnung der Höhe der Grundsteuer begünstigt.

Der Hamburger Weg bei der Grundsteuerreform wird das bezahlbare Wohnen nicht gefährden. Er ist klug, einfach und überzeugend. Damit weicht er diametral von dem Reformvorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz ab, der kompliziert, teuer und ungerecht ist. Das jetzt vorgelegte Hamburger Grundsteuermodell wird nach unserer ersten Begutachtung dafür sorgen, dass die Wohnkosten auf ganz Hamburg bezogen nicht weiter steigen.

In Schleswig-Holstein haben die Grünen nun vorgeschlagen, das Bodenwertmodell aus Baden-Württemberg zu übernehmen. Es ist zunächst einmal gut, dass jetzt auch bei den Grünen im Norden ein Nachdenken darüber eingesetzt hat, ein eigenes Modell für die Grundsteuer zu entwickeln. Das birgt die Chance, dass regionale Besonderheiten berücksichtigt werden.

Aber die große Rolle, die der Bodenrichtwert beim baden-württembergischen Modell spielt, widerspricht der Absicht, das Wohnen nicht zu verteuern. Gerade in den besonders nachgefragten Wohnvierteln sind in den vergangenen Jahren die Bodenrichtwerte dramatisch gestiegen. Wenn diese Steigerung künftig die Grundsteuer maßgeblich bestimmt, werden Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen sich dort das Wohnen nicht mehr leisten können. Die bisherige Aufteilung der Städte in reiche und arme Stadtviertel wird auf Jahrzehnte hinaus zementiert.

Wer dem Bodenrichtwert bei der Bemessung der Grundsteuer eine so große Bedeutung beimisst, verabschiedet sich von der sozialen Durchmischung von Wohnvierteln…

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