Fliegende Dachziegel Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem starken Sturm Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes. Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr.

Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.
(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

Erst Ja, dann Nein
Verwalter stimmte einem Verkauf zu und zog dann wieder zurück

Gelegentlich ist es in der Teilungserklärung vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohneigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten (zum Beispiel des Verwalters) bedarf. Diese Zustimmung kann allerdings, wenn sie denn einmal erteilt wurde, nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ohne weiteres widerrufen werden. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZB 134/17)

Der Fall: An der grundsätzlich erforderlichen Billigung des Verkaufes durch den Verwalter bestand kein Zweifel. Deswegen holte sie der betroffene Eigentümer auch ein, als er vier Objekte veräußern wollte. So weit war alles geklärt, das Grundbuchamt hatte die Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen. Dann allerdings überlegte es sich der Verwalter doch anders und widerrief seine Zustimmung gegenüber dem Notar. Das Grundbuchamt beanstandete daraufhin das Fehlen der Verwalterzustimmung und lehnte es ab, die Eigentumsum-schreibung einzutragen. Der komplette Verkauf stand plötzlich auf der Kippe, was der Verkäufer nicht hinnehmen wollte. Deswegen mussten sich nacheinander drei Gerichtsinstanzen mit der Materie befassen.

Das Urteil: Nach Vertragsabschluss, so entschied der Bundesgerichtshof als letzte Instanz, könne die einmal erteilte Verwalterzustimmung nicht mehr widerrufen werden. Denn eine solche Aktion führe dazu, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer einen Vertrag erfüllen müsse, den er gar nicht mehr erfüllen könne. Der Zustimmungspflichtige habe es schließlich in der Hand gehabt, vor seiner Entscheidung die Argumente für und wider einen Verkauf gründlich zu prüfen.

Grunderwerbsteuer für Küche?
Käufer durfte bewegliche Gegenstände aus Verkaufspreis herausrechnen

Wenn Verkäufer und Käufer einer Immobilie im notariellen Kaufvertrag eine bestimmte Summe für mitveräußerte bewegliche Gegenstände vereinbaren, dann kann diese Summe im Regelfall bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtpreis herausgerechnet werden. So urteilte nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Fachgerichtsbarkeit.
(Finanzgericht Köln, Aktenzeichen 5 K 2938/16)

Der Fall: Der komplette Kaufpreis für ein Einfamilienhaus betrug 392.500 Euro. Darin enthalten waren laut Vertrag eine im Objekt befindliche Einbauküche und eine Markise, die zusammen mit 9.500 Euro veranschlagt wurden. Auf diesen Betrag wollte der Käufer keine Grunderwerbsteuer bezahlen, denn die Übernahme dieser beweglichen Gegenstände habe ja nichts mit dem Grunderwerb zu tun…

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Derzeit sind die Unterschiede erheblich: In Bayern und Sachsen werden3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und in Hamburg 4,5 Prozent fällig. Am meisten müssen Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland zahlen. Dort liegt der Satz bei 6,5 Prozent. Hinzu kommen Notargebühren und in vielen Fällen eine Maklercourtage. Das alles verteuert den Kauf.

Monatlich mehr Geld in der Tasche

Die Modellrechnung des HWWI für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung zeigt, dass Käufer in 23 von insgesamt 401 deutschen Kreisen monatlich mindestens 40 Euro mehr im Portemonnaie hätten, wenn die Grunderwerbsteuer auf zwei Prozent gesenkt würde. Injedem vierten Kreis sind es immerhin noch mindestens 30 Euro. Von der Ersparnis profitieren Käufer Monat für Monat – für die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Für die Modellrechnung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Die größte Ersparnis ergibt sich demnach für den Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein, wo 6,5Prozent Grunderwerbsteuer erhoben werden. Wohnungen in dieser Region sind vergleichsweise teuer, exklusive Feriendomizile auf Sylt treibendie Preise. In Nordfriesland würden für 70 Quadratmeter Wohnfläche bei einer Deckelung der Grunderwerbsteuer 17.603 Euro weniger fällig.Die monatliche Rate würde laut Modellrechnung statt 1.818,72 Euro nurnoch 1.724,11 Euro betragen. Immobilienkäufer könnten so monatlich gut 94 Euro sparen. „Die hohen Nebenkosten zwingen Käufer in vielen Fällen, höhere Darlehen aufzunehmen. Das schreckt viele ab. Zumal das- Geld bei einem Wiederverkauf verloren ist“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Top Ten: Größte monatliche Ersparnis bei der Finanzierung
einer 70-Quadratmeter-Wohnung

Hohes Preisniveau – hohe Grunderwerbsteuer

Die größte Entlastung würden Käufer in den begehrten Großstädten erfahren. Unter den Top Ten finden sich gleich vier der so genannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen. In Frankfurt am Main müssten Käufer bei einer Deckelung der Grunderwerbsteuer monatlich 76 Euro weniger für den Kredit aufbringen, in Düsseldorf beträgt die monatliche Ersparnis knapp 64 Euro, in Berlin 63 Euro undin Köln 61 Euro. Auch in Stuttgart, Hamburg und München liegt die Ersparnis monatlich zwischen 42 und 47 Euro…

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