In Waidhofen/Ybbs wurde ein unkonventionelles, gemeinschaftliches Wohnprojekt realisiert. 2017 entstand die Idee, ein Mehrparteienhaus zu bauen, um gemeinsame Ressourcen zu nutzen. Rund drei Jahre wurde diskutiert, geplant, verworfen und neu geplant. „So kam es zur Gründung unseres Vereins ,Gemeinschaftlich Wohnen – die Zukunft‘ (GeWoZu)“, erläutert Angi Groß. Das Projekt mit insgesamt zwölf Wohnungen und 33 Bewohnern startete im Mai 2020 mit dem Bau. Seit Ende 2021 ist das Haus nun fertig und bezogen. Die Wohnungen sind so unterschiedlich wie ihre Bewohner.

Nachhaltig sollte das Haus sein. Das Ergebnis ist ein Hybridbau, recycelter Beton kam zum Einsatz, Stroh und Lehm wurden für Wände und Böden verwendet. Die Fußbodenheizung bezieht die Wärme aus der Erde mit Hilfe einer Wärmepumpe, das Warmwasser wird über die Photovoltaikanlage erzeugt. Die nicht genutzte Energie wird eingespeist, wobei es gerade Bestrebungen für eine lokale Energiegemeinschaft gibt. Das Regenwasser wird für Toiletten und Brauchwasser genützt. Das gemeinsame Wohnen wird im GeWoZu rund um die Uhr gelebt – es gibt eine gemeinsame Garderobe, das Haus ist komplett straßenschuhfrei.

Angi Groß lebt auf 60 Quadratmetern – für sie mehr als genug Platz. „Wir teilen vieles miteinander und wachsen dabei persönlich.“ Der Baugruppe gelang es, qualitativ hochwertigen Lebensraum zu schaffen und gleichzeitig auf eine effiziente und achtsame Ressourcennutzung zu achten. Hinter dem Haus befinden sich ein großzügiger Garten, Spielflächen und differenzierte Erholungsräume, Gemeinschaftsküche, Hauswirtschaftsraum, Erdkeller, Werkstatt und Lagerräume.

Viele Erwartungen

Einkaufen können die Bewohner im Foodcoop im Keller, ein kleines Geschäft bietet alles für den täglichen Bedarf. Der Planungsprozess schweißte die zwölf Familien zusammen: „Es gab viele verschiedene Erwartungen. In Zusammenarbeit mit den W30 Architekten recherchierten wir viel, um eine möglichst nachhaltige Bauweise unseres Hauses zu erreichen. Da gab es auch viel Neuland für die Architekten“, so Groß.

Gebaut wurde schließlich ohne Bauträger: „Wir wollten die Themen, die den Bau betrafen, möglichst selbstbestimmt entscheiden. Zusätzlich konnten wir durch das Selber-Bauen natürlich auch Geld sparen.“ Finanziert wurde der Bau über ein alternatives Konzept. Eigenmittel wie auch Kredite der Bewohner wurden durch einen Vermögenspool, über den Anleger wertgesicherte Anteile am Projekt erwerben konnten, ergänzt…

Der Beitrag Wohnqualität gemeinsam (er)schaffen und (er)leben erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Große Freude in Wien, große Freude in Barcelona. Das Wohnprojekt Gleis21 im Wiener Sonnwendviertel schaffte es auf die Shortlist des EU Mies-van-der- Rohe-Awards 2022, aus einer Auswahl von Projekten aus 41 Ländern. Das kooperative Wohnprojekt La Borda vom katalanischen Architekturkollektiv Lacol erhielt sogar den Preis für „Emerging Architecture“. Anzeichen dafür, dass sich gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte von einem Nischendasein in die Mitte der Wohnbauarchitektur geschoben haben. Bei österreichischen Pionierprojekten wie dem Wohnprojekt Wien im Nordbahnhofviertel von einszueins Architekten geben sich internationale Besucher die Klinke in die Hand, und in jedem größeren Stadtentwicklungsgebiet sind inzwischen Bauplätze für Baugruppen reserviert – wenn auch nicht in jeder Stadt und in jedem Bundesland.

Eine Bewegung, die jedoch nicht aus dem Nichts kommt. Blickt man etwas weiter in die Vergangenheit zurück, zeichnen sich Wellenbewegungen ab: Die Siedlerbewegung in den frühen 1920er-Jahren, die Ökodörfer der 68er-Generation und kooperative städtische Projekte wie die Grazer Terrassenhaussiedlung. Danach folgte ein Dornröschenschlaf, der durch die Sargfabrik in Wien-Penzing in den späten 1980er-Jahren langsam endete, bis es im neuen Jahrtausend zur richtig großen Welle kam.

Aktuelle Publikationen wie das „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ von Wohnprojekt-Pionier Heinz Feldmann und „Gemeinschaftliches Wohnen und selbstorganisiertes Bauen“ von Christoph Laimer und Andrej Holm zeigen den reichen Fundus an Forschungsergebnissen; ein inzwischen etablierter Berufszweig an Prozessbegleitern, die Professionalisierung der Selbstorganisation.

Nische oder Mainstream?

Doch sind Projekte, die von künftigen Bewohnern ein hohes Maß an Ausdauer und Risiko verlangen, wirklich mehrheitsfähig? „Wege aus der Nische in den Mainstream“ war auch das Thema des Baugemeinschaftsforums im Juni 2022, organisiert von der Initiative Gemeinsam Bauen und Wohnen (Ini- GBW). „Baugemeinschaften haben ihren Platz in einer pluralistischen Gesellschaft“, resümieren Johanna Leutgöb von der IniGBW und Vorstandskollege Arnold Brückner.

Brückner, selbst Architekt und Bewohner der Baugruppe Grätzelmixer im Sonnwendviertel, ergänzt: „Man muss vielleicht den Begriff Mainstream infrage stellen. In Wien gibt es freifinanzierte Wohnungen im Bestand und Neubau sowie die sozialdemokratische Tradition von Gemeindebau und gefördertem Wohnbau. Es gibt also nicht den Mainstream im klassischen Sinne. Es gibt unterschiedliche Lösungen für verschiedene Fragen, es gibt ein reichhaltiges Angebot für viele Bedürfnisse. Das heißt auch, dass gemeinschaftliche Wohnformen ein förderungswürdiger Ansatz sind, weil sie keine vorentwickelten Modelle bieten, sondern auf ein konkretes Bedürfnis von konkreten Menschen an einem konkreten Ort reagieren. Gerade das macht sie flexibel und adaptierbar.“

Auf reichlich Erfahrung in der Begleitung von Wohnprojekten kann man auch bei realitylab zurückgreifen, und dessen Gründer Gernot Tscherteu bringt die Antwort auf den Punkt: Baugruppen werden nie zum Mainstream werden, aber sie beeinflussen den „normalen“ geförderten Wohnbau nachhaltig. „Wir begleiten viele Projekte im Bereich soziale Nachhaltigkeit, und viele Erkenntnisse und Methoden von Baugruppenprojekten können wir dort auch anwenden. Die Gemeinschaftsräume bleiben bei uns fast nie leer. Es sind Elemente in den Mainstream übergegangen, aber nicht die Wohnform selbst. Dafür bräuchte es natürlich auch eine eigene Förderung und eine Anerkennung, dass Baugruppen einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten.“

Gemeinschaftsräume im Dialog

Ein konkretes Beispiel dieses Wissenstransfers ist der von realitylab moderierte „Wiesendialog“ im Quartier In der Wiesen Süd. Hier wurde schon im Bauträgerwettbewerb das Ziel verfolgt, alle Bauplätze durch gemeinsamen Freiraum und geteilte Gemeinschaftsräume zu verknüpfen. „Wir starten immer mit den Bewohnern gemeinsam, und mit einem extra dafür reservierten Budget“, erklärt Gernot Tscherteu. „Dafür machen wir Workshops, die wie Baugruppentreffen organisiert werden…

Der Beitrag Kollektive Wohnlabore erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Alternative Wohnformen wie Baugruppen oder Baugemeinschaften stellen in Österreich eine Nische dar. „Österreichweit betrachtet, ist das Interesse an dieser Form des Wohnens überschaubar“, sagt etwa Michael Priebsch, Leiter Großvolumiger Wohnbau bei der Erste Bank und selbst Bewohner eines Gemeinschaftswohnprojekts. Heinz Feldmann, Vorstandsmitglied der Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen, sieht hingegen einen „Mikro-Boom in der Nische“. „Speziell in Wien hat sich sehr viel getan, aber auch in den Bundesländern gibt es immer mehr Projekte und Gruppen, die sich auf den Weg machen“, so Feldmann. Allerdings ist es für die Projekte nicht einfach, sich gegen die Marktkräfte der Immobilienentwicklung zu behaupten.

„Alternative Wohnmodelle funktionieren nur, wenn sie einen bevorzugten Zugang zu Bauland erhalten. Sonst haben sie kaum eine Chance“, ist Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen überzeugt. Diese Bevorzugung ist aus Sicht des Wohnbauexperten vor allem bei Quartiersentwicklungen durchaus gerechtfertigt. „Diese Modelle, wenn sie gut aufgesetzt sind, können sich häufig als Kristallisationspunkte für die soziale Inklusion, für Kulturinitiativen und die Belebung von Nachbarschaften erweisen“, so Amann. Gerade bei größeren Entwicklungen sieht er Gemeinden gut beraten, für Pluralität zu sorgen und einzelne Baufelder für solche Initiativen zu reservieren.

Schwerer Zugang zu Geld

Für Finanzierungsexperten Priebsch wäre es wichtig, den Zugang zu Förderungen zu erleichtern. „In Österreich ist es sehr schwer, an Förderungen zu kommen. Aus meiner Sicht müsste die Wohnbauförderung in allen Bundesländern für Baugruppen geöffnet werden, auch ohne Bauträger“, so Priebsch. Eine Variante wäre etwa, ähnlich wie in Deutschland einen fixen Prozentsatz des Fördervolumens für alternative Wohnformen zu reservieren.

Damit könnte auch eine neue, weniger kaufkräftige Klientel für diese Form des Wohnens gewonnen werden. Denn aufgrund der aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen ist freifinanziertes Gemeinschaftswohnen laut Eveline Hendekli, Geschäftsführerin der WoGen Wohnprojekte-Genossenschaft keine Alternative für Familien mit geringem Einkommen.

Ist der Zugang zu Förderungen verwehrt, bleibt oft nur die klassische Bankenfinanzierung. „Dabei ist das Risiko für Banken aber groß“, erklärt Priebsch, der sich bei der Erste Bank aufgrund seiner persönlichen Vita dafür einsetzt, dass Projekte nicht a priori abgelehnt werden. Er weiß aber auch, dass die Risiko-Frühwarnsysteme der Banken in fast allen Fällen anschlagen werden. „Meist sind bei den Projekten keine Profis am Werk, es fehlt das einschlägige Know-how.“ Deshalb empfiehlt Priebsch auch allen Interessierten, Projekte nur gemeinsam mit Professionisten umzusetzen.

Das erleichtert auch den Zugang zum Geld. Neben der Bankenfinanzierung stehen den Projekten auch alternative Finanzierungsschienen wie Crowdfunding offen. Wie gut diese Modelle funktionieren, ist auch abhängig vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld. „Eine Investition in ein Wohnprojekt war im Fall eines extrem niedrigen Zinsniveaus attraktiv, weil es mehr Ertrag versprach als klassische Anlageformen, bei relativ hoher Sicherheit“, erklärt Hendekli.

Wenn die Zinsen steigen, verteuert das auch die alternativen Finanzierungsinstrumente und somit letzten Endes auch das Wohnen in damit finanzierten Projekten. Michael Priebsch gibt zu bedenken, dass Crowdfunding-Finanzierung mit viel Risiko verbunden ist. „Für Wohnprojekte braucht man langfristiges Kapital, das ist bei Crowdfunding nicht der Fall.“ Wolfgang Amann begrüßt zwar den Wettbewerb an Ideen zur Projektfinanzierung, hat bei Crowdfunding-Modellen aber ebenfalls Bedenken. „Ein grundlegender Einwand ist die Einlagensicherung, die bei diesem Modell definitiv ungenügend geregelt ist. Wenn ein Projekt schief läuft, bekommt der Anleger exakt nichts zurück.“

Vermögenspool & habiTAT

In Österreich haben sich zwei verschiedene Modelle der alternativen Finanzierung für Wohnraum etabliert, der „Vermögenspool“ und Nachrangdarlehen in der sogenannten habiTAT-Variante. HabiTAT hat die Strukturen des deutschen Mietshäuser-Syndikats in den österreichischen Rechtsraum übertragen. Dabei geht es um eine nichtkommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum gemeinschaftlichen Erwerb von Häusern, die in Kollektiveigentum überführt werden, um langfristig bezahlbare Wohnungen zu schaffen…

Der Beitrag Eine Frage der Kosten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Es ist kein Geheimnis: Bei Jugendlichen und jungen Menschen ändern sich die Lebensumstände schnell. Man wohnt alleine, zu zweit, dann wieder alleine, in einer WG, als Alleinerziehende, als junge Familie. Wie macht die Wohnung diese biografischen Bewegungen mit? Brauchen junge Menschen ganz andere Grundrisse als ältere, deren Lebensumstände stabiler und planbarer sind? Oder einfach kluge flexible Lösungen, die die Wohnung adaptierbar machen?

Verena Mörkl und Christoph Mörkl haben Erfahrung in diesen Fragen gesammelt. Ihr Büro Superblock Architekten realisierte 2014 am Nordbahnhof in Kooperation mit dem Magazin biber das Wohnprojekt „Wohnen mit scharf!“, die Zielgruppe waren Menschen mit Migrationshintergrund. „Wir hatten uns im Vorfeld erkundigt, ob migrantische Junge anders wohnen“, erinnert sich Christoph Mörkl heute. „Das tun sie aber überhaupt nicht. Sie wollten eine ganz normale Wohnung, aber mit Superförderung. Das Monetäre spielt immer die Hauptrolle.“

Drei Jahre später kooperierten Superblock mit der Alpenland im Rahmen der damals neuen niederösterreichischen Förderschiene „Junges Wohnen“. Jeweils ein Gebäude mit 29 Wohnungen wurde in St. Pölten im Frühjahr 2017 und Baden im Sommer 2017 fertiggestellt. „Unser Konzept basierte auf dem Standpunkt, dass die Wohnung innerhalb der Wände unterschiedliche Lebenssituationen abdecken muss“, erklärt Verena Mörkl. „Man hat schließlich in diesem Alter noch nicht die finanziellen Möglichkeiten, dauernd umzuziehen. Wir haben es damals so gelöst, dass wir wenig Trakttiefe und lange Fassaden angeboten haben.

Wohnungen also, die auf engstem Raum all das abbilden können. Und ganz wesentlich dazu ein großer Außenraum, für den die Jungen nicht extra zahlen müssen. Es wurden vorab die Interessenten angeschrieben, welche Gemeinschaftseinrichtungen sie sich wünschen – an erster Stelle war ein Grillplatz, dann eine Gemeinschaftsküche. Soweit wir sehen, wird das heute sehr gut und intensiv genutzt.“

Hemmschuh Rückbau

Ansätze, die sich die beiden Architekten auch für Wien wünschen, allerdings seien dort die Konditionen im Smart-Wohnbauprogramm zu strikt, um Flexibilität bei der Zimmereinteilung zuzulassen. „Außerdem müssten die Mieter allfällige Umbauten beim Auszug wieder rückbauen, was ein großer Hemmschuh ist“, so Christoph Mörkl. „Es gibt zwar Möglichkeiten, über die Möblierung die Zimmer anders aufzuteilen, aber viele Bauträger geben dieses Wissen an die Mieter nicht weiter, weil sie keine Umbauten haben wollen.“

Intensiv mit den Bedürfnissen der Jungen beschäftigt man sich auch bei der Wohnbaugruppe in der Steiermark. „Auf schnell ändernde Lebensumstände zu reagieren, ist schwierig, weil Gesetze und Förderung sehr strikte Grenzen setzen“, sagt Vorstandsdirektor Wolfram Sacherer. „Beim Eigentum ist eine gewisse Flexibilität möglich, beim geförderten Wohnbau weniger.

Wir wollen hier aber weiterdenken und haben mit unseren Startwohnungsprojekten in Liezen und Wagna spezielle geförderte Angebote für junges Wohnen lanciert. Das Projekt umfasst vor allem Zweizimmerwohnungen und kleine Dreizimmerwohnungen inklusive Küchen und versteht sich als Angebote für die Übergangsphase nach dem Auszug von Zuhause.“

Das Alterslimit ist mit 35 festgelegt, der Mietvertrag auf zehn Jahre befristet und kann – sofern das Alterslimit noch nicht erreicht wurde – einmal verlängert werden. Eine der wesentlichsten Veränderungen beim Bedarf fand jedoch, so Sacherer, außerhalb der Wohnung statt: „Bei jungen Familien ist durch Corona der Bedarf an Grün und Freiraum gestiegen.

Wir werden hier in Zukunft mehr bieten, weil gerade die jungen Bewohner im direkten Wohnumfeld aktiv mehr machen wollen: Hochbeete zum Garteln zum Beispiel.“ Letztendlich sind aber auch hier die Prioritäten klar gesetzt. „Die Leistbarkeit steht beim geförderten Wohnbau immer im Vordergrund, danach die Lage. Beim Eigentum steht die Lage an erster Stelle. Erst dann geht es darum, wie die Wohnung tatsächlich ausschaut.“

Leistbarkeit vor Lage

Bei der Neuen Heimat Tirol hat man die Wünsche der jungen Generation fachlich eruiert und 2019 eine repräsentative Umfrage unter 18- bis 35-Jährigen vorgenommen. Das Ergebnis: Die Wohnbedürfnisse unterscheiden sich kaum von jenen der vorhergehenden Generationen. Ganz oben auf der Wunschliste: Waschmaschinenanschluss, W-Lan, Fahrradabstellraum, gute Öffi-Anbindung.

Gemeinschaftsräume sind dagegen vor allem ein netter Bonus. „Bevorzugt werden Wohngrundrisse ab zwei Zimmern, das Schlafzimmer sollte möglichst getrennt sein“, berichten die NHT-Geschäftsführer Hannes Gschwentner und Markus Pollo. „Und wenn schon eine Einzimmerwohnung, dann soll der Grundriss die Möglichkeit bieten, den Schlafbereich bei Bedarf mit einer einzuziehenden Wand abtrennen zu können.“ Mehr als dies zählen jedoch auch hier die drei L Leistbarkeit, Leistbarkeit, Leistbarkeit – und das noch vor Lage, Lage, Lage.

So viel zum Wohnbau, doch wie haben sich die Bedürfnisse von Studierenden entwickelt? Studentenwohnheime haben in den letzten Jahren einen Boom erfahren, vor allem, weil sie als Anlageobjekt entdeckt wurden. Doch auch im Inneren hat sich einiges getan, denn die Ansprüche sind heute anders als früher, sowohl bei einheimischen als auch bei internationalen Studierenden.

„Studierende haben sich in der Vergangenheit vor allem für die soziale Komponente eines Heimes entschieden“, berichtet Martin Strobel, Geschäftsführer der gemeinnützigen Wihast, die österreichweit mehr als 3.200 Plätze in ihren 16 Heimen verwaltet. „Sie wollten selbst im Haus die Gemeinschaftsräume gestalten und eine starke Community aufbauen. Das hat sich ein wenig verändert Richtung Trend zum Einzelzimmer, der sich deutlich verstärkt hat.

Wir bieten derzeit aktuell unsere Heimplätze zu 80 Prozent als Einzelzimmer und 20 Prozent als Doppelzimmer an.“ Bei den Gemeinschaftsräumen können die Bewohner auch heute mitreden. „Es kommt öfters vor, dass die Funktionen von Gemeinschaftsräumen umgestaltet werden, da sich die Bedürfnisse und Nutzungen der Studierenden ändern. Hierbei ist es wichtig, dass die Ausstattungen der Räumlichkeiten zweckmäßig, aber flexibel sind.“

Höherer Standard

Auch beim größten Anbieter in Österreich, der gemeinnützigen Stuwo, konstatiert man eine starke Dynamik auf dem Wohnheimmarkt. „Die Wohnbedürfnisse von Studierenden haben sich in den letzten Jahren radikal verändert“, so Vorstand Florian Huemer. „Sie versprechen sich heute einen höheren Standard zum gleichen Preis. Geteilte Sanitärzellen sind heute nicht mehr gewünscht, und Doppelzimmer sind schwierig zu vermieten…

Der Beitrag Die drei G und L des jungen Wohnens erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

W iesen, Urban Gardening, ein Cafépavillon, Sitzbänke. Der Helmut-Zilk-Park im Wiener Sonnwendviertel bietet das ganze Freiraumzubehör für Anrainer aller Generationen. Doch es waren nicht diese Features, die bei der Gruppe der Jugendlichen beliebt waren. Der populärste Treffpunkt war ein kleiner, primitiver Holzverschlag, übrig geblieben von der Baustelle: Eine Sitzbank, ein Tisch, zwei Wände, ein Dach, ganz ohne jegliche Gestaltungsambition. Dies erwies sich als exakt der richtige Mix für 13- bis 17-Jährige. Jeder, der sich an seine eigene Jugend erinnert, kann es nachvollziehen: Man will vor allem unbehelligt sein, man will geschützte Orte für den ersten Kuss, die erste Tschick, fürs Reden und Herumalbern.

Der Holzverschlag ist inzwischen verschwunden, daneben ist ein großer Freiraum für dieselbe Zielgruppe entstanden: Der 1.275 Quadratmeter große Jugendspielplatz, entworfen vom Büro Yewo Landscapes. Von der ersten Sekunde an herrschte hier wilde Bewegung. Es wird geturnt, gehangelt, geschaukelt. Ein einfaches, aber vielfältiges System aus gebogenen Rahmen, ausgestattet mit Bändern, Ringen, Schnüren, Tüchern und Stangen.

Die Hauptzielgruppen sind 10- bis 16-Jährige, aber auch Erwachsene zwischen 17 und 60 plus. Motorik-Spielplätze und öffentliche Fitnessgeräte sind wienweit eine Erfolgsgeschichte der letzten Jahre, vom Esterházypark über den Bruno-Kreisky-Park bis zum Donaukanal. Die Corona- Pandemie hat den Drang nach Bewegung im Außenraum noch verstärkt.

Gendergerechte Planung

Vor allem in dicht bebauten Bezirken mit wenig Grünraumanteil wie im zentralen Favoriten sind solche Angebote elementar, weiß man bei der zuständigen Gebietsbetreuung Ost. „Die Freiflächen im Sonnwendviertel und der Motorikpark werden über die Bezirksgrenzen hinweg von allen Altersgruppen gut angenommen. Besucher kommen nicht nur aus der näheren Umgebung, sondern auch von weiter weg. Durch die Corona- bedingte Schließung von Einrichtungen, die vor allem von Jugendlichen und jungen Erwachsenen genutzt werden, sind im Freiraum jetzt auch Gruppen anzutreffen, die zuvor andere oder kommerzielle Angebote genutzt haben. In unserer Arbeit haben wir oft mit den Gruppen zu tun, die den öffentlichen Raum intensiv nutzen.“

Gerade der 10. Bezirk sei ein junger Bezirk, wobei Jugendliche und junge Menschen keine homogene Gruppe darstellten, sondern sehr unterschiedliche Wünsche und Bedürfnisse haben. „Zentral ist für Jugendliche die Möglichkeit, sich mit anderen zu treffen und Rückzugsräume zu haben. Wir beobachten, dass gerade in dieser Altersgruppe die Nutzung des öffentlichen Raums stark vom Geschlecht abhängt.

Deswegen sind gendergerechte Planung oder Angebote wie der „Reumädchenplatz“ gerade für jugendliche Mädchen und junge Frauen wichtig, um sich den öffentlichen Raum anzueignen.“ Zu beachten sei bei der Möblierung der Freiräume, dass genügend Sitzplätze, WCs und schattige Plätze bereitgestellt würden, gerade in neuen Parks, deren Bäume noch keinen Schatten spenden. Der Helmut-Zilk-Park wurde dieses Jahr dementsprechend mit drei neuen Pergolen und einem „öKlo“ aufgerüstet.

Drang ins Freie

Der verstärkte Drang ins Freie vergrößert natürlich auch die Reibungsflächen. Gerade in neuen Quartieren wie dem Sonnwendviertel, deren Bewohner selbst relativ jung sind und eine Familie gegründet haben, kommt es zu Konflikten, wenn sich unten am Platz oder im Park abends Leute treffen, die kaum mehr als zehn Jahre jünger, aber dafür deutlich partyfreudiger sind.

„Da in den letzten Monaten viele Treffpunkte für Jugendliche und junge Erwachsene geschlossen waren, wurden auch vermehrt halböffentliche Räume wie Höfe und Eingangsbereiche von Supermärkten und Gebäuden als Treffpunkte genutzt, was teilweise auch zu Konflikten geführt hat“, berichtet die Gebietsbetreuung gb*ost…

Der Beitrag Spaß und Ernst erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Bauplatzsuche, Gruppenbildung, Projektpartnerauswahl, Finanzierung – unzählige Infoabende und Workshops braucht es im Regelfall, bis ein Baugruppenprojekt auf Schiene ist. Wer diese Zeit nicht aufbringen kann, langwierige Diskussionsprozesse scheut oder sich ihnen nicht gewachsen fühlt und die Sicherheit braucht, dass die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig ist, wird sich das nicht antun. In der Oase.inklusiv scheint das Beste aus verschiedenen Welten zusammengefunden zu haben.

Dabei war der Start der Anlage mit 84 Wohnungen (Bauträger: Neues Leben) an der Adelheid- Popp-Gasse im Stadtentwicklungsgebiet „Neu Stadlau“ auf den ehemaligen Waagner- Biró-Gründen holprig. Im Bauträgerwettbewerb für den Bauplatz waren ausschließlich Baugemeinschaften zugelassen. Der Knackpunkt daran: Nach Veröffentlichung der Auslobung durch den Wohnfonds Wien blieben nur sechs Wochen Zeit bis zur Abgabe. Selbst für erfahrene Baugruppenplaner wie Architekt Markus Zilker von einszueins Architektur „eine extrem kurze Zeit, um ein Konzept zu finden, noch kürzer, um eine Baugruppe zusammenzustellen“.

Die Herausforderung lautete also, wie man mit einem vereinfachten Mitbestimmungsmodell, das Partizipation niederschwelliger anlegt und keine zusätzlichen Kosten auslöst, in kurzer Zeit eine Gruppe zusammenstellt. Von Anfang an mit dabei war die Sozialorganisation Neunerhaus. Das Ziel: auch Menschen in das Wohnprojekt involvieren, die normalerweise weder Zugang zu den oft als elitär kritisierten Baugruppenprojekten noch – wegen der Höhe der Finanzierungsbeiträge und bürokratischer Hürden – zum geförderten Wohnbau finden. Inklusiv, gemeinschaftlich und leistbar – auf diesen drei Fundamenten baut das Projekt auf. 15 vom Neunerhaus betreute Flüchtlingsfamilien mit Asylbescheid, die zuvor in Startwohnungen wohnten, wurden von Anfang an in die Baugruppe miteinbezogen.

Zu hohe Baupreise verzögerten den Baubeginn, sodass es schlussendlich fast vier Jahre dauerte, bis das Haus bezogen werden konnte. Etliche Interessenten waren im Lauf der Zeit abgesprungen, sodass am Schluss das Gros der Wohnungen auf üblichem Wege vergeben wurde, ein Drittel davon über Wiener Wohnen. Jetzt heißt es, die später Hinzugekommenen im Zuge weiterer Workshops, bei denen die Ausstattung der zahlreichen gemeinschaftlichen Räume diskutiert wird, ins Boot zu holen. „Vielleicht wird das ein gutes Beispiel dafür, wie aus einem kleinen Kern die gelebte echte große Baugruppe – eine gute Hausgemeinschaft – entstehen kann“, ist Neues Leben- Vorstand Siegfried Igler, der ein Projekt wie dieses wieder machen würde, zuversichtlich.

Manuel Hanke von Wohnbund Consult begleitet das Projekt seit dem Wettbewerb im Jahr 2017: „Ich halte die Oase. inklusiv für ein spannendes Modell. Während bei den klassischerweise mit Heimförderung errichteten Baugruppenhäusern das Mietrechtsgesetz nicht gilt, ist hier das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ein anderes.“ Zudem entfällt bei Wohnungen mit Heimförderung der Anspruch auf Wohnbeihilfe und die Anbotsverpflichtung von einem Drittel der Wohnungen durch die Stadt Wien.

Hürden für Ärmere

Die 15 Flüchtlingsfamilien fanden in der Adelheid-Popp-Gasse nicht nur ein neues, dauerhaftes Heim, das sie mitgestalten durften. Sie bekamen einen Mietvertrag mit der Genossenschaft Neues Leben. „Ein eigener Mietvertrag ist wichtig auf dem Weg in die Eigenständigkeit und Ausdruck von Wertschätzung“, erklärt neunerimmo-Geschäftsführerin Daniela Unterholzner. Und noch etwas sei zu bedenken: Für Menschen aus ärmeren Bevölkerungsschichten, umso mehr für jene, die sich erst eine Existenz in Österreich aufbauen müssen, seien die für eine geförderte Wohnung aufzubringenden Eigenmittel nicht leistbar – auch nicht die 60 Euro pro Quadratmeter für eine Smart-Wohnung. In der Oase.inklusiv übernahm die Social Housing Initiative der Erste Bank die Finanzierungsbeiträge der neunerimmo-Wohnungen.

Viele Menschen haben keinen Zugang zum geförderten Wohnbau

Daniela Unterholzner, neunerimmo

Doch es gibt nicht nur Hürden finanzieller Natur, auch die Bürokratie hat für viele ihre Tücken. Dazu komme, so Unterholzner, dass es für Menschen mit dringendem Wohnbedarf einfach nicht drin sei, sich ein Jahr oder länger um eine Wohnung zu bemühen. „Diese Leute haben keine Chance im geförderten Wohnbau.“ Zumindest nicht ohne die Kontingente, die mit NGO vergeben werden. „Mit Unterstützung von sozialen Trägern ist es für diese Menschen leichter, zu einer Wohnung zu kommen“, bestätigt auch Siegfried Igler. „Hätten wir besseren Zugang zu dieser Schicht an Wohnungssuchenden, würden wir sie im Rahmen unserer Wohnberatung und Wohnungsvergabe aber ähnlich gut beraten.“

Eine Baugruppe stellt andere Ansprüche als Menschen, die ein Dach über dem Kopf brauchen.

Siegfried Igler, Neues Leben

Es liegt also nicht nur am Geld. Sind es im geförderten Wohnbau bürokratische Hürden, so sind es bei Baugruppen die fordernden Partizipationsprozesse. Für neunerimmo war es eine Premiere, so früh in eine Baugruppe eingebunden gewesen zu sein. „Das hat gut funktioniert und den Effekt, dass sie sich mit dem Projekt auseinandersetzen mussten.“ Baugruppen seien in kommunikativer Hinsicht hochschwellig und zeitaufwendig – schwierig für Menschen, die keine Sicherheit haben, sich voller Freude darauf einzulassen…

Der Beitrag Das Beste aus zwei Welten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Sie sind Leiterin der Rechtsabteilung der Erste Bank und nebenbei Obfrau der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Gartensiedlung. Wie kam es zu dieser exotischen Kombination?

In die Genossenschaft bin ich eingetreten, als ich vor 14 Jahren das Siedlungshaus meines Vaters übernommen habe. Der damalige Obmann hat mich gefragt, ob ich nicht im Vorstand tätig sein möchte, denn es wäre gut, eine Juristin im Team zu haben. Seit sechs Jahren bin ich nun Obfrau der Wohnungsgenossenschaft. Und bevor Sie fragen: Ja, ich habe viel zu tun neben meinem Hauptjob in der Erste Bank, aber ich habe das Glück, auch in der Genossenschaft ein tolles, engagiertes Büroteam zu haben.

Götsch

Seit wann gibt es die Gartensiedlung am Flötzersteig?

Die Gartensiedlung wurde 1919 gegründet und ist nun 102 Jahre alt. Als wir vor zwei Jahren das Jubiläum gefeiert haben, gab es die Möglichkeit, in die Geschichte zurückzublicken und mit einigen älteren Mitgliedern und Bewohnerinnen die letzten Jahre und Jahrzehnte zu reflektieren. Da sind viele schöne Anekdoten aufgetaucht.

Götsch

Wie viele Wohnungen umfasst Ihre Genossenschaft?

Inklusive Garagen und Abstellplätzen verwalten wir 1.454 Objekte, zum überwiegenden Teil Siedlungshäuser. Die meisten Bestandobjekte wurden in den Zwanziger- und Dreißigerjahren errichtet. In den Fünfziger- und Sechzigerjahren kamen dann die mehrgeschoßigen Wohnhäuser hinzu. Seitdem ist das Wachstum überschaubar geblieben.

Götsch

Sie bauen gar nicht mehr?

Der letzte mehrgeschoßige Wohnneubau, den wir errichtet haben, ist jetzt mehr als 20 Jahre her.

Götsch

Die Gemeinnützigkeit haben Sie in all der Zeit nicht verloren? …

Der Beitrag Die Schweiz am Flötzersteig erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Bei uns in Österreich boomen hingegen Wohnmodelle, die das Gemeinsame und das Gemeinwohl in den Vordergrund stellen. Partizipation bedeutet aber nicht nur Mitreden und Mitgestalten, sondern bedingt auch die Übernahme von mehr oder weniger Verantwortung – je nach Organisationsform.

Der Beitrag Wohnbau auf demokratisch erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

ei den gemeinschaftlichen Wohnmodellen geht es um den Aufbau enger nachbarschaftlicher Kontakte im Alltag sowie mehr Mitbestimmung in Planung und Nutzung des Wohnprojekts. Eine aktuelle Studie zeigt die Chancen und Potenziale für gemeinnützige Bauträger auf. Dabei kristallisieren sich drei idealtypische Modelle zur Realisierung eines gemeinschaftlichen Wohnbauprojektes heraus.
Beim „Bottom-Up-Modell“ steuert eine Bewohnergruppe, oft unterstützt durch Architekten, die Planung und Realisierung des gemeinschaftlichen Wohnprojekts weitgehend selbst. Die Tradition dieses Modells geht bis in die 1970er Jahre zurück. Außerhalb von Wien werden selbstorganisierte Gemeinschaftsprojekte meist im Wohnungseigentum realisiert. Aber auch in der Hauptstadt finden sich aktuelle Eigentumsprojekte, wie „Grätzelmixer“ am Hauptbahnhof und „Seeparq“ in der Seestadt Aspern. Die Bewohner bilden eine solidarische Wertegemeinschaft, die sich bewusst nicht gegenüber der unmittelbaren Nachbarschaft abgrenzen möchte. Zudem ist ihnen volle Selbstverwaltung ein wichtiges Anliegen. Jedoch stellen Bottom-Up-Projekte durch hohe zeitliche Ressourcen und finanzielles Risiko überdurchschnittlich hohe Anforderungen an alle Beteiligten.

Diese Erkenntnis hat zur Gründung erster Trägerverbände für selbstorganisierte Wohnprojekte geführt wie die „Wohnprojekte-Genossenschaft (Die WoGen)“ oder den stärker ideologisch ausgerichteten „Dachverband habiTAT”, welcher durch Crowdlending – Kredit von Privat an Privat – lokale Projektgruppen unterstützt. Die schwierige Anfangsphase in selbstorganisierten Wohnprojekten führt weiters dazu, dass Gruppen sich den etablierten gemeinnützigen Bauträgern zuwenden, um das finanzielle Risiko zu minimieren und den Ablauf des Gesamtprojekts zu professionalisieren.

Das Partnerschaftsmodell

Bei diesem Modell plant und realisiert eine Gruppe, oft als Bewohnerverein organisiert, das gemeinschaftliche Wohnprojekt gemeinsam mit einem gemeinnützigen Bauträger. Dieser finanziert die Baukosten, bleibt meist Eigentümer des Wohnobjekts und vermietet es mit Kaufoption an die Bewohner. Wie beim Baugruppen-Projekt „Pegasus” in der Seestadt Aspern ermöglicht die Zusammenarbeit mit dem Bauträger den Zugang zum Grundstück und Wohnbaufördermitteln, was sich positiv auf die Leistbarkeit und soziale Durchmischung des Projekts auswirkt. Die Gemeinde Wien hat durch den Fokus auf soziale Nachhaltigkeit in Bauträgerwettbewerben Anreize für Gemeinnützige geschaffen, sich im Markt des gemeinschaftlichen Wohnens zu engagieren. Andererseits nimmt die Gemeinde als Fördergeber Einfluss auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft.

Dies kann zu Problemen führen, wenn bereits eine kohäsive Bewohnergruppe besteht, die durch gleiche Werte verbunden ist. Wie die Cohousing-Projekte „Pomali“ und „Lebensraum“ in Niederösterreich zeigen, kommt es beim Partnerschaftsmodell auf eine tragfähige persönliche Beziehung zwischen dem Bauträger und der Bewohnergruppe an. Letztere agiert bei der Auswahl von Nachmietern weitgehend autonom, damit das Gemeinschaftsprojekt sein Potential entfalten kann. Wesentliche Verwaltungsaufgaben können von den Bewohnern selbst organisiert werden, die sich stark mit ihrem Wohnprojekt identifizieren. Daher ist ihnen ein guter Erhaltungszustand wichtig und der Bauträger hat verlässliche Mieter. Ein Wiederverwertungsrisiko für Wohnungen in Gemeinschaftsprojekten konnte bisher empirisch nicht belegt werden. Ganz im Gegenteil gibt es bei den bisher untersuchten Projekten in Österreich meist längere Wartelisten.

Wohnen als Komplettangebot

Bei diesen Top-down-Projekten des gemeinschaftlichen Wohnens wird das Projekt vom gemeinnützigen Bauträger in Zusammenarbeit mit Experten für dieses Marktsegment konzipiert und realisiert. Es bietet Bewohnern, die nach Gemeinschaft und verlässlicher Nachbarschaft suchen, ein Mehr an frühzeitigen Möglichkeiten zur Partizipation in einem vorgegebenen Rahmen als dies üblicherweise von Bauträgern im sozialen Wohnbau angeboten wird. Aktuelle Beispiele sind das Projekt „so.vie.so“ beim Hauptbahnhof in Wien oder das Generationenwohnen in der „Rosa Zukunft“ in der Stadt Salzburg. Beide Projekte sind in Programme zur Quartiersentwicklung eingebettet und haben jeweils über 100 Wohneinheiten, sowie unterschiedliche Gemeinschaftsräume.

Chancen für die Zukunft

Bei diesen Top-down-Projekten kommt es umso mehr auf das Know-how von externen Dienstleistern für Moderation und Schnittstellenkommunikation an, die zu einer ökonomischen Abwicklung beitragen können. Ziel der Begleitung ist, dass die Bewohner eine gewisse Eigenverantwortung übernehmen und so auch Probleme selbst lösen.

Mit gemeinschaftlichen Wohnmodellen können vielfältige Aspekte des Sozialen im Wohnbau stärker betont werden – von der funktionierenden Nachbarschaft bis hin zu integrativen Leistungen für ältere Menschen und sozial Benachteiligte. Die Bewohner öffnen Gemeinschaftsflächen für Externe und so entsteht neue soziale Infrastruktur im Ort oder Grätzel…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Gemeinschaftliche Wohnmodelle als Chance erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Wäscheständer in der Wohnung, defekte Waschmaschinenschläuche und unsachgemäße Maschinennutzung sorgen immer wieder für Schimmelbildung und Wasserschäden in deutschen Wohnungen. Mit Gemeinschaftswaschräumen können diese Risiken minimiert und die Bausubstanz geschützt werden. Bisherige Konzepte sind für Vermieter und Verwalter jedoch nicht einfach umzusetzen und verursachen ungelöste Probleme: Wohin mit den Münzen, mit denen die Mieter den Waschvorgang bezahlen? Wie wird der Bezahlvorgang effektiv dokumentiert? Und wie kann verhindert werden, dass Streitigkeiten um freie Waschmaschinen entstehen? WeWash liefert die Antworten.

Transparente Belegung

Durch das innovative Angebot des Münchner Start-ups gehören Wartezeiten und unnötige Gänge in den Waschraum der Vergangenheit an. Mieter können sich je nach Wunsch via App, Website oder Telefon informieren, ob gerade eine Waschmaschine frei ist und diese auch gleich reservieren, wodurch eine Entlastung des Verwalters stattfindet. Nach dem Waschvorgang werden die Bewohner auf gleiche Weise informiert, sobald die Wäsche fertig ist. So wird Stau im Waschraum vermieden und Streit unter Bewohnern vorgebeugt.

Moderner Bezahlvorgang

Auch für den Bezahlvorgang hat das Start-up eine moderne Lösung. Statt mit Waschmarken oder Münzen können die Nutzer bequem per Lastschrift oder Kreditkarte bezahlen. Der Vermieter bzw. die Verwaltung spart sich so das lästige Zählen und Einzahlen der Münzen und muss sich keine Gedanken mehr über aufgebrochene Münzautomaten machen. Auch die lückenlose Dokumentation der Zahlungseingänge ist so gewährleistet. Damit bietet WeWash eine kosten- und zeitschonende Lösung…

zum vollständigen Artikel als PDF lesen

Der Beitrag Mit der digitalen Gemeinschaftswaschmaschine in eine smarte Zukunft erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.