die aktuellen Zahlen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zeigen es wieder ganz deutlich: Leitungswasserschäden sind die häufigsten und teuersten Schäden in der Wohngebäudeversicherung. 1,1 Mio. Schäden verursachten in 2020 3,3 Mrd. Euro Schaden. Die Durchschnittskosten pro Schaden stiegen in 2020 auf über 3.000 Euro, fast ein Viertel mehr als noch 2011 (1.740 Euro).

Mit dem FORUM LEITUNGSWASSERhat die AVW Unternehmensgruppe seit 2017 eine Plattform für die Wohnungswirtschaft geschaffen, über die sich die technischen Entscheider der Wohnungsunternehmen mit den Experten der Schadenprävention austauschen können. Die gemeinsam entwickelte Strategie zur Schadenverhütung bietet einen praxisnahen Rahmen zur Prävention für die Wohnungswirtschaft.

Das vorliegende Magazin der Wohnungswirtschaft-heute trägt regelmäßig die Erkenntnisse des FORUMs in die Branche. So auch mit dieser inzwischen 8. Ausgabe.

Die Experten zeigen diesmal, wie eine gezielte Kommunikation mit Mietern Leitungswasserschäden verhindert, wie Korrosion an Leitungen abgewendet werden kann und worauf geachtet werden muss, damit Wasserleitungen im und am Haus nicht einfrieren.

Getreu dem Motto „Wer den Fehler kennt, kann ihn auch vermeiden“ finden Sie außerdem wieder Schadenbeispiele aus der Praxis, analysiert vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung, Kiel (IFS).

Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.

Herzlichst, Ihr
Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe, Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER

Der Beitrag „Wer den Fehler kennt, kann ihn auch vermeiden“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die bisher meist fehlenden differenzierten Kenntnisse zu den auftretenden Schadenursachen können durch das Schadenmanagementportal der AVW-Gruppe (SMP) geliefert werden:

• Rohrbrüche durch Verschleiß und Rohrverstopfung, insbesondere auch spät erkannte Schäden an innenliegenden Fallrohren,
• Schäden bei Neubauten im Gewährleistungszeitraum,
• Vermehrte Leitungswasserschäden bei nachträglichen Dachgeschoss-ausbauten.

Mit zunehmendem Alter der Leitungswasserinstallationen nehmen Schäden zu. Altersbedingten Schäden kann vor einer Erneuerung der Leitungen durch regelmäßige Wartung und Zustandskontrollen entgegengetreten werden, um dann aber bei deutlicher Zunahme der Schadenereignisse die Erneuerung einzuleiten.

Hier ist auch der Nutzer gefragt durch Sicherstellung des vertragsgemäßen Betriebs; z.B. der regelmäßigen Entnahme von Trinkwasser aus allen Endverbrauchsstellen, der Gangbarhaltung von Absperrventilen, der Vermeidung von Rohrverstopfungen, dem angemessenen Umgang mit Silikonfugen und Flex-Rohren / Panzerschläuchen. Es ist zweckmäßig, diese Informationen nicht nur den Mietverträgen beizufügen, sondern sie auch kontinuierlich ins Gedächtnis zu rufen.

Vermeidung von Rohrverstopfungen

Viele Abwasserentsorger, wie z.B. die Berliner Wasserbetriebe, versuchen mit Informationskampagnen gegen die Müllentsorgung über die Toilette entgegenzuwirken, da dadurch die Kläranlagen heftig belastet werden (siehe Abbildung 1).

Aus der Vielzahl der Schäden ragen solche besonders hervor, bei denen Rohrverstopfungen in den unteren Geschosswohnungen zu einem Überlaufen von WCs oder Duschen führen. Die fäkalen Abwässer führen dann nicht nur zur Überschwemmung, sondern stellen durch die bakterielle Belastung auch eine Gesundheitsgefährdung dar…

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Die Kunststoffrohre waren an mehreren Stellen gebrochen, und die IFS-Gutachter stellten fest, dass es sich um Gewaltbrüche durch Frosteinwirkung handelte. Der betroffene Leitungsabschnitt hatte sich im ungedämmten Dachstuhl befunden, der die beiden Teile des Gebäudes verband. Selbstverständlich konnten hier im Winter die Temperaturen unter den Gefrierpunkt fallen. Das wussten auch die Fachleute, die die Leitung zwanzig Jahre zuvor verlegt hatten. Darum hatten sie die Rohre mit einer 4 cm dicken Mineralwolldämmung und einer Rohrbegleitheizung versehen. Diese Installation hatte in den zurückliegenden zwei Jahrzehnten problemlos funktioniert.

Die Rohrbegleitheizung funktionierte nach wie vor, stellten die Gutachter vor Ort fest und überprüften ihren Eindruck detailliert im Labor: Es gab keine Störung. Ausreichend geheizt hatte sie am Schadentag allerdings auch nicht. Der Leitungsschutzschalter für die Rohrbegleitheizung befand sich im Sicherungskasten an der Außenseite des Gebäudes.

Dieser Bereich war für jedermann zugänglich. Es hätte also jemand die Heizung von dort außer Betrieb setzen können. Oder jemand hatte Strom sparen wollen und darum den Temperaturregler der Heizung auf dem Dachboden so weit heruntergedreht, dass sie nicht mehr rechtzeitig ansprang. Bei der Überprüfung der Stromabrechnungen zeigte sich, dass der Verbrauch im kurz vor dem Schaden zu Ende gegangenen Jahr 20 Prozent unter dem des Vorjahres lag. Solche Schuldfragen kann eine technische Untersuchung freilich nicht klären…

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In einem erst zwei Jahre alten Mehrfamilienhaus kam es durch eine solche Armatur zu einem Leitungswasserschaden. Ein Montagefehler, so wurde vermutet. Doch die Untersuchung im Labor des IFS belegte eine andere Ursache. Die Armatur war durch einen starken Innendruck beschädigt worden, und dieser entsteht in Trinkwasserinstallationen ausschließlich durch Frosteinwirkung.

Frostsichere Außenwasserhähne mit Frostschaden werden vom IFS häufig untersucht. Grund ist ein typischer Handhabungsfehler bzw. ein typisches Versäumnis. Zunächst zur Funktion der Armatur: Das Ventil liegt im – beheizten – Haus. Das Ventilrohr führt durch die Wand nach draußen; es liegt also in einem frostgefährdeten Bereich. Weil es sich aber konstruktionsbedingt selbst entleert, wenn das Ventil geschlossen wird, kann kein Frostschaden entstehen. Das funktioniert allerdings nur, wenn draußen kein Gartenschlauch angeschlossen ist, der das Entleeren verhindert. Auch eine Schlauchtülle genügt, um die Frostsicherheit zunichte zu machen.

Im oben geschilderten Fall war demnach während der Schadenentstehung etwas an den Auslass der Armatur angeschlossen gewesen. Das belegte das Schadenbild an der ansonsten mangelfreien Armatur, auch wenn dieses Etwas bei der Laboruntersuchung nicht vorlag. Frostschäden hinterlassen in der Regel klare Spuren…

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Viele gefährdeten Stellen sind bekannt und schon bei den Winterchecks durch die Hausmeister „unter Beobachtung“. Neu hinzu kommen durch den Bau-Boom mehr und mehr Gebäude, bei denen das Dachgeschoss mit Wohnungen und Terrassen aufgestockt werden.

Aufstockung mit Dachterrasse. Nach einem extremen Temperatursturz, mit einigen Tagen um die minus 15 Grad, kam es unbemerkt zu einer Leckage. Die Folge: Das austretende Wasser gefror und bildete einen Eiszapfen am Fallrohr über vier Etagen hinweg.

Zweifacher Alarm bei dem Hauseigentümer. Leckage mit Schaden am Haus und Lebensgefahr für Menschen. Das Wohngebäude liegt an einer belebten Straße. Der Bürgersteig verläuft direkt am Gebäude entlang. Die ersten Schritte galten der Verkehrssicherungs-Pflicht: Gefahrengebiet sichern, Polizei, Feuerwehr. Ebenso nach Alarmplan Gebäude sichern, Leckage trockenlegen etc.

Was ist zu beachten?

• Schon bei der Planung ist präventiv darauf zu achten, dass keine Kältebrücken bei den Übergängen zwischen Altgebäude und Aufstockung entstehen. Besonders dort, wo wasserführende Leitungen verlegt wurden.
• Versorgungschächte möglichst innen planen…

Der Beitrag Leckage auf der Dachterrasse – Schaden am Gebäude und plötzlich geht es auch um die Verkehrssicherungs-Pflicht erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Auf der Suche nach der Feuchtigkeitsquelle stieß man bei der Leckageortung auf eine undichte Abwasserleitung, die in der Leichtbauwand hinter dem WC lag. Nach dem Öffnen der Wand zeigte sich eine bemerkenswerte Fehlerstelle. Die von der Waschmaschine kommende Leitung hätte in diesem Bereich an die nachfolgende Abwasserleitung angeschlossen werden müssen.

Da die Rohre jedoch unterschiedlich dimensioniert waren, wäre dafür ein Reduzierstück notwendig gewesen. Vielleicht war das Bauteil während der Installation nicht zur Hand, in jedem Fall klaffte an der Stelle, an der die beiden Leitungen hätten verbunden werden sollen, eine Lücke.

In der Folge konnte bei jeder Benutzung der Waschmaschine und bei jeder Benutzung des WC Abwasser austreten und in den Fußbodenaufbau der Dachgeschosswohnung gelangen.

Da die Undichtigkeit in einer Vorwandinstallation lag, wurde sie zunächst nicht bemerkt. Das Abwasser verteilte sich unbemerkt im Fußbodenaufbau, und nach ein paar Wochen fielen schließlich die an den Leichtbauwänden aufsteigende Feuchtigkeit und der darauf folgende Schimmelbefall auf…

Der Beitrag Voller Tücke in der Leitung eine Lücke – Reduzierstück nicht eingebaut – Fehler hätte vor der Inbetriebnahme auffallen müssen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Löt- und Pressverbindungen waren zum Teil unsauber ausgeführt

Das IFS wurde beauftragt, die Ursache dafür zu ermitteln. Schon beim Ortstermin fiel auf, dass Löt- und Pressverbindungen zum Teil unsauber ausgeführt waren. Die Untersuchung im Labor förderte dann aber das tatsächliche Problem zutage: Auf der Innenseite der Rohre lag eine sehr ungleichmäßige Deckschicht mit zahlreichen punktuellen Korrosionsangriffen und Ablaufspuren vor. Im Bereich der undichten Stellen gab es sogenannte Korrosionspusteln.

Darunter war der Werkstoff durch Lochkorrosion in der gesamten Wandstärke durchkorrodiert. Die Untersuchung weiterer Rohrstücke ließ vermuten, dass die Installation des ganzen Gebäudes betroffen war.

In Trinkwasserinstallationen aus Kupfer muss sich in den ersten Wochen nach der Inbetriebnahme eine gleichmäßige Deckschicht auf den Wandungen bilden. Diese entsteht durch eine Reaktion zwischen dem Werkstoff und Wasserinhaltsstoffen. Für den weiteren Betrieb der Leitungen ist diese Deckschicht sehr wichtig, da sie das Rohrmaterial vor Korrosion schützt.

Deshalb muss eine neue Installation in den ersten Wochen regelmäßig mit frischem Wasser „durchgespült“ werden, damit diese Inhaltsstoffe ausreichend zur Verfügung stehen. Im Allgemeinen reicht dafür die normale Nutzung aus. Im hier untersuchten Fall war das nicht berücksichtigt worden.

Der Beitrag Mangelhafte Inbetriebnahme zerstört neue Installation – Zwischen Spülung und Übergabe an die Gebäudeeigentümer lagen ca. 9 Monaten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Wenn wir uns vergegenwärtigen, dass die grundlegenden Bedingungen für einen elektrochemischen Angriff, der zur Korrosion führt, folgende sind:

1. wir benötigen einen Elektrolyten für eine Mindestleitfähigkeit (in der Regel ist dies Wasser mit den darin gelösten Ionen für die Mindestleitfähigkeit),
2. Sauerstoff als Oxidationsmittel,
3. und natürlich das Metall, dass korrodieren soll. Dies ist unsere Rohrleitung.

Diese Bedingungen für einen elektrochemischen Angriff gelten auch bei der Außenkorrosion. Der Zutritt von Sauerstoff zur Metalloberfläche ist praktisch nicht behindert. Wenn also Feuchtigkeit von außen an die metallische Rohrleitung gelangt, dann haben wir ideale Bedingungen für den Korrosionsvorgang. Voraussetzung für eine Zerstörung der Wandung und damit einem Durchbruch ist die immer wiederkehrende oder permanente Befeuchtung der Rohrleitung von außen.

Wenn dies nur ein einmaliger Vorgang ist und das Rohr mit seiner Umgebung abtrocknen kann, dann sind die Bedingungen für die Korrosion nicht mehr gegeben und es entsteht keine Leckage. Dann wird das Rohr vielleicht auch oberflächlich korrodieren, aber der Korrosionsprozess trocknet sozusagen aus, da der Elektrolyt fehlt, wenn die Feuchtigkeit „abhanden“ gekommen ist.

Anders ist dies jedoch, wenn immer wieder Feuchtigkeit nachfließen kann und dadurch die Metallaußenoberfläche der Rohrleitung immer weiter reagiert. Dann wird es irgendwann in absehbarer Zeit zu einem Durchbruch kommen. Korrosionsschutz während der Bauphase in Gebäuden bedeutet daher vor allem Fernhalten von Wasser…

Der Beitrag Außenkorrosion – Ein besonderer Fall der Korrosion oder können die Grundlagen auch hier angewandt werden? Dr. Scholzen klärt auf. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das Wasser trat an einer Hydranten-Zuleitung aus Kunststoff aus. Sie war von Firma 1 durch die Bodenplatte des Fundaments verlegt und an der Wand nach oben geführt worden. Firma 2 dichtete einige Monate später die Bodenplatte mit Bitumenbahnen ab. Die Bauleitung stellte anschließend fest, dass die Abdichtung der Bodenplatte im Bereich der PE-Rohre nicht wie vorgesehen mit Flüssigabdichtung durchgeführt worden war. Der Mangel wurde dokumentiert und anschließend offensichtlich nicht mehr beachtet.

Vier Monate später wurde das Kunststoffrohr – von einer dritten Firma – an die Wasserzuleitung angeschlossen, und nach zwei weiteren Monaten wurde der Fußbodenaufbau montiert. Nachdem wieder zwei Monate vergangen waren, wurde ein Außenhydrant an die Kunststoffleitung angeschlossen, und gut drei Wochen später wurde schließlich der Wasserschaden entdeckt. Zehn Monate waren vergangen, seit die Bauleitung den Mangel an der Abdichtung festgestellt hatte. Die Laboruntersuchung des Rohrabschnitts und der Bitumenbahn, mit der die Durchführung abgedichtet worden war, zeigte, was geschehen war:

Das Kunststoffrohr war durch die Bitumenbahn geführt und die Bahnen waren heiß angeklebt worden. Dabei wurde auch der Rohrabschnitt angeschmolzen. Für solche thermischen Belastungen ist dieses Material nicht ausgelegt. Die Spuren verrieten weiter, dass der Monteur versucht hatte, den Spalt zwischen Rohr und Bitumenbahn zu schließen, indem er die weiche Bitumenmasse in den entstandenen Spalt hineindrückte.

An der Bitumenbahn – auf der ersten Abbildung – ist zu erkennen, dass der Ausschnitt für die Durchführung ursprünglich deutlich größer war als der Rohrdurchmesser und mit einem weiteren Stück Bitumen zusammengeflickt wurde…

Der Beitrag Mangel erkannt – und ignoriert erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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