Er spiegelt die mehrjährigen Erfahrungen zu diesem Themenkomplex, die jeder der Akteure in der Vergangenheit gemacht hat. Der Leitfaden kann der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft helfen, einen Beitrag zur Entlastung der Bewirtschaftungskosten zu leisten, aber auch unnötigen Umwelt- und Nutzerbelastungen vorzubeugen.

Eine Einführung von Dipl.-Ing. Siegfried Rehberg, Dipl.-Ing./Dipl.-Kfm. Helmut Asche.

Als wir im Jahr 2017 von der AVW Unternehmensgruppe angesprochen wurden, das FORUM LEITUNGSWASSER zu entwickeln, hatte für uns das Thema „Leitungswasserschäden“ nur eine untergeordnete Bedeutung. Leitungswasserschäden sind immer noch ein Thema aus dem Versicherungsbereich, das die Aufgaben der Technischen Abteilungen in den Wohnungsunternehmen kaum tangiert.

Auch unter den Aspekten Instandhaltungsfragen, Verkehrssicherungspflichten, Energieeinsparung und Betriebskosten werden Leitungswasserschäden nicht vorrangig behandelt. “Handlungsdruck“ ist in der Wohnungswirtschaft kaum zu spüren, die Instandhaltungs-Budgets der Technischen Abteilungen sind ja in der Regel durch die Kostenübernahmen der Versicherungen „geschützt“.

1,1 Millionen Schäden im Jahr 2018, für die Versicherer fast 3 Milliarden Euro zahlten

Seit Jahren verursacht Leitungswasser die meisten Schäden an Wohngebäuden – und die insgesamt teuersten. Schon seit 2011 geht der Trend bei Leitungswasserschäden immer wieder klar nach oben, wie der Gesamtverband der Versicherungswirtschaft er-mittelt hat.

Leitungswasserschäden haben innerhalb der Gebäudeversicherung mit mehr als der Hälfte den größten Anteil. Die hohe Anzahl von 1,1 Millionen Schäden, für die im Jahr 2018 die Versicherer fast 3 Milliarden Euro zahlen mussten, bedeutet auch eine Komfortminderung für mehr als 1 Million Mieter und Eigenheimnutzer.

Es stellen sich aber für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Fragen: Wie viel dieser Schäden könnten vermieden werden? Wann werden die Versicherer die Prämien erhöhen oder ganze Gebäude nicht mehr versichern?

Die Versicherer beschäftigten sich seit mehr als 10 Jahren in Arbeitsgruppen und erstellten Richtlinien und Informationsmaterialien mit den Möglichkeiten zur Minderung der Kosten von Leitungswasserschäden. Sie haben es bisher kaum geschafft, die eigentlichen Akteure zu erreichen.

Deshalb muss der Dialog und die Kooperation zwischen Versicherungs- u. Wohnungswirtschaft gefördert werden. Die AVW hat mit dem Forum Leitungswasser Akteure aus Wohnungsunternehmen, Sachverständige und die Versicherungswirtschaft zusammengebracht und ein neues Netzwerk geknüpft.

Hier eine gemeinsame Sprache zu finden, direkt und ergebnisoffen zu diskutieren, war die Herausforderung. In der von uns geleiteten Reihe von Workshops wurde vorhandenes Wissen der Versicherer für die Wohnungswirtschaft erschlossen.

Workshop-Reihe des FORUM LEITUNGSWASSER

Die Workshops bilden eine hervorragende Plattform für den Erfahrungsaustausch wie auch den Wissenstransfer. Den „Profit“ aus weniger Leitungswasserschäden kann man vielleicht so skizzieren: störungsarme Nutzung der Mietwohnung, zufriedene Mieterschaft, kein erhöhter interner Verwaltungsaufwand aus der Schadensregulierung, geringere Kosten im Wohnungsunternehmen…

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Mit dem Magazin „FORUM LEITUNGSWASSER“ soll ein wichtiger Aspekt der Wohnungswirtschaft in den Fokus gehoben werden: Leitungswasserschäden.

Die machen nämlich satte 50 Prozent der Schäden in der Wohngebäudeversicherung aus und sind für alle Beteiligten ärgerlich: Mieter erleben zum Teil erhebliche Einbußen in der Wohnqualität, die Wohnungsunternehmen sind mit einem extrem hohen Verwaltungsaufwand konfrontiert – und am Ende hat die hohe Anzahl an Leitungswasserschäden auch Auswirkungen auf die Versicherungsprämien der Wohnungsunternehmen.

Es gilt also, diese Schäden möglichst von vornherein zu vermeiden. Die AVW Unternehmensgruppe hat daher 2017 das FORUM LEITUNGSWASSER ins Leben gerufen. Eine Initiative, bei der technische Entscheider der Wohnungswirtschaft und führende Experten der Schadenverhütung anhand der Erfahrung aus rund 1 Mio. Schadenfällen gemeinsam eine Strategie zur Verhütung von Leitungswasserschäden entwickelt und praktikable Lösungen für die Wohnungswirtschaft erarbeitet haben.

Diese Strategie ist nun finalisiert. Das vorliegende Magazin wird zukünftig die erarbeiteten Inhalte der Wohnungswirtschaft zugänglich machen und so dazu beitragen, dass zukünftig weniger Leitungswasserschäden entstehen. „FORUM LEITUNGSWASSER“ wird Sie fortan also regelmäßig mit relevanten Informationen rund um die Verhütung von Leitungswasserschäden versorgen und spannende Best Practice-Interviews mit Wohnungsunternehmen, die an unseren Workshops teilgenommen haben, für Sie bereithalten.

Ich wünsche Ihnen eine erkenntnisreiche Lektüre und viel Freude mit der ersten Ausgabe. Wir sind gespannt auf Ihr Feedback!

Herzlichst, Ihr
Hartmut Rösler,
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe

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Nach welchen Gesichtspunkten die Beauftragung des IFS erfolgt, bestimmen die Auftraggeber. Insofern ist die Statistik nicht repräsentativ für das gesamte Schadengeschehen.

Ursachenstatistik Leitungswasserschäden 2003 bis 2019

Die Statistik auf Basis der Schadendatenbank wird seit 2003 geführt. Auffällig ist, dass nahezu 40 Prozent der Schäden auf Installations- und Montagefehler zurückzuführen sind.

Das IFS betrachtet außerdem, welche Baugruppen einen Schaden zeigen und welche Installationen von Leitungswasserschäden betroffen sind.

Schäden nach Baugruppen

Während die Ursachenstatistik die erste Grafik Rückschluss auf Verursacher zulässt, zeigt die Auswertungen nach Baugruppen, an welchen Komponenten…

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Die Möglichkeiten der technischen Schadenverhütung haben sich während der vergangenen Jahre erheblich weiterentwickelt. Leckageschutzsysteme können einen bestimmungswidrigen Wasseraustritt frühzeitig erkennen und unterbrechen. Das Schadenausmaß wird auf diese Weise erheblich begrenzt. Auf dem Markt sind Produkte für verschiedene Gebäudearten und Anforderungen.

In unserer detaillierten Marktübersicht erklären wir die Grundprinzipien, erörtern die Vor- und Nachteile und stellen verschiedene Leckageschutzsysteme vor. Klicken Sie einfach auf das Bild (rechts) und die Marktübersicht öffnet sich als PDF.

Sofort das Hauptventil schließen

Um das Schadenausmaß zu begrenzen, muss bei Entdeckung eines Leitungswasserschadens so schnell wie möglich das Hauptventil der Installation geschlossen werden. Damit dies im Ernstfall problemlos und ohne großen Kraftaufwand möglich ist, sollte die Leichtgängigkeit halbjährlich geprüft und ggf. wieder hergestellt werden.

So schnell wie möglich trocknen

Für die Schadenhöhe ist vor allem relevant, wie lange das ausgetretene Wasser auf Gebäude und Mobiliar einwirken kann. Auf dem Boden stehendes Wasser kann mit Spezialsaugern entfernt werden. In Böden, Wänden und Decken eingedrungenes Wasser wird durch Trocknungsgeräte entfernt.

Weil ein zügiger Trocknungsbeginn sowohl das Schadenausmaß als auch die notwendige Trocknungsdauer mindert, haben Spezialfirmen in der Regel einen Notdienst, der oft rund um die Uhr erreichbar ist. Ihr Versicherer kennt lokale Trocknungsunternehmen…

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Daten schaffen Sicherheit und geben Orientierung, das ist in vielen Bereichen unseres Lebens so. Auch für die Schadenprävention können wir uns die Kraft der Daten zunutze machen – und über regelmäßige Schadenanalysen künftige Schäden verhindern. Die AVW nutzt dafür ein spezielles Schadenmanagementportal.

In dem werden alle Schäden sowie wichtige Details wie der Schadenort, die Schadenart, die Schadenursache, die Schadenhöhe oder die Schadenhäufigkeit unserer Kunden erfasst. Auf Basis dieser Daten können dann detaillierte Auswertungen erstellt werden, die dem Kunden schnell aufzeigen, welches die häufigsten Schadenursachen in seinem Bestand sind und wo es unter Umständen Schadennester in einzelnen Gebäuden gibt.

Das Spannende: Die Analyse kann dabei bis auf die einzelne Wohneinheit heruntergebrochen werden. Das ermöglicht den Wohnungsunternehmen, zielgerichtet zu handeln und kann viel Zeit und Geld sparen.

Wer die Schadenursache kennt, kann gezielter handeln

Ein Beispiel: Bei einem unserer Kunden stellten wir im Rahmen einer Schadenanalyse fest, dass Rohrverstopfungen die häufigste Schadenursache war. Um die Schäden zukünftig zu verhindern, mussten die Mieter informiert und für das Thema sensibilisiert werden.

Dafür lieferten wir dem Kunden Textvorlagen, die zeigen, was Mieter tun können, um eine Rohrverstopfung zu vermeiden. Der Kunde veröffentlichte die Tipps in der nächsten Mieterzeitung. Zusätzlich erhielt er von uns die Texte in verschiedenen Sprachen, um sie in den Treppenhäusern der betroffenen Gebäude auszuhängen – so stellten wir sicher, dass wirklich alle Mieter erreicht werden.

Das Schadenmanagement der AVW prüft in so einem Fall dann regelmäßig anhand der Schadenzahlen, ob Verbesserungen eintreten und justiert bei Bedarf noch einmal nach. Bei diesem Kunden war es nicht nötig, die Zahl der Rohrverstopfungen ging deutlich zurück.

Praktische Lösungen dank moderner IT

Für die Schadenanalysen nutzen wir eine moderne Business Intelligence Software, die uns ermöglicht, verschiedene Datenquellen zusammenzuführen…

Der Beitrag Gezielte IT Lösung ermöglicht erfolgreiche Analyse von Gebäudeschäden – so wird präventive, kostensparende Schadensvermeidung erst machbar erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Immer wieder werde ich gefragt, wie man Leitungswasserschäden am besten vorbeugen kann. Doch leider gibt es darauf keine allgemeingültige Antwort. Jeder Schaden, der durch Leitungswasser entsteht, ist einzigartig. Das Thema ist – unter anderem durch umfangreiche Leitungsarten und verschiedene Installationssysteme –sehr komplex.

Als die AVW-Gruppe 2017 das FORUM LEITUNSGWASSER ins Leben rief, war ich deshalb begeistert: Im konstruktiven Austausch konnten hier über zwei Jahre technische Entscheider der Wohnungswirtschaft und führende Experten der Schadenverhütung einen Leitfaden erarbeiten, der nachhaltig auf das Thema einzahlt und der Wohnungswirtschaft jetzt fundiertes Wissen und erprobte Strategien an die Hand gibt, um ein sinnvolles Leitungswassermanagement aufzubauen.

Damit wird nicht nur die Mieterzufriedenheit erhöht, sondern sichergestellt, dass es auch zukünftig attraktiven und preiswerten Wohnraum zu bezahlbaren Versicherungsbeiträgen geben kann.

Die Prävention von Leitungswasserschäden lebt einfach vom Erfahrungsaustausch, von der Weitergabe von Wissen. In jeder Ausgabe vom „Forum Leitungswasser“ möchte ich daher fortan ein technisches Thema genauer vorstellen, das wir im FORUM LEITUNGSWASSER erarbeitet haben. Los geht’s mit dem Einfluss von Desinfektionsmaßnahmen aufs Rohrmaterial.

Korrosionsschäden durch Desinfektion

Trinkwasseranlagen müssen sauberes Trinkwasser zur Verfügung stellen, keine Frage. Oftmals werden bei einem Befall mit schadhaften Bakterien wie Legionellen bei Überschreiten des technischen Maßnahmenwertes von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) jedoch einfach Desinfektionsmaßnahmen durchgeführt, in der Hoffnung, damit der Ursache des Problems entschlossen entgegenzutreten.

Dies ist leider ein Irrtum und kann fatale Folgen haben. Denn die Desinfektion mit Chemikalien oder durch erhöhte Temperaturen kann die Nutzungsdauer einer Anlage mindern und zusätzliche Korrosionsschäden verursachen.

Oder anders gesagt: Der regelmäßige Einsatz von Desinfektionsmaßnahmen beeinträchtigt entscheidend die Langlebigkeit der Rohrmaterialien.

Desinfektionen bekämpfen nicht die Ursache des Problems

Das Problem von Desinfektionsmaßnahmen ist, dass sie nicht nachhaltig sind. Im Wasser lebt eine Vielzahl von Organismen, die sich in der Regel gegenseitig unter Kontrolle halten – etwa so wie unsere Bakterien im Darm. Erst wenn eine Art sich explosionsartig vermehren kann, kommt es zu Problemen.

Eine Desinfektion bekämpft dann vielleicht kurzfristig das Symptom, behebt aber nicht die Schadenursache. Der Befall wird sich immer wieder neu einstellen und es wird immer wieder desinfiziert werden, sobald die Konzentration an Desinfektionsmittel abnimmt…

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Schaden durch Prüf-Baustopfen

Vier Monate nach der Montage in der Trinkwasserinstallation brach das Gewinde eines Baustopfens. Die Ursache für den Gewaltbruch war ganz offensichtlich.

Es handelte sich um ein Bauteil aus glasfaserverstärktem Kunststoff, das lediglich für eine einmalige Druckprüfung vorgesehen ist. Diese Prüfung ist vorgeschrieben für den Zeitpunkt nach der Fertigstellung einer neuen Trinkwasserleitung. Dabei dürfen keine Armaturen angeschlossen sein.

Die Ein- und Auslässe werden darum für die Prüfphase mit den speziellen Baustopfen versehen. Allerdings müssen diese ersetzt werden, bevor die Leitung für einen längeren Zeitraum in Betrieb genommen wird. Selbst für die Dauer der Bauphase sind die reinen Prüfstopfen mit Kunststoffgewinde nicht geeignet.

Inkompatibler Stopfen

Auch während der Sanierung eines Klinikgebäudes kam es zu einem Wasserschaden: Bei der Inbetriebnahme einer neuen Trinkwasserleitung wurde eine Wandscheibe im Obergeschoss zunächst mit einem Baustopfen verschlossen.

Eine Woche später sollte dort eine Duscharmatur angeschlossen werden. Die Leitung zum betroffenen Badezimmer war nicht einzeln absperrbar, so dass der Leitungsdruck von fünf bar anlag. Nach zwei Tagen trat an der Verbindung zwischen Baustopfen und Wandscheibe eine Leckage auf.

Bei der Auswahl des Stopfens hatte der Installateur einen Fehler gemacht: Das Bauteil war mit einer Flachdichtung versehen, die nicht zum Gewinde der Wandscheibe passte und unter den Betriebsbelastungen allmählich aus der Schraubverbindung gedrückt wurde.

Die Laboruntersuchung zeigte, dass die verwendeten Bauteile an sich fehlerfrei waren. Beim Einsatz eines Stopfens mit O-Ringdichtung entstand eine Verbindung, die den Anschluss für die Dauer der Bauphase zuverlässig verschlossen hätte.

Auf die Herstellervorgaben achten

Baustopfen gibt es in verschiedenen Ausführungen. Der Stopfen aus dem zweiten geschilderten Fall unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Blindstopfen aus Messing ausschließlich durch einen Kunststoffgriff. Der ist für die Bauphase nützlich, weil der Stopfen so ohne Werkzeugeinsatz schnell montiert bzw. demontiert werden kann…

Der Beitrag Kleine Fehler – kostspieligen Wasserschäden. Im Neubau oder Bestand werden Leitungen häufig mit falschen Bauteilen verschlossen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Verhütung von Leitungswasserschäden ist und bleibt eines der wesentlichen Versicherungsthemen der Wohnungswirtschaft. 1,1 Millionen Leitungswasserschäden verursachten zuletzt 2,94 Milliarden Euro Schadenaufwand – ein Rekordwert.

Die AVW leistet mit dem FORUM LEITUNGSWASSER einen Beitrag, um Leitungswasserschäden in der Wohnungswirtschaft zu reduzieren. Jetzt fließen die Inhalte des FORUM LEITUNGSWASSER in eine VdS-Fachveranstaltung ein. Seien Sie dabei, ob vor Ort und per Livestream.

Die Teilnehmer erhalten in neun Fachvorträgen interessante und relevante Informationen, um Leitungswasserschäden im Wohnungsunternehmen zu reduzieren. Dabei werden die Referenten des FORUM LEITUNGSWASSER wie z.B. Siegfried Rehberg und Dr. Thorsten Pfullmann (Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung, Kiel) die häufigsten Ursachen von Leitungswasserschäden in der Wohnungswirtschaft präsentieren sowie einen praktischen Lösungsansatz zur Schadenverhütung.

Stefan Schenzel von der AVW Schadenberatung erklärt, wie durch Schadenanalysen mit dem AVW Schadenmanagementportal Schadennester lokalisiert und konkreter Handlungsbedarf im Wohnungsunternehmen herausgearbeitet werden können.

Auch das Handwerk kommt zu Wort. Andreas Braun, vom Zentralverband Sanitär Heizung Klima, zeigt praktische Beispiele zur Prävention. Ein Highlight zum Schluss wird der Beitrag von Lars Gomolka sein…

Der Beitrag Leitungswasserschäden vermeiden. VdS-Fachveranstaltung in Köln am 22. September 2020 Per Livestream – jetzt anmelden erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Top-Themen:

• 1,1 Millionen Leitungswasserschäden an Wohngebäuden. Warum ist das ein Thema für Immobilienunternehmen, Herr Rehberg, Herr Asche?
• Leitungswasserschäden 2019 – Der genaue Überblick wie, wo und warum die Fehler entstehen
• Tipps zum Leckageschutz – Frühes Erkennen und schnelles Handeln, damit die Sanierung des Schadens nicht zu teuer wird

Der Beitrag Die 1. Ausgabe der Forum Leitungswasser erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.