Erbbaurechtsverträge sind üblicherweise sehr langfristig angelegt: Die mittlere Laufzeit neuer Verträge liegt in Deutschland bei 85 Jahren. 36 Prozent aller Erbbaurechtsgeber gewähren sogar Laufzeiten von mehr als 99 Jahren. Allerdings kann der Erbbaurechtsgeber im Vertrag bestimmte Voraussetzungen festlegen, unter denen es zum Heimfall kommt und das Erbbaurecht vorzeitig endet. Dann geht das Gebäude gegen eine Entschädigung in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.

Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat im April 2022 seine Mitglieder zu ihren Erfahrungen mit dem Heimfall befragt. 96 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass ihre aktuellen Verträge entsprechende Regelungen enthalten. Allerdings kommt der Heimfall in der Praxis nur sehr selten zur Anwendung: 58,3 Prozent der Befragten gaben an, dass er in den letzten 20 Jahren nie eingetreten sei. Bei 41,7 Prozent war es seltener als zehnmal der Fall.

Mögliche Gründe für den Heimfall

Als mögliche Gründe für den Heimfall werden mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug, die Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Gebäudes und eine vertragswidrige Nutzung des Gebäudes genannt. Auch die Vernachlässigung des Gebäudes oder Verstöße gegen das Baurecht können den Heimfall auslösen.

50 Prozent der Erbbaurechtsnehmer zahlen beim Heimfall für das Gebäude eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes, 5 Prozent entschädigen mit 100 Prozent des Verkehrswertes.

Heimfall und Banken

Als problematisch wird der Heimfall zum Teil von den Banken eingestuft: 8 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber sagten, dass Heimfallregelungen für die Banken einen Hinderungsgrund für die Beleihung von Grundstücken darstellen. Ebenfalls 8 Prozent gaben an, dass dies mitunter der Fall sei…

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„Der Gesetzgeber will mit der Novelle mehrere Ziele erreichen“, sagt VPB-Hauptgeschäftsführerin Corinna Merzyn: „Ein ganz zentraler Bereich ist die Erleichterung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Zum einen soll der Sanierungsstau vor allem in größeren Wohnungseigentumsanlagen beseitigt werden.

Zum anderen erleichtert das Gesetz die anstehende energieeffiziente Sanierung von Wohnungseigentum. Hier ist viel zu tun, wenn wir die Klimaziele erreichen wollen.“

Das WEMoG bevorzugt außerdem den Einbau von Ladestationen für die E-Mobilität und den Ausbau der Glasfasertechnologie, es erleichtert auch die Beschlussfassung über den Abbau von Barrieren und die Verbesserung des Einbruchschutzes.

Der Sanierungsstau in vielen großen Anlagen hat Gründe

Bislang musste jeder betroffene Eigentümer einer Sanierung im Vorfeld zustimmen. Einzelne konnten selbst sinnvolle bauliche Maßnahmen verhindern. Auch eine Gesetzesnovelle 2007 brachte kaum Bewegung in diesen Bereich. Ab sofort können nun bauliche Veränderungen – und das sind alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen – mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

„Wohneigentümer, die sinnvolle Maßnahmen umsetzen wollen, müssen also nicht länger zusehen, wie ihre Immobilie gegenüber anderen im Standard zurückfällt“, konstatiert Corinna Merzyn. „In Zukunft können auch kleine Mehrheiten weitreichende bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen. Das birgt aber neben den Vorteilen auch Risiken und bedeutet für jeden Eigentümer ungleich mehr Verantwortung.“

„Bauliche Veränderungen sind dem Gesetzgeber in vier Bereichen sogar so wichtig, dass er sie privilegiert, indem er jedem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf einräumt“, erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. Paragraph 20 Abs. 2 WEG neue Fassung lautet…

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Der Rest ist Miteigentum bzw. Sondereigentum und damit der Bereich, der sich in der Verantwortung der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft befindet. Manchmal ist der Unterschied gar nicht so leicht zu bestimmen bzw. es stellt sich die Frage, wie weit der einzelne innerhalb des Gemeinschaftseigentums agieren darf. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seinen Extradienst einige Gerichtsurteile ausgewählt, in denen es um solche Fälle geht.

Wie ist das bei Wasserleitungen?

Bei den Wasserleitungen einer Wohnanlage besteht in der Regel kein Zweifel daran, dass sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das hat mit der überragenden Bedeutung der Wasserversorgung zu tun.

Doch was geschieht eigentlich dann, wenn in der Teilungserklärung das genaue Gegenteil steht – das heißt, wenn die Leitung dem Sondereigentum zugeschrieben wird? Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 57/12) entschied, dass dies unerheblich sei.

…. bei einem Dach

Auch das Dach eines Gebäudes gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Bis hinauf vor das Bundesverfassungsgericht (Aktenzeichung 1 BvR 1925/13) wurde darum gestritten, ob dies auch für einzelne Garagen gilt, die dem Sondereigentum zugeordnet sind. Die Karlsruher Richter gingen bei den Garagen von tragenden Gebäudebestandteilen aus, die deswegen als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums zu betrachten seien.

Loch im Fensterrahmen?

Wenn ein Eigentümer aus seinem Sondereigentum heraus die Interessen der Gemeinschaft berührt bzw. beeinträchtigt, dann benötigt er die Zustimmung der Miteigentümer. So war bei einem Wohnungsbesitzer, der in einen Fensterrahmen, der zum Gemeinschaftseigentum gehörte, ein Loch bohrte, um eine Klimaanlage einbauen zu können. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 484 C 17510/18) ging bei diesem Eingriff von einer baulichen Veränderung aus, die genehmigungspflichtig gewesen wäre.

… ein Kinderspielplatz?

Besteht eine behördliche Auflage, wonach auf der Gemeinschaftsfläche einer Wohnanlage ein Kinderspielplatz mit einer bestimmten Ausstattung entstehen muss, dann können einzelne Eigentümer dies später einklagen. Konkret war der Spielplatz ein Bestandteil der Baugenehmigung gewesen.

Das Argument der Verjährung akzeptierte das Amtsgericht München (Aktenzeichen 481 C 17409/15) nicht. Es handle sich hier um einen Anspruch, der sich stets erneuere, so lange der Kinderspielplatz nicht bestehe…

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Ziel sei es, die Eigentumsquote bis 2020 von derzeit knapp 45 auf 50 Prozent zu erhöhen. Doch selbst dann würde Deutschland im Europa-Vergleich immer noch zu den Schlusslichtern gehören und nach heutigem Stand lediglich den drittletzten Platz belegen.

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Als Verbändebündnis „Wohn-Perspektive Eigentum“ streben sie ein Eins-zueins- Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Mietern in Deutschland an. Ziel sei es, die Eigentumsquote bis 2020 von derzeit knapp 45 auf 50 Prozent zu erhöhen. Doch selbst dann würde Deutschland im Europa-Vergleich immer noch zu den Schlusslichtern gehören und nach heutigem Stand lediglich den drittletzten Platz belegen.

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Mieter und Vermieter sind von der „Mietpreisbremse“ sowie vom neuen Meldegesetz betroffen. Was sich für Vermieter und Vermieter verändert hat erklären Doris und Axel Wittlinger von Stöben Wittlinger, Immobilienmakler & Hausverwaltung aus Hamburg:

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Laut diesen Studien ist ein weitaus höheres Potenzial für den Eigentumserwerb für breite Einkommensschichten möglich, jedoch stellen die Erwerbsnebenkosten Hürden beim Kauf dar. „Obwohl sich 80 Prozent der Bürger in Deutschland Wohneigentum wünschen, sind wir mit einer Eigentumsquote von derzeit 45 Prozent neben der Schweiz immer noch Schlusslicht in Europa“, stellt Ibel fest.

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ein ortsübliches Eigenheim aus dem Bestand zu finanzieren.

Am anderen Ende der Tabelle steht Berlin; aber auch in der Bundeshauptstadt könnte die Wohneigentumsquote mit rund einem Drittel mehr als doppelt so hoch sein, als sie es derzeit ist. In Bremen und den neuen Ländern machen die Zusatzpotenziale sogar 30 bis über 50 Prozentpunkte aus (vgl. Grafik). Das ergibt eine Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen.

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