Eigenbedarf mit 70 zumutbar

Immer wieder haben es die Gerichte mit älteren Menschen zu tun, die zum Teil schon Jahrzehnte in ihren Mietwohnungen leben und schließlich doch noch umziehen sollen. Es kommt dabei immer auf die Umstände an. In extremen Fällen hält die Justiz einen Ortwechsel nicht mehr für zumutbar. Das Landgericht Limburg (7 T 116/20) musste über eine 70-jährige Frau entscheiden, der eine Zwangsvollstreckung drohte.

Sie konnte das Attest einer Allgemeinmedizinerin vorlegen, in dem von latenter Suizidgefahr die Rede war. Die zuständige Zivilkammer wies allerdings darauf hin, dass der Mieterin die Situation seit einem Jahr bekannt sei. Sie habe Gelegenheit gehabt, Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Der Gerichtsentscheidung zu Folge musste die Mieterin aus der Wohnung ausziehen.

Eigenbedarf für Au-pair

Eine andere Mieterin musste umziehen, weil der Eigentümer seine Wohnung selbst nutzen wollte – nicht für sich persönlich, sondern für das Au-pair, das seine drei Kinder betreuen sollte. Zwar wehrte sich die Mieterin dagegen und wies darauf hin, dass das Au-pair doch auch im Haushalt des Eigentümers oder in einer eigens für sie angemieteten Wohnung untergebracht werden könne. Doch das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 11647/20) akzeptierte diese Art des Eigenbedarfs als grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar. Die Mieterin musste ausziehen.

Eigenbedarf trotz Ersatzwohnung

Ein häufiger Grund, der den Umzug eines Mieters nötig macht, ist der Eigenbedarf des Eigentümers. So war es auch in einem Münchner Fall. Eine Miteigentümerin des Objekts wollte ihr Studium beginnen und sprach deswegen der Mieterin die Kündigung aus. Diese wehrte sich dagegen – unter anderem mit dem Hinweis, die Eigentümerin habe bereits eine andere Wohnung in München bezogen.

Das Landgericht München (Aktenzeichen 14 S 15871/18) ließ sich aber davon überzeugen, dass dies nur eine zeitlich befristete Zwischenlösung war. Solch ein temporärer Umzug in eine Ersatzwohnung ändere nichts am Anspruch auf Eigenbedarf. Im konkreten Fall wurde der Anspruch auf Eigenbedarf vom Gericht aus anderen Gründen dennoch abgelehnt…

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Hohes Alter

Ein sehr hohes Lebensalter kann Mieter vor der Eigenbedarfskündigung schützen. So scheiterte ein Eigentümer in Berlin mit seinem Ansinnen, ein 87 und 84 Jahre altes Paar aus seiner Wohnung zu entfernen. Die Betroffenen verwiesen darauf, das sei ihnen wegen ihres Gesundheitszustandes, ihres hohen Alters und ihrer sozialen Verwurzelung in der Gegend nicht zuzumuten. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 345/18) akzeptierte diese Härtegründe. Wenn der Vermieter nicht seinerseits besonders gewichtige Nachteile erleide, falls er das Objekt nicht beziehen könne, dann müsse er verzichten. Hier sei das nicht der Fall gewesen, er habe schließlich nicht einmal eine ganzjährige Nutzung beabsichtigt.

Erst nach drei Jahren

Ein Eigentümer sollte sich zum Zeitpunkt der Vermietung gründlich überlegen, ob in absehbarer Zeit bei ihm vielleicht eine Selbstnutzung in Frage kommen könnte. Eine Eigenbedarfskündigung kann nämlich rechtsunwirksam sein, wenn sie allzu rasch auf den Vertragsabschluss folgt und sich der Anlass damals bereits abzeichnete. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 233/12) musste prüfen, ob das nach drei Jahren noch gegeben sein könnte. Das verneinten die Richter zwar, stellten damit aber auch klar, dass der problematische Zeitraum bei weniger als drei Jahren liegt.

Nur vorgeschoben

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Eigentümer zwar eine berechtigte Person vorweisen kann, diese aber offensichtlich nur als Platzhalter vorgeschoben wird. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 214/15) ging es um eine solche Konstellation. Die Mieter warfen dem Eigentümer vor, Verkaufsabsichten gehegt und seinen Neffen nur deswegen die Wohnung überlassen zu haben, um das Objekt später leichter verkaufen zu können. Der BGH konnte diese Argumente nachvollziehen.

Nutzungsabsicht

Ein Profifußballer, der im Ausland arbeitete, hatte den Wunsch, in seiner Freizeit (vor allem während der mehrmonatigen Winterpause) mit seiner Familie in einer ihm gehörenden Eigentumswohnung zu leben und sprach deswegen der Mieterin die Eigenbedarfskündigung aus. Diese hielt das Ansinnen für vorgeschoben und räumte die Wohnung nicht. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 7411/714) vernahm die Ehefrau (Mutter eines kurz zuvor geborenen gemeinsamen Kindes) und kam zu der Überzeugung, dass hier tatsächlich eine nachvollziehbare Nutzungsabsicht vorliege…

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