Wohnungswirtschaft, Versorger und Entsorger: Mit ihrer Arbeit tragen die drei infrastrukturrelevanten Branchen maßgeblich zu einem funktionierenden Alltag in Städten und Gemeinden bei. Doch so sehr die Akteure in ihrem Tun auch eng miteinander verwoben sind, gibt es in der alltäglichen Zusammenarbeit doch typische Herausforderungen: Über Jahre und Jahrzehnte entstandene Insellösungen etwa, Silodenken oder Prozessbrüche sorgen an so mancher Stelle für Ineffizienzen – und bieten damit spannendes Optimierungspotenzial.

Mehr Vernetzung wagen

Um sich zukunftsfähig aufzustellen und die Stadt der Zukunft entscheidend mitzuprägen, können die Unternehmen jetzt vor allem eines tun: mehr Vernetzung wagen. Nicht umsonst hat das renommierte Zukunftsinstitut Konnektivität zu einem der Megatrends schlechthin unserer Zeit erklärt. Die zunehmende Vernetzung von allem und jedem prägt unsere Gesellschaft und Arbeitswelt wie nie zuvor.

„Technologischer Fortschritt braucht das Zusammenspiel aller Akteure einer Stadt, damit Lebensqualität, Teilhabe und Standortattraktivität weiter erhalten bleiben“, erklärte etwa Hamburgs IT-Chef Christian Pfromm kürzlich anlässlich der Bestplatzierung Hamburgs im Smart City Index 2021 | Bitkom e.V. vom Digitalverband Bitkom.

Die Zeichen der Zeit sprechen eine deutliche Sprache: Unternehmen sollten Branchengrenzen überwinden und noch stärker als bisher den Schulterschluss suchen. Wie das gehen kann und welche Chancen sich den Beteiligten eröffnen, zeigt ein Blick nach Duisburg. Was für manche Ohren noch nach Zukunftsmusik klingt, ist hier längst gelebte Realität: Unternehmen auf Versorger-, Entsorger- und wohnungswirtschaftlicher Seite erschaffen in Duisburg peu à peu eine neue Perspektive für die Stadt der Zukunft: eine Connected City, in der infrastrukturrelevante Akteure dank enger Vernetzung optimal miteinander agieren. In enger Zusammenarbeit haben sie ihre bisherigen Prozesse auf den Prüfstand gestellt, neu gedacht und ins digitale Zeitalter gehoben.

Die Ver- und Entsorgerseite: Optimierung als Kundenbindungsinstrument

Eine Menge Optimierungspotenzial bieten die Zahlungs- und Abrechnungsprozesse rund um die Versorger- und Entsorgerleistungen. Sie verursachen insbesondere der Wohnungswirtschaft große Aufwände. Energieunternehmen oder Entsorger sollten an zwei verschiedenen Prozessstellen ansetzen, um ihren wohnungswirtschaftlichen Kunden das Leben leichter zu machen: bei der Abbuchung der Versorgerkosten und bei der Rechnungsstellung.

Bei der Abbuchung der Versorgerkosten war es früher (und ist es oft heute noch) die Regel, dass der Versorger seine Energielieferungen summarisch berechnet und in einem Schwung beim Wohnungsunternehmen abbucht. Diese Abbuchung muss der Vermieter aufwändig auf unzählige Einzelposten herunterbrechen. Die Stadtwerke Duisburg AG hat deshalb bereits seit 2008 die Lösung BK01 Immoconnect der Aareal Bank im Einsatz.

Dabei erhält jeder einzelne Zähler eine virtuelle Kontonummer und ist damit im Zahlungsverkehr klar zu identifizieren. Der Versorger teilt seine Abbuchungen in Zahlläufe auf, die sich an detaillierten Abrechnungspositionen orientieren. Der Prozess läuft komplett automatisch, das manuelle Herunterbrechen von Sammelbuchungen entfällt. Auch die Wirtschaftsbetriebe Duisburg digitalisierten und verein-fachten in den 2000er-Jahren die bis dato aufwändige Zahlungszuordnung. Der ver-besserte Prozess wurde so zum gewichtigen Kundenbindungsinstrument…

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132 Wohnungen in 19 Gebäuden werden umfassend modernisiert

In der Heinrich-Bierwes-Straße, der Rembrandtstraße und der Kolumbusstraße werden ab Februar 2021 insgesamt 132 Vonovia Wohnungen in 19 Gebäuden umfassend modernisiert. Die Häuser erhalten eine verbesserte Wärmedämmung und neue Fenster sowie neu gestaltete Eingangs- und Außenbereiche. Außerdem werden vor den Erdgeschosswohnungen Terrassen errichtet, die anderen Wohnungen erhalten Balkone.

Darüber hinaus schafft Vonovia durch Dachaufstockungen auf den Häusern insgesamt 62 neue Wohnungen in vollwertigen Obergeschossen. In zwei neugebauten Mehrfamilienhäusern im Süden und Norden des Quartiers entstehen weitere 39 barrierearme Wohnungen mit Aufzug. Die Fertigstellung der Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen ist für November 2023 geplant. Das Investitionsvolumen beträgt rund 27 Millionen Euro.

Zentrale Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt

Mario Stamerra, Vonovia Geschäftsführer West, betont die Tragweite des Projektes: „Ganzheitliche Quartiersentwicklungen, die den Herausforderungen unserer Zeit unter anderem bei Klimaschutz und demografischem Wandel, aber auch dem Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum Rechnung tragen, haben bei Vonovia oberste Priorität. Vor diesem Hintergrund freuen wir uns, bei den Modernisierungen in Hüttenheim gleich mehrere zentrale Zielsetzungen in großem Maßstab realisieren zu können.“

Beteiligung erwünscht!

Aktuell werden die Mieterinnen und Mieter, aufgrund der aktuellen Corona-Bedingungen überwiegend kontaktlos, informiert. „Bei den geplanten Maßnahmen möchten wir möglichst viele Wünsche und Anregungen der Mieterinnen und Mieter berücksichtigen,“ so Vonovia Regionalbereichsleiter Sebastian Lott. „Daher informieren wir nicht nur frühzeitig, sondern laden ausdrücklich zum Dialog und zum Mitgestalten ein.“

Dies gilt vor allem für das Wohnumfeld. Auf den großzügigen Grünflächen zwischen der Rembrandtstraße und der Kolumbusstraße sollen neue Angebote für alle Generationen entstehen – nach den Bedürfnissen und Wünschen der Bewohner…

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Lärmschutz – 2,5 Kilometer lang und bis zu 15 Meter hoch

Das Projekt nähert sich den nächsten Meilensteinen und die Arbeiten auf der Fläche laufen auf Hochtouren: So ist im Februar die Fertigstellung der neuen Kleingartenanlage vorgesehen. Auch der Lärmschutzwall wächst von Tag zu Tag – am Ende der Bauzeit im September 2021 wird er rund 2,5 Kilometer lang und bis zu 15 Meter hoch sein.

Doch nicht nur auf der Fläche selbst tut sich so einiges, auch im Hintergrund laufen die Arbeiten auf Hochtouren: Aktuell wird der Vertriebsstart vorbereitet. Der Startschuss soll im ersten Quartal 2021 fallen. Im Rahmen der vorbereitenden Vertriebsplanung wird aktuell festgelegt, welche Baufelder auf der Projektfläche zu welchem Zeitpunkt vermarktet werden, zudem werden Auslobungs- und Vermarktungsunterlagen erstellt.

Auch bauträgerfreie Grundstücke

„Die Projektfläche wird in unterschiedlich große Vermarktungslose unterteilt. Die daraus entstehenden Baugrundstücke werden größtenteils direkt an Investoren vermarktet, die dann wiederum Endkunden an-sprechen werden. Wir werden die Lose im Rahmen eines kombinierten Bieter- und Wettbewerbsverfahrens anbieten“, erklärt Bernd Wortmeyer, Geschäftsführer der GEBAG. Der Vertrieb der ersten Investorenbaufelder soll noch in der ersten Jahreshälfte 2021 starten.

Zwar werden die meisten Baufelder direkt an Investoren vermarktet, ein kleiner Anteil der Grundstücke wird voraussichtlich jedoch auch direkt an Endkunden vergeben: Im „Quartier am Uferpark“, dem südlichsten der vier Quartiere auf der Fläche „6-Seen-Wedau“, werden auch bauträgerfreie Grundstücke angeboten werden können.

20 Vermarktungslose

Insgesamt werden voraussichtlich 20 Vermarktungslose vergeben. Der Zeitplan der Vergabe orientiert sich unter anderem an den auf der Fläche laufenden Erschließungsmaßnahmen…

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Die Kaltmiete der öffentlich geförderten Wohnungen wird 5,70 Euro/Quadratmeter betragen, für die Anmietung braucht man einen Wohnberechtigungsschein. Die Miete der freifinanzierten Wohnung beträgt voraussichtlich 9,00 Euro pro Quadratmeter zzgl. Nebenkosten. 

Der Neubau kostet rund 3,65 Millionen Euro

„Als kommunale Tochtergesellschaft hat die GEBAG den Auftrag und den Anspruch, den Duisburgerinnen und Duisburgern bezahlbaren Wohnraum anzubieten…

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Einer der Branchenvorreiter der digitalen Transformation ist die GEBAG Duisburger Baugesellschaft mbH. Um diese Transformation zu steuern, wurde unter der Regie von Referatsleiter IT Kai van der Hoven eine umfassende Digitalisierungsstrategie erarbeitet. Sie setzt den Rahmen für alle Überlegungen und jede eingeführte Softwarelösung: „Unser oberstes Ziel ist es, dass der Mieter den größtmöglichen Nutzen erfährt. Wir möchten ihm alle Informationen, die er braucht, bestmöglich präsentieren und uns mit der angemessenen Aufmerksamkeit und Zeit um jeden Kunden kümmern“, fasst van der Hoven zusammen.

Attraktivere Angebote bereitstellen

Denn während in den deutschen Metropolen weiterhin ein Vermietermarkt vorherrscht, müssen Wohnungsunternehmen abseits der Ballungszentren sich heute wieder um Mieter bemühen. Das bedeutet, attraktivere, innovative Angebote bereitzustellen. Damit das gelingen kann, muss vielerorts ein echter Wandel in der Unternehmenskultur stattfinden. „Die Immobilienbranche ist generell eher konservativ – wir haben nicht den Ruf, der innovationsfreudigste Markt zu sein“, sagt van der Hoven. Um dennoch Bereitschaft und Begeisterung für Veränderung zu erzeugen, müssen die Gründe dafür erklärt werden: „Es ist wichtig, klar zu kommunizieren, dass wir diese Dinge unternehmen, um unsere Arbeit zu erleichtern und am Ende ein besseres Leistungsportfolio für den Kunden bereitzustellen – nicht, um einen ominösen Selbstzweck der Digitalisierung zu erfüllen.“

Veränderung beginnt im Kopf

Dieser Wandel der Unternehmenskultur beginnt auf der Führungsebene: Sie muss den Bedarf für Veränderung erkennen, sich offen zeigen für digitale Themen und – auch wenn es schwerfällt – eigene Wissenslücken eingestehen. Immobilienwirtschaftliche Führungskräfte, die Lust und Begeisterung für digitale Themen haben und die Branche weiterentwickeln möchten, sind der Motor für die Digitalisierung. Damit er Fahrt aufnehmen kann, muss Vertrauen geschaffen werden, sagt van der Hoven: „Vertrauen, dass das Unternehmen von den Veränderungen profitieren wird. Dass die neue Software keine Hokuspokus-Lösung, sondern ein bewährtes und dennoch innovatives Produkt ist. Dass sie Mehrwerte für alle Beteiligten bereithält.“

Im Kern geht es um Prozesse

Um diese – hauptsächlich kommunikativen – Herausforderungen zu meistern, greift die GEBAG unter anderem auf die Berliner Datatrain GmbH zurück. Doch auch an anderer Stelle leistet sie Unterstützung: Ganz grundlegend soll durch Digitalisierung die Effizienz gesteigert werden, erst daraus ergeben sich positive Effekte wie ein verbesserter Kundenservice. Deshalb zielen die Lösungen von Datatrain in erster Linie auf Prozessoptimierung – und die kann nur stattfinden, wenn der Arbeitsgegenstand genau bekannt ist. Vor jeder Software-Einführung steht deshalb stets die umfassende Analyse: „Zu Beginn der Zusammenarbeit haben wir mit Datatrain intensiv jeden einzelnen unserer Prozesse analysiert und – wenn nötig – weiterentwickelt. Das war natürlich aufwändig, ist jedoch eine elementare Grundlage für jeden weiteren Schritt. Ohne Prozessanalyse kann keine Prozessoptimierung und keine Digitalisierung stattfinden“, so van der Hoven.

Die Mitarbeiter begeistern

Bereits zu diesem frühen Zeitpunkt sollten die Mitarbeiter eingebunden werden. Das bedeutet nachfragen, anhören und aufnehmen. Sie wissen am besten, wie die tägliche Arbeit abläuft, sie können helfen, Ineffizienzen zu identifizieren und sie sollen die Digitalisierung letztendlich umsetzen. Das gelingt nur, wenn sie sie als persönlichen Vorteil sehen, der ihre Arbeit erleichtern wird. Die Voraussetzungen dafür sind ganz unterschiedlich: „Das Interesse der Mitarbeiter an diesen Themen ist sehr unterschiedlich “, erzählt van der Hoven. „Es gibt ‚junge Wilde‘, die Feuer und Flamme sind und ihre Chance sehen, sich selbst die Arbeit zu erleichtern. Ich sehe aber auch Kollegen, die dem ganzen sehr skeptisch gegenüber stehen. “ Nicht jeder ruft ‚Hurra‘ wenn verkündet wird, dass sein Unternehmen nun eine umfassende Digitalisierungsstrategie verfolgt. Auch hier sind für van der Hoven ständige Kommunikation und das Schaffen von Vertrauen der Schlüssel.

Fehler gehören dazu

Dennoch: Wo neue Wege begangen werden, werden Fehler gemacht. Auch die GEBAG machte diese Erfahrung, als sich vor einigen Jahren eine soeben eingeführte Software als nicht funktional herausstellte: „Wir mussten uns selber unangenehme Fragen stellen. Haben wir im Auswahlprozess die falschen Fragen gestellt? Haben wir uns von bunten Prospekten und Versprechen blenden lassen? Haben wir nicht genau genug geprüft, wie das Produkt in unser Portfolio und unsere Strategie passen könnte?“ Doch nicht jeder Fehler ist so offenkundig – viel häufiger hapert es im Kleinen…

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Der Beitrag Digitalisierung – Da nützt die beste Software nichts! Der Mensch muss wollen und mitmachen: Die GEBAG Duisburg macht es vor erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Oberbürgermeister Sören Link begrüßt das GEBAG-Engagement an dieser Stelle und sieht damit einen großen Schritt nach vorn für Duisburgs Stadtentwicklung: „Ich freue mich sehr darüber, dass sich Herr Krieger für einen Verkauf des Grundstücks an die städtische GEBAG entschieden hat. Für uns gibt es somit endlich einen Handlungsspielraum. Wir werden nun die Grundstückentwicklung vorbereiten und uns dabei an den Plänen orientieren, die damals Norman Foster entwickelt hatte.“

„Wesentliches Kriterium für unser Engagement an dieser Stelle ist die Sicherung eines für die weitere Stadtentwicklung enorm wichtigen Grundstückes in bester Innenstadtlage. Damit will die GEBAG die weitere Gestaltung und Steuerung der Stadtentwicklung durch die Stadt Duisburg gewährleisten“, erklärt Bernd Wortmeyer das Engagement der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft an dieser Stelle.

Die GEBAG plant auf dem rund 30 Hektar großen Gelände keine eigenen Bauinvestitionen. Vielmehr wird sie sich in ihrer Funktion als Flächenentwicklerin auf die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts, die Baureifmachung inklusive des Abbruchs der alten Gebäude und die federführende Vermarktung des Geländes an potenzielle Investoren konzentrieren. Möglich ist auch die Übernahme der Erschließungsarbeiten – ähnlich also wie beim Mercatorviertel. Klare Vereinbarung ist, dass auf dem Grundstück kein Möbel- oder Teppichmarkt entstehen darf.

Grundstück liegt seit Jahren brach

Das Grundstück um den alten Güterbahnhof liegt seit vielen Jahren brach. 2005 wurde Sir Norman Foster von der Stadt Duisburg mit der Zukunftsplanung des Geländes beauftragt und entwickelt mit seinem Masterplan auch das Markenzeichen „Duisburger Freiheit“. Auf der Grundlage des Masterplanes Innenstadt sollte südlich der Koloniestraße ein Dienstleistungsstandort inkl. Hotel, Gastronomie, hochwertigem Lebensmitteleinzelhandel zur Versorgung des Quartiers realisiert werden. Eine städtebauliche Verträglichkeit von Wohnnutzung sollte geprüft werden. 2010 verkauft die Grundstückseigentümerin Aurelis Asset GmbH das ehemalige Bahngelände dann an die Krieger Grundstück GmbH. Inhaber Kurt Krieger plante hier die Errichtung eines großen Möbelzentrums verwarf die Pläne aber dann 2015 wieder. Ab 2016 sollte an dieser Stelle ein Designer-Outlet-Center (DOC) errichtet werden. Diese Pläne scheiterten dann im September 2017 mit einer knappen Mehrheit von 51,09 Prozent am Votum der Duisburger Bürgerinnen und Bürger in einem entsprechenden Bürgerentscheid. Seitdem ist die Zukunft des Geländes wieder völlig offen. 2010 geriet das Gelände als Veranstaltungsort der Loveparade mit ihrem tragischen Ausgang in den Focus der Öffentlichkeit.

Die GEBAG möchte nun im engen Schulterschluss mit der Stadt Duisburg wieder Bewegung in die Standortentwicklung bringen.
Gerhild Gössing

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Mit den Planungen an der Goerdelerstraße hat die Gebag die Anforderungen des Landes erfüllt und das Label „Klimaschutzsiedlung“ erhalten. Hierfür müssen die CO2-Emissionen etwa 50 – 60 Prozent unter den Werten liegen, die Gebäude nach der Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2009 (EnEV 2009) erfüllen.

Auch wenn es bei den Klimaschutzsiedlungen schwerpunktmäßig um die Vermeidung von CO2-Emissionen geht, sollen sie sich darüber hinaus durch besondere städtebauliche und soziale Qualitäten auszeichnen. So legen es die Richtlinien für die Siedlungen fest. Ziel ist es, umweltverträgliches Bauen als einen wichtigen Bestandteil einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung zu fördern. „Wir freuen uns, dass wir mit dem Projekt die Voraussetzungen des Programms erfüllen konnten“, freut sich Gebag-Geschäftsführer Bernd Wortmeyer. In der von HGMB Architekten aus Düsseldorf entworfenen Siedlung will die Gebag in den kommenden Jahren etwa 100 Wohnungen in insgesamt sechs Gebäuden bauen.

Nach aktuellem Planungsstand sollen die Häuser im Dreiliter-Standard mit Lüftungsanlagen errichtet werden. Momentan prüft die Gebag außerdem die Möglichkeiten zur Nutzung von Solarenergie. Als Option könnte die Siedlung weitestgehend autofrei gestaltet werden. Für Fahrräder, E-Scooter und Kinderwagen würden dann unterschiedliche Abstellmöglichkeiten geschaffen. Das Projekt befindet sich derzeit noch im Planungsstadium. Die Abbrucharbeiten für das Schulgebäude haben kürzlich begonnen. Da noch eine Reihe von Anträgen und Genehmigungen vorgenommen werden müssen, ist mit einem Baubeginn nicht vor 2019 zu rechnen.

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Wirkungsgrad: 94 Prozent

Zwei der drei ETW-Anlagen mit deutlich reduzierten Stickstoffemissionen laufen bereits seit Ende 2017 an den Standorten Duisburg-Mitte und Duisburg-Süd. In Duisburg-Süd wird auch die dritte Anlage in Betrieb genommen; Anfang des Jahres 2019. Alle drei Anlagen erreichen jeweils einen sehr guten Gesamtwirkungsgrad von 94 Prozent mit einem intelligenten Wärmenutzungskonzept, das auf einer zweiten installierten Abgaswärmetauscher-Stufe (AWT) und einer Wärmeverwertung aus dem Gemischkühlkreislauf basiert.

Unter allen aktuellen Grenzwerten

Mit der komplett betriebsbereiten, vollautomatischen SCR-Katalysator-Anlage inklusive Harnstoffeindüsung (Adblue) entsprechen die ETW-Anlagen dem neuesten Stand der Technik und unterschreiten damit alle aktuell geforderten Abgasgrenzwerte:
NOx: < 100 mg/Nm³ (Abgas trocken bei 5 Prozent O2) CO: < 100 mg/Nm³ (Abgas trocken bei 5 Prozent O2) Formaldehyd: < 20 mg/Nm³ (Abgas trocken bei 5 Prozent O2).

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2015 hat die Gebag, eine 100prozentige Tochter der Stadt Duisburg, das ehemalige Gärtnereigrundstück von den Duisburger Wirtschaftsbetrieben angekauft, ursprünglich um hier Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlingsfamilien zu schaffen. Ein Konzept, das letztendlich durch den geringer werdenden Flüchtlingsstrom nicht mehr umgesetzt wurde. Jetzt hat die Gebag einen rund 5.400 Quadratmeter großen Teil des Grundstücks an den deutsch-schwedischen Projektentwickler Bonava verkauft. Der Kaufvertrag wurde Ende Oktober unterschrieben.

Bonava will auf der Fläche am Parkfriedhof bis Ende 2019 ein neues Wohnquartier mit insgesamt 18 Doppelhaushälften und drei Reihenhäuser bauen. Die Reihen- und Doppelhäuser werden vier oder fünf Zimmer und je nach Variante zwischen 155 und 185 Quadratmeter Wohnfläche inklusive Kellergeschoss bieten. Die Grundstücke samt Garten, Garage und PKW-Stellplatz variieren zwischen 191 und 344 Quadratmetern. Das Grundstück ist bereits weitgehend erschlossen, so dass die Bauarbeiten voraussichtlich im Frühjahr 2018 starten können.

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