Das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht des Mieters stellt ein gesetzlich ungeregeltes Rechtsinstitut dar. Eine gesetzliche Grundlage existiert nur für den preisgebundenen Wohnraum in § 29 Abs. 1 NMV, die aber als auslaufendes Recht nicht auf den preisfreien Wohnraum übertragen werden kann. Für den preisfreien Wohnraum ist bis heute im Einzelnen umstritten, auf welcher Rechtsgrundlage das Einsichtsrecht des Mieters fußt.

Letztlich kann dahingestellt bleiben, ob sich das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht aus § 259 BGB, aus § 556 Abs. 3 BGB oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten lässt. Entscheidend für die Praxis ist, dass das Einsichtsrecht durch die Rechtsprechung ab den achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts entwickelt worden ist und seitdem immer deutlichere Konturen bekommen hat.

Sinn und Zweck des Einsichtsrechts ist nach Ansicht der mietrechtlichen Rechtsprechung, dem Mieter eine sachgerechte Überprüfung der Richtigkeit der Belege, die der Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu Grunde liegen, zu ermöglichen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegeinsicht bedarf es seitens des Mieters nicht. Vielmehr genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Die Einsicht soll dem Mieter zur Vorbereitung möglicher Einwendungen gegen die Abrechnung dienen.

Im Ergebnis ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die vom Vermieter getätigten Rechenschritte ggfs. unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe nachzuvollziehen.

2. Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Mieters

Am 25.05.2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) in Kraft getreten. Diese beinhaltet in Art. 15 DS-GVO ein allgemein formuliertes datenschutzrechtliches Auskunftsrecht einer betroffenen Person gegen den Verantwortlichen i.S.v. Art. 4 Nr. 8 DS-GVO. Der Anspruch ist auf die Übermittlung von Informationen gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von personenbezogenen Daten i.S.v. Art. 4 Nr. 1 DS-GVO der betroffenen Person betreffen.

Für Wohnraummietverhältnisse wurde dieses datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Art. 15 DS-GVO erstmals in den beiden Entscheidungen des AG Wiesbaden vom 26.04.2021 (Teilurt. v. 26.04.2021, 93 C 2338/20) und des LG Wiesbaden vom 30.09.2021 (Urt. v. 30.09.2021, 3 S 50/21) konkretisiert. Diese Entscheidungen betrafen einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft über die Verarbeitung von personenbezogenen Daten des Mieters im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung. Eine weitere Entscheidung zur Anwendung von Art. 15 Abs. 1 DS-GVO in Wohnraummietverhältnissen behandelte der BGH im Urteil vom 22.02.2022 (Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21).

Dabei ging es nicht um eine Betriebskostenabrechnung, sondern um einen Auskunftsanspruch eines Mieters zur Identifikation der Person eines Mitbewohners, der sich bei der Vermieterin über starke Geruchsbelästigungen und Ungeziefer im Treppenhaus, die aus der Wohnung des Mieters herrührten, beschwert hatte.

Seit 25.05.2018 steht somit das gesetzlich in Art. 15 DS-GVO verankerte datenschutzrechtliche Auskunftsrecht neben dem von der Rechtsprechung entwickelten mietrechtlichen Einsichtsrecht des Mieters in die Belege für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters.

3. Unterschiedliche Voraussetzungen der beiden Ansprüche

Beide dem Mieter zustehenden Ansprüche unterscheiden sich von ihren Voraussetzungen.

1. Voraussetzungen des datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruchs
   Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Betroffenen ist auf die Übermittlung von Informationen gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von ihn betreffenden personenbezogenen Daten durch den Verantwortlichen betrifft. Welche Auskünfte im Einzelnen durch den Mieter vom Vermieter verlangt werden können, ergibt sich aus Art. 15 Abs. 1 lit. a) – h) DS-GVO. Im Ergebnis kann der Mieter also nur eine Auskunft über seine personenbezogenen Daten verlangen, die der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verarbeitet hat.
   
   In Art. 4 Nr. 1 DS-GVO werden personenbezogene Daten als all diejenigen Informationen definiert, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen. Die identifizierte oder identifizierbare natürliche Person wird in der DS-GVO als die betroffene Person bezeichnet. Der Begriff der personenbezogenen Daten ist in Art. 4 Nr. 1 DS-GVO sehr weit gefasst. Voraussetzung für den Personenbezug ist lediglich, dass die Daten „aufgrund ihres Inhalts, ihres Zwecks oder ihrer Auswirkungen mit einer bestimmten Person verknüpft“ sind (BGH, Urt. v. 15.06.2021, VI ZR 576/19; BGH, Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21).
   
   Bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen durch den Vermieter sind verschiedene personenbezogene Daten des Mieters betroffen. Neben Name, Anschrift, Telefonnummer, sonstigen Kontaktdaten und Geburtsdatum von Mietern zählen hierzu auch die nach erfasstem Verbrauch durch die Mieter gemessenen Betriebskosten. Die Erhebung von Verbrauchsdaten durch externe Messdienstleistungsunternehmen und deren Übermittlung an den Vermieter zum Zwecke der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ändert nichts an der datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit des Vermieters.
   
   Die externen Messdienstleistungsunternehmen sind als Auftragsverarbeiter gemäß Art. 4 Nr. 8, Art. 28 DSGVO tätig. Verantwortlicher i.S.v. Art. 4 Nr. 7 DS-GVO bleibt auch in solchen Fällen der Vermieter, da dieser gegenüber den externen Messdienstleistern über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung der personenbezogenen Daten entscheidet.
2. Voraussetzungen des betriebskostenrechtlichen Einsichtsrechts
   Anders als in Art. 15 Abs. 1 DS-GVO existiert bei dem durch die Rechtsprechung entwickelten betriebskostenrechtlichen Einsichtsrecht eine Beschränkung der Einsicht des Mieters lediglich auf seine im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verarbeiteten personenbezogenen Daten nicht. Vielmehr hat der Vermieter dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Ob diese Belege (auch) personenbezogene Daten des Mieters enthalten oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Das betriebskostenrechtliche Einsichtsrecht ist somit weiter gefasst.

4. Unterschiedliche Rechtsfolgen der beiden Ansprüche

Beide Ansprüche des Mieters weisen unterschiedliche Rechtsfolgen auf…

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Das hat das AG Ludwigslust durch Urteil vom 14. März 2022 (Az.: 44 C 504/20) entschieden. Nach einer Betriebskostenabrechnung hat ein Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege im Original, wenn diese noch vorhanden sind. Der Vermieter darf ihn nicht auf eingescannte Kopien in einer Zweigstelle verweisen.

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung in Hagenow hatten wiederholt um Einsicht in die Originalbelege für Betriebskostennachforderungen aus mehreren Jahren gebeten. Die in Berlin ansässige Vermieterin verwies auf ein Büro in Boizenburg, bei dem die eingescannten Kopien eingesehen werden könnten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter ihre Kaution zurück; die Vermieterin rechnete mit Betriebskostennachforderungen für mehrere Jahre auf.

Das Urteil: Das AG Ludwigslust hielt die Aufrechnung für unbegründet, da die Vermieterin die Belegeinsicht verweigert habe. Zwar könne bei Führung eines papierlosen Büros der Vermieter auf Kopien verweisen, wenn die Originalbelege nicht mehr vorhanden seien. Das gelte jedoch nicht für ein papierloses Büro in einer Zweigstelle. Dass am Hauptsitz der Vermieterin die Originalbelege nicht mehr vorhanden seien, habe sie nicht vorgetragen. Die Einsicht dort sei für die Mieter wegen der Entfernung unzumutbar, sodass die Vermieterin Einsicht der Originalunterlagen im Büro in Boizenburg hätte ermöglichen müssen.

Quelle: GE 2022, 796
Dr. Peter Hitpaß,
hitpass@vnw.de

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I. Entscheidungen des BGH

1. Anmietkosten von Rauchwarnmeldern sind keine umlagefähigen Betriebskosten

Das hat der BGH mit Urteil vom 11. Mai 2022 (Az. VIII ZR 379/20) jetzt endgültig entschieden und schafft damit Klarheit in einem jahrelangen Meinungsstreit.

Während das LG Magdeburg (Urteil vom 27.September 2011 (Az.: 1 S 171/11) Anmietkosten für Rauchwarnmelder noch als „sonstige“ Betriebskosten gemäß §2 Nr.17 BetrKV für grundsätzlich umlagefähig ansah, hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Fachliteratur seit einigen Jahren auf breiter Front die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als „sonstige“ Betriebskosten) umlagefähig sind (so z.B. LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016 (Az.: 1S198/15). Die Miete von Rauchwarnmeldern ist explizit nicht im Katalog von § 2 BetrKV enthalten. Der Gesetzgeber hat dies auch nicht vorgesehen. Damit scheidet eine Umlage aus.

Eine Umlage scheidet auch als „sonstige Betriebskosten“ aus, weil der Vermieter die Anschaffungskosten trägt. Diese kann er auch anteilig nicht als Modernisierung auf den Mieter umlegen.

2. Mieter steht grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu – digitales, papierloses Büro

Das hat der BGH mit Urteil vom 15. Dezember 2021 (Az.: VIII ZR 66/20) entscheiden. In Einzelfällen kann lediglich Vorlage von Kopien oder Scanprodukten vom Vermieter geschuldet sein Grundsätzlich steht einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu. In Einzelfällen kann vom Vermieter aber nur die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten geschuldet sein.

In Streitfall beanspruchten die Mieter einer Wohnung in Günzburg Einsicht in die Originalbelege zu den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017. Die Vermieterin hatte nur Belegkopien übersandt. Während das Amtsgericht Günzburg den Anspruch der Mieter auf Einsicht in die Originalbelege bejahte, verneinte das Landgericht Memmingen einen solchen Anspruch. Seiner Auffassung nach sei der Anspruch durch die Übersendung der Kopien erfüllt worden. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Mieter.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zustehe. Der Anspruch sei nicht von einem besonderen Interesse der Mieter abhängig. Wird dem Mieter ohne sein Einverständnis lediglich Belegkopien übersandt, müsse er also nicht den Verdacht begründen, die Kopien seien manipuliert oder weisen Unstimmigkeiten auf. Darauf komme es nicht an.

Jedoch kann in Einzelfällen der Anspruch der Mieter auf die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten beschränkt sein, so der Bundesgerichtshof. Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, müsse der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls entscheiden. Voraussetzung sei aber auf jeden Fall, dass die Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit gehen dabei zu Lasten des Vermieters.

3. Kosten der Fällung eines morschen Baums stellen umlagefähige Betriebskosten dar

Das hat der BGH mit Urteil vom 10. November 2021 (Az.: VIII ZR 107/20) entschieden. Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind als Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Auch hier klärt das Gericht einen jahrelangen Streit.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2015 musste eine seit über 40 Jahre in einer Wohnanlage in Niedersachsen stehende Birke gefällt werden, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten für die Fällung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 anteilig auf die Mieter um. Eine der Mieterinnen war damit nicht einverstanden, weshalb es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kam. Sowohl das AG Neustadt am Rübenberg als auch das LG Hannover bejahten die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten auf die Mieter…

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Das Urteil des BGH vom 15. Dezember 2021 ist abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de – Entscheidungsdatenbank

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hat die Zustimmung der Beklagten zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt, die Klage jedoch zurückgenommen. Mit der Widerklage verlangen die Beklagten Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen zugrundeliegenden Originalbelege.

Die Klägerin hat den Beklagten stattdessen Belegkopien übersandt. Die Widerklage der Mieter hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten (die Mieter) die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH stellt zunächst fest, dass die vom Vermieter nach § 556 Abs.3 S. 1 Halbsatz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dazu diene, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung müsse dazu die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs.1 Halbsatz 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Zu der ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehöre es, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenen Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

In systematischer Auslegung von Wortlaut und Normzweck des § 259 Abs.1 BGB begründet der BGH, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalbelege beziehe. Schon aus dem Wortlaut des § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB ergäbe sich, dass der Rechenschaftspflichte (hier: der Vermieter) Belege vorzulegen habe, soweit sie erteilt worden seien. Aus dieser Formulierung würde deutlich, dass der Rechenschaftspflichtige diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend seien…

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Das Landgericht Berlin hält es die Kosten des sog. Müll- und Behältermanagements und der Sperrmüllbeseitigung als Kosten der Müllentsorgung für umlegbar.

Die Mieter machten gegenüber der Vermieterin die Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung eingezogenen Kosten der Sonder- bzw. Sperrmüllbeseitigung, des Abfall- und Wertstoffbehältermanagements geltend.

Das Amtsgericht Spandau hatte die Klage abgewiesen. Es hielt neben den Kosten der Sperrmüllbeseitigung auch die des Behältermanagements für umlagefähig. Gegen dieses Urteil waren die Mieter in Berufung gegangen. Das Landgericht Berlin hat dann das Urteil des Amtsgerichts Spandau insoweit aufgehoben, als es die Verurteilung zur Rückzahlung der Betriebskosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern abgelehnt hatte.

Das Gericht hält die Kosten sowohl für die Sonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung als auch für das Behältermanagement und die Wartung der Rauchwarnmelder für umlegbar.

Zu den Kosten der Beseitigung von Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurde, führt es aus, dass es sich um Kosten handelt, die im bestimmungsgemäßen Gebrauch für den Eigentümer laufend entstehen. Der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst daher auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind.

Das Landgericht ließ offen, ob der Vermieter zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots im Rahmen der Beseitigung von Sperrmüll verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen. In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert, den hinterlassenen Müll zu entfernen.

Hinsichtlich des Behältermanagements führt das Landgericht aus, dass es sich um Kosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV „Kosten der Müllbeseitigung“ handele…

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Dazu Prof. Dr. Andreas Saxinger, Vorsitzender des AG Geislinger Konvention:

1. Im Hinblick auf die am 01.12.2021 in Kraft getretene neue HeizkostenV wird die in § 6a Abs. 1 HeizkostenV gesetzlich vorgegebene Bringschuld der unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI), soweit entsprechende fernauslesbare Geräte im Gebäude installiert sind, stark kritisiert. Es sollte als Grundsatz festgehalten werden, dass die Mieter grundsätzlich die UVI zu erhalten haben, allerdings sollte die Möglichkeit für die weniger interessierten Mieter bestehen, durch schriftliche Mitteilung auf die Versendung solcher UVI zu verzichten.
   
   Als Alternative böte sich an, dass der Versand der UVI nur auf dem digitalen Weg verpflichtend ist. Die Zustellung per Post erscheint anachronistisch und sollte grundsätzlich vermieden werden. Statt – wie vom Gesetzgeber vorgesehen – einer Bringschuld wäre die Einführung einer Holschuld für die Mieter effizienter; die Mieter könnten sich dann die von den Vermietern bereitgestellten UVI selbst herunterladen.
2. Hinsichtlich der Kalt- und Abwasserabrechnung sollte auf Bundesebene eine Regelung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung eingeführt werden. Für Neubauten sehen fast alle Bundesländer die Pflicht zur Installation von Wasserzählern vor. Die Ausnahmen bilden lediglich Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Eine verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht von Kaltwasser in Bestandsimmobilien existiert aktuell lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein. Hier wären bundeseinheitliche Regelungen wünschenswert.
3. Zur betriebskostenrechtlichen Belegeinsicht der Mieter sollte aufgrund der zunehmenden Digitalisierung der Begriff des Originalbeleges hinterfragt werden. Das Urteil des BGH v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20 zur Vorlage von Originalen oder gescannten Dokumenten gegenüber den Mietern wird sehr kritisch gesehen. Der BGH hatte sich in diesem Urteil sehr zurückhaltend zur Möglichkeit der Vorlage von gescannten Dokumenten geäußert; diese solle auf Ausnahmefälle be¬schränkt bleiben.
   
   Das Urteil hinterlässt für die Praxis ein großes Maß an Rechtsunsicherheit. Eine gegenüber gescannten Dokumenten derartig kritische Haltung, wie sie in dem Urteil zum Ausdruck kommt, wird als nicht mehr zeitgemäß angesehen. Eine Regelung durch den Gesetzgeber wird als sinnvoll erachtet…

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Der BGH hatte sich dazu nie eindeutig positioniert. Die Unklarheit hat nun ein Ende. Mit einem aktuell veröffentlichten Grundsatz- Urteil vom 10.11.2021 zu VIII ZR 107/20 hat der BGH nun klargestellt, dass derartige Kosten grundsätzlich auf den Mieter umlegbar sind.

Der BGH hat dabei den Begriff des „Gehölzes“ und der „Pflanzen“, die in § 2 Nr. 10 BetrKV enthalten sind und die daher als umlagefähig anzusehen sind, unter Zuhilfenahme und Verweis auf den „Duden“ ausgelegt und kommt dabei zu dem Schluss, dass es sich bei „Bäumen“ sowohl um „verholzte“ Pflanzen handele wie auch gleichermaßen um „Gehölze“. Daher handele es sich grundsätzlich um umlagefähige Maßnahmen der Gartenpflege, wenn morsche Bäume gefällt bzw. entfernt werden müssen. Es handele sich dabei auch nicht um (vom Vermieter zu tragende) Maßnahmen der Instandhaltung.

Einen Auszug aus dem interessanten und überzeugenden Urteil des BGH erhalten Sie hier wie folgt:

„…Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. aa) Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV.

Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch sind nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV und gehören hierzu (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen…

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I. Entscheidung des BGH

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege. Das hat der BGH mit Urteil vom 9. Dezember 2020 (Az.: VIII ZR 118/19) entschieden.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Klägerin begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte dem Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Beklagten verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte sie ab.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 Euro nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 derzeit nicht zu, weil sie dem Beklagten die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Beklagten daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehe.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Es reiche vielmehr aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen könne, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe.

Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ – bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle – sei zur sachgerechten Überprüfung die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich.

So sieht es auch der BGH: Das Berufungsgericht hat die Klage zutreffend mit Rücksicht darauf als derzeit unbegründet abgewiesen, dass die Klägerin dem Beklagten die begehrte Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung 2013 zu Grunde liegenden Zahlungsbelege nicht gewährt hat.

Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören – wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat – neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren…

Der Beitrag Treppenhausreinigung, Belegeinsicht, Rauchmelder, Sperrmüll, Baufällkosten etc.– Neun aktuelle Urteile zum Betriebskostenrecht erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Umlegbarkeit ergibt sich (a. A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11 (051), ZMR 2011, 957 = NZM 2012, 305 und AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801 = Beck RS 2014, 19338) auch nicht aus einer Analogie zu § Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser umlagefähige Betriebskosten sind.

Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann…

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Streitgegenständlich war die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten auf den Mieter. Die Parteien stritten in erster Instanz über die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 aufgeführten Kosten für das Fällen zweier abgestorbenen Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche an der Straße in Klettertechnik sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts. Das AG München hatte die Beklagten und Berufungskläger zur Zahlung der Nachforderung an den Kläger verurteilt.

Das LG München I hat die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG München als unbegründet zurückgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts gehört zur „Gartenpflege“ i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten seien daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gelte unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolge oder nicht. Das LG München I schließe sich auf Basis der in Rechtsprechung und Literatur für und gegen die Umlagefähigkeit vorgebrachten Argumente des Amtsgerichts an.

§ 2 BetrKV bezwecke die Abgrenzung der Betriebskosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. § 2 Nr. 10 BetrKV stelle insofern eine Sonderregelung im Regelungsgefüge der BetrKV dar, da Pflanzen nicht ohne Weiteres mit technischen bzw. baulichen Gegebenheiten vergleichbar seien…

Der Beitrag LG München I – Fällen und Entsorgen abgestorbener Bäume gehört zur Gartenpflege im Mietverhältnis erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.