je näher die für den 26. September geplante Bundestagswahl rückt, desto schrillere Töne schlagen einige Politikerinnen und Politikern gegenüber den Wohnungsunternehmen an. Dabei zeigen die Ergebnisse von Untersuchungen unterschiedlicher wissenschaftlicher Institute seit einigen Monaten deutlich, dass sich – zumindest auf dem Mietwohnungsmarkt – die Dynamik abgeschwächt hat und Mietsteigerungen unter der allgemeinen Preissteigerungsrate liegen.

Das ist Beleg dafür, dass sich der Mietwohnungsmarkt beruhigt hat, auch weil in den vergangenen Jahren vermehrt gebaut wurde. Das Statistische Bundesamt vermeldete in der vergangenen Woche für die drei norddeutschen Bundesländer Rekordzahlen bei den Fertigstellungen. In Hamburg wurden 2020 für 11.269 Wohnungen (+14,9 Prozent gegenüber 2019) die Schlüssel übergeben. In Schleswig-Holstein waren es 14.077 Wohnungen (+drei Prozent) und in Mecklenburg- Vorpommern 7493 Wohnungen (+42 Prozent).

Allerdings haben sich in der Zeit der Pandemie auch die allermeisten Vermieter anständig verhalten. Eine Umfrage der norddeutschen Wohnungswirtschaft ergab im Mai 2021, dass es bei den Mietwohnungen kaum zu Zahlungsrückständen gekommen ist. Lediglich bei weniger als einem Prozent der rund 480.000 untersuchten Wohnraummietverhältnisse gab es Zahlungsverzögerungen. Für mehr als 70 Prozent dieser Fälle wurden individuelle Vereinbarungen zur Zahlung der Miete getroffen.

Das verdeutlicht: in den allermeisten Fällen sind Mieter und Vermieter keine Gegner, sondern gehen partnerschaftlich miteinander um. Bei Genossenschaften und sozial orientierten Gesellschaften gehört der faire Umgang miteinander quasi zur DNA. Dort, wo es doch einmal Probleme gibt, findet man im Gespräch auf gleicher Augenhöhe in den allermeisten Fällen unbürokratische und pragmatische Auswege. Und eines galt und gilt stets: das Versprechen, dass wegen der Corona-Pandemie niemand sein Dach über dem Kopf verliert.

Die Politikerinnen und Politiker täten gut daran, anstatt über weitere gesetzliche Regelungen oder gar Enteignungen von Wohnungsunternehmen zu reden, den (guten und sozialen) Wohnungsunternehmen den Rücken zu stärken. Gerade im ländlichen Raum sind diese ein Anker für viele örtliche Unternehmen. Wer den Wohnungsunternehmen das Geschäft erschwert und ihnen weitere (bürokratische) Kosten aufbürdet, gefährdet die wirtschaftliche Entwicklung ganzer Regionen.

Herzliche Grüße,
Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Ungeeignete Anreize

Die Idee hinter dem Gesetz: Man möchte so den Glasfaserausbau beschleunigen und über die Betriebskosten oder eine Modernisierungsumlage eine Refinanzierung von neuen Hausverteilanlagen (FTTH) aus Glasfaser ermöglichen, ohne dass die bisher langjährigen Verträge mit Kabelnetzbetreibern, häufig im Sammelinkasso, dies behindern.

Diese Anreize für eine Ausstattung der Netzebene 4 mit Glasfaser dürften allerdings ungeeignet sein, den Ausbau der Hausverteilnetze durch Wohnungsunternehmen massiv zu beschleunigen. Das geplante Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG-E) soll zwischen Eigentümer und Netzbetreiber eine Refinanzierung der zu tätigenden Investitionen ermöglichen.

Mit einer zeitlich befristeten Umlage von fünf Euro monatlicher Zahlung durch alle Haushalte für eine passive Infrastruktur, kann sicherlich eine neue Netzinfrastruktur in einem Zeitraum von fünf Jahren im Regelfall (300 Euro brutto) und in Ausnahmefällen zum Beispiel bei erforderlichen Maßnahmen für Brandschutz oder Denkmalschutz über neun Jahre (540 Euro brutto) teilfinanziert werden, aber die erforderlichen Voraussetzungen und anschließenden Aufgaben für Wohnungsunternehmen und Anbieter erschweren eine Umsetzung für die beteiligten Unternehmen enorm.

Befristung und Mehrwert für Mieter

Die Forderung der erstmaligen Ausstattung des Gebäudes mit einer vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehenden Netzinfrastruktur (bis zum Wohnungsübergabepunkt) ist sicherlich nachvollziehbar und der Anschluss des neuen Inhouse-Glasfasernetzes an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität ebenfalls, aber die Befristung bis zum 31. Dezember 2027 zur Umsetzung dieser Maßnahme stellt eine erste Herausforderung dar.

Es wird außerdem nicht berücksichtigt, wie sich die aktuelle Versorgungssituation in einem Haus darstellt. Wem gehört die bisherige Netzebene 4 als koaxiale Infrastruktur: dem Wohnungsunternehmen oder einem Kabelnetzbetreiber? Welche Qualität hat diese Infrastruktur? Welcher tatsächliche Mehrwert wird für die Mieter erzielt, wenn statt einer koaxialen Infrastruktur ein Glasfasernetz installiert wird? Welche Bandbreiten, zu welchen Konditionen werden angeboten? Wie gestaltet sich die weitere TV-Versorgung?

Aus Sammel- wird Einzelinkasso

Die Umlagefähigkeit für den Sammelvertrag wird nach einer Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024 abgeschafft und die neue Umlage (§ 2 Nr. 15c BetrKV) in Höhe von fünf Euro je Wohneinheit wird nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet, zwar auf einen festen Zeitraum limitiert, aber wie bereits beschrieben lediglich für eine passive Infrastruktur, inklusive einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals.

Also nicht für aktive Komponenten, keine Kostenbeteiligung für den Gebäudeanschluss oder eine Subvention von Diensten. Die Mieter zahlen grundsätzlich einen Zuschlag zur bisherigen Versorgung und erhalten dann gegebenenfalls die gleichen oder verbesserten Leistungen. Abgerechnet wird dies zusätzlich für alles (TV, Internet und Telefon) im Einzelinkasso.

Abrechnung schwer darstellbar

Dies dürfte für Wohnungsunternehmen nicht leicht zu vermitteln sein! Auch die alternative Möglichkeit über eine Modernisierungsumlage (§555 b Nr. 4a BGB-E) mit einem Zuschlag von jährlich acht Prozent der getätigten Investitionen auf die Kaltmiete, hat diverse Fallstricke: sei es die teilweise von Städten reduzierte Prozentzahl bei der Modernisierungsumlage oder limitierte Euro-Beträge, die maximal pro Quadratmeter weiterbelastet werden dürfen…

Der Beitrag Wie der Ausbau der Netzebene 4 mit Glasfaser beschleunigt werden soll und warum dies so nicht funktioniert, erklärt Dietmar Schickel erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Zum Hamburger Ergebnis sagt Lorenz Palte, Vorsitzender des Bundes der Steuerzahler Hamburg e.V.: „Hamburg gehört bei den Wohnnebenkosten, ohne die Grundsteuer, zu den günstigsten Landeshauptstädten. Die für unsere Studie relevanten Gebühren wurden in diesem Jahr nicht erhöht. Somit hat die Stadt ihren Beitrag dazu geleistet, die Wohnnebenkosten stabil zu halten.“

Bei seinem Ranking hat der Verband die Belastung durch sechs verschiedene Wohnnebenkosten für einen Drei-Personen-Haushalt in einem Einfamilienhaus ermittelt: Im Einzelnen sind das die Trinkwasserpreise, die Abfall-, Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren sowie die Grundsteuer und der Rundfunkbeitrag – dieser ist zwar bundesweit einheitlich, stellt aber einen wesentlichen Kostenfaktor für nahezu jeden Bürger dar und wurde deshalb in die Liste aufgenommen.

Im Einzelnen

Mit Gesamtkosten von 1.424 Euro im Jahr 2020 ist Mainz demnach am günstigsten, während Berlin (West) mit 2.280 Euro im selben Jahr auf dem letzten Platz landet.

Gegenüber dem Jahr 2019 sind 7 Landeshauptstädte teurer und 4 Landeshauptstädte günstiger geworden: Während in Stuttgart die Wohnnebenkosten mit 155 Euro am stärksten gestiegen sind, sind in Bremen die Kosten um 37 Euro gesunken. Betrachtet man die Gesamtentwicklung unseres Vergleichs seit dem Jahr 2016, sind 10 Landeshauptstädte teurer und 5 Landeshauptstädte günstiger geworden: Die Einwohner von Düsseldorf wurden mit 95 Euro am deutlichsten entlastet, während in Hannover und Saarbrücken mit 198 Euro bzw. 129 Euro die stärksten Kostenanstiege zu verzeichnen sind. Neben diesem Ranking sind noch weitere Belastungen wie zum Beispiel die Strom- und Gaskosten zu berücksichtigen…

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Das Gericht bestätigt die Entscheidung des AG Hamburg mit der die Mieterin verurteilt wurde, die Installation funkfähiger Rauchwarnmelder zu dulden. In dem entschiedenen Fall hatte die Mieterin in der Wohnung bisher in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren selber Rauchwarnmelder installiert. Die Vermieterin beabsichtigte diese Rauchwarnmelder durch funkfähige Rauchwarnmelder zu ersetzen und forderte die Mieterin auf, den Zutritt zur Mietwohnung hierfür zu gewähren.

Die Mieterin verweigerte der beauftragten Firma den Zutritt. Sie berief sich darauf, dass die von ihr installierten Rauchwarnmelder noch eine Restlebensdauer von vier Jahren hätten. Außerdem äußerte sie Bedenken gegen die „funk“-gesteuerten Warnmelder aus gesundheitlichen Gründen. Angeblich reagiere sie allergisch auf Funkstrahlen.

Gebrauchswert der Mietsache werde (objektiv) nachhaltig erhöht

Das Amtsgericht verurteilte die Klägerin zur Duldung des Einbaus der Funkrauchwarnmelder in der Wohnung. Hiergegen war die Mieterin in Berufung gegangen. Das Landgericht hat in dem Hinweisbeschluss deutlich gemacht, dass es eine Duldungspflicht für gegeben hält. Außerdem weist es darauf hin, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB handele, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und auch nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen kann…

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Der Vergleich zum Ranking 2018 macht deutlich, dass die Städte, die eine Erhöhung beschlossen haben, durchweg kräftig zugelangt haben. So stieg die Jahresgrundsteuer in Salzgitter (+25 Prozent), Gelsenkirchen (+24 Prozent), Mülheim an der Ruhr (+39 Prozent) und Offenbach am Main (+49 Prozent) deutlich.

Warnecke erläuterte, dass jede Kommune anders sei: jede habe eine andere Entwicklung, andere Wirtschaftsstrukturen, andere Probleme zu bewältigen. Dennoch seien die Unterschiede erklärungsbedürftig. „Unser Vergleich soll nicht anklagen, sondern soll zur Transparenz beitragen. Nur dann können die Bürger ihre Kommunalpolitiker konkret fragen, warum sie mehr Grundsteuer zahlen als Bürger anderer Gemeinden“, erläuterte Warnecke. Warnecke empfahl den Kommunen, Strategien für eine Senkung der Grundsteuer zu entwickeln und diese den Bürgern zu erklären…

Der Beitrag Gütersloh gewinnt mit nur 323 Euro pro Jahr – In Witten zahlt die Musterfamilie mehr als das Doppelte – nämlich 771 Euro erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

In der Europäischen Union kostete die Kilowattstunde im Schnitt knapp 7,0 Cent. Setzt man die Gaspreise ins Verhältnis zur jeweiligen Kaufkraft, gehörte Deutschland zu den günstigsten Ländern. Den Eurostat-Zahlen zufolge war Gas in Spanien, Portugal und Italien relativ am teuersten.

Seit Januar hätten 440 Grundversorger ihre Preise um durchschnittlich 6, 5 Prozent angehoben, berichtete das Vergleichsportal Check24. Ein Musterhaushalt habe im Juni für einen Jahresverbrauch von 20 000 Kilowattstunden im Schnitt 1289 Euro zahlen müssen. Die gleiche Menge Gas habe bei Preisen vom Januar noch 1247 Euro gekostet. Das sei ein Plus von 3,4 Prozent. Das Vergleichsportal Verivox hatte kürzlich eine ähnliche Preisentwicklung ermittelt.

Verbraucherinnen und Verbraucher in Deutschland zahlten derzeit nicht zuletzt wegen der CO2-Abgabe Rekordpreise für Gas, sagte Steffen Suttner, Geschäftsführer Energie bei Check24. Durch die seit Jahresbeginn fällige Abgabe zahle der Musterhaushalt dieses Jahr 119 Euro mehr. Mittel- und langfristig werde Gas aufgrund der negativen Klimabilanz noch teurer.

Seit Anfang 2021 ist in Deutschland eine Abgabe von 25 Euro je Tonne ausgestoßenem Kohlendioxid (CO2) fällig, das beim Verbrennen von Diesel, Benzin, Heizöl und Erdgas entsteht. Eine vor Wochen erzielte Einigung der Bundesregierung zur hälftigen Entlastung der Mieter bei den Zusatzkosten fürs Heizen war am Veto der Unionsfraktion gescheitert.

Der Preisanstieg bei Haushaltsenergie hat auch die Inflationsrate in Deutschland nach oben getrieben. Das Statistische Bundesamt hatte für Mai einen Anstieg der Preise für leichtes Heizöl um 35,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat ermittelt, bei Erdgas betrug das Plus 2,2 Prozent. Strom lag dagegen um 0,1 Prozent unter dem Vorjahreswert. Im Juni haben die Energiepreise insgesamt, also einschließlich Kraftstoffen, nach vorläufigen Daten gegenüber dem Vorjahresmonat um 9,4 Prozent zugelegt.

Zusammensetzung des Gaspreises

Wie der Strompreis setzt sich auch der Gaspreis aus verschiedenen Bestandteilen zusammen, auf die der Energieanbieter nur zum Teil Einfluss hat. Den größten Anteil am Gaspreis haben die Kosten für Beschaffung und Vertrieb. Dies ist der sogenannte Wettbewerbsanteil, den die Gasanbieter selbst beeinflussen können und aus dem sich auch die Marge für die Versorger ergibt. Ein weiterer Bestandteil sind die Netzentgelte.

Diese müssen für die Nutzung der Gasnetze bezahlt werden. Sie variieren von Netzgebiet zu Netzgebiet. Insgesamt sind die Netzentgelte seit 2009 relativ konstant geblieben. Den dritten großen Anteil an den Gaspreisen haben die staatlich veranlassten Preisbestandteile. Hierzu zählt neben Gas- und Mehrwertsteuer die Konzessionsabgabe, die die Netzbetreiber an die Kommunen zahlen müssen.

Der Anteil, der den Gasanbietern nicht von Staat und Regulierungsbehörden vorgegeben wird, also die Kosten für Gasbeschaffung, Vertrieb und sonstige Kosten, machen gut die Hälfte des Gaspreises aus. Er unterscheidet sich zum Teil stark zwischen den einzelnen Versorgern, die in einer bestimmten Region Tarife anbieten.

Wie entwickeln sich die Gaspreise zukünftig?

Die zukünftige Entwicklung der Gaspreise hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und ist schwer vorherzusagen…

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Knapp 12 Prozent der Großstadthaushalte benötigten sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete. Die Forscher von der Humboldt-Universität Berlin haben den Angaben zufolge Daten des Mikrozensus für 2018 ausgewertet. Danach ist die finanzielle Belastung der Mieter in den vergangenen Jahren zwar zurückgegangen, weil auch bei Bewohnern der Großstädte die Einkommen im Mittel stärker gestiegen seien als die Wohnkosten.

Die mittlere Belastungsquote von Mieterhaushalten sank demnach von 31,2 Prozent der Einkommen im Jahr 2001 auf 29,6 Prozent in 2018. Vor allem für viele ärmere Haushalte habe sich die Situation aber kaum entspannt, für sie sei die Miete weiter ein besonders großes finanzielles Problem.

Die verstärkte Bautätigkeit habe die Wohnungsnot in den vergangenen Jahren allenfalls geringfügig verbessert

Auch das Statistische Bundesamt hatte die Belastung der Haushalte mit den Wohnkosten analysiert. Nach seinen Daten lebten im Jahr 2019 knapp 14 Prozent der Bevölkerung (rund 11,4 Millionen Personen) in Haushalten, die von hohen Wohnkosten finanziell überlastet waren. Eine Überbelastung bei Wohnkosten sieht die Behörde, wenn ein Haushalt mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgibt – unabhängig davon, ob die Betroffenen zur Miete oder in den eigenen vier Wänden leben und etwa einen Kredit abzahlen. Laut Destatis ist die Überbelastungsquote seit 2014 leicht gesunken.

Die verstärkte Bautätigkeit habe die Wohnungsnot in den vergangenen Jahren allenfalls geringfügig verbessert, betonte die Böckler-Stiftung. Vor allem kleine und günstige Wohnungen fehlten, und das Angebot sei über die Jahre noch deutlich knapper geworden. Selbst unter Annahme einer optimalen Verteilung des vorhandenen Wohnraumes könnten 1,5 Millionen Haushalte nicht mit bezahlbaren und angemessenen Wohnungen versorgt werden.

Düsseldorf, Wiesbaden oder Darmstadt, auch Bremerhaven, Recklinghausen oder Mönchengladbach

Das Angebot an Wohnungen, die mehr als 15 Euro brutto warm kosteten, sei seit 2006 dagegen deutlich um über 535 000 gestiegen…

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Leicht zu bedienen, schnell, alle Daten im Blick und eine papierfreie Immobilienverwaltung: Die neue Smartphone-App BUWOG HOME kann jetzt im Apple App Store und bei Google Play kostenlos heruntergeladen werden. Nach der Authentifizierung erhalten Mieterinnen und Mieter mit der App den Einblick in sämtliche eigene Mietverträge und Daten.

Erledigung der Anfrage in Echtzeit tracken

Über eine leicht zu bedienende Oberfläche können mit BUWOG HOME erforderliche Reparaturen und Anliegen an die BUWOG Immobilien Treuhand gemeldet werden. Die Anliegen werden via Schnittstelle digital erfasst, priorisiert und schnell verarbeitet – etwa durch Beauftragung einer Reparatur oder Information an den Hausmeister oder die Hausmeisterin vor Ort. Über die Statusverfolgung lässt sich der Fortschritt bei der Erledigung der Anfrage in Echtzeit tracken. Nach Abschluss der Arbeiten können etwa die erbrachten Handwerkerdienstleistungen bewertet werden.

Auch bei der Nebenkostenabrechnung sorgt BUWOG HOME für zusätzliche Transparenz und Sicherheit: Die Abrechnung wird in der App digital bereitgestellt. Eine SAP-Schnittstelle sorgt für konsistente Daten im System sowie die sichere Kommunikation über alle Kanäle.

Service für die Mieter

Petra Langemann, Geschäftsführerin der BUWOG Immobilien Treuhand: „Mit der neuen App erhöhen wir den Service für die Mieterschaft, erleichtern die Kommunikation und beschleunigen die Abläufe. Genauso wichtig ist für uns, so die klassischen Geschäftsprozesse im kaufmännischen und technischen Property Management zu digitalisieren und zu skalieren: Damit stellen wir die Weichen für unser weiteres Wachstum – sowohl bei der Erhöhung der Anzahl der verwalteten Objekte als auch bei der Anzahl der Mandate selbst.“ Zu den BUWOG-Mandanten zählen große Bestandshalter wie institutionelle Anleger, Family Offices und Einzelkunden mit Immobilienbeständen in ganz Deutschland.

Standorte in Berlin, Frankfurt, Kiel, Lübeck, Hamburg und Hannover

Aktuell betreut die BUWOG Immobilien Treuhand im Bereich der Drittverwaltung bundesweit rund 17.000 Wohnungen und rund 250.000 m² Gewerbe- und Büroflächen…

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Digitale Anwendungen können eine enorme Unterstützung leisten. Als einer der ersten Facility-Service-Dienstleister hat die WISAG bereits vor über 15 Jahren ein digitales Pflegetagebuch für das Freiflächenmanagement eingesetzt. Das System sorgt für Überblick, vereinfachte Planung, Wirtschaftlichkeit und Rechtssicherheit. Im Bereich Wohnungswirtschaft ist das Tool besonders gefragt. Warum das so ist, hat Betriebskostenaktuell Alles rund um die Wohnkosten direkt bei René Trageser nachgefragt. Er ist Vertriebsleiter im Segment Wohnen, WISAG Garten- und Landschaftspflege Frankfurt am Main.

Herr Trageser, wie genau muss man sich ein solches digitales Pflegetagebuch vorstellen?

Es handelt sich um eine Online-Plattform, die alle Grau- und Grünflächen rund um die Gebäude eines Kunden erfasst. Aber nicht nur das: Es werden alle Aufgaben im Bereich der Garten- und Landschaftspflege, die dort zu erledigen sind, auf einen Blick sichtbar – samt der anfallenden Kosten. Das digitale Tool schafft also praktischen Überblick, eine leichtere Planung und mehr Kostentransparenz.

René Trageser

Wie genau funktioniert das?

Wir fotografieren die Liegenschaften mit einer Drohne aus der Luft und erfassen sie mit ihren geografischen Koordinaten und Flächenangaben in unserem digitalen Pflegetagebuch. Die entsprechenden Daten verknüpfen wir mit einer Karte, die alle Flächen visualisiert. Neben Grün- und Grauflächen gehören dazu auch Objekte wie Gehölze, Bäume, Spielgeräte, Mülltonnenstellplätze sowie Auto- und Fahrradparkplätze. Das schafft bereits jede Menge Struktur. Und im zweiten Schritt hinterlegen wir alle zugehörigen Pflegearbeiten im System.

René Trageser

Und die kann man dann aktuell verfolgen?

Ja genau. Der große Vorteil: Die Anwender können den Pflegestatus ihrer Grünflächen und einzelner Objekte jederzeit online abrufen. Und das quasi in Echtzeit. Wann muss zum Beispiel eine Hecke geschnitten werden? Ist die TÜV-Prüfung für die Spielplatzschaukel fällig? Man behält die verschiedenen Themen automatisch im Blick und kann sie bedarfsgerecht steuern.

René Trageser

Wer sind denn die Anwender, sprich für wen lohnt sich das Tool am meisten? …

Der Beitrag Bei vielen Liegenschaften digital den Überblick behalten, René Trageser von die WISAG erklärt, wie es geht erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Hier können Sie alle Artikel der August-Ausgabe 2021 der Betriebskosten aktuell Ausgabe 72 in einem PDF speichern und lesen. Unter anderem handelt die Ausgabe von diesen Themen:

• Wie der Ausbau der Netzebene 4 mit Glasfaser beschleunigt werden soll und warum dies so nicht funktioniert, erklärt Dietmar Schickel
• LG Hamburg: Rauchwarnmelder: Duldungspflicht des Mieters für Einbau funkablesbarer Geräte
• Viele Haushalte durch hohe Mietkosten (Warmmiete und Nebenkosten) stark belastet

Der Beitrag Betriebskosten aktuell Ausgabe 72 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.