Die Wohnung ist sicher!

Dass die Wohnungsmieten weiterhin zuverlässig gezahlt werden, sollte allen Populisten den Wind aus den Segeln nehmen. Mehr noch: die Mietrückstände gehen im Norden sogar zurück. Den Menschen ist die Sicherheit in der eigenen Wohnung wichtiger denn je. Die VNW-Unternehmen tragen zu dieser Sicherheit mit ihrem Versprechen bei, dass niemand das Dach über seinem Kopf verliert, wenn er we-gen der Corona-Pandemie seine Miete nicht bezahlen kann. Die Wohnung ist sicher!

Erfreulich ist auch, dass in Mecklenburg-Vorpommern die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner, die Wohngeld erhalten, im vergangenen Jahr gestiegen ist. Rund 22.000 Haushalte erhielten diese staatliche Unterstützung – zehn Prozent mehr als im Jahr 2019. Das berichtete Bauminister Christian Pegel in Schwerin. Noch deutlicher stieg die Summe des ausgezahlten Wohngelds. Insgesamt wurden knapp 37 Millionen Euro gezahlt, sieben Millionen Euro oder 24 Prozent mehr als 2019.

Weniger erfreulich war hingegen die Verabschiedung der Hamburgischen Klimaschutz-Umsetzungspflichtverordnung durch den rot-grünen Senat der Hansestadt. In einer gemeinsamen Erklärung bewerteten die wohnungswirtschaftlichen Verbände diese Entscheidung als „rücksichtlos, selbstherrlich und wenig vertrauenserweckend“.

Gebaren früherer absolutistischer Herrscher

Besonders ärgerlich ist die Tatsache, dass die für die Verordnung zuständige Umweltbehörde für die Erarbeitung der Verordnung und für Gespräche mit der Wohnungswirtschaft gut ein Jahr Zeit hatte, ohne dass es zu ernsthaften Beratungen kam. Wer aber meint, die derzeit größte Herausforderung der Menschheit über den Kopf der Betroffenen hinweg bewältigen zu können, hat nichts verstanden. Entscheidungen per ordre de mufti durchzudrücken, erinnert eher an das Gebaren früherer absolutistischer Herrscher.

Andreas Breitner

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„Das ist ein wichtiges Signal für 12,5 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Den Mietern, darunter viele mit geringen Einkommen, würden jährliche Mehrkosten von 100 bis 200 Euro drohen, wenn die Novelle des Telekommunikationsgesetzes in der von der Regierung vorgelegten Form Realität wird. Doch nicht nur das: Auch der dringend notwendige Breitbandausbau in Deutschland würde massiv behindert, wenn die finanzielle Grundlage dafür schlicht wegfällt. Denn den sozial verantwortlichen Wohnungsunternehmen würden so die finanziellen Mittel für den Ausbau der digitalen Infrastruktur komplett abgedreht.

Ein gutes Signal für die digitale Zukunft

Die Bauministerkonferenz hatte bereits im September 2020 ein klares Votum für das Fortbestehen der sozial und ökonomisch bewährten Betriebskostenumlage abgegeben. „Alles andere wäre unsozial und fatal für Mieter, die sozial orientierten Wohnungsunternehmen sowie mittelständische Netzbetreiber…

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Das alles hat ein Ziel: die Unterstützung der BBU Mitgliedsunternehmen bei ihrem nachhaltig erfolgreichen Betriebskostenmanagement. Mit diesem Preisspiegel gibt er ihnen hierzu erstens einen verlässlichen Bezugspunkt für ihre Gespräche mit Ver- und Entsorgern – auch zur Verhandlung besserer Konditionen.

Zweitens schafft der Verband durch die Aufbereitung und Zugänglichmachung dieser vielen Daten eine wichtige Basis für mehr Transparenz, zur Unterstützung einer Diskussion auf Augenhöhe über effiziente Ver- und Entsorgungsdienstleistungen.

Das ist umso anspruchsvoller, je unsicherer und wechselhafter die von der Politik gesetzten Rahmenbedingungen sind. Dazu zählen beispielsweise die sich vor dem Hintergrund des Bundestagswahlkampfes 2021 bereits abzeichnenden weiteren mietrechtlichen Diskussionen auf Bundesebene ebenso, wie die Debatten um…

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Strom-Grundversorgungstarif binnen Jahresfrist 4 Prozent teurer

Im Januar 2020 lag der durchschnittliche Strompreis im örtlichen Grundversorgungstarif noch bei 32,51 Cent/kWh. Innerhalb von 12 Monaten ist er um rund 4 Prozent auf 33,77 Cent/kWh angestiegen. Ein Drei- Personen-Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 4.000 kWh hat dadurch höhere Stromkosten von rund 50 Euro pro Jahr.

Die Bundesregierung möchte die Haushalte bei den Strompreisen entlasten. Darum wurde die EEG-Umlage, die rund ein Viertel des Strompreises ausmacht, auf 6,5 Cent/kWh gedeckelt. Doch diese Entlastung ist bei vielen Haushalten nicht angekommen. Im Gegenteil: Bei den Strompreisen ist Deutschland nach wie vor Weltspitze“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox.

Gas-Grundversorgung mit 12-Jahres-Hoch

Die Entwicklung in den Grundversorgungstarifen für Gas verläuft ähnlich. Im Januar 2020 lag der durchschnittliche Gaspreis in diesen Tarifen noch bei 7,29 Cent/kWh. Innerhalb von 12 Monaten ist er auf 7,54 Cent/kWh angestiegen. Für ein Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh werden so höhere Gaskosten von rund 50 Euro pro Jahr fällig.

„Die Kosten im Gas-Grundversorgungstarif sind so hoch wie seit März 2009 nicht mehr. Neben den leicht gestiegenen Netzkosten haben viele Gasversorger den ab diesem Jahr gültigen CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne direkt an ihre Kunden weitergegeben“, sagt Thorsten Storck.

Preisänderungen zu Jahresbeginn

Im neuen Jahr halten sich die Strompreisänderungen der örtlichen Grundversorger in etwa die Waage. Für Januar und Februar 2021 haben insgesamt 111 der rund 800 regionalen Stromversorger Strompreissenkungen von rund 2 Prozent angekündigt. Die durchschnittliche Entlastung liegt bei 25 Euro pro Jahr. Gleichzeitig melden 96 Grundversorger Preiserhöhungen von durchschnittlich 3 Prozent, was Mehrkosten von rund 34 Euro pro Jahr entspricht.

Im Bereich Gas stehen zahlreiche Preiserhöhungen an. Für Januar und Februar 2021 haben insgesamt 347 der rund 700 regionalen Gasversorger Preiserhöhungen von rund 7 Prozent angekündigt. Die durchschnittlichen Mehrkosten liegen bei 95 Euro pro Jahr. Für den gleichen Zeitraum melden 14 Grundversorger Preissenkungen von durchschnittlich 6 Prozent, was einer Entlastung von rund 84 Euro pro Jahr entspricht.

Rund ein Viertel der Stromkunden sind im teuersten Tarif

Der örtliche Grundversorgungstarif ist das Produkt, das die Energieversorger bei Neueinzug standardmäßig zuteilen. Außerdem handelt es sich dabei um den Basistarif, der allen Kunden zur Verfügung gestellt werden muss. Laut Bundesnetzagentur bezieht noch über ein Viertel (27 Prozent) der privaten Stromkunden den örtlichen Grundversorgungstarif. 42 Prozent der Stromkunden haben einen anderen Tarif ihres örtlichen Grundversorgers…

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Die aktuelle Erweiterung mit dem Teil 4 nimmt die gesetzlichen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und zur CO2-Abgabe von Brennstoffemissionen auf. Die Geislinger Konvention besteht damit aus:

• Teil 1 Strukturdaten;
• Teil 2 Betriebskostenarten;
• Teil 3 Berechnung und Auswertung (Stand 16.10.2018) und
• Teil 4 Bilanzierung der Treibhausgasemissionen

„Der vierte Teil liefert die Grundlagen zur Bilanzierung der realisierten Emissionsminderungen durch betriebliche und investive Maßnahmen der Wohnungs- und Immobilienunternehmen“, erläutert Siegfried Rehberg, Mitglied im Arbeitskreis, die Erweiterung der Geislinger Konvention.

Der Klimawandel und seine unabsehbaren Folgen für Umwelt und Gesellschaft werden durch den Eintrag von Treibhausgasen in die Atmosphäre immer weiter verstärkt. Im Rahmen des betrieblichen Umweltschutzes ist es wichtig, den Verbrauch fossiler Energien insbesondere für die Wohnungsbestände, aber auch in der Verwaltung, sowie den daraus resultierenden Ausstoß klimarelevanter Gase zu kennen. Damit können auf Basis der aktuellen Werte Ziele und Optimierungspotenziale erarbeitet werden, um die Emissionen zu senken und den Einsatz erneuerbarer Energien zu erhöhen.

Das Verfahren bezieht sich auf die Emissionen aus dem Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung. Es werden Treibhausgase, ausgedrückt als CO2-Äquivalente ermittelt und verglichen. Um die Klimawirkung der einzelnen Gase zu berücksichtigen, werden alle Treibhausgase incl. Methan (THG) in sogenannte CO2-Äquivalente [tCO2e] umgerechnet. Diese geben an, welcher Menge CO2 die Klimawirkung der aller Gase zusammengenommen entspricht.“

Grundlagen der Berechnung sind

• Der Energieverbrauch der Gebäude gem. Heizkostenabrechnung
• Die Emissionsfaktoren der verbrauchten Energie
• Die Fläche der Wohngebäude als Bezugsgröße der Kennwerte

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat im November 2020 ein Verfahren zum CO2-Monitoring vorgestellt, das die Regelungen im Gebäudeenergiegesetz und im nationalen Emissionshandel aufgenommen hat und die Grundlage für eine Klimastrategie bietet und darüber hinaus auch Hilfe zur Prozessgestaltung gibt (GdW Arbeitshilfe 85 – CO2-Monitoring).

GdW Arbeitshilfe 85 – CO2-Monitoring | Die Wohnungswirtschaft Deutschland

Die Geislinger Konvention wurde vor über 20 Jahren bundesweit zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) vereinbart…

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Streitgegenständlich war die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten auf den Mieter. Die Parteien stritten in erster Instanz über die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 aufgeführten Kosten für das Fällen zweier abgestorbenen Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche an der Straße in Klettertechnik sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts. Das AG München hatte die Beklagten und Berufungskläger zur Zahlung der Nachforderung an den Kläger verurteilt.

Das LG München I hat die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG München als unbegründet zurückgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts gehört zur „Gartenpflege“ i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten seien daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gelte unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolge oder nicht. Das LG München I schließe sich auf Basis der in Rechtsprechung und Literatur für und gegen die Umlagefähigkeit vorgebrachten Argumente des Amtsgerichts an.

§ 2 BetrKV bezwecke die Abgrenzung der Betriebskosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. § 2 Nr. 10 BetrKV stelle insofern eine Sonderregelung im Regelungsgefüge der BetrKV dar, da Pflanzen nicht ohne Weiteres mit technischen bzw. baulichen Gegebenheiten vergleichbar seien…

Der Beitrag LG München I – Fällen und Entsorgen abgestorbener Bäume gehört zur Gartenpflege im Mietverhältnis erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Das verzerrte Mieten-Bild entsteht auch dadurch, dass gerade in angespannten Märkten die preisgünstigen Wohnungen der GdW-Unternehmen kaum über Online-Plattformen vermittelt werden“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Das trifft generell auch für andere preisgünstige Wohnungen zu, die über Empfehlungen und unter der Hand neu vermietet werden. Wohnungsgenossenschaften haben oft lange Wartelisten und die kommunalen Unternehmen können ihren Wohnungsbestand aufgrund der dargestellten Preisvorteile oft ohne die Unterstützung kommerzieller Plattformen neu vermieten.

Lücke beim sozialen Wohnungsmarkt

Bei einem Marktanteil der sozialen Wohnungswirtschaft von 30 Prozent am Mietwohnungsmarkt klafft in den Statistiken von Online-Plattformen also eine große Lücke, wenn dort die deutlich moderateren Angebotsmieten der Wohnungsunternehmen zum größten Teil nicht berücksichtigt sind.

Eine aktuelle Umfrage bei allen GdW-Unternehmen zur Höhe der Neu- und Wiedervermietungsmieten unterstreicht das Daten-Problem: Die Vermietungsangebote der Wohnungswirtschaft, die in den Auswertungen der Online-Plattformen nicht vorkommen, sind deutlich günstiger als die in Inseraten aufgerufenen Wohnungsangebote…

Der Beitrag Neue Daten zeigen: Mietpreis-Statistiken der Online-Plattformen verzerren die Preisrealität. 90 % der angebotenen GdW-Wohnungen liegen unter dem Median der Angebotsmieten aus Online-Inseraten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Im Bundesdurchschnitt sind die warmen Nebenkosten in den letzten Jahren insgesamt rückläufig. Diese Entwicklung erklärt sich in erster Linie durch die milden Winter der letzten Jahre, sowie durch die sinkenden Brennstoffpreise. Während im Jahr 2013 der Median der warmen Betriebskosten bei 1,15 Euro je Quadratmeter lag, waren es 2018 nur noch 1,08 Euro. Es ist zu erwarten, dass durch die zunehmende Modernisierung des Gebäudebestandes auch zukünftig die warmen Nebenkosten nicht steigen, sofern die Brennstoffpreise stabil bleiben.

Für die warmen Nebenkosten ist neben dem lokalen Preisniveau und dem Gebäudezustand vor allem das Klima vor Ort relevant. München ist unter den Top-7 Städten die Stadt mit den höchsten warmen Betriebskosten. Die Ostdeutschen Bundesländer – allen voran Mecklenburg-Vorpommern weisen im bundesweiten Vergleich hohe warme Betriebskosten auf. Hier fallen die warmen Betriebskosten wegen der geringen Grundmiete stärker ins Gewicht.

Die kalten Nebenkosten sind weniger volatil. Jedoch entwickelten sich die einzelnen Kostenarten in den letzten Jahren sehr unterschiedlich. So stagnieren die auf kommunaler Ebene festgelegten kalten Nebenkosten, wie Grundsteuer oder auch Müll- und Abwassergebühren oder sind sogar gesunken. Die betriebswirtschaftlichen kalten Nebenkosten sind hingegen seit 2011 teils stark gestiegen. Hervorzuheben sind hier vor allem die Versicherungskosten (+35,71 %) und die Kosten für die Gebäudereinigung (+20 %)…

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Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2020 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wider.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt ist, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Die Verunsicherung und Probleme der Mieterinnen und Mieter im Corona-Jahr 2020 spiegeln sich im Anstieg der Beratungszahlen um 1, 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf jetzt 138.000 Beratungen im Jahr 2020 wider. Auch die Themen Homeoffice, Grillen auf dem Balkon sowie Sport treiben in der Wohnung wurden in 2020 oft nachgefragt.

213.518 Gerichtsentscheidungen im Wohnraummietrecht 2019

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht im Jahr 2019 gesunken. 213.518 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse damit um rund 5 Prozent zurück. Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Die Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt seit 1996 (351.511 Verfahren) kontinuierlich, insgesamt jetzt um fast 40 Prozent.

Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

Grundlage für die Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Wie in den Vorjahren sind „Vertragsverletzungen“ der häufigste Grund für mietrechtliche Auseinandersetzungen. Hier geht es allgemein um Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, angefangen bei Fragen der Tierhaltung, bis hin zu Problemen im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln und Mietminderungen oder Verfahren zur Mietpreisbremse.

Der „Rechtsberatungs-Klassiker“ Betriebskosten (17,4 Prozent) ist der zweithäufigste Prozessgegenstand…

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Die EU-Richtlinien, die in ihren Auswirkungen die Immobilienwirtschaft betreffen, sind die:

• Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie (EPBD)
• Erneuerbare Energien Richtlinie (RED)
• Energieeffizienzrichtlinie (EED)

In Deutschland müssen diese Regelungen in nationale Gesetze umgesetzt werden. Hierzu wurde ein neues, umfangreiches Gesetz ins Leben gerufen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Durch das GEG werden die ehemaligen Regelungen, das EnEG (Energieeinspargesetz), die EnEV (Energieeinsparverordnung) und das EEWärmeG (Erneuerbare Energien-Wärmegesetz) in einem modernen Gesetz zusammengeführt.

Es wird ein einheitliches, aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden geschaffen. Auch die Abrechnung von Wärme, Warmwasser und Kälte, die in Deutschland zu großen Teilen in der Heizkostenverordnung geregelt waren, wurde auf europäischer Ebene neu geordnet. Diese Regelungen sind in der Energieeffizienzrichtlinie (EED) verankert.

Anpassungen, die spürbare Veränderung bringen

Der Markt der Messdienstleistung steht durch anstehenden Regelungen vor einem gravierenden Wandel. Durch die EED und die kommende Novellierung der Heizkostenverordnung sollen Messgeräte fernausgelesen und auf Basis der Ablesewerte Nutzern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung gestellt werden. Die Nutzer sollen damit die Möglichkeit erhalten, ihr Verbrauchsverhalten schon während der Nutzungsperiode zu ändern, um nicht nach deren Ende überrascht zu werden.

Die Ermächtigungsgrundlage für die Novellierung der Heizkostenverordnung, das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wurde Anfang Juli 2020 verabschiedet. Das GEG als Ermächtigungsgrundlage der Heizkostenverordnung fordert zukünftig die Interoperabilität von Messgeräte durch offene Funkprotokolle als auch einheitlichen Verbrauchsdatenstandards bei Lieferantenwechsel oder Umstieg auf Selbstabrechnung.

Das Messgerätegeschäft und die Abrechnungsdienstleistung sollen voneinander trennbar sein. Damit soll auch der Wechsel von einem Heizkostenabrechner zu einem anderen erleichtert werden. Damit werden auch die Forderungen des Kartellamts erfüllt, die in der Sektorenuntersuchung die proprietären System, d. h. die herstellerspezifischen Funkprotokolle, der Messdienstunternehmen bemängelt hatte.

Anforderungen der EED – Umsetzung in Heizkostenverordnung

Die EED ist seit dem Juli 2018 in Kraft und sollte in Deutschland bis zum 25.10.2020 in geltendes Recht, d. h. einer Novellierung der Heizkostenverordnung umgesetzt werden. Dieses Ziel wurde durch die Verzögerungen beim GEG und den Diskussionen um eine Einführung einer CO2-Bepreisung verfehlt. In den Ministerien wird derzeit mit Hochdruck an der Novelle gearbeitet und soll nach Aussage von Verantwortlichen bis zum Frühjahr 2021 vorliegen.

Demnach sind dann ab Verkündung nur noch fernauslesbare Messgeräte einzubauen. Das heißt, in Neubauten und bei Ablauf der Eichfristen im Altbestand, dürfen nur noch Geräte der neuen Generation zum Einsatz kommen. Bis zum 01.01.2027 soll die Umrüstung auf Fernauslesung im Bestand abgeschlossen sein. In Liegenschaften, in denen fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert sind, ist ab 2021 zweimal im Jahr eine Abrechnungs- und Verbrauchsinformation zur Verfügung zu stellen.

Ab 01.01.2022 müssen dann Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen monatlich bereitgestellt werden, wenn fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler vorhanden sind. Wie die Informationen zur Verfügung zu stellen sind, ist noch nicht geregelt…

Der Beitrag EU gibt den Rahmen vor – Neue Anforderungen an Messdienstleister und Wohnungswirtschaft. Was wichtig ist, erklärt Messexperte Peter Gerhardt erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.