die norddeutsche Wohnungswirtschaft hat den Landesregierungen von Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg einen „Pakt für das sichere Wohnen“ vorgeschlagen.

Die Wohnung ist in der Krise oftmals der letzte Zufluchtsort für die Menschen. Die eigenen vier Wände sind am Ende der einzige Ort, in dem sie mit ihrer Familie zusammenkommen können, wenn sie in der Öffentlichkeit ihre sozialen Kontakte einschränken sollen.

Jetzt geht es darum, den Menschen die Sorge zu nehmen, dass dieser Ort gefährdet ist und sie ihn gar verlieren könnten. Wir suchen den Dialog über das sichere Wohnen und dessen Absicherung. Basis könnte ein gemeinsamer Fond ‚Sicheres Wohnen‘ sein.

Die Politik ist gefordert, beim Nachdenken über eine finanzielle Unterstützung der Wirtschaft, die Wohnungslage der betroffenen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer stärker in den Blick zu nehmen. Wenn zu der Angst um das Einkommen und den Arbeitsplatz die Angst um die Wohnung kommt, werden wir schwere gesellschaftliche Erschütterungen erfahren.

Wer jetzt pauschal den Verzicht auf Miet- und Betriebskostenzahlungen fordert, handelt populistisch und gefährdet die wirtschaftliche Substanz dieser Unternehmen. Damit schwächt man lediglich deren Möglichkeiten, für die Mieterinnen und Mieter aktiv zu sein, auf wirtschaftliche Probleme Einzelner angemessen und zielgerichtet einzugehen und ihnen ein sicheres Zuhause zu garantieren.

Die VNW Verbandsunternehmen werden sensibel reagieren, sollten Mieterinnen und Mieter auf Grund der Corona-Pandemie wirtschaftliche Probleme bekommen, ihre Miete oder Betriebskosten zu bezahlen. Wir sind der Verband der Vermieter mit Werten. Zu diesen gehören Solidarität und Gemeinsinn.

Dafür hat es allerdings nicht der Corona-Krise bedurft. Das wird in VNW-Unternehmen gelebt und gehört zu unserer DNA. Menschen werden mit ihren Problemen nicht allein gelassen, sondern ihnen wird geholfen.

Staatliche Hilfe ist jetzt notwendig, um rasche und einfache Lösungen für die Menschen zu entwickeln, die in finanzielle Not geraten. Besorgte Mieterinnen und Mieter wiederum sollten frühzeitig ihr Wohnungsunternehmen oder ihre Wohnungsgenossenschaft ansprechen, wenn ihnen auf Grund der Pandemie das Einkommen verloren geht.

Dann wird es möglich, nach einer Lösung zu suchen, die allen Beteiligten hilft. Die Wohnung ist für viele Menschen der wichtigste Ort. Diese Gewissheit und Sicherheit dürfen nicht erschüttert werden. In diesem Sinne! Bleiben Sie gesund!

Andreas Breitner

Der Beitrag Miete und Betriebskosten in Zeiten von Corona erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Und die Wohnungswirtschaft investiert jedes Jahr enorme Summen in energiesparende Neubauten und Entwicklungen im Bestand, was die Emissionen der Wohngebäude bereits deutlich verringert hat.

Mit dem Klimapaket der Bundesregierung soll ab 2021 nun erstmals eine direkte Besteuerung von CO2 im Gebäudesektor eingeführt werden. Vor diesem Hintergrund wird im vorliegenden Beitrag versucht die grundlegende Thematik CO2, Treibhauseffekt und Emissionen ein wenig zu beleuchten und die möglichen Auswirkungen des Klimapakets für Mieter und Vermieter aufzuzeigen.

CO2 ist die chemische Abkürzung für Kohlenstoffdioxid (auch Kohlendioxid). Es handelt sich um ein farbloses, nicht brennbares, geruchloses Gas aus Kohlenstoff (C) und Sauerstoff (O). CO2 ist Bestandteil der Luft, die aus Stickstoff (ca. 78 %), Sauerstoff (ca. 21 %) sowie Aargon und anderen Edelgasse (ca. 1 %) besteht.

Der Anteil von Kohlendioxid in der Luft wird auf 0,038 % beziffert, davon werden rund 3-4 % vom Menschen verursacht, der Rest (96-97 %) ist natürlichen Ursprungs. Wir sprechen also über sehr, sehr kleine Anteilswerte, die aber nicht wirkungslos bleiben, weil es sich um ein geschlossenes Kreislaufsystem um handelt.

Betrachten wir als nächstes den Treibhauseffekt. Treibhausgase in der Erdatmosphäre gibt es seit Bestehen der Erde. Sie sorgen für den natürlichen Treibhauseffekt und sind für das Klima der Erde verantwortlich.

Ohne den Treibhauseffekt gäbe es keine Fauna und Flora. Einfach erklärt, läuft der Prozess wie folgt ab: Die Erdatmosphäre ist transparent für die ankommenden, kurzwelligen Sonnenstrahlen, aber weniger transparent für die langwelligen Wärmestrahlen von der Erde ins Weltall. Folglich bleibt ein Teil der Energie auf der Erdoberfläche zurück und erwärmt diese.

Ohne den natürlichen Treibhauseffekt würde die gesamte Energie ungehindert in den Weltraum abstrahlen. Die mittlere Temperatur auf der Erde würde nicht +15 °C, sondern −18 °C liegen. Seit Beginn der Industrialisierung kommt ein anthropogener Treibhauseffekt infolge der Freisetzung zusätzlicher Treibhausgase durch den Menschen hinzu, der zum einen durch die Verbrennung fossiler Energieträger und zum anderen durch Landnutzungsänderungen verursacht wird. Dies verstärkt den natürlichen Treibhauseffekt, weil mehr Treibhausgase in der Atmosphäre zu einer Temperaturerhöhung führen und umgekehrt.

Doch die Treibhausgase sind bei weitem nicht die einzige Einflussgröße auf das Klima. Weitere Faktoren sind beispielsweise die Sonnenstrahlung, die Plattentektonik, der Vulkanismus, die Verwitterung, die Albedo oder Schwankungen des Meeresspiegels. All diese Parameter wirken zusammen und beeinflussen das Klima in der einen oder anderen Weise…

Der Beitrag Wohnkostenerhöhung durch CO2-Bepreisung? Grundlagen, Konzepte, Bedeutung für Mieter und Vermieter – von Professor Dr. Dieter Rebitzer erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Beachtung der Kontaktsperre-Regelungen haben aber auch Auswirkungen auf Wohnungsbesichtigungen – und Übergaben oder Eigentümerversammlungen zu denen regelmäßig mehr als zwei Eigentümer zusammenkommen.

Ferner fragen sich Gewerberaummieter ob Sie verpflichtet sind weiterhin die Miete zu bezahlen, wenn sie ihr Gewerbe gar nicht ausüben können. Mit diesem Artikel soll daher ein kurzer Überblick über die anstehenden rechtlichen Probleme mit zu gegebener Zeit vorsichtigen Lösungsansätzen gegeben werden.

Kontaktsperre-Regelungen

• Personen müssen an öffentlichen Orten grundsätzlich einen Mindestabstand von 1,5 m zueinander einhalten, es sei denn, dass die örtlichen oder räumlichen Verhältnisse dies nicht zulassen oder dass etwas anderes gestattet ist.
• Der Aufenthalt für Personen im öffentlichen Raum ist nur alleine sowie in Begleitung der Personen gestattet, die in derselben Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) leben, oder in Begleitung einer weiteren Person, die nicht in derselben Wohnung lebt. Für diese Person gilt das Abstandsgebot nicht.
• Hiervon abweichende Ansammlungen von Menschen an öffentlichen Orten, sind untersagt, soweit es nachstehend nicht gesondert gestattet ist.
• Abweichend davon sind Ansammlungen von Personen an öffentlichen Orten unter anderem zulässig: Für die Berufsausübung, im Sinne des Art. 12 Abs. 1 GG, soweit diese nicht gesondert eingeschränkt ist
• Die Kontaktsperre-Regelungen gelten zunächst bis einschließlich 05.04.2020.

Wohnungsbesichtigungen

Idealerweise sollten daher max. 2 Personen an der Besichtigung teilnehmen. Dennoch stellt sich die Frage, ob ein Mieter aktuell eine Wohnungsbesichtigung dulden muss. Hierbei kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Es kommt darauf an, ob die Besichtigung im konkreten Fall für den Mieter zumutbar ist. Dies dürfte nicht der Fall sein, wenn…

Der Beitrag Wohnungsbesichtigungen in Zeiten von Corona – Was müssen Mieter und Vermieter tun, wenn …? Handlungsempfehlung von RAin Karen Wolbers erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Beispielsweise haben in den östlichen Bundesländern seit 1990 Energieträgerumstellungen, betriebliche und investive Maßnahmen der Wohnungsunternehmen zum Rückgang der CO2-Emissionen schon um rund drei Viertel geführt. Nur die realen Umweltbelastungen sollten Grundlage für neue Strategien zur Senkung der Emissionen und den verstärkten Einsatz erneuerbarer Energien werden.

Auch die von der Bundesregierung mit dem Klimaschutzpaket im Jahr 2019 beschlossene Bepreisung von CO2 hat Auswirkungen auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der gegenwärtig im Bundestag behandelte Entwurf des „Gebäude Energie Gesetz (GEG) stellt anders als die bisher in der Branche eingeführten Bilanzierungsverfahren allerdings nicht nur auf CO2 sondern auf alle Treibhausgasemissionen (CO2, Methan etc.) ab.

Jährlich werden In Deutschland bis zu 60 Milliarden Euro für Leistungen der Ver- und Entsorger, öffentliche Gebühren und Abgaben und der Vermieter als Betriebskosten in allen etwa 40 Millionen Wohnungen bezahlt. In Mietwohnungen bilden der Mietvertrag, die Heizkosten- und die Betriebskostenverordnung die rechtliche Grundlage für die Abrechnung. Die Betriebskosten betragen hier in etwa ein Drittel der gesamten Wohnkosten.

Der „Arbeitskreis Geislinger Konvention“, das „Normierungsgremium“ für das Betriebskostenbenchmarking, hat mit der Geislinger Konvention die seit über 20 Jahren bundesweit gültige Vereinbarung zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen entwickelt. In ihr ist das allgemein anerkannte Verfahren zum Vergleich der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten beschrieben.

Die Geislinger Konvention macht seit dem Jahr 2000 mit Regeln – Kostenerfassung, Kostenzuordnung und Systematik der Auswertung – Betriebskosten vergleichbar. Grundlage der Geislinger Konvention ist die Betriebskostengliederung der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die dort genannten 17 Betriebskostenarten werden für Auswertungszwecke mit bis zu je 15 Unterpositionen gestaffelt.

Durch das Benchmarking der Betriebskosten können auf möglichst breiter Vergleichsbasis die unter Berücksichtigung von Gebäude- und nutzungsspezifischen Einflüssen „üblichen“ Betriebskosten einer Liegenschaft, eines Unternehmens und /oder einer Region ermittelt werden. Dabei wird ausschließlich auf echte, abgerechnete Betriebskosten Bezug genommen.

Mit dem Benchmarking der Betriebskosten werden typische Spannweiten für Kosten ermittelt und die Streuung der Kostenwerte innerhalb der Spannweite sichtbar gemacht. Ein Bestwert im Sinne des Benchmarking ist nicht der kleinste Kostenwert schlechthin, sondern das beste Preis-/Leistungsverhältnis. Insofern wird nach dem Bestwert unter strukturell gleichen Bedingungen gesucht…

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Bei der neuen Preisrunde sind laut Verivox jetzt auch die großen Stromversorger wie Eon und Innogy dabei. Zusammen mit der Preiswelle zu Jahresbeginn haben 2020 nun drei Viertel aller Grundversorger ihre Strompreise erhöht. Mit durchschnittlich 8,1 Prozent fielen die neuen Erhöhungen kräftiger aus, als die zu Jahresbeginn in Kraft getretenen. Da habe die Erhöhung im Schnitt 5,4 Prozent betragen.

Keine 1:1-Erhöhung von EEG-Umlage

Auch die Verbraucherzentrale NRW hat beobachtet, dass große Versorger wie Innogy und Eon Preise nicht zu Jahresbeginn sondern zeitversetzt erhöhen. Besonders ärgerlich sei, dass viele Energieversorger die Preise stärker erhöhen, als es eine 1:1-Erhöhung von EEG-Umlage für die Ökostromförderung oder Netzentgelten zulassen würde. Der Essener Energieversorger Innogy verweist darauf, dass seine Preise in der Grundversorgung sieben Jahre lang stabil geblieben seien.

„Die letzte Erhöhung hat es im März 2013 gegeben“, sagte ein Sprecher. Im Jahr 2015 seien die Preise sogar gesenkt worden. Innogy erhöht die Grundversorgungstarife laut Verivox um 9,6 Prozent. Die einstige RWETochter ist künftig Teil des Eon-Konzerns, der damit zum mit weitem Abstand größten Stromversorger in Deutschland wird.

Preiserhöhungen zwischen 5,5 und 12,1 Prozent

Bei Eon hieß es: „Die Strompreise bilden sich am Markt und in einem intensiven Wettbewerb.“ Knapp 80 Prozent der Anbieter hätten bereits ihre Preise angepasst oder Erhöhungen angekündigt. „Nun kann auch Eon sich dem allgemeinen Kostendruck nicht mehr entziehen“, sagte ein Sprecher. Eon müsse die Preise deshalb in einigen wenigen Regionen zum 1. März 2020 anpassen, nachdem sie dort mehrere Jahre stabil geblieben seien und teilweise gesenkt worden seien…

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Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in Berlin. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten. Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von insgesamt 1.199,52 Euro aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte.

Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen ist.

Dazu herrscht in der Rechtsprechung Streit:

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auffassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie – insbesondere in großen Wohnanlagen – dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch zu bewahren.

Zum Teil wird die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefähig seien. Andere Instanzgerichte bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskosten ohne nähere Begründung.

Nach anderer Ansicht handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden…

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Was kommt diesbezüglich auf die Immobilienwirtschaft zu?

Mit dem Messen und Visualisieren des Energieverbrauchs soll das Bewusstsein der Verbraucher geschärft werden. Der Gesetzgeber fordert vom Vermieter, dass dieser den Bewohnern unterjährig Verbrauchsinformationen zur Verfügung stellt.

Denn nur wer seinen Energieverbrauch kennt, kann ihn steuern und sein Verhalten entsprechend beeinflussen. Insoweit ist anzunehmen, dass diese Maßnahmen das Energiesparen unterstützen werden und der Verbrauch sich reduziert.

Jedoch nicht ohne Aufwand. Energiezähler, wie z. B. Wärmezähler, Wasserzähler und Heizkostenverteiler, müssen elektronisch jederzeit abgelesen werden können. Um den Installationsaufwand gering zu halten, ist der Einsatz von funkbasierten Geräten angedacht.

Mit dieser Technik sind die Verbräuche online verfügbar. Mieter haben via App oder Portal Einsicht in Ihre Verbrauchsdaten. Wer meint, dass das Thema irgendwann in der fernen Zukunft relevant wird, irrt. Die Weichenstellung erfolgt kurzfristig oder jetzt, wenn der Messdienstleister-Vertrag demnächst ausläuft.

Die Termine für die Umsetzung sind auf europäischer Ebene in der EED (Energieeffizienz-Richtlinie) festgeschrieben. Funkfähige Messgeräte sind ab Oktober 2020 einzusetzen, ab 2022 muss der Vermieter dem Mieter monatlich Verbrauchsinformationen zur Verfügung stellen. Ab 2027 müssen alle Geräte den neuen Anforderungen entsprechen.

Was können Immobilien-Unternehmen sonst noch tun?

Auf den Verbrauch zu achten, um Energie zu sparen, ist ein Weg. In den nächsten Jahrhunderten wird es voraussichtlich nicht gelingen, den Energieverbrauch auf null zu reduzieren. CO2-Reduktion ist möglich, wenn wir Energie einsetzen, die keinen Kohlenstoffdioxid emittiert…

Der Beitrag CO2-Reduktion ist möglich, wenn wir Energie einsetzen, die keinen Kohlenstoffdioxid emittiert, meint Energie-Experte Stefan Strenge erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Januar und November mit überdurchschnittlich hohen Verbräuchen

Etwa acht Prozent höher als im langjährigen Durchschnitt lag der Heizenergiekonsum in Deutschland im Jahr 2019 – ähnlich wie bereits 2018. Daran ändern auch die Temperaturrekorde des letzten Jahres nichts, denn in den Sommermonaten wird ohnehin nicht geheizt.

Von den heizintensiven Monaten (Januar – März; November – Dezember) wiesen Januar und November überdurchschnittlich hohe Verbräuche auf. Zudem sorgte der ungewöhnlich kalte Mai für zusätzlichen Heizbedarf. Februar und Dezember 2019 hingegen waren spürbar verbrauchsärmer als im Durchschnitt.

Vor allem Haushalte mit Ölheizung müssen bei der nächsten Heizkostenabrechnung tiefer in den Geldbeutel greifen. Das 2019 verfeuerte Öl wurde in den meisten Fällen bereits 2018 gekauft…

Der Beitrag Heizung: Verbrauch stagniert auf hohem Niveau, Preise steigen in 2020 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Nach Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) vom August 2016 haben Stromnetzbetreiber die Pflicht oder das Recht, in bestimmten Fällen intelligente Messsysteme einzubauen, wenn dies technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. Die wirtschaftliche Vertretbarkeit ist im MsbG über zulässige Obergrenzen für die Kosten geregelt.

Die technische Möglichkeit besteht nach MsbG, wenn mindestens drei voneinander unabhängige Unternehmen intelligente Messsysteme am Markt anbieten, die den festgelegten Vorgaben genügen und wenn das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) dies feststellt.

Über 6.000 kWh müssen, bis einschließlich 6.000 kWh können intelligente Messsysteme eingebaut werden Diese Feststellung ist durch das BSI am 3. Februar 2020 mit Wirkung zum 17. Februar 2020 erfolgt. Dies bedeutet, dass die Netzbetreiber ab 17. Februar 2020 bei Letztverbrauchern mit einem Jahresstromverbrauch über 6.000 kWh intelligente Messsysteme einbauen müssen und bei Letztverbrauchern mit einem Jahresstromverbrauch bis einschließlich 6.000 kWh intelligente Messsysteme einbauen können.

Damit beginnt das sogenannte Smart-Meter-Rollout für diese Messstellen. Es gilt eine Duldungspflicht für den Einbau der intelligenten Messsysteme bzw. Smart Meter.

Weder Anschlussnehmer (Gebäudeeigentümer) noch Anschlussnutzer (in den Wohnungen: Mieter) sind berechtigt, die entsprechende Ausstattung einer Messstelle zu verhindern odernachträglich wieder abzuändern…

Der Beitrag Smart Meter Roll out läuft seit 17. Februar 2020 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Hier können Sie alle Artikel der April-Ausgabe 2020 der Betriebskosten aktuell Ausgabe 64 in einem PDF speichern und lesen. Unter anderem handelt die Ausgabe von diesen Themen:

• Wohnkostenerhöhung durch CO2-Bepreisung? Grundlagen, Konzepte, Bedeutung für Mieter und Vermieter – von Professor Dr. Dieter Rebitzer
• CO2-Reduktion ist möglich, wenn wir Energie einsetzen, die kein Kohlenstoffdioxid emittiert, meint Energie-Experte Stefan Strenge
• Hausmeister und die gezahlte Notdienstpauschale

Der Beitrag Betriebskosten aktuell Ausgabe 64 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.