Gesundheitliche Gefahren bei der Verwendung von Asbest als Baustoff waren allerdings schon vor 1960 in gewissem Umfang bekannt. Aufgrund weiterer wissenschaftlicher Erkenntnisse wurde auf die Nutzung von Asbest beim Wohnungsbau sukzessive verzichtet. Jedoch wurde erst im Jahr 1993 die Nutzung und Verwendung von Asbest gesetzlich verboten (vgl. dazu die Gefahrstoffverordnung).

Asbest findet sich demgemäß auch heute noch in älteren Wohnungsbeständen wie z. B. in dort verbauten Fußbodenbelägen aus Kunststoff, Dacheindeckungen oder Nachtspeicheröfen. Asbest kann bei entsprechender Exposition schwerwiegende Krankheiten wie Asbestose, Bronchialkarzinome und Tumore des Rippen- und Bauchfells verursachen. Krankheitssymptome können auch Jahrzehnte nach der Exposition auftreten.

Aufgrund der in Betracht kommenden schwerwiegenden gesundheitlichen Gefahren sind Mieter heutzutage sehr sensibilisiert, wenn die Verwendung von Asbest für die von ihnen bewohnten älteren Bestandsgebäude in Betracht kommt bzw. im Raum steht. Vorstellbar sind massenweise Kündigungen der Mietverhältnisse der betreffenden Gebäude oder umfangreiche Mietminderungen, auch wenn die Verwendung von Asbest in dem konkreten Gebäude für den jeweiligen Mieter mangels Expositionsgefahr medizinisch gesehen ungefährlich sein sollte.

Ein Vermieter sollte daher sehr genau prüfen, zu welchem Zeitpunkt und vor allem in welcher Form er in der Öffentlichkeit oder gegenüber der Mieterschaft Stellung nimmt zu einer möglichen Asbestbelastung eines Gebäudes.

Wenn Anhaltspunkte dafür vorhanden sein sollten, dass ein bestimmtes Gebäude beim Bau unter Verwendung von Asbest erstellt worden ist, stellt sich damit für jeden Vermieter und für jedes Wohnungsunternehmen die Frage, wie mit dieser Information umzugehen ist. Fraglich ist, welche Informationspflichten den Vermieter gegenüber dem Mieter treffen, welche Untersuchungspflichten er hat (z. B. Begutachtung durch Sachverständige), ob er zur Durchführung baulicher Maßnahmen verpflichtet ist und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter mit Schadensersatzforderungen oder (rechtlich begründeten) Mietminderungen zu rechnen hat.

Mit dieser Stellungnahme sollen unter Heranziehung der einschlägigen Rechtsprechung Leitlinien im Umgang mit der Problematik der Asbestbelastung von Bestandsgebäuden in rechtlicher Hinsicht dargestellt und entwickelt werden. Dieses kurze Skript und die darin erwähnte Rechtsprechung sollen Vermietern ein generelles Bild von den Rechtsfolgen und Pflichten bei erkannter Asbestbelastung sowie eine grundsätzliche erste Orientierung vermitteln. Das Skript kann eine rechtliche (und technische) Einzelfallberatung nicht ersetzen und beansprucht auch keine Gültigkeit für jeden Einzelfall, zumal die Rechtsprechung zu dieser Thematik sehr uneinheitlich ist.

I. Der Begriff „Asbestbelastung“ – Belastungsgrenze und Mangel der Mietsache

Zu untersuchen ist zunächst, unter welchen Voraussetzungen überhaupt von einer „Asbestbelastung“ und einem darauf fußenden „Mangel der Mietsache“ die Rede sein kann. Bei vielen gesundheitsschädlichen Stoffen wie Blei gibt es bestimmte Grenzwerte, bei deren Überschreiten der Vermieter zum Austausch und zur Beseitigung der Gefahrenquellen verpflichtet ist, wie z. B. durch Austausch der alten (bleibelasteten) Hausinstallation. Bei Asbest gibt es jedoch keine gesetzlich festgelegten Grenzwerte…

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Der Heizspiegel für Deutschland ist ein Projekt von co2online, unterstützt durch die Kampagne „Mein Klimaschutz“ im Auftrag des Bundesumweltministeriums. Er entsteht in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund e. V. und dem Verband kommunaler Unternehmen e. V. und wird seit 2005 jedes Jahr von co2online realisiert…

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Pflicht des Vermieters zur Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung wegen Wohnungsbrand des Mieters

Das AG München hat mit Urteil vom 17. Mai 2018 (Az.: 412 C 24937/17) entschieden, dass der Vermieter bei einem durch den Mieter nur fahrlässig verursachten Brandschaden allein die Wohngebäudeversicherung zur Regulierung heranziehen muss, die den Mieter auch nicht in Regress nehmen kann.

Nach Auffassung des Amtsgerichts muss ein Vermieter die Wohngebäudeversicherung auf Leistung in Anspruch nehmen, ohne dass diese bei den Mietern Regress nehmen kann. Der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursache, sei von einem Rückgriff des Gebäudeversicherers in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags einen konkludenten Regressverzicht ergebe.

Wenn der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nehme und unmittelbar Schadensersatz vom Mieter verlange, werde der Mieter in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter habe im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen habe.

Aus dieser Interessenlage folge die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen oder auf Schadensersatz zu verzichten, wenn ein Versicherungsfall vorliege, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen sei und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein berechtigtes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter habe.

Verletze der Vermieter diese Pflicht, stehe dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzanspruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters entgegenhalten könne. Denn nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen dürfe niemand etwas fordern, was er nach Erhalt sofort zurückzahlen müsste…

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Mit der Wohnungswirtschaft als bedeutendem Unterstützer können Wärmenetze mit Solarthermie-Einspeisung wertvolle Beiträge zur Wärmewende im Gebäudesektor leisten. Solnet 4.0, eine vom Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) geförderte Initiative zur Marktbereitung solarer Wärmenetze, stellt in einer aktuellen Veröffentlichung Praxisbeispiele vor.

Die Energiewende hat im Wärmebereich noch deutlichen Nachholbedarf. Das Potenzial ist erheblich: Laut des Bundesverbandes Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) machen die Beheizung und Warmwasserbereitung von Wohngebäuden fast ein Viertel des Endenergieverbrauchs in Deutschland aus – und circa 15 Prozent der CO2-Emissionen.

Infrastruktur für grüne Wärme eigentlich vorhanden

Wärmenetze bieten eine gut geeignete Infrastruktur für den Ausbau grüner Wärme, insbesondere in dicht bebauten Gebieten, wo die Umstellung auf Erneuerbare bei Gebäuden schnell an ihre Grenzen stößt. Es können hohe solare Deckungsgrade erreicht werden, zudem ist die Versorgung über zentrale Wärmenetze deutlich kostengünstiger im Vergleich zu dezentralen Anlagen. Doch auch wenn bereits viele Wärmenetze – unter anderem seitens der Wohnungswirtschaft – vorhanden sind, werden diese noch nicht in größerem Umfang für die Einbindung der Solarthermie genutzt.

Gleichwohl sind in den letzten zwei Jahrzehnten zahlreiche solarthermische Anlagen in Betrieb gegangen, die bis heute ihre Langlebigkeit und Wirtschaftlichkeit unter Beweis stellen. Diese basieren auf unterschiedlichen technologischen Konzepten, etwa der Kombination mit Speichern wie Aquiferspeicher oder der Nutzung des Fernwärmenetzes als Saisonalspeicher, wie auch auf verschiedenen Finanzierungs- und Vergütungsmodellen. Einige Beispiele stellt das Forschungsvorhaben Solnet 4.0 in seiner kürzlich erschienenen Publikation „Solare Wärmenetze in der Wohnungswirtschaft“ vor.

Mehr branchenweite Aufmerksamkeit

Darin betont Ingrid Vogler, Leiterin Energie und Technik beim GdW, die Bedeutung der Wärmewende für die Wohnungswirtschaft: „Entscheidend bei der Weiterentwicklung ihrer Bestände und energetischen Sanierungen sind neben dem Faktor grüne Wärme‘ dabei immer auch die Kosten pro gelieferte Kilowattstunde…

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Grünstrom & Co

Mieter und Eigentümer möchten zunehmend eine grüne Energieversorgung. Die für die Beschaffung von Allgemeinstrom und Erdgas verantwortlichen Verwalter können die „Vergrünung“ unproblematisch in der Energie-Ausschreibung berücksichtigen. Zu beachten ist jedoch die Qualität der grünen Energie. Ein Prüfsiegel von einem unabhängigen Institut (z. B. TÜV) sollte vorhanden sein.

Energiewende – alles wird digital

2016 trat das Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende in Kraft, um den Ausbau der regenerativen Energieerzeugung voran zu bringen. Im Gegensatz zum konventionellen Kraftwerk ist die Erzeugung abhängig von Wind und Sonne. Mit einem „Smart Grid“ können Stromverbraucher automatisch laden bzw. eingeschaltet werden, wenn Wind- oder PV-Strom vorhanden sind.

Deshalb hat der Gesetzgeber den Ausbau eines „Smart Grids“ beschlossen, der stufenweise umgesetzt wird. 2020 müssen Stromzähler mit über 6.000 kWh Jahresverbrauch als intelligentes Messsystem ausgeführt werden. Je nach Struktur sind bei Immobilien-Unternehmen 10-15% der Allgemeinstrom-Zähler betroffen.

Immobilienverwalter können ihren Messstellenbetreiber frei wählen, denn das Monopol dafür existiert nicht mehr. Mit einer Ausschreibung für den Messstellenbetrieb aller Allgemeinstromzähler werden Potenziale für Optimierungen frei. Manuelles Ablesen entfällt, die Fehlerquote sinkt, Prozesse können automatisiert werden.

Mobilität – zukünftig elektrisch

Der Ausbau der Elektromobilität wird in Deutschland forciert. Im August 2019 gab es rd. 195.000 E-Autos. Deutsche Autokonzerne investieren in den nächsten 3 Jahren 60 Milliarden Euro in dieEntwicklung von E-Autos. Der Umweltbonus kurbelt den Markt an…

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Betriebskosten gestalten durch Benchmarking

„Daten sind der Rohstoff des 21. Jahrhunderts“, so WohnCom Chef Reinhard Zehl in seiner Begrüßung. Mietendeckel, Klimaziele und die Grundsteuerpläne der Bundesregierung hätten Auswirkungen auf die Betriebskosten. Deshalb sei die Geislinger Konvention von hoher Bedeutung bei der Beobachtung von Betriebskosten. „Betriebskosten gestalten durch Benchmarking“, sei die Devise.

Für Petra Hansel, Geschäftsführerin der Dipl. Kfm. Schober Hausverwaltung, München, sind knapp die Hälfte der Hausgeldkosten in der bayerischen Landeshauptstadt Betriebskosten. Deshalb seien Betriebskosten als Benchmark für Wohnungseigentümer und Mieter sehr wichtig. Prof. Dr. Andreas Saxinger, Hochschullehrer für Immobilienrecht an der Hochschule Nürtingen-Geislingen gab einen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte im Betriebskostenrecht. „Betriebskostenrecht ist das Mietrecht im Kleinen“, so der Jurist.

Michael Rosenberg Pohl, Vorstand der Baugenossenschaft Münster am Necker eG Stuttgart, Gründungsmitglied des Arbeitskreises Geislinger Konvention gab in seinem Vortrag Beispiele für erfolgreiche Betriebskostenabrechnungen und verdeutlichte dabei, was für die Mieter dabei wichtig sei…

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Im Bereich des Betriebskostenrechts stellt die EU nach Informationen des GdW Anforderungen an den Einsatz funkbasierter Zähler im Submetering. Diese sollen durch eine Novelle der Heizkostenverordnung umgesetzt werden. Das BMWi hat eine 1:1-Umsetzung angekündigt. Ein Entwurf dafür kann nach dem Kabinettsbeschluss für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in eine Verbändeanhörung gehen. Das GEG ist Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung.

EED: Anforderungen

Deutschland muss Anforderungen der Energieeffizienzrichtlinie EED bis zum 25. Oktober 2020 umsetzen. Im Detail sind das:

• Zähler und Heizkostenverteiler müssen nach dem 25.10.2020 fernablesbar sein, wenn dies technisch machbar und kosteneffizient ist.
• Bereits installierte nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis zum 1. Januar 2027 fernablesbar sein, es sei denn dieses ist nicht kosteneffizient.
• Wenn fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert sind, ist ab 25. Oktober 2020 zweimal im Jahr und ab 1. Januar 2022 mindestens monatlich (in der Heizperiode) eine Abrechnungs- und Verbrauchsinformation zu geben.

Geplante Umsetzung

Das BMWi will diese Anforderungen 1:1 in der Heizkostenverordnung umsetzen. Da das GEG Ermächtigungsgrundlage ist, kann die Umsetzung erst nach Inkrafttreten des GEG erfolgen. Der Entwurf der Novelle der Heizkostenverordnung kann jedoch bereits nach dem Kabinettsbeschluss zum GEG erfolgen. Nach bisherigen Gesprächen mit dem BMWi erwartet der GdW, dass die Umsetzung unter Berücksichtigung folgender Punkte erfolgen wird:

• Die Frage der Fernablesbarkeit betrifft ausschließlich Submetering, d. h. Hauszähler bzw.Energiemengenzähler wie Gaszähler, Fernwärmezähler. Pelletzähler sind nicht von der Fernablesbarkeit erfasst.
• Fernablesung ist alles, wozu man die Wohnung nicht betreten muss.
• Von der Pflicht zur Fernablesbarkeit können bestimmte Techniken ausgenommen werden,weil sie nicht kosteneffizient sind. Dies könnte möglicherweise der Fall sein bei Verdunstern,denn elektronische Heizkostenverteiler zeigen oft keinen Verbrauch, weil die Rohre heizen.
• Die Fälle müssten definiert werden.
• Hinsichtlich der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen wird es um eine Informationüber die Einheiten der Heizkostenverteiler gehen.

Herausforderungen in der Praxis

Unklar ist derzeit noch, in welcher Form die Mieter diese Information erhalten. Entsprechend der EU-Richtlinie kann die Information auch über das Internet zur Verfügung gestellt werden…

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Betriebskostenspiegel, Smart Metering, Hydraulischer Abgleich

Am Vormittag stehen juristische und betriebswirtschaftliche Fragen auf der Tagesordnung. Wohin entwickelt sich die Rechtsprechung? Wie verhalten sich Betriebskosten und Klimaschutz zueinan-der? Wie können Wohnkosten erfolgreich gesteuert werden?

Am Nachmittag haben die Praktiker das Wort. Betriebskostenspiegel, Smart Metering, Hydrau-lischer Abgleich sowie das Digitale Freiflächen Management stehen im Vordergrund. Die Veran-staltung vermittelt Kenntnisse i.S.v. §§ 34c GewO, 15b Absatz 1 MaBV in einem Umfang von 4,15 Stunden…

Der Beitrag 2.Norddeutscher Betriebskostentag am 28. Januar2020 in Lübeck – Klimaschutz und Betriebskosten,wie geht das zusammen? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Hier können Sie alle Artikel der Oktober-Ausgabe 2019 der Betriebskosten aktuell Ausgabe 62 in einem PDF speichern und lesen. Unter anderem handelt die Ausgabe von diesen Themen:

• Der Heizspiegel für das Abrechnungsjahr 2018 liegt vor
• Aktuelle Rechtsprechung – was hat sich in den letzten Monaten getan, Herr Dr. Hitpaß?
• Solare Wärmenetze: Wichtiger Baustein für die Wärmewende in Gebäuden

Der Beitrag Betriebskosten aktuell Ausgabe 62 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.