Ökologisch und kostengünstig – womit bauen wir morgen?“ war das provokante Thema des 74. Symposiums „Die Zukunft des Wohnens“, welches mit hochkarätigen Vortragenden und Teilnehmern an einem Ort, der als Synonym für die rasanten Veränderungen in der Bauwirtschaft gilt: Die alte Wirtschaftsuniversität Wien aus den 70er-Jahren, die in Fachkreisen längst als Bauruine bezeichnet wird, der jegliche Umnutzung abgesprochen wird und die zudem aus einer Vielzahl an – aus heutiger, ökologischer Sicht – problematischen Baumaterialien besteht.

Noch ist der Umgang mit dem Areal offen, wie Gastgeber Patrik Largler von der Bundesimmobiliengesellschaft berichtete, er betonte jedoch, dass die alte WU ein Bildungsstandort bleiben wird und bis 2030 soll es nach einem Architekturwettbewerb eine Neunutzung oder einen Neubau geben. Doch das „West“, so der „neue“ Name der alten Wirtschaftsuniversität wird in der Zeit ihrer „letzten Jahre“ längst wieder genutzt. Das Zwischennutzungs-Konzept stammt aus der Feder von art:phalanx, bereits ihr zweites Zwischennutzungs- Projekt nach dem Sophienspital.

4.000 Quadratmeter des Unigebäudes sind nun wieder belebt: „Mit Kunst und Kultur, Start-ups, Studios, Ateliers und auch Einzelunternehmer, die sich kein ganzes Büro leisten können oder wollen“, erläutert Katharina Reményi, Leiterin der Zwischennutzung West. Dass zukünftige Gebäude zu 100 Prozent recyclebar sein müssen, ist unbestritten, doch in den 70er-Jahren war dies noch kein Thema.

CO2-Vollbremsung notwendig

Die Bauwirtschaft darf sich nicht auf ein Material, eine Lösung reduzieren, sondern muss das große Ganze sehen: Wie kann man optimieren, reduzieren und einen besseren Kreislauf schaffen? Baukosten sind in die Höhe geschnellt, die Bauträger agieren im Zwiespalt von Ökologie und Kosten. Ist Ökologie ein Widerspruch zum geförderten Wohnbau? Wie verbrauchen wir weniger neues Material, und wie kann ich die vorhandenen Baustoffe optimieren?

Fragen, die für Thomas Romm, forschen planen bauen ZT GmbH, Kreislaufwirtschafts- Experte und Gründer von Baukarussell, Alltag sind: „Wir müssen eine CO2-Vollbremsung machen – und diese müssen wir mit den Mitteln, die wir haben, schaffen.“ Er plädierte für drei Schwerpunkte: Optimieren, reduzieren und Kreislaufwirtschaft forcieren. Romm rüttelte die rund 100 Teilnehmer auf, er erinnerte daran, dass Experten wie der amerikanische Architekt Buckminster Fuller bereits vor 50 Jahren vor der Rohstoffknappheit und der Ressourcenbegrenzung warnten.

Er entwickelte eines der ersten Computerspiele „World Game“, bei dem man die Ressourcen und deren Verbrauch simulieren konnte. „Die OECD erhob den weltweiten Verbrauch, das Ergebnis ist erschütternd: Weltweit wird sich der Bedarf an Primärmaterial bis 2060 verdoppeln. Auch Sand und Schotter werden wir doppelt so viel benötigen.

Fazit: Die mineralischen Rohstoffe müssen CO2-neutral werden“, so Romm. Aktuell werden in Österreich nur sieben Prozent aller Materialien im Kreis geführt – europaweit nur zwölf Prozent. „In Österreich verwerten wir 30 Millionen Tonnen Aushub nicht“, so Romm.

Als Erfolgsbeispiel führte er den „Atlas Recycling“ an, in der Seestadt Aspern wurde aus 350 Kubikmeter Aushub vor Ort Ortbeton gemacht – mit der größten Ortbetonanlage Österreichs. Romm berichtete ebenso von erfolgreichen Forschungsprojekten wie dem CO2-reduzierten Beton, anstelle von Zement wurde Holzkohle verwendet. 11,5 Hektar pro Tag werden in Österreich bearbeitet, davon werden fünf Hektar versiegelt.

„Das ist eine Gefahr für unsere Böden, denn es geht um die CO2-Bindung im Boden. Wir versuchen aktuell bei einem Projekt mit der Sozialbau, die oberste Schicht abzutragen und für den Straßenunterbau oder die Landschaftsgestaltung zu verwenden“, so Romm. Als weiteres Best Practice berichtet er von dem Schweizer Start-up mit ihrer „Cleancrete Wand“, die sie aus gießbarem Lehm entwickelten, der 90 Prozent CO2-reduziert ist. Aus der Forschungsarbeit „KreislaufBauwirtschaft“ will Romm einen Gesetzesvorschlag erarbeiten, daraus sollte eine OIB-Richtlinie entstehen.

Knackpunkt Kreislaufwirtschaft

In der Diskussionsrunde wurden die zum Teil sehr unterschiedlichen Sichtweisen deutlich. Iva Kovacic von der TU Wien, Baupraktikerin und Architektin Senka Nikolic von der Schwarzatal, Architekt Gerhard Kopeinig, arch+more, und Baumeister Stephan Ruesch vom Bauunternehmen Sedlak waren sich nicht wirklich einig, was die Zukunft bringen wird…

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Die Geschäftserwartungen trübten sich nochmals ein. Sie fielen auf minus 53,2 Punkte, das ist außergewöhnlich schwach. „Die Unternehmen verfügen im Schnitt immer noch über große Auftragsreserven, aber die Zukunftssorgen waren selten so groß. Die Erwartungen notieren auf dem tiefsten Stand seit Beginn der Erhebung 1991“, ergänzt Leiss. Weiterhin gab es viele Probleme beim Baumaterial, 32,7 Prozent der Unternehmen meldeten Engpässe.

Im Vormonat hatte der Anteil noch bei 36,4 Prozent gelegen. „Die Materialengpässe entspannen sich nur langsam und die hohen Energiepreise verteuern das knappe Material zusätzlich. Die Bauunternehmen müssen die höheren Beschaffungskosten an die Kunden weitergeben. Für die kommenden Monate sind auf breiter Front weitere Preiserhöhungen geplant“, erklärt Leiss. Die Preispläne erhöhten sich von 48,4 auf 49,5 Punkte.

PM / Quelle: ifo Institit

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Zur Jahresmitte sind wir (für alle Betriebe) noch von einer Spannbreite von real Null bis minus zwei Prozent ausgegangen. Dies ist nicht mehr zu halten. Wir erwarten nun für das Gesamtjahr 2022 einen realen Umsatzrückgang von fünf Prozent.“ Mit diesen Worten kommentiert der Präsident der BAUINDUSTRIE, Peter Hübner, die aktuellen Konjunkturindikatoren für die Bauwirtschaft.

Die besondere Situation am Bau erläutert Hübner wie folgt: „Die Unternehmen selbst rechnen nicht in preisbereinigten (realen), sondern in tagesaktuellen (nominalen) Preisen, weshalb sie weiterhin hohe positive Umsätze ausweisen. Auch der Auftragsbestand ist noch relativ hoch. Der Effekt, dass für das gleiche Geld inflationsbedingt aber weniger Bauleistung erbracht wird, trifft vor allem die Auftraggeber. Diese können künftig mit dem gleichen Geld weniger Projekte umsetzen, die aber heute und in Zukunft dringend gebraucht werden.

Zudem schaffen die starken Preissteigerungen bei Baumaterial und Energie, der Zinsanstieg sowie höhere Lebenshaltungskosten ein zunehmend unsicheres Marktumfeld für private und öffentliche Bauherren. Schon heute führt dies zu einem Rückgang beim Auftragseingang sowie zu Stornierungen auf einem ungewöhnlich hohen Niveau.“ Die Bauunternehmen (1) hätten für den August 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat ein reales Orderminus von 14,2 Prozent (kalenderbereinigt: – 15,6 Prozent), zum Vormonat (2) von 6,0 Prozent gemeldet…

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„Energieengpässe und -preissteigerungen, die bereits im Zuge der Pandemie stark gestiegenen Materialkosten, Inflation und höhere Zinsen treffen die Bauwirtschaft gerade zur gleichen Zeit“, sagt Kai-Stefan Schober, Partner bei Roland Berger. „Die weitere Branchenentwicklung ist in starkem Maße abhängig von der Lösung der Energiekrise und kann somit entweder zu einer langen Durststrecke oder zu einer schnellen Erholung führen.“

Erste Anzeichen einer Verlangsamung

Seit 2005 kannte die deutsche Bauwirtschaft nur eine Richtung: Wachstum. Selbst die Pandemie und die Finanzkrise 2008/2009 haben die Branche nur kurzzeitig negativ beeinflusst. Dies könnte sich nun ändern. Auch wenn der aktuelle Auftragsbestand noch für fast zwei Jahre ausreicht, gibt es über Auftragsverschiebungen oder Stornierungen hinaus auch Anzeichen einer Verlangsamung bei Baugenehmigungen. „In der ersten Jahreshälfte 2022 gingen die Baugenehmigungen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahrum 10,1 Prozent zurück. Das ist ein enormer Rückgang und ein klares Zeichen, dass der Markt stark beeinflusst wird“, erklärt Schober.

Realer Umsatz- oder Absatzrückgang von fast 5 Prozent im Jahr 2023 möglich

Um den Einfluss von Gasengpässen, Inflation und Zinsen auf die DACH-Bauindustrie zu bewerten, haben die Roland Berger-Experten drei Szenarien (keine, moderate und starke Energieengpässe) entwickelt und deren Auswirkungen modelliert. Demnach wird die Bauindustrie in allen Szenarien aufgrund der Energiepreise und möglichen Versorgungsengpässen im kommenden Jahr weiter unter Druck bleiben…

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Im Interview mit dem Immobilien-Fachmagazin „Wohnungswirtschaft heute.“ erläutern Matthias Günther, Vorstand des Pestel Instituts Hannover, und Dr. Ronald Rast, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau, welche Auswirkungen die Pandemie auf den deutschen Wohnungsmarkt hat und längerfristig haben könnte. 

Herr Dr. Rast, auf deutschen Baustellen wird nach wie vor gearbeitet. Ist die Baubranche resistent gegen das Corona-Virus?

Dr. Ronald Rast: Nein, auch am Bau machen sich die Auswirkungen langsam bemerkbar. Zwar profitiert der Bau noch von Auftragsüberhängen aus dem vergangenen Jahr. Die Schließung der innereuropäischen Grenzen verschärft jedoch den Fachkräftemangel, der ab dem zweiten Quartal 2020 zu einem spürbaren Rückgang der Bautätigkeit führen könnte, wenn hier politisch nicht kurzfristig gegengesteuert wird.

Hinzu kommen Lieferengpässe, die bisher vor allem Baumaterialien aus europäischen Nachbarländern betreffen. Wer alles nur just in time ohne Reserven oder Ausweichmöglichkeiten geplant hat, steht dann schnell vor großen Problemen.

Hier wird zukünftig sicher auch über die Lieferketten am Bau nachgedacht werden, obwohl zum Glück und aus Effizienzgründen noch viel mit regional verfügbaren Baumaterialen gemacht wird. Das ist mit Sicherheit ein Vorteil im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen.

Dr. Ronald Rast

Herr Günther, wird Corona auch die Wohnungsmärkte infizieren? 

Aus meiner Sicht wird die Krise im Wohnungsbau zeitverzögert kommen und zunächst das hochpreisige Segment betreffen. Wenn Konzerne wie die Lufthansa, die Autohersteller oder die TUI ins Schlingern kommen, sind auf einen Schlag mehrere 100.000 gutverdienende Mitarbeiter, die von einem dauerhaft gesicherten Job ausgegangen waren, auf Kurzarbeit.

Auch wenn die Arbeitgeber in vielen Fällen das Kurzarbeitergeld aufstocken, ist doch das Vertrauen in die Sicherheit des Arbeitsplatzes nicht mehr gegeben. Wenn der Arbeitgeber das Kurzarbeitergeld nicht aufstockt, wird die Lage schnell problematisch. Hatte die Wohnungsmiete zuvor einen Anteil von 25 % am Nettoeinkommen, so sind es beim Single mit Kurzarbeitergeld plötzlich über 40 %.

Noch schwieriger ist die Lage für Menschen, die sich eine Eigentumswohnung gekauft oder ein Haus gebaut haben. Wenn nur noch 60 oder 67 % des bisherigen Nettoeinkommens zur Verfügung stehen, steigen die Belastungen für Zins und Tilgung von vorher bei gutem Einkommen verkraftbaren 40 % auf nunmehr 60 %. Das kann dazu führen, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt.

Um dies zu vermeiden, gibt es in den Niederlanden einen Sicherungsfonds, in den Bauherren weniger als 1 % der Bausumme einzahlen. Können sie Kredite nicht mehr bedienen, springt der Fonds ein und arbeitet mit dem Schuldner eine Umschuldung aus. 

Matthias Günther

Wie erleben Sie die Arbeitsfähigkeit in den Ämtern und Behörden in der aktuellen Situation?

Angesichts der Lage wurde der Publikumsverkehr in den Bauämtern von einem Tag auf den anderen eingestellt. Ein Teil der Mitarbeiter arbeitet im Homeoffice, kann aber offensichtlich nicht immer auf den Aktenbestand zugreifen oder hat zu Hause mit technischen Problemen zu kämpfen. Die Bearbeitung von Bauanträgen hat sich jedenfalls dadurch erheblich verlängert.

Verzögerungen entstehen dabei nicht nur in der Planungs- und Genehmigungsphase, weil Ämter und Kommunen Entscheidungen zu Bauvorhaben, B-Planverfahren sowie zur Schaffung von Planungsrecht nicht mehr unter Wahrung der üblichen Fristen treffen. Auch die notwendige Begleitung laufender öffentlicher Baumaßnahmen leidet darunter.

Dabei sollte die Arbeit in den Ämtern aus meiner Sicht genauso systemrelevant angesehen und aufrechterhalten werden wie die Tätigkeit vom Ärzten, Busfahrern oder Mitarbeitern von Supermarkt-Ketten. Auch die umfassende Nutzung einer funktionierenden digitalen Infrastruktur könnte in der jetzigen Lage von großem Nutzen sein. Insbesondere der Zeitverzug bei Planungs- und Genehmigungsarbeiten wird eine Langzeitwirkung auf die zukünftigen Bauprozesse haben. 

Dr. Ronald Rast

Mieter werden durch Mietstundungen und Wohngeld vor dem Verlust ihrer Wohnung geschützt. Wie sollen Vermieter die Mietausfälle kompensieren?

Es ist ja zunächst eine Mietstundung und kein Mietausfall. Große private, öffentliche und genossenschaftliche Vermieter können dies in ihrer Liquiditätsplanung sicher besser berücksichtigen als die vielen Privatpersonen, die ja 66 % aller Mietwohnungen bereitstellen. Wenn gerade bei jüngeren oder jüngst modernisierten Gebäuden die Mietzahlungen unmittelbar für Zins- und Tilgungsleistungen benötigt werden, ist der temporäre Ausfall nicht so leicht zu verschmerzen. Viele kleine Vermieter werden ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber Banken, Handwerkern und Energieversorgern nicht mehr erfüllen können, sollte die mögliche Mietstundung über einen längeren Zeitraum genutzt werden. Auch Seniorenhaushalte, deren Alterseinkommen vor allem auf Mieteinnahmen basiert, können schnell in finanzielle Probleme geraten. Um diese Kettenreaktion zu vermeiden, wäre es sinnvoll, einen Sicherungsfonds für Vermieter einzurichten, der die finanzielle Lücke, die durch Mietstundungen entsteht, zeitlich überbrückt. Dieser würde die ausbleibenden Mieten zinslos vorstrecken. Sobald die gestundeten Mietzahlungen auf dem Konto des Vermieters eingehen, würde dieser das Überbrückungsgeld an dem Sicherungsfonds zurück überweisen. Eine einfache Maßnahme, die erheblich zur Stabilisierung des Wohnungsmarkts beitragen würde.

Matthias Günther

Viele Menschen werden in den nächsten Monat auf Kurzarbeit sein, einige sogar ihren Job verlieren. Werden im Nachgang der Krise mehr Sozialwohnungen benötigt? …

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Eschborn, 19. Februar 2020. Elisabeth Winkelmeier-Becker, Parlamentarische Staatssekretärin beim Bundesminister für Wirtschaft und Energie, prämierte die besten Arbeiten rund um die Digitalisierung der Bauwirtschaft in den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen, Baubetriebswirtschaft sowie Handwerk und Technik.

„Was das BMWi am Preis „Auf IT gebaut“ so schätzt: Der Wettbewerb trägt zur Nachwuchsförderung und Fachkräftesicherung bei. Er steigert die Attraktivität der Bauwirtschaft. Und: Der Preis wirbt für digitale Lösungen am Bau, die deshalb so wichtig sind, weil nur sie kostensenkend auf das Bauen wirken“, so Winkelmeier-Becker.

Dr. Mandy Pastohr, Geschäftsführerin des RKW Kompetenzzentrums, zeichnete das Team vom Institut für Schadensbewertung GmbH für ihre automatisierte Erfassung von Betonrissen in Bodenflächen mit dem Sonderpreis „Startup“ aus. Zusätzlich überreichte Dr. Ulrich Klotz, Vorstandsmitglied der Ed. Züblin AG, den Sonderpreis.

Die diesjährigen Preisträgerinnen und Preisträger sind:

Im Bereich Architektur
Platz: Zhiwei Meng, Technische Universität München
Platz: Klaudia Jaskula, Technische Universität München
Platz: Serjoscha Benjamin Düring, Bauhaus-Universität Weimar

Im Bereich Baubetriebswirtschaft
Platz: Dennis Pawlowski, Ruhr-Universität Bochum
Platz und Sonderpreis Ed. Züblin AG: Lars Hühnken, Technische Universität München
Platz: Xia Zhongxin, Karlsruher Institut für Technologie (KIT)

Im Bereich Bauingenieurwesen
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Die Wohnbaubewilligungszahlen erreichen einen historischen Höchstwert, gleichzeitig sinken jedoch die Förderausgaben der
Bundesländer auf rund zwei Milliarden Euro. Woran liegt das?

Andreas Pfeiler: „Ja, 2017 hatten wir den tiefsten Wert seit den frühen 1990er-Jahren. Ich fürchte, ein wichtiges wohnungs-politisches Lenkungsinstrument verliert zunehmend an Bedeutung. Dabei hat die Wohnbauförderung eine wesentliche wirtschafts- und gesellschaftspolitische Wirkung. Der Wohnbauförderung ist es zu verdanken, dass die Neubauleistung in den Krisenjahren nach 2008 nicht eingebrochen ist und leistbarer Wohnraum geschaffen werden konnte. Ich sehe einen massiven Handlungsbedarf. Dazu zählt auch die Vereinheitlichung der Bautechnik-Verordnungen. Hier müssen die Bundesländer endlich einheitliche Normen ermöglichen. Nur dadurch kann mehr und vor allem günstigeren Wohnraum – auch im ländlichen Bereich – geschaffen werden.“

Hat die aktuelle Politik auf das Thema leistbaren Wohnraum vergessen?

Pfeiler: „Den Eindruck kann man schon erhalten, bei der aktuellen Berichterstattung. Aber ich denke, es wird schon gesehen, dass dringend leistbarer Wohnraum benötigt wird, aber dass es dazu auch Anreize braucht – dieses Verständnis vermisse ich noch. Ich will nicht die Politik für alles verantwortlich machen, aber für ausreichend günstigen Wohnraum, oder zumindest für ein ausgeglichenes Verhältnis zu sorgen, das sehe ich schon als ihre Aufgabe.“

Nachverdichtung und Überbauungen wurden ja im Regierungsprogramm festgeschrieben – ein guter Ansatz?
Pfeiler: „Grundsätzlich ja, wenn jedoch die Rahmenbedingungen nicht verändert werden, sehe ich auch dafür keine Chancen. Bauen ist immens teuer! Die Baukosten müssen unbedingt gesenkt werden. Einzig die Baustoffpreise sind moderat geblieben. Einerseits sind die Grundstückspreise und die Errichtungskosten explodiert, anderseits führen aber auch die überbordenden technischen Vorschriften zu Kostenerhöhungen. Diese müssen zurückgenommen werden und mit effizienten Regeln ersetzt werden.“

Wie können die Baukosten im Wohnbau gesenkt werden?

Pfeiler: „Beispielsweise durch beschleunigte Bauverfahren im Zusammenspiel mit den Ländern. Aber auch brauchen wir Bauland, es kann nicht sein, dass Länder auf Bauland sitzen und warten bis die Preise noch mehr steigen. Zudem könnte…

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