In Schleswig-Holstein können Bürger seit 18. Dezember ihre Wohngeldanträge online stellen. Ein entsprechendes Internetangebot wurde als Pilotverfahren im Kieler Rathaus für zunächst sechs Kommunen freigeschaltet – Kiel, Flensburg, Lübeck, Neumünster, Pinneberg und Reinbek. Das Verfahren soll ausgereift später bundesweit eingeführt werden.

Letztes Jahr haben rund 592.000 Haushalte in der Bundesrepublik Wohngeld bezogen und wurden dabei von über 1300 Wohngeldbehörden beraten. Die Beantragung ist bislang umfangreich und kompliziert: Für die 6-8 seitigen (länderspezifischen) Papieranträge benötigen Antragsstellerinnen und Antragsteller im Schnitt bis zu 120 Minuten. Ein digitalisierter, leicht verständlicher Antrag mit zusätzlichen Informationen erleichtert den Prozess erheblich.

Senkt nun die Hürden der Antragstellung für Wohngeldberechtigte

Das betonte auch Hans-Joachim Grote, Minister für Inneres, ländliche Räume und Integration in Schleswig- Holstein: „Wir sind stolz, bei der Digitalisierung der Leistung Wohngeld so ein gutes Zwischenergebnis vorweisen zu können“, sagte er. „Der gesamte Prozess wurde stark vereinfacht und nutzerfreundlicher gestaltet. Bislang haben in Schleswig-Holstein viel zu wenige Berechtigte Wohngeld beantragt. Der Online- Antrag senkt nun die Hürden der Antragstellung für Wohngeldberechtigte.“

Dr. Ulf Kämpfer, Oberbürgermeister der Pilotkommune Kiel, wies darauf hin, dass der digitale Antrag auch Erleichterungen für die Verwaltung mit sich bringt : „Rund 3.500 Familien beziehen in Kiel Wohngeld und der Aufwand, die umfangreichen Anträge auszufüllen und zu bearbeiten, ist sowohl für Antragstellerinnen und Antragsteller als auch für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erheblich. Wir freuen uns, dass es nun online einfacher geht, zumal wir mit dem neuen Wohngeldstärkungsgesetz, das am 1. Januar in Kraft tritt, mit noch mehr wohngeldberechtigten Haushalten in Kiel rechnen.“

Pilotkommunen in NRW beginnen in diesem Monat

Der Online-Wohngeldantrag wird in den nächsten Monaten geographisch, inhaltlich und technisch erweitert. Zunächst folgen der Weiterleistungsantrag auf Mietzuschuss, der Antrag auf Lastenzuschuss, sowie weitere Funktionen, wie die Möglichkeit zum nachträglichen Upload von Nachweisen. Weitere Bundesländer wollen den Onlinedienst übernehmen. Pilotkommunen in Nordrhein-Westfalen beginnen damit im Januar 2020, weitere Länder folgen noch in 2020.

Im föderalen Programm des OZG setzen einzelne Länder bestimmte Leistungen federführend initial um, die dann von anderen Ländern teils, oder komplett, nachgenutzt werden können…

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Die Branche hat aber auch eines gelernt und befolgt es strikt. Bevor wir „digital werden“, werden alle Prozesse bis in die kleinste Verästelung hinterfragt, neu justiert und auf Folgen analysiert. Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft ist halt gründlich, schaut auf Machbarkeit und letztlich hat sie immer die Bezahlbarkeit ihrer Produkte, der Wohnungen, im Blick. So ist sie die Branche, den Mietern verpflichtet.

Am 18. Dezember Pressekonferenz in Kiel. Ganz großes Kino. Zwei Landesminister, ein Oberbürgermeister und der Bundesbauminister per Video zugeschaltet, stellen die Testvariante „Wohngeld online beantragen“ vor. In Kiel, Flensburg, Lübeck, Neumünster, Pinneberg und Reinbek können Bürger es nun beantragen, in diesem Monat sollen einige Orte in NRW folgen. 2018 wurden noch 592.000 Anträge, (je nach Bundesland 6-8 Seiten stark), bei 1.300 Wohngeldbehörden bundesweit gestellt. Viel Papier, viel Aufwand und wie Studien herausgefunden haben: Nur jeder Dritte der Anspruch darauf hat, bekommt die staatliche Unterstützung.

Hierzu noch einige Zahlen von VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner: „In Schleswig-Holstein haben dem statistischen Bundesamt zufolge Ende 2017 rund 22.000 Haushalte Wohngeld bezogen. In Mecklenburg-Vorpommern lag die Zahl der Wohngeldempfänger bei rund 25.000, in Hamburg bei etwa 12.250. Folgt man der Annahme der Forscher, wonach lediglich ein Drittel der Anspruchsberechtigten Wohngeld bezieht, so ‚sparen‘ die drei Bundesländer derzeit Jahr für Jahr fast 200 Millionen Euro an Wohngeld.“

Nun, gesetzestreue Bürger sind keine Bittsteller, die der ihnen zustehenden staatlichen Unterstützung nachlaufen müssen, meint Breitner und schlägt vor:

„Das Finanzamt prüft jede Steuerklärung bis aufs Kleinste. Wenn sich dabei herausstellt, dass der Steuerpflichtige einen Anspruch auf Wohngeld hat, sollte ihm automatisch das Wohngeld überwiesen werden. Das spart auch Aufwand in der öffentlichen Verwaltung.“

Genau und richtig wohnungswirtschaftlich gedacht. Prozesse bis zum Ende gedacht, dann in die digitale Welt übersetzt. Alles über das neue Wohngeld, aber auch mit drei bürokratischen Anhängen zum Download ab Seite 4.

Und wie es beim Berliner Mietendeckel weitergeht, und wie es der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier in seinen beiden Gutachten sieht, ab Seite 23.

Die Gutachterausschüsse haben kurz vor Weihnachten den Immobilienmarktbericht 2019 vorgelegt. Alles was Sie wissen müssen, ab Seite 39, ebenso den Bericht als PDF zum Download

Januar 2020. Ein neues Heft, mit neuen Inhalten, klicken Sie mal rein

Ihr Gerd Warda

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Immobilienunternehmen bauen ihre digitalen Ökosysteme zunehmend aus. Wohin geht die Reise in die Zukunft?

ERP-Systeme werden auch in Zukunft Kern des digitalen Ökosystems sein. Wichtig sind hier moderne Lösungen, in die möglichst einfach weitere digitale Lösungen integriert werden können. Denn zentrale Mehrwerte entstehen durch die Vernetzung der Marktteilnehmer wie Wohnungsunternehmen, Mieter und Eigentümer sowie Partner und Lieferanten des Wohnungsunternehmens. Die Transparenz wird für alle Beteiligten erhöht, die Services werden verbessert und die Prozesse vereinfacht. Eine technische Plattform, an die Drittlösungen – das können eigene unternehmensspezifische Lösungen oder Lösungen von Partnern sein – angebunden werden können, ist hier der Idealfall.

Mit Blick auf die aktuellen Markttrends ist sicherlich die Anbindung von Gebäuden bzw. technischen Geräten in Gebäuden ein wesentlicher nächster Schritt. Smart Buildings können durch Datenauswertungen effektiver gesteuert werden. Dazu zählen Themen wie die vorausschauende Wartung, die Optimierung des Energieverbrauchs, aber auch Lösungen, die älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib in den eigenen vier Wänden ermöglichen.

Dr. Manfred Alflen

Sie investieren signifikant in Forschung und Entwicklung. Wie stellen Sie sicher, dass Sie nicht am Kunden bzw. Anwender vorbei entwickeln?

Forschung und Entwicklung sind die Basis für technologisch zukunftsorientierte Lösungen, die unsere Kunden unterstützen. Das unterstreicht auch das strategische Investitionsprogramm, das wir zusätzlich 2019 initiiert haben. Wir investieren insbesondere in die technologische Weiterentwicklung unserer ERP-Lösungen und den Ausbau der Aareon Smart World mit weiteren digitalen Lösungen. Dabei leben unsere Forschung und Entwicklung von der Kreativität und den Ideen unserer internationalen Experten. Aber eine ganz zentrale Rolle spielt natürlich auch die Zusammenarbeit mit Kunden, Partnern und Anwendern. Für uns ist es wichtig, diese Anforderungen frühzeitig zu berücksichtigen, um hier die entsprechenden Mehrwerte zu liefern. Dies erfolgt in Workshops, Pilotprojekten, Design-Thinking-Prozessen und auch im täglichen Dialog mit unseren Kunden.

Darüber hinaus sind wir durch verschiedene Maßnahmen in der Gründer- und PropTech-Szene verankert und haben beispielsweise 2019 unser erstes Venture ophigo gestartet. ophigo bietet eine Plattform für die Bürovermietung an.

Dr. Manfred Alflen

Mit Blick auf 2020 – welche Schwerpunktthemen verfolgen Sie? Was dürfen Kunden und Partner erwarten?

Direkt zu Jahresbeginn 2020 wurde die Übernahme von CalCon wirksam – die Vertragsunterzeichnung erfolgte im November 2019. Zuvor waren wir bereits langjährig partnerschaftlich durch eine Vertriebskooperation verbunden. Die Produkte epiqr® zur Bauzustandsbewertung und die neue Produktgeneration AiBATROS® von CalCon werden die Aareon Smart World ergänzen. So wird die Prozessabdeckung innerhalb des Immobilienlebenszyklus erweitert – insbesondere im Hinblick auf vorausschauende Wartung und Messdaten-basierte Investitionsplanung. Zudem haben wir mit der Übernahme unsere Position in den Bereichen technisches Prozessmanagement, Building Information Modeling und strategisches Gebäudemanagement gestärkt.

Als erste länderübergreifende Markteinführung startete im November 2019 die Aareon Smart Platform. In Frankreich nutzen diese bereits erste Kunden und auch in Deutschland verzeichnen wir eine positive Resonanz. Darüber hinaus werden wir einen virtuellen Assistenten zur Unterstützung der Mieter- bzw. Eigentümerkommunikation einführen…

Dr. Manfred Alflen

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Bei dem Pilotprojekt handelt es sich um einen Wohnblock aus den 1930er Jahren, bestehend aus drei Gebäuden mit je zwei Stockwerken und insgesamt zwölf Wohnungen. Durch die Sanierung mit vorgefertigten Dach- und Fassadenelementen sowie nachhaltiger Heiztechnik und Stromerzeugung sollen die Gebäude auf Net-Zero-Standard gebracht werden. Ein Net-Zero-Standard bzw. Null-Energie-Standard ist erreicht, wenn Gebäude die gesamte übers Jahr benötigte Energie für Heizung, Warmwasser und Haushaltsstrom selbst produzieren. Die Sanierungsarbeiten sollen bis Februar 2020 abgeschlossen sein.

Bauen und Sanieren neu denken Olaf Lies, niedersächsischer Minister für Umwelt, Energie, Bauen und

Klimaschutz, erklärte: „Der Gebäudesektor ist eine entscheidende Säule für die Energiewende und ein wichtiger Punkt ist hier: Wie gehen Klimaschutz und bezahlbarer Wohnraum zusammen? Dafür müssen wirBauen und Sanieren neu denken. Es braucht innovative Ansätze, damit das klimaneutrale Sanieren wirtschaftlicher, schneller und so für alle Beteiligten attraktiver wird. Ein gutes Beispiel erleben wir hier in Hameln. Hier wird das industrielle Sanieren auf den NetZero-Standard Realität.“

Andreas Kuhlmann, Vorsitzender der dena-Geschäftsführung, sagte: „Das Energiesprong-Pilotprojekt in Hameln ist ein Meilenstein für die praktische Umsetzung der Energiewende im Gebäudebereich. Sozialverträgliches, klimafreundliches Sanieren ist möglich. Dieser erste Prototyp ist auch deshalb so wertvoll, weil die Erfahrung in alle weiteren Energiesprong-Sanierungen einfließen kann. Und es wird viele davon geben.“

Emanuel Heisenberg, Co-Founder, ecoworks GmbH, meinte: „Wir freuen uns, dass wir mit der arsago Gruppe in Hameln unsere erste industrielle und CO2-neutrale Modernisierung umsetzen. Zusammen mit unseren Zulieferunternehmen entwickeln wir den Systemansatz weiter und gehen ab 2020 in Serie.“

Klimaschutz muss sich wirtschaftlich darstellen lassen

Florian Schrage, arsago Gruppe, betont: „Bei der Gebäudesanierung brauchen wir mehr Experimente. Deshalb haben wir uns als arsago Gruppe in Hameln für eine NetZero-Modernisierung nach dem Energiesprong- Prinzip entschieden. Klimaschutz muss sich im Gebäudebestand wirtschaftlich darstellen lassen, nur dann können wir ihn umsetzen. Unser Prototyp im Kuckuck in Hameln wird zeigen, ob wir auf dem richtigen Weg sind.“

Der Energiesprong-Pilot in Hameln

Die Fassadenteile mit Lärchenholz-Verschalung fertigt ein olzbauunternehmen aus Brandenburg. Die jeweils sieben Meter langen, 2,85 Meter hohen und 36 Zentimeter dicken Elemente kommen im November 2019 fertig zur Baustelle und werden dort direkt montiert…

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Die Apartments sind komplett möbliert

Wie die konkret aussieht, das erschloss sich den Teilnehmern der Grundsteinlegungsfeier im Rautenweg, darunter auch Vize-Bürgermeister Martin Ruepp und Investorenvertreter Robert Mäser, dank einer „Virtual Reality“-Vorführung, die Rhomberg auf der Baufläche vorbereitet hatte. Mit 3D-Brille ausgestattet tauchten die Besucher in das fertige Micro-Apartment ein, konnten Schubladen, Schränke und Türen öffnen, Materialien und Oberflächen verändern und sich so mit eigenen Augen von der Geräumigkeit und dem Komfort des Grundrisses überzeugen.

„Ich habe alles, was ich zum Leben brauche“, zeigte sich eine Besucherin beeindruckt. „Da bringe ich sogar meine Skier unter und muss dafür nicht ständig irgendetwas umklappen oder zur Seite räumen.“ Grund dafür sei eine clevere Grundrissplanung sowie die Konzentration aufs Wesentliche, so Martin Summer: „Das eigentlich Besondere an David ist allerdings, dass die Apartments komplett möbliert, bis hin zum letzten Kaffeelöffel voll ausgestattet sind und daneben sogar noch ein umfassendes Servicepaket – vom Carsharing bis hin zur Reinigung – bieten. Und das alles absolut preiswert.”

Neun dieser Wohneinheiten werden auf dem Grundstück im Rautenweg nun errichtet, bereits Ende 2020 werden die ersten Mieter einziehen können. Dann werden auch die Außenflächen zur Verfügung stehen: „Ein aktueller Trend ist ja der ‚shared space‘“, erläutert Projektentwickler Jürgen Zankovitsch von Rhomberg Bau. „Die Menschen haben lieber weniger eigene Räume, sondern bevorzugen Flächen, die sie bei Bedarf nutzen können. Dafür haben wir hier beispielsweise einen Gemeinschaftsgarten geschaffen.“

Neben den Vorteilen für die Bewohner profitieren aber auch Investoren und die Gesellschaft allgemein vom neuen Produkt: „In Österreich und der Schweiz sind bereits rund 36 Prozent der Haushalte Einpersonenhaushalte, in Deutschland sogar schon über 40 Prozent…

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Neben Formaldehyd, Asbest, KMF, PCB, BAK, VOC etc. deren Vermeidung bereits selbstverständlich ist, wird auf biologische Belastungen in Innenräumen meist erst im Anlassfall reagiert. Eine strategische Ausrichtung in Bezug auf eine zweckmäßige Schimmelprophylaxe wurde bisher auf Anregung bestenfalls geduldet, wodurch letztlich nur ein persönlicher, sportlich zu sehender Sieg nach Punkten übrigblieb.

Durch die fehlende Risikoeinschätzung, lassen nach wie vor viele Bauherren und Ausführende die Chancen fast schon fahrlässig aus, einfache und kostengünstige Präventivmaßnahmen umzusetzen. Im Anlassfall sind sie über das enorme gesundheitliche Risiko und das wirtschaftliche Schadensausmaß merklich überrascht. Welche Maßnahmen zur vorbeugenden Risikominderung maßgeblich sind, wird in zehn Punkten erläutert, soll zur Thematisierung von Schimmel am Gebäude beitragen und die Risikoeinschätzung sämtlicher Baubeteiligten schärfen.

Planung, Planung, Planung, Planung, Planung, Planung, Planung …

Beachte die Bauphysik

Die Grundregel „innen dichter als außen“, ist hinlänglich bekannt. Dennoch darf nicht übersehen werden, dass es insbesondere in den Sommermonaten zu einer Umkehr der Diffusionsströme kommen kann. In diesem Fall ist Kondensation in der Konstruktion nicht auszuschließen. Demnach stellt eine möglichst gleichmäßige, durchgehende Diffusionsdichtheit das größte Toleranzpotenzial dar, wenngleich aufgrund der EU-Energieeffizienzrichtlinie, monolithische Bauteile kaum mehr den gesetzlichen Anforderungen genügen und so mehrschichtige Aufbauten zum notwendigen Übel wurden.

Konvektionsströme durch undichte Dampfbremsenanschlüsse oder Durchführungen führen dazu, dass warme und feuchte Luft an kältere Bauteile gelangen kann. Hier kühlt diese ab und es kommt insbesondere in den Wintermonaten zu Tauwasserausfall. Im Sommer kann ein geänderter Diffusionsstrom auftreten, wodurch selbst bei dichter Folie ein Feuchteanfall zwischen Folie und Dämmung nicht auszuschließen ist. Hierbei werden Lösungen in der Verwendung von feuchteadaptiven Dampfbremsen gesucht, die eine ausreichende Rücktrocknung bewirken sollen.

Die Wirkungsweise ist zwar physikalisch nachgewiesen, so dass bei hoher Luftfeuchtigkeit der sd-Wert sinkt (somit diffusionsoffener wird) und bei trockener Luft der sd-Wert steigt (somit diffusionsdichter wird). Gerade aus diesem Grund hat die „intelligente“ Folie aber im Wohnbau nichts verloren.

Hier sind Folien mit einem sd-Wert von mind. 20 m zu verwenden, da es gerade in den Wintermonaten oft zu hohen relativen Luftfeuchtewerten in den Wohnungen kommt, wodurch eine ungewollte Befeuchtung der dahinter befindlichen Dämmung nicht auszuschließen ist. Umgekehrt darf man sich von der gewünschten sommerlichen Rücktrocknung einer feuchteadaptiven Dampfbremse auch keine Wunder erhoffen, da sich Leckagen keinesfalls kaschieren lassen.

Beachte die Anwendbarkeit von Detaillösungen

Zugegeben, wir sind doch schon froh, wenn es überhaupt Details zu heiklen Anschlussstellen und Ausführungskonstruktionen gibt. Doch lässt sich nicht jedes Standarddetail über jede Problemstellung stülpen. Zudem ergeben normgemäße Lösungen nicht zwingend fehlertolerante und schadensfreie Bauten, wenn diese von zu vielen Rahmenbedingungen abhängig gemacht werden.

Jeder von Ihnen kennt die üblich ausgeführte Vollsparrendämmung, die bei funktionierender Dampfbremse und diffusionsoffener Vordeckbahn, unter normalen Rahmenbedingungen schadensfrei ist. Um eine mögliche Feuchtigkeit in der Konstruktion erfolgreich zur Rücktrocknung zu bewegen, kommt eine feuchtadaptive Dampfbremse zum Einsatz…

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Beispiele gibt es viele. Dabei wissen wir doch eigentlich: Gute Ideen sind nur dann erfolgreich, wenn sie auch der ganzheitlichen Betrachtung am Ende standhalten. Dr. Peter Schaffner, Immobilienunternehmer mit Wurzeln als Jurist und im Bankwesen, nimmt sich die Zeit, hinterfragt Themen und schaut sie aus der Hubschrauberperspektive an. Lesen Sie heute seine Glosse „Böser Bonus“.

Haben Sie sich auch schon einmal gefragt, warum die Deutsche Bank nicht mehr so recht auf die Beine kommt oder warum eine Firma wie VW in Millionen von Autos betrügerische Software einbaut?

Ich sage Ihnen, der böse Bonus ist schuld. Der böse Bonus verhindert, dass alle an einem Strang ziehen und sich mit dem Unternehmen identifizieren. Er macht aus loyalen Mitarbeitern gierige Einzelkämpfer.

Warum ist das so? Für den Bonus wird es erforderlich, die Leistung des Mitarbeiters formal zu messen. Und das geschieht durch das Vergeben von individuellen Zielen. Diese Ziele kann man oder soll man erreichen und wenn man das schafft, bekommt man einen Bonus. Was erreicht ein Unternehmen damit? Es macht aus Menschen, die sich eben noch für Ihre Firma engagiert haben, lauter kleine Einzelunternehmer, die sich von nun an in erster Linie dafür engagieren, dass sie ihre Ziele erreichen und so ihren Bonus bekommen.

Der Unternehmenserfolg wird sekundär. Die Kundeninteressen werden nur noch dann wahrgenommen, wenn das Interesse des Kunden mit den vereinbarten Zielen harmoniert. Außerdem muss der Mitarbeiter ja die Erreichung seiner Ziele regelmäßig reporten. Das kostet Zeit und Energie und vor allem Dingen Fantasie, denn man will ja möglichst erfolgreich gewesen sein. Diese Zeit hat man nun leider nicht mehr, um sich um den Kunden und um das Geschäft zu kümmern.

Wenn man dann alles wunderbar reported hat, kommen die ritualisierten jour fixes und Zielerreichungsgespräche und die Beurteilungsgespräche, in denen dann darüber gefeilscht wird, ob man nun 102,7 oder 104,3 % erreicht hat. Und gewiefte Chefs wissen natürlich, dass man einem Mitarbeiter maximal ein einziges Ziel gibt, das er deutlich übererfüllen kann, man ihm aber auch noch mal vier oder fünf andere Ziele gibt, die er maximal erreichen kann. So hat er am Ende kaum noch eine Chance über die 102, 7 % hinaus zu kommen (das Budget des Chefs lässt auch gar nicht mehr zu) aber alle haben damit viel Zeit verbracht. Und aus einem erfolgreichen Mitarbeiter wird ein frustrierter.

Die Frustration resultiert aber auch noch aus einem anderen Faktor. Wenn Sie sich für ein Bonusmodell in der Vergütung entscheiden, bringen Sie damit Ihren Mitarbeitern gegenüber zum Ausdruck, dass sie nur dann wirklich gute Leistungen bringen, wenn man Ihnen den Wurstschnipsel Bonus vor die Nase hängt.

Das Management glaubt nicht, dass die Mitarbeiter intrinsisch motiviert sind. Sie brauchen den überlegenen Manager, der Ihnen durch die Zielvereinbarung sagt, wo es lang geht…

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Was passiert in den nächsten Tagen und Wochen?

Scharen von Juristen haben sich und sind noch tiefgebeugt über dem Papierwerk „Berliner Landes-Mietendeckel“. Ihre Aufgabe ist es den Inhalt bis in die kleinsten Verästelungen rechtssicher zu machen. Denn je früher die Idee Mieterdeckel Gesetz wird, desto früher greift der Deckel, bzw. die Mieter dürfen nicht erhöht werden, die zu hohen Mieten müssen nach neun Monaten gesenkt werden.

Am 15. Januar tagt der Ausschuss für Stadtwicklung und Wohnen ab 12.00 Uhr in Raum 311 im Abgeordnetenhaus. Wären die Juristen mit ihrer Überarbeitung fertig, könnte schon hier das Gesetz vorgestellt werden. Als Drucksache 18/2347 liegt ein Text jedenfalls schon mal auf „parlament-berlin.de“ als PDF vor.

Dieser Text ist vom 28. November 2019. Nach einer achtstündigen Experten-Anhörung am 11.12. 2019 muss er noch überarbeitet werden. Sie finden den Link zur neuen Vorlage OBEN. KLICKEN Sie einfach auf das erste Bild.

Die entscheidende früheste Sitzung wäre dann am 30. Januar. Wird hier entschieden, ist der Mietendeckel nach Veröffentlichung im Amtsblatt Mitte Februar Gesetz und in Kraft. Die Folge: Die Vermieter müssen handeln, auch wenn die Landtagsfraktionen der CDU und der FDP und deren Bundestagsfraktionen Klage angekündigt haben.

Für die Berliner Landesregierung ist der Mietendeckel ganz dünnes Eis.

Wie dünn zeigen die Expertengutachten wie diese vom ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier.

Ein per Landesgesetz eingeführter Mietendeckel wäre auch materiell verfassungswidrig. Das ergibt der zweite Teil eines Rechtsgutachtens des ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier im Auftrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

Damit bestätigt nach dem Staatsrechtler Ulrich Battis, den Juristen vom wissenschaftlichen Dienst des Deutschen Bundestages sowie des Bundesinnenministeriums ein weiterer renommierter Verfassungsrechtler die Unvereinbarkeit eines Landesmietendeckels mit dem Grundgesetz…

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Wohngeld für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum

Eigentümerinnen und Eigentümer von selbst genutztem Wohnraum haben Anspruch auf einen Zuschuss zu ihren Lasten. Maßgeblich sind die Kosten für den Kapitaldienst wie Zinsen und Tilgung, Kosten für die Bewirtschaftung von Wohnraum wie Instandhaltungskosten, Betriebskosten ohne Heizkosten und Verwaltungskosten.

Wovon hängt die Höhe des Wohngeldes ab?

Ob jemand Wohngeldanspruch hat und wenn ja in welcher Höhe, hängt von drei Faktoren ab: Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder Höhe des wohngeldrechtlichen Gesamteinkommens Höhe der zuschussfähigen Miete bzw. der Belastung (bei Eigentümerinnen und Eigentümern).

Weshalb ist die geplante Wohngelderhöhung zum 1. Januar 2020 erforderlich?

Seit der letzten Wohngelderhöhung 2016 sind die Mieten und Verbraucherpreise je nach Region deutlich gestiegen. Das eigene Einkommen reicht für viele Haushalte trotz Unterstützung bei den Wohnkosten durch das Wohngeld nicht mehr aus, um ihren Lebensunterhalt selbst zu decken.

Dadurch wechseln Jahr für Jahr Haushalte vom Wohngeld in das Arbeitslosengeld II oder in die Sozialhilfe. Zugleich führen Einkommensanstiege, auch wenn sie nur den allgemeinen Preisanstieg ausgleichen, zu einer Verringerung oder dem Verlust des Wohngeldanspruchs. Zudem übersteigen immer mehr Mieten die Miethöchstbeträge, bis zu denen Mieten in die Wohngeldberechnung einfließen.

Dadurch hat sich die Zahl der Haushalte, die Wohngeld beziehen von Jahr zu Jahr verringert. Ohne Reform würde entsprechend die Zahl der Wohngeldempfängerhaushalte von rund 630.000 Haushalten Ende 2016 voraussichtlich auf 480.000 Haushalte Ende 2020 absinken.

Das Leistungsniveau und die Reichweite des Wohngeldes reichen angesichts dieser Entwicklungen auf vielen Wohnungsmärkten nicht mehr aus, um die wohnungs- und sozialpolitischen Ziele des Wohngeldes zu erreichen.

Was unternimmt die Bundesregierung?

Im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD vereinbart, das Wohngeld an die allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen anzupassen. Zur Umsetzung dieses Vorhabens hat der Deutsche Bundestag am 18. Oktober 2019 das vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) erarbeitete Gesetz zur Stärkung des Wohngeldes (Wohngeldstärkungsgesetz) beschlossen, dem der Bundesrat am 8. November 2019 zugestimmt hat…

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Der Bund stellt den Ländern in diesem Jahr dafür 790 Millionen Euro zur Verfügung. Die Einigung sieht vor, dass die ostdeutschen Bundesländer in 2020 jeweils zwei Prozent weniger der Gesamtmittel erhalten, als bislang. Die frei werdenden Mittel werden auf die anderen Bundesländer verteilt. Langfristig sollen die Mittel der ostdeutschen Bundesländer in den kommenden Jahren um insgesamt maximal 10 Prozent des bisherigen Niveaus abschmelzen. Wie die konkrete Ausgestaltung über 2020 hinaus aussehen wird, soll im kommenden Jahr beraten werden.

Der Vorsitzende der Bauministerkonferenz, Schleswig-Holsteins Innenminister Hans-Joachim Grote: „Wir haben mit dieser Regelung eine gute Lösung für alle Beteiligten gefunden. Wir müssen zusehen, dass wir langfristig eine für alle Bundesländer gangbare Lösung finden. Jetzt sofort die Mittel für die ostdeutschen Länder komplett zu kürzen, wäre ein zu großer Schritt gewesen. Insofern bin ich mit dem jetzt eingeschlagenen Weg zufrieden.“

Drei statt acht Programme

In Zukunft wird es statt der bisherigen acht Programme der Städtebauförderung nur noch drei Schwerpunkte geben: das Programm Lebendige Zentren, das Programm Soziale Zusammenarbeit und das Programm Wachstum und nachhaltige Erneuerung. Die Bauministerkonferenz erwartet, dass die Mittel der Städtebauförderung in Zukunft mindestens 790 Millionen Euro umfassen werden.

Im Bereich der Sozialen Wohnraumförderung stellt der Bund den Ländern für 2020 eine Milliarde Euro zur Verfügung. Weitere 500 Millionen Euro über eine Verteiler-Regelung bei den Einnahmen der Umsatzsteuer kommen hinzu.

Diese Mittel werden ab 2020 anhand des sogenannten Königsteiner Schlüssels auf die Bundesländer verteilt. Der Königsteiner Schlüssel berechnet sich anhand der Bevölkerungszahlen und der Steuereinnahmen der Länder.

Der Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer, war bei der Konferenz dabei und begrüßte die Entscheidungen: „Ich freue mich, dass wir gemeinsam mit den Länderkolleginnen und Kollegen diese Einigung in wichtigen Bereichen erzielen konnten. Damit haben wir zentrale Ziele des Wohngipfels umgesetzt und können im Bereich der Städtebauförderung und der sozialen Wohnraumförderung den eingeschlagenen Weg gemeinsam und gestärkt fortsetzen.“

Die Sprecherin der SPD-geführten Bundesländer, Hamburgs Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Dorothee Stapelfeldt, erklärt zu der Einigung im Bereich der Sozialen Wohnraumförderung: „Ich begrüße die Finanzhilfen des Bundes zur Unterstützung der sozialen Wohnraumförderung der Länder bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums in Ballungsgebieten oder auch im ländlichen Raum.

So kommen alle Länder auf die ihnen zustehende Unterstützung im Rahmen der wichtigen sozialen Wohnraumförderung. Ich begrüße sehr, dass die Länder im Rahmen dieser Förderung einen wichtigen eigenen Spielraum haben, um auf die eigenen Wohnungsmärkte angemessen reagieren zu können.“

Für die Sprecherin der CDU-geführten Bundesländer, die Ministerin für Heimat, Kommunales, Bauen und Gleichstellung in Nordrhein-Westfalen, Ina Scharrenbach, haben die Neuregelungen insgesamt richtungsweisenden Charakter…

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